Дипломная работа - Денежная оценка земель

Дипломный проект- Денежная оценка земель

Введение.

Успех экономических преобразований в Украине в значительной мере зависит от реформирования земельных отношений, и в первую очередь от введения института частной собственности на землю, развития рынка земли, земельно-ипотечного кредитования, регистрации прав на землю, а также объектов недвижимости. На современном этапе рыночных преобразований в Украине частная собственность на землю является фундаментом, на котором формируется рынок земли, и развиваются земельные отношения. Эта норма определена Земельным кодексом Украины, который открывает качественно новый этап в реформировании земельных отношений в Украине.

Денежная оценка земель является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и формирования рынка земли. Таким образом, актуальность ее в последнее время возрастает, а сферы применения расширяются.

Денежная оценка земель является составной государственного земельного кадастра. Земельным кодексом определены две разновидности денежной оценки земель в Украине: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка разных категорий земель используется, в основном, для целей налогообложения. Многолетний опыт применения нормативной денежной оценки как базы для определения величины налога свидетельствует, что положенные в основу нормативной денежной оценки методические подходы отвечают современным преставлениям про стоимость земли, создают надлежащие условия для эффективного и объективного налогообложения земельных участков. Однако методика нормативной денежной оценки земель не в полной мере отвечает реформированию земельных отношений (особенно в аграрном секторе экономики) и требует дальнейшего совершенствования.

По данным государственного земельного кадастра общая площадь земель населенных пунктов Украины по состоянию на 01.01.2001г. составляет 7,1 млн. га или 11,8% всех земель Украины, в т. ч. земель городов и поселков приблизительно 3%.

Денежная оценка земель пгт. Черноморское Автономной Республики Крым выполняется в соответствии с законодательными и нормативно-методическими актами.

Цель данной работы – определение величины нормативной оценки земель пгт. Черноморское в разрезе выявленных экономико-планировочных зон и земельно-оценочных районов.

Процедура выполнения денежной оценки земель населенных пунктов определена «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденным приказом Госкомзема Украины, Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук от 27 ноября 1995 г. №76/230/325/150, с учетом изменений и дополнений к разделу 3 этого Порядка, утвержденными приказом Госкомзема Украины по делам градостроительства и архитектуры Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук от 15 апреля 1997г. №46/131/63/32 и зарегистрированными в министерстве юстиции Украины 29 октября 1997 года за № 511/2315.

Денежная оценка поселковых земель выполняется с целью:

·  определения ставок земельного налога;

·  осуществления условий для экономического регулирования земельных отношений при передаче земель в собственность, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды.

В основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов положен рентный доход, который создается благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местных системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Денежная оценка земли является исходной базой для установления стартовой цены земельных участков при их продаже на конкурсной основе. Анализ результатов оценки земель пгт. Черноморское позволит проследить общую тенденцию роста прибыльности земель по их месторасположению и развитости с учетом инженерной инфраструктуры, транспортных магистралей и др.

В ходе выполнения денежной оценки земель пгт. Черноморское были использованы данные разработанной ранее планировочной документации и справки о состоянии инженерной инфраструктуры поселка на 01.01.2006г.

Оценка земель населенных пунктов выполняется в соответствии с «Методикой денежной оценки земель», утвержденной Постановлением Кабинета Министров в 1995г., с целью регулирования отношений при передаче земли в собственность, наследство, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, определении ставок земельного налога, ценообразовании, учета совокупной стоимости основных средств производства, определении размеров внесения в уставные фонды акционерных товариществ, объединений, кооперативов. Информационной базой для денежной оценки земель населенных пунктов являются их генеральные планы и проекты планирования и застройки. Результатом проведения денежной оценки является определенная нормативная стоимость земли. Как уже говорилось выше, в основе денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, который возникает благодаря месторасположению населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель. При расчете денежной оценки 1м² земель населенных пунктов учитываются затраты на освоение и обустройство территории, норма прибыли (6%), норма капитализации (3%), месторасположение и функциональное использование земельного участка.

Цнм=(В*Нп/Нк)*Кф*Км, (1)

где:

В – затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м² (на основании справок, предоставленных городскими службами, и укрупненных расчетов восстановительной стоимости всех сетей и сооружений);

Нп – норма прибыли, 6%;

Нк – норма капитализации, 3%;

Кф – коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и т. д.).

Км - коэффициент, который характеризует месторасположение участка.

Затраты на освоение и обустройство территории включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), приборов низкого напряжения, газоснабжения, стоков, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта. Функциональное использование земельного участка учитывает относительную прибыльность явных в его границах видов экономической деятельности. Месторасположение земельного участка характеризуется тремя группами факторов: регионального, зонального и локального характера.

Региональные факторы включают:

·  значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения;

·  вхождение в пригородную зону больших городов;

·  наличие у населенного пункта статуса курорта; вхождение в зоны радиационного загрязнения.

Зональные факторы позволяют продифференцировать территорию населенного пункта по градостроительной ценности, учитывая:

·  функционально-планировочные качества территории;

·  доступность до центра населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, массового отдыха;

·  уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

·  экологическое качество территории;

·  уровень развития сферы обслуживания населения;

·  привлекательность среды: разнообразие мест приложения труда, наличие историко-культурных и природных памятников.

Локальные факторы характеризуются территориально-планировочными, инженерно-геологическими, историко-культурными, природно-ландшафтными, санитарно-гигиеническими и инженерно-инфраструктурными особенностями размещения земельного участка.

Весовые характеристики этих факторов определяются по каждому населенному пункту, исходя из особенностей и роли каждого из рентообразующих факторов в формировании общего рентного дохода. В границах населенного пункта денежная оценка 1м² земельного участка однотипного функционального использования имеет значительный диапазон между минимальным и максимальным значением, которое отражается соответственно и на ставках земельного налога. Это в значительной мере зависит от величины населенного пункта, функций, которые он выполняет, и уровня его обустройства.

Так как в основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов положен рентный доход, который создается благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местных системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов, необходимо рассмотреть определение зонального коэффициента, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории населенного пункта (экономико-планировочной зоны). Это обуславливает необходимость ее земельно-оценочной структуризации – экономико-планировочного зонирования территории. Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основании экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов:

1.  Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2.  Доступность к:

·  местам концентрации трудовой деятельности (мест приложения труда);

·  центров общественного обслуживания;

·  мест массового отдыха;

·  центра города

3.  Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.

4.  Уровень развития сферы обслуживания населения.

5.  Экологическое качество территории.

6.  Социально-градостроительная привлекательность среды:

·  разнообразие мест приложения труда;

·  наличие историко-культурных и природных памятников;

·  эстетика архитектурной застройки и др.

Количество факторов, которые учитывают при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется прежде всего величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития

Классификация населенных пунктов имеет важное значение при выполнении денежной оценки их территории. Существует несколько классификаций населенных пунктов: по категории, численности населения, административным статусом, местом в системе расселения и хозяйственными функциями.

Сама территория населенных пунктов по функциональным назначениям и характеру использования делится на селитебную, производственную, в т. ч. внешнего транспорта и ландшафтно-рекреационную.

К селитебной территории относятся участки жилых домов, общественных учреждений, домов и сооружений, в т. ч. учебных, проектных, научно-исследовательских и др. институтов без исследовательских производств, внутренняя селитебная улично-дорожная и транспортная сеть, а также площади, парки, сады, скверы, бульвары, другие объекты зеленого строительства и места общего пользования.

Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятия и связанных с ними производственных объектов, в т. ч. комплексов научных учреждений с исследовательским производством, коммунально-складских объектов; предприятий по производству и переработке с/х продукции; санитарно-защитных зон промышленных предприятий; объектов специального назначения (для нужд обороны), сооружений внешнего транспорта и путей междугороднего и пригородного соединения; участков общественных учреждений и мест общего пользования для населения, которое работает на предприятиях города.

К ландшафтно-рекреационной территории относят озелененные и водные пространства в границах застройки города, а также другие элементы природного ландшафта. В ее состав могут входить парки, лесопарки, городские леса, ландшафты, которые охраняются, земли сельскохозяйственного использования и др. угодья, которые формируют систему открытых пространств.

Для обеспечения необходимых функциональных связей мест расселения с местами приложения труда и отдыха, учреждениями культурно-бытового обслуживания, а также для снижения затрат времени на передвижение населения следует формировать относительно стойкий трудовой баланс проживающих и работающих в границах основных структурно-планировочных элементов населенного пункта (планировочных районов, зон, жилых районов).

Денежная оценка территории населенных пунктов осуществляется в границах установленной границы населенного пункта.

В ходе выполнения денежной оценки земель пгт. Черноморское были использованы данные разработанной ранее планировочной документации и справки о состоянии инженерной инфраструктуры поселка на 01.01.2006г.

Раздел I

Общие положения по проведению денежной оценки земель.

 

 

1.1.Назначение и функции оценки земель.

Практическое осуществление земельной реформы на территории Украины и, в частности, Крыма, внедрение частной собственности на земельные участки, формирование рынка земли требует четкого экономического механизма регулирования земельных отношений, важным элементом которого является оценка земель.

Центральное место в становлении рынка принадлежит стоимостной оценке земель населенных пунктов, которая в условиях переходного периода к рыночной экономике дала бы возможность провести первоочередную приватизацию земельных участков, создать объективную основу для налогообложения земель. Денежная оценка становится одним из ключевых моментов в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования.

Сферу применения денежной оценки земель определяет Закон Украины «О плате за землю» от 19 сентября 1996г, №378/96-ВР.

Статья 24 этого Закона определяет, что денежная оценка земель используется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых отношений, предусмотренных законодательством Украины.

Статья 2 этого Закона предусматривает, что плата за землю в виде земельного налога или арендной платы определяется в зависимости от денежной оценки земель.

Кроме того, постановлением Кабинета Министров Украины от 30 января 1997г. №99 «О внесении изменений в Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра…» денежная оценка земель признана неотъемлемой частью государственного земельного кадастра.

Это обуславливает необходимость проведения денежной оценке земель всех категорий.

1.2. Нормативная база.

Денежная оценка земель населенных пунктов Автономной Республики Крым выполняется в соответствии с:

1.  «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденного общим приказом Госкомзема Украины, Минсельхозпрода Украины, Госкомградостроительства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 ноября 1995г. №76/230/325/150 и согласованного Минюстом;

2.  Приказом Госкомзема от 15 апреля 1997г. № 46/131/63/34 «О внесении изменений и дополнений к разделу 3 «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов»;

3.  Постановлением Кабмина Украины № 130 от 22 апреля 1997г. «О мерах по проведению денежной оценки земли на территории Автономной Республики Крым».

1.3. Методика выполнения денежной оценки земель населенных пунктов.

В настоящем разделе приводится краткое изложение методики выполнения денежной оценки земель в последовательности, изложенной в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 года №213 „Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” (с изменениями, внесенными в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 31.10.95 №864 и от 30.05.97 №525).

Основные используемые термины.

1.  Затраты на освоение и обустройство территории определяются как полная восстановительная стоимость инженерной подготовки территории, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года разработки оценки.

2.  Полная восстановительная стоимость – это сумма затрат, необходимых для воссоздания основных фондов на момент оценки, которая определяется на основе их инвентаризации и переоценке в соответствии с действующим законодательством Украины.

3.  Экономико-планировочная зона – часть территории населенного пункта, которая имеет однородные потребительские качества, преимущественно однотипный характер использования и ограничивается четкими планировочными границами.

4.  Зональные факторы – это факторы, которые проявляются в границах всей (или значительной) территории населенного пункта и корректируют ее базовую стоимость.

5.  локальные факторы - это факторы, которые проявляются в границах отдельного земельного участка и корректируют ее ценность в границах экономико-планировочной зоны.

Порядок нормативной денежной оценки населенных пунктов включает следующие этапы:

1.3.1. Определение базовой стоимости 1м² земель в зависимости от региональных факторов размещения.

Определение базовой стоимости 1м² земель в зависимости от региональных факторов размещения по каждому населенному пункту проводится по формуле:

Цнм=(В*Нп/Нк)*Км1, где (2)

В – затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м² (на основании справок, предоставленных городскими службами, и укрупненных расчетов восстановительной стоимости всех сетей и сооружений);

Нп – норма прибыли, 6%;

Нк – норма капитализации, 3%;

Км1 – региональный коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местных системах производства и расселения (определяется по т.3.2. «Порядка...»).

Базовая стоимость 1м² земель населенного пункта (Цнм) – это нормативная цена земли, которая отражает качество городских земель по таким критериям как обеспеченность всеми видами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с учетом поправочных коэффициентов на региональные факторы размещения.

Затраты на освоение и обустройство территории (В) включают восстановительную стоимость всех инженерных сетей и сооружений города, стоимость зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского по состоянию на 1.01.2006г.

Результаты расчетов восстановительной стоимости по всем видам инженерных сетей сводятся в таблицу, на основании которой рассчитывается базовая стоимость 1м² земель населенного пункта в зависимости только от региональных факторов размещения (Цнм).

1.3.2.Земельно-оценочная структуризация территории.

По каждому населенному пункту проводится выделение земельно-оценочных районов – территориально и функционально определенных образований, в границах которых осуществляется оценка потребительских качеств земель населенных пунктов.

Количество оценочных районов зависит от размера населенного пункта, его народно-хозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциала.

Оценочные зоны выделяются в установленных границах населенных пунктов. Они разделяются: магистралями общегородского а районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, природными рубежами. Площадь одного оценочного района может быть сравнима с микрорайоном многоэтажной застройки, кварталом или группой кварталов усадебной застройки. Совокупность всех земельно-оценочных районов обеспечивает полный охват территории населенного пункта.

1.3.3. Обоснование зональных коэффициентов, экономико-планировочное зонирование и определение базовой стоимости 1м² земель по экономико-планировочным зонам.

Методика оценки отдельных факторов, влияющих на величину зонального коэффициента Км2, базируется на расчете отдельных индексов, которые отражают влияние каждого фактора (или их группы) на ценность территории населенного пункта.

При этом учитываются следующие условия:

1.  значение каждого индекса по земельно-оценочному району рассчитывается от среднего значения конкретного фактора для населенного пункта (среднее значение принимается за 1);

2.  экстремальные значения коэффициента Км2 должны укладываться в диапазон значений таблицы 3.6 «Порядок денежной оценки…»

Расчет индексов и их взвешивание осуществляется через экспертную балльную оценку каждого из зональных факторов.

В расчетах учитываются 24 фактора потребительских качеств городских земель, объединенных в 5 групп.

Соответствующие им индексы имеют буквенные обозначения, которые вместе с показателями удельного веса факторов, определенными на основе экспертных оценок, представлены в таблице 1 Приложений.

Балльная оценка градостроительной ценности территории выполнена экспертной группой, включающей соответствующих специалистов: архитекторов, экологов, экономистов, транспортников, специалистов по инженерному оборудованию.

Балльная оценка каждого фактора опирается на количественные критериальные характеристики показателей, которые в процессе работы экспертной группы корректируются с учетом конкретных социальных, экономических, инженерно-транспортных, культурно-исторических и других зональных условий.

Факторы функциональных удобств – оцениваются на основе анализа доступности по времени центра города, общественных центров общегородского значения, мест приложения труда, районов расселения и мест массового отдыха.

Конкретная величина показателя зависит от местоположения зоны, ее конфигурации и дорожно-транспортных условий.

Показатели балльной оценки факторов архитектурно планировочной, историко-культурной и природно-ландшафтной ценности территории – отражают степень целостности композиции ландшафтов и застройки экономико-планировочной зоны, разнообразие и характер живописности рельефа, сохранность архитектурных и культурно-исторических памятников и т. д.

Показатели оценки факторов инженерного обустройства отражают степень подготовки территории экономико-планировочных зон, обеспеченности их оборудованием водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения, канализационными и дорожно-транспортными устройствами, другими элементами инженерного оборудования, необходимыми для населения и эксплуатации хозяйственных объектов.

Показатели оценки факторов экологического состояния отражают характеристики экономико-планировочных зон по уровню загрязнения воздушного и водного бассейнов, почвы, степени шумового загрязнения и электромагнитных излучений. Экологические показатели определяются на основе оценки степени превышения нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ.

Показатели оценки социально-экономической освоенности учитывают плотность дневного населения и фондоемкость территории, отражают уровень удобств проживания населения, разнообразие мест приложения труда и услуг.

Каждая пофакторная оценка и группа факторов получает свою весовую характеристику (см. т.1. Приложения).

Индекс каждого фактора по отдельному оценочному району определяется по формуле:

Pin=Бin/Бср, где (3)

Pin(Uin, Ain, Ein, Cin) – индекс i-ого оценочного района по отдельному n-ному фактору в группе;

Бin – балльная оценка n-ного фактора по i-ому оценочному району;

Бср – средняя балльная оценка n-ного фактора по городу.

Расчет интегрального индекса по каждой из пяти групп зональных факторов для определенного оценочного района осуществляется по формуле определения средневзвешенного. Так, например, интегральный индекс по группе «Функциональные удобства» определяется следующим образом:

Рi=(Pi1*a1)+Pi2*a2)+…+(Pi5*a5), где (4)

Рi - интегральный индекс i-ого оценочного района по группе факторов функциональных удобств;

Pi1, Pi2,…, Pi5 – индексы отдельных факторов в группе;

a1, a2,…, a5 – удельный вес каждого из отдельных факторов в группе ( в сумме составляет 1,0).

Комплексный индекс потребительских качеств территории по всем группам факторов

Jki=(Pi*вp)+(Ui*вu)+(Ai*вA)+(Ei*вE)+(Ci*вс), где (5)

Jki – комплексный индекс потребительских качеств i-ого оценочного района;

Pi, Ui, Ai, Ei, Ci – интегральные индексы по каждой группе факторов;

вp, вu, вA, вE, вс – удельный вес группы факторов в общей системе оценок ( в сумме составляет 1,0).

На основании анализа полученных в результате расчета индексов Jki показателей проводится объединение земельно-оценочных районов в экономико-планировочные зоны. При этом учитывается действие трех факторов:

·  смежность районов;

·  преимущественно однотипное функциональное использование;

·  близость значений величин комплексных индексов (Jki) по отдельным оценочным районам.

Выделение экономико-планировочных зон производится с учетом анализа генерального плана населенного пункта и другой градостроительной документации.

Значение расчетного зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определяется как средне взвешенное индексов оценочных районов, которые входят в эту зону (по удельному весу площади района) – см. табл. 2.5.6.

Зональный коэффициент Км2 для каждой экономико-планировочной зоны, принятый проектом, определяется путем уточнения и корректировки значений расчетного коэффициента Км2 в пределах, заданных табл. 3.6 «Порядка денежной оценки» с учетом рекомендаций ДБН 360-92.

Стоимость 1м² земель населенного пункта по экономико-планировочным зонам рассчитывается по формуле:

Цнз=Цнм*Км2, где (6)

Цнм – базовая стоимость 1м² земель в зависимости от региональных факторов размещения;

Км2 – зональный коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в границах населенного пункта в разрезе экономико-планировочных зон.

Расчет стоимости 1м² населенного пункта по экономико-планировочным зонам приводится в разделе 2.5 пояснительной записки.

1.3.4. Определение локального коэффициента Км3.

На оценочную стоимость земельного участка влияют локальные факторы – функционально-планировочные, инженерно-геологические, историко-культурные, природно-ландшафтные, санитарно-гигиенические и инженерно-инфраструктурные.

Значение Км3 определяется как произведение пофакторных оценок, принятых на основании имеющейся планировочной документации в соответствии с табл. 3.7 «Порядка…» и должно быть в пределах от 0,75 до 1,5.

Функционально-планировочные факторы учитывают приближенность земельно-оценочных районов к общественным центрам, магистралям, паркам и оцениваются коэффициентами, значения которых возрастают по мере усиления влияния каждого фактора.

Инженерно-геологические факторы учитывают рельеф, наличие заболоченных территорий, грунтовых вод, затопления, опасных геологических процессов, насыпных территорий и грунтов с минимальной несущей способностью. Значение выставляемого при этом коэффициента зависит от площади распространения фактора по отношению к площади всего земельно-оценочного района.

Инженерно-инфраструктурные факторы учитывают наличие существующих магистральных уличных сетей по каждому району в пределах экономико-планировочных зон и степень обеспеченности районов сетями водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газификации.

Историко-культурные факторы учитывают наличие заповедных территорий, отдельных памятников и охранных зон и оцениваются коэффициентами, значения которых зависят от степени влияния фактора в границах района.

Природно-ландшафтные факторы учитывают наличие памятников природы, курортных и рекреационных зон.

Санитарно-гигиенические факторы учитывают местонахождение участка в санитарно-защитной или водоохраной зоне, в зоне превышения уровня шума, загрязнения воздуха, грунтов и электромагнитного поля.

1.3.5. Определение стоимости 1м² земельного участка определенного функционального использования.

Определение стоимости 1м² земельного участка определенного функционального использования (Цн) проводится по формуле:

Цн=Цнз*Кф*Км3 (7)

Базовая стоимость 1м² земель по экономико-планировочным зонам (Цнз) приводится в таблице 2.5.7 раздела 2.5.

Значение локальных коэффициентов (Км3) по каждому земельно-оценочному району приводится в табл. 2.6.

Коэффициент, характеризующий функциональное использование участка (Кф) имеет следующее значение в зависимости от категории земель (см. табл. 3._ «Порядка…»):

Таблица 1.

Коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка (Кф).

Категория земель по функции использования	Состав категории	Значение коэффициента
1	2	3
Земли жилой застройки	Земли одно - и двухэтажной застройки. Земли многоэтажной жилой застройки.	1,00
Земли промышленности	Земли легкой промышленности. Земли тяжелой промышленности. Земли строительства (за исключением строительных площадок).	1,20
Земли горной промышленности и открытых разработок	Земли торфоразработок. Земли открытых разработок и карьеров горной промышленности. Другие земли горной промышленности	1,00
Земли коммерческого использования	Земли автотехобслуживания. Земли оптовой торговли и складского хозяйства. Земли розничной торговли и коммерческих услуг. Земли рыночной инфраструктуры. Земли исследований и разработок. Земли другой коммерческой деятельности.	2,50
Земли общественного назначения	Земли государственного управления и местного самоуправления. Земли обороны. Земли образования. Земли культуры. Земли охраны здоровья и социальных услуг. Земли общественных и религиозных организаций. Земли экстерриториальных организаций.	0,70
Земли смешанного использования	Земли жилищного строительства и промышленности. Земли жилищного строительства и коммерческого использования. Земли жилищного строительства и общественного назначения. Земли промышленности и коммерческого использования. Земли коммерческого использования и общественного назначения.	По расчету
Земли транспорта, связи	Земли дорог. Земли автомобильного транспорта. Земли железнодорожного транспорта. Земли трамвайного и троллейбусного транспорта. Земли метрополитена. Земли трубопроводного транспорта. Земли водного транспорта. Земли воздушного транспорта. Земли связи и телекоммуникаций. Другие земли транспорта и связи.	0,80
Земли технической инфраструктуры	Земли санитарной очистки и благоустройства. Земли водоснабжения и канализации. Энергоснабжения. Земли другого инженерного обеспечения.	0,65
Земли рекреационного назначения и другие открытые земли	Земли зеленых насаждения общественного пользования. Земли зеленых насаждений специального назначения. Земли кладбищ. Земли отдыха и спорта. Земли, занятые текущим строительством. Земли, отведенные под будущее строительство. Другие открытые (незастроенные) земли в пределах населенного пункта.	0,50

Все расчеты по определению стоимости 1м² земельного участка по каждому земельно-оценочному району сведены в табл. 2.7.

1.3.6. Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования.

Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов осуществляется в соответствии с разделом 2 «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» путем капитализации дифференциального арендного дохода, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году, с учетом особенностей почвенного покрова.

Поскольку на землях населенных пунктов почвенные обследования, как правило, не проводились, для денежной оценки сельхозугодий создаются ориентировочные почвенные карты путем применения имеющихся почвенных карт прилегающих территорий и топографических карт. На ориентировочные чертежи почв экстраполируются почвенные контуры с карт прилегающих территорий с учетом рельефа, определяются площади агропроизводственных групп почв.

Шкала денежной оценки агропроизводственных групп почв рассчитываются по формуле:

Гагр.=Г*Багр./Б, где (8)

Гагр. - денежная оценка гектара агропроизводственной группы почв (в гривнах);

Г – денежная оценка гектара соответствующих угодий по административному району (в гривнах).

Багр. - балл бонитета агропроизводственной группы почв;

Б – средний балл почв природно-сельскохозяйственного района.

Определение денежной оценки какого-либо участка сельхозугодий в границах территории населенного пункта осуществляется путем суммирования произведений денежной оценки каждой агрогруппы почв, входящей в состав данного участка и их площадей.

Раздел II.

Краткая характеристика условий пгт. Черноморское.

 

2.1. Краткая характеристика пгт. Черноморское.

Поселок городского типа Черноморское расположен в западной части Крымского полуострова на берегу Ак-Мечетской бухты Черного моря, в 140 км от областного центра г. Симферополя. Поселок находится в стороне от железных дорог. С юго-востока к нему подходит автодорога Евпатория-Черноморское, с востока – участок автодороги Черноморское-Раздольное, связывающий поселок с автодорогой Красноперекопск-Феодосия.

Площадь поселка составляет 1196 га, население на 1.01.1997г. – 13,2 тыс. чел.

Поселок Черноморское является районным, административным, хозяйственным и культурным центром Черноморского сельскохозяйственного района. Промышленные предприятия и организации, расположенные на его территории, связаны с использованием и переработкой природных ресурсов. Это газопромысловое управление, районное объединение по производственному и техническому обеспечению сельского хозяйства, промкомбинат, молокозавод, хлебокомбинат. Кроме того, в поселке находится ряд строительных организаций и автотранспортных предприятий.

Рекреационное хозяйство большого развития не получило, несмотря на приморское расположение поселка. На его территории расположено несколько курортно-оздоровительных учреждений сезонного функционирования.

Обслуживание населения поселка и района, а также отдыхающих, осуществляется сетью учреждений культурно-бытового обслуживания.

Жилой фонд состоит из частного и государственного сектора.

Существующая жилая застройка представлена, в основном, усадебными жилыми домами. Многоэтажные жилые дома сосредоточены вдоль улиц Южной и Димитрова, примыкающих к общественному центру, который имеет выход к акватории Ак-Мечетской бухты. Здесь сосредоточена большая часть учреждений общественного обслуживания и общепоселковый приморский парк площадью 5,4 га. На побережье имеются естественные пляжи. Наибольший из них образовался вдоль берега от территории пансионата объединения «Хлебопродуктов» до раскопок городища Калос-Лимен. Меньшие по площади пляжи расположены в восточной части бухты.

К бухте примыкают пониженные части Калиновской и Шейх-Келинской балки. Значительные части их территории характеризуются как подтопляемые непригодные для застройки.

Остальная территория поселка не имеет достаточно четкой организации, многие различные по функциональному назначению участки расположены чересполосно.

Новое жилищное строительство ведется в восточной части поселка по улицам Димитрова, 8 Марта (многоэтажная застройка с высоким уровнем благоустройства), а также на его южной окраине в районе улиц Горького-Тельмана (индивидуальные усадебные дома).

Пгт. Черноморское централизованной системой водоснабжения охвачен не полностью. Источником водоснабжения служат скважины. Остальная часть населения пользуется шахтными колодцами.

Сточные воды от многоэтажной и общественной застройки системой канализации отводятся на КОС. Стоки от неканализуемой одноэтажной застройки вывозятся на сливную станцию КОС.

Централизованной системой теплоснабжения в поселке охвачены многоэтажная, общественная застройка и промзона. Имеющиеся источники тепла незначительной мощности. Поэтому магистральные тепловые сети развиты слабо.

Газоснабжение осуществляется на базе использования природного и сжиженного газа. Источник – магистральный газопровод Глебовка-Черноморское.

Электроснабжение осуществляется от энергосистемы «Крымэнерго» через ПС 35/10 кВ «Черноморское» с 110/10 кВ «Тарханкут».

Уличная сеть представляет собой систему радиальных улиц, направленных к центру города, сочетающихся с сеткой прямоугольных улиц.

Улиц Кирова, Парковая и революции выполняют роль основных магистралей по обеспечению транспортных связей со всеми функциональными зонами в поселке и близлежащими населенными пунктами.

 

2.2. Социально-экономические условия.

 

  Народно-хозяйственный профиль.

Поселок Черноморское является районным, административным, хозяйственным и культурным центром Черноморского сельскохозяйственного района.

Основу народнохозяйственного комплекса поселка составляют отрасли и отдельные производства, базирующиеся, в основном, на использовании природных ресурсов; топливная, пищевая, рыбная, а также машиностроение и металлообработка, легкая промышленность и пр.

В поселке размещается ряд предприятий и организаций, связанных с разработкой месторождений природного газа и на континентальном шлейфе Черного моря.

Строительная база в поселке не получила должного развития, как и фактически отсутствует строительная организация, выполняющая жилищное и культурно-бытовое строительство. Последнее осуществляет ряд строительных участков, такие как ССМУ-2 п/о «ЧНГП».

На территории поселка размещается ряд автотранспортных предприятий, обслуживающих нужды народного хозяйства поселка района: УТТ и СТ ЧНГ и УМСР ЧНГН.

Население поселка, а также отдыхающие существующих здравниц и неорганизованным путем пользуются сетью учреждений культурно-бытового обслуживания, размещенных на территории поселка.

Приморское расположение поселка предопределило размещение курортно-оздоровительных учреждений, хотя большого развития курортно-рекреационное хозяйство не получило.

Население.

Численность населения пгт. Черноморское по последним данным составляет приблизительно 13,2 тыс. чел.

Динамика численности населения за период, прошедший после переписи 1970г., характеризуется следующими данными:

·  на 15.01.1970г. 5,1 тыс. чел.

·  на 17.01.1979г. 6,6 тыс. чел.

·  на 1.01.1985г. 7,8 тыс. чел.

·  последние данные 13,2 тыс. чел.

Социально-экономические предпосылки развития народно-хозяйственного комплекса.

Основу народно-хозяйственного комплекса поселка составляет отрасли и отдельные производства, базирующиеся на использовании природных ресурсов Черноморского административного района: сельского хозяйства, отраслями специализации которого является производство винограда, зерна, мясомолочного производства; Месторождений газа и рыбных богатств Черного моря.

Особенно большое влияние на развитие народно-хозяйственного комплекса поселка окажет дальнейшая разработка месторождений природного газа на континентальном шельфе Черного моря.

В перспективе предусмотрено увеличение добычи газа до объемов обеспечивающих потребности народного хозяйства республики, в связи с чем планируется продолжение геологоразведочных работ по оценке перспектив нефтегазоносности шельфа Черного и Азовского морей.

2.2.4. Промышленность.

Промышленность поселка развивается на базе имеющихся природных ресурсов и сырья, поступающего от сельскохозяйственного производства и, главным образом, топливной отрасли.

2.2.5. Внешний транспорт.

В настоящее время внешние транспортные связи поселка обслуживаются автомобильными, которым занимают основное место в общем объеме грузовых и пассажирских перевозок.

Рост промышленного производства, рекреации, усиление внешних связей поселка, повышение мобильности вызывают увеличение объемов грузовых и пассажирских перевозок.

2.2.6. Учреждения и организации внепоселкового и общерайонного значения.

В связи с дальнейшим развитием газовой промышленности на континентальном шельфе Черного моря, предусматривается расширение ряда производств п/о «ЧНГП» по разведке и добыче природного газа: управления разведочного бурения (УРБ), экспедиционного отряда подводно-технических работ и морского транспорта (ЗОПТР и МТ), предприятия технологического транспорта и спецтехники (ПТГ и СТ) и ряд других объектов.

2.2.7. Курортно-рекреационное хозяйство

В настоящее время в поселке имеет место неорганизованный отдых лиц, приезжающих без путевок и расселяющихся на квартирах у местного населения. Этот контингент отдыхающих составляет более 5000 человек. Исключение составляют несколько частных пансионатов с малым количеством мест для размещения отдыхающих.

2.3.Природные условия.

 

Климат.

Территории пгт. Черноморское относится ко второму Степному агроклиматическому району (по агроклиматическому районированию Крыма). Климат очень засушливый с умеренно-мягкой зимой. В целом для Степного агроклиматического района характерна неустойчивая зима со значительными колебаниями температур, обуславливающими отсутствие устойчивого снежного покрова и неоднократную смену мерзлого состояния почвы полным ее оттаиванием. Район отличается тем, что амплитуда колебания температуры воздуха и его влажности здесь меньше, чем на остальной части степного Крыма.

Зима, т. е. период со среднесуточной температурой воздуха ниже 0°, составляет 1,5-2 месяца. Прибрежная часть поселка характеризуется более мягкой зимой, прохладной весной и теплой осенью. Самыми холодными месяцами являются январь и февраль, а самыми теплыми – июль и август. Лето здесь сравнительно жаркое. Максимальная температура воздуха в отдельные годы в июле-августе может повышаться до плюс 35-39°.

Опасные для растений заморозки наблюдаются не ежегодно. Начинаются заморозки на поверхности почвы обычно 6 ноября, иногда раньше, а заканчиваются 11 апреля, но иногда бывают и в начале мая.

Продолжительность безморозного периода составляет в среднем 208 дней, в отдельные годы может достигать 244 дня.

Зимы здесь мягкие, однако, морозы иногда могут достигать минус 25-30°. Снежный покров характеризуется большой неустойчивостью. Во многие годы он наблюдается в течение нескольких дней, в некоторые годы продолжительность залегания снежного покрова достигает одного – двух, иногда трех месяцев. Продолжительность безморозного периода составляет около 7 месяцев.

Климат этого района, как указывалось раньше, очень засушливый.

Наибольшее количество осадков выпадает весной (около 60% годового) приходится на лето и осень, наименьшее количество осадков выпадает весной. В весенний период выпадает до 70мм (20% от годового).

К числу неблагоприятных факторов следует отнести также подверженность территории суховеям. Число дней с суховеями за теплый период составляет 10-20.

 

Геоморфология и почвообразующие породы.

Согласно геоморфологического районирования Крыма территория пгт. Черноморское расположена в области Азово-Черноморской впадины (Тарханкутское плато).

Поверхность пересечена балками и лощинами, которые тянутся с юга на север. Главные черты геоморфологического строения района, к которому относится территория поселка, обусловлены геологическим строением.

В геологическом строении Степного Крыма принимают участие третичные и четвертичные отложения. Толща третичных отложений, представленных, главным образом, морскими плиоценовыми отложениями, имеет мощность 50-100 мм. Она залегает на верхнемеловых глинисто-мергелистых отложениях, прослеживающихся по всему степному Крыму.

Морские плиоценовые отложения перекрыты континентальными суглинками и глинами с прослоями песков четвертичного возраста. Однако на Тарханкутской возвышенности третичные отложения выходят на поверхность и имеют преобладающее значение в строении этой площади.

Стратиграфическая схема геологических отложений выглядит следующим образом. На верхнемеловых отложениях залегают нижнее третичные отложения, представленные среднемиоценовыми известняками и песками, переходящими в нижнее сарматские глины. Выше залегают мергели и ракушечные детритусовые известняки среднего верхнего сармата, меотиса и понта. Известняки перекрывает местами континентальная толща красных глин, мергелей, песчаников и конгломератов мощностью до 100 мм.

Тут сформировались черноземы карбонатные маломощные и дерново-карбонатные почвы. В некоторых местах плотные известняки выходят на поверхность.

 

Грунтовые и поверхностные воды.

Гидрографической сети, выраженной реками, озерами, на территории поселка нет. Грунтовые воды залегают глубоко (30-40м).

Временными водотоками являются балочные понижения. Увлажнение территории происходит за счет атмосферных осадков, которые распределяются по времени года и элементам рельефа неравномерно. Лучше всего увлажняются понижения.

Высокие летние температуры и частые ветры способствуют быстрому иссушению почв.

2.4.Структура земель.

Таблица 2.

Структура земель пгт. Черноморское по собственникам (пользователям).

№№ п/п	Собственники земли, землепользователи и земли государственной собственности, не переданные в собственность или пользование	Общая площадь, %
1	Граждане, которым предоставлены земли в собственность/пользование	50,39
1.1	личные подсобные хозяйства	0,25
1.2	Участки для садоводства	7,80
1.3	участки для строительства и обслуживания жилого дома и хоз. построек	41,81
1.4	участки для гаражного строительства	0,38
1.5	участки для осуществления несельскохозяйственной предпринимательской деятельности	0,15
2	учреждения, организации	5,53
3	промышленные и другие предприятия	3,10
4	предприятия и организации транспорта, связи	1,60
5	части, предприятия, организации, учебные организации обороны	21,01
6	организации, предприятия и учреждения природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения	0,84
7	земли запаса, не предоставленные в собственность и постоянное пользование в границах населенных пунктов	17,53

На основе анализа структуры земель пгт. Черноморское за последние несколько лет можно проследить тенденцию роста участков земель для осуществления несельскохозяйственной предпринимательской деятельности, а также площади земель предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Раздел III.

Денежная оценка земель пгт. Черноморское.

Исходные данные.

При выполнении денежной оценки земель пгт. Черноморское использованы следующие проектные и статистические данные:

1.  Материалы топографической съемки пгт. Черноморское;

2.  Генеральный план пгт. Черноморское, КрымНИИпроект, г. Симферополь, 1985г.;

3.  Проект размещения строительства до 2000 года, КрымНИИпроект, 1990г.;

4.  Проект детальной планировки приморской части пгт. Черноморское, КрымНИИпроект, 1996г.;

5.  Данные, представленные государственными и ведомственными организациями о состоянии объектов инженерной инфраструктуры поселка.;

6.  Материалы бонитировки почв;

7.  Материалы денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения АРК, Госкомзем Крым, 1995г.

Обоснование базовой стоимости земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов размещения (ЦНм).

Базовая стоимость 1м² земель пгт. Черноморское определяется по формуле (2):

ЦНм=(В*Нп)/Нк*Км1. (9)

Затраты на освоение и обустройство территории (В) по пгт. Черноморское определены на основании:

·  справок о балансовой стоимости всех инженерных сетей и сооружений по поселку, предоставленных соответствующими службами Черноморского поссовета;

·  имеющейся градостроительной документации;

·  расчетов восстановительной стоимости всех имеющихся видов сетей и сооружений по поссовету.

При выполнении расчета затрат на освоение и обустройство территории (В), в оцениваемые территории не были включены земли, занятые улицами и дорогами и земли сельскохозяйственного использования.

Таблица 3.

Оцениваемая территория по пгт. Черноморское.

Наименование территорий	Площадь (га)
Площадь территории поселка в установленных границах	1196,0
Площадь улиц и дорог	83,21
Площадь земель сельскохозяйственного использования	243,8
Территория поселка, которая оценивается

 

Согласно «Порядка денежной оценки земель…» региональный коэффициент (Км1), учитывающий значение и статус населенного пункта в региональной и местной системе производства и расселения для пгт. Черноморское – это произведение коэффициентов - 1,0 (место поселка в системе расселения), так как он не попадает в градацию табл. 3.2 «Порядка…» и 2,2 (статус поселка, как курорта – табл. 3.4 «Порядка…»). Таким образом, региональный коэффициент (Км1) для пгт. Черноморское составит величину 2,2.

Характеристика существующего положения всех видов инженерных сетей поселка, состояние инженерной подготовки и улично-дорожной сети, а также расчет восстановительной стоимости инженерных сетей и сооружений приводится ниже в соответствующих разделах.

Водоснабжение.

Водоснабжение поселка осуществляется от двух централизованных систем: ПУЖКХ поссовета и ЖКК «Черноморнефтегазпрома». Источник – местные подземные воды сарматского водоносного горизонта с общим водозабором 6269м³/сут. Системы ПУЖКХ и ЖКК имеют резервуары запаса воды (2*400м³ и 2*300м³) и разводящие сети по поселку с устройством кольцевых перемычек.

Кроме того, отдельные предприятия поселка эксплуатируют для технических нужд свои скважины с общим водоотбором 740м³/сут.

Общая протяженность сетей водоснабжения поселка составляет 128,0 км при их удовлетворительном состоянии.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений водоснабжения поселка определена по укрупненным показателям затрат по инженерному оборудованию в соответствии с ДБН-IV-16-96 и данным Черноморского ПУЖКХ, в ценах по состоянию на1.01.2006г., с учетом понижающих коэффициентов к=0,4-0,6, учитывающих показатели общепоселковых затрат на развитие инженерного оборудования поселка.

Таблица 4.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений водоснабжения

№№ п/п	Наименование	Мощность	Восстанов. стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Скважины-водозаборы	Nобщ=7,01тыс. м³/сут	714,37
2	Резервуары чистой воды	N=4шт. М=6800м³	283,38
3	Хлораторная		40,0
4	Магистральные и разводящие сети водоснабжения	L=128,0 км	6175,68
	Всего:		7213,43

 

Канализация.

Централизованной системой канализации в пгт. Черноморское охвачены: многоэтажная жилая застройка, общественные здания, отдельные предприятия.

Система канализации состоит из пяти бассейнов канализования:

·  бассейн первый охватывает центр поселка, стоки КНС-1 по напорному трубопроводу отводятся на КОС;

·  бассейн второй охватывает застройку по ул. Кирова, стоки КНС-3 отводятся в КНС-1;

·  бассейн третий охватывает жилой квартал «Черноморнефтегаза», стоки КНС-2 отводятся на КОС;

·  бассейн четвертый охватывает застройку по ул. Н. Кудри, стоки КНС-4 отводятся в первый бассейн;

·  бассейн пятый охватывает застройку стройгородка, стоки КНС отводятся в КНС-1.

Мощность очистных сооружений поселка – 1500м³/сут. С полной биологической очисткой и сбросом очищенных вод по глубоководному выпуску в море.

Усадебная жилая застройка и отдельные предприятия оборудованы выгребными ямами и жижесборниками с вывозом стоков на КОС.

Общая протяженность самотечных сетей канализации поселка составляет 58,0 км при их удовлетворительном состоянии.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений канализации поселка определена по укрупненным показателям затрат по инженерному оборудованию в соответствии с ДБН-IV-16-96 и сведениям Черноморского ПУЖКХ, в ценах по состоянию на 1.01.2006г., с учетом понижающих коэффициентов к=0,4-0,6, учитывающих показатели общепоселковых затрат на развитие инженерного оборудования поселка.

Таблица 5.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений канализации

№№ п/п	Наименование	Мощность	Стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Канализационные очистные сооружения	V=1500м³/сут.	227,11
2	Самотечные сети	L=58км	3124,16
3	Канализационные насосные станции	N=5шт. V=1500м³/сут.	5,82
4	Напорные трубопроводы	L=4,3км	231,62
5	Глубоководный выпуск		535,00
	Всего:		4123,71

 

Санитарная очистка.

В целях охраны здоровья населения в пгт. Черноморское организована рациональная система очистки. Под очисткой следует понимать комплекс плановых организационных, санитарных и хозяйственных мероприятий по сбору, удалению, обезвреживанию и утилизации отходов. Сбор твердых бытовых отходов производится, в основном, контейнерным методом с последующим вывозом на свалку полигон. Объекты соцкультбыта очищаются по договорной системе.

Для сбора жидких нечистот в неканализованных домовладениях устраиваются дворовые уборные с водонепроницаемыми выгребами. Очистка выгребов производится ассенизационными машинами с вывозом отбросов на КОС.

Восстановительная стоимость приспособлений и сооружений санитарной очистки определена по укрупненным показателям затрат по инженерному оборудованию в соответствии с ДБН-IV-16-96 с учетом данных Черноморского ПУЖКХ, в ценах по состоянию на 1.01.2006г., с учетом понижающих коэффициентов к=0,4-0,6, учитывающих показатели общепоселковых затрат на развитие инженерного оборудования поселка.

Таблица 6.

Восстановительная стоимость приспособлений и сооружений санитарной очистки

№№ п/п	Наименование	Мощность	Стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Свалка-полигон бытового мусора	6300т отбросов в год.	366,86
2	Автобаза дорожных уборочных машин	до 25 мест	160,00
	Всего:		526,86

Теплоснабжение.

Централизованной системой теплоснабжения охвачена жилая и общественная застройка, промзона.

Источник теплоснабжения – четыре котельных предприятия «Евпаториятеплокоммунэнерго» общей производительностью 6,8 Гкал/час.; районная котельная мощностью 30,0 Гкал/час.; пятнадцать ведомственных котельных (общественные здания, предприятия) общей теплопроизводительностью 20,0 Гкал/час. Топливом служат природный газ, мазут.

Магистральные тепловые сети развиты слабо, на уровне распределительных и квартальных.

Общая протяженность распределительной тепловой сети теплоснабжения поселка составляет 15,0 км.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений теплоснабжения поселка определена по укрупненным показателям затрат по инженерному оборудованию в соответствии с ДБН-IV-16-96 с учетом данных Черноморского ПУЖКХ, в ценах по состоянию на 1.01.2006г., с учетом понижающих коэффициентов к=0,4-0,6, учитывающих показатели общепоселковых затрат на развитие теплоснабжения поселка.

Газоснабжение.

Газоснабжение поселка осуществляется природным и сжиженным газом.

Источником централизованного снабжения природным газом служит газопровод Глебовка-Черноморское. Система газоснабжения поселка природным газом состоит из АГРС, газопроводов среднего давления, ГРП, уличной сети низкого давления.

Небольшая часть усадебной застройки и отдельные группы двухэтажных (старых) жилых домов, оборудованных газобаллонными и подземными групповыми установками, снабжаются сжиженным газом. Доставка сжиженного газа – от ГРП поселка.

Протяженность сетей газоснабжения поселка составляет 21,0 км.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений газоснабжения поселка определена по укрупненным показателям затрат по инженерному оборудованию в соответствии с ДБН-IV-16-96 с учетом данных Черноморского ПУЖКХ, в ценах по состоянию на 1.01.2006г., с учетом понижающих коэффициентов к=0,40, учитывающих показатели общепоселковых затрат на развитие инженерного оборудования поселка.

Таблица 7.

Восстановительная стоимость сетей и сооружений газоснабжения

№№ п/п	Наименование	Мощность	Стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Сети газоснабжения	L=21,0 км	494,25
2	Групповые подземные установки в количестве 5шт.	V=25,0 м³	48,53
3	Газонаполнительный пункт	V= до 100м³ газа	562,91
4	Газорегуляторные пункты	N=6 шт.	197,99
5	Газораспределительная станция	N=1 шт.	72,79
	Всего:		1376,47

 

Электроснабжение и наружное освещение.

Определение затрат на обустройство поселка сетями электроснабжения наружного освещения выполнено на основании опорного плана, генерального плана поселка и данных полученных от поселковых служб:

·  Черноморской РЭС;

·  Черноморское ЖКУ.

Сведения, полученные от служб, включают количественные показатели существующих электрических сетей и сооружений поселка по состоянию на 1.01.2006г.

Электроснабжение поселка осуществляется от системы «Крымэнерго».

Источник – подстанция 110/35/10кВ «Черноморское» с трансформаторами 2*4,0 МВА и 110/10кВ «Тарханкут» с трансформаторами 2*6МВА.

Питающие и распределительные сети выполнены воздушными и кабельными линиями.

Восстановительная стоимость сооружений и сетей вычислялась на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборник №5).

В состав восстановительной стоимости включены также стоимость магистральных сетей идущих от источника до границ поселка в радиусе до 5,5 км.

Восстановительная стоимость составлена в ценах по состоянию на 1.01.2006г.

Обобщенные результаты восстановительной стоимости сведены в таблицу.

Таблица 8.

Обобщенные результаты восстановительной стоимости электроснабжения и наружного освещения

№№ п/п	Наименование	Един. изм.	Кол-во	Полная восстанов. стоимость тыс. грн.	Примечание
1	2	3	4	5	6
1	Электроснабжение Главные сооружения	шт.	48	2529,0
2	Магистральные сети	км.	92,2	998,0
	Итого:			3527,0
1	Наружное освещение Главные сооружения	шт.	3	15,0
2	Магистральные сети	км.	1	189,0
	Итого:			204,0

Телефонизация и проводное вещание.

Определение затрат на обустройство пгт. Черноморское слаботочными сетями (телефонизацией и проводным вещанием) выполнено на основании генерального плана и опорного плана поселка.

В поселке действует декадно-шаговая АТС на 2700№№ (АТС100/2000).

Абонентская сеть выполнена кабелем в телефонной канализации и, частично, воздушными линиями.

В настоящее время в поселке организовано трехпрограмное вещание. В поселке действует усилительная станция УПВ-5 мощностью 5кВт.

Восстановительная стоимость сооружений и сетей вычислялась на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость составлена в ценах по состоянию на 1.01.2006г.

Обобщенные результаты восстановительной стоимости сведены в таблицу:

Таблица 9.

Обобщенные результаты восстановительной стоимости телефонизации и проводного вещания

№№ п/п	Наименование	Един. изм.	Кол-во	Полная восстанов. стоимость тыс. грн.	Примечание
1	2	3	4	5	6
1	Телефонизация Главные сооружения	шт.	1	2286,0
2	Магистральные сети	км.	56,2
	Итого:			2286,0
1	Радиофикация Главные сооружения	шт.	1	39,0
2	Магистральные сети	км.	35	48,0
	Итого:			87,0

Инженерная подготовка территории.

Инженерная подготовка территории является одной из важнейших градостроительных задач. Выбор удобных, легко осваиваемых территорий, условия размещения жилья и промышленных районов, планировка и застройка жилых кварталов, внешнее благоустройство, транспортные связи и ряд других факторов тесно связаны и решаются в комплексе с вопросами инженерной подготовки территорий населенных пунктов.

Основными исходными материалами при оценке земель пгт. Черноморское по мероприятиям инженерной подготовки территории послужили:

·  опорный план пгт. Черноморское в М 1:5000;

·  генеральный план пгт. Черноморское, совмещенный с проектом детальной планировки, разработан институтом «КрымНИИпроект», г. Симферополь, 1985г.;

·  проект размещения строительства до 2000г. в пгт. Черноморское, разработан институтом «КрымНИИпроект», г. Симферополь, 1990г.;

·  справочные данные предприятия и организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Поселковые территории в естественном состоянии по инженерно-геологическим условиям довольно разнообразны, в зависимости от литологического состава грунтов, рельефа, гидрологических условий и, за редким исключением (пониженные места балок и оврагов, прибрежная зона), достаточно благоприятны и пригодны для градостроительного освоения.

Гидрографическая сеть представлена балками Калиновской и Шейх-Келинской с впадающими в них мелкими балками и оврагами. Они наполняются водой только во время выпадения осадков, имеют крутые, местами обрывистые, склоны, дно плоское и частично заболоченное.

Несущая способность грунтов колеблется в пределах от 1,5 до 5,0 кг/см².

Следует отметить, что в населенном пункте практически не проводились работы по организации поверхностного стока, строительству ливневой канализации и очистке сточных вод, понижению уровня грунтовых вод, укреплению морских берегов при устройстве набережных и пляже удерживающих сооружений.

Восстановительная стоимость по мероприятиям инженерной подготовки территории пгт. Черноморское определена на основании исходных данных по аналогам и по укрупненным показателям затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению населенных пунктов и приведена в табличной форме:

Таблица 10.

Восстановительная стоимость по мероприятиям инженерной подготовки территории пгт. Черноморское

№№ п/п	Наименование	По стоянию на начало 2006 года
натуральных единиц	восстановительная стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Берегоукрепление – набережные капитального типа при высоте подпорных стен до 3,0 м	0,05 км	204,0
2	Ливневая канализация: ·  открытого типа ·  закрытого типа	0,03 тыс. м³ 0,5 км	18,0 53,0
3	Озеленение поселковых территорий: ·  общего пользования ·  сады жилых районов и макрорайонов ·  санитарно-защитные насаждения	7,8 га 27,5 га 4,0 га	224,0 784,0 35,0
	Всего:		1318,0

Сеть поселковых улиц и дорог.

Основными исходными материалами по определению затрат на создание сети улиц и дорог пгт. Черноморское послужили:

·  опорный план пгт. Черноморское в М 1:5000;

·  генеральный план пгт. Черноморское, совмещенный с проектом детальной планировки, разработан институтом «КрымНИИпроект», г. Симферополь, 1985г.;

·  Проект размещения строительства до 2000г. В пгт. Черноморское, разработан институтом «КрымНИИпроект», г. Симферополь, 1990г.;

·  Справочные данные предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Сложившаяся система улиц и магистралей обеспечивает транспортные связи селитебных районов с местами приложения труда, общепоселковым центром и местами отдыха. Сеть достаточно густая, в большинстве улицы имеют твердое покрытие и озеленение. При этом следует отметить, что ширина в красных линиях для определенной части улиц менее 15м снижает удобство и безопасность транспортно-пешеходного движения.

Восстановительная стоимость сети улиц и дорог, а также комплекса взаимосвязанных с ней инженерных мероприятий определена на основании исходных данных по аналогам и по укрупненным показателям затрат по застройке, благоустройству и озеленению населенных пунктов и приведена в табличной форме:

Таблица 11

Восстановительная стоимость сети улиц и дорог

№№ п\п	Наименование	По состоянию на начало 2006 года
Натуральных единиц	Восстановительная Стоимость, тыс. грн.
1	2	3	4
1	Улично-дорожная сеть, общая протяженность	28,8 км	13655,0
2	Мосты железобетонные	150 м²	35,0
3	Озеленение улиц и дорог	26,0 га	505,0
	Всего		14195,0

На основании изложенного выше материала по определению стоимости затрат на каждый вид инфраструктурного обустройства территории, приведен расчет общей стоимости затрат на освоение и обустройство территории пгт. Черноморское (см. таблицу ниже):

Таблица 12.

Общая стоимость затрат на освоение и обустройство территории пгт. Черноморское

Название показателей	По состоянию на начало 2006 г.
Стоимость тыс. грн.	Стоимость на 1 м²
1	2	3
Инженерные сети и сооружения -всего	31770,14	3,66
в том числе
- инженерная подготовка территории	204,0	0,02
- водоснабжение	7213,43	0,83
- канализация	4123,71	0,48
- теплоснабжение	12677,53	1,46
- газоснабжение	1376,47	0,16
- электроснабжение	3527,0	0,41
- наружное освещение	204,0	0,02
- слаботочные устройства	2373,0	0,27
- дождевая канализация	71,0	0,01
Благоустройство и озеленение -всего	2569,86	0,18
в том числе
- санитарная очистка	526,86	0,06
- озеленение	1043,0	0,10
Улично-дорожная сеть	14195,0	1,63
Всего:	47535,0	5,47

Базовая стоимость 1м² оцениваемых земель по пгт. Черноморское с учетом региональных факторов размещения (Цнм), рассчитывается по формуле:

Цнм = (5,47 * 0,06)/0,03 * 2,2 = 24,07 грн/м² (10)

Таким образом, базовая стоимость Емель по пгт. Черноморское определенная на основании денежной оценки с учетом региональных факторов (24,07 грн/м²) отражает реальную экономическую ситуацию и особенности современного развития населенного пункта и может быть принята как основа для дальнейших расчетов стоимости земли по экономико-планировочным зонам.

3.3. Земельно-оценочная структуризация территории.

 

Земельно-оценочные единицы выделены на основе анализа сложившейся функционально-планировочной организации территории пгт. Черноморское с учетом его перспективного развития, намеченного градостроительной документацией, на сновании следующих принципов:

·  в границах единицы должна обеспечиваться природно-ландшафтная и функциональная однородность территории;

·  размеры единицы определяются территориальным распространением доминирующего типа функции;

·  границы единицы недолжны нарушать планировочную структуру населенного пункта.

После анализа функционально-планировочной структуры территории пгт. Черноморское было выделено 45 оценочных районов. Средняя оцениваемая площадь одного земельно-оценочного района в границах поселка составляет 26,6га, максимальный (№45) занимает 326,36га, минимальный (№1) занимает 4,81га.

Земельно-оценочная структуризация поселка представлена в таблице.

Таблица 13.

Земельно-оценочная структуризация территории пгт. Черноморское.

Земельно- оценочные районы	Внешние границы земельно-оценочных районов	Площадь земельно- оценочных районов, га
1	2	3
1.	Береговая линия моря, створ тыльной границы территории отдела внутренних дел, далее по границе территории склада районного комбикормового завода, по ул. Почтовой, огибая территорию административного здания рыбколхоза «Таврида», тыльная граница участков застройки вдоль ул. Почтовой, огибая территорию рынка, граница участков жилой застройки вдоль моря по ул. Рыбацкой до одноименной улицы выходящей к морю, береговая линия моря	4,81
2.	Береговая линия, северо-восточная граница территории пансионата Объединения Хлебопродуктов, северная граница парка, тыльная граница жилых участков и детского сада №2 вдоль ул. Спортивной до границы участка средней школы, южная граница парка, ул.60лет Октября, ул. Чапаева, по переулку до ул. Революции, вдоль тыльной границы участков торговых предприятий, ул. Почтовая, граница территории склада и территории отдела внутренних де, далее через ул. Набережную к морю, береговая линия моря	23,51
3.	Северо-восточная граница участка средней школы в районе ул. Парковой, далее ул. Агафонова, ул. Первомайская, ул. Шевченко, ул. Чапаева, ул.60лет Октября до границы участка средней школы – по южной границе участка школы	8,75
4.	От уреза моря в районе раскопок городища «Колос-Лимен», далее по ул. Сигнальной огибая летний автокемпинг, граница земельных участков жилой застройки, северная граница парка, граница территории пансионата Объединения Хлебопродуктов до уреза моря	6,10
5.	Ул. Озерная, ул. Паковая до границы участка средней колы, вдоль северо-восточной границы школы, тыльная граница детского сада и жилой застройки, огибая площадку летнего кафе, вдоль южной границы автокемпинга до ул. Озерной	8,54
6.	От ул. Парковой вдоль тыльной стороны участков жилой застройки и балки до ул. Кирова, далее ул. Южная, по границе территории многоэтажной жилой застройки, ул. Первомайская, ул. Агафонова, ул. Парковая	9,81
7.	От ул. Чапаева, ул. Шевченко, ул. Первомайская, ул. Почтовая, огибая территорию административного здания рыбколхоза «Таврида», вдоль тыльной границы участков торговых предприятий, ул. Революции до переулка и по переулку до ул. Чапаева	14,22
8.	От ул. Первомайской вдоль границы территории многоэтажной жилой застройки до ул. Южной, ул. Южная, ул. Почтовая, пер. Революции, ул. Почтовая	13,21
9.	Ул. Почтовая, пер. Революции, проезд Западный, береговая линия до створа ул. Рыбацкой, далее вдоль границы участков жилой застройки, огибая рынок с тыльной стороны, ул. Почтовая	9,79
10.	Ул. Почтовая, проезд Промышленный, ул. Кудри, переулок Революции, ул. Почтовая	9,69
11.	Береговая линия, проезд Западный вдоль балки и далее контур балки по границе участков жилой застройки – береговая линия. Территория оценочного района используется под пастбища и относится к категории с/х земель	5,72 – с/х земли
12.	Ул. Кудри, переулок, вдоль ЛЭП до границы поселка, до ВЛ, вдоль ВЛ до границы садовых участков, далее по границе земель министерства обороны до береговой линии, контур балки вдоль линии участков жилой застройки до береговой линии	35,29
13.	Ул. Сигнальная, далее вдоль ЛЭП по тыльной границе участков жилой застройки, по контуру балки через ул. Парковую до дамбы, вдоль дамбы и искусственных валиков, ул. Сигнальная Территория оценочного района используется под пастбища и относится к категории с/х земель	20,35 – с/х земли
14.	От дамбы по тыльной границе участков жилой застройки, ул. Кирова, контур балки до дамбы	8,70
15.	Ул.8 Марта, ул. Цветочная, ул. Парковая, тыльная граница земельных участков жилой застройки – контур балки, ул.8 Марта	19,61
16.	Ул. Сигнальная вдоль курганов и археологических раскопок, граница поселка, ул.8 Марта, контур балки до ул. Сигнальной	19,01
17.	Граница поселка от ул. Сигнальной до ул. Приморской, ул. Цветочная, ул. Сигнальная	15,59
18.	Граница поселка от территории завода торгового оборудования и маслоцеха до ул. Сигнальной, ул. Сигнальная, далее огибая участки жилой застройки до археологических раскопок городища «Колос-Лимен», береговая линия до территории завода торгового оборудования	23,99
19.	Границы поселка и территории завода торгового оборудования и маслоцеха, береговая линия моря	4,85
20.	Проезд Промышленный, ул. Южная, ул. Чапаева до территории склада ОРС, северная граница территории РСУ, ул. Почтовая, проезд Промышленный	9,12
21.	Проезд Промышленный, ул. Почтовая, северная граница территории РСУ, ул. Рыбацкая, проезд Промышленный	16,89
22.	Ул. Школьная, ул. Северная, далее по границе участков жилой застройки района ул. Садовой в северном направлении, ул. Кооперативная, ул. Школьная	21,46
23.	Район вдоль западной границы поселка и ул. Черноморской	9,03
24.	Район коммунально-складских территорий по ул. Революции от северной границы склада ОРС вдоль территории районов больницы по направлению к балке, вдоль бровки склонов балки, ул. Северная, ул. Школьная, граница территории РСУ и склада ОРС	26,81
25.	Район группы многоэтажных жилых домов по ул. Южной, ул. Чапаева	5,77
26.	Ул. Южная, ул. Пионеров, ул. Медицинская, ул. Чапаева, ул. Южная	21,47
27.	Район больницы по ул. Медицинской, ул. Пионеров, до балки и территории коммунально-складских предприятий	10,43
28.	Район балки от ул. Кирова вдоль ул. Ломоносова до ул. Горького В границах оценочного района размещаются земли с/х назначения, используемые под пашню	18,93 в том числе 6га с/х земли
29.	Район усадебной жилой застройки вдоль контура балки по ул. Ломоносова, ул. Некрасова	12,47
30.	Ул. Парковая, ул. Виноградная, граница участков усадебной жилой застройки по ул. Полевой. ул. Евпаторийская. ул. Некрасова, ул. Парковая	26,48
31.	Ул. Ивана Жудова, вдоль восточной границы поселка до района многоэтажной жилой застройки, граница участков усадебной жилой застройки по ул. Полевой до ул. Ивана Жудова	13,02
32.	Район многоэтажной жилой застройки по ул. Димитрова от транспортной кольцевой развязки до ул. Луговой	12,41
33.	Район вдоль восточной границы поселка и ул. Энергетиков от транспортной кольцевой развязки по евпаторийскому направлению	10,51
34.	Район, расположенный у юго-западной границы поселка вдоль ЛЭП и жилой застройки по ул. Садовой	9,74
35.	Жилая усадебная застройка по ул. Садовой, южная и западная граница поселка	18,62
36.	Ул. Школьная, ул. Северная, ул. Дорожная, южная граница поселка, ул. Почтовая, по границе крутосклона вдоль балки, ул. Школьная	15,11
37.	Район у Южной границы поселка по ул. Революции и дороги по направлению с. Оленевка В границах оценочного района размещаются земли с/х назначения, используемые под пастбища	45,87 в том числе 7га с/х земли
38.	Район вдоль ул. Горького от крутосклонов балки до юго-восточной границы поселка. В границах оценочного района размещаются земли с/х назначения, используемые под пашню	39,97 в том числе 6га с/х земли
39.	Юго-западная граница поселка, граница вдоль ЛЭП, далее по водоразделу вверх по склону и вдоль склона до ул.6-й проезд, юго-восточная и юго-западная границы поселка. В границах оценочного района размещаются земли с/х назначения, используемые под пашню и пастбища	87,80 в том числе 19га с/х земли
40.	Ул. Горького, ул. Ломоносова, ул. Димитрова, ул. Щорса, ул. Индустриальная, ул. Горького	16,47
41.	Ул. Щорса, ул. Димитрова, ул. Индустриальная, границы производственных территорий (автовазтехобслуживание и др.), ул. Щорса	6,13
42.	Территория производственных предприятий по ул. Индустриальной в границах: ул. Щорса, ул. Энергетиков, проезд вдоль ЛЭП, ул. Горького	51,64
43.	Ул. Энергетиков, юго-восточная граница поселка, ул. Горького, проезд вдоль ЛЭП, ул. Энергетиков. В границах оценочного района размещаются земли с/х назначения, используемые под пашню	37,45 в том числе 24га с/х земли
44.	Территория садоводческих товариществ и пастбищ в районе западной границы поселка	55,27 в том числе 22,5га с/х земли
45.	Спец. территории вдоль западной границы поселка и береговой линии моря. В границах оценочного района размещаются земли садоводческих товариществ и пастбищ, отнесенные к категории с/х земель	326,36 в том числе 124,23га с/х земли

3.4. Обоснование зональных коэффициентов, экономико-планировочное зонирование и определение базовой стоимости земель по экономико-планировочным зонам.

Базовая стоимость 1 м² земель пгт. Черноморское, подлежащих дифференцированию по экономико-планировочным зонам, рассчитывается согласно методике денежной оценки земель по формуле:

Цнз=Цнм*Км2 (11)

Базовая стоимость 1 м² в зависимости от региональных факторов размещения (Цнм) составляет 24,07 грн/м².

Зональный коэффициент Км2 , учитывающий градостроительную ценность территории по экономико-планировочным зонам, определяется на основе анализа значений комплексных ин6ексов градостроительной ценности (Jki) по отдельным оценочным районам ( описание процедуры определения Км2 в разделе 1.3, п.3).

Принцип объединения оценочных районов в экономико-планировочные зоны описан в разделе 1.3, п.1.

Комплексный индекс градостроительной ценности (Jki) по каждому оценочному району определяется исходя из 5-ти бальной экспертной оценки земель по 5-ти группам факторов (см. раздел 1.3).

Показатели оценки функциональных удобств (табл. 2.5.1.) отражают уровень доступности по времени центра пгт. Черноморское, мест приложения труда, районов расселения и мест массового отдыха. Местами приложения труда являются производственные и коммунальные предприятия, курортные учреждения и объекты обслуживания. Районы расселения представлены селитебными зонами населенного пункта. Места массового отдыха населения – пляжи, парки в курортной зоне.

Таблица 14.

Характеристика потребительских качеств земель

в баллах

Факторы	Характеристика потребительских качеств земель в баллах
5 (очень хорошие)	4 (хорошие)	3 (удовлетв.)
Удобство связей: - с центром - с подцентрами - с мессами приложения труда - с районами расселения - с местами массового отдыха	доступность в пределах до 15 мин.	доступность в пределах 16-25 мин.	доступность в пределах 26-45 мин.

Показатели оценки архитектурно-планировочной, историко-культурной и природно-ландшафтной ценности территории (табл.2.5.2) отражают степень целостности композиции ландшафтов и застройки, разнообразие и характер рельефа, наличие архитектурных и культурно-исторических памятников.

Бальные характеристики вышеперечисленных факторов по земельно-оценочным районам определены на основе анализа ситуации.

Показатели оценки уровня инженерного обустройства территории пгт. Черноморское (табл. 2.5.3.) сетями и сооружениями водопровода, канализации, теплоснабжения и газоснабжения определены по пятибалльной системе с учетом возможности подключения к централизованным сетям, необходимости реконструкции или строительства головных сооружений, а также инженерно-геологических условий )объемов необходимой инженерной подготовки).

Показатели оценки экологического состояния (Табл. 2.5.4.) отражают наличие и степень загрязнения грунтов, атмосферного воздуха, влияния шума и электромагнитного поля.

Показатели оценки уровня социально-экономической освоенности (табл.2.5.5.) учитывают плотность дневного населения и фондоемкость территории, отражают степень разнообразия мест приложения труда и услуг.

Анализ полученных результатов расчета индексов градостроительной ценности свидетельствует о том. что на территории пгт. Черноморское имеется существенные зональные различия, которые подтверждаются значениями индексов (Jki).

Таким образом, на территории пгт. Черноморское выделяют 8 экономико-планировочных зон.

Значения зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определены как средне взвешенное индексов оценочных районов, входящих в эту зону (по части площади района) с учетом рекомендаций ДБН 360-92 в пределах, установленных табл.3.6. «Порядка…» .

Ниже приводится расчет величин комплексных индексов градостроительной ценности (Jki) по земельно-оценочным районам и зонального коэффициента Км2 (таблицы 2.5.1-2.5.6).

Определение базовой стоимости земель в разрезе экономико-планировочных зон поселка сведено в таблицу 2.5.7.

Таблица 15.

Показатели балльной оценки потребительских качеств

поселковых земель.

Функциональные удобства.

Название зон, №№ оценочных районов	Интегральная оценка по функциональным удобствам
1	2
1	1,43
2	1,43
3	1,43
4	1,38
5	1,27
6	1,27
7	1,38
8	1,32
9	1,30
10	1,22
11	сельхозугодия
12	1,04
13	сельхозугодия
14	1,20
15	1,30
16	1,09
17	1,04
18	1,09
19	0,93
20	1,14
21	1,06
22	0,93
23	0,75
24	0,93
25	1,09
26	1,09
27	0,90
28	0,80
29	0,99
30	1,01
31	0,83
32	1,01
33	0,80
34	0,54
35	0,57
36	0,62
37	0,80
38	0,62
39	0,54
40	0,88
41	1,06
42	0,62
43	0,62
44	0,81
45	0,65

 

Таблица 16.

Архитектурно-планировочная, историко-культурная и природно-ландшафтная ценность территории

Название зон, №№ оценочных районов	Интегральная оценка по архитектурно- планировочной, историко-культурной и при- родно-ландшафтной ценности территории
1	2
1	1,36
2	1,59
3	1,24
4	1,36
5	1,29
6	1,13
7	1,24
8	0,99
9	1,29
10	1,09
11	Сельхозугодия
12	1,16
13	Сельхозугодия
14	1,18
15	1,17
16	1,32
17	1,40
18	1,53
19	1,44
20	0,99
21	0,86
22	0,91
23	0,60
24	0,70
25	0,87
26	0,86
27	0,86
28	0,99
29	1,04
30	0,97
31	0,78
32	1,03
33	0,84
34	0,69
35	0,89
36	0,69
37	0,72
38	0,83
39	0,89
40	0,44
41	0,78
42	0,46
43	0,53
44	0,96
45	1,01

Таблица 17.

Уровень инженерного оборудования

Название зон и №№ оценочных районов	Интегральная оценка по уровню инженерного оборудования
1	2
1	0,98
2	1,25
3	1,19
4	0,67
5	1,14
6	1,19
7	1,14
8	1,21
9	1,06
10	1,14
11	Сельхозугодия
12	0,59
13	Сельхозугодия
14	0,74
15	1,21
16	0,90
17	0,71
18	0,95
19	1,19
20	1,21
21	1,21
22	0,77
23	0,77
24	1,27
25	1,17
26	1,09
27	1,26
28	1,02
29	0,88
30	1,03
31	1,21
32	1,41
33	1,41
34	0,90
35	0,82
36	0,79
37	0,81
38	0,64
39	0,71
40	1,14
41	1,10
42	1,32
43	0,77
44	0,61
45	0,51

Таблица 18.

Экологическое состояние

Название зон и №№ оценочных районов	Интегральная оценка по экологическому состоянию
1	10
1	1,03
2	1,03
3	1,03
4	1,03
5	1,03
6	0,96
7	1,03
8	1,03
9	1,03
10	1,03
11	Сельхозугодия
12	1,03
13	Сельхозугодия
14	1,03
15	1,03
16	1,03
17	1,03
18	1,03
19	1,03
20	1,03
21	1,03
22	1,03
23	1,03
24	0,83
25	1,03
26	1,03
27	1,03
28	1,03
29	1,03
30	1,03
31	1,03
32	0,89
33	0,83
34	1,03
35	1,03
36	1,03
37	1,03
38	1,03
39	0,96
40	1,03
41	0,83
42	0,83
43	0,89
44	1,03
45	1,03

Таблица 19

Уровень социально-экономической освоенности

Название зон и №№ оценочных районов	Интегральная оценка по социально- экономической освоенности
1	2
1	1,30
2	1,37
3	1,37
4	1,24
5	1,11
6	1,31
7	1,24
8	1,24
9	1,17
10	1,17
11	Сельхозугодия
12	0,82
13	Сельхозугодия
14	1,03
15	1,31
16	1,04
17	0,55
18	1,23
19	0,97
20	1,37
21	1,04
22	0,90
23	0,55
24	1,31
25	1,17
26	0,97
27	1,17
28	0,89
29	0,89
30	0,91
31	0,76
32	1,37
33	1,04
34	0,56
35	0,69
36	0,62
37	0,61
38	0,69
39	0,62
40	1,03
41	1,37
42	1,16
43	0,69
44	0,55
45	0,54

Таблица 20.

Зональный коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в границах поселка по экономико-планировочным зонам (КМ2)

Название зон и №№ оценочных районов	Коэффициент КМ2
Расчетный	Принятый проектом
1	2	3
1	9	10
I	1,29	1,29
1
2
3
4
5
II	1,11	1,11
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
III	1,10	1,10
16
17
18
19
IV	0.97	0.97
20
21
22
23
24
25
26
27
28
V	1,00	1,00
29
30
31
32
33
VI	0,75	0,75
34
35
36
37
38
39
VII	0,86	0,86
40
41
42
43
VIII	0,75	0,75
44
45

* - Площадь оценочных районов не включает территории с/х угодий.

Таблица 21.

Определение базовой стоимости городских земель в разрезе

экономико-планировочных зон пгт. Черноморское.

Название зон	ЦНм, базовая стоимость 1м² земель населенного пункта, грн	КМ2, коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в границах населенного пункта	ЦНз, стоимость 1м² земель по экономико-планировочным зонам, грн
1	2	3	4
I	24.07	1.29	31.05
II	24.07	1.11	26.72
III	24.07	1.10	26.48
IV	24.07	0.97	23.35
V	24.07	1.00	24.07
VI	24.07	0.75	18.05
VII	24.07	0.86	20.70
VIII	24.07	0.75	18.05

3.5. Обоснование локальных коэффициентов (КМз) .

На величину рентного дохода конкретного участка кроме зональных влияют также и локальные факторы.

значение локального коэффициентаКМз определяется как произведение локальных коэффициентов, принятых с учетом данных таблицы 3.7. «Порядка…». При этом произведение пофакторных оценок не выходит за пределы 0,75-1,5.

Перечень локальных факторов, их значений и значений коэффициента КМз по земельно-оценочным районам приводится в таблице 2.6.

3.6. Определение стоимости земель с учетом функционального использования по земельно-оценочным районам.

Стоимость 1м² земельного участка определенного функционального использования по земельно-оценочным районам пгт. Черноморское определяется по формуле:

Цн=Цнз*Кф*Км3 (12)

Базовая стоимость 1м² земель по экономико-планировочным зонам (Цнз) приведена в разделе 2.5.

Коэффициент, характеризующий функциональное использование участка (Кф) по категориям земель, принят в соответствии с табл. 3.1. «Порядка…»

Результаты оценки 1м² земель участка определенного функционального использования по экономико-планировочным зонам и земельно-оценочным районам пгт. Черноморское сведены в табл. 2.7.

3.7. Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования.

В соответствии с «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного использования и населенных пунктов» земли сельскохозяйственного назначения оцениваются путем капитализации дифференциального рентного дохода, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988г. с учетом особенностей почвенного покрова.

Поскольку обследование почв на территории населенных пунктов ( в т. ч. пгт. Черноморское) не проводилось, информация об их почвенном покрове отсутствует. Принятым вариантом выхода из этой ситуации, в сложившихся условиях, является создание ориентировочной карты почвенного покрова пгт. Черноморское с помощью использования имеющихся почвенных карт смежных территорий и топографических карт. Для этого были привлечены почвенные карты клх.«Большевик», клх.«Маяк» Черноморского района и материалы фотопланов. Перечисленные хозяйства граничат с территорией поселка, окружая его со всех сторон. С помощью топокарт выявлен рельеф поверхности пгт. Черноморское. Анализ полученной информации позволил составить условную карту почвенного покрова пгт. Черноморское.

На территории пгт. Черноморское выделены девять разновидностей почв, которые сгруппированы в агропроизводственные группы почв, приведенных в таблице.

Таблица 22.

Группировка почв в агропроизводственные группы

Шифр по общегосударственному номенклатурному списку агропроизводственных групп почв	Название почв
101е	Черноземы тяжелосуглинистые слабосмытые щебнистые на элювии плотных карбонатных пород (плотная порода сна глубине 50-150см)
101еж	Черноземы тяжелосуглинистые слабосмытые среднещебнистые на элювии плотных карбонатных пород (плотная порода сна глубине 50-150см)
103еж	Дерново-карбонатные тяжелосуглинистые среднещебнистые почвы на элювии плотных карбонатных пород
104еж	Дерново-карбонатные слаборазвитые тяжелосуглинистые среднещебнистые почвы на элювии плотных карбонатных пород
104ежк	Дерново-карбонатные слаборазвитые тяжелосуглинистые среднещебнистые каменистые почвы на элювии плотных карбонатных пород
104ек	Дерново-карбонатные слаборазвитые тяжелосуглинистые каменистые почвы на элювии плотных карбонатных пород
134е	Черноземы луговые тяжелосуглинистые засоленные почвы
209е	Намытые черноземы тяжелосуглинистые
217	Нарушенные и изрытые почвы

Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории пгт. Черноморское проведена согласно «Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (временной), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995г. №213, и «Порядка денежной оценки земель», утвержденного общим приказом Госкомзема Украины, Госкомградостроительства Украины, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук 27 ноября 1995 года №76/230/325/150 и согласовано с Минюстом.

Денежная оценка выполнена отдельно для пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными пастбищами.

Таксономическими единицами при проведении денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв (Гагр) рассчитана по формуле:

Гагр = Г*Багр/Б, где (13)

Г – денежная оценка гектара соответствующих сельскохозяйственных угодий по Черноморскому району в гривнах);

Багр – балл бонитета данной агрогруппы;

Б – средний балл бонитета почв по природно-сельскохозяйственному району.

Денежная оценка 1 га земель на территории Черноморского района (1995г.) составляет: пашня – 3387грн.; многолетние насаждения – 14260грн.; пастбища – 833грн.

В соответствием с Постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000г. №783 для индексации денежной оценки земель по состоянию на 01.01.2000г. к денежной оценке сельхозугодий, проведенной по состоянию на 01.07.1995г., применяется коэффициент 2,07.

Таким образом, денежная оценка 1 га сельхозугодий на территории Черноморского района на 01.01.2000г составляет:

·  пашня – 7011,09грн.;

·  многолетние насаждения – 29518,20грн.;

·  пастбища – 1724,31грн.

Средний балл бонитета по Черноморскому природно-сельскохозяйственному району составит:

·  по пашне – 32 балла;

·  по многолетним насаждениям – 34 балла;

·  по пастбищам – 19 баллов.

Бонитет агрогрупп, выделенных в границах территории пгт. Черноморское, имеет следующие значения:

Таблица 23.

Баллы бонитета агрогрупп

Шифры агрогрупп	Баллы бонитета
Пашня	Многолетние насаждения	Пастбища
Сады	Виноградники
Косточковые	Семечковые
1	2	3	4	5	6
101е	24	-	-	-	24
101еж	16	10	8	-	-
103еж	14	6	5	-	-
104еж	6	3	2	-	-
104ежк	-	-	-	-	5
104ек	4	-	-	-	4
134е	-	-	-	-	20
209е	60	-	-	-	-
217	-	-	-	-	1

По результатам расчетов, выполненных по приведенной формуле, полученные данные по денежной оценке 1 га сельскохозяйственных угодий в разрезе агропроизводственных групп на территории пгт. Черноморское сведены в следующую таблицу 24:

Таблица 24.

Шифры агропроизводственных групп	Денежная оценка, грн на 1 га
Пашня	Многолетние насаждения	Пастбища
1	2	3	4
101е	5258,32	-	-
101еж	3505,54	8681,82	-
103еж	3067,35	5209,09	-
104еж	1314,58	2604,55	-
104ежк	-	-	453,76
104ек	876,39	-	363,01
134е	-	-	1815,06
209е	13145,79	-	-
217	-	-	90,75

Определение денежной оценки какого-либо участка сельскохозяйственных угодий в границах территории пгт. Черноморское осуществляется путем суммирования произведений денежной оценки каждой агропроизводственной группы почв, которые входят в состав данного участка и их площадей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел IV.

Технико-экономическое обоснование.

Технико-экономическое обоснование рассчитывается в соответствии с пунктом 4.1.1. „Розмірів оплаті земельно-кадастрових робіт та послуг” Київ 2001г.

Согласно этому пункту комплекс проектных работ включает:

·  сбор исходных данных, расчет базовой стоимости квадратного метра земли в населенном пункте;

·  выделение оценочных единиц;

·  по факторная оценка их потребительских свойств и и экономико-планировочное зонирование территории;

·  выявление локальных факторов;

·  обоснование их значений;

·  картографирование зон влияния локальных факторов;

·  денежную оценку земель селькохозяйственного использования в границах населенного пункта;

·  картографирование основных агропроизводственных групп почв;

·  расчет денежной оценки отдельных категорий земель;

·  подготовку картографических материалов и пояснительной записки.

Результатом работ по денежной оценке земель населенных пунктов является:

·  пояснительная записка;

·  графический материал в виде карт или схем: экономико-планировочное зонирование территории, распространение локальных факторов, основные агропроизводственные группы почв.

Для определения стоимости работ по денежной оценке земель населенных пунктов за основу принимается масштаб карт (схем) согласно таблицы 4.1. В случае данной работы: масштаб схемы экономико-планировочного зонирования территории 1:2000/1:5000, распространения локальных факторов - 1:2000/1:5000, основных агрогрупп почв – 1:10000.

За основу нормативов времени проведения денежной оценки земель населенного пункта принимаются нормативы времени в соответствии с табл.4.2., согласно которой мы должны отталкиваться от временного диапазона в 4 месяца.

Стоимость выполнения денежной оценки земель населенных пунктов при указанном выше нормативе времени при полном комплекте документации определяется по формуле:

Стоимость (грн.) = Б*Н*К1*К2*К3*К4,где (14)

Б – базовый показатель стоимости (тыс. грн.);

Н – численность населения населенного пункта;

К1, К2, К3, К4 – повышающие коэффициенты.

Базовый показатель стоимости и повышающие коэффициенты определяются в соответствии с табл.4.3. и 4.4. В данном случае мы имеем:

·  Б = 1,00;

·  К1 не учитывается, т. к. данный населенный пункт не попадает в градацию таблиц 3.2.–3.4. дополнения №3 Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденного приказом Госкомзема Украины, Госкомградостроительством Украины, Минсельхозпродом Украины и Украинской академией аграрных наук от 27 ноября 1995 года №76/230/325/150 и зарегистрированного 30 ноября 1995 года №427/963.

·  Повышающий коэффициент К2 применяется в случае, когда плотность населения в населенном пункте меньше 20 чел./га. В данном случае средняя плотность населения составляет приблизительно 11 чел./га. Поэтому принимаем коэффициент равный 1,1.

·  Под усложненными инженерно-геологическими условиями понимается проявление не меньше двух неблагоприятных инженерно-геологических и геоморфологических факторов на те6рриториии населенного пункта, каждый из факторов занимает не меньше 30% от общей площади населенного пункта: уклон рельефа выше 15%, наличие эрозии, подтопление грунтовыми водами, паводковое затопление, наличие карста и оползней, наличие терриконов и породных отвалов, просадка территории. К3 пронимаем равным 1,1.

·  Историко-культурный и курортно-рекреационный статус населенного пункта определяется согласно соответствующим законодательным и нормативным документам (постановлением Кабинета Министров №1391 от 15 декабря 1997 года „Про внесення змін до передіку населених пунктів, віднесених до курортних”, список исторических мест Украины, городов и поселков городского типа согласно приложения Закона Украины „Про охорону культурної спадщини” от 8 июня 2000г.). Так как пгт. Черноморское не имеет такого статуса, то коэффициент К4 не учитывается.

Примечания 5-9 в данной работе не учитываются.

Таким образом, получаем:

Стоимость (грн) = 1,00*13,2*1,1*1,1 = 15,97 тыс./грн.

На основании ДБН Д.1.1-7-2000 утвержденного Госстроем Украины вводим коэффициент за инфляцию равный 4,07 и получаем

Стоимость = 15,97*4,07 = 65000 грн.

На данный момент величина ставки земельного налога, принятоого на основании статьи 7 закона Украины "О плате за землю" N379/96-ВР от 19.09.96, составляет 26,3 копейки, а взымаемая арендная плата, например, с земель, находящихся под коммерческими объектами в приморской зоне поселка, составляет 3,8 грн. В случае принятия и утверждения данной денежной оценки ставка земельного налога составит 24,1 копейку, а арендная плата может достигнуть 11,64 грн. соответственно. Таким образом, хотя ставка земельного незначительно уменьшается, арендная плата существенно возрастает, и общие поступления в местный бюджет могут возрасти в 2,9 раза. Такое увеличение поступлений сможет позволить увеличить финансирование отделов земельных ресурсов и кадастровой службы, которые в период земельной реформы как никогда нуждаются в хорошей материальной базе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел V.

Горизонтальные съемки, применяемые в землеустройстве и их обработка.

Земля – неоценимое и незаменимое богатство общества. Она является основным природным ресурсом, материальным условием жизни и деятельности людей, базой для размещения и развития всех отраслей народного хозяйства, главным средством производства в сельском хозяйстве и основным источником получения продовольствия. Поэтому организация рационального использования и охраны земель – важнейшее условие существования и роста благосостояния народа.

Изменение форм собственности на землю, переход к экономике рыночного типа, а также связанные с этим процессы разгосударствления и приватизации обусловили проведение земельной реформы в Украине. Главной целью, которой явилось перераспределение земли с целью создания многообразных форм собственности и хозяйствования, а также многоукладной экономики.

Правом на получение земельного участка обладает любой гражданин Украины в пределах нормы независимо от постоянного места жительства и рода занятии. Участки предоставляются в собственность, пользование и аренду.

Закон “ О плате за землю ” установил три основные формы платы за использование земли:

1.Земельный налог.

2.Арендная плата.

3.Нормативная стоимость земли.

Функции по проведению земельной реформы, а так же мониторинга за наличием и структурой земельных ресурсов, их качественным и количественным изменениями предоставлены земельным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству. А также:

·  Подготовка совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству предложений по установлению и изменению административно-территориальных границ города, сельских населенных пунктов.

·  Подготовка землеустроительных проектов и материалов по юридическому оформлению изъятия и предоставления земель.

·  Приостановление неправомерных решений органов местного самоуправления по вопросам предоставления земель до рассмотрения предложений в соответствующих органах.

·  Консультативно-справочное обеспечение органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений.

·  Участие в проведении сделок с земельной собственностью.

·  Оказание (предоставление) дополнительных услуг по утвержденным в установленном порядке перечням и прейскурантам по осуществлению операций с землей.

·  Систематизация информации о ценах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по совершенным сделкам.

·  Подготовка предложений по оценке земель, по совершенствованию платежей за землю и штрафов за нарушение земельного законодательства.

·  Организует выполнение землеустроительных, обследовательских, проектно-изыскательских работ по использованию и оценке земель района.

·  Ведет документацию по учету количества и качества земель, их оценки, несет ответственность за ее достоверность.

·  Принимает совместно с органами архитектуры и градостроительства участие в разработке генеральных планов поселений и проектов городской черты.

·  Организует учебу и повышение квалификации, переаттестацию специалистов комитета.

·  Организует работу по юридическому оформлению материалов по предоставлению земель (сделок с земельными долями), дает по ним заключения, осуществляет отвод земельных участков в натуре с привлечением предприятий, имеющих лицензию на проведение работ.

·  Организует работу по составлению землеустроительных документов для совершения сделок с земельными участками и прочно связанной с ними недвижимостью с привлечением предприятий, имеющих лицензию на проведение этих работ.

·  Предоставляет по запросам юридических лиц и граждан земельно-кадастровую информацию в установленном порядке.

·  Разрабатывает и вносит на утверждение в установленном порядке ставки земельного налога, базовые размеры арендной платы и нормативной цены на землю.

·  Осуществляет полный комплекс мер государственного контроля за использованием и охраной земель, соблюдения юридическими лицами и гражданами земельного законодательства.

5.1.Виды и методы горизонтальных съемок.

В работах связанных с землеустройством применяют топографические съемки местности. Топографическая съемка местности – это совокупность топографо-геодезических работ, в результате которых создается съемочный оригинал карты или плана местности. Топографические съемки выполняются наземными и аэрофотографическими методами. К наземным методам относятся мензульная, тахеометрическая, теодолитная и фототеодолитная съемки. Аэрофототопографическая съемка выполняется стереотопографиче-ским и комбинированным методом.

Выбор метода определяется экономической целесообразностью, которая в свою очередь зависит от размеров снимаемой территории, ее заселенности, застройки, сложности рельефа и т. д.

В настоящее время, если съемка идет на большой территории, экономически самым выгодным является получение данных о местности со спутника. Если надо заснять небольшие участки местности, то из-за высокой стоимости использования спутников становится экономически невыгодным, поэтому в таких случаях применяют теодолитную съемку. Тахеометрическая съемка производится в случаях, если снимаемая территория представляет из себя вытянутую узкую полосу, что обычно бывает при сооружении линейных объектов – дорог, линий связи, электропередач или трубопроводов.

Теодолитную съемку применяют главным образом при съемке местности с капитальной застройкой. Она состоит из съемки деталей фасадов зданий, проездов и внутриквартальных территорий. Тахеометрическую съемку применяют при инженерно-геодезических изысканиях в основном для сельского строительства, а также землеустройства.

Теодолитная съемка. Теодолитная съемка складывается из следующих этапов:

1.Камеральная подготовка материалов.

2.Рекогносцировка местности и закрепление намеченных пунктов геодезическими знаками.

3.Полевые измерительные работы.

4.Камеральная обработка результатов.

1. Камеральная подготовка. В период камеральной обработки устанавливают наличие планов, составленных на снимаемую местность по ранее произведенным съемкам: из имеющихся материалов отбирают планы и карты наиболее крупных масштабов и съемок последних лет. Составляют схему расположения пунктов имеющегося съемочного обоснования. Из каталогов выписывают координаты этих пунктов.

На подобранных планах или топографических картах составляют проект организации полевых работ.

2. Рекогносцировка местности. После камеральной подготовки исполнитель осматривает местность, устанавливает изменения в контурах, проверяет целесообразность исполнения намеченного проекта, уточняет его на месте, назначает места установки пунктов съемочной сети, закрепляет их геодезическими знаками и намечает пути привязки к пунктам геодезической сети более высокого порядка. Вслед за этим выполняют непосредственно полевые измерения, которые проводят в два этапа: первый – построение съемочной сети и второй – съемка контуров.

3. При теодолитной съемке съемочная сеть в основном состоит из теодолитных ходов – многоугольников, в которых измеряют длины сторон и поворотные углы между сторонами.

Теодолитный ход может быть разомкнутый – вытянутый ход, начало и конец которого опираются на пункты геодезического обоснования более высокого порядка. У этого хода углы при начальной и конечной точках совпадающих с пунктами съемочного обоснования, называют примычными.

Замкнутый – сомкнутый многоугольник, обычно привязанный к одному из пунктов геодезического обоснования. Для привязки, т. е. для передачи координат от исходного пункта, измерены углы и линия между пунктами.

Висячий – ход примыкает к геодезическому обоснованию одним своим концом, второй конец остается свободным.

Точку поворота хода намечают так, чтобы над ней можно было установить теодолит для измерения угла: с нее хорошо бы просматривалась и была доступна для съемки окружающая местность: были видны знаки, установленные на предыдущей и последующей точках хода: чтобы от нее удобно было измерять длины линии до следующих точек хода: чтобы длины сторон не превышали 300 – 500 м. и не были короче 50 м., а в среднем равнялись 250 м. : при съемке контуров методом перпендикуляров стороны хода располагались от снимаемых границ не далее 50 – 70 м. Съемочные работы выполняют с пунктов съемочной сети способами:

·  прямоугольных координат (перпендикуляров) для объектов, расположенных вдоль теодолитных ходов. Длина перпендикуляра не должна превышать 8, 6, и 4 метра соответственно в масштабе 1:2000, 1:1000, и 1:500. При пременении эккера эти расстояния можно увеличить до 60, 40, и 20 метров;

·  линейных засечек, когда четкий контур местности удален от опорных не дальше длины мерного прибора. При съемке способом линейных засечек следует стремиться к тому, чтобы исходная сторона и линии засечек образовали равнобедренный треугольник;

·  угловых засечек, если не возможно измерить расстояние до характерных точек объекта угол при засекаемой точке не должен быть менее 30 и не более 150 градусов, а расстояние до него не более 120 метров при съемке в масштабе 1:2000 и 250 метров – в масштабе 1:5000;

·  полярных координат при съемке остальных объектов. При этом способе расстояние от исходного пункта до контурной точки, измеренное нитяным дальномером, не должно превышать 150 и 200 метров соответственно.

Результаты теодолитной съемки отражают в абрисе, соблюдая следующие правила:

·  для удобства записей измерений размеры объектов, выражающиеся в масштабе плана, на абрисе могут быть не пропорциональны друг другу, однако общее очертание объектов по возможности должно отражать подобие их взаимного положения и формы;

·  архитектурные выступы следует зарисовывать, если их размер на плане будет более 0,5 мм; объекты, не выражающиеся в масштабе плана (столбы и опоры воздушных линий электропередач и связи, выходы подземных сооружений и пр.), зарисовывают соответствующими условными знаками; прямыми линиями можно отображать только те контуры, для которых действительное отклонение от прямолинейных в отдельных точках не превышает 0,5 мм на плане;

·  на застроенных территориях необходимо зарисовывать границы отдельных усадеб и контуры других объектов, расположенных внутри приусадебного участка (залежи, пруды и др.);

·  на участке съемки с массивом растительности следует выделять и показывать на абрисе контуры молодой поросли, редколесья, вырубок, кустарников и др.; отображению в абрисе подлежат также просеки, лесные дороги, тропинки, отдельно стоящие деревья.

Все зарисовки в абрисах необходимо вести четко и аккуратно, располагая объекты с таким расчетом, чтобы оставалось свободное место для записей результатов измерений. В связи с этим одном листе не следует размещать более 2-3 исходных линий, на основе которых планируется проводить съемку местности.

При теодолитной съемке делают обмеры капитальных построек и записывают результаты в абрисе с округлением до 0,1 м. Для контроля и повышения точности съемки рекомендуется сделать промеры между углами соседних зданий необходимо также указать этажность постройки, назначение и материал стен.

Теодолитную съемку обычно выполняют одновременно с построением съемочной сети. Для этого на пункте теодолитного хода вначале измеряют горизонтальные углы с записью в журнал. При измерении стороны в прямом направлении делают необходимые измерения и зарисовки. Результат прямого измерения линии показывают на абрисе, а двойного (прямого и обратного) – в журнале теодолитной съемки. Практикуется записывать в отдельной таблице, размещенной на абрисе, полярные углы и расстояния при съемке полярным способом. Однако их можно помещать также в журнале измерения углов.

4. Составление плана теодолитной съемки.

С помощью линейки Дробышева (или другим способом) строят координатную сетку остро заточенным твердым карандашом. При контроле построения измерителем расхождение в длине сторон и диагоналей квадратов не должно превышать 0,2 мм. Сетку подписывают на краях планшета соответственно размеру участка съемки и значениям координат всех пунктов съемочной сети. Пункты теодолитных ходов и створные точки наносят на план по координатам с контролем по значениям горизонтальных проложений (допустимые расхождения 0,2 мм).

На план наносят по координатам углы кварталов, капитальные здания и другие точки ситуации, снятые аналитическим способом. Ситуацию наносят на план по результатам измерений, записанным в абрисах. Контуры вычерчивают остро заточенным карандашом в полном соответствии с условными знаками для данного масштаба. Проверенный и откорректированный план вычерчивают в туши.

Тахеометрическая съемка. При тахеометрическая съемка отличается от мензульной тем, что непосредственно в поле выполняются все необходимые измерения, заносимые в журнал, но план составляется в камеральных условиях. Съемка ведётся с помощью теодолита, тахеометра и рейки, в том случае, когда съемка производится более современным оборудованием вместо рейки используется вешка с установленным на ней зеркально-призменным отражателем. В тахеометре расположен модулятор лазерного излучения, чем повышается точность производимой съемки. В ходе работы измеряются превышения и расстояния между точками, а также углы между линиями тахеометрического хода, ведётся съемка ситуации.

5.2.Камеральная обработка полученных материалов.

В наши дни камеральная обработка ведётся с помощью персональных компьютеров, на которых установлен ряд программ и требуемое оборудование.

Возможно два варианта обработки. Первый разбит на несколько этапов:

-  решение теодолитного хода в таблице Microsoft Excel. По формулам и правилам принятым в геодезии.

-  нанесение на ватман полученных результатов съемки и вычерчивание плана местности, в которой велась съемка.

-  нахождение площади и координат земельного участка с помощью дигитайзера.

Всё это намного облегчает работу и экономит время, но всё же есть ещё более удобный способ выполнения камеральных работ. Напрмер, камеральная обработка ведется с помощью программы AutoCAD.

С помощью этой программы существует возможность построения плана местности без применения расчетов, отпадает надобность вычерчивания на ватмане плана местности.

Основой работы является шаблон, в котором создается план.

Окно программы представляет собой бесконечное рабочее поле, на котором с помощью функциональных клавиш, курсора «мыши» и клавиатуры постепенно вычерчивается план по результатам проведения съемки.

Сначала прокладывается опорный теодолитный ход по измеренным внутренним углам и горизонтальным проложениям. Углы и проложения вписываются в командную строку, которая располагается в нижней части окна программы. Потом на основе этого теодолитного хода накладывается ситуация. По промерам и полярным углам от точки и базовой линии вырисовываются точки ситуации. Следующим действием является соединение точек ситуации, для получения ситуации (зданий, дорог и т. д.) и границ земельного участка. Созданный план накладывается на фотоплан соответствующей зоны, который в оцифрованном виде хранится на диске и связан с программой. На этом фотоплане производится привязка плана к характерным точкам ситуации и к координатам по существующим на фотоплане опорным знакам, которые имеются в каталоге координат.

На примере показано, как выглядит созданный план конкретного участка:

И план который уже «привязан» к фотоплану:

С помощью этой программы можно легко и быстро создать план земельного участка, на котором производилась съемка.

Одной из наиболее распространенных систем автоматизированной обработки результатов топографо-геодезических и кадастровых работ является «Инвент Град». Немного о ней.

Основные функции:

строгое уравнивание линейно-угловых и полигонометрических сетей, теодолитных ходов, различных засечек  и их сочетаний по методу наименьших квадратов; строгое уравнивание сетей нивелирования; обработка наземных топографических съемок; преобразование координат пунктов на плоскости и в пространстве; создание кадастровых объектов; формирование графических и текстовых отчетных документов.

По результатам уравнивания геодезических сетей выполняется оценка точности определения пунктов и их элементов. Использование общего каталога пунктов проекта на район работ обеспечивает автоматическую связь  отдельных геодезических сетей, позволяя рассматривать геодезическое обоснование проекта как единое целое. Для поиска грубых ошибок исходных данных разработана специальная система предварительной диагностики и двухуровневая система апробации сети.

Обработка топографических съемок выполняется с учетом типов приборов и их метрологических характеристик. Возможен импорт данных из полевых накопителей любых электронных тахеометров с помощью конвертора.

Подсистема обработки кадастровой информации позволяет выполнять обработку как отдельных участков, так и кадастровых массивов (кварталов, районов, населенных пунктов). Учтена возможность изменения состава семантической информации, а также применения различных стандартных классификаторов (словарей), включая  собственные. Система позволяет также изменять, добавлять любые поля в базе данных.

Реализован гибкий механизм экспорта/импорта кадастровой информации на основе шаблона, задающего ключевые поля, набор данных для каждой строки и их формат. При импорте файла обменного формата выполняется контроль геометрической корректности описания  и уникальности точек контуров.

Формирование графических и текстовых отчетных документов выполняется на основе шаблонов. Поддерживается возможность создания и использования отчетных документов и чертежей произвольной формы.

Модуль преобразований координат точек позволяет выполнять следующие преобразования:

прямоугольные в геодезические; геодезические в прямоугольные; из одной зоны Гаусса-Крюгера в другую; по ключу; по опорным точкам. ряд пространственных преобразований.

Для многократных зависимых преобразований поддерживается технология цепочек – последовательных преобразований координат, при которых координаты, полученные на предыдущем этапе, являются исходными для следующего этапа.

Система «Инвент-ГРАД» может также применяться при создании государственного геодезического обоснования, производстве инженерных изысканий, построении кадастровых систем, геодезическом обеспечении строительства, производстве маркшейдерских работ и др.

Входящие данные: Полевые журналы, схемы, текстовые файлы произвольного формата, файлы данных, полученные с электронных тахеометров. Ввод и редактирование данных в системе выполняется в электронных таблицах, форма которых максимально приближена к формам полевых журналах и может настраиваться на ввод определенной информации. Ввод и редактирование данных сопровождается семантическим и синтаксическим контролем вводимой информации.
Выходящие данные: Графические чертежи в виде схем и кадастровых планов. Текстовые отчеты, содержащие результаты уравнивания геодезических сетей и обработки топографической  съемки, пояснительные записки, каталоги координат и др. Текстовые файлы координат пунктов и пикетов (формат TXT и GBD) для передачи  в другие системы (AutoCAD и другие.). Файл IN4 для экспорта/импорта кадастровых данных в другие базы данных

5.3.Оформление документов.

В настоящее время рынок завоевали полнофункциональные ГИС продукты такие как «Arc View», «Panorama 2000», «Map Info».

Эти программные продукты позволяют выполнять весь спектр землеустроительных, геодезических, кадастровых и др. работ, вести практически любой мониторинг, заметно сокращают временные затраты, позволяют произвести многогранный анализ.

Зачастую они содержат шаблоны документов различного назначения в установленном законодательством виде, которые легко редактируются. Позволяют создавать легко управляемые базы данных. Эти базы позволяют точно систематизировать и классифицировать поступающую информацию по содержанию и значению. Кроме того, есть возможность произвести быстрый поиск землепользователя или информации того или иного содержания и значения.

Таким образом, оформление документов сокращается до минимума.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Результаты денежной оценки – экономико-планировочное зонирование, стоимость 1м² поселковых земель по земельно-оценочным районам – отражают неоднородность условий хозяйственной деятельности и проживания и могут быть использованы для целей налогообложения и вычисления арендной платы за землю.

Анализ результатов оценки земель пгт. Черноморское позволяет проследить общую тенденцию роста прибыльности земель: от периферийных районов к центру поселка и морскому побережью; от районов, имеющих минимальную инженерную инфраструктуру к наиболее благоустроенным, с развитыми сетями инженерных коммуникаций и транспортными магистралями.

Базовая стоимость земель пгт. Черноморское (24,07грн/м²) дифференцируется по экономико-планировочным зонам и земельно-оценочным районам. Топограмма стоимости земель приведенная на графических материалах, отражает изменение стоимости 1м² земель в плане земель пгт. Черноморское.

Стоимость 1м² земель жилой застройки изменяется от 13,54грн. в районе ул. Горького и ул. Тельмана (39 оценочный район) до 46,58грн. в центре поселка (2 оценочный район).

Максимальная стоимость 1м² земли под объектами коммерческой деятельности составила 116,44грн. в центре поселка (2 оценочный район), и 112,66грн. на набережной (4 оценочный район).

Стоимость 1га сельхозугодий различается в зависимости от качества почв и их использования на территории поселка и изменяется от 363грн. (0,04грн/1м²) – пастбища в северо-западной части поселка до 8681грн. (0,87грн./1м²) – многолетние насаждения садоводческих товариществ.

Максимальная стоимость 1га сельхозугодий под пашней в пойме балки составила 13145грн.(1,31грн/1м²).

Согласно Закона Украины «О внесении изменений и дополнений в Закон Украины «О плате за землю»» раздел 3, статья 7 установлен порядок налогообложения и платы за землю в зависимости от народнохозяйственного использования земельного участка. Ставки земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

Результаты денежной оценки корректируются по мере изменения социально-экономических условий как в целом по поселку, так и по отдельным земельно-оценочным районам.

Таким образом, нормативная денежная оценка дает достаточно точное преставление о потенциальной и относительной стоимости земель населенных пунктов. Это позволяет считать ее пригодной для целей налогообложения и первичной приватизации земли, что крайне необходимо в условиях периода перехода к рыночной экономике. Если в границах населенного пункта находятся земли, которые используются как сельскохозяйственные угодья, их стоимость определяется «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения».Согласно закона Украины «Про внесение изменений и дополнений к закону Украины «Про плату за землю»» использование земли в Украине является платным. Плата за землю выражается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Средства, полученные от платы за землю, могут использоваться для ведения государственного земельного кадастра, разработки градостроительной документации, проведения земельной реформы. Проведение денежной оценки земель населенных пунктов позволяет увеличить прибыль от земельного налога в местном бюджете на 15-30%. При этом следует заметить, что эти поступления – одна из наиболее постоянных статей дохода в бюджет, потому что не зависят от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. Денежная оценка – это наиболее эффективно действующий рычаг, при помощи которого можно достичь пополнения местного бюджета. Повышение поступлений в бюджет производится за счет взымания платы за землю на основе дифференцированных ставок земельного налога. Этот подход учитывает социальные аспекты при взымании земельного налога: кто расположен в лучших условиях – больше платит за землю. Украинская система оценки и налогообложения земли пытается объективно определить ее стоимость.

На данный момент величина ставки земельного налога, принятоого на основании статьи 7 закона Украины "О плате за землю" N379/96-ВР от 19.09.96, составляет 26,3 копейки, а взымаемая арендная плата, например, с земель, находящихся под коммерческими объектами в приморской зоне поселка, составляет 3,8 грн. В случае принятия и утверждения данной денежной оценки ставка земельного налога составит 24,1 копейку, а арендная плата может достигнуть 11,64 грн. соответственно. Таким образом, хотя ставка земельного незначительно уменьшается, арендная плата существенно возрастает, и общие поступления в местный бюджет могут возрасти в 2,9 раза. Такое увеличение поступлений сможет позволить увеличить финансирование отделов земельных ресурсов и кадастровой службы, которые в период земельной реформы как никогда нуждаются в хорошей материальной базе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения.

Показатели балльной оценки потребительских качеств

поселковых земель.

Функциональные удобства.

Название зон №№ оценочных районов Коэффициенты	Удобство связей с центром города 0,3	Удобство связей с обществен- ными цент- рами обще- городского значения 0,1	Удобство связей с местами приложе- ния труда 0,2	Удобство связей с районами расселе- ния 0,1	Удобство связей с местами массового отдыха 0,3	Интегральная оценка по функциональным удобствам
Бал.	Инд.	Бал.	Инд.	Бал.	Инд.	Бал.	Инд.	Бал.	Инд.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	5	1,79	5	1,26	5	1,25	5	1,26	5	1,31	1,43
2	5	1,79	5	1,26	5	1,25	5	1,26	5	1,31	1,43
3	5	1,79	5	1,26	5	1,25	5	1,26	5	1,31	1,43
4	5	1,79	5	1,26	4	1,00	5	1,26	5	1,31	1,38
5	4	1,43	5	1,26	4	1,00	5	1,26	5	1,31	1,27
6	4	1,43	5	1,26	4	1,00	5	1,26	5	1,31	1,27
7	5	1,79	5	1,26	4	1,00	5	1,26	5	1,31	1,38
8	4	1,43	5	1,26	5	1,25	5	1,26	5	1,31	1,32
9	4	1,43	5	1,26	5	1,25	4	1,01	5	1,31	1,30
10	4	1,43	4	1,01	4	1,00	4	1,01	5	1,31	1,22
11	Сельхозугодия
12	3	1,08	4	1,01	3	0,75	3	0,75	5	1,31	1,04
13	Сельхозугодия
14	4	1,43	5	1,26	4	1,00	5	1,26	4	1,05	1,20
15	4	1,43	4	1,01	5	1,25	5	1,26	5	1,31	1,30
16	3	1,08	3	0,75	4	1,00	4	1,01	5	1,31	1,09
17	3	1,08	3	0,75	3	0,75	4	1,01	5	1,31	1,04
18	3	1,08	3	0,75	4	1,00	4	1,01	5	1,31	1,09
19	2	0,72	2	0,50	4	1,00	3	0,75	5	1,31	0,93
20	3	1,08	5	1,26	5	1,25	5	1,26	4	1,05	1,14
21	3	1,08	5	1,26	4	1,00	4	1,01	4	1,05	1,06
22	2	0,72	4	1,01	4	1,00	4	1,01	4	1,05	0,93
23	2	0,72	3	0,75	3	0,75	3	0,75	3	0,79	0,75
24	2	0,72	4	1,01	4	1,00	4	1,01	4	1,05	0,93
25	3	1,08	5	1,26	4	1,00	5	1,26	4	1,05	1,09
26	3	1,08	5	1,26	4	1,00	5	1,26	4	1,05	1,09
27	2	0,72	4	1,01	5	1,25	4	1,01	3	0,79	0,90
28	2	0,72	3	0,75	4	1,00	3	0,75	3	0,79	0,80
29	3	1,08	4	1,01	3	0,75	4	1,01	4	1,05	0,99
30	3	1,08	4	1,01	3	0,75	5	1,26	4	1,05	1,01
31	2	0,72	5	1,26	3	0,75	4	1,01	3	0,79	0,83
32	3	1,08	5	1,26	4	1,00	5	1,26	3	0,79	1,01
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
33	2	0,72	5	1,26	4	1,00	4	1,01	2	0,52	0,80
34	1	0,36	2	0,50	3	0,75	3	0,75	2	0,52	0,54
35	1	0,36	3	0,75	3	0,75	3	0,75	2	0,52	0,57
36	1	0,36	3	0,75	4	1,00	3	0,75	2	0,52	0,62
37	2	0,72	4	1,01	5	1,25	3	0,75	2	0,52	0,80
38	1	0,36	3	0,75	4	1,00	3	0,75	2	0,52	0,62
39	1	0,36	2	0,50	3	0,75	3	0,75	2	0,52	0,54
40	2	0,72	4	1,01	5	1,25	3	0,75	3	0,79	0,88
41	3	1,08	5	1,26	5	1,25	5	1,26	3	0,79	1,06
42	2	0,72	4	1,01	5	1,25	4	1,01	2	0,52	0,62
43	1	0,36	3	0,75	4	1,00	3	0,75	2	0,52	0,62
44	2	0,72	2	0,50	2	0,50	2	0,50	5	1,31	0,81
45	1	0,36	1	0,25	2	0,50	1	0,25	5	1,31	0,65
Сумма	120		171		172		171		164
Средний балл по городу	2,79		3,98		4		3,98		3,81

 

Архитектурно-планировочная, историко-культурная и природно-ландшафтная ценность территории

Название зон №№ оценочных районов Коэффициенты	Архитек- турно- планиро- вочные свойства 0,20	Функцио- нально- планиро- вочные свойства 0,20	Историко- культур- ные свойства 0,10	Природно- ландшафт- ные свойства 0,20	Рекреа- ционные свойства 0,30	Интегральная оценка по архитектурно- планировочной, историко-куль- турной и при- родно-ландшафт- ной ценности территории
балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	5	1,67	5	1,38	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,36
2	5	1,67	5	1,38	4	3,07	5	1,35	5	1,34	1,59
3	4	1,33	5	1,38	1	0,77	4	1,08	5	1,34	1,24
4	5	1,67	5	1,38	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,36
5	4	1,33	5	1,38	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,29
6	4	1,33	4	1,10	1	0,77	3	0,81	5	1,34	1,13
7	4	1,33	4	1,10	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,24
8	4	1,33	3	0,83	1	0,77	3	0,81	4	1,08	0,99
9	4	1,33	5	1,38	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,29
10	3	1,00	4	1,10	1	0,77	5	1,35	4	1,08	1,09
11	Сельхозугодия
12	2	0,67	5	1,38	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,16
13	Сельхозугодия
14	4	1,33	4	1,10	1	0,77	4	1,08	5	1,34	1,18
15	3	1,00	4	1,10	1	0,77	5	1,35	5	1,34	1,17
16	3	1,00	4	1,10	3	2,30	5	1,35	5	1,34	1,32
17	3	1,00	4	1,10	4	3,07	5	1,35	5	1,34	1,40
18	3	1,00	5	1,38	5	3,84	5	1,35	5	1,34	1,53
19	5	1,67	5	1,38	2	1,54	5	1,35	5	1,34	1,44
20	4	1,33	3	0,83	1	0,77	3	0,81	4	1,08	0,99
21	2	0,67	3	0,83	1	0,77	3	0,81	4	1,08	0,86
22	2	0,67	3	0,83	1	0,77	4	1,08	4	1,08	0,91
23	1	0,33	1	0,28	1	0,77	3	0,81	3	0,81	0,60
24	4	1,33	2	0,55	1	0,77	3	0,81	1	0,27	0,70
25	3	1,00	3	0,83	1	0,77	2	0,54	4	1,08	0,87
26	2	0,67	3	0,83	1	0,77	3	0,81	4	1,08	0,86
27	2	0,67	3	0,83	1	0,77	3	0,81	4	1,08	0,86
28	2	0,67	3	0,83	1	0,77	4	1,08	5	13,4	0,99
29	3	1,00	4	1,10	1	0,77	4	1,08	4	1,08	1,04
30	2	0,67	4	1,10	1	0,77	4	1,08	4	1,08	0,97
31	2	0,67	4	1,10	1	0,77	2	0,54	3	0,81	0,78
32	5	1,67	4	1,10	1	0,77	3	0,81	3	0,81	1,03
33	5	1,67	3	0,83	1	0,77	2	0,54	2	0,54	0,84
34	1	0,33	4	1,10	1	0,77	3	0,81	2	0,54	0,69
35	2	0,67	4	1,10	1	0,77	4	1,08	3	0,81	0,89
36	1	0,33	4	1,10	1	0,77	3	0,81	2	0,54	0,69
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
37	4	1,33	1	0,28	1	0,77	3	0,81	2	0,54	0,72
38	2	0,67	3	0,83	1	0,77	4	1,08	3	0,81	0,83
39	2	0,67	4	1,10	1	0,77	4	1,08	3	0,81	0,89
40	1	0,33	2	0,55	1	0,77	2	0,54	1	0,27	0,44
41	4	1,33	3	0,83	1	0,77	2	0,54	2	0,54	0,78
42	2	0,67	2	0,55	1	0,77	1	0,27	1	0,27	0,46
43	4	1,33	1	0,28	1	0,77	1	0,27	1	0,27	0,53
44	1	0,33	4	1,10	1	0,77	5	1,35	4	1,08	0,96
45	1	0,33	5	1,38	1	0,77	5	1,35	4	1,08	1,01
Сумма	129		156		56		159		160
Средний балл по городу	3		3,63		1,3		3,7		3,72

 

Уровень инженерного оборудования

Название зон и №№ оценочных районов Коэффициенты	Инженерная подготовка территории 0,20	Водо-снабжение 0,16	Канали-зация 0,10	Электро-снабжение 0,14	Тепло-снабжение 0,20	Газо-снабжение 0,14	Интегральная оценка по уровню инженерного оборудования
балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1	2	0,61	4	1,08	4	1,19	3	0,88	3	0,96	4	1,26	0,98
2	3	0,92	5	1,34	4	1,19	4	1,18	5	1,60	4	1,26	1,25
3	3	0,92	5	1,34	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,19
4	2	0,61	4	1,08	3	0,90	3	0,88	1	0,32	1	0,31	0,67
5	3	0,92	4	1,08	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,14
6	3	0,92	5	1,34	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,19
7	4	1,23	5	1,34	3	0,90	4	1,18	3	0,96	4	1,26	1,14
8	4	1,23	5	1,34	4	1,19	3	0,88	4	1,28	4	1,26	1,21
9	3	0,92	4	1,08	4	1,19	3	0,88	4	1,28	3	0,94	1,06
10	3	0,92	4	1,08	54	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,14
11	Сельхозугодия
12	3	0,92	2	0,54	1	0,30	3	0,88	1	0,32	2	0,63	0,59
13	Сельхозугодия
14	2	0,61	3	0,81	3	0,90	3	0,88	2	0,64	2	0,63	0,74
15	3	0,92	5	1,34	5	1,49	3	0,88	5	1,60	3	0,94	1,21
16	3	0,92	3	0,81	3	0,90	3	0,88	3	0,96	3	0,94	0,90
17	3	0,,92	2	0,54	2	0,60
18						3	0,88	2	2	0,64	2	0,63	0,71
19	3	0,92	5	1,34	5	1,49	4	1,18	4	1,28	3	0,94	1,19
20	4	1,23	4	1,08	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,21
21	4	1,23	4	1,08	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,21
22	2	0,61	2	0,54	2	0,60	4	1,18	2	0,64	2	0,63	0,77
23	4	1,23	2	0,54	2	0,60	3	0,88	2	0,64	2	0,63	0,77
24	4	1,23	5	1,34	4	1,19	3	0,88	5	1,60	4	1,26	1,27
25	4	1,23	4	1,08	4	1,19	3	0,88	4	1,28	4	1,26	1,17
26	4	1,23	4	1,08	3	0,90	4	1,18	3	0,96	4	1,26	1,09
27	3	0,92	5	1,34	5	1,49	3	0,88	5	1,60	4	1,26	1,26
28	2	0,61	5	1,34	5	1,49	3	0,88	3	0,96	3	0,94	1,02
29	3	0,92	4	1,08	3	0,90	3	0,88	2	0,64	3	0,94	0,88
30	3	0,92	4	1,08	3	0,90	4	1,18	3	0,96	4	1,26	1,03
31	4	1,23	4	1,08	4	1,19	4	1,18	4	1,28	4	1,26	1,21
32	4	1,23	5	1,34	5	1,49	4	1,18	5	1,60	5	1,57	1,41
33	4	1,23	5	1,34	5	1,49	4	1,18	5	1,60	5	1,57	1,41
34	4	1,23	3	0,81	3	0,90	3	0,88	2	0,64	3	0,94	0,90
35	2	0,61	3	0,81	3	0,90	4	1,18	2	0,64	3	0,94	0,82
36	3	0,92	3	0,81	2	0,60	3	0,88	2	0,64	3	0,94	0,79
37	4	1,23	2	0,54	2	0,60	4	1,18	2	0,64	2	0,63	0,81
38	2	0,61	2	0,54	2	060	3	0,88	2	0,64	2	0,63	0,64
39	3	0,92	2	0,54	2	0,60	3	0,88	2	0,64	2	0,63	0,71
40	4	1,23	4	1,08	4	1,19	4	1,18	3	0,96	4	1,26	1,14
41	4	1,23	4	1,08	4	1,19	3	0,88	3	0,96	4	1,26	1,10
42	4	1,23	5	1,34	5	1,49	3	0,88	5	1,60	4	1,26	1,32
43	4	1,23	2	0,54	2	0,60	3	0,88	2	0,64	2	0,63	0,77
44	4	1,23	2	0,54	1	0,30	3	0,88	1	0,32	1	0,31	0,61
45	3	0,92	2	0,54	1	0,30	2	0,59	1	0,32	1	0,31	0,51
Сумма	140		160		144		146		134		137
Средний балл по городу	3,26		3,72		3,3		3,4		3,12		3,19

Экологическое состояние

Название зон и №№ оценочных районов Коэффициенты	Состояние атмосфер- ного воздуха 0,35	Уровень загрязнен - ности грунтов 0,30	Влияние шума 0,30	Влияние электро- магнитного поля 0,05	Интегральная оценка по экологическому состоянию
балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
2	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
3	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
4	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
5	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
6	5	1,03	5	1,02	4	0,83	5	1,00	0,96
7	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
8	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
9	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
10	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
11	Сельхозугодия
12	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
13	Сельхозугодия
14	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
15	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
16	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
17	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
18	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
19	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
20	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
21	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
22	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
23	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
24	4	0,82	4	0,82	4	0,83	5	1,00	0,83
25	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
26	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
27	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
28	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
29	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
30	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
31	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
32	4	0,82	5	1,02	4	0,83	5	1,00	0,89
33	4	0,82	4	0,82	4	0,83	5	1,00	0,83
34	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
35	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
36	5	1,03	5	1,02	5	1,0	5	1,00	1,03
37	5	1,03	5	1,02	5	1,0	5	1,00	1,03
38	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
39	5	1,03	5	1,02	4	0,83	5	1,00	0,96
40	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
41	4	0,82	4	0,82	4	0,83	5	1,00	0,83
42	4	0,82	4	0,82	4	0,83	5	1,00	0,83
43	4	0,82	5	1,02	4	0,83	5	1,00	0,89
44	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
45	5	1,03	5	1,02	5	1,03	5	1,00	1,03
Сумма	209		211		208		215
Средний балл по городу	4,86		4,91		4,84		5,00

Уровень социально-экономической освоенности

Название зон и №№ оценочных районов Коэффициенты	Плотность дневного населения 0,24	Фондоемкость территории 0,30	Разнообраз- ность мест приложения труда 0,23	Разнообраз- ность услуг 0,23	Интегральная оценка по социально- экономической освоенности
балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.	балл	инд.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	5	1,45	4	1,00	5	1,38	5	1,45	1,30
2	5	1,45	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,37
3	5	1,45	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,37
4	5	1,45	5	1,25	4	1,10	4	1,16	1,24
5	5	1,45	5	1,25	3	0,83	3	0,87	1,11
6	5	1,45	5	1,25	4	1,10	5	1,45	1,31
7	5	1,45	5	1,25	4	1,10	4	1,16	1,24
8	4	1,16	5	1,25	5	1,38	4	1,16	1,24
9	4	1,16	5	1,25	4	1,10	4	1,16	1,17
10	4	1,16	5	1,25	4	1,10	4	1,16	1,17
11	Сельхозугодия
12	3	0,87	3	0,75	3	0,83	3	0,87	0,82
13	Сельхозугодия
14	3	0,87	4	1,00	4	1,10	4	1,16	1,03
15	4	1,16	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,31
16	5	1,45	4	1,00	3	0,83	3	0,87	1,04
17	1	0,29	2	0,50	2	0,55	3	0,87	0,55
18	4	1,16	4	1,00	5	1,38	5	1,45	1,23
19	2	0,58	5	1,25	4	1,10	3	0,87	0,97
20	5	1,45	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,37
21	4	1,16	5	1,25	3	0,83	3	0,87	1,04
22	3	0,87	4	1,00	3	0,83	3	0,87	0,90
23	2	0,58	2	0,50	2	0,55	2	0,58	0,55
24	5	1,45	5	1,25	5	1,38	4	1,16	1,31
25	4	1,16	5	1,25	4	1,10	4	1,16	1,17
26	4	1,16	4	1,00	3	0,83	3	0,87	0,97
27	3	0,87	5	1,25	5	1,38	4	1,16	1,17
28	2	0,58	3	0,75	4	1,10	4	1,16	0,89
29	3	0,87	3	0,75	4	1,10	3	0,87	0,89
30	4	1,16	4	1,00	2	0,55	3	0,87	0,91
31	2	0,58	4	1,00	3	0,83	2	0,58	0,76
32	5	1,45	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,37
33	4	1,16	5	1,25	4	1,10	2	0,58	1,04
34	2	0,58	3	0,75	2	0,55	1	0,29	0,56
35	3	0,87	3	0,75	2	0,55	2	0,58	0,69
36	2	0,58	3	0,75	2	0,55	2	0,58	0,62
37	1	0,29	2	0,50	3	0,83	3	0,87	0,61
38	2	0,58	3	0,75	2	0,55	3	0,87	0,69
39	2	0,58	3	0,75	2	0,55	2	0,58	0,62
40	4	1,16	4	1,00	4	1,10	3	0,87	1,03
41	5	1,45	5	1,25	5	1,38	5	1,45	1,37
42	4	1,16	4	1,00	5	1,38	4	1,16	1,16
43	1	0,29	3	0,75	3	0,83	3	0,87	0,69
44	2	0,58	2	0,50	2	0,55	2	0,58	0,55
45	1	0,29	2	0,50	3	0,83	2	0,58	0,54
Сумма	148		172		156		148
Средний балл по городу	3,44		4,00		3,63		3,44

Определение зонального коэффициента, учитывающего градостроительную ценность территории в границах поселка по экономико-планировочным зонам (КМ2)

Название зон и №№ оценочных районов Коэфф.	Функцио- нальные удобства 0,24	Архитектурно- планировочная, историко- культурная и природно- ландшафтная ценность территории 0,25	Уровень инженер- ного обус- тройства 0,20	Экологи- ческое состояние 0,13	Уровень социально- экономи- ческой освоен- ности 0,18	Комплексный индекс градо- строительной ценности территории	Площадь оценочных районов*, га	Коэффициент КМ2
Расчет- ный	Принятый проектом
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
I								1,29	1,29
1	1,43	1,36	0,98	1,03	1,30	1,25	4,81
2	1,43	1,59	1,25	1,03	1,37	1,37	23,51
3	1,43	1,24	1,19	1,03	1,37	1,27	8,75
4	1,38	1,36	0,67	1,03	1,24	1,16	6,10
5	1,27	1,29	1,14	1,03	1,11	1,19	8,54
II								1,11	1,11
6	1,27	1,13	1,19	0,96	1,31	1,19	9,81
7	1,38	1,24	1,14	1,03	1,24	1,23	14,22
8	1,32	0,99	1,21	1,03	1,24	1,16	13,21
9	1,30	1,29	1,06	1,03	1,17	1,19	9,79
10	1,22	1,09	1,14	1,03	1,17	1,14	9,69
11
12	1,04	1,16	0,59	1,03	0,82	0,94	35,29
13
14	1,20	1,18	0,74	1,03	1,03	1,05	8,70
15	1,30	1,17	1,21	1,03	1,31	1,22	19,61
III								1,10	1,10
16	1,09	1,32	0,90	1,03	1,04	1,09	19,01
17	1,04	1,40	0,71	1,03	0,55	0,97	15,59
18	1,09	1,53	0,95	1,03	1,23	1,19	23,99
19	0,93	1,44	1,19	1,03	0,97	1,13	4,85
IV								0.97	0.97
20	0.75	0.99	1.21	1.03	1.37	1.05	9.12
21	1.06	0.86	1.21	1.03	1.04	1.03	16.89
22	0.93	0.91	0.69	1.03	0.90	0.88	21.46
23	0,75	0,60	0,77	1,03	0,55	0,72	9,03
24	0,93	0,70	1,27	0,83	1,31	0,99	6,81
25	1,09	0,87	1,17	1,03	1,17	1,06	5,77
26	1,09	0,86	1,09	1,03	0,97	1,00	21,47
27	0,90	0,86	1,26	1,03	1,17	1,03	10,43
28	0,80	0,99	1,02	1,03	0,89	0,94	12,93
V								1,00	1,00
29	0,99	1,04	0,88	1,03	0,89	0,97	12,47
30	1,01	0,97	1,03	1,03	0,91	0,99	26,48
31	0,83	0,78	1,21	1,03	0,76	0,91	13,02
32	1,01	1,03	1,41	0,89	1,37	1,15	12,41
33	0,80	0,84	1,41	0,83	1,04	0,98	10,51
VI								0,75	0,75
34	0,54	0,69	0,90	1,03	0,56	0,72	9,74
35	0,57	0,89	0,82	1,03	0,69	0,78	18,62
36	0,62	0,69	0,79	1,03	0,62	0,72	15,11
37	0,80	0,72	0,81	1,03	0,61	0,78	38,87
38	0,62	0,83	0,64	1,03	0,69	0,74	33,97
39	0,54	0,89	0,71	1,03	0,62	0,74	68,80
VII								0,86	0,86
40	0,88	0,44	1,14	1,03	1,03	0,87	16,47
41	1,06	0,78	1,10	0,83	1,37	1,02	6,13
42	0,82	0,46	1,32	0,83	1,16	0,89	51,64
43	0,62	0,53	0,77	0,89	0,69	0,67	13,45
VIII								0,75	0,75
44	0,81	0,96	0,61	1,03	0,55	0,79	32,77
45	0,65	1,01	0,51	1,03	0,54	0,74	202,13

* - Площадь оценочных районов не включает территории сельскохозяйственных угодий.