Дипломная работа - Денежная оценка земель жилой застройки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ на тему: «ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ П. НОВОСЕЛОВКА ТЕЛЬМАНОВСКОГО РАЙОНА ДОНЕЦКОЙ ОБЛАСТИ»

ЗАДАНИЕ на выполнение дипломного проекта студентки 5 курса очной формы обучения

1. Тема проекта: Денежная оценка земель жилой застройки с. Новоселовка, Тельмановского района Донецкой области.

Утверждена приказом по университету № от «__» ___________ 2009 года.

2. Срок сдачи проекта «__» _______ 2009 года.

3. Исходные данные проекта:

3.1. Материалы землеустройства.

3.2. Фондовые материалы.

3.3. Данные геодезического обследования границ населенного пункта.

3.4. Картографические, топографические материалы.

3.5. Статистические данные.

3.6. Сведения о природных и экономических условиях с. Новоселовка.

3.7. Нормативные документы.

3.8. Почвенные материалы.

4. Пояснительная записка.

Введение.

Раздел I. Нормативно-правовые и методические основы проведения денежной оценки земель.

1.1. Определение земель жилой застройки.

1.2. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе.

1.3. Нормативно-правовые и методические основы проведения нормативной денежной оценки.

1.4. Нормативно-правовые и методические основы проведения экспертной денежной оценки.

Раздел II. Краткая характеристика условий с. Новоселовка.

2.1. Общая характеристика с. Новоселовка.

2.2. Природные условия.

Раздел III. Расчет денежной оценки земель жилой застройки с. Новоселовка, Тельмановского района Донецкой области.

3.1. Расчет нормативной денежной оценки

3.2. Расчет экспертной денежной оценки.

Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ с. Новоселовка Тельмановского района Донецкой области.

Раздел V. Технико-экономическое обоснование.

Раздел VI. Охрана труда.

Заключение

Список использованной литературы.

5. Графическая часть проекта.

Чертежи:

5.1. План-схема с. Новоселовка.

5.2. Схема земельно-оценочных районов.

5.2. Схема экономико-планировочного зонирования.

5.3. Схема агропроизводственных групп почв.

5.4 Чертеж перенесения границ поселка Андреевка в натуру.

6. Таблицы:

6.1. Сметная стоимость работ.

7. Консультанты по разделам проекта:

№/№

Раздел

Консультант

Подпись, дата

Задание выдал

Задание

принял

1

Экономический

Пономарев В. Е.

   

2

Геодезический

Кошлатый С. Д.

   

3

Охрана труда

Ефимова И. Я.

   

Дипломный руководитель: Свириденко Екатерина Васильевна

Дипломник: Nata El

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

Введение……………………………………………………………………………6

Раздел I. Нормативно-правовые и методические основы

проведения денежной оценки земель…………………………………10

1.1. Определение земель жилой застройки………………………………10

1.2. Основные дефиниции, используемые в

нормативно-правовой базе……………………………………………14

1.3. Нормативно-правовые и методические основы

проведения нормативной денежной оценки…………………………17

1.4. Нормативно-правовые и методические основы

проведения экспертной денежной оценки…………………………..21

Раздел II. Краткая характеристика условий с. Новоселовка…………………..27

2.1. Общая характеристика с. Новоселовка………………………………27

2.2. Природные условия……………………………………………………30

Раздел III. Расчет денежной оценки земель жилой застройки

с. Новоселовка, Тельмановского района Донецкой области. 35

3.1. Расчет нормативной денежной оценки……………………………...35

3.1.1. Земельно-оценочная структуризация территории………………..35

3.1.2. Расчет коэффициента месторасположения

земельного участка………………………………………………….38

3.1.3. Экономико-планировочное зонирование территории села………41

3.1.4. Определение локальных факторов, влияющих на оценочную

стоимость конкретного земельного участка и значение

коэффициента Км3…………………………………………………..42

3.1.5. Определение базовой стоимости 1м2 земель населенного

пункта………………………………………………………………..44

3.1.6. Расчет денежной оценки земель жилой застройки

села Новоселовка……………………………………………………45

3.2. Расчет экспертной денежной оценки………………………………...47

3.2.1. Метод капитализации чистого дохода от эксплуатации земельного

участка …………………………………………………………….…..49

3.2.2. Метод, который учитывает затраты на строительство

объектов недвижимого имущества на земельном участке………….55

3.2.3. Метод сопоставления цен продажи подобных земельных

участков (метод сравнения)……………………………………….56

Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ

с. Новоселовка Тельмановского района Донецкой области….……..67

4.1. Геодезическое обоснование…………………………………………..67

4.2. Техническое оборудование, с помощью которого

производится установление границ в натуре………………………..68

4.3. Технология выполнения работ по установлению границ

села Новоселовка……………………………………………………..75

Раздел V. Технико-экономическое обоснование……………………………….80

Раздел VI. Охрана труда……………………………………………………….…87

Заключение………………………………………………………………………..98

Список использованной литературы………………………………………...…100

Введение.

Конституцией Украины определено, что земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Этот право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством

Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее незаменимость, ограниченность в пространстве, локальность по месту расположения и недвижимость. В связи с этим значительная роль отводится рациональному использованию и охране земельных ресурсов.

Земельная реформа, начавшаяся на Украине в 1991 году, главной задачей поставила перераспределение земель с одновременной передачей их в частную собственность и в пользование юридическим лицам и гражданам с целью создания условий для равномерного развития разных форм хозяйствования на земле и, в конечном счете, создания рынка земли.

Неодинаковые темпы социальных и экономических преобразований в Украине вызванных земельной реформой привело к ассиметрии территориального развития отдельных регионов. Одновременно с ростом урбанизации непрестанно растет спрос на землю.

Земельные отношения всегда были, есть и будут одной из наиважнейших сфер современной жизни. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по вопросам владения, пользования, распоряжения и управления землями. От качества решений, которые принимаются относительно использования и охраны земель, зависит текущее экономическое развитие территорий, разрешение экологических проблем, а также эффективное обеспечение отраслей экономики и граждан земельными ресурсами.

Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития.

Виды оценки земель установлены статьей 201 Земельного кодекса Украины, а также 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В свою очередь, денежная оценка земельных участков, в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

Стоимость земельных участков подлежащих продаже на конкурсных началах (свободные от застройки участки) осуществляется на основании нормативной денежной оценки, а выкуп по рыночной стоимости определенной на основании экспертной денежной оценки.

Приобретение прав собственности на земельный участок под зданием, сооружением в дальнейшем значительно упрощает процедуру перехода прав собственности на объект недвижимости в целом при гражданско-правовых сделках или при обеспечении залога при кредитовании, собственники земельных участков имеют гарантированную возможность использования земельного участка для обслуживания собственных зданий и сооружений, нет риска утраты недвижимости вследствие несовершенности действующего законодательства.

Целью дипломного проекта является расчет денежной оценки земель жилой застройки села Новосёловка Тельмановского района Донецкой области. Расчет денежной оценки земель жилой застройки включает в себя нормативную денежную оценку и экспертную денежную оценку.

Расчет денежной оценки земель жилой застройки осуществлен в соответствии с Основным Законом Украины – Конституцией, Земельным кодексом Украины, Законах Украины «О землеустройстве», «Об оценке земель», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановлениями Кабинета Министров Украины и другими законодательными и нормативно-правовыми актами.

В процессе разработки дипломного проекта решены следующие задачи:

1.Проанализированы исходные данные:

- сведения о природных и экономических условиях села Новоселовка Тельмановского района Донецкой области;

- материалы землеустройства прошлых лет;

- данные геодезического обследования границ населенного пункта.

- данные о смежных землепользователях;

- cтатистические данные.;

- список землевладельцев и землепользователей по форме 6-зем;

- почвенные материалы.

2. Изучена нормативно-правовая база и методическая база по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов и экспертной денежной оценке;

3. Рассчитана нормативная денежная оценка земель жилой застройки села Новосёловка Тельмановского района Донецкой области;

4. Рассчитана экспертная денежная оценка земельного участка, выделенного из земель жилой застройки села Новоселовка для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений;

5. Рассчитана сметная стоимость работ по проведению денежной оценки земель.

РАЗДЕЛ I

Нормативно-правовые и методические основы проведения денежной оценки земель.

1.1. Определение земель жилой застройки.

 Согласно Земельному кодексу Украины принятому в 2001 году земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства.

 Согласно статьи 19 Земельного кодекса Украины земли Украины по основному целевому назначению делятся на такие категории:

а) земли сельскохозяйственного назначения;
б) земли жилой и общественной застройки;
в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
г) земли оздоровительного назначения;
д) земли рекреационного назначения;
е) земли историко-культурного назначения;
ж) земли лесохозяйственного назначения;
з) земли водного фонда;

и) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, оборони и другого назначения.

 К землям жилой и общественной застройки принадлежат земельные участки в границах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, гражданских строений и сооружений, других объектов общего пользования.

 Использование земель жилой и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документации, плана земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки.

 Сельские, поселковые и городские советы являются органами местного самоуправления, которые представляют соответствующие территориальные громады и выполняют от их имени и в их интересах функции и полномочия местного самоуправления, определенны конституцией Украины и другими Законами.

В ст. 31 пп. 5,6 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997г. № 280/97-ВР сказано, что к ведению исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов относится: определение в установленном законодательством порядке в соответствии с решением совета территорий, отчуждение (выкуп) и передача земли для градостроительных нужд, определенных градостроительной документацией. Подготовка и передача на утверждение совета соответствующих городских градостроительных программ, генеральных планов застройки населенных пунктов, другой градостроительной документации. Установление на ответственной территории режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность.

 В части ст. 33 п. 1 Закона «О местном самоуправлении в Украине» также предусмотрено, что к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов принадлежат полномочия по отчуждению (выкупу), а также отведения под застройку и для других целей земель, которые находятся в собственности территориальных громад. К числу делегированных полномочий относится право регистрации прав собственности на землю, регистрация права пользования землей и договоров на аренду земли, выдача документов, которые подтверждают право собственности и право пользования землей. А также осуществление контроля за проведением действий, предусмотренных документацией по землеустройству.

 Согласно гл. 34 Земельного кодекса Украины Государственный земельный кадастр – единственная государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельными участками и содержит совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, разделе среди собственников земли и землепользователей.

 Основными задачами ведения государственного земельного кадастра являются:

 а) обеспечение полноты сведений о всех земельных участках;
 б) применение единой системы пространственных координат и системы идентификации земельных участков;
 в) внедрение единой системы земельно-кадастровой информации и её достоверности.
 Государственный земельный кадастр включает:
 а) кадастровое зонирование;
 б) кадастровые съемки;
 в) бонитировку почв;
 г) экономическую оценку земель;
 д) денежную оценку земельных участков;
 е) государственную регистрацию земельных участков;
 ж) учет количества и качества земель.

 Денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе. В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

 Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения раз мера земельного налога, потер сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

 Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых сделок с земельными участками.

 Денежная оценка земельных участков проводится по методике, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.

В соответствии с Законом Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003г. № 858-IV статьей 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с целью организации рационального использования и охраны земель.

Согласно ст. 38 для определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости земель в землеустройстве выполняются земельно-оценочные работы. Экспертная денежная оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско-правовых соглашений.

Также Законом Украины «О землеустройстве» предусмотрено, что в составе консалтинговых услуг по вопросам землеустройства является предоставление информационных услуг по вопросам оценки земель. Консалтинговые услуги землепользователям и собственникам земли предоставляют юридические лица независимо от их организационно-правовой формы хозяйствования и формы собственности и физические лица, которые осуществляют деятельность в сфере землеустройства.

По Закону Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV оценка земель проводится на основании принципов:

-  законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

-  единства методологической и информационной базы в сфере оценки земель;

-  беспрерывности процесса оценки земель;

-  доступности использования данных по оценке земель;

-  равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

Земельный кодекс Украины определяет земельный участок как объект права собственности, и кто является субъектами права собственности на землю. Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно нее правами. Право собственности на земельный участок распространяется в ее границах на поверхностный слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на ней находятся. Субъектами права собственности на землю являются:

-  граждане и юридические лица – на земли частной собственности;

-  территориальные общины, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления – на земли коммунальной собственности;

-  государство, которое реализует это право через исполнительные органы государственной власти - на земли государственной собственности.

 В Земельном кодексе Украины указаны все правовые основы и особенности возникновения и перехода права собственности, права пользования, которые необходимо учитывать при проведении любых операций с земельным участком на законных основаниях.

1.2. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе.

При проведении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов были использованы следующие термины:

расходы на освоение и обустройство территорииполная восстановительная стоимость инженерной подготовки территории, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочные устройства, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года разработки оценки.

полная восстановительная стоимостьэто сумма расходов, необходимых для воссоздания основных фондов на время оценки, которая определяется на основе их инвентаризации и переоценки в соответствии с действующим законодательством Украины.

экономико-планировочная зона – часть территории населенного пункта, которая имеет однородные потребительские качества, преимущественно однотипный характер использования и очерчивается четкими планировочными границами (магистральные улицы, железная дорога, водные рубежи, и т. д.).

зональные факторы – это факторы, которые проявляются в пределах всей (или значительной) территории населенного пункта и корректируют ее базовую стоимость.

локальные факторы – это факторы, которые проявляются в пределах отдельного земельного участка и корректируют его ценность (стоимость) в пределах экономико-планировочной зоны.

Согласно Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV приведены и используются следующие основные дефиниции:

стоимость земельного участка - эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец;

экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета;

метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;

цена земельного участка - фактическая сумма денег, оплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный к ней земельный участок от продавца к покупателю;

земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении него правами.

земельные улучшения – это изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в ее границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и тому подобное).

Дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется ее стоимость.

Согласно «Методике…» приведенные ниже понятия употребляются в следующем значении

Стоимость – общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определятся вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки;

Дата оценки - дата, по состоянию на которую проведена процедура оценки и определена стоимость объекта оценки.

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие размещения в его границах зданий, домов, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, или проведения работ (изменение рельефа, улучшения почв и т. п.).

Экспертная денежная оценкапроцесс определения стоимости объекта оценки на дату оценки.

Медианное значение скорректированных цен продаж - среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Наиболее эффективное использование земельного участка - физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, которая определяется, будет максимально сравнима со стоимостью, которая может быть получена на основании анализа других возможных вариантов его использования.

Ограниченный рынок – рынок, на котором конкуренция среди продавцов и покупателей отсутствует совсем или ограничена.

Реверсия ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Ставка капитализации - коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена – сума денег, по которой предлагается или фактически выполняется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом на рынке, или ежегодными затратами на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений

1.3. Нормативно-правовые и методические основы проведения нормативной денежной оценки.

Практическое осуществление земельной реформы., внедрение частной собственности на земельные участки и платного характера использования земли требует создание экономического механизма регулирования земельных отношений, важным элементом которого является оценка земли.

Большое значение в создании экономических принципов регулирования земельных отношений принадлежит денежной оценке, которая в условиях переходного периода к рыночной экономике дает возможность провести первоочередную приватизацию земельных участков, создать объективную основу для налогообложения земель.

Принятый на государственном уровне ряд законодательных актов о плате за землю и приватизации земельных участков позволили ввести денежную оценку в правовое поле регулирования земельных отношений. Денежная оценка стала одним из ключевых элементов в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования.

Сферу применения денежной оценки земель определяет Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 г. №2535-ХІІ.

Порядок разработки денежной оценки земель населенных пунктов заложен в «Методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов», утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 23.03.1995 г. №213.

Согласно Закону Украины «О плате за землю» денежная оценка – это капитализированный рентный доход от земельного участка.

В населенных пунктах рентный доход получается, прежде всего, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам места расположения относительно рынков сырья, сбыта, рабочей силы.

На размер рентного дохода влияют:

- месторасположение населенного пункта в территориальных системах производства и расселения и особенности месторасположения земельного участка в его границах;

- уровень инженерно-транспортного оборудования, природно-климатические и инженерно-геологические условия, архитектурно-ландшафтная и историко-культурная ценность, экологическое состояние территории населенного пункта;

- характер функционального использования земельного участка.

В соответствии с «Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» денежная оценка земель населенных пунктов определяется по формуле:

Цн = В*Нп / Нк *Кф*Км3, (1)

где, Цн – денежная оценка 1м2 земельного участка (в гривнах);

В – норматив затрат на освоение и оборудование территории в расчете на 1м2 (в гривнах);

Нп – норма прибыли (6%), установлена Кабинетом Министров Украины;

Нк – норма капитализации (3%), установлена Кабинетом Министров Украины;

Кф – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и прочее);

Км – коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка.

Затраты на освоение и оборудование территории (В) включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта на начало года проведения оценки.

Кф – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка, учитывает относительную прибыльность имеющихся в его границах видов экономической деятельности и устанавливается для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки, промышленности, горной промышленности и открытых разработок, коммерческого использования, общественного назначения, земель смешанного использования, транспорта и связи, технической инфраструктуры, а также ландшафтно-рекреационных территорий и других открытых земель.

Км – коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка, учитывает влияние ренты местоположения на общий рентный доход. Значение данного коэффициента обуславливается интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и рассчитывается по формуле:

Км = Км1 * Км2 * Км3, (2)

где Км1 – коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системе производства и расселения – региональный факторы;

Км2 – коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территрии города (экономико-планировочные зоны – зональные факторы);

Км3 – коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны – локальные факторы.

Определение базовой стоимости 1м2 земель населенны пунктов. Базовая (средняя) стоимость 1м2 земли отображает преимущество размещения объекта в том или ином населенном пункте, служит исходной базой при последующей дифференциации земель по степени их ценности в пределах поселения на уровне населенного пункта.

В соответствии с «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», базовая стоимость 1 м2 земель населенного пункта в зависимости от уровня освоения и оборудования территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения определяется по формуле:

Цнм = (В * Нп) / Нк * Км1 (3)

Где Цнм – базовая стоимость 1м2 земель населенного пункта (в гривнах);

В – затраты на освоение и оборудование территории населенного пункта в расчете на квадратный метр (в гривнах);

Нп – норма прибыли (6%), установлена Кабинетом Министров Украины;

Нк – норма капитализации (3%), установлена Кабинетом Министров Украины;

Км – коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

1.4. Нормативно-правовые и методические основы проведения экспертной денежной оценки.

Экспертная денежная оценка производится в соответствии с национальными Стандартами №1 и №2 и с применением Методики экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531.

Национальные стандарты регулируют особенности оценки определенных видов имущества в сфере оценочной деятельности.

Национальный Стандарт № 1 является обязательным для применения во время проведения оценки имущества. Этот Стандарт дает весьма четкие определения ряда понятий, в том числе такого, как «рыночная стоимость», излагает методические подходы к оценке имущества, на основе которых она должная осуществляться.

Стандарт №2 регулирует оценку недвижимого имущества. В данном Стандарте указано, что объекты оценки делятся на свободные земельные участки, участки с земельными улучшениями и земельные улучшения. Этот подход учитывает наличие (или отсутствие) прав на земельный участок.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель во время оставления гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством.

В соответствии с Методикой объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки, за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Методика определяет, какие документы и материалы являются информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков, основные методические подходы и особенности оценки отдельных видов земельных участков.

Информационной базой для экспертной денежной оценки могут быть:

- документы, которые подтверждают права, обязанности и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве почв, характере и состоянии земельных улучшений, их использовании в соответствии с законодательством;

- сведения о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия его использования, экологическое состояние и состоянии развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции подобных объектов на рынке;

- данные о затратах на земельные улучшения и операционные затраты, которые сложились на рынке, а также о доходах и затратах производства и реализации сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции;

- проекты землеустройства, схемы планирования территории и планы земельно-хозяйственного устройства, в соответствии с которым предусматривается смена текущего использования земельного участка, которая может повлиять на стоимость объекта оценки;

- другие данные, которые влияют на стоимость объекта оценки.

Последовательность проведения экспертной денежной оценки земельного участка

1.  Обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;

2.  Определение вида стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения;

3.  Составление задания на оценку и заключения договора об оценке;

4.  Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;

5.  Определение наиболее эффективного использования земельного участка;

6.  Выбор и обоснование методических подходов;

7.  Определение стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и формулировка окончательного заключения;

8.  Составление отчета об оценке.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков предполагает применение следующих методических подходов:

-  капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая или косвенная);

-  сопоставление цен продажи земельных участков;

-  учет расходов на земельные улучшения.

Методический подход, который основывается на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основана на допущении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

Цкп = До/Ск (4)

где Цкп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнах);

До – чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

Ск – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основана на допущении об ограниченном и изменяющемся денежном потоке от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле:

Цкн = St / (Дoi /(1 + Ck) + Pi) (5)

где Цкн – стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в гривнах);

Pi – текущая стоимость реверсии;

t - период (в годах), который используется при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода;

S – сумма.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменения стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

Согласно методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, сложившихся на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок в цены продажи подобных земельных участков, учитывающих различия в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Поправки определяются на основании попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

m

Цза = Ца + S DЦаj (6)

i = 1

где Цза – скорректированная цена продажи а-го подобного земельного участка (в гривнах);

Ца – фактическая цена продажи а-го подобного земельного участка ( в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

DЦаj. – разница (поправка) в цене (+, -) продажи а-го подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по J-му фактору сравнения;

S – сумма.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

Методический подход, базирующийся на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от его использования) и расходами на земельные улучшения по формуле:

Цв = Цо – Вос (7)

где Цв – стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в гривнах);

Цо – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от его использования (в гривнах);

Вос – расходы на земельные улучшения (в гривнах).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

РАЗДЕЛ II

Краткая характеристика условий п. Новоселовка.

2.1. Общая характеристика п. Новоселовка.

Донецкая область расположена в юго-восточной части Украины. На юго-западе и западе она граничит с Днепропетровской и Запорожской, на северо-западе с Харьковской, на северо-востоке с Луганской областями Украины, на востоке с Ростовской областью Российской Федерации, а с юга омывается Азовским морем.

Территория области составляет 26,5 тыс. км, что составляет 4,4% всей территории Украины. Протяженность с севера на юг 270 км, с запада на восток 190 км. Крайними точками являются: южная на Белосарайской Косе, западная возле населенного пункта Шевченко Великоновоселовского района, восточная возле населенного пункта Верхний Кут Шахтерского района, северная возле населенного пункта Лозовое Краснолиманского района.

На 1 января 2008 г. численность населения области составила 4580,6 тыс. жителей (9,82% населения Украины). Плотность населения составляет 174,34 чел. на 1 км2. В городах проживает 4,5 млн. чел. (90,9%), в сельской местности 453 тыс. чел. (9,1%).

В административно-территориальной структуре - 28 городов и 17 районов областного значения, 21 городской район, 134 поселка городского типа, 1122 сельских населенных пункта. Наибольшие города области – Донецк, Макеевка, Мариуполь, Горловка, Краматорск. Областной центр - город Донецк.

В границах Донецкой области сформировались города и поселки, которые возникли возле шахт, металлургических и химических заводов, железнодорожных узлов. Городские поселения создают огромную агломерацию: Донецко-Макеевскую, Горловско-Енакиевскую, Краматорско-Константи-новскую, Торезо-Снежнянскую.

Тельмановский район расположен на юго-востоке Донецкой области. Население — 35,0 тыс. чел., площадь — 1 340 км2. Центр района — поселок Тельманово. В составе 3 поселка (райцентр, Андреевка, Мирное), 11 сельских советов, 65 населенных пунктов.

Земли Новоселовского сельского совета граничат с землями Андреевского и Мирненского поселковых советов (рис. 1), Гранитненского, Луковского, Заможненского, Кальчинского, Касьяновского и Анадольского сельских советов.

Рис. 1. Расположение Новоселовского сельского совета.

Численность населения сельского совета составляет 3020 человек. Общая площадь сельского совета – 600 га.

В состав сельского совета входят с. Новоселовка, с. Новоселовка Вторая, с. Степановка, с. Запорожское, с. Каменка и п. Маловодное. Села Новоселовка, Новоселовка Вторая, Степановка и Запорожское объединены в производством в опытном хозяйстве «Приазовье». КСП «Каменское» объединяет с. Каменка и п. Маловодное.

Село Новоселовка является центральной усадьбой сельского совета граничит с землями бывших колхозов им. Крупской и землями опытного хозяйства «Приазовье» (рис. 2).

Рис. 2. Местоположение с. Новоселовка.

Численность населения с. Новоселовка по данным областного статистического управления составляет 1035 человек. Территория села – 147га.

Жилая застройка в основном одноэтажная, индивидуальная, на фоне которой выделяются четыре двухэтажных дома. Из объектов соцкультбыта имеется несколько магазинов, фельдшерско-акушерский пункт, столовая, клуб, школа, детский сад.

Водоснабжение села осуществляется по ранее проложенным водопроводным линиям. Водопровод более позднего заложения не функционирует, т. к. «Днепровская» вода не подключена. Централизованное теплоснабжение отсутствует. В жилых домах отопление печное. От локальной котельной отапливаются некоторые объекты соцкультбыта: школа, детский сад, сельский совет и 2-х этажные дома. Газоснабжение осуществляется от индивидуальных газобаллонных установок.

Село частично канализировано (объекты соцкультбыта), имеется канализационно-насосная станция, остальное население пользуется дворовыми уборными.

Село Новоселовка электрифицировано, радиофицировано, телефонизировано (имеется АТС на 100 номеров). Имеется своя электроподстанция, АЗС, гаражи, МТФ, молокопункт, ток, мастерские. Центральные улицы асфальтированы, остальные улицы частично. Силами сельского совета осуществляется санитарная очистка территории села.

2.2. Природные условия.

Климат. Донецкая область по своему географическому расположению относится к центральной степи. Климат области умеренно континентальный, с малоснежной зимой и жарким летом с засушливо-суховейными явлениями. Ветровые массы, которые и поступают с Азиатского материка и Нижневолжских степей, обусловливают низкие температуры зимой с холодными, а осенью и летом сухими горячими ветрами. Средние температуры января от −5 до −8 °C, июля 21—23°С (табл.1). График среднегодового хода температур представлен на рисунке 3.

Таблица 1.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

год

- 8

- 5

0

8

13

19

23

21

15

8

1

- 4

7,6

Рис. 3. График среднегодового хода температур.

Среднегодовое количество осадков – 501 мм (табл. 2). Максимальное количество в мае – июле (45, 65, 61 мм), минимальное количество февраль – апрель (34, 33, 32 мм) и август – октябрь (34, 36, 36 мм). Из общего количества осадков 78% - жидкие, 14% - смешанные, 8% - твердые.

Средняя относительная влажность – 73%, абсолютная – 5,0 мб. Наибольшая среднемесячная относительная влажность наблюдается в декабре – 88%, наименьшая – июль – август – 63%, что характерно для континентального климата. Весной бывают суховеи (чаще — в мае), летом — засухи, иногда — пыльные бури, град, зимой — метели.

Таблица 2.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Кол-во за год

41

34

33

32

45

65

61

34

36

36

42

42

501

Рис.4. График годового количества осадков/

В среднем за год – 60 дней с туманами. Средняя продолжительность туманов – 300 часов, в том числе 250 часов в холодную часть года и 48 в теплую.

Геологическая структура. Территория Донецкой области относится к структурной зоне, тектоническое положение которой не очень ясно. С одной стороны, она тесно связана с Восточно-Европейской платформой, с другой - с Предкавказской платформой. По комплексу признаков он представляет собой трог, вклинившийся в пределы платформы.

Породы смяты в складки с образованием большого количества тектонических нарушений. Северский Донец, Бахмут — участки мезозойской (меловой) системы.

Рельеф Донецкой области разнообразный, с характерной сильной эрозией почв. По рельефу в области можно выделить несколько основных районов: на севере Донецкий Кряж, на юге Приазовская возвышенность. На главном Дебальцевско-Ивановском водоразделе расположена самая высокая отметка кряжа 369 м.

Наличие разнообразных форм рельефа привела к созданию на них разнообразных видов грунтов. На лесовидных породах образовались гумусные черноземы. В поймах речек и балок — луговые черноземы, луго-болотные, преимущественно с засоленными почвами. Всего на карте области выделено 60 видов почв.

Область располагается на равнинной территории, прерываемой на севере и западе волнистыми структурами Донецкого кряжа и Приазовской возвышенности в пределах Причерноморской степной провинции.

Характерная черта рельефа области — наличие форм антропогенного происхождения: терриконы, карьеры и другое.

Водные объекты. По территории Донецкой области протекают около 110 рек, из которых 47 длиной более 25 км. Общая длина рек составляет более чем 3 000 км. Самая крупная из них — Северский Донец длиной 1 053 км, а в границах области — более 100 км, шириной от 60 до 80 м. Средняя глубина 1,5—2 м (на плесах достигает 7 м). Её притоки — Казённый Торец, Бахмутка и Лугань. К бассейну Днепра относятся реки: Самара и Волчья; к бассейну Азовского моря: Кальмиус, Грузской Еланчик, Крынка.

Озёр на территории области мало, есть небольшие озёра в пойме Северского Донца (Волчье и другие), а также Славянские солёные озёра — Слепное и Репное.

Для улучшения водоснабжения создано 141 водохранилище, в том числе: Старокрымское, Клебан-Быкское, Карловское, Ольховское, Зуевское, Ольховское, Старобешевское и канал Северский Донец - Донбасс.

Донецкая область одна из областей Украины, которая меньше всего обеспечена природной водой Водообеспеченность местным природным речным стоком на одного жителя области (190 м3) в 5 раз меньше, чем в среднем по Украине.

Почвы. Для почвенного покрова большей части Донецкой области характерны чернозёмы, в северных районах встречаются дерновые слабооподзоленные почвы, вдоль побережья Азовского моря — слабоосолоделые чернозёмы и солонцы.

Область является одной из наиболее ресурсообеспеченных. В ее пределах сосредоточены основные запасы коксующихся и каменных углей Донбасса, значительны запасы поваренных солей, имеются многочисленные месторождения высококачественного минерально-строительного сырья (карбонаты, огнеупоры).

РАЗДЕЛ III

Расчет денежной оценки земель жилой застройки с. Новоселовка Тельмановского района Донецкой области.

3.1. Расчет нормативной денежной оценки земель жилой застройки с. Новоселовка.

3.1.1. Земельно-оценочная структуризация территории.

Процесс рентообразования в границах населенного пункта осуществляется, как правило, на достаточно большой и внутренне неоднородной территории, которая характеризуется сложным взаимодействием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, разным уровнем прибыльности от использования земель, что ведет к неоднородности проявления рентообразующих факторов. Это обуславливает необходимость ее земельно-оценочной структуризации – выделения оценочных районов – функционально однородных планировочных единиц, в границах которых в дальнейшем осуществляется сбор, обработка и расчет коэффициентов качества территории.

Оценочные районы выделяются в установленных границах населенных пунктов, разделяются магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами, в отдельных случаях – границами производственных территорий.

После анализа существующей ситуации на основе изучения картографического материала в с. Новоселовка было выделено 14 оценочных районов (рис. 5).

Рис. 5. Земельно-оценочная структуризация территории с. Новоселовка.

Одним из важных факторов, влияющих на ценность оценочного района, является его социальная привлекательность (престижность), которая характеризуется уровнем обеспеченности социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой, разнообразием мест приложения труда, наличием условий для развития детей.

Внешние границы оценочных районов описаны в Таблице 3.

Таблица 3.

Земельно-оценочная структуризация территории с. Новоселовка.

Оценочные районы

Внешние границы районов

Площадь районов

1

Жилая застройка в северо-западной части

8,0

2

Жилая и общественная застройка по ул. 1 мая, Ленина

14,0

3

Жилая и общественная застройка по ул. Кооперативная и Школьная

14,0

4

Жилая и общественная застройка по ул. Кооперативная и пер. Новый

11,0

5

Жилая и общественная застройка в центральной части

14,0

6

Жилая и общественная застройка по ул. Советская, Ленина

6,0

7

Жилая застройка по ул. Набережная, Ленина

16,5

8

Жилая застройка в юго-западной части по ул. Набережная

20,5

9

Жилая застройка по ул. Советская, Почтовая, пер. Степановский

7,0

10

Жилая застройка по ул. Почтовая, Зеленая, Чехова

14,0

11

Жилая и общественная застройка по ул. Советская

7,0

12

Жилая застройка в юго-восточной части

5,0

13

Жилая застройка по ул. Зеленая, Степная

10,5

14

Жилая застройка в южной части. Перспективная застройка

11,4

 

Итого:

158,9

3.1.2. Расчет коэффициента месторасположения земельного участка Км.

Км - коэффициент месторасположения отдельного земельного участка, отражает его относительную ценность (стоимость) в границах территории населенного пункта. Данный коэффициент является произведением трех коэффициентов:

Км = Км1 х Км2 х КмЗ,

которые характеризуют зависимость рентного дохода от региональных, зональных и локальных особенностей размещения земельного участка.

Исходя из того, что коэффициент Км1 учтен на стадии определения базовой стоимости 1м2 земель населенного пункта, в дальнейшем при определении коэффициента месторасположения земельного участка учитываем только коэффициенты Км2 и КмЗ.

Для расчета общего коэффициента Км2, который характеризует градостроительную ценность территории в границах оценочного района (экономико-планировочной зоны), применяем экспертный метод оценки.

Для осуществления экспертной оценки была разработана анкета экспертной оценки, которая включает вопросы по 18 факторам, влияющим на величину комплексного индекса ценности района Ii и объединенных в четыре группы:

1.  Транспортно-функциональное удобство территории:

- доступность к центру населенного пункта;

- доступность к концентрированным местам приложения труда;

- доступность к местам отдыха;

- доступность к автостанции;

- отдаленность от остановок общественного транспорта.

2. Экологическое состояние территории:

- уровень влияния моря;

- уровень чистоты воздуха;

- уровень шума.

3. Инженерно-инфраструктурное обеспечение территории

- уровень теплоснабжения;

- уровень газоснабжения;

- уровень водоснабжения;

- уровень канализации;

- уровень электроснабжения.

4. Оценка привлекательности территории:

- обеспеченность магазинами, учреждениями бытового обслуживания;

- учреждениями культуры и спорта;

- обеспеченность школами;

- обеспеченность детскими дошкольными учреждениями;

- престижность района проживания;

- разнообразие мест приложения труда.

Анкета заполнялась экспертами, которые занимались технико-экономическим и градостроительным анализом территории населенного пункта. Оценка проставлена по 5-бальной шкале, при этом 5 баллами оценивались наилучшее значение фактора, 1 баллом – полное отсутствие (табл. 4). Определен средний балл по районам и средневзвешенный балл по селу Новоселовка. Определен комплексный индекс ценности для отдельного оценочного района, как частное от деления среднего балла по району на средневзвешенный балл по населенному пункту.

Таблица 4.

Анкета экспертной оценки

№ п/п

Факторы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

1

Доступность к центральной усадьбе

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

2

Доступность к центру населенного пункта

5

5

5

5

5

5

5

45

5

4

4

4

4

4

3

Доступность к местам приложения труда

4

4

5

5

5

4

4

4

4

5

5

5

5

5

4

Доступность к местам отдыха

5

5

4

5

5

5

5

4

4

4

4

4

4

4

5

Доступность к остановкам

5

5

4

5

5

5

5

4

5

5

4

4

4

4

6

Доступность к ж/д вокзалу

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

7

Обеспеченность теплоснабжением

2

3

1

2

2

3

2

1

1

1

5

1

1

1

8

Обеспеченность газоснабжением

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

9

Обеспеченность водоснабжением

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

10

Обеспеченность канализацией

5

3

1

4

4

5

3

1

2

2

5

2

1

1

11

Подтопление грунтовыми водами

4

5

5

4

4

4

3

4

5

5

5

3

5

5

12

Обеспеченность магазинами

5

5

4

5

5

5

4

4

4

5

5

4

4

4

13

Обеспеченность объектами обслуживания

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

14

Обеспеченность школами

5

5

4

5

5

5

4

4

4

4

4

4

4

4

15

Обеспеченность детскими садами

5

4

4

4

5

5

5

4

4

4

4

3

4

3

16

Обеспеченность культурными и спортивными сооружениями

5

5

4

5

5

5

5

4

5

5

4

4

4

4

17

Уровень чистоты воздуха

5

5

4

4

5

5

4

5

5

5

4

4

5

5

18

Уровень шума

5

4

5

4

4

4

5

5

5

5

4

4

5

5

19

Качество грунтов

4

4

5

4

4

4

3

4

5

5

5

4

5

5

                               
 

Сумма баллов

77

75

67

74

76

77

70

65

71

73

75

63

68

67

 

Таблица 5.

Расчет комплексного индекса Ii

Оценочные районы

Сумма баллов по району

Средний балл

Ii

1

77

4,05

1,08

2

75

3,95

1,05

3

67

3,53

0,94

4

74

3,89

1,04

5

76

4,00

1,07

6

77

4,05

1,08

7

70

3,68

0,98

8

65

3,42

0,91

9

71

3,74

1,00

10

73

3,84

1,02

11

75

3,95

1,05

12

63

3,32

0,88

13

68

3,58

0,95

14

67

3,53

0,94

Средневзвешенный балл

 

52,53

3,75

 

3.1.3. Экономико-планировочное зонирование территории села.

В селе Новоселовка выделено 2 экономико-планировочные зоны. При объединении оценочных районов в зоны учитывалось воздействие следующих факторов:

1. Смежность районов.

2. Преимущественно функционально однотипное использование.

3. Близость значений индекса Ii.

Значение зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определяется как средневзвешенное индексов Ii оценочных районов, которые входят в эту зону (табл. 6).

Таблица 6.

Значение зонального коэффициента Км2.

Номер зоны

№ п/п

Площадь оценочного района

Ind

компл.

Км2

1

1

8,00

1,08

1,05

2

14,00

1,06

4

11,00

1,04

5

14,00

1,07

6

6,00

1,08

9

7,00

1,00

10

14,00

1,03

11

7,00

1,06

2

3

14,00

0,95

0,95

7

16,50

0,99

8

20,50

0,92

12

5,00

0,89

13

10,50

0,96

14

11,40

0,95

3.1.4. Определение локальных факторов, влияющих на оценочную стоимость конкретного земельного участка и значение коэффициента Км3.

Определение коэффициента месторасположения земельного участка не исчерпывается значениями коэффициента Км2. На величину рентного дохода конкретного участка, кроме зональных, влияют также локальные факторы, полный перечень которых есть в таблице 3,7 «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений осуществлялось с учетом данных таблицы 3,7 «Порядка…» на основе материалов генерального плана, другой градостроительной документации и результатов специальных исследований.

Значение коэффициентов, применяемых к каждому из факторов, предложены из их веса, а также с учетом условия п. 3.9 «Порядка…» произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,75 и выше 1,5.

В результате анализа в процессе выполнения денежной оценки села Новоселовка определено 18 факторов, которые могут влиять на общее значение коэффициента Км3. Установление значения каждого локального коэффициента производилось на основе его значимости в общей совокупности факторов, которая принималась за 1. Перечень и значение локальных коэффициентов приведены в Таблице 7.

Таблица 7.

Перечень и значение локальных коэффициентов Км3.

Локальные факторы

Значение локальных коэффициентов

1. Функционально-планировочные факторы

 

Расположение земельных участков в зоне пешеходной доступности к:

 

а) общественному центру

1,04 – 1,20

б) в зоне магистралей повышенного местоформирующего значения

1,05 – 1,20

в) остановкам городского и внешнепассажирского транспорта

1,04 – 1,15

г) зеленым насаждениям, паркам, пляжам, заповедным местам

1,04 – 1,15

д) в прирельсовой зоне (примыкание земельного участка к железной дороге)

1,04 – 1,10

Продолжение таблицы 7.

Локальные факторы

Значение локальных коэффициентов

2. Инженерно-инфраструктурные факторы

 

Земельные участки, которые примыкают к улицам баз:

 

а) твердого покрытия

0,90 – 0,95

б) центрального водоснабжения

0,90 – 0,95

в) канализации

0,90 – 0,95

г) теплоснабжения

0,90 – 0,95

д) газоснабжения централизованного

0,90 – 0,95

3. Инженерно-геологические факторы:

 

Расположение участка в зоне:

 

а) рельеф территории имеет уклон более 20%

0,85 – 0,90

б) залегания грунтовых вод менее 3,0 м

0,90 – 0,95

в) повышенной заболоченности

0,90 – 0,95

4. Санитарно-гигиенические факторы

 

Расположение земельного участка:

 

а) в санитарно-защитной зоне

0,80 – 0,96

б) в зоне превышения допустимого уровня шума от железной дороги и трансформаторных подстанций

0,90 – 0,97

в) в зоне ограничения застройки в зависимости от степени загрязнения атмосферного воздуха

0,80 – 0,95

5. Природно-ландшафтные факторы

 

а) в границах рекреационного назначения

1,05 – 1,09

3.1.5. Определение базовой стоимости 1 м2 земель населенного пункта.

Базовая (средняя) стоимость 1м2 земли отображает преимущество размещения объекта в том или ином населенном пункте, служит исходной базой при последующей дифференциации земель по степени их ценности в пределах поселения, отражает результат воздействия внешних и внутренних факторов рентообразования на уровне населенного пункта.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории села Новоселовка послужили данные государственной и ведомственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленные службами коммунального хозяйства, материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся соответствующими службами, и проектно-планировочная документация.

Для расчета затрат на освоение и обустройство 1 м2 земли принимается застроенная территория населенного пункта в установленных границах, за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых водными поверхностями, неугодьями. При выполнении расчета денежной оценки застроенных земель населенного пункта включались земли, занятые дорогами и улицами, так как все они имеют местное значение.

Площадь территории в установленных границах с. Новоселовка – 158,9га. Площадь территории села, которая оценивается 56,35 га.

Затраты на освоение и обустройство территории с. Новоселовка в расчете на 1 м2 составляют 3,114 грн. Таким образом, базовая стоимость 1 м2 земель с. Новоселовка составляет:

Цнм = (3,11 * 0,06) / 0,03 = 6,22 грн.

3.1.6. Расчет денежной оценки земель жилой застройки села Новоселовка.

Таблица 8.

Расчет денежной оценки земель жилой застройки села Новоселовка

Номер оценочного района

Базовая стоимость Цнм, (грн)

Зональный коэф. Км2

Средняя стоимость в зоне Цнз, (грн)

Функц. исп-ие участка Кф

Цнз * Кф

Локальные коэффициенты по расположению земельных участков

Произвед. Пофактор. Оценок Км3

Ст-ть 1 м2, грн

в зоне пешеход. доступности к:

зем. уч-ки, примык к улицам без:

В зоне повыш. Заболоч.

В санитарно-защ. зоне

общественному центру

пассаж. транспорту

зеленым насаждениям

тверд. покрыт.

центр. водоснабж.

канализ.

теплоснабж.

газоснабж.

Первая экономико-планировочная зона

1, 6, 2, 5,4

6,22

1,05

6,53

1

6,53

1,2

1,15

1,15

1

1

0,95

0,95

0,95

1

1

1,36

8,89

9, 10

6,22

1,05

6,53

1

6,53

1,2

1,15

1,15

1

1

1

0,95

0,95

1

1

1,43

9,35

11

6,22

1,05

6,53

1

6,53

1,15

1,1

1,1

1

1

1

1

0,95

1

0,96

1,27

8,29

Вторая экономико-планировочная зона

3

6,22

0,95

5,91

1

5,91

1,15

1,1

1,1

1

1

0,95

0,95

0,95

1

1

1,19

7,05

7

6,22

0,95

5,91

1

5,91

1,2

1,15

1,15

1

1

1

0,95

0,95

0,95

0,96

1,31

7,72

8

6,22

0,95

5,91

1

5,91

1,2

1,1

1,1

1

1

0,95

0,95

0,95

1

1

1,24

7,36

12, 13, 14

6,22

0,95

5,91

1

5,91

1,15

1,1

1,1

1

1

0,95

0,95

0,95

1

0,96

1,15

6,77

 

3.2. Расчет экспертной денежной оценки земельного участка жилой застройки.

Согласно Закону Украины «Об оценке земель» экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых сделок в отношении земельных участков и прав на них.

В моем дипломном проекте выполнен расчет экспертной денежной оценки земельного участка, принадлежащего гражданину Украины Кальянову И. А.. Земельный участок выделен для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений.

Земельный участок расположен в южной части села. Новосёловка Тельмановского района Донецкой области, относится ко 2-й экономико-планировочной зоне, к 14 земельно-оценочному району (рис. 6).

Проведенный анализ современного состояния рынка недвижимости в Донецкой области, свидетельствует о том, что наиболее развитыми сегментами являются:

- рынок продажи жилья;

- рынок земельных участков, которые находятся в собственности граждан и используются для строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных построек и сооружений.

Определение стоимости земли на основании экспертной денежной оценки ориентировано на использование рыночных данных и требует применения конкретных методов оценки, которые базируются на разграничении экономических интересов и стоимости между физическими компонентами недвижимости: землей и земельными улучшениями.

Рис. 6. Месторасположение испрашиваемого земельного участка.

Это дает возможность оперировать рыночными данными относительно цен продажи объектов недвижимости, рынок которых достаточно развит, а также удовлетворить потребности относительно определения стоимости непосредственно земли без учета стоимости зданий и сооружений, которые расположены в границах участка.

В зависимости от положения земельного участка на рынке используются методические подходы к оценке, которые условно можно распределить на те, что базируются на анализе:

- рынка купли-продажи – «Сопоставление цен продажи подобных земельных участков» (метод сравнения или метод статистического анализа рынка);

- рынка аренды – «Капитализация чистого операционного или рентного дохода» (метод распределения дохода и метод остатка для земли).

В основе методического подхода, который базируется на анализе рынка аренды, лежит принцип прибавленной производительности, которая не связана с земельными улучшениями, согласно которого стоимость земли определяется как капитализированный чистый доход, отнесенный к земле.

Методический подход, который базируется на анализе рынка купли-продажи основывается на данных предложений или фактической продажи подобных земельных участков, которые имеют одинаковую функцию и характер земельных улучшений, а также общий район расположения и близкие физические характеристики.

Проанализировав рынок недвижимости и материалы, которые характеризуют объект оценки, я пришла к выводу, что объект оценки наиболее реально представлен на рынке купли-продажи, который является достаточно сформированным и освещенным. Следовательно, для определения рыночной стоимости земельного участка выделенного гражданину Украины Кальянову И. А. для строительства и обслуживания жилого дома хозяйственных построек и сооружений я выбрала методический подход: сопоставление цен продажи подобных земельных участков.

3.2.1. Методический подход капитализации чистого дохода от застроенного земельного участка (метод распределения дохода).

В соответствии с этим методическим подходом стоимость земельного участка определяется по формуле:

Цкп = До/Ск (8)

где Цкп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнах);

До – чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

Ск – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

До = ЧОД – ОЧД (9)

ЧОД - годовой чистый операционный доход (фактический или ожидаемый) от земельных улучшений (грн);

ОЧД - годовой чистый операционный доход ожидаемый инвестором (фактический или ожидаемый) (грн);

В соответствии с данным подходом оценочная стоимость земельного участка определяется путем капитализации дополнительного (рентного) дохода от земли.

Определение затрат на освоение и застройку земельного участка.

Затраты на освоение и строительство земельного участка представляют собой затраты на отвод и подготовку земельного участка под застройку, разработку проектной документации, стоимостью строительства, сумм местных сборов, финансовое обслуживание и прибыли застройщика.

Оценка стоимости строений и благоустройства территории проводились на основании информации ДБН-1-1-7-2000, а также Сборников "Укрупнених показників відновної вартості".

Результаты расчета стоимости дома, хозяйственных построек и благоустройства территории с учетом коэффициента индексации, коэффициента физической пригодности приведены в таблице 9.

Таблица 9.

Результаты расчета стоимости

Название

Базовая стоимость

Строит. объем, м3 Площадь, м2

Коэф. физической пригодности

Коэф. индексации

Стоимость, грн

Дом

15,20 крб/м3

383,75 м3

0,49

18,5505

53020,48

Хозяйственные постройки

146,41 грн/м3

113,74 м3

0,97

2,0039

32369,18

Покрытие асфальтов.

27,60 грн/м2

213,00 м2

0,94

2,0039

11073,70

Итого:

       

96463,36

Таким образом, комплексные затраты на создание целостного имущественного комплекса после реконструкции в ценах, которые установились на дату оценки с учетом коэффициента индексации равны:

Вос = 96463,36 грн

Определение чистого годового дохода от застроенного земельного участка рассчитывается в такой последовательности:

- определяется потенциальный годовой доход от застроенного земельного участка;

- определяется эффективный годовой доход от застроенного земельного участка;

- определяется чистый годовой доход как разница между эффективным доходом и ежегодными операционными затратами - затратами на управление недвижимостью, текущий ремонт, оплату земельного налога, и другими затратами, которые связаны с недвижимостью.

В качестве информационной базы относительно рыночных предложений ставок арендной платы за 1 м2 площади и предложений стоимости продажи в Донецкой области использованы следующие периодические издания: газета «Все обо всем», «Надежда», «Ассорти», журнал "Наш дом», «Недвижимость Донбаса», данные консультаций со специалистами агентств недвижимости («Городок», «Паритет», «Профессионал»). Данные интернет изданий и данные предоставленные путем анонимного опроса.

Мной принято для расчета среднее значение арендной ставки за 1м2 площади, пригодной для сдачи в аренду: основные – 2,0$, дополнительные – 0,5$.

Площадь пригодная для передачи в аренду - 168,42 м2.

Расчет фактического валового дохода от аренды помещений представлен в таблице 10.

Таблица 10.

Расчет фактического валового дохода от аренды помещений.

Название помещения

Единица измерений

Арендная ставка

Потенциальный доход, грн

Основные помещения (дом)

116,10 м2

2,0 $ м2/месяц

13514,04 грн/год

Дополнительные (хозяйственные постройки)

52,32 м2

0,5 $ м2/месяц

761,26 грн/год

Всего

168,42

 

14275,30

Таким образом, потенциально возможный годовой доход от аренды составляет: 14275,30 грн.

Ежегодный эффективный валовой доход (ЭДВ).

Ежегодный эффективный валовой доход (ЭДВ) от предоставления помещений в аренду с учетом загруженности на уровне 85% составляет:

ЭДВ = 14275,30 х 0.85 = 26 489,77 грн.

Ежегодные валовые затраты.

На основании исследований рынка недвижимости установлено, что все затраты за коммунальные услуги несет, как правило, собственник. Поэтому в качестве валовых затрат для расчетов принят только годовой платеж земельного налога.

В = 138,89 грн.

Чистый операционный доход:

ЧОД= 12134,01 - 138.89 = 11995,12 грн.

Определение ставки капитализации

При определении ставки капитализации (Таблица 11) было принято считать более корректным подход суммирования премий за риски, принимая в качестве безрисковой ставки, ставку депозита по валютным вкладам в наиболее надежных банках Украины.

Остальные подходы либо неприемлемы полностью, либо, при кажущейся применимости фактически моделируют совершенно другую ситуацию.

Например, модель определения безрисковой составляющей основанная на оценке «риска страны», по существу является моделью поведения иностранного инвестора в другой стране, облигации казначейства США никак не является альтернативной инвестицией для типичного украинского инвестора. Этот подход, при определении рыночной стоимости, может быть состоятелен только по отношению к тем объектам, для которых однозначно характерна конкуренция отечественных и иностранных инвесторов, и очевидно, что стоимость капитала (необходимая норма дохода) для иностранных инвесторов ниже, чем для отечественных.

Напротив модель, использующая в качестве безрисковой составляющей среднюю конкурентную ставку по банковским депозитам в СКВ, является достаточно взвешенной и менее подверженной влиянию нерыночных факторов.

Таблица 11.

Определение ставки капитализации.

Базовая ставка (согласно прилагаемой справки процентной ставки НБУ по кредитам и депозитам за 2008 год)

12,00%

Компенсация различий в ликвидности вложений земельного участка в еще большей степени, чем объекты недвижимости и созданные на их базе предприятия, в отличие от банковских вкладов не могут быть срочно обращены в деньги без существенных потерь в стоимости и в короткие сроки

1,00%

Компенсация различий условий (сроки вложений в приобретение земельного участка, несравненно больше срока банковских депозитов, принятых в качестве базы для сравнения, а соответственно, выше и рисков вложений, кроме того, существенно ограничена возможность диверсификации риска)

1,00%

Компенсация наличия дополнительных условий совершения сделки

0,00%

Компенсация специфических рисков, присущих земельной собственности (в основном недостатки существующего законодательного поля)

1,00%

Компенсация рисков, присущих базовой ставке

-3,00%

Всего:

12,00%

Принимается Ск = 12% как наиболее вероятное значение ставки капитализации для объекта оценки.

Ожидаемый чистый доход:

ОЧД = 96463,36 х 0.12 = 11575,60 грн.

Ставка капитализации для земли.

Составные общей ставки капитализации – общая норма выдачи (ставка дохода на капитал) и норма возврата капитала. При этом в общей ставке капитализации норма возврата капиталу касается только капитала, который относится к улучшениям, потому что улучшения гарантируют получение дохода только на протяжении определенного времени (времени его экономической жизни).

Так как срок полезной жизни строения 50 лет, ставка возврата капитала равна 2% (величина равна единице, разделена на количество лет, необходимых для возврата вложенного капитала). При этом ставка капитализации для земли составляет:

Скз = 0,12-0,02 = 0,10

Дополнительный (рентный) доход от земельного участка:

ДРД = 11995,12 – 11575,60 = 419,2 грн.

Стоимость земельного участка составляет :

Цв = ДРД/Скз = 419,52 / 0.10 = 4195,20 грн.

(четыре тысячи сто девяносто пять грн. 20 коп.)

В пересчете на единичный показатель - м2 площади участка составляет:

10,18 грн. (десять грн. 18 коп.)

3.2.2. Метод, который учитывает затраты на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке.

Суть метода заключается в моделировании и организации в границах земельного участка предприятия (бизнеса), который отвечает условиям наиболее эффективного использования, то есть земельного участка, который обеспечивает наибольшую стоимость в остатке.

Чистый доход удерживается из потенциального валового дохода от предоставления в аренду строения с отчислением затрат на содержание и эксплуатацию строительного комплекса. Метод остатка для земли используется исходя из концепции наиболее эффективного использования земельного участка. Оценка земельного участка проводится с учетом его существующего использования. Я допускаю, что существующее использование совпадает с наилучшим. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли проведен с использованием показателей, приведенных в предыдущем методе.

Общая ставка капитализации составляет Ск = 12,00%.

Показатели

Значения

Общая площадь земельного участка, м2

412,00

Площадь помещений пригодная для сдачи в аренду, м2

168,42

Потенциально возможный годовой доход, грн

14275,30

Фактический валовой доход от аренды, грн.

12134,01

Земельный налог, грн

138,89

Фактический чистый доход, грн

11995,12

Затраты на освоение и застройку участка, грн

96463,36

Общая ставка капитализации

0,1184

Капитализированная стоимость застроенного участка

101310,14

Затраты на освоение и застройку участка, грн

96463,36

Риночная стоимость земельного участка, грн

4846,78

В расчете на 1 кв. м, грн

11,76

В соответствии с алгоритмом расчет стоимости Цв (без НДС) земельного участка по методическому подходу с учетом затрат на сооружение недвижимого имущества на земельном участке составляет:

Цв = Цо-Вос= 101310,14-96463,36 = 4846,78 грн.

(четыре тысячи восемьсот сорок шесть грн. 78 коп.)

В пересчете единичный показатель - м2 площади участка составляет:

11,76 грн (одиннадцать грн. 76 коп.).

3.2.3. Метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков (метод сравнения).

Подход, который основан на сопоставлении цен продаж земельных участков, используется при условиях развитого и активного рынка земли, когда информация относительно продажи объектов оценки является достаточной и достоверной. Этот подход вытекает из принципа замещения: рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другой участок с подобными полезными свойствами.

Стоимость объекта оценки определяется на уровне цен продажи объектов, подобных тому, который оценивается, с учетом отличий в правовом состоянии, условиях и дате продажи, месте расположения земельных участков, их физических характеристик, использовании прилегающей территории и существующих требований к застройке и использованию земельного участка.

При проведении маркетинговых исследований рынка земельных участков использована информация, размещенная на интернет-сайтах:

1.  www. gut. com. ua

2.  www. donetsk. etag. com. ua

3.  www. rielt. dn. ua

4.  www. olm. com. ua

Сведения об аналогичных земельных участках на момент проведения оценки: из предлагаемых на рынке участков, были отобраны земельные участки подобные оцениваемому, выставленные на продажу или проданные, находящиеся на территории Тельмановского района Донецкой области.

Изучив рынок продаж земельных участков, отмечу, что рынок купли-продажи свободных от застройки земельных участков в Тельмановском районе Донецкой области достаточный, для получения объективного результата о стоимости земельного участка. В качестве аналогов подобраны земельные участки с улучшениями.

На сегодняшний день выставлены на продажу земельные участки (аналоги) с улучшениями, в данном случае домовладения различной площади застройки, этажности и т. д. Применяем процентное соотношение стоимости земельного участка, в данном регионе, без улучшений от стоимости земельного участка с улучшениями. Данные методы: метод сопоставления и экономический метод широко используются в практике и описаны в книге «Оцiнка земельних дiлянок» Драпiковський О. I., Iванова I. Б.- К.: «ПРIНТ-ЕКСПРЕС», 2004.-.стр. 90-102.

Экономический метод.

Применяется для оценки улучшенных земельных участков. В основе этого метода лежит принцип соотношения земли в общую стоимость земельного участка, улучшенную или предусмотренную к улучшению в соответствии к наилучшему эффективному использованию.

Данным методом стоимость определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и всеми затратами на земельные улучшения:

VL = Vo - VB, (10)

где VL – стоимость;

Vo – ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

VB – затраты на земельные улучшения.

Условиями применения экономического метода является наличие информации о ценах договоров с улучшениями земельного участка, аналогичными к участку, который оценивается, а также о стоимости всех затрат на земельные улучшения, которые сложились на конкретном рынке.

Метод сопоставления.

Применяется для оценки застроенных земельных участков. В его основе, также как и в основе экономического метода, лежит принцип соотношения земли в общую стоимость земельного участка, улучшенную или предусмотренную к улучшению, в соответствии к наилучшему эффективному использованию. Но в рамках «метода соотношения» для определения этого соотношения используется закономерность, в соответствии с которой для недвижимости, определенной категории и места расположения существует нормальное или типовое соотношение стоимости земли к общей стоимости застроенного земельного участка.

Метод соотношения дает возможность определить рыночную стоимость как часть в стоимости застроенного земельного участка:

VL = Vo - L, (11)

где VL – стоимость;

Vo – ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

L– доля земли в стоимости улучшенного земельного участка.

Условиями применения экономического метода является наличие информации о ценах договоров застроенных земельных участков, аналогичными к участку, который оценивается, а также о наличии информации о доли земли в рыночной стоимости застроенной территории.

Метод соотношения есть определение вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенной территории определенной категории и места расположения.

При этом нужно учитывать, что с увеличением срока зданий и сооружений доля земли в общей стоимости застроенного земельного участка также увеличивается. Поэтому соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости устанавливается для земельных участков, которые имеют или допускают относительно новую застройку.

Цены предложений относительно тех земельных участков, которые по функциональному назначению (строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений) и факторам, которые влияют на их стоимость, в достаточной мере совпадают с участком, который оценивается, приведены в таблице 12.

Таблица 12.

Характеристика объектов-аналогов.

Местоположение аналога

Источник информации

Площадь участка, кв. м.

Стоимость $, США

1

 

www. gut. com. ua

420

9000

Описание: Есть государственный акт на право собственности. На участке отсутствуют сети газоснабжения, водоснабжения, телефонизация и подъездные пути с твердым покрытием. Есть сети электроснабжения. Участок свободен от застройки.

2

 

www. donetsk. etag. com. ua

416

10000

Описание: Отсутствует государственный акт на право собственности. Сети электроснабжения, водоснабжения, телефонизация и подъездные пути с твердым покрытием. На участке имеется дом. В телефонном режиме установлено, что собственник оценивает строение в сумме эквивалентной 3000 у. е., т. е. земельный участок, соответственно оценен в сумму эквивалентную 7000 у. е.

3

 

www. rielt. dn. ua

360

30000

Описание: Есть государственный акт на право собственности. Сети электроснабжения, водоснабжения, телефонизация и подъездные пути с твердым покрытием. На участке имеется дом. В телефонном режиме установлено, что собственник оценивает строение в сумме эквивалентной 21500 у. е., т. е. земельный участок, соответственно оценен в сумму эквивалентную 8500 у. е.

4

 

www. olm. com. ua

360

29000

Описание: Есть государственный акт на право собственности. Сети электроснабжения, водоснабжения, телефонизация и подъездные пути с твердым покрытием. На участке имеется дом. В телефонном режиме установлено, что собственник оценивает строение в сумме эквивалентной 20500 у. е., т. е. земельный участок, соответственно оценен в сумму эквивалентную 8500 у. е.

5

 

www. rielt. dn. ua

300

27000

Описание: Есть государственный акт на право собственности. Сети электроснабжения, водоснабжения, телефонизация и подъездные пути с твердым покрытием. На участке имеется недострой. В телефонном режиме установлено, что собственник оценивает строение в сумме эквивалентной 20000 у. е., т. е. земельный участок, соответственно оценен в сумму эквивалентную 7000 у. е.

Определение корректировок.

Корректировка на правовые отношения. Поправка на правовое отношение к земельному участку (содержание прав владения, пользования, развития, распоряжения земельным участком и наличие правовых обременений и сервитутов).

Корректировка на торг. В приведенных аналогах приведена цена предложения, вводим поправку на торг в размере – 5% от цены предложения по данному земельному участку. Информация получена из источников риэлтерских фирм, агентств по продаже недвижимости, при совершении сделок купли-продажи на рынке земельных участков.

Корректировка на условия продажи. Поправка на условия продажи – продажа земельных участков может быть как свободной – условия в данном случае типовые, так и вынужденной, это ликвидационная продажа, или продажа при лишении владельца права выкупа – закладные и другие условия. В моей дипломной работе условия продажи всех земельных участков типовые, поправка принята равной 0.

Корректировка на дату продажи. Разница во времени между операциями по продаже, что отображает изменение рыночных условий – уровень инфляции, взаимодействие спроса-предложения, активность рынка и т. п.

Проанализировав информацию на рынке земельных участков через средства массовой информации, риэлтерских фирм, агентств по продаже недвижимости делаю вывод, что за время экспозиции подобных земельных участков на рынке недвижимости с мая 2008 г. спрос на землю незначительно, но постоянно повышается, ориентировочно каждый месяц на 0,5%.

Корректировка на физические характеристики. Состояние почв, близость подземных вод, рельеф оцениваемого участка сопоставимы по параметрам с объектами аналогами. Оцениваемый участок имеет площадь равную 410 м2, соответственно принимаем поправки к объектам-аналогам:

№ 1 имеет площадь равную 420 м2 – поправка -1%;

№ 2 имеет площадь равную 416 м2 – поправка -0,5%;

№ 3 имеет площадь равную 360 м2 – поправка +3;

№ 4 имеет площадь равную 360 м2 – поправка +3%;

№ 5 имеет площадь равную 300 м2 – поправка +5%.

Объект оценки сопоставим по конфигурации с объектами-аналогами. Для всех объектов-аналогов принята поправка 0%.

Объект оценки со спокойным рельефом, объекты-аналоги имеют также ровную, спокойную поверхность. Для всех объектов-аналогов принята поправка 0%.

Корректировка на месторасположение земельного участка (использование прилегающей территории). Корректировка на расхождение в использовании прилегающей территории базировалась на значении локальных коэффициентов, учитывающих территориально-планировочные особенности земельных участков. В данном случае учтены социально-бытовые условия, развитие инфраструктуры (магазины, лечебные учреждения, школы, детские сады, почта и др.), состояние дорог, доступность общественного транспорта.

Оцениваемый участок расположен в зоне новой застройки:

Объекты-аналоги №1,2 расположены в зоне новой жилой застройки – поправка 0%.

Объекты-аналоги №3, 4, 5 расположены в зоне существующей (старой) жилой застройки – поправка +5%.

Корректировка на наличие на участке газа, водопровода, электроэнергии. На оцениваемом земельном участке инженерные коммуникации, кроме сетей электроснабжения отсутствуют. Отсутствует подъездная дорога с твердым покрытием.

Оцениваемый земельный участок подобен объекту-аналогу №1. Поправка принята 0%.

Объекты-аналоги №2, 3, 4, 5 имеют сети водоснабжения, электроснабжения. Имеется дорога с твердым покрытием. Поправка принята на уровне 15%.

Корректировка на функциональное использование земельного участка. Функциональное назначение объектов-аналогов №№1 – 5 такое же как и оцениваемого земельного участка, т. е. для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений. Величина поправки принята 0%.

В таблице 13 представлена последовательность и процент внесения корректировок от цены продажи подобных участков для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. То есть, определенная цена за которую был продан земельный участок, что сопоставляется, если он имел бы такие же характеристики, что и земельный участок, который оценивается.

Таблица 13.

Таблица корректировок.

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Площадь земельного участка, м2

410

420

416

360

360

300

             

Цена за 1м2

 

7,500

6,034

10,625

10,625

11,667

2

Правовое отношение

гос. акт

гос. акт

нет гос. акта

гос. акт

гос. акт

гос. акт

Поправка, %

 

0

10

0

0

0

Соотношение

 

0

0,6034

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,50

6,64

10,63

10,63

11,67

3

Поправка на торг, %

 

-5

-5

5

-5

5

Соотношение

 

-0,3750

-0,3319

-0,5313

-0,5313

-0,5833

Цена после корректировки

 

7,13

6,31

10,09

10,09

11,08

Продолжение таблицы 13.

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

8

4

Условия продажи

 

Типов.

Типов.

Типов.

Типов.

Типов.

Поправка, %

 

0

0

0

0

0

Соотношение, у. е.

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,13

6,31

10,09

10,09

11,08

5

Дата предложения

02.2009г.

11.2008г.

10.2008г.

01.2009г.

01.2009г.

01.2009г.

Поправка, %

 

3

4

1

1

1

Соотношение

.

 

0,2138

0,2522

0,1009

0,1009

0,1108

Цена после корректировки

 

7,34

6,56

10,19

10,19

11,19

6

Физические характеристики

Удовл.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Поправка, %

 

0

0

0

0

0

Соотношение

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,34

6,56

10,19

10,19

11,19

Физические характеристики

1100

1200

1160

800

800

600

Поправка, %

 

-1

-,05

3

3

5

Соотношение

 

-0,0734

-0,0328

0,3058

0,3058

0,5597

Цена после корректировки

 

7,27

6,53

10,50

10,50

11,75

Физические характеристики

Четырехугольн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Поправка, %

 

0

0

0

0

0

Соотношение

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,27

6,53

10,50

10,50

11,75

Продолжение таблицы 13.

Показатели

Объект оценки

Объекты-аналоги

№1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

8

6

Физические характеристики

Ровный участок

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Поправка, %

 

0

0

0

0

0

Соотношение

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,27

6,53

10,50

10,50

11,75

7

Использование прилегающей территории, доступность тр.

Нов. Застр.

Подобн.

Подобн.

Старая застр.

Старая застр.

Старая застр.

Поправка, %

 

0

0

5

5

5

Соотношение

 

0

0

0,5250

0,5250

0,5877

Цена после корректировки

 

7,27

6,53

11,03

11,03

12,34

8

Наличие инженерных коммуникаций

Есть свет. Нет воды, дорог

Подобн.

Есть свет, вода, дорога

Есть свет, вода, дорога

Есть свет, вода, дорога

Есть свет, вода, дорога

Поправка, %

 

0

-15

-15

-15

-15

Соотношение

 

0

-0,9788

-1,6538

-1,6538

-1,8512

Цена после корректировки

 

7,27

5,55

9,37

9,37

10,49

9

Сущ. треб. к использованию и застройке зем. участка

Жилая застр.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Подобн.

Поправка, %

 

0

0

0

0

0

Соотношение

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки

 

7,27

5,55

9,37

9,37

10,49

Цена после всех корректировок

 

7,27

5,55

9,37

9,37

10,49

Для определения стоимости 1 м2 оцениваемого земельного участка принимаем медианное значение скорректированной стоимости 1м2 объектов аналогов в условных единицах – среднее значение цен продаж для ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений).

Максимальное (отклоняем)

 

Оценочная стоимость (медиана)

 

Минимальное (отклоняем)

10,49

9,37

9,37

7,27

5,55

Определяем среднюю стоимость:

9,37 + 9,37 + 7,27 / 3 = 8,67 грн./1м2

Площадь оцениваемого земельного участка – 410 м2

Стоимость оцениваемого земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений на дату оценки 15.02.2009 г. составляет:

8,67 грн. * 410 м2 = 3554,70 грн

Стоимость 1 м2 земельного участка составляет – 8,67 грн.

Восемь гривен 67 коп.

Я считаю, что стоимость земельного участка несельскохозяйственного назначения, определенная методом сопоставления цен продажи подобных земельных участков (метод сравнения) наиболее точно отвечает данной работе.

РАЗДЕЛ ІV

Геодезические работы по установлению границ с. Новоселовка Тельмановского района Донецкой области.

4.1. Геодезическое обоснование.

При установлении границ земельного участка геодезическими способами должна быть обеспечена требуемая точность положения на местности межевых знаков относительно съёмочной геодезической сети.

Проложенные и закреплённые на местности границы показывают и сдают в натуре землевладельцам и землепользователям. При этом составляют акт установления границ с описанием границ, к которому прилагается чертёж.

Все работы по выносу в натуру выполняются в соответствии с требованиями «Основных положений по созданию топографических планов масштабов 1:5000 – 1:500», «Инструкции по топографической съемке в масштабах 1:5000 – 1:500» п.5 и п.4.4, Положения о Государственной геодезической сети и «Техническим указаниям по составлению проектов установления границ населенных пунктов».

Для перенесения проекта в натуру мы подготавливаем геодезические данные – направление и расстояние от имеющихся на плане опорных пунктов до проектных точек. Опорными пунктами служат поворотные точки теодолитных ходов. Проложенных по границам землепользования, населенных пунктов, контурам ситуации и дорогам, а также вершины углов ситуационных контуров, четко выраженные на планах.

Способ подготовки данных для перенесения проекта в натуру зависит от способа проектирования. Если проектные точки находятся на прямой линии, длина которой измерена в натуре (величины углов и линий) определяют в процессе проектирования путем вычисления. Данные, полученные при проведении геодезических работ, выписывают на рабочий чертеж перенесения проекта, который составляют на копии проектного плана, при этом промеры по прямым линиям подписываем возле проектных точек нарастающим итогом от начала прямой (опорной точки) в направление движения ленты. В зависимости от условий местности и наличия опорных точек перенесение проекта землеустройства в натуру можно производить следующими способами: метод промеров с помощью мерной ленты линии; теодолитом и мерной лентой; при помощи мензулы. Но в последние годы при проведении геодезических работ применяются новые приборы, такие как GPS – приемники, электронные тахеометры. В современной геодезии они стали активно использоваться.

4.2. Техническое оборудование, с помощью которого производится установление границ в натуре (на местности).

Процесс выноса в натуру границ района, сельских советов, населённых пунктов производится автоматизировано – электронно-координатным методом (электронным тахеометром, GPS-приёмником).

Электронный тахеометр. Применяют тахеометры модификации ТА-3, ТА-5. Отличительной чертой электронных тахеометров является сочетание угломерного блока, содержащий датчик типа «угол-код», с дальномерным блоком, выполненный в виде квантового светодальномера. Результаты измерений регистрируются на дискете и на световом табло.

ТА-3 предназначен для измерения расстояний до 5 км с ошибкой 5мм +/- 3*10-6*Д(мм), где Д - измеренное расстояние, а также для измерения горизонтальных и вертикальных углов с ошибкой 4'' и 5'' соответственно. У тахеометра ТА-5 погрешность в два раза больше.

Зафиксированная на дискете информация может в дальнейшем обрабатываться на персональном компьютере. Это сочетание позволяет повысить производительность работ до 25% и существенно автоматизировать съёмку.

Всё большее распространение на сегодняшний день получает использование GPS-приёмников как высоко автоматизированных и точных приборов.

Спутниковые системы. На современном этапе в мире эксплуатируется две системы второго поколения спутниковых радионавигационных систем:

- GPS (Global Position System – глобальная система определения местоположения), которая разрабатывается и поддерживается США;

- ГЛОНАСС (ГЛОбальная НАвигационная Спутниковая Система) разработка и первые этапы создания которой сделаны в СССР, и которая теперь поддерживается Россией.

Долгое время потребителями навигационной информации были транспортные средства (воздушные, наземные и морские). Но развитие космической техники и достигнутый при помощи таких систем высокий уровень точности определения местоположения объектов привели к широкому применению спутниковых радионавигационных систем для решения практически всего спектра геодезических задач и координатно-часового обеспечения широкого круга потребителей.

В современной спутниковой навигационной системе функционирует три основных подсистемы, или сегмента (рис. 7), а именно:

- космический сегмент, или подсистема космических аппаратов, которые состоят из искусственных спутников Земли;

- сегмент управления, или подсистема контроля и управления;

- сегмент пользователей, или аппаратура пользователей, которая включает большое количество различных приемников и обеспечивает потребности наземных, воздушных, авиационных и космических (в границах ближнего космоса) пользователей

 

Рис. 7. Навигационная спутниковая система.

НС - навигационный спутник;

КВЦ - координационно-вычислительный центр;

СТИ - станция траекторных измерений;

СУ - станция управления.

В основе систем GPS и ГЛОНАСС лежит концепция независимой навигации, в соответствии с которой вычисление пространственно-временных координат выполняется в аппаратуре пользователей. В рамках этой концепции выбран позиционный способ определения местоположения пользователей на основе беззапросных (пассивных) дальномерных измерений по сигналам навигационных искусственных спутников Земли с известными координатами. Выбор концепции независимой навигации и использования беззапросных измерений обеспечили возможность достижения неограниченной пропускной способности спутниковых навигационных систем.

Навигационный принцип базируется на измерении “псевдорасстояний” Di между пользователем и четырьмя спутниками (рис. 8).

 

Рис. 8. Принцип определения местоположения спутниковых навигационных систем.

Исходя из известных координат спутников, можно вычислить координаты антенны приемника. В принципе достаточно трех измерений расстояний. Но четвертое измерение необходимо для того, чтобы определить разницу во времени между часами спутников и часами приемника. Эта ошибка синхронизации определяется также по псевдорасстояниям.

Таким образом, навигационная система будет работать эффективно тогда, когда структура построения космического сегмента обеспечивает прием сигналов не менее как от четырех спутников в какой-либо момент времени в какой-либо точке земной поверхности.

Геодезический приемник спутниковой системы включает антенну (сенсор), блок управления (контроллер), аккумуляторные батареи, штатив и соединяющие кабели (рис. 9).

Сенсор представляет собой водонепроницаемый приемник радиоизлучения массой до 2 кг. Он может одновременно отслеживать сигналы 6-12 спутников на одной или двух частотах.

Управление работой приемника совершается с помощью контроллера.

Контроллер построен на базе микропроцессора. Он обеспечивает взаимосвязь между оператором (наблюдателем) и сенсором. Три основные функции контроллера заключаются в управлении работой сенсора, выборе режима наблюдений и регистрации информации со спутников.

Процессор обеспечивает предыдущую обработку измерительной информации, ее регистрацию, функционирование каналов связи, клавиатуры и дисплея контроллера. Клавиатура большинства приемников похожа на клавиатуру ПЭВМ.

 

 

Рис. 9. Общий вид геодезического приемника.

1-сенсор; 2-подставка; 3-соединяющие кабели; 5-контроллер;

6-клавиатура; 7-штатив; 8-аккумуляторная батарея.

Результаты измерений, то есть сигналы со спутников, регистрируются на жесткую карту (модуль памяти) емкостью от 512 Кб до 4Мб, которая имеет внутренний источник питания для обеспечения сохранения данных. Данные с модуля памяти потом переписываются на персональный компьютер через контроллер или специальное устройство.

Дальнейшая обработка информации (вычисление координат) выполняется на персональном компьютере по специальным программам, которые поставляются вместе с приемниками.

Существует два способа определения местоположения при помощи спутниковых систем: абсолютный и относительный (дифференциальный).

При определении абсолютного положения координаты антенны приемника получают в единой системе координат, которая принята в навигационной системе. В этом случае используют только один приемник, который устанавливают на пункте, и в продолжении достаточного промежутка времени ведут соответствующие наблюдения.

Точность определения абсолютных координат, в основном, определяется ошибками, которые зависят от работы устройств, передающих сигналы со спутников, состояния окружающей среды в зоне распространения радиоволн, способов обработки сигнала приемником. Не меньшее влияние имеют ошибки координат спутников, а также взаимное расположение спутников и антенны приемника в момент проведения наблюдений. Поэтому лучшая точность при абсолютном определении, которая достигается при неподвижном приемнике и даже при многодневных беспрерывных наблюдениях, составляет 3-5м. Это, разумеется, недостаточно для геодезических целей. В связи с этим в геодезической практике используются исключительно относительные (дифференциальные) способы.

В моем дипломном проекте использовался комплект двухчастотного GPS приемника Trimble 5700.

Приемник обладает следующими характеристиками:

- сантиметровый уровень точности определения координат в реальном времени с данными RTK/OTF, интервалом обновления данных 10Гц и приблизительно 20 мс задержкой;

- субметровый уровень точности определения координат с использованием псевдодальностной коррекции с задержкой менее 20 мс

- расширенный RTK (eRTK);

- поддержка WAAS;

- автоматическая инициализация OTF «на лету» во время движения;

- выход сигнала 1PPS (1 импульс в секунду);

- двойной вход маркера событий;

- USB порт для передачи данных;

- карта памяти типа Type I CompactFlash для хранения данных;

- встроенное устройство для подзарядки аккумуляторов (не требуется внешнего источника для подзарядки);

- три последовательных порта RS-232 для: - выхода NMEA сообщений, - ввода и вывода сигналов коррекции в формате RTCM SC-104, - ввода и вывода в формате Trimble (CMR);

- два TNC порта для: - соединения с GPS антенной, - соединения с радиоантенной.

В таблице 11 перечислены точностные характеристики приемника Trimble 5700.

Таблица 14.

Точностные характеристики.

Режим Задержка Позиционирование

Горизонтальная точность (СКО)

Вертикальная точность (СКО)

RTK (OTF) Синхронизи-рованный > 100 мс

± 10 мм + 1 мм/км

± 20 мм + 2 мм/км

С короткой задержкой < 20 мс

± 20 мм + 2 мм/км1

± 30 мм + 2 мм/км1

L1 C/A код Синхронизи-рованный < 20 мс / С короткой задержкой

50 см2

75 см2

Статика / - -

Быстрая Статика

±5 мм + 0,5 мм/км

± 5 мм + 1 мм/км

WAAS - -

Менее 5 метров3

Менее 5 метров3

1В зависимости от задержки канала передачи данных

2В зависимости от Селективного Доступа (SA) и спутниковой геометрии

33D СКО, в зависимости от работы системы WAAS.

4.3. Технология выполнения работ по установлению границ с. Новоселовка.

Все работы производятся в системе координат 1963 года. Для выполнения работ рекомендуется использовать ранее определенную базовую станцию. При невозможности работы от вышеуказанных точек привязка базовой станции производится не менее чем от трех геодезических пунктов. В качестве исходного геодезического пункта разрешается использовать базовые точки, определенные ранее. Базовая станция должна быть закреплена на местности временным знаком. Измерение координат базовой станции производится с помощью приемников GPS в статическом режиме. Время измерения каждой базовой линии должно быть не менее 20 минут. Маска возвышения - 130, допустимое значение PDOP не более 6. Обработка измерений и вычисление координат производится при помощи программы Trimble Geomatic Office. Минимальное отношение при обработке спутниковых измерений не менее 1.5, максимальное значение дисперсии не более 10, максимальная СКО вычисления базовой линии не более 0.04 мм. При уравнивании измерений координаты исходных пунктов должны быть зафиксированы. Отчет об уравнивании измерений базовой станции с кроками ее месторасположения и актами обследования исходных пунктов представляются в техническом отчете по выполнению работ.

Применение GPS–приемников в сочетании с электронными тахеометрами дает возможность качественно и быстро выполнять работы, определять координаты точек ситуации непосредственно в процессе съемки. Получаемые в результате данные импортируются в ГИС, что исключает процесс их промежуточной (ручной) обработки. Из вышесказанного видно, что большую часть технологической цепочки занимает сбор информации. При этом полевые работы за счет применения GPS технологий, по сравнению с классическими методами, минимальны по времени и достаточно точны.

Комплект состоит из Базового GPS приемника Trimble 5700 с внешним радиомодемом Trimmark 3, роверного GPS приемника Trimble 5700 со встроенным радиоприемником и электронного тахеометра Trimble 3305DR.

Привязка базовой станции осуществляется от 3 – 4 пунктов ГГС в статическом режиме. Статический режим позволяет использовать для привязки пункты ГГС достаточно удаленные от района работ (20 – 40 км) с точностью, необходимой для проведения съемочных работ. Вычисление и уравнивание координат базовой станции производится непосредственно в полевых условиях на переносном компьютере с помощью программы Trimble Geomatics Office.

Выполнение съемки ведется в режиме реального времени (RTK-режим). Базовый приемник с радиомодемом устанавливается на базовую точку. При работе в RTK-режиме запись спутниковых данных на базовой станции может и не производиться, поскольку вычисление и запись окончательных координат измеряемых точек производится непосредственно в ровере.

Это значительно экономит память приемника, так как в контроллер TSC1 записываются только координаты измеренных точек. Соответственно увеличивается время автономной работы комплекта. Однако, при наличии в районе работ значительных для распространения радиосигнала препятствий, или значительного удалении роверного приемника от базовой станции - когда прием радиосигнала неустойчив, базовая станция может быть включена в режиме записи спутниковых данных.

В этом случае можно выполнять измерения, как в режиме реального времени, так и в обычном кинематическом режиме с постобработкой.

Радиус действия радиомодема ограничен 10 – 15 км в зависимости от наличия препятствий в районе работ. При необходимости расширения зоны действия RTK, или при наличии зон с неуверенным приемом радиосигнала, применяется установка дополнительного радиомодема в качестве репитера (ретранслятора).

Основными преимуществами работы в режиме RTK являются:

1.  Сокращение времени инициализации ровера до 30 секунд

2.  Сокращение времени измерения пикетов до 6 секунд при точности 2 см, и до 1 секунды при точности 20 см.

3.  Исключение некачественных измерений, поскольку полевой контроллер не дает возможности зарегистрировать точку, если качество решения спутникового сигнала ниже заданного допуска.

4.  Отсутствие постобработки полевых измерений.

Опыт работы компании показал, что производительность режима RTK выше на 20% - 40% в сравнении с кинематическим режимом.

Важнейшим преимуществом работы в RTK является возможность выноса в натуру проектных точек с точностью 2 см в плане и по высоте.

Однако радиорежим не решает проблем, характерных для всех GPS приемников. В условиях работы в городских кварталах с высотной застройкой, промышленных объектах, залесенных районах применение GPS затруднено, а иногда просто не возможно.

В этих случаях применяется комбинированный метод съемки с применением GPS и электронного тахеометра. Электронный тахеометр Trimble 3305DR позволяет измерять горизонтальные и вертикальные углы с точностью 5”, измерять расстояния с точностью до 3 мм.

Диапазон измерения расстояний в безотражательном режиме до 70 метров. При измерении на одну призму – до 1300 метров, в безотражательном режиме на одну призму до 5000 метров, на три призмы - до 7500 метров. Основным достоинством данной модели тахеометра является возможность управления им с помощью полевого контроллера TSC1.

Контроллер значительно упрощает работу с инструментом и предоставляет ряд дополнительных функций, отсутствующих в самом тахеометре. Но самым главным преимуществом является возможность сбора данных на один контроллер как с GPS приемника, так и с электронного тахеометра. Данные, полученные разными методами с разной техники, собираются и уравниваются одновременно в одной работе (файле), что позволяет обрабатывать их в одной программной среде и контролировать весь процесс выполнения полевых работ.

Технология работ вкратце выглядит так: GPS приемником в режиме RTK определяются две точки в прямой видимости друг от друга и закрепляются временными знаками. Затем на одну из точек устанавливается электронный тахеометр, к нему подсоединяется контроллер TSC1 от роверного приемника GPS, которым эти точки были измерены. Электронный тахеометр инициализируется по второй известной точке и производится съемка ситуации полярным способом с регистрацией в контроллере прямоугольных координат и высот пикетов. Кроме этого тахеометр предоставляет возможность решения специфических задач, таких как: вычисление невидимого угла, измерение центра объекта, вычисление радиуса, площади, периметра, вычисление точки пересечения плоскостей и т. д.

Практическое использование такого комплекта оборудования показало, что с его помощью можно решать любые топогеодезические задачи любой сложности с высоким качеством и кратчайшие сроки, получая при этом заметный экономический эффект.

Применение новейших цифровых технологий появляется возможность создания баз данных, которые всегда можно оперативно использовать и производить как основную, так и побочную продукцию для потребителя. На основе этих баз данных появляется возможность использования практически любой информации от исторической до оперативной информации по данным дистанционного зондирования земной поверхности современными методами.

При установлении границ села Новоселовка в натуре (на местности) было произведено создание опорного геодезического пункта для дальнейшего использования в качестве исходной базовой станции для производства измерений GPS приемниками и проведения топографо-геодезических работ (рис. 10) .

В качестве исходных материалов использованы координаты пункта ГГС«Новоселовка Вторая» (табл. 15).

Ведомость координат исходного пункта.

Пункт

X

Y

Z

ГГС «Новоселовка Вторая»
0256.858
8631.784
165.300

Система координат условная, система высот Балтийская

 

 

Рис. 10. Схема привязки базовой станции «Новоселовка».

РАЗДЕЛ V

Технико-экономическое обоснование.

Денежная оценка земель населенных пунктов Новоселовского сельского совета, в том числе земель жилой застройки села Новоселовка Тельмановского района Донецкой области финансируется за счет средств местного бюджета и является важнейшим экономическим критерием.

Целью проведения нормативной денежной оценки земель населенных пунктов является создание документа, который в условиях формирования и развития отношений собственности на землю, эффективно действующего рынка земель, позволит местным органам власти производить начисление дифференцированного налога на землю, определять арендную плату для пользователей, производить приватизацию и т. д.

Информационной базой для денежной оценки земель послужили материалы инвентаризации земель населенного пункта, проекты формирования территории и установления границ с. Новоселовка, материалы почвенного обследования земель, материалы экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральные планы, статистические и нормативные данные о затратах на обустройство территории с. Новоселовка.

В основу денежной оценки земель положен рентный доход, который создается благодаря месторасположению в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Смета на выполнение работ по нормативной денежной оценке земель жилой застройки оставлена по форме 3-П с ссылкой на «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг” и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”.

Стоимость работ по смете составляет 26 352,00 грн. (табл. 16).

Таблица 16.

Смета на выполнение расчета нормативной денежной оценки земель.

№пп

Перечень работ

Исполнители

Кол. ч/дн

Стоимость 1 ч/дн., грн.

Всего стоимость, грн.

кол-во

должность

1. Подготовительные работы

1.1.

Разработка и согласование, постановка задачи

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1.2.

Разработка проекта технического задания и согласование его с Заказчиком

1

Директор

0,5

300

150

1

Инженер

1

300

300

1.3.

Подготовка проекта договора и смет

1

Директор

1

300

300

1

Инженер

1

300

300

Итого подготовительные

1200

2. Полевые работы

2.1.

Сбор исходных данных

1

Вед. инженер

2

300

600

2

Инженер

6

300

3600

2.2.

Обследование земельного участка

1

Вед. инженер

2

300

600

2

Инженер

8

300

4800

Итого полевые

9600

3. Камеральные работы

3.1.

Систематизация и анализ исходных данных

1

Вед. инженер

Инженер

2

10

300

300

600

2

6000

3.2.

Определение базовой стоимости 1 м2 земель населенных пунктов

1

Инженер

2

300

600

3.3.

Земельно-оценочная структуризация территории населенного пункта

1

Вед. инженер

2

300

600

3.4.

Расчет коэффициентов Км

1

Инженер

1

300

300

3.5.

Экономико-планировочное зонирование территории

1

Инженер

2

300

600

3.6.

Расчет денежной оценки земель жилой застройки

2

Инженер

3

300

1800

3.7.

Составление и оформление отчета

1

Директор

0,2

300

60

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1

Инженер

1

300

300

3.8.

Формирование отчета в дело

1

Инженер

0,5

300

150

Итого камеральные

 

11160

Всего

       

21960

НДС

     

4392

Итого с НДС

     

26352

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531 объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки, за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Для выполнения экспертной денежной оценки был выбран земельный участок, выделенный гражданину Кальянову И. А. для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений в селе Новоселовка.

Смета на выполнение работ по расчету экспертной оценки земельного участка, приведена в Таблице 17. Обоснование: «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями, а также и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г.

Стоимость данного вида работ составила 3 384,00 грн.

Общая стоимость работ проведенных в моем дипломном проекте составила:

26 352,00 грн. + 3 384,00 грн = 29 736,00 грн.

 

Итого: 29 736,00 грн

(двадцать девять тысяч семьсот тридцать шесть грн.)

Таблица 17.

Смета на выполнение экспертной денежной оценки земель.

№пп

Перечень работ

Исполнители

Кол. ч/дн

Стоимость 1 ч/дн., грн.

Всего стоимость, грн.

кол-во

должность

1. Подготовительные работы

1.1.

Разработка и согласование, постановка задачи

1

Вед. инженер

0,2

300

60

1.2.

Разработка проекта технического задания и согласование его с Заказчиком

1

Директор

0,2

300

60

1

Инженер

0,2

300

60

1.3.

Подготовка проекта договора и смет

1

Директор

0,2

300

60

1

Инженер

1

300

300

Итого подготовительные

540

2. Полевые работы

2.1.

Сбор исходных данных

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1

Инженер

0,5

300

150

2.2.

Обследование земельного участка

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1

Инженер

1

300

300

Итого полевые

750

3. Камеральные работы

3.1.

Маркетинговое исследование рынка земельных участков

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1

Инженер

1

300

300

3.2.

Определение НЭИ земельного участка

1

Инженер

0,5

300

150

3.3.

Выбор и обоснование методических подходов

1

Вед. инженер

0,5

300

150

3.4.

Определение стоимости земельного участка

1

Инженер

0,5

300

150

3.5.

Согласование результатов, формулировка окончательного заключения

1

Вед. инженер

0,5

300

150

1

Инженер

0,5

300

150

3.6.

Составление и оформление отчета

1

Директор

0,2

300

60

1

Вед. инженер

0,2

300

60

1

Инженер

0,5

300

150

3.7.

Формирование отчета в дело

1

Инженер

0,2

300

60

Итого камеральные

 

1530

Всего

       

2820

НДС

     

564

Итого с НДС

     

3384

В Украине налогообложение устанавливается и регулируются в соответствии с Законом Украины «О системе налогообложения». Установление, отмена налогов и сборов (обязательные платежи) в бюджет и в государственные целевые фонды, а также льгот плательщикам осуществляется Верховной Радой Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, сельскими, поселковыми, городскими советами в соответствии с этим Законом и другими законами Украины о налогообложении.

Земельный налог является составляющей общей системы налогообложения. В статье 1 Закона Украины «О плате за землю» дано такое определение: «Налог – обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за использование земельных участков”. А статья 2 определяет, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяется до ее установления в порядке, определенным данным Законом. Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов – участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог.

Согласно отчетов Госкомстата Украины земельный налог составляет 2-5 % от общих поступлений в государственный бюджет.

До 2001 года поступления от земельного налога распределялись таким образом: 80% средств направлялось в государственный бюджет, 20% - в местные бюджеты по местам сбора земельного налога. Теперь все 100% средств, которые поступают от земельного налога остаются в местных бюджетах, что в большей мере отвечает практике большинства развитых стран.

По своему существу земельный налог является платой за использование природных (земельных) ресурсов. Земля приобретает вероятную стоимость через свое месторасположение, качественные показатели, физический и химический состав, или иные уникальные свойства. Поэтому именно территориальная громада, которая проживает и ведет хозяйственную деятельность на той или иной территории вправе распоряжаться денежными потоками, которые формируются от использования своих земель.

Земля является “общественным объектом”. Статья 14 Конституции Украины определяет “Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства”. То есть, несмотря на возможность пребывания в разных формах собственности, земля остается национальным богатством, даже если принадлежит конкретному собственнику, оставаясь общественным достоянием, и создает возможность определения земли как объекта налогообложения.

Налог, предназначенный для перераспределения прибыли, который создается от использования ценных свойств земли на благо всего общества или территориальной громады, что четко определено статьей 3 Закона Украины «О плате за землю»: «Плата за землю внедряется с целью формирования источника денег для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышения плодородия почв, возмещения затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, проведения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов».

Из этой статьи вытекает содержание следующей, где указано, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. И так, земельный налог формируется по объективным признакам. Его невозможно снизить или повысить за счет хозяйственной деятельности, которая побуждает собственника использовать свою собственность наиболее эффективно. Фактически этот принцип направлен на перераспределение дифференциальной ренты, которая зависит от конкретных свойств участка.

Следует помнить, что земельный налог, имеет свойство изменятся не только в пространстве, но и во времени. Законом “О плате за землю” определено, что ставки земельного налога применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год. То есть, ежегодно осуществляется индексация ставок земельного налога с целью приведения его размеров в соответствии с реальным состоянием экономики страны.

Заключение.

В процессе выполнения дипломного проекта на тему «Денежная оценка земель жилой застройки села Новоселовка Тельмановского района Донецкой области» использованы нормативные документы, Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, Законы Украины «О землеустройстве», «Об оценке земель», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановления Кабинета Министров Украины, материалы инвентаризации земель населенного пункта, материалы почвенного обследования, экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральный план и статистические данные.

Состав работ, их последовательность и методика выполнения соответствует заданию на дипломное проектирование.

В результате:

- собраны, изучены и проанализированы планово-картографические материалы, в результате чего установлено, что картографический материал не полностью соответствует современному состоянию, т. к. последнее обновление картографического материала было проведено в 1999 году;

- изучена земельно-учетная документация, материалы отвода земель в границах населенного пункта, которые использованы для установления границ землепользований и землевладений;

- изучены материалы экономической оценки земель, выполнено функциональное зонирование, определены земельно-оценочные районы, проведен расчет нормативной денежной оценки земель жилой застройки;

- изучены материалы землеустройства предыдущих лет;

- проведен анализ исходных данных;

В результате выполнения дипломной работы выполнен расчет:

- нормативной денежной оценки земель жилой застройки села Новоселовка Тельмановского района Донецкой области;

- экспертной денежной оценки земельного участка, выделенного для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений;

- стоимости выполнения работ по нормативной денежной оценке и экспертной денежной оценке, которая составила 29 736,00 грн.

Таким образом, в моем дипломном проекте были рассмотрены основные аспекты проведения денежной оценки земель жилой застройки, последовательно проанализированы все факторы, которые влияют на стоимость объекта оценки.

Кроме того, в дипломном проекте, раскрыты основные принципы выноса в натуру границ населенного пункта в натуру (на местность) с использованием новых геодезических приборов, которые необходимо знать специалисту землеустроителю.

Также рассмотрены все необходимые условия для организации безопасности труда на рабочем месте землеустроителя во время аналитической работы в офисе, что является залогом эффективности повышения качества труда и сохранения здоровья работника.

Список использованной литературы.

1.  Конституция Украины

2.  Гражданский кодекс Украины утв. Президентом Украины 16.01.2003 г. № 435-IV

3.  Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III.

4.  Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV.

5.  Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV

6.  Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII,

7.  Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170

8.  Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.01. № 2658-III

9.  Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины от 2 сентября 1993 года N 3425-XII

10.  Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 10.09.2003

11.  Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении национального стандарта Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». № 1442 от 28 октября 2004 года

12.  Постановление Кабинета Министров Украины «Методика экспертной денежной оценки земельных участков», от 11.10.2002 г. № 1531.

13.  Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов» от 31.03.2004 г № 427;

14.  Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц» от 11.04.2002 г. № 502.

15.  Постановление Кабинета Министров Украины “О проведении индексации денежной оценки земель» от 12.05.2006 г. № 873

16.  Письмо государственного комитета земельных ресурсов «О порядке составления и регистрации договора аренды земли» от 09.01.2003 г. № 14-17-С1766/73.

17.  Письмо государственного комитета земельных ресурсов «О ежегодной индексации денежной оценки земель» от 13.01.2006 г № 14-22-7/114.

18.  Письмо государственного комитета земельных ресурсов «О ежегодной индексации денежной оценки земель» от 14.01.2008 г № 14-22-7/220.

19.  Письмо фонда государственного имущества Украины «Разъяснения относительно использования Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества»

20.  Постановление Совета министров АРК «О мерах по оптимизации платы за пользование земельными участками в Автономной Республике Крым» от 24.02.2006 г. № 78

21.  «Нормы профессиональной деятельности оценщика» Утверждены Советом Украинского общества оценщиков. Протокол №7 от 11 апреля 1995г.

22.  Витрук М. В. Денежная оценка земли и сферы ее применения Статья зам. Начальника отдела государственного земельного кадастра Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе в газете Недвижимость Севастополя № 32 от 12.08.2008 г.

23.  Волков С. Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы земле­устройства: Учебник. — М.: Колос, 2001. — 720 с.

24.  Волков С. Н. Землеустройство. Т.2. Землеустроительное проекти­рование. Внутрихозяйственное землеустройство: Учебник. — М.: Колос, 2001.—645с.

25.  Волков С. Н. Землеустройство. Т. 4. Экономико-математические методы и модели. — М.: Колос, 2001. — 696 с.

26.  Волков С. Н. Землеустройство. Т. 5. Экономика землеустройства:

27.  Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с.

28.  Генри С. Харрисон Оценка недвижимости учебное пособие, М. Дело,1997. – 461 с.

29.  Грязнова А. Г., Федотова М. А., Оценка недвижимости, М. Финансы и статистика, 2002. -492 с.

30.  Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. Н. К.: Методические основы денежной оценки земель в Украине Проф., 2002.-256 с.

31.  Дж., Ордуэй Ник. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М. «Дело ЛТД», 1995-201 с.

32.  Драпiковський О. I., Iванова I. Б., Оцiнка земельних дiлянок - К. «ПРIНТ-ЕКСПРЕС», 2004.-.стр. 90-102.

33.  Землеустроительное проектирование.-М.: Колос, 1998.-632 с.

34.  Землеустройство. Использование и охрана земельных ресурсов: Словарь — справочник / В. П. Троицкий, С. Н. Волков, И. М. Зак и др.; Под общ. ред. В. П. Троицкого. — М., 1997. — 193 с.

35.  Конспект лекций по изучению в учебно-курсовых комбинатах и на предприятиях курса «Охрана труда», ассоциация «Укркомунквалифкадры» - Киев, 1997, - 88 с.

36.  Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю Г. Геодезия: Учебник. — М.: Недра, 1993. — 480 с.

37.  Материалы семинара по оценке объектов в материальной форме Драпиковский А. И., Иванова И. Б.

38.  Материалы экономического доклада Главного управления статистики в АР Крым Санаторно-курортное лечение, организованный отдых и туризм в Автономной Республике Крым в 2006/07 году

39.  Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №4 за 2006 г. «Современная классификация видов работ по землеустройству и оценке земель»

40.  Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №2 за 2008 г. «Использование ГИС-технологий при выполнении экспертной денежной оценке земли»

41.  Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №3 за 2008 г. «Особенности отчуждения земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, жилые дома»

42.  Новаковский Л. Я. Справ очник по землеустройству. Киев. Урожай, 1983 г. -250 с.

43.  Пособие по землеустройству (Практическое руководство) / Н. В. Комов, А. З. Родин, В. Ф. Спиридонов и др.— М.: Юнипресс, 2001.— 394с.

44.  Практика оценки «Некоторые особенности оценки земельных участков» №4 2008, «Экономика» Киев-2008

45.  Сборник документов по повышению квалификации «Экспертная денежная оценка земельных участков» Харьковский центр научно-технической и экономической информации, 2007 г. 203 с.

46.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с.

47.  Третяк А. М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру. – Київ, 1999. –115с.

48.  Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с.

49.  Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с.

50.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с


Дипломная работа - Денежная оценка земель жилой застройки - 4.0 out of 5 based on 1 vote