Дипломная работа - Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 2.50 (3 Голоса)

Дипломный проект - Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения

ВВЕДЕНИЕ

Конституцией Украины определено, что земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Этот право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством

Процесс развития на Украине рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость, том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка — инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность на Украине за последние годы быстро развивалась, и полученный опыт был материализован в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти, так или иначе, касаются вопросов оценки — приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т. д. и т. п. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки. В противном случае приватизация собственности, скажем, может превратиться в цирковое представление, ими по еще случается в нашем отечестве.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики Украины в целом и, соответственно, положения на рынке украинских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Виды оценки земель установлены статьей 201 Земельного кодекса Украины, а также 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В свою очередь, денежная оценка земельных участков, в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Целью данной дипломной работы является определить как изменяется оценка земельных участков при смене формы собственности этих земельных участков, изменения коофициента денежной индексации. А также определить значимость оценки земли т. к. в результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Украины, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. А также провести расчет денежной оценки земель сельскхозяйственного назначения. Расчитать сметную стоимость работ по проведению денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Вакантность дипломной работы состоит в том, что необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

Задачами дипломной работы являются:

1.  сбор данных об объекте оценки и их анализ;

2.  анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

3.  применение методов оценки;

4.  подготовки отчета об оценке;

5.  сравнение отчетов об оценке с учетом изменения коофициента денежной индексации.

Вопросы, рассматриваемые в данной дипломной работе:

РАЗДЕЛ 1 Теоритическая часть, в которой рассматривается денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения. Ее понятие, виды, методика проведения. Также рассматривается понятие формы собственности. Виды форм собственности. Способы изменения форм собственности.

РАЗДЕЛ 2. Практическая часть, в которой непосредственно рассматривается денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего КСП «Советская Украина». Также рассматривается денежная оценка сравнительным и доходным методами проведения оценки земель сельскохозяйственного назначения.

РАЗДЕЛ 4. Состоит из экономического обоснования проведения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего КСП «Совесткая Украина».

РАЗДЕЛ 5. Охрана труда.

РАЗДЕЛ 1. Денежная оценка земель Украины.

1.1. Основные положения по оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. [1]

По мере развития рыночных отношений в современной Украине степенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. [2]

Земля в Украине как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. [3]

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам; [4]

Земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;

Местоположение земельных участков – характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;

Дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход;

земельно-оценочный район – часть территории, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства. [5]

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.[6]

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории Украины.

1.2. Виды оценки земель.

Анализ методов оценки земель неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Существенное значение имеет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую). Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки, она может проводиться исходя из существующей ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в существующей ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района и ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких как новые участки и станции метрополитена, крупные жилые массивы, объекты торговли и т. д. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и т. д. При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов (шесть функций денег), а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь, метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микро-положения земельного участка: его размера, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т. д., существенно важных с точки зрения функции, под которую используется или предполагается использовать данный участок. Рассматриваемая функция имеет специфический, индивидуальный характер и описывается более подробно, чем базовая функция, к которой она относится. Например, базовая функция “Общественное питание” может в конкретной ситуации реализоваться как ресторан национальной кухни на 10 столиков. Наиболее трудным при использовании метода аналогов является учет факторов макро-положения, т. е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих факторов на стоимость городских земель должны использоваться специальные методические и инструментальные средства, основанные на математическом моделировании факторов макро-положения и соответствующих компьютерных программах, разрабатываемых для осуществления массовой по-квартальной оценки городских земель. Стоимость земли участка определяется на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микро-положения.[7]

1.3. Методы оценки земель. Доходный и сравнительный подходы к оценки земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т. е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.[8]

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли =

Доход

Ставка капитализации

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

—рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

—часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся
на застроенный земельный участок;

—арендная плата для оценки земель поселений;

—доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.[9]

Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку;

страновой риск

риск ликвидности

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж).[10]

Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.[11]

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.[12]

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.[13]

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.[14]

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

—зонирование и целевое назначение использования земли;

—плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

—местоположение;

—передаваемые юридические права собственности и другие.
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

—инвестиционную мотивацию;

—платежеспособность;

—социально-юридический статус;

—источники и формы финансирования;

—предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

—участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

—участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

—участки, используемые для индивидуального жилищного
строительства;

—участки, используемые для массового жилищного строительства;

—участки под объектами коммерческой недвижимости;

—участки под общественными объектами и т. п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.[15]

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.[16]

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

Права собственности. Поправка вносится при отягощении:

1)  прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

2)  Условия финансирования. Условиями сделки могут быть
выплаты продавцом процента от кредита.

3)  Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

4)  Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5)  Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6)  Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера и, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.[17]

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

—титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

—категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи участка с окружением;

—экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли /

/ стоимость земли + стоимость зданий[18]

А также для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.

Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

1)  способ сравнения продаж

2)  разнесение;

3)  извлечение (экстракция);

4)  определение остаточной стоимости;

5)  способ развития подразделений;

6)  капитализация арендной платы за свободный участок.

В некоторых американских учебниках дается следующая классификация методов оценки земли:

1)  cравнение продаж;

2)  распределение стоимости;

3)  вычитание стоимости;

4)  капитализация дохода, включающая:

- методы прямой капитализации;

- расчет остаточного земельного дохода;

- капитализация земельной ренты;

- капитализация прибыли;

- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов. [19]

Метод распределения

Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:

1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01-0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667);

2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных. [20]

Метод выделения

При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом[21]. Стоимость земли методом выделения также может быть рассчитана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу площади) рыночной стоимости единых объектов недвижимости, остаточной стоимость строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отражающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией. Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика обусловлено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент Метод выделения также можно использовать для оценки вновь застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недвижимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыночную стоимость, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Вначале определяется чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания, затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируется по приемлемой ставке. Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключается в следующем:

- метод применяется для зданий, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка:

- в качестве коэффициентов капитализации используются рыночные ставки;

- для расчета чистого операционного дохода используются рыночные ставки арендной платы за помещения. Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

- известна или может быть точно определена стоимость здания;

- известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.

Если коэффициенты капитализации для здания и земли не могут быть получены из рыночных данных, то они специально рассчитываются. В этом случае коэффициент капитализации для улучшений может быть рассчитан как сумма ставки дисконтирования, равной норме отдачи на капитал, и фактора фонда возмещения. Коэффициент капитализации для земли, определяется в размере ставки дисконтирования. Однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости. Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными (эксплуатационными) расходами. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те расходы, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход определяется как разность между потенциальным валовым доходом и потерями от простоя помещений и неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход определяется как доход, который можно получить от сдачи в аренду всех имеющихся помещений при отсутствии потерь от неплатежей за аренду. Потери от простоя помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода. Потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений. В расчетах рыночной стоимости земли потенциальный валовой доход определяется на основе данных о рыночных ставках арендной платы за помещения. Если в расчетах используются ставки арендных платежей, отличные от рыночных, то полученное значение будет не рыночной стоимостью, а стоимостью имущества при существующем использовании для конкретного собственника. При отсутствии информации о рыночных ставках арендной платы за помещения, например, промышленные, возможно использование данных о доходах от бизнеса. Для этого из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости, например, нематериальных и движимых активов. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были. Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, является появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной является неучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.[22]

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммируется с целью получения текущей стоимости земли. Метод предполагаемого использования наиболее подходит для оценки инвестиционной стоимости земли и любого природного объекта (например, месторождения, участка лесной земли и др.), то есть стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта. Этот метод также применяется для определения ценности территории при рассмотрении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природной среды, и является одним из основных при определении эффективности природоохранных и ресурсосберегающих проектов. При оценке рыночной стоимости земли данный метод целесообразно применять, главным образом, для объектов недвижимости, которые характеризуются переменными чистыми годовыми доходами, в особенности применительно к вновь построенным инвестиционным объектам. При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных способов моделирования потока доходов и расходов. Выбор конкретного способа расчета стоимости зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации. Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли Источником доходов от недвижимости, учитываемых в данном методе, является либо арендная плата за помещения, либо их продажа по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.[23]

Метод капитализации земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, приносимого землей (незастроенным земельным участком). Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. [24]

Согласование результатов оценки стоимости земли При оценке рыночной стоимости согласование является заключительным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. Согласование означает процесс получения единого результата на основе общих требований. При выведении итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода. Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указыва­ется в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным. [25]

Анализ наиболее эффективного использования

При оценке рыночной стоимости земли проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка. Проведение такого анализа связано с тем, что рыночная стоимость земельного участка определяется стоимостью земли, которая формируется при ее наиболее эффективном или приносящим наибольшие доходы использовании. Расчет рыночной стоимости земли при ее наиболее эффективном использовании основывается на концепции «альтернативных издержек» (издержек, от которых отказываются), в соответствии с которой под альтернативными издержками понимается стоимость, которую можно было бы реализовать при гипотетическом альтернативном использовании земли или стоимость покупки гипотетиче­ской замещающей площадки, на которую можно переместить актив. Принцип расчета рыночной стоимости земли при ее наиболее эффективном использовании означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов. Международные стандарты оценки определяют наиболее эффективное использование как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Анализ наиболее эффективного использования земли означает, что в процессе оценки земли выбирается такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость земли с учетом всех ограничений. То есть из всех возможных вариантов использования земельного участка выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. Определение соответствия или несоответствия существующего или предполагаемого вида использования земельного участка его наиболее эффективному использованию проводится по следующим критериям:

- вероятность осуществления

- физическая осуществимость

- юридическая допустимость

- финансовая выполнимость

- максимальная остаточная стоимость земли

Остаточная стоимость земли может определяться:

- по разности между стоимостью предполагаемого использования недвижимости (земли и строений), затратами на рабочую силу, капиталом и административными расходами, возникающими при возведении строений;

- по капитализированному остаточному доходу, приходящемуся на землю, при предполагаемом виде использования.[26]

Метод капитализации арендной платы

Стоимость земли данным методом определяется как отношение арендной платы за минусом издержек, связанных с владением земельным участком, к коэффициенту капитализации. Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах. При расчете рыночной стоимости необходимо использовать только данные о рыночных ставках арендной платы за землю. В качестве последних целесообразно использовать ставки, формируемые на вторичном рынке.[27]

Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации. В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности, является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.[28]

Метод реальных опционов

Для оценки сельскохозяйственных угодий также можно применить метод реальных опционов[29]. Данный метод подходит для оценки сельскохозяйственных угодий, так как позволяет учитывать значительные колебания цен и высокую неопределенность других параметров, используемых в расчетах, исходя из вероятностных характеристик их динамики. Оценка стоимости природных ресурсов, а также прав, дающих возможность их использовать, проводится по модели Блэка-Шоулза для опционов колл. Модель Блэка-Шоулза, адаптированная для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий: , где V – стоимость сельскохозяйственных угодий; ; ; Sстоимость базового актива, под которым понимается капитализированный валовой доход от производства сельскохозяйственной продукции, например, зерна, рассчитанный в рыночных ценах; X – стоимость развития, под которой понимаются капитализированные затраты на производство этой продукции, рассчитанные по той же ставке дисконтирования, что и стоимость базового актива; σ2 – дисперсия стоимости валового дохода в разные годы, подсчитанного в рыночных ценах; σ – среднеквадратичное отклонение стоимости валового дохода в разные годы; Т – срок исполнения для сельскохозяйственных угодий; принимается равным сроку, после которого происходит вырождение настоящей стоимости будущего потока дохода или ее приращение становится равным погрешности счета; y –ставка дивидендной доходности; принимается равной величине, обратно пропорциональной сроку, при котором происходит вырождение значения настоящей стоимости будущего дохода; r – безрисковая ставка доходности. Метод реальных опционов применим только в том случае, когда стоимость базового актива (S) превышает стоимость развития (Х), то есть выполняется неравенство S > X.

Пример определения ставки дивидендной доходности при разных значениях ставках дисконтирования:

Ставка дисконтирования, i

Срок исполнения, T

Фактор дисконтирования, 1/(1+i)T

Дивидендная доходность, y; =1/T

15%

50 лет

0,000923

0,02

10%

70 лет

0,001266

0,014286

9 %

80 лет

0,001014

0,0125

8%

85 лет

0,001442

0,011765

Процедура расчета рыночной стоимости методом реальных опционов состоит из следующих этапов:

1)  определяется дисперсия и среднеквадратичное отклонение валовых доходов от продажи сельскохозяйственной продукции, например, пшеницы за ряд лет;

2)  определяется безрисковая ставка и ставка дисконтирования (коэффициент капитализации для земли);

3)  определяется стоимость базового актива (капитализированный валовой доход от сельскохозяйственной продукции) и стоимость развития (капитализированные затраты на производство пшеницы);

4)  определяется срок исполнения и ставка дивидендной доходности для выбранной ранее безрисковой ставки;

5)  определяются другие параметры, необходимые для расчетов;

6)  рассчитывается стоимость по формуле Блека-Шоулза.[30]

1.4. Развитие денежной оценки земель.

С распадом Союза Советских Социалистических республик возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра. Существующие законодательные акты, действующие до этого времени, не регламентировали многих вопросов.

Перемены в жизни общества, вызванные перестройкой экономических отношений, появление частной и других форм собственности, высветили ряд проблем в развитии городских территорий и использовании ресурсов, среди которых проблема городского кадастра и оценки территории города является одной из актуальных. Возвращение частной собственности на землю и другие объекты как основного вида собственности требовало, в первую очередь, переориентирования правовой базы всех видов. Частная собственность создала возможность свободной смены владельцев, быстрое изменение стоимости и требует обеспечения высокой оперативности и непрерывности экономической оценки земель. Предшественником денежной оценки земель населенных пунктов в Украине стала комплексная экономическая оценка территории (КЕОТ) населенных пунктов, начатая в конце 80-х лет минувшие столетия. Сначала она не имела четкой правовой основы. Вместе с тем, осуществленные экспериментальные исследования и внедрение КЕОТ в некоторых городах СССР (в том числе и в Украине) свидетельствовали о ее незаурядной экономической эффективности. С применением КЕОТ вводилась плата за пользование городскими землями, в результате чего увеличивались поступления в городской бюджет. Попытки ввести КЕОТ в условиях социалистического государства были первыми шагами перехода земельных отношений на рыночные рельсы. Особенностью развития КЕОТ в Украине в то время было существование нескольких, довольно отличных между собою методик оценки:[31]

1. Методика, разработанная авторским коллективом под руководством В. Сотникова (Институт «КиевНИИградостроительства»), базируется на определении ставок налога на уровне зон градостроительной ценности. Для расчетов использовали данные о плотности, стоимости фондов социальной и инженерно транспортной  инфраструктуры, а также показатели градостроительной ценности. В результате проведения оценки можно получить, кроме непосредственно экономической оценки, еще и данные относительно соответствия интенсивности использования территории его место расположению. Методика В. Сотникова была применена при оценке территории ряда городов Украины (Белая Церковь, Ильичевск, Луганск, Львов, Мариуполь и т. п.), а также Кишинева (Молдова), Чимкента (Казахстан), Дархана (Монголия).[32]

2. Методика, которую разработал Е. Куц (Институт «КиевНИИградостроительства»), базируется на расчете пяты группы факторов (комплексных условий), что в конечном итоге влияет на определение коэффициента ценности отдельных участков города и установления дифференцированных ставок налога за землю. Особенностью этой методики есть построение так называемых эквипотенциальных линий (изолинии, которые соединяют точки с одинаковой ценностью территории), что дает возможность оперативно пересматривать возможные варианты изменения ситуации. Методику Е. Куца использовали при оценке ряда городов Украины (в частности, Бердянска и Житомира), Алма-Аты и Караганды (Казахстан), Гомеля (Беларусь), четырех городов Армении.

3. В основе методики, которая базируется на разработках русских специалистов (С. Кабакова) и творчески развитая специалистами института «Киепроект» (О. Драпиковский и др.), лежит довольно детальный расчет трех категорий показателей, для каждого из которых в отдельности выделены земельно-оценочные единицы (информационные районы): общественно-необходимые затрат на социальную, инженерно-транспортную и природоохранную инфраструктуру; экономических результатов от изменения характера использования территории; социальных факторов, которые формируют экономическую ценность городских земель. Кроме Киева эта методика была применена в оценке других городов Украины (Бровары, Николаев, Черкассы и т. п.).

4. Методика, разработанная под руководством О. Розенфельда (Институт урбанистки), базируется на принципах экспертной оценки. Экспертами чаще всего выступают представители города вместе с специалистами-градостроителями проектных институтов. Авторы методики считают, что для большинства маленьких и средних городов довольно участия квалифицированных специалистов и знания ситуации местными руководителями для обеспечения точности оценки.

5. В основу методики, разработанной авторским коллективом под руководством Ю. Палехи (Институт «Дипромисто»), положены функциональный и социологический подходы. Для определения роли каждого из оцениваемых факторов используют данные основательного социологического обследования, которое проводят в разрезе оценочных районов города. По результатам оценки, проведенной по этой методике, установлены интегральные индексы ценности для каждого из оценочных районов. Методика было использована при выполнении КЕОТ многих городов Украины (Винница, Ивано-Франковск, Лисичанск, Полтава, Тернополь, Севастополь, Хмельницкий и т. п.). [33]

Вопреки существующим расхождениям суть методик КЕОТ, разработанных представителями названных пяти групп, сводилась до двух принципиальных подходов: стоимостного и функционального. Стоимостный подход был предложен С. Кабаковой и творчески развит ее последователями, в частности при выполнении КЕОТ г. Киева. Суть его состояла в стоимостной (эквивалентной в рублях) оценке отдельных факторов, которые влияют на ценность земельного участка в городе. Таких факторов может быть много: транспортные, инженерные, экологические, социальные и т. п.. Оценку каждого из них осуществляют определением прямой или косвенной стоимости в определенной точке города. Транспортный фактор определяют через затраты на передвижение к местам приложения труда, центров культурно-бытового обслуживания, мест массового отдыха и центров расселения; экологический - через потери здоровья население и т. п. Функциональный подход в объединении с экспертным и социологическим подходами определяет относительную ценность территории через математический расчет функциональных преимуществ (или недостатков) ее потенциала. Для этого активно применяли математические модели (матрица транспортной доступности, инженерно-инфраструктурной сети т др.) в 1991 году в соответствии с задачей Госстроя Украины Производственно-информационным центром «Градостроитель» была разработана методика экономико-градостроительной оценки территории городов разной величины. В авторский коллектив вошли представители разных научно-методических школ, которые осуществляли оценку земель населенных пунктов Украины (О. Драпиковский, Г. Заблоцкий, Е. Лишанский, Т. Ткач, Г. Фильваров, Э. Шаповалов), и России (С. Кабакова). Возглавлял авторский коллектив В. Нудельман. [34]

Методика состояла из вступления и четырех разделов (Законодательные основы и принципы экономико-градостроительной оценки городских территорий; Экономико-градостроительное зонирования территории; Определения стоимостных показателей экономической оценки; Принципы актуализации показателей) и приложений.

Несмотря на отрицание некоторых из существующих методических подходов к КЕОТ городов, новообразованная методика, безусловно, стала важным шагом в объединении усилий относительно разработки единого подхода к оценке Городских земель.

С 1991 по 1995 год в Украине активизировались процессы перестройки нормативно-правовой базы оценки земель. Среди факторов, которые наибольшей мерой влияли на становление оценки, были:

1. Изменения в законодательной базе (новая редакция Закона «О плате за землю»), в результате которых были  утверждены новое название и экономический статус оценки (с комплексной ее название трансформировалось в денежную оценку), оценку начали определять как капитализированный рентный доход из земельного участка.

2. Расширение сферы применения денежной оценки земель (разделение на земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).

3. Переход функций контроля за разработкой оценки земель от Госкомгорстрой Украины к Держкомзему Украине.

4. Дифференциация методических подходов к оценке земель населенных пунктов (на основе оценки градостроительных качеств территории) и сельскохозяйственных земель (агробонитетные характеристики почв).

5. Результатом развития указанных процессов стало утверждения в марте 1995 года Кабинетом Министров Украины Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и Держкомземом, Минсельхозпродом, Госкомгорстрой Украины и Украинской Академией аграрных наук соответствующего Порядка денежной оценки. С этого времени денежная оценка земель разных категорий развивалось соответственно существующей нормативно-правовой базе (с учетом соответствующих изменений и дополнений). [35]

1.5. Основные правовые и нормативно-методические акты, которые используются для регулирования денежной оценки земель.

Важнейшими принятыми документами являються:

Законодательная база:

- Конституция Украины – 1996г.

- Земельный Кодекс Украины – 2001г.

- Закон «О внесении изменений и дополнений в Закон «О плате за землю» (1996г.), с изменениями и дополнениями 1997-1999г. г.»

- Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» - 2001г.

- Закон «Об оценке земли» - 2003г.

Указы президента

- «О приватизации объектов незавершенного строительства» - 1993г.

- О неотложных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере с/х производства – 1994г.

- «О приватизации и аренде земельных участков не с/х назначения для осуществления предпринимательской деятельности» - 1995г.

- «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность с/х предприятий и организаций» - 1995г.

- «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» - 1997г.

- «О мероприятиях по развитию рынка земель населенных пунктов, других земель не с/х назначения» - 1999г.

Методическая база:

- Методика нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов (Постановление КМУ от 23.03.95г. № 213, изменения от 1995г., 1997г., 2001., 2004г.)

Нормативная база

- Порядок нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населнных пунктов (Приказ от 27.01.2006г. № 18/15/21/11) от 1997г.

Вспомогательная нормативно-правовая база

- Эталоны технической документации денежной оценке земель на примере г. Бровары, сел Красиливка и Косари – 1997г.

- «О порядке ведения государственного земельного кадастра» (Постановление КМУ от 12.01.1993г.)

- «Программа создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадстра» (Постановление КМУ от 02.12.1997г.)

- Международные нормы оценочнойц деятельности (МСО 2000)

- «Нормы профессиональной деятельности оцещика» (Совет УОО от 11.05.1995г. в ред. от 18.08.1999г.)

- Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» (Постановление КМУ от 19.02.2003г.).

1.6. Понятие формы собственности.

Собственность занимает центральное место в экономической системе, она обусловливает:

¨  способ соединения работника со средствами производства;

¨  цель функционирования и развития экономической системы;

¨  социальную структуру общества;

¨  характер стимулов трудовой деятельности;

¨  способ распределения результатов труда.

Собственность как экономическая категория ¾ есть отношение между людьми по поводу материальной основы хозяйственной деятельности, т. е. средств производства. В этом плане собственность тесно связана с экономической властью, с управлением производством, с повседневными отношениями между людьми. Поскольку конечной целью всякой хозяйственной деятельности является достижение определенного эффекта при производстве и реализации товаров и услуг, распорядителем этого эффекта и его владельцем является собственник материальных факторов производства, т. е. земли и капитала. Поэтому отношения собственности составляют основу социально-экономических отношений между людьми, определяют характер этих отношений, поведение людей. [36]

Экономические отношения собственности не только характеризуют социальную сторону экономической жизни, но и определяют формы ее организации. Мы говорим, что основу рыночной экономики составляет частная собственность. Но рыночная экономика возникает лишь при условии, когда участники экономической жизни общества признают друг в друге обособленных равноправных собственников. Это равенство реализуется через обмен, где каждый участник и собственник экономического блага взаимодействуют с другими на эквивалентно-возмездной основе и личной независимости.

Наличие той или иной экономической формы присвоения не является случайным, а обусловливается уровнем развития материальной базы производства. В современных условиях бесконтрольное использование могучих средств труда (атомные электростанции, танкерный флот и т. д.) на уровне индивида или коллектива ставит под угрозу существование человека и всего живого на земле. Поэтому стало объективно необходимым создание механизмов, обеспечивающих сочетание частных интересов личности или коллектива с интересами общества как целого. Создание такого рода механизмов означает становление общественных форм присвоения национального богатства. [37]

Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах, ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права¾ право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в чем бы оно ни заключалось. Законы не создают отношений собственности (они объективны), а всего лишь закрепляют отношения, которые фактически сложились в обществе.

При определении собственности в юридическом смысле, выявляется совокупность вещей, принадлежавших данному субъекту, или его имущество. Сами собственники подразделяются на два вида:

¨  лицо физическое - человек как субъект гражданских (имущественных) прав и обязанностей;

¨  лицо юридическое - организация (объединение лиц, предприятие учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей. Это социальное (коллективное) образование вступает в хозяйственные связи от своего имени как самостоятельная целостная единица;

¨  Украина;

¨  муниципальные образования.

После того, как государство законодательно урегулирует имущественные отношения между указанными лицами, они наделяются правом собственности. Это право включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.[38]

ПРАВОМОЧИЕ ВЛАДЕНИЯ - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем находящихся в его квартире вещей.

Владение вещью может быть и незаконным. ЗАКОННЫМ называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, т. е. на юридический титул владения. Законное владение часто именуют титульным. НЕЗАКОННОЕ владение на правовое основание не опирается, а потому является беститульным. Вещи, по общему правилу, находятся во владении тех, кто имеет то или иное право на владение ими. Указанное обстоятельство позволяет при рассмотрении споров по поводу вещи исходить из презумпции законности фактического владения. Иными словами, тот, у кого вещь находится, предполагается имеющим право на владение ею, пока не доказано обратное.[39]

Незаконные владельцы в свою очередь подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. В соответствии с общей презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей, следует исходить из предположения о добросовестности владельца.

Деление незаконных владельцев на добросовестных и недобросовестных имеет значение при расчетах между собственником и владельцем по доходам и расходам, когда собственник истребует свою вещь с помощью виндикационного иска, а также при решении вопроса, может ли владелец приобрести право собственности по давности владения или нет.

ПРАВОМОЧИЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления, так и в производственных целях. Так, швейную машину можно использовать для пошива одежды не только своей семье, но и на сторону за плату. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но иногда можно пользоваться вещью, и не владея ею. Например, ателье по прокату музыкальных инструментов сдает их напрокат с тем, что пользование инструментом происходит в помещении ателье, скажем, в определенные часы и дни. То же и при пользовании игровыми автоматами.

ПРАВОМОЧИЕ РАСПОРЯЖЕНИЯ - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи (например, Вы съедаете яблоко или сжигаете дрова в камине), то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.[40]

Ныне действующее гражданское законодательство, как и то, которое ему предшествовало, ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий (иногда способов их осуществления), не определяя ни одно из них. А это отрицательно сказывается не только на раскрытии содержания права собственности, но и на практике применения законодательства. Трудно ответить на вопрос, какое содержание вкладывает законодательство в понятие права владения и кого можно считать владельцем вещи. В этом вопросе можно было последовать примеру либо римского права и разграничить понятия владения и держания, либо законодательств германской группы и закрепить институт двойного владения с выделением фигуры владеющего слуги. К сожалению, ни одного из этих вариантов законодатели не избрали. Затруднительно поэтому ответить на вопрос продолжает ли собственник оставаться владельцем вещи при сдаче ее внаем или владельцем вещи на период найма признается только наниматель.

Раскрытие содержания права собственности еще не завершается определением принадлежащих собственнику правомочий. Дело в том, что одноименные правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, в том числе носителю права хозяйственного ведения или права пожизненного наследуемого владения. Необходимо поэтому выявить специфических признак, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника. Он состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению. Применительно к праву собственности, осуществление права по усмотрению, в том числе и распоряжение им означает, что власть (воля) собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи. Власть же всех других лиц не только опирается на закон, но и зависит от власти собственника, обусловлена ею.

Правда, в гражданском законодательстве этот признак в известной мере размыт, поскольку лица, которым принадлежит гражданские права, все эти права (а не только право собственности) осуществляют по своему усмотрению. Полагаем, однако, что поскольку указанный признак в отношении права собственности закреплен специально, задача состоит в том, чтобы выявить присущее ему содержание применительно к праву собственности, что, и было сделано. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.[41]

Право собственности обладает свойством упругости или эластичности. Это значит, что ему присуща способность восстанавливаться в прежнем объеме, как только связывающие его ограничения отпадут.

Право собственности относится к числу исключительных прав. Это значит, что собственник наделен правом исключать воздействие всех третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества сферу хозяйственного господства, в том числе и с помощью мер самозащиты.

Сказанное, однако, не означает, что власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи безгранична. В соответствии с дозволительной направленностью гражданско-правового регулирования, собственник действительно может совершать в отношении своего имущества любые действия, но только не противоречащие законам и иным правовым актам. Собственник обязан принимать меры, подтверждающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав. Он должен воздерживаться от поведения, приносящего беспокойство его соседям и другим лицам, и тем более от действий, совершаемых исключительно с намерением причинить кому-то вред. Кроме того, собственник не должен выходить за общие пределы осуществления гражданских прав. На собственника также возлагается обязанность в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом и иными правовыми актами, допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами. Указанные обстоятельства подлежат учету при формулировании общего определения права собственности. Наконец, давая определение права собственности, следует опираться на общее определение субъективного гражданского права, которое распространяется и на право собственности. Применительно к праву собственности это общее определение должно быть конкретизировано с учетом присущих праву собственности специфических признаков. Исходя из ранее изложенных положений, дадим определение субъективного права собственности.[42]

Субъективное право собственности ¾ это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.[43]

В тех случаях, когда собственник сам владеет и пользуется вещью, ему для осуществления своего права обычно достаточно того, чтобы третьи лица воздерживались от посягательств на эту вещь. Но так бывает далеко не всегда. Чтобы распорядиться вещью (продать ее, сдать в наем, заложить и т. д.), собственник, как правило, должен вступить в отношение с каким-то конкретным лицом (например, с тем, кто хочет купить вещь, получить ее в наем или в залог). Хотя путем установления отношений с конкретным лицом собственник и осуществляет свое право, их регулирование выходит за пределы права собственности, а сам собственник выступает в маске продавца, наймодателя, залогодателя и т. д. Если же право собственности нарушено, то все зависит от того, сохраняется это право или нет. Если сохраняется, то восстановление нарушенного отношения происходит при помощи норм института права собственности. Если же право собственности не сохраняется (скажем, вещь уничтожена), то для восстановления нарушенных прав придется прибегнуть к нормам других правовых институтов (например, обязательств из причинения вреда или страхового права). Таким образом, нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. Указанное обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношений, в том числе и отношений собственности.

1.7. Разновидности формы собственности.

Собственность характеризуется многообразием форм. Это многообразие объективно обусловлено уровнем развития производительных сил (развитием разделения труда, уровнем технической оснащенности, степенью концентрации производства, потенциалом общечеловеческой экономической культуры). Многообразие форм собственности является основой рыночной экономической системы в целом, и предпринимательской деятельности как одной из важных её составляющих в частности. Оно объективно обуславливает и многообразие предпринимательской деятельности.

Различают три основных формы собственности:

·  общая;

·  частная (индивидуальная);

·  смешанная.[44]

Общая собственность означает, что отношения между людьми строятся как отношения равноправных собственников. Эта форма собственности имеет несколько видов:

- общинная (собственность родовой общины);

- семейная (собственность семейной общины);

- общенародная.

Частная собственность означает, что средства производства и результаты производства принадлежат отдельным лицам. Различают два вида частной собственности:

- трудовая;

- нетрудовая.

Частная трудовая собственность основана на личном труде собственника средств производства. Результаты труда принадлежат ему. Частная нетрудовая собственность основана на использовании чужого труда (т. е. отчужденного от средств производства). Результаты труда достаются собственнику средств производства.[45]

Смешанная собственность - это такая собственность, в которой сочетается трудовая, нетрудовая и общественная формы собственности.

Для более эффективного действия экономики, основывающейся на трёх основных формах собственности следует учитывать важность следующих факторов:

Во-первых, собственность - это основа, фундамент всей системы общественных отношений. От характера утвердившихся форм собственности зависят и формы распределения, обмена, потребления. Так, в рыночной экономике преобладает частная собственность.

Во-вторых, от собственности зависит положение определенных групп, классов, слоев в обществе, возможности их доступа к использованию всех факторов производства.

В-третьих, собственность есть результат исторического развития. Ее формы меняются с изменением способов производства. Причем главной движущей силой этого изменения является развитие производительных сил.

В-четвертых, хотя в пределах каждой экономической системы существует какая-то основная специфическая для нее форма собственности, это не исключает существования и других ее форм, как старых, перешедших из прежней экономической системы, так и новых, своеобразных ростков перехода к новой системе. Переплетение и взаимодействие всех форм собственности оказывает положительное воздействие на весь ход развития общества.

В-пятых, переход от одних форм собственности к другим может идти эволюционным путем, на основе конкурентной борьбы за выживаемость, постепенным вытеснением всего того, что отмирает, и усилением того, что доказывает свою жизнеспособность в соответствующих условиях. В то же время имеют место и революционные пути смены форм собственности, когда новые формы насильственно утверждают свое господство. Так, в теории марксизма ликвидация частной собственности на средства производства рассматривается в качестве главного содержания социалистической революции. В соответствии с этой теорией в России вслед за завоеванием власти в октябре 1917 года была ликвидирована частная собственность в промышленности, на транспорте, в строительстве, в торговле. Коллективизация в деревне заменила индивидуальную собственность крестьян кооперативно-колхозной (фактически полугосударственной). В результате утвердилось полное господство социалистической, или общественной (т. е. государственной и полугосударственной), собственности.[46]

1.8. Особенности форм собственности в Украине

В статье 2 Закона Украины «О собственности», пункт 4, приводятся следующие формы собственности:

·  Частная (приватна);

·  Коллективная (колективна);

·  Государственная (державна);

Здесь так же говорится, что все формы собственности в Украине являются равноправными, и государство создаёт условия для равномерного развития всех форм собственности.

Украинское право собственности имеет достаточно разветвлённую систему. Учитывая переходное состояние экономики Украины в данный период, необходимо так же знать, от чего отталкивается такой переход, ведь он осуществляется в Украине не революционным а эволюционным путём. Для этого в Приложении Б рассматривается для сравнения система форм собственности в Украине во времена СССР.

Таким образом, здесь возникает первая особенность Украинского права собственности: государственная форма собственности имеет своего рода два сегмента – собственно государственная собственность и коммунальная собственность. В тоже время статья 31 Закона Украины «О собственности» не разделяет эти понятия на две различные формы собственности. Здесь понятие государственная собственность является более широким, включающим в себя понятие коммунальной собственности. При этом, субъекты права коммунальной собственности являются самостоятельными экономическими субъектами и имеют права владения, пользования и распоряжения на объекты этой собственности.

Этим законом закрепляется существование двух видов субъектов права собственности, имеющих возможность распространять это право на одинаковые объекты.

В Гражданском Кодексе не регулируются так называемые формы собственности которые являются сугубо правовой категорией. Но это не исключает наличия специфики в приобретении, осуществлении и прекращении теми или иными субъектами права собственности на то или иное имущество.

Кроме того, некоторые правоведы считают недопустимым существование института коллективной собственности, так как, по их мнению, к субъектам права собственности невозможно отнести коллектив или другую совокупность людей, а не одного человека.

Таким образом, можно выделить следующие существенные особенности форм собственности в Украине:

Хотя законодательство Украины относительно права собственности считается завершённым, существует ряд противоречий в некоторых понятиях и категориях;

Отсутствие чётко скоординированного и прописанного законодательства относительно некоторых видов собственности (например, интеллектуальная собственность);

Незавершённость формирования законодательно-закрепленных институтов форм собственности (к примеру, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения);

Наличие коммунальной собственности наряду с государственной, при том, что экономический смысл и, в частности, эффективность, этих двух форм собственности одинакова;

Спорное, с точки зрения правоведов, положение коллективной формы собственности, при том, что она за период независимости Украины получила достаточно широкое распространение (так, в середине 90-х годов преобразование государственного предприятия в акционерное общество, акции которого часто покупались его работниками, было широко распространено);

Формирование, в результате незаконных схем, административно - коррумпированных форм собственности при приватизации.[47]

1.9. Способы изменения форм собственности

Существует множество случаев, когда какой-либо объект собственности должен быть передан в собственность другому субъёкту хозяйствования. В Украине это прежде всего необходимо для осуществления перехода от плановой экономики к рыночной, от абсолюта государственной собственности к демократическим, рыночным формам собственности, на основе которых и будет строиться украинская экономика в дальнейшем.

Переходом собственности из одной формы в другую с намерением перенести право собственности, называется её передача собственности одним субъектом другому, принадлежащему к другой форме собственности. В качестве примера можно привести покупку государственного магазина частным предпринимателем.

Правила относительно передачи как условия возникновения права собственности свидетельствует про разграничение обязательств (договора) и права собственности.

Основным способом изменения формы собственности в Украине, как и во всех постсоциалистических странах, стало разгосударствление. Кроме того, существуют и другие способы перехода: кроме покупки собственности у государства хозяйствующими субъектами, они могут при необходимости передавать свою собственность государству. Так, например, было с предприятием Криворожсталь, когда оно сначала было приватизировано, и, когда было зафиксировано невыполнение новым инвестором своих инвестиционных обязательств, лежавших в основе договора о приватизации, предприятие было снова переведено в государственную форму собственности с целью более эффективной продажи.

Кроме того, предприятие коммунальной формы собственности может переходить в акционерное общество как с участием государства, так и без этого. Акции предприятия коллективной формы собственности теоретически могут быть скуплены постепенно одним собственником. В любом случает все такие переходы должны быть зарегистрированы, нотариально подтверждены и законны.[48]

РАЗДЕЛ 2. Нормативно денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, на примере бывшего КСП «Советская Украина».

2.1. Методика и порядок экспертной денежной оценки земель

Общие положения.

Стоимость любого земельного участка определяется ее уникальностью, долговечностью, неизменностью местоположения, относительной ограниченностью предложений на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка: доступностью, уровнем обустройства и характером ее использования, - которые обеспечивают владельцу земли (землепользователю) получения дополнительного дохода - земельной ренты.

Именно за возможность получения этого дохода и осуществляется плата при передаче земельного участка в собственность.

Стоимость земельного участка, в соответствии с Земельным кодексом Украины, определяется на основании экспертной денежной оценки.

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г. № 1531 и «Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденного приказом Госкомзема Украины от 09.01.03 г. №2, зарегистрированного Министерством юстиции Украины в 23.05.03 г. за № 396/7717, экспертная денежная оценка проводится согласно такими методическими подходами:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая);

- сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Анализ рынка земли.

Первооснову рынка недвижимости во всем мире составляет рынок земли. Земельный рынок можно представить как совокупность относительно отделенных и, как правило, не конкурирующих между собой отдельных сегментов рынка земли: рынок сельскохозяйственных угодий, рынок земель жилищной застройки, рынок земель промышленности, рынок земель коммерческого использования и т. д. В большинстве случаев эти рынки работают независимо друг от друга, что связано с существующей системой регламентации функционального назначения земель.

Рынок недвижимости - один из наиболее капиталоемких на Украине. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), годовой оборот отечественного вторичного рынка недвижимости составляет приблизительно 3 млрд. долларов, причем 50-60% этого оборота приходится на жилье.

По данным Госкомстата, начиная с 1999 года в Украине объемы строительства жилья непрестанно увеличиваются

Активизировался спрос на земельные участки под застройку частных домов и садоводство. На первичном рынке в соответствии с Земельным кодексом Украины (статья 121) граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности для ведения строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) в городах площадью не более 0,10 гектар.

Вторичный рынок земельных участков под индивидуальной застройкой - это категория особенная. Земельные участки под такое использование всегда имеют спрос. Причем акцент делается на земельные участки со всеми коммуникациями: теплоснабжением, газоснабжением, канализацией, водоснабжением и качественным окружением. Стоимость земельного участка зависит в первую очередь от месторасположения: отдаленностью от центра, инфраструктурой района, красивой транспортной развязкой.

Обоснование применения методических подходов и методов оценки земельного участка.

В соответствии с «Методикой экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г № 1531, и «Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденного приказом Госкомзема Украины от 09.01.03 г. №2, зарегистрированного Министерством юстиции Украины в 23.05.03 г. за №396/7717, экспертная денежная оценка проводится в соответствии с такими методическими подходами:

- избранные Экспертом методические подходы и методы

Проведенный Экспертом анализ современного состояния рынка недвижимости в Симферопольском районе свидетельствует о том, что наиболее развитыми сегментами рынка являются:

·  рынок продажи жилья;

·  рынок земельных участков, которые находятся в собственности граждан и используются для строительства и обслуживания жилых домов и хозяйственных сооружений (приусадебные участки), ведения садоводства и размещения индивидуальных гаражей.

Определение стоимости земли на основании экспертной денежной оценки ориентировано на использование рыночных данных и требует применение конкретных методов оценки, которые базируются на разграничении экономических интересов и стоимости между физическими компонентами недвижимости: землей и земельными улучшениями.

Это дает возможность оперировать рыночными данными относительно цен продажи объектов недвижимости, рынок которых достаточно развит, а также удовлетворить потребности относительно определения стоимости непосредственно земли без учета стоимости зданий и сооружений, которые расположены в пределах участка.

В зависимости от положения земельного участка на рынке используются методические подходы к оценке, которые условно можно распределить на те, что базируются на анализе:

- рынка купли-продажи - “Сопоставление цен продажи подобных земельных участков” (метод сравнения или метод статистического анализа рынка);

- рынка аренды - “Капитализация чистого операционного или рентного дохода” (метод распределения дохода и метод остатка для земли).

В основе методического подхода, которой базируется на анализе рынка аренды, лежит принцип прибавленной производительности, которая не связана с земельными улучшениями, согласно которого стоимость земли определяется как капитализированный чистый доход, отнесенный к земле.

Методический подход, которой базируется на анализе рынка купли-продажи, основывается на данных предложений или фактической продажи подобных земельных участков, которые имеют одинаковую функцию и характер земельных улучшений, а также общий район расположения и близкие физические характеристики.

Проанализировав рынок недвижимости и материалы, которые характеризуют объект оценки, эксперт пришел к выводу, что объект оценки наиболее реально представлен на рынке купли-продажи, который является достаточно сформированным и освещенным. Следовательно, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт избрал методический подход: сопоставление цен продажи подобных земельных участков.

2.2. Характеристика предмета оценки

Основные сведения.

На землях Чистеньского сельского совета расположен земельный массив хозяйства "Советская Украина" . Хозяйство расположено в юго-западной части полуострова и Симферопольского района. Центральная усадьба хозяйства с. Чистенькая расположена в 8 км от города Симферополя. Территория хозяйства пересекается шоссе Симферополь-Бахчисарай, С Симферополем хозяйство связано и желез­ной дорогой.

На территории хозяйства имеются еще населенные пункты: с. Ливадки, с. Нижние и Верхние Фонтаны, с. Трудолюбовкз, с. Камышинка, с. Новозбурьевка, сТрехпрудное.

Общая площадь землепользования хозяйства в результате корректировки плановых материалов съемок прошлых лет составляет 5867,7 га, в том числе:

пашни – 2446,7 га;

пастбища – 1123,8 га.

Природные условия.

Климат

Согласно агроклиматическому районированию Крымского полуострова территория хозяйства относится к двум агроклиматическим районам.

Северо-западная часть хозяйства относится к Нижнему предгорному району, подрайону IIIА - северному с мягкой зимой. Юго-восточная часть - к Верхнему предгорному району, подрайону IVА - северному с умеренно мягкой зимой.

Для характеристики метеорологических условий приводим данные ближайших метеостанций: Симферополь, которая характе­ризует подрайон IVA и Почтовое, которая характеризует подрайон IIIА.

Нижний предгорный район - очень теплый, менее засушливый, Верхний - теплый недостаточно влажный.

Среднегодовая температура воздуха равна +10,2 +10,3°С.

Самыми холодными месяцами являются январь и февраль с температурами -1,0 +0,3°С.

В Нижнем предгорном районе средний минимум температуры около -18,-21°, в отдельные годы морозы могут достигать -30, -35°. В верхнем предгорном районе - абсолютный минимум ниже -30°С, средний -18 -23°С.

Самыми жаркими месяцами являются июль-август со средне­месячной температурой воздуха +20,5 +21,8°С.

Суммы положительных среднесуточных температур воздуха за период с температурой выше +5° достигает 3578° в подрайо­не IVA и 3714° IIIА, выше +10° сумма эффективных температур соответственно равна 3162° и 3302°.

Верхний предгорный район обеспечен теплом в меньшей

степени, чем Нижний предгорный.

Средняя суточная температура воздуха переходит через +5° 22-24 марта весной, 20-27 ноября - осенью.

Продолжительность безморозного периода в воздухе в среднем І72-І8І день.

.Из таблицы 2 следует, что самые ранние заморозки на поверхности почвы осенью наблюдаются 16 сентября, а самые поздние заморозки весной - 13-16 мая.

Весенние заморозки особенно опасны для плодовых куль­тур. Средняя продолжительность безморозного периода на поверхности почвы 159-164 дня.

Тепла достаточно для согревания очень ранних и ранних сортов винограда. Созревание средних сортов винограда во многие годы теплом не обеспечено.

Осадков выпадает 482 мм в подрайоне IIIА и 501 мм в IVA.

Наибольшее количество осадков выпадает летом 142-160 мм. Наименьшее - весной - 89-106 мм. Осенью выпадает 114 мм, зи­мой 121-137 мм.

Осадков недостаточно для большинства сельскохозяйственных культур.

В теплый период дожди, выпадая в виде ливней, на иссушенную продолжительным бездождьем почву, дают большой сток или испараютоя из верхних ее слоев, не успевая просачиваться вглубь.

В холодный период, осадки выпадают в виде снега и дождя. Из-за значительных колебаний температур, снежный покров неустойчив. Наблюдается неоднократная смена мерзлого состояния почвы полным ее оттаиванием.

При интенсивных оттепелях, иногда сопровождающихся дождями, снежный покров сходит с почвы потоками талых и дождевых вод, не увеличивая водных запасов почвы.

Средняя высота снежного покрова 18 см. Снежный покров держится в среднем 38,6 дней. Самая ранняя дата образования первого снежного покрова I ноября, последний снежный покров сходит самое позднее 18 апреля.

В отдельные годы почва промерзает до 40 см.

Агрономическая спелость почвы (черноземов карбонатных) в 20 см слое наступает 23 марта.

Гидротермический коэффициент в подрайоне IIIА равен 0,80, в подрайоне IVА - 0,93.

В Верхнем предгорном районе ежегодно наблюдаются суховеи различной интенсивности. Степень повреждения сельскохозяйственных культур суховеями зависит от типа суховея, фазы развития растений, запасов продуктивной влаги в почве. За теплый период среднее число дней с суховеями наблюдается в июле и равно 169.

Сильный ветер (более 15 м/сек) в подрайоне IIIA наблюдается 6 дней в году, в подрайоне 1VА - 16,7 дней. Наибольшее число дней с сильным ветром наблюдается в феврале-марте XI,1-2,3 дня). Верхний слой почвы вследствие этого в ранневесенний период быстро подсыхает.

В некоторые годы оттепели, усиленные интенсивными и продолжительными фенами, вызывают активную вегетацию

несвоевременным развитием почек и даже цветением отдельных пород плодовых культур. Последующее похолодания, более значительные на северных склонах, часто сопровождаются массовыми повреждениями почек и цветов.

Таким образом, по обилию тепла, территория хозяйства находится в благоприятных условиях.

Недостаток почвенной влаги является основным фактором, препятствующим полному использованию богатых термических ресурсов района,

Геоморфология и почвообразующие породы

По геоморфологическому районированию Крымского полуострова территория обследуемого хозяйства относится к области куэстового предгорья Крымских гор. Северо-западная часть хозяйства относится к Внешней куэстовой гряде юго-восточная к межкуэстовой. Третья, или Внешняя, гряда Крымских гор самая низкая (140-330 м над уровнем моря). Се­верный склон Внешней гряды пологий, постепенно переходит в равнинную часть Крыма; южный склон короткий и крутой.

Между Внешней и Внутренней грядами тянется хорошо выраженная вторая продольная долина.

Внешняя гряда состоит преимущественно из нуммулитовых известняков палеогена (э-оцен), перекрытых толщей зеленовато желтых глин того же возраста, верхняя часть гряды из неогеновых известняков (сарматский, мэотический ярусы).

Продольная долина слагается толщей мергелей и мергелистых глин верхнего эоцена.

Поверхность территории колхоза сильно изрезана лощинами и балками, между которыми возвышаются водоразделы.

В центральной части и северо-западной части землепользование пересечено речкой Булганак.

В связи с сильной пересеченностью местности - в хозяйстве бурно развиваются процессы эрозии. В отдельных местах эрозия настолько сильно выражена, что на поверхность выходят обнажения известняков и мергелей.

Мелкозем со склонов сносится в балки, где образовались намытые почвы.

На террасах р. Булганак образовались аллювиальные почвы.

Почвообразующие породы оказывают большое влияние на характер формирующихся на них почв, от них зависит мощность почвенного покрова, механический состав почв, их водно-физические и химические свойства.

Из почвообразущих пород на территории хозяйства преобладают мергелистые глины и суглинки, элювий известняков и мергелей.

Мергелистые глины и суглинки имеют белесый цвет, довольно плотное сложение. Механический состав этих пород средне и тяжелосуглинистый, легкоглинистый. Среднесуглинистые мергелистые отложения имеют 34,6 % частиц "физической" глины (частицы размером менее 0,01 мм) разрез 100, приложение I. ила -17,1 % (частицы размером менее 0,001 мм). Тяжелосуглинистые породы имеют 51,5-55,4 % частиц "физической" глины и 20,8-22;2 % ила разрезы 3, 78 приложение I. Легкоглинистые породы содер­жат 78,4 % частиц "физической" глины и 29,4 % ила, разряд 5.

Эти отложения характеризуются высокой карбонатностью. Бурно вскипают от 10 % соляной кислоты. Содержат 50,21-66,14 : СаС03 разрезы 3,5,78,100,139 приложение I. Реакция среды среднещелочная, рН = 7,8-8,2.

Элювий известняков и мергелей представляет собой продукты выветривания сарматских и мэотических известняков, которые остались на месте своего образования, т. е. не подвергавшиеся переносу. Элювиальные образования большей частью неоднородны по мехсоставу, скелетности, т. е. содержат различное количество и различной величины обломочный материал плотных пород. На небольшой глубине мелкоземлистый элювий переходит в грубый рыхляк выветривания (щебень, плитняк) и далее подстилается мелоизменненной породой. Иногда элювиальные образования мало отличаются от исходной породы.

Местами известняк и мергель выходят на поверхность в различных количествах от площади контура.

Почвообразовательный процесс на плотных известняках и мергелях протекает медленно, поэтому на них формируются маломощные черноземы и дерново-карбонатные почвы, всегда содержащие различных размеров обломки пород - щебень, хрящ, камень.

На склонах водоразделов почвы образовались на древнем делювии предгорий, по днищу балок и лощин на современном делювии.

Делювиальные отложения представляют собой результат сноса и переотложения элювиальных продуктов выветривания временными атмосферными водными потоками. Они, как правило, отличаются большей мелкоземлистостью и сортированостью сравнительно с элювием. Толща делювиальных отложений в вертикальном разрезе представляется довольно однородной, но при внимательном ее изучении можно обнаружить слабую прерывистую горизонтальную или косую слоистость. Обычно наблюдается увеличение мелкоземистости, большая однородность и возрастание мощности этих отложений по мере выполаживания и понижения рельефа.

Различают древний и современный делювий.

Первый отличается хорошо сформировавшимся на нем почвенным покровом, современный - слабой преобразованностью и почвообразовательным процессом, что устанавливается по характеру слоистости.

Механический состав делювиальных отложений средне и тяжелосуглинистый и легкоглинистый. Среднесуглинистый делювий содержит 41,2-49,8 % частиц."физической" глины и 22,5-25,3 % ила, разрезы 33,85,122, приложение I.

Тяжелосуглинистый делювий содержит 52,7 % частиц "физической" глины и 26,3 % ила, разрез 80.

Реакция почвенной среды среднещелочная, рН = 7,7-8,0. разрезы 33,80,85,111,122.

Порода содержит значительное количество CaCO3 - 21,16-58,37 %. Бурно вскипает от 10 % соляной кислоты.

Делювий незасолен. Плотный остаток равен 0,09%; I разрез 122. . Сумма токсичных солей равна 0,065 %.

По долине реки Булганак почвы образовались на древнем хрящевато-глинистом аллювии.

Аллювиальные отложения представляют собой твердые отложения перенесенные речными потоками. Древний аллювий распространен в поймах высокого уровня. Слоистость в аллювиальных отложениях почв хозяйства выражена слабо или отсутствует. Имеют белесую, светлую окраску, наблюдается оглеение в нижней части пород, механический состав легкоглинистый с примесью хряща. Аллювиальные отложения в хозяйстве напоминают по своим признакам мергелистые глины.

В юго-восточной части хозяйства получили небольшое распространение дерново-карбонатные почвы на элювии песчаников, который подстилается с глубины 30-50 см плотным песчаником. Песчаник в количестве до 10 % от площади фона выходит на поверхность.

Механический состав элювия песчаников песчанисто-легкосуглинистый. Порода содержит обломочный материал. Слабо вскипает от 10 % соляной кислоты.

Грунтовые и поверхностные воды

На территории обследования грунтовые воды залегают с различной глубины. Речная сеть представлена рекой Булганак. Долина реки внешне выражена в рельефе хорошо. Река немноговодная. Сильно мелеет в летнее время. На территории хозяйства русло реки многократно перекрыто небольшими плотинами. При этом создано несколько прудов.

Грунтовые вода по долине реки Булганак и днищу балок находятся на глубине до 3-х метров. У лугово-болотных почв на глубине 0-0,5 м. Они поросли камышом. У луговых почв на глубине 1,0-1,5 м. Черно земно-луговых - 1,5-3,0 м, у мочаристых периодически выклиниваются на поверхность.

На остальной территории грунтовые воды залегают глубже 8 метров.

Дренажно-коллекторная сеть в хозяйстве отсутствует, источником водоснабжения населения являются артезиан­ские скважины.

Растительность

На основании геоботанического обследования 1973 года кормовые угодья хозяйства относятся к трем классам. На пастбищах колхоза распространено 45 видов растений, относящихся к 42 родам из 15 семейств.

На черноземах предгорных покрытие травостоя составляет 30 %, из них на злаки приходится 20 %, на разнотравье - 10 %. Из злаков здесь произроетает типчак 10 %, житняк гребневид­ный - 3 %, костер растопыренный и береговой - 3 %, ковыль - 2 %% пырей ползучий - I %, мышей сизый - I %,

Основу разнотравья составляют полынь австрийская - 2 %, виды молочая - I %, василек раскидистый - 2 %, тысячелистник щетинистый - 2 %, синеголовник полевой - I %, чабрец - 2 %,

На черноземах предгорных маломощных и дерново-карбонатных почвах общее покрытие травостоя 20-30 %, из них на злаки приходится 12-20 %, на разнотравье - 8-10 %.

Основу злаков составляют типчак 4-7 %, житняк гребневидный 2-3 /5, боре дач кровоостанавливающий - 2-3 %,

На отдельных участках встречаются пырей ползучий, свинорой пальчатый, мышей сизый, трагус кистевидный.

Разнотравье представлено полынью австрийской - 2-3 %, молочаем 1%, васильком раскидистым - I %, видами чабреца -2-3 %, тысячелистником щетинистым I %, дубровником белым 1%. Также встречаются цикорий, подорожник, синеголовник полевой, Изредка на отдельных участках встречаются растения семейства бобовых: виды клевера, лядвенец рогатый, люцерна.

На черноземах предгорных эродированных общее покрытие травостоя 25% . Злаки занимают 15 %, типчак 7 %, житняк гребневидный 3 %. На разнотравье приходится 10 %: полынь австрийская - 3 виды чабреца - 3 тысячелистник щетинистый - 2 % , молочай I %, василек раскидистый I %,

По дну балок на черноземно-луговых и луговых почвах общее покрытие травостоя 60 %. Злаки занимают 40 %, типчак 20 %, пырей ползучий – 20%. Бобовые занимают 20 %, клевер земляничный 10 %, клевер ползучий 10 %. Разнотравье представлено одиночными экземплярами цикория, одуванчика, подорожника, лопуха, тысячелистника.

Лугово-болотные почвы поросли камышом.

На распаханных участках встречаются сорняки: мак, осот розовый, горчак розовый, редька посевная, сурепка дуговидная, резеда желтая и др.

Из заповедных растений, внесенных в Красную книгу, в хозяйстве встречается ковыль волосатик, аофоделина желтая.

Почвы

По агропочвенному районированию Крымского полуострова территория хозяйства относится к Предгорной лесостепной зоне. Северо-восточная часть хозяйства относится к Северо-восточному лесостепному агропочвенному району, юго-западная - к юго-западному приморскому лесостепному агропочвенному району.

В результате корректировки материалов крупномасштабного обследования почв на территории хозяйства выделено 63 почвенных вида и разновидности.

С момента предыдущего обследования почв 1991 года в хозяйстве произошли некоторые изменения. Часть пастбищ распа­хали. Исчезли орошаемые земли. Сады и виноградники раскорче­вали. На склонах продолжается водная эрозия, часть склонов террасирована. В результате этого уменьшилась площадь пашни, пастбищ. Растет и количество коллективных садов. Часть угодий отторгнута под строительство очистных сооружений, тепличного комбината и другие нужды.

В результате корректировки в хозяйстве выделены черноземы предгорные, дерново-карбонатные, черноземно-луговые, луговые, лугово-болотные почвы. Они отличаются между собой мощностью гумусовых горизонтов, карбонатностью, солонцеватостью, механическим составом, скелетностью, засоленностью, почвообразующими породами, использованием

2.3. Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего КСП «Советская Украина»

На основании методических рекомендаций, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук №47/172/48 от 07.06.1996г.

Для уточнения денежной оценки составлена эксплуатация агропроизводственных групп почв в разрезе структуры сельскохозяйственных угодий, полученная по данным обновленных почвенных материалов, на основании которой произведен уточненный расчет дифференцированного дохода по агропроизводственным группам почв и сельскохозяйственным угодьям. По уточненным расчетам дифференцированного дохода с 1 га соответствующих угодий в соответствии с инструкцией о « Порядке денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденной совместным приказом Госкомзема Украины, Минсельпрода Украины, Госкомитета по градостроительству Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 ноября 1995 года №76/230/325/150, сделаны расчеты денежной оценки сельскохозяйственных угодий КСП « Советская Украина». Основные показатели денежной оценки сельскохозяйственных угодий КСП « Советская Украина».

Общая стоимость сельскохозяйственных угодий по уточненной денежной оценке составляет 17271080,7 грн, в том числе стоимость пашни в целом 15600151,3 грн.; многолетних насаждений (лаванда) 821687,6 грн.; естественных пастбищ 849241,8 грн.

Распоряжением районной Госадминистрации 21.07.2000г. № 808-р был утвержден расчет стоимости земельного пая и его размера в условиях кадастровых гектарах.

Денежная оценка сельскохозяйственных угодий, переданных в коллективную собственность предприятию, которые подлежат паеванию 15671484 грн., стоимость земельного пая – 23709грн.

Для того, чтобы не изменять утвержденную денежную оценку сельскохозяйственных угодий, на уточненную денежную оценку сельхозугодий были применен корректирующий коэффициент 0,907383. Сведения о земельных участках, размещение паев, количество паев указаны на земельно – кадастровом плане. Схема сопровождается условными знаками.

В связи с тем, что на момент разработки схемы паевания в наличии имелись обновленные материалы почвенного обследования КСП « Советская Украина», возникла необходимость перерасчета денежной оценки земель коллективной собственности.

Работу выполняли в соответствии с « Временным порядком проведения работ по разработке схемы раздела земель коллективной собственности на паи, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 4.06.1996г. №47/172/48 и протокола рабочего совещания Госкомзема Крыма и Крымского филиала института землеустройства от 28.03.1997г.

Сводная ведомость уточненного расчета дифференциального дохода по угодьям в целом по богарным и орошаемым землям КСП «Советская Украина» Симферопольского района.

№ п/п

Наименование угодий

Площадь, га

ДД в гривнах

1

Пашня богарная

2319,1

6499,3

2

Пашня орошаемая

121,1

1456,0

3

Пашня в целом

2446,2

6549,0

4

Сады богарные

   

5

Сады орошаемые

   

6

Лаванда богарные

198,6

3984,3

7

Виноградники орошаемые

   

8

Многолетние насаждения в целом

198,6

3984,3

9

Пастбища улучшенные

   

10

Пастбища естественные

881,4

345,6

11

Всего сельскохозяйственных угодий

3532,2

4846,31

Уточненный расчет денежной оценки пашни по сельскохозяйственному предприятию КСП «Советская Украина» Симферопольского района.

№ п/п

Показатели

Порядок получения или расчета показателей

Значение показателя

1

Уточненный дифференциальный рентный доход с гектара пашни, грн.

По формуле №6

656,90

2

Дифференциальный рентный доход с гектара пашни по административному району, центнеров

Доп.2, таб. 29 строка 4

10,61

3

Дифференциальный рентный доход с гектара пашни по административному району, грн.

По экономической оценке пахотных земель по производству зерновых культур (1988г.)

501,3

4

Дифференциальный рентный доход с гектара пашни по хозяйству, центнеров

Строка 2 x строку 1: строку 3

13,86

5

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4 + строка 5

15,46

7

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8

Цена центнера зерна, млн. грн.

На время расчета

1,25

9

Денежная оценка гектара, млн. грн.

Строка 6 x строку 8 x строку 7

631,13

Уточненный расчет денежной оценки земель под многолетними насаждениями по сельскохозяйственному предприятию КСП « Советская Украина» Симферопольского района.

№ п\п

Показатели

Порядок получения или расчета показателей

Значение показателя

1

Уточненный дифференциальный рентный доход с гектара

По формуле 6

398,43

2

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями по административному району

Доп.2, таб.2,10 строка 4

10,61

3

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями по административному району

По экономической оценке земель (1988г.)

501,3

4

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, центнеров

Строка 2 x строку 1: строку 3

8,43

5

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4 + строка 5

10,03

7

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8

Цена центнера зерна, млн. грн.

На время расчета

1,25

9

Денежная оценка гектара, млн. грн.

Строка 6 x строку 8 x строку 7

413,74

Уточненный расчет денежной оценки природных пастбищ предприятию КСП « Советская Украина» Симферопольского района.

№ п\п

Показатели

Порядок получения или расчета показателей

Значение показателя

1

Уточненный дифференциальный рентный доход с гектара земель под природными пастбищами, грн.

По формуле 6

34,56

2

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под природными пастбищами по административному району

Доп.2, таб.2,10 строка 4

0,66

3

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под природными пастбищами по административному району

По экономической оценке земель (1988г.)

31,7

4

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под природными пастбищами, центнеров

Строка 2 x строку 1: строку 3

0,719

5

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4 + строка 5

2,32

7

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8

Цена центнера зерна, млн. грн.

На время расчета

1,25

9

Денежная оценка гектара, млн. грн.

Строка 6 x строку 8 x строку 7

95,70

Сводная ведомость денежной оценки сельскохозяйственных угодий КСП

«Советская Украина» Симферопольского района.

№ п\п

Наименование угодий

Площадь, га

Денежная оценка 1 га, млн. грн.

Денежная оценка всей площади, млн. грн.

1

Пашня в целом

2446,2

6311,3

15600151,3

2

Многолетние насаждения в целом ( лаванда)

198,6

4137,4

821681,6

3

Пастбища улучшенные

     

4

Пастбища естественные

887,4

951,0

849241,8

5

Всего сельхозугодий

3532,2

4889,6

17271080,1

Сводная ведомость денежной оценки сельскохозяйственных угодий с учетом понижающего коэффициента 0,901383 КСП « Советская Украина» Симферопольского района.

№ п\п

Наименование угодий

Площадь, га

Денежная оценка

Денежная оценка всей площади, грн.

1

Пашня в целом

2446,2

5186,6536

14155312,0

2

Многолетние насаждения в целом

198,6

3154,2064

145585,0

3

Пастбища улучшенные

     

4

Пастбища естественные

881,4

868,3655

110581,0

5

Всего сельхозугодий

3532,2

4436,149

15611,484,0

Ведомость расчета средневзвешанных величин баллов бонитета и денежной оценки 1 га земли в обработке КСП « Советская Украина»

№ п\п

Наименование угодий

Площадь, га

Балл бонитета

Денежная оценка 1 га, грн.

1

Пашня богарная

2319,1

45,51699

 

2

Пашня орошаемая

127,1

49,25334

 

3

Пашня в целом

2446,2

45,1680

5186,6536

4

Сады багорные

     

5

Сады орошаемые

     

6

Лаванда багорные

198,6

28,81571

 

7

Виноградники орошаемые

     

8

Многолетние насаждения в целом

198,6

28,81571

3754,2064

9

Пастбища улучшенные

     

Средневзвешенные величины

2644,8

44,4950

5634,0356

10

Пастбища естественные

887,4

26,21963

868,3655

Коэффициент стоимости 1 балла земли в обработке = 5634,0356: 44,4950 = 126,62177 грн.

Коэффициент стоимости 1 балла пастбищ = 868,3655: 26,21963 = 33,1189 грн.

Расчет стоимости земельного пая и его размера в условных кадастровых гектарах КСП « Советская Украина»

Расчет стоимости земельного пая и его размера в условных кадастровых гектарах.

1.  Денежная оценка сельскохозяйственных угодий, переданных в коллективную собственность предприятию, которые подлежат паеванию 15671484 грн.

2.  Количество лиц, которые имеют право на земельный пай – 661 чел.

3.  Стоимость земельного пая – 23709 грн. ( двадцать три тысячи семьсот девять гривен). 23709 грн. × 3,022 = 71648,60

4.  Стоимость земельного пая с учетом коэффициента индексации на 2009 год составляет

5.  Площадь сельскохозяйственных угодий, переданных в коллективную собственность предприятию, которые подлежат паеванию 3532,2 га.

6.  Средняя денежная сумма одного гектара сельскохозяйственных угодий, которые подлежат паеванию 4437 грн. ( четыре тысячи четыреста тридцать семь гривен).

7.  Средняя денежная сумма одного гектара сельскохозяйственных угодий, которые подлежат паеванию на 2009 год 13408,61 грн.

8.  Размер земельного пая в условных кадастровых гектарах 5,34 га.

Проверкой установлено :

На землях КСП « Советская Украина» имелось 156га орошаемых садов. Орошение производилось водами реки Булганок и прилегающим к массивам садов, прудов местной системы орошения. Река Булганок и пруды измельчали, сады постепенно пропали.

С 1988 года и по настоящее время орошение указанной площади не производится, сады полностью выкорчеваны, система орошения разрушена, пришла в негодность.

Площадь орошаемых садов была, соответственно, переведена в орошаемую пашню. Фактически орошаемая пашня площадью 156га из года в год только числится в отчетной документации и на материалах прошлых лет.

На основании изложенного, учитывая, что согласно Указа Президента Украины в настоящее время изготавливаются материалы, по паеванию земель в целях их правильной оценки по фактическому использованию, комиссия считает необходимым предприятию КСП « Советская Украина» ходатайствовать перед вышестоящими органами о переводе 156га орошаемой пашни в богарную.

2.4. Оценка земель сельскохозяйственного назначения сравнительным и доходным методами на примере бывшего КСП «Советская Украина»

Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных угодий при производстве зерновых культур в 2006-2008 гг.

Для того, чтобы применить формулы, приведенные и предложенные нами в первом и втором разделах, и рассчитать стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий необходимо произвести анализ основных показателей хозяйственной деятельности: структуру производственных затрат, структуру использования сельскохозяйственных угодий и реально существующую систему севооборотов.

В используемом методическом подходе доход от выращивания товарной продукции растениеводства является чистым операционным доходом.

Применительно к КСП «Советская Украина», с учетом существующей формы собственности, в соответствии с действующим законодательством при выявлении чистого операционного дохода следует учитывать такие факторы:

1)  арендная плата;

2)  предприятие пользовалось заемным капиталом в 2006-2008гг.

3)  предприятие использует привлеченные механизированные отряды для уборки урожая;

4)  различия в технологиях возделывания озимых и яровых культур оказывают существенное влияние на фактические затраты этих производств (разницу определяет количество обработок почвы и посевов, что отражается в суммарной стоимости ГСМ);

5)  стоимость эксплуатации транспорта и соответственно амортизационные отчисления;

6)  величину заработной платы занятых работников;

Поэтому нами принята такая структура затрат по возделыванию зерновых культур.

1.  Заработная плата занятых в производстве зерна рабочих.

2.  Стоимость посевного материала.

3.  Стоимость ГСМ на весь цикл возделывания.

4.  Стоимость минеральных удобрений.

5.  Стоимость минеральных удобрений (аммиачная селитра, суперфосфат и т. д.)

6.  Стоимость органических удобрений.

7.  Стоимость средств защиты растений.

8.  Стоимость автотранспортных услуг.

9.  Величина амортизационных отчислений.

10.  Оплата услуг при уборке урожая привлеченными отрядами.

11.  Оплата доли административных расходов.

Анализируя структуру затрат в процентных соотношениях, можно сделать выводы о состоянии реальной конъюнктуры цен на рынках ГСМ. Минеральных удобрений на доходность сельскохозяйственных угодий хозяйства.

Таблица 1

Структура операционных затрат при производстве зерновых культур в КСП «Советская Украина» в 2006-2008 гг.

Виды затрат

2006

2007

2008

Оплата труда

28.5

64.9

162.3

Отчисления на соц. нужды

3.1

10.6

37.2

Материальные затраты, вошедшие в себестоимость

699.2

945.5

1690.5

В том числе:

     

-посадочный материал

33.8

163.5

302.4

-минеральные удобрения

29.4

60.9

141.5

-ГСМ

400.2

223.5

413.7

-запчасти и др.

38.1

125.1

175.0

-оплата сторон услуг

197.7

372.5

657.9

Амортизация

3.6

42.4

82.5

Прочие расходы в том числе

19.9

77.3

159.6

Арендная плата за земельные паи

19.9

67.9

151.4

За имущественные

-

-

-

Итого операционные затраты

754.3

1140.7

2131.1

Общие выводы из анализа структуры операционных затрат КСП «Советская Украина»:

1.  Высокие цены на ГСМ, минеральные удобрения, пестициды, технику и запасные части к ней отрицательно отразились на структуре затрат, т. к. они стали менее продуктивными.

2.  Ослаблено действие фактора материального стимулирования для работающих – преобладают затраты на приобретение материальных ресурсов, хотя в натуральном виде их использование сократилось в несколько раз.

3.  Происходит упрощение технологии возделывания, что приводит к снижению урожайности, снижению качества продукции.

Расчет дохода сельскохозяйственных угодий КСП «Советская Украина» Симферопльского района по экономическим показателям 2006-2008гг.

Год

Доход от реализации продукции, тыс.

Другие операционные доходы, тыс.

Доход, тыс.

2006

709.0

64.0

773.0

2007

1422.8

188.3

1611.1

2008

1863.5

993.5

2807

Для расчета стоимости земельных участков данного массива, используя метод прямой капитализации чистого дохода, логично использовать данные за 2008 гг., поскольку этот год имеет стабильные показатели и отсутствуют форс-мажорные обстоятельства. Расчет чистого операционного дохода произведен в соответствии с расчетной формулой (2).

Расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий КСП «Советская Украина» Симферопльского района АРК по экономическим показателям 2006-2008гг.

Год

Валовой доход

Затраты

Чистый доход

2006

850.8

754.3

18.7

2007

1707.4

939.3

671.8

2008

2807

1600.9

393.9

Оценка стоимости земли КСП «Советская Украина» Симферопльского по чистому доходу при производстве зерновых культур

Г

Продукция

Урожайность, ц/га

Цена реализации

Прямые затраты

Доход с 1 га, грн/га

Стоимость земли грн/га при Ск=0.15

2008

пшеница

     

867.24

5781.6

ячмень

     

1106.23

7374.88

соя

     

1607.61

10717.4

Таблица 2

Расчет фактического валового дохода от аренды

Название угодий

Единица измерений

Арендная ставка

Потенциальный доход, грн

Пашня

1100,8731 га

585 грн га/год

644010,7635 грн/год

Всего

1100,8731 га

 

644010,7635

Таким образом, потенциально возможный годовой доход от аренды составляет: 644010,7635 грн.

Ежегодные валовые затраты.

На основании исследований рынка затраты на уборку урожая зерновых составляют 7 % от валового дохода осуществлялась наемными рабочими из Николаева, затраты на ГСМ составляют 25 % от валового дохода на хим. удобрения и т. п. составляют 37 % от общего валового дохода.

В = 632015,00 грн.

Чистый операционный доход:

ЧОД= 644010,7635 - 632015,00 = 11995,12 грн.

Определение ставки капитализации

При определении ставки капитализации (Таблица 11) было принято считать более корректным подход суммирования премий за риски, принимая в качестве безрисковой ставки, ставку депозита по валютным вкладам в наиболее надежных банках Украины.

Остальные подходы либо неприемлемы полностью, либо, при кажущейся применимости фактически моделируют совершенно другую ситуацию.

Например, модель определения безрисковой составляющей основанная на оценке «риска страны», по существу является моделью поведения иностранного инвестора в другой стране, облигации казначейства США никак не является альтернативной инвестицией для типичного украинского инвестора. Этот подход, при определении рыночной стоимости, может быть состоятелен только по отношению к тем объектам, для которых однозначно характерна конкуренция отечественных и иностранных инвесторов, и очевидно, что стоимость капитала (необходимая норма дохода) для иностранных инвесторов ниже, чем для отечественных.

Напротив модель, использующая в качестве безрисковой составляющей среднюю конкурентную ставку по банковским депозитам в СКВ, является достаточно взвешенной и менее подверженной влиянию нерыночных факторов.

Таблица 3

Определение ставки капитализации.

Базовая ставка (согласно прилагаемой справки процентной ставки НБУ по кредитам и депозитам за 2008 год)

24,00%

Компенсация различий в ликвидности вложений земельного участка в еще большей степени, чем объекты недвижимости и созданные на их базе предприятия, в отличие от банковских вкладов не могут быть срочно обращены в деньги без существенных потерь в стоимости и в короткие сроки

1,00%

Компенсация различий условий (сроки вложений в приобретение земельного участка, несравненно больше срока банковских депозитов, принятых в качестве базы для сравнения, а соответственно, выше и рисков вложений, кроме того, существенно ограничена возможность диверсификации риска)

1,00%

Компенсация наличия дополнительных условий совершения сделки

0,00%

Компенсация специфических рисков, присущих земельной собственности (в основном недостатки существующего законодательного поля)

1,00%

Компенсация рисков, присущих базовой ставке

-3,00%

Всего:

24,00%

Принимается Ск = 24 как наиболее вероятное значение ставки капитализации для объекта оценки.

Ожидаемый чистый доход:

ОЧД = 96463,36 х 0.24 = 11575,60 грн.

Ставка капитализации для земли.

Составные общей ставки капитализации – общая норма выдачи (ставка дохода на капитал) и норма возврата капитала. При этом в общей ставке капитализации норма возврата капиталу касается только капитала, который относится к улучшениям, потому что улучшения гарантируют получение дохода только на протяжении определенного времени (времени его экономической жизни).

Скз = 5.18

Дополнительный (рентный) доход от земельного участка:

ДРД = 11995,12 – 11575,60 = 2181,50 грн.

Стоимость земельного участка в 1га составляет :

Цв = ДРД/Скз = 2181,50 / 0.52 = 4195,20 грн.

(четыре тысячи сто девяносто пять грн. 20 коп.)

Сопоставление цен продажи подобных земельных участков (метод сравнения).

Подход, что основан на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, используется при условиях развитого и активного рынка земли, когда информация относительно продажи объектов оценки является достаточной, доступной и достоверной. Этот подход выходит из принципа замещения: рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другой участок с подобными полезными свойствами.

Стоимость объекта оценки определяется на уровне цен продажи объектов, подобных тому, что оценивается, с учетом отличий в правовом состоянии, условиях и дате продажи, месте расположения земельных участков, их физических характеристик, использовании прилегающей территории и существующих требований к застройке и использованию участка

Сведения об аналогичных земельных участках, выбраны по объявлениям о продажах из рекламных газет: «ВДВ», «Крымская Сорока» по данным риэлтерских фирм, публикуемых в еженедельнике, «Объявление Крыма» и личной информации экспертов. На момент проведения оценки, из предлагаемых на рынке участков, были отобраны земельные участки, подобные оцениваемому, выставленные на продажу или проданные, находящиеся на территории

Симферопольского района. Функциональное назначение участков одинаково.

Цены предложений относительно тех земельных участков, которые по функциональному назначению (строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных строений и сооружений) и факторов, которые влияют на их стоимость, в достаточной мере совпадают с участком, что оценивается, приведены в таблице 1

Таблица 1

Характеристика объектов – аналогов

п/п

Наименование, адрес

Источник информации

Площадь участка

га.

Стоимость

$ США

1

Симферопольский р-н,

Чистеньский сельский совет

«ВДВ»

5,0

6000

Договор аренды на земельный участок. Есть коммуникации: электроэнергия.

2

Симферопольский р-н,

Чистеньский сельский совет

«Крымская сорока»

4,6

5500

Договор аренды на земельный участок. Есть коммуникации: электроэнергия, водопровод.

3.

Симферопольский р-н,

Чистеньский сельский совет

«Объявления Крыма»

4,0

4400

Договор аренды на земельный участок. Есть коммуникации: электроэнергия.

4.

Симферопольский р-н,

Чистеньский сельский совет

«Объявления Крыма»

5,5

7000

Договор аренды на земельный участок. Есть коммуникации: электроэнергия.

5.

Симферопольский р-н,

Чистеньский сельский совет

«Крымская недвижимость»

4,0

44000

Договор аренды на земельный участок. Есть коммуникации: электроэнергия, водопровод.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК.

1.Корректировка на правовое отношение.

Правовое отношение оцениваемого участка оформлено договором аренды на земельный участок. Участки-аналоги № 1, №2, №3, №4, №5 тоже имеют договор аренды на земельный участок. Принимаем поправку равной 0.

2.Корректировка на торг.

В приведенных аналогах приведена цена предложения, оценщик вводит поправку на торг в размере -10% .

3. Корректировка на условия продажи.

Поправка на условия продажи - продажа земельных участков может быть как свободной - условия в данном случае типовые, так и вынужденной, это ликвидационная продажа, или продажа при лишении владельца права выкупа - закладные и другие условия. В данном отчете условия продажи всех земельных участков типовые, поправка принята равной 0.

4.Корректировка на дату продажи.

Разница во времени между операциями по продаже, что отображает изменение рыночных условий - уровень инфляции, взаимодействие спроса - предложения, активность рынка и тому подобное.

Проанализировав информацию о ситуации на рынке земельных участков, полученную из базы данных риэлтерских фирм, эксперт пришел к выводу, что ввиду того, что информация о продаже аналоговых земельных участков №1,2,3,4,5 взята за период с 15 января по 27 мая 2009г., и проанализировав цены до момента оценки цены не выросли. Поправка принята равной 0.

5. Корректировка на физические характеристики.

Состояние грунтов, близость подземных вод, конфигурация, рельеф оцениваемого участка сопоставима по параметрам с объектами - аналогами. Величина поправки принята равной 0.

6. Корректировка на площадь земельного участка

Согласно проведенным маркетинговым исследованиям, участки большие по площади пользуются меньшим объемом покупательских предпочтений, чем участки большие по площади. Площадь оцениваемого земельного участка составляет 3532,2 га площадь, введенные корректировки на площадь сведены в таблицу:

Наименование

Площадь аналога га.

Оценка площади участка аналога по отношению к оцениваемому участку

Корректировка

Объект аналог №1

5,0

Лучше

-10%

Объект аналог №2

4,6

Лучше

-10%

Объект аналог №3

4,0

Лучше

-10%

Объект аналог №4

5,5

Лучше

-10%

Объект аналог №5

4,0

Лучше

-10%

Ввиду того, что площадь уч. аналогов имеет незначительные отклонения между собой принимаем одну корректировку на все аналоги, принимаем поправку равную -10%

7. Корректировка на использование прилегающей территории.

Корректировки на расхождение в использовании прилегающей территории базировались на значении локальных коэффициентов, учитывающих территориально - планировочные особенности участков. В данном случае, корректировка определялась расстоянием к остановке общественного транспорта.

Объект оценки находится на расстоянии 2600 м от остановки общественного транспорта.

Объект-аналог №1– находятся на расстоянии 1200 м от остановки, принимаем поправку равной -7%. Объект-аналог №2– находятся на расстоянии 800 м от остановки, принимаем поправку равной -9,0%. Объекты-аналоги №3 - находятся на расстоянии 600 м. от остановки, принимаем поправку -10%. Объект-аналог №4 – находятся на расстоянии 700 м от остановки, принимаем поправку равной -8,5%. Объект-аналог № 5 – находятся на расстоянии 1200 м от остановки, принимаем поправку равной -9,0%.

8. Корректировка на наличие на участке газа, водопровода, электроснабжения.

На оцениваемом участке существуют сети электроснабжения, водоснабжения.

Участок-аналог №1. №3, №4 обеспечены инженерными коммуникациями электроснабжения. Принимаем поправку равную +8%.

Участок-аналог №2, №5 обеспечены инженерными коммуникациями электроснабжения, водопровода. Принимаем поправку равную 0%.

9. Корректировка на функциональное использование земельного участка.

Участки-аналоги предназначены для ведения личного крестьянского хозяйства,. - одного функционального использования ( для ведения сельского хозяйства). Поправка равна 0.

В таблице 2 представлена последовательность и процент внесения корректировок цены продажи подобных участков для определения рыночной стоимости объекта оценки. То есть, определяется цена, за которую был бы продан участок, что сопоставляется, если он имел бы такие же характеристики, что и земельный участок, который оценивается.

ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК

ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК

 

Показатели

Объект оценки

№1

№2

№3

№4

№5

 

Цена предложения в у. е.

Площадь земельного участка, га.

Корректировка на имеющиеся строения

?

3532,2

60000

5,0

55000

4,6

44000

4,0

70000

5,5

52000

4,0

 

Цена за 1 кв. м. в у. е.

 

1,2

1,2

1,27

1,27

1,3

1

Правовое отношение

Договор аренды.

Договор аренды.

Договор аренды.

Договор аренды.

Договор аренды.

Договор аренды.

Поправка в %, в у. е. за 1 кв. м.

 

0

0

0

0

0

Цена продаж в у. е. за 1 кв. м.

 

1,2

1,2

1,27

1,27

1,3

2

Поправка на торг в %

 

-10%

-0,12

-10%

-0,12

-10%

-0,13

-10%

-0,13

-10%

-0,13

Цена

После корректировки

 

1,08

1,08

1,14

1,14

1,17

3

Условия продажи

Типовые

Типовые

Типовые

Типовые

Типовые

Типовые

Поправка в %, в у. е.

 

0

0

0

0

0

Цена

После корректировки

 

1,08

1,08

1,14

1,14

1,17

4

Дата предложения

июнь

2009

март

2009

февраль

2009

апрель

2009

май

2009

январь

2009

Поправка в %, в у. е.

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки в у. е.

 

1,08

1,08

1,14

1,14

1,17

5

Физические характеристики

Сопоста-вимы

Сопоста-вимы

Сопоста-вимы

Сопоста-вимы

Сопоста-вимы

Сопоста-вимы

Поправка в %, в у. е.

 

0

0

0

0

0

Цена после корректировки в. у.е.

 

1,08

1,08

1,14

1,14

1,17

6

Площадь земельного участка, га.

3532,2

5,0

4,6

4,0

5,5

4,0

Лучше

Лучше

Лучше

Лучше

Лучше

Поправка в %, в у. е.

-10%

-0,11

-10%

-0,11

-10%

-0,11

-10%

-0,11

-10%

-0,12

Цена

После корректировки

0,97

0,97

1,03

1,03

1,05

7

Использование прилегающей территории, доступность транспорта, близость к инфраструктуре.

Участок расположен в 2600 м. от остановки обществен-ного транспорта

Участок расположен в 1200 м. от остановки обществен-ного транспорта

Участок расположен в 800 м. от остановки обществен-ного транспорта

Участок расположен в 600 м. от остановки обществен-ного транспорта

Участок расположен в 700 м. от остановки обществен-ного транспорта

Участок расположен в 1200 м. от остановки общественного транспорта

Поправка в %, в у. е.

 

-7%

-0,07

-9%

-0,09

-10%

-0,1

-8,5%

-0,09

-9%

-0,09

Цена после корректировки в. у.е.

 

0,9

0,88

0,93

0,94

0,96

8

Наличие коммуникаций

Электроэнергия, водопровод

на участке

Электроэнергия на участке

Электроэнергия, водопровод

на участке

Электроэнергия на участке

Электроэнергия на участке

Электроэнергия, водопровод на участке

Стоимость земельного участка определенная при определении подхода, базирующегося на сопоставлении цен продаж составляет:

Стоимость 1 га земельного участка составляет: 3800,56 грн.

РАЗДЕЛ 3. Геодезические работы по определннию границ землепользования.

3.1. Пояснительная записка.

Работы по определению границ земельного массива бывшего КСП «Советская Украина» выполнялись в соответствии с инструкциями и нормативными документами ГУГК при Кабинете Министров выдана Министерством экологии и земельных ресурсов Украины 27.02.2004 г.

Для получения координат опорной геодезической сети и закрепления точек на местности, необходимых для выноса земельного участка в натуру, использовалась спутниковая система GPS. Съемка производилась приемниками фирмы “Trimble” 5800 , S|N 0220251453, S|N 0220253867 и электронным тахеометром NIKON NPL 332 S/N D21828.

Работа выполнялась лучевым методом в режиме ТRІМВLЕ KINEMATIC (stop-and-go): две станций оставались опорными и работали постоянно на протяжении всего периода на опорных пунктах триангуляции, а роверная станция перемещалась между устанавливаемыми пунктами, согласно программы наблюдений и работала как мобильная.

Тахеометром был создан замкнутый теодолитный ход по границе земельного участка опирающийся на 3 пикета местного значения созданных при разбивки хозяйства на паи.

Условия наблюдения нормальные и отвечали следующим требованиям:

- наличие не менее 4-х спутников в зоне приема спутниковых сигналов на всем протяжении измерений;

- значение геометрического фактора PDOP не более 4,3 на всем протяжении измерений;

- отсутствие сбоев при приеме спутниковых сигналов на всем протяжении измерений.

Система координат во время съемки - WGS 1984 г с последующим переводом в систему координат 1963 г. Средние квадратичные погрешности определения координат не превышают 5 см. Исходным пунктом определения координат являются п. Левадки.

Обработка данных и вычисление координат и площади выполнены с использованием программ «Trimble Geomatic Office» и «Digitals».

Вычисление площади земельного участка выполнено по координатам точек поворота границ с относительной погрешностью 1:500.

Дополнительный контроль полевых работ и приема материалов осуществлялась на всех этапах выполнения работ.

По результатам контроля и приема установлено, что работы выполнены в полном объеме и отвечают требованиям выше приведенных нормативных документов.

3.2. Геодезическое обоснование.

При установлении границ земельного участка геодезическими способами должна быть обеспечена требуемая точность положения на местности межевых знаков относительно съёмочной геодезической сети.

Проложенные и закреплённые на местности границы показывают и сдают в натуре землевладельцам и землепользователям. При этом составляют акт установления границ с описанием границ, к которому прилагается чертёж.

Для перенесения проекта в натуру мы подготавливаем геодезические данные – направление и расстояние от имеющихся на плане опорных пунктов до проектных точек. Опорными пунктами служат поворотные точки теодолитных ходов. Проложенных по границам землепользования, населенных пунктов, контурам ситуации и дорогам, а также вершины углов ситуационных контуров, четко выраженные на планах.

Способ подготовки данных для перенесения проекта в натуру зависит от способа проектирования. Если проектные точки находятся на прямой линии, длина которой измерена в натуре (величины углов и линий) определяют в процессе проектирования путем вычисления. Данные, полученные при проведении геодезических работ, выписывают на рабочий чертеж перенесения проекта, который составляют на копии проектного плана, при этом промеры по прямым линиям подписываем возле проектных точек нарастающим итогом от начала прямой (опорной точки) в направление движения ленты. В зависимости от условий местности и наличия опорных точек перенесение проекта землеустройства в натуру можно производить следующими способами: метод промеров с помощью мерной ленты линии; теодолитом и мерной лентой; при помощи мензулы. Но в последние годы при проведении геодезических работ применяются новые приборы, такие как GPS – приемники, электронные тахеометры. В современной геодезии они стали активно использоваться.

3.3. Техническое оборудование, с помощью которого производится установление границ в натуре (на местности).

Процесс выноса в натуру границ района, сельских советов, населённых пунктов производится автоматизировано – электронно-координатным методом (электронным тахеометром, GPS-приёмником).

Электронный тахеометр. Применяют тахеометры модификации ТА-3, ТА-5. Отличительной чертой электронных тахеометров является сочетание угломерного блока, содержащий датчик типа «угол-код», с дальномерным блоком, выполненный в виде квантового светодальномера. Результаты измерений регистрируются на дискете и на световом табло.

ТА-3 предназначен для измерения расстояний до 5 км с ошибкой 5мм +/- 3*10-6*Д(мм), где Д - измеренное расстояние, а также для измерения горизонтальных и вертикальных углов с ошибкой 4'' и 5'' соответственно. У тахеометра ТА-5 погрешность в два раза больше.

Зафиксированная на дискете информация может в дальнейшем обрабатываться на персональном компьютере. Это сочетание позволяет повысить производительность работ до 25% и существенно автоматизировать съёмку.

Всё большее распространение на сегодняшний день получает использование GPS-приёмников как высоко автоматизированных и точных приборов.

Спутниковые системы. На современном этапе в мире эксплуатируется две системы второго поколения спутниковых радионавигационных систем:

- GPS (Global Position System – глобальная система определения местоположения), которая разрабатывается и поддерживается США;

- ГЛОНАСС (Глолбальная Навигационная Спутниковая Система) разработка и первые этапы создания которой сделаны в СССР, и которая теперь поддерживается Россией.

В современной спутниковой навигационной системе функционирует три основных подсистемы, или сегмента (рис. 5.1.), а именно:

- космический сегмент, или подсистема космических аппаратов, которые состоят из искусственных спутников Земли;

- сегмент управления, или подсистема контроля и управления;

- сегмент пользователей, или аппаратура пользователей, которая включает большое количество различных приемников и обеспечивает потребности наземных, воздушных, авиационных и космических (в границах ближнего космоса) пользователей

В основе систем GPS и ГЛОНАСС лежит концепция независимой навигации, в соответствии с которой вычисление пространственно-временных координат выполняется в аппаратуре пользователей. В рамках этой концепции выбран позиционный способ определения местоположения пользователей на основе безапросных (пассивных) дальномерных измерений по сигналам навигационных искусственных спутников Земли с известными координатами. Выбор концепции независимой навигации и использования беззапросных измерений обеспечили возможность достижения неограниченной пропускной способности спутниковых навигационных систем.

Исходя из известных координат спутников, можно вычислить координаты антенны приемника. В принципе достаточно трех измерений расстояний. Но четвертое измерение необходимо для того, чтобы определить разницу во времени между часами спутников и часами приемника. Эта ошибка синхронизации определяется также по псевдорасстояниям.

Таким образом, навигационная система будет работать эффективно тогда, когда структура построения космического сегмента обеспечивает прием сигналов не менее как от четырех спутников в какой-либо момент времени в какой-либо точке земной поверхности.

Геодезический приемник спутниковой системы включает антенну (сенсор), блок управления (контроллер), аккумуляторные батареи, штатив и соединяющие кабели

Результаты измерений, то есть сигналы со спутников, регистрируются на жесткую карту (модуль памяти) емкостью от 512 Кб до 4Мб, которая имеет внутренний источник питания для обеспечения сохранения данных. Данные с модуля памяти потом переписываются на персональный компьютер через контроллер или специальное устройство.

Дальнейшая обработка информации (вычисление координат) выполняется на персональном компьютере по специальным программам, которые поставляются вместе с приемниками.

Существует два способа определения местоположения при помощи спутниковых систем: абсолютный и относительный (дифференциальный).

При определении абсолютного положения координаты антенны приемника получают в единой системе координат, которая принята в навигационной системе. В этом случае используют только один приемник, который устанавливают на пункте, и в продолжении достаточного промежутка времени ведут соответствующие наблюдения.

Точность определения абсолютных координат, в основном, определяется ошибками, которые зависят от работы устройств, передающих сигналы со спутников, состояния окружающей среды в зоне распространения радиоволн, способов обработки сигнала приемником. Не меньшее влияние имеют ошибки координат спутников, а также взаимное расположение спутников и антенны приемника в момент проведения наблюдений. Поэтому лучшая точность при абсолютном определении, которая достигается при неподвижном приемнике и даже при многодневных беспрерывных наблюдениях, составляет 3-5м. Это, разумеется, недостаточно для геодезических целей. В связи с этим в геодезической практике используются исключительно относительные (дифференциальные) способы.

В моем дипломном проекте использовался комплект двухчастотного GPS приемника Trimble 5800.

3.4. Технология выполнения работ по установлению границ земельного массива бывшего КСП «Советская Украина»

Все работы производятся в системе координат 1963 года. Для выполнения работ рекомендуется использовать ранее определенную базовую станцию. При невозможности работы от вышеуказанных точек привязка базовой станции производится не менее чем от трех геодезических пунктов. В качестве исходного геодезического пункта разрешается использовать базовые точки, определенные ранее. Базовая станция должна быть закреплена на местности временным знаком. Измерение координат базовой станции производится с помощью приемников GPS в статическом режиме. Время измерения каждой базовой линии должно быть не менее 20 минут. Маска возвышения - 130, допустимое значение PDOP не более 6. Обработка измерений и вычисление координат производится при помощи программы Trimble Geomatic Office. Минимальное отношение при обработке спутниковых измерений не менее 1.5, максимальное значение дисперсии не более 10, максимальная СКО вычисления базовой линии не более 0.04 мм. При уравнивании измерений координаты исходных пунктов должны быть зафиксированы. Отчет об уравнивании измерений базовой станции с кроками ее месторасположения и актами обследования исходных пунктов представляются в техническом отчете по выполнению работ.

Применение GPS–приемников в сочетании с электронными тахеометрами дает возможность качественно и быстро выполнять работы, определять координаты точек ситуации непосредственно в процессе съемки. Получаемые в результате данные импортируются в ГИС, что исключает процесс их промежуточной (ручной) обработки. Из вышесказанного видно, что большую часть технологической цепочки занимает сбор информации. При этом полевые работы за счет применения GPS технологий, по сравнению с классическими методами, минимальны по времени и достаточно точны.

Комплект состоит из Базового GPS приемника Trimble 5800 с внешним радиомодемом Trimmark 3, роверного GPS приемника Trimble 5800 со встроенным радиоприемником и электронного тахеометра Trimble 3305DR.

Привязка базовой станции осуществляется от 3 – 4 пунктов ГГС в статическом режиме. Статический режим позволяет использовать для привязки пункты ГГС достаточно удаленные от района работ (20 – 40 км) с точностью, необходимой для проведения съемочных работ. Вычисление и уравнивание координат базовой станции производится непосредственно в полевых условиях на переносном компьютере с помощью программы Trimble Geomatics Office.

Выполнение съемки ведется в режиме реального времени (RTK-режим). Базовый приемник с радиомодемом устанавливается на базовую точку. При работе в RTK-режиме запись спутниковых данных на базовой станции может и не производиться, поскольку вычисление и запись окончательных координат измеряемых точек производится непосредственно в ровере.

Это значительно экономит память приемника, так как в контроллер TSC1 записываются только координаты измеренных точек. Соответственно увеличивается время автономной работы комплекта. Однако, при наличии в районе работ значительных для распространения радиосигнала препятствий, или значительного удалении роверного приемника от базовой станции - когда прием радиосигнала неустойчив, базовая станция может быть включена в режиме записи спутниковых данных.

В этом случае можно выполнять измерения, как в режиме реального времени, так и в обычном кинематическом режиме с постобработкой.

Радиус действия радиомодема ограничен 10 – 15 км в зависимости от наличия препятствий в районе работ. При необходимости расширения зоны действия RTK, или при наличии зон с неуверенным приемом радиосигнала, применяется установка дополнительного радиомодема в качестве репитера (ретранслятора).

Основными преимуществами работы в режиме RTK являются:

1.  Сокращение времени инициализации ровера до 30 секунд

2.  Сокращение времени измерения пикетов до 6 секунд при точности 2 см, и до 1 секунды при точности 20 см.

3.  Исключение некачественных измерений, поскольку полевой контроллер не дает возможности зарегистрировать точку, если качество решения спутникового сигнала ниже заданного допуска.

4.  Отсутствие постобработки полевых измерений.

Опыт работы компании показал, что производительность режима RTK выше на 20% - 40% в сравнении с кинематическим режимом.

Важнейшим преимуществом работы в RTK является возможность выноса в натуру проектных точек с точностью 2 см в плане и по высоте.

Однако радиорежим не решает проблем, характерных для всех GPS приемников. В условиях работы в городских кварталах с высотной застройкой, промышленных объектах, залесенных районах применение GPS затруднено, а иногда просто не возможно.

В этих случаях применяется комбинированный метод съемки с применением GPS и электронного тахеометра. Электронный тахеометр Trimble 3305DR позволяет измерять горизонтальные и вертикальные углы с точностью 5”, измерять расстояния с точностью до 3 мм.

Диапазон измерения расстояний в безотражательном режиме до 70 метров. При измерении на одну призму – до 1300 метров, в безотражательном режиме на одну призму до 5000 метров, на три призмы - до 7500 метров. Основным достоинством данной модели тахеометра является возможность управления им с помощью полевого контроллера TSC1.

Контроллер значительно упрощает работу с инструментом и предоставляет ряд дополнительных функций, отсутствующих в самом тахеометре. Но самым главным преимуществом является возможность сбора данных на один контроллер как с GPS приемника, так и с электронного тахеометра. Данные, полученные разными методами с разной техники, собираются и уравниваются одновременно в одной работе (файле), что позволяет обрабатывать их в одной программной среде и контролировать весь процесс выполнения полевых работ.

Технология работ вкратце выглядит так: GPS приемником в режиме RTK определяются две точки в прямой видимости друг от друга и закрепляются временными знаками. Затем на одну из точек устанавливается электронный тахеометр, к нему подсоединяется контроллер TSC1 от роверного приемника GPS, которым эти точки были измерены. Электронный тахеометр инициализируется по второй известной точке и производится съемка ситуации полярным способом с регистрацией в контроллере прямоугольных координат и высот пикетов. Кроме этого тахеометр предоставляет возможность решения специфических задач, таких как: вычисление невидимого угла, измерение центра объекта, вычисление радиуса, площади, периметра, вычисление точки пересечения плоскостей и т. д.

Практическое использование такого комплекта оборудования показало, что с его помощью можно решать любые топогеодезические задачи любой сложности с высоким качеством и кратчайшие сроки, получая при этом заметный экономический эффект.

Применение новейших цифровых технологий появляется возможность создания баз данных, которые всегда можно оперативно использовать и производить как основную, так и побочную продукцию для потребителя. На основе этих баз данных появляется возможность использования практически любой информации от исторической до оперативной информации по данным дистанционного зондирования земной поверхности современными методами.

Результатом проведенных работ является чертеж установления границ земельного массива бывшего КСП «Советская Украина» в натуру, схема привязки базовой станции, каталог координат в местной системе.

РАЗДЕЛ 4. Экономическое обоснование проведения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего КСП «Совесткая Украина».

Денежная оценка земель сельськохозяйственного назначения на примере земельного массива бывшего КСП «Советская Украина», Сиферопольского района АРК Целью проведения нормативной денежной оценки земель является создание документа, который в условиях формирования и развития отношений собственности на землю, эффективно действующего рынка земель, позволит местным органам власти производить начисление дифференцированного налога на землю, определять арендную плату для пользователей, производить приватизацию и т. д.

Информационной базой для денежной оценки земель послужили материалы прошлых лет по нормативной денежной оценке бывшего КСП «Советская Украина», проекты формирования территории и установления границ чистеньского сельского совета, материалы почвенного обследования земель, материалы экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральные планы.

В основу денежной оценки земель положен рентный доход, который создается благодаря месторасположению в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Смета на выполнение работ по нормативной денежной оценке земель экспертной денежной оценки методом доходным и сравнительным оставлена по форме 3-П с ссылкой на «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг” и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”.

Стоимость работ по смете составляет 26 352,00 грн. (табл. 16).

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531 объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки, за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Смета на выполнение работ по расчету экспертной оценки земельного участка, приведена в Таблице 17. Обоснование: «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями, а также и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г.

Общая стоимость работ проведенных в моем дипломном проекте составила:

12770,00 грн. + 11663,09 грн = 24363,09 грн.

СМЕТА №1

на выполнение нормативной денежной оценки

земельного участка площадью 3570,5 га

для ведения товарного сельскохозяйственного производства

расположенного по адресу:_____

№№

пп

Характеристика предприятия,

здания, сооружения или вида работ

Стоимость

( грн.)

 

Стоимость выполнения работ по земельного участка рассчитывается по формуле:

В = А + Б х Кпл х Кб

 

1.

Базовая стоимость работ (А)

12500

2

Добавочная стоимость работ связанных с увеличением площади ( Б=1/2А (270грн.))

270

   

12770 грн.

Составитель сметы К. В.Шалимов

Итого: 12770 грн.

Таблица 17.

Смета на выполнение экспертной денежной оценки земель.

СМЕТА №2

на выполнение экспертной денежной оценки

№№

пп

Характеристика предприятия,

здания, сооружения или вида работ

Стоимость

( грн.)

 

Стоимость выполнения работ по экспертной денежной оценки земельного участка рассчитывается по формуле:

В = А + Б х Кпл х Кб

 

1.

Базовая стоимость работ (А)

540

2

Добавочная стоимость работ связанных с увеличением площади ( Б=1/2А (270грн.))

270

3

Кпл = Пф/Пбаз 75884000/1000=75884

75884

4

Базовый коэффициент который учитывает все факторы влияющие на стоимость Кб= Кф х Кц х Км х Ко х Кп = 0,5*0,5*0,6*1,15*1,1

0,18975

5

Расчет стоимость работ В =540+270х75884х0,18975

11663,09

   

11663,09

земельного участка площадью 3570,5 га

для ведения товарного сельскохозяйственного производства

расположенного по адресу:_____

Составитель сметы К. В.Шалимов

В Украине налогообложение устанавливается и регулируются в соответствии с Законом Украины «О системе налогообложения». Установление, отмена налогов и сборов (обязательные платежи) в бюджет и в государственные целевые фонды, а также льгот плательщикам осуществляется Верховной Радой Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, сельскими, поселковыми, городскими советами в соответствии с этим Законом и другими законами Украины о налогообложении.

Земельный налог является составляющей общей системы налогообложения. В статье 1 Закона Украины «О плате за землю» дано такое определение: «Налог – обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за использование земельных участков”. А статья 2 определяет, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяется до ее установления в порядке, определенным данным Законом. Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов – участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог.

Согласно отчетов Госкомстата Украины земельный налог составляет 2-5 % от общих поступлений в государственный бюджет.

До 2001 года поступления от земельного налога распределялись таким образом: 80% средств направлялось в государственный бюджет, 20% - в местные бюджеты по местам сбора земельного налога. Теперь все 100% средств, которые поступают от земельного налога остаются в местных бюджетах, что в большей мере отвечает практике большинства развитых стран.

По своему существу земельный налог является платой за использование природных (земельных) ресурсов. Земля приобретает вероятную стоимость через свое месторасположение, качественные показатели, физический и химический состав, или иные уникальные свойства. Поэтому именно территориальная громада, которая проживает и ведет хозяйственную деятельность на той или иной территории вправе распоряжаться денежными потоками, которые формируются от использования своих земель.

Земля является “общественным объектом”. Статья 14 Конституции Украины определяет “Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства”. То есть, несмотря на возможность пребывания в разных формах собственности, земля остается национальным богатством, даже если принадлежит конкретному собственнику, оставаясь общественным достоянием, и создает возможность определения земли как объекта налогообложения.

Налог, предназначенный для перераспределения прибыли, который создается от использования ценных свойств земли на благо всего общества или территориальной громады, что четко определено статьей 3 Закона Украины «О плате за землю»: «Плата за землю внедряется с целью формирования источника денег для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышения плодородия почв, возмещения затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, проведения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов».

Из этой статьи вытекает содержание следующей, где указано, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. И так, земельный налог формируется по объективным признакам. Его невозможно снизить или повысить за счет хозяйственной деятельности, которая побуждает собственника использовать свою собственность наиболее эффективно. Фактически этот принцип направлен на перераспределение дифференциальной ренты, которая зависит от конкретных свойств участка.

Следует помнить, что земельный налог, имеет свойство изменятся не только в пространстве, но и во времени. Законом “О плате за землю” определено, что ставки земельного налога применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год. То есть, ежегодно осуществляется индексация ставок земельного налога с целью приведения его размеров в соответствии с реальным состоянием экономики страны.

РАЗДЕЛ 5. Охрана труда.

5.1. Общие положения о организация охраны труда.

Государственная политика в сфере охраны труда.

Одна из важнейших государственных задач – охрана жизни и здоровья граждан в процессе их трудовой деятельности, создание безопасных и безвредных условий труда.

Охрана труда представляет собой целую систему законодательных, социально-экономических, технических, лечебно-профилактических мероприятий и средств, обеспечивающих безопасность труда, сохранения здоровья, работоспособности в процессе труда.

Правовой основой законодательства по охране труда является Конституция Украины, Законы Украины: «Об охране труда», «О здравоохранении», «О пожарной безопасности», «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения», Кодекс законов о труде (КЗоТ) и т. д.

Основополагающим законодательным документом в отрасли охраны труда является Закон Украины «Об охране труда», который был принят 14 октября 1992 года Верховным Советом Украины. Его действие распространяется на все предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и видов их деятельности, на всех граждан, которые работают, а также привлечены к труду на этих предприятиях.

Требования безопасности при производстве землеустроительных работ.

Поддержание безопасных условий работы в камеральных условиях при производстве землеустроительных работ, как показывает практика, состоит из систематической проверки состояния безопасности работы на всех рабочих местах, постоянного контроля со стороны бригадира, начальника и специалиста по технике безопасности за состоянием машин, оборудования, защитных сооружений, наличием и состоянием индивидуальных способов защиты, применением безопасных способов выполнения различных рабочих операций.

Выполнение требований по охране труда является обязанностью каждого работника землеустроительного производства.

Организация рабочих мест должна обеспечивать безопасность выполнения работ. Рабочее место в случае необходимости должны иметь защитные приспособления.

При работе, которая требует внимания, на рабочем месте запрещается присутствие посторонних, которые мешают выполнению работ.

Машины, механизмы, оборудование, инвентарь, инструменты и приспособления к ним должны отвечать характеру землеустроительных работ, находиться в хорошем состоянии. Подвижные части машин и механизмов в местах возможного доступа людей должны быть огорожены. Запрещается оставлять работникам указанные машины и механизмы без присмотра.

В экспедициях, связанных с проведением изыскательских работ, должны быть аптечки для оказания первой медицинской помощи потерпевшему, а также набор фиксирующих шин.

Проектная организация должна обеспечить работников, занятых на изысканиях, спецодеждой, средствами индивидуальной защиты нужных размеров в связи с характером выполняемых работ.

Работники, занятые на полевых изыскательских работах, должны быть проинструктированы по технике безопасности на рабочем месте. Проведение инструктажа с временно занятыми работниками оформляются записями в журнале, который хранится у исполнителя работ. Работники, которые не прошли инструктаж по технике безопасности на рабочем месте, до выполнения работ не допускаются.

До начала проведения полевых изыскательских работ на территории землепользователей и собственников земли, необходимо через местные органы и соответствующие организации установить схемы размещения и причины залегания сеток инженерной коммуникации. Это необходимо для того, чтобы выбрать места, где возможно безопасно закладывать в грунт геодезические знаки, реперы, межевые знаки, забивать штыри для закрепления точек теодолитного хода. Также необходимо ознакомиться со схемой высоковольтной воздушной линии.

Все эти данные наносят плановый материал и выбирают способ безопасного ведения работ на конкретных участках местности.

Т. е, кто работает в населенных пунктах, обязаны знать и выполнять правила дорожного движения. При работе с инструментами на проезжей части дорог должны быть установлены ограждения. Работники обязаны быть в одежде оранжевого цвета.

При обследовании оврагов и крутых берегов рек необходимо выполнять такие правила:

-  к бровке, обрывистым берегам, оврагам запрещается подходить ближе, чем на 2 м;

-  обследовать вершины оврагов со стороны бровки оврага, на расстоянии 1-2 м и в местах крутых откосов;

-  в период сильных дождей все работы в оврагах и на крутых берегах приостанавливаются;

- спускаться в овраги или подниматься по откосам только по наиболе выположенным и задернованным участкам;

-  при приближении грозы останавливают работу (перемещения), ожидают ее окончание под укрытием, при этом все металлические предметы складывают в стороне от места нахождения людей;

-  запрещается останавливаться на ночь, оставлять автотранспорт и инструменты на дне балок.

При использовании для землеустроительных работ большого количества техники, необходимо строго выполнять инструкции заводов-производителей по эксплуатации и технике безопасности. Эти требования необходимо записывать в организационно-технические правила.

В связи с тем, что в современных условиях большинство камеральных работ, а также создание документов выполняется на персональных компьютерах, всем работникам предприятия необходимо изучить инструкцию по охране труда «По безопасному использованию персональных ЭВМ»и «Инструкцию по охране труда проведения полевых топографо-геодезических работ». Данные инструкции представлены ниже.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В данной дипломной работе были изучены, рассмотрены и проанализированы следующие моменты:

Процесс развития на Украине рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость, том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка — инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность на Украине за последние годы быстро развивалась, и полученный опыт был материализован в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти, так или иначе, касаются вопросов оценки — приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т. д. и т. п. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки. В противном случае приватизация собственности, скажем, может превратиться в цирковое представление, ими по еще случается в нашем отечестве.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики Украины в целом и, соответственно, положения на рынке украинских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Виды оценки земель установлены статьей 201 Земельного кодекса Украины, а также 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В свою очередь, денежная оценка земельных участков, в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Была проведена нормативно денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего КСП «Советская Украина». Также проведена денежная оценка сравнительным и доходным методами проведения оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрены геодезические работы по определению границ землепользования. Инструкции по технике безопасности при провдении землеустрительных работ.

Характерными выводами исследования можно представить следующее:

- нормативы, взятые в основу нормативно денежной оценки не отвечают действительности, т. к.:

- урожайность 35 ц/га не отражает действительности;

- цена за кг посевного материала значительно выше, чем принятые в нормативно денежной оценке

- цена за литр бензина не составляет 4 коп.

При осуществлении оценки сравнительным и доходным методами, видно, что данные методы дают кардинально различные результаты в сравнении с нормативно денежной оценкой, которая не отражает действительной ситуации на рынке земель Украины.

Для более эффктивного дальнейшего развитя рынка земель и развитие экононических отношений на Украине в целом, необходимо в практике использовать сравительный и доходный методы оценки землеь сельскохозяйственного назначения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

Нормативно – правовые акты

1.  Конституция Украины. Верховная Рада Украины. в 28.06.1996 г. Киев

2.  Земельный кодекс Украины. Верховная Рада Украины. в 25.10.2001 г. Киев. – 80 в.

3.  О государственном земельном кадастре. Закон Украины. - 2003

4.  Лесной кодекс Украины. Принят 21.01.2001// ВВРУ. – 2001. - №2.

5.  Водный Кодекс Украины, принятый 06.06.1995// ВВРУ. - №8. – 1995.

6.  Кодекс Украины «Об административных правонарушениях с изменениями и дополнениями». Принят 11.07.1995//ВВРУ. – 1995. - №9.

7.  Приказ “О внесении изменений и дополнений в раздел 3 Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, 15 апреля в 1997 г. № 46/131/63/34

8.  Закон Украины “О внесении изменений и дополнений в Закон Украины “О плате за землю”, 19 сентября в 1996 г.

9.  Постановление Кабинета Министров Украины “О методике денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), 30 мая в 1997 г. № 525.

10.  «О приватизации объектов незавершенного строительства» - 1993г.

11.  О неотложных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере с/х производства – 1994г.

12.  «О приватизации и аренде земельных участков не с/х назначения для осуществления предпринимательской деятельности» - 1995г.

13.  «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность с/х предприятий и организаций» - 1995г.

14.  «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» - 1997г.

15.  «О мероприятиях по развитию рынка земель населенных пунктов, других земель не с/х назначения» - 1999г.

16.  Закон «О внесении изменений и дополнений в Закон «О плате за землю» (1996г.), с изменениями и дополнениями 1997-1999г. г.»

17.  Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» - 2001г.

18.  Закон «Об оценке земли» - 2003г.

19.  Порядок нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населнных пунктов (Приказ от 27.01.2006г. № 18/15/21/11) от 1997г.

Специальная научная литература

1.  Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе.-М.:Дело ЛТД, 2000, - 385с.

2.  Белоусов В. И. Основы прикладной экономики и предпринимательского дела: Учебное пособие.-Воронеж: Изд-во ВГУ, 1999, - 35с.

3.  Башкинскас В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности – М., 1999, - 486с.

4.  Волков С. Н. и др. Основы землепользования. - М.: Колос, 1992, - 144 с.

5.  Методические указания к семинарским и практическим занятиям по экономике сельского хозяйства/Добрынин В. А., Беляев А. В., Росляков Н. Ф. и др., Под ред. В. А. Добрынина. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Агропромиздат, 1991. - 191 с.

6.  Экономика сельского хозяйства. В. А. Добрынин, А. В. Беляева, П. П. Дунаев и др.; Под ред. В. А. Добрынина. - 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Агропроиздат, 1990. - 476 с.

7.  Яковлев В. Б., Корнев Г. Н. Анализ эффективности сельскохозяйственного производства. - М.: Росагропроьиздат, 1990. - 270 с

8.  Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

9.  Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. В. Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

10.  Н. Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

11.  Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

12.  Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

13.  Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999, - 589с.

14.  Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

15.  Лозебо А. “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996г.

16.  Кузьмин В. “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.

17.  Волочков Н. Г. «Справочник по недвижимости.».1996.-386с.

18.  Антикризисное управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Э. М. Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005, - 548с.

19.  Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2003, - 96с.

20.  Финансы предприятия: Учебник. 4-е издание, перераб. и доп. – М., Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004, - 458с.

21.  Галасюк В. В. Новое – это хорошо забытое старое, или о необходимости использования “правовой концепции” при определении понятия “активы”//Фондовый рынок.-2000.-№29.-С.2-5.

22.  Галасюк В. В. Проблемы теории принятия экономических решений: Монография.- Днепропетровск: Новая идеология, 2002. – 304 стр.

23.  Галасюк В. В. Должны ли быть одинаковыми ставки дисконтирования для положительных и отрицательных условных денежных потоков?//Финансовая консультация.-1999.-№45-48.-С.12-17.

24.  Галасюк В. В. О необходимости использования понятия “условный денежный поток”//Фондовый рынок.-2000.-№18.-С.18-20.

25.  Галасюк В. В. Условные денежные потоки и пространство//Фондовый рынок.-2000.-№ 28.-С.15-16.

26.  Галасюк В. В., Галасюк В. В. Понятие денежных потоков и условных денежных потоков в контексте финансовой концепции капитала МСБУ//Вестник бухгалтера и аудитора Украины.-2000.-№18.-С.4-5.

27.  Галасюк В. В. Основоположні принципи теорії фінансів у контексті проблеми дисконтування умовних грошових потоків// Вісник НБУ. – 2000. - № 4.-С. 53-56.

28.  Галасюк В. В., Вишневская-Галасюк А. В., Галасюк В. В. Принципиально новый подход к отражению активов на базе концепции CCF

29.  Международные стандарты финансовой отчетности 1999: издание на русском языке М.: Аскери-АССА, 1999 – 1135 с.

30.  Галасюк В. В., Вишневская-Галасюк А. В., Галасюк В. В. Как отражать активы в бухгалтерском учете в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности и на базе концепции ССF

31.  Международные стандарты оценки. Кн. 2, Г. И. Микерин (руководитель), М. И. Недужий, Н. В. Павлов, Н. Н. Яшина. - М.: ОАО “Типография “НОВОСТИ”, 2000. - 360с.

32.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: “Дело Лтд”, 1995. - 480 с.

33.  Малюга Н. М. Пути усовершенствования оценки в бухгалтерском учете: теория, практика, перспективы. – Житомир. ЖИТИ, 1998. – 384 с.

34.  Соколов Я. В. Основы теории бухгалтерского учета. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 496 с.

35.  Мэтьюс М. Р., Перера М. Х.Б. Теория бухгалтерского учета: Учебник/Пер. с англ. под ред. Я. В. Соколова, И. А. Смирновой.-М.: Аудит, ЮНИТИ, 1999.-663 с.

36.  Теорема G1B – новий підхід до оцінки бізнесу, побудований на концепції CCF// Державний інформаційний бюлетень про приватизацію.-2002.-№5.-С.60-64.

37.  Галасюк В. В. О формировании справедливой (рыночной) стоимости в сделке мены (рефлексивная модель)// Государственный информационный бюллетень о приватизации. – 2001.- №1.-С. 67-72.

38.  Сивец С. А. Справедливая стоимость активов и экспертная оценка// Ориентир. - 2000. - №26.-С. 15-17.

39.  Сивец С. А. Переоценка основных средств в Украине: мифы и действительность// Ориентир. – 2002.- №13(239).-С. 19-21.

40.  Научно-производственный журнал «Землеустройство» №3(7), Киев, 2002. – С. 3-7, С. 26-32.

41.  Научно-производственный журнал «Землеустройство» №1(9), Киев, 2003. – С. 61-65.

42.  Ступень м. Г. Теоретические основы Государственного земельного кадастра, учебное пособие. - Львов, 2003 . - С.123

43.  Гнаткович Д. И. Земельный кадастр. Економика землепользования.- Львов: Высшая школа, 1986. – С. 23-33

44.  Даниленко А. С., Беда груд М. Г., Основные принципы внедрения в Украине кадастрово-информационной системы//Землеустроительный вестник. – 2003. - №1. – С. 22-27.

45.  Добряк Д. С., Вагин Ю. М., Ершов В. Г., Методологические основы автоматизации процесса регистрации прав на земельные участки // Землеустроительный вестник. – 1998р. - №1(2). – С.10-15.

46.  Егоренков П. Е. Природоохронные основы землеустройства - М: Агропромиздат, 1986. С. 32

47.  Землеустроительный вестник. – К; Урожай, 1998. - №1. – С.29.

48.  Земельный кадастр в сельськохозяйственных предприятиях.- Львов: ЛСИ 1975

49.  Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов, на право частной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли : Утвержденная приказом Госкомзема Украины от 29.02.2002. №27, - К.: Деркомзем Украины, 2002.

50.  Иванух Р. А. Охорона и рациональное использование природоресурсного потенциала сельского хозяйства. - К; Урожай; 1985

51.  Казьмир П. Г., Мицай М. А. “ Важны условия реализации земельной реформы”. Экономика АПК 1995

52.  Магазинщиков Т. П. Земельный кадастр.- Львов: Мир, 1991. - 452с.

53.  Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, 25 марта в 1995 г.

54.  Месель-веселяк в. Я., Федоров м. М. Методологические и методические принципы денежной оценки сельскохозяйственных угодий. Экономика 21. АПК. -1995 г. № 2

55.  Грузинов В. П. Экономика предприятия. – М.: Высшая школа.–2003г.– 230 с.

56.  Дронов Р. И. Оценка финансового состояния предприятия. // Финансы, 2001 -№4- с.15

57.  Коваленко Н. Я. Экономика сельского хозяйства. С основами аграрных рынков. – М.: Ассоциация авторов и издателей. ТАНДЕМ: Издательство ЭКМОС,1998 – 448 с.

58.  Колчина Н. В. – Финансы предприятий: учебник для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. – 447 с.

59.  Петренко И. Я., Чужинов П. И. Экономика сельского хозяйства. М. 1996 г.

60.  Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – М.: - Инфра-М. – 2002г. – 688с.
61.  Сергеев И. В. Экономика предприятия: учеб. Пособие. – 2-е изд., - М.: Финансы и статистика, 2005. – 304 с.

62.  Экономика сельского хозяйства/ Под ред. Минакова И. А.- М.: Колос, 2000 г.- 328с.

63.  Экономика предприятия / Под ред. Горфинкеля В. О., Швандара В. А. // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – с. 60-65

64.  Экономика предприятия: Учебник / Под ред. проф. О. И. Волкова. – 2-е издание, переработано и дополнено. – М.: ИНФРА, 2003. – 520с.

65.  Кусмагамбетов С. М. Необходимость и проблемы инвестиций в сельском хозяйстве. /Экономика – пути развития: Сборник трудов, часть IV. - Воронеж: ВГУ, 2000.

66.  Экономика предприятия / под ред. С. Г. Фалько. - М.: Дрофа, 2003.

67.  Беда Я. Экологическая паспортизация в сельскохозяйственных предприятиях. АПК 1996 г. №10.

68.  Киселев. С. В. Государственное регулирование сельского хозяйства в условиях переходной экономики. М., 1996, -565с.

69.  Магазинщиков Т. Г. Земельный кадастр. М., 1986, - 68с.

70.  Почвоведение. Под редакцией профессора И. С. Кауричева. М., 1989.

71.  Семёнов В. А. Качественная оценка сельскохозяйственных земель. М., 1970, - 367с.

72.  Иохин В. Я. Экономическая теория: учебник. Москва, Экономистъ, 2005, - 536с.

73.  Маршалл А. Принципы экономической науки. Москва, 1993, - 32с.

74.  Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. Книга 1. Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962, - 863с.

75.  Бахыт Оспанов. Председатель Агентства по управлению земельными ресурсами, доктор экономических наук "Казахстанская правда", 2005-12-16

76.  Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003, - 336с.

77.  Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

78.  Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

79.  Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В. И. – М.: Дело, 2000.

80.  Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995, - 696с.

81.  А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой «Оценка недвижимости» Учеб. пос. М.: Финансы и статистика, 2001, - 556с.

82.  Ф. Б. Риполь-Сарагоси «Основы оценочной деятельности». Учеб. пос. М.: Книга-Сервис,2002, - 699с.

83.  В. И. Ресин «Экономика недвижимости». Учеб. пос. – М.: Дело, 1999, - 666с.

 

[1] Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе.-М.:Дело ЛТД, 2000, - 385с.

[2] Белоусов В. И. Основы прикладной экономики и предпринимательского дела: Учебное пособие.-Воронеж: Изд-во ВГУ, 1999, - 35с.

[3] Волков С. Н. и др. Основы землепользования. - М.: Колос, 1992, - 144 с.

[4] Волков С. Н. и др. Основы землепользования. - М.: Колос, 1992, - 152с.

[5] Волков С. Н. и др. Основы землепользования. - М.: Колос, 1992, - 155с.

[6] Башкинскас В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности – М., 1999, - 486с.

[7] Методические указания к семинарским и практическим занятиям по экономике сельского хозяйства/Добрынин В. А., Беляев А. В., Росляков Н. Ф. и др., Под ред. В. А. Добрынина. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Агропромиздат, 1991. - 191 с.

[8] Экономика сельского хозяйства. В. А. Добрынин, А. В. Беляева, П. П. Дунаев и др.; Под ред. В. А. Добрынина. - 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Агропроиздат, 1990. - 476 с.

[9] Экономика сельского хозяйства. В. А. Добрынин, А. В. Беляева, П. П. Дунаев и др.; Под ред. В. А. Добрынина. - 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Агропроиздат, 1990. - 487 с.

[10] Яковлев В. Б., Корнев Г. Н. Анализ эффективности сельскохозяйственного производства. - М.: Росагропроьиздат, 1990. - 270 с

[11] Яковлев В. Б., Корнев Г. Н. Анализ эффективности сельскохозяйственного производства. - М.: Росагропроьиздат, 1990. – 273 с

[12] Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

[13] Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 363с.

[14] Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. В. Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

[15] Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

[16] Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-425с.

[17] Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-427с.

[18] Тарасевич Е. Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-429с.

[19] Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ», 2003, - 96с

[20] Международные стандарты оценки. Кн. 2, Г. И. Микерин (руководитель), М. И. Недужий, Н. В. Павлов, Н. Н. Яшина. - М.: ОАО “Типография “НОВОСТИ”, 2000. - 360с

[21] Под остаточной восстановительной стоимостью понимается полная восстановительная стоимость здания за вычетом общего накопленного износа.

[22] Международные стандарты оценки. Кн. 2, Г. И. Микерин (руководитель), М. И. Недужий, Н. В. Павлов, Н. Н. Яшина. - М.: ОАО “Типография “НОВОСТИ”, 2000. - 388с

[23] Ступень м. Г. Теоретические основы Государственного земельного кадастра, учебное пособие. - Львов, 2003 . - С.123

[24] Гнаткович Д. И. Земельный кадастр. Економика землепользования.- Львов: Высшая школа, 1986. – С. 23

[25] Добряк Д. С., Вагин Ю. М., Ершов В. Г., Методологические основы автоматизации процесса регистрации прав на земельные участки // Землеустроительный вестник. – 1998р. - №1(2). – С.10-15.

[26] Егоренков П. Е. Природоохронные основы землеустройства- М: Агропромиздат, 1986. С. 32

[27] Егоренков П. Е. Природоохронные основы землеустройства- М: Агропромиздат, 1986. С. 42с.

[28] Землеустроительный вестник. – К; Урожай, 1998. - №1. – С.29.

[29] Данный метод широко применяется для оценки стоимости природных ресурсов характеризующихся а) длительным сроком эксплуатации и б) значительными колебаниями цен на получаемую продукцию.

[30] Иванух Р. А. Охорона и рациональное использование природоресурсного потенциала сельского хозяйства. - К; Урожай; 1985

[31] Галасюк В. В. Новое – это хорошо забытое старое, или о необходимости использования “правовой концепции” при определении понятия “активы”//Фондовый рынок.-2000.-№29.-С.2-5.

[32] Галасюк В. В. Проблемы теории принятия экономических решений: Монография.- Днепропетровск: Новая идеология, 2002. – 304 стр.

[33] Галасюк В. В. Проблемы теории принятия экономических решений: Монография.- Днепропетровск: Новая идеология, 2002. – 305с.

[34] Галасюк В. В. Должны ли быть одинаковыми ставки дисконтирования для положительных и отрицательных условных денежных потоков?//Финансовая консультация.-1999.-№45-48.-С.12-17.

[35] Галасюк В. В. О необходимости использования понятия “условный денежный поток”//Фондовый рынок.-2000.-№18.-С.18-20.

[36] Сивец С. А. Справедливая стоимость активов и экспертная оценка// Ориентир. - 2000. - №26.-С. 15-17.

[37] Магазинщиков Т. П. Земельный кадастр.- Львов: Мир, 1991. - 493с.

[38] Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – М.: - Инфра-М. – 2002г. – 688с.

[39] Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – М.: - Инфра-М. – 2002г. – 694с.

[40] Сергеев И. В. Экономика предприятия: учеб. Пособие. – 2-е изд., - М.: Финансы и статистика, 2005. – 304 с.
[41] Экономика предприятия / Под ред. Горфинкеля В. О., Швандара В. А. // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – с. 60-65

[42] Экономика предприятия: Учебник / Под ред. проф. О. И. Волкова. – 2-е издание, переработано и дополнено. – М.: ИНФРА, 2003. – 520с

[43] Экономика предприятия / Под ред. Горфинкеля В. О., Швандара В. А. // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – 70с. 

[44] Экономика предприятия / под ред. С. Г. Фалько. - М.: Дрофа, 2003.

[45] Иохин В. Я. Экономическая теория: учебник. Москва, Экономистъ, 2005, - 536с.

[46] Маршалл А. Принципы экономической науки. Москва, 1993, - 32с.

[47] Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003, - 336с.

[48] Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.


Дипломная работа - Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения - 2.3 out of 5 based on 3 votes