Дипломная работа - Районирование территории АРК по стоимости земель

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 0.00 (0 Голоса)

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ На тему: «Районирование территории АРК по стоимости земель»

Дипломная работа - Районирование территории АРК по стоимости земель

ЗАДАНИЕ на дипломное проектирование студентки 5 курса очной формы обучения

1.  Тема проекта:

« Районирование территории АРК по стоимости земель»

Утверждена приказом по университету № 523-са от « 18 » октября 2007 г.

2.Срок сдачи проекта -15 июня 2008 г.

3. Исходные данные проекта:

3.1. Карта административного деления Крыма.

3.2. Статистические данные.

3.3. Фондовые материалы.

3.4. Нормативные документы.

3.5. Материалы периодических изданий.

3.6. Internet.

3.7. Программное обеспечение Arcview 3.2

3.8. Карта земельно-оценочного районирования.

4. Пояснительная записка

Введение

Раздел 1. Денежная оценка земель как инструмент управления земельными ресурсами.

1.1.  Теоретические основы денежной оценки земель.

1.2.  Принципы земельно-оценочного зонирования.

1.3.  Нормативная основа земельно-оценочного зонирования.

Раздел 2. Краткая характеристика условий АРК.

2.1. Административное устройство территории АРК.

2.2. Природные условия.

3.3. Социально-экономические условия.

Раздел 3. Районирование территории АРК по стоимости земель.

3.1. Анализ исходных материалов.

3.2. Методика осуществления районирования.

3.3. Результаты зонирования территории АРК по стоимости земель.

Раздел 4. Геодезическое обеспечение земельно-оценочных работ.

Раздел 5. Технико-экономическое обоснование.

Раздел 6. Охрана труда.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

5. Графическая часть проекта.

Чертежи:

1.  Схема административного деления АРК.

2.  Схема земельно-оценочного районирования Крыма.

3.  Технологическая схема зонирования территории по стоимости земель.

4. Зонирование территории АРК по стоимости земель по административным районам.

5. Зонирование территории АРК по стоимости земель по сельским советам.

6. Сравнительная картограмма земельно-оценочного зонирования территории АРК.

6. Консультанты по разделам проекта

№№

Раздел

Консультант

Подпись, дата

Задание выдал

Задание принял

1

Экономический

     

2

Геодезический

     

3

Охрана труда

     

Научный руководитель ______________

Дипломник ______________

СОДЕРЖАНИЕ:

стр.

Введение…………………………………………………………………..

Раздел 1. . Денежная оценка земель как инструмент управления земельными ресурсами.……………………………………...

1.1  . Теоретические основы денежной оценки земель

1.2  . Принципы земельно-оценочного зонирования

1.3  . Нормативная основа земельно-оценочного зонирования

Раздел 2. Краткая характеристика условий АРК ………………………….

2.1. Административное устройство территории АРК

2.2. Природные условия ………………………………………………..

2.2.1. Климат………………………………………………………….

2.2.2. Поверхностные и подземные воды…………………………..

2.2.3. Моря…………………………………………………………...

2.2.4. Почвы………………………………………………………….

2.2.5. Растительный и животный мир…………………………….....

2.3. Социально-экономические условия.

Раздел 3. Районирование территории АРК по стоимости земель.

3.1. Анализ исходных материалов

3.2. Методика осуществления районирования.

3.3. Результаты зонирования территории АРК по стоимости земель.

Раздел 4. Геодезическое обеспечение земельно-оценочных работ.

Раздел 5. Технико-экономическое обоснование.

Раздел 6. Охрана туда………………………………………………………

Графическая часть………………………………………………………

Заключение……………………………………………………………

Литература……………………………………………………………

Введение

От начала земельной реформы, которая отменила монополию государственной власти на землю, прошло 17 лет. За этот период в Украине сформировался рынок земель несельскохозяйственного назначения. Цена земель неустанно растет, а их стоимость явно завышена.[23]

Ценовая динамика рынка, особенно в последнее время превратила землю в необыкновенно интересный актив для инвестиций. Как известно, переход экономики Украины в фазу роста, который произошел в 2000 г. выделился началом повышения цены на землю и недвижимость.

Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики [32]. Необходимость в получении достоверных данных стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельных отношений при совершении разного рода сделок с землей. Поэтому целью моего исследования является анализ стоимости земельных участков на территории АР Крым по административным районам и сельским советам.

Объектом исследования стали земли АРКрым, так как уникальное географо-климатическое положение, разнообразие рельефа, почв, наличие полезных ископаемых позволяют использовать территорию в различных направлениях. На территории Джанкойского и Красноперепопского административного района распологаются основные промышленные предприятия: в Красноперекопске, Армянске - химические ( бромный, содовый, титановый заводы и др.), в Джанкое - предприятия сельскохозяйственного машиностроения и пищевой промышленности. Центральная часть(Первомайский, Красногвардейский, Нижнегорский район) специализируется в сельскохозяйственном направле­нии — зерновое хозяйство, возделывание винограда, выращивание фрук­тов, овощей. Южнобережная часть Крыма является курортно-рекреационной зоной мирового масштаба.

В работе использовались методы статистического анализа, методы пространственного анализа основанного на использовании ГИС-технологий.

Исходными данными являются: схема административно-территориального деления АР Крыма и объявления о стоимости земельных участков опубликованных в периодических изданиях («Сорока», «Все для всех», «Витрина Западного Крыма») за период с 1сентября 2007 года по 1 мая 2008 года.

Раздел I

Денежная оценка земель как инструмент управления земельными ресурсами.

1.1. Теоретические основы денежной оценки земель.

Земельный участок имеет определенные свойства, которые вызывают заинтересованность как у существующего на данный момент собственника, так и у потенциального покупателя. [31]

Выделяют несколько основных факторов или групп факторов, которые определяют стоимость земельного участка. В зависимости от рыночных и нерыночных методов оценки их приоритетность будет изменяться, но состав будет тем же. К этим факторам относятся:

1-Пространственные

2-Рыночные

3-Правовые

4-Количественные

5-Качественные

6-Экономико-технологические

Каждый из этих факторов является достаточно сложным и в большинстве случаев требует дополнительных пояснений.

В упрощенной форме пространственные факторы трактуют как факторы местонахождения, то есть физическое расположение земельного участка на определенной части земной поверхности. Однако, с точки зрения оценочной деятельности выделяют абсолютное и относительное месторасположение.

Под абсолютным месторасположением в данном случае понимают положение земельного участка по отношению к основным физико-географическим и административно-территориальным границам. При анализе абсолютного местонахождения учитывается принадлежность к населенным пунктам или расположение за их пределами, в центральной или периферийной части района, на берегу рек и т. д.

При наличии наименьшей экономической активности всегда присутствует спрос на земельные участки, то есть начинают действовать рыночные факторы. Для разных потребностей спрос неодинаков. Анализ спроса на земельные участки разного функционального назначения позволяет определить варианты возможного использования участка и определить потенциальных покупателей и продавцов аналогичных земельных участков.

Всю совокупность правовых факторов рационально разделить на определенные группы по анализу:

- правовой базы, которая определяет землепользование в стране и конкретном регионе;

- земельного участка как объекта права собственности;

- правовых ограничений, которые связаны с конкретным земельным участком;

- ограничений и отягощений наложенных на использование этого участка.

Количественные факторы в первую очередь связаны не с количеством земельных участков, которые есть на данный момент на рынке, а с количественными показателями, которые характеризуют определенный земельный участок. К таким показателям, в первую очередь относят площадь земельного участка. Таким образом, к группе количественных факторов целесообразно относить не всю совокупность количественных показателей, которые могут характеризовать земельный участок, а только те, что приводят к потере или изменению уровня привлекательности участка.

К качественным факторам, в первую очередь, относятся полезные свойства земельного участка, которые связаны с его будущим использованием. Так, земельный участок с низким показателем плодородия мало пригоден для ведения сельского хозяйства, но может быть застроен прекрасными домами.

Анализ экономико-технологических факторов позволяет определить целесообразность с точки зрения реальных возможностей использования земельного участка по назначению и ожидаемую окупаемость капитала. Влияние этого фактора в наибольшей степени присуще земельным участкам в районах застройки, которая сложилась. Это объясняется тем, что в других случаях цена на земельные участки не является слишком высокой и незначительные отклонения от прогнозируемых показателей не будут иметь катастрофических последствий для инвесторов, при условии, что при осуществлении оценки все другие требования к оценке выдержаны на должном уровне, факторы учтены должным образом, а расчеты выполнены на высоком профессиональном уровне.

В зависимости от целей и методов проведения оценки земли, ее распределяют на такие категории: бонитировка почв (исследование почвы на полезность качеств и ценность земли), экономическая и денежная оценки.

Правовое регулирование вопросов земельно-оценочной деятельности определено Законом Украины «Об оценке земли». Кроме того, существует Земельный кодекс Украины, где говорится, что:

-государственный земельный кадастр включает экономическую и денежную оценку земли;

-стоимость земельного участка определяется на основании ее рыночной и экономической оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины;

-в техническом паспорте земельного участка должны находиться сведения о денежной оценке земельного участка и его стартовая цена.

Согласно нормам Земельного кодекса Украины, экономическую оценку земли следует расценивать как главный ресурс, который характеризует продуктивность земельного участка, эффективность его использования и доход от использования каждой единицы площади земли. Данные по экономической оценке являются основой оценки земельного участка различного целевого назначения в денежном эквиваленте.

Рыночная оценка, в зависимости от порядка ее проведения и назначения участка, может быть как нормативной, так и экспертной. Она определяется на рентной основе. Ст. 201 Земельного кодекса Украины установлено, что нормативная денежная оценка земельных участков используется при определении размера земельного налога, затрат на сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Экспертная рыночная оценка производится при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков. [10] Это позволяет при определении стоимости земли максимально учесть рыночные факторы: спрос и предложение, прибыльность земли, индивидуальные свойства земельного участка, экономическую ситуацию, которая сложилась в регионе, населенном пункте на момент оценки. Цена продажи земельного участка формируется покупателем, а именно: существующим спросом на землю, ее местоположением и, платежеспособностью покупателя. Стоимость земли, с одной стороны, в прямой мере зависит от экономической ситуации в стране, а с другой - именно привлечение земли к рыночным активам способствует ее улучшению. Это следует из того, что владельцы земли, пытаясь максимально увеличить свои доходы, используют землю более эффективно, выбирая соответствующую плотность застройки и уровень обустройства и благоустройства участка, который обеспечивает дополнительную стоимость. Потому обязательной предпосылкой установления экспертной оценки земель является определение наиболее правильного ее перспективного использования, что позволит получить наибольший доход. Участки отличаются своими размерами и конфигурацией. Это требует внесения поправок в стоимость земельного участка. При прямоугольной форме земельного участка цена его будет больше, чем при конфигурации неправильной формы.

Для отдельных видов несельскохозяйственного использования (коммерческого и др.) учитывается такой параметр, как фронтальность, то есть длина фронтальной стороны. Потому во многих случаях важную роль играет не размер земельного участка, а длина открытой фронтальной стороны. На формирование цены земли самое большое влияние имеет местоположение земельного участка, поскольку выгодное его размещение позволяет получить больший доход. Потому при заключении договоров купли-продажи даже в пределах одного квартала цена земли может отличаться в 2-3 и больше раз.

Кроме факторов, которые влияют на повышение цены земли, есть факторы, которые, напротив, частично уменьшают ее. К таким можно отнести, например, сервитутное право, которое позволяет частично использовать участок для прохода, проезда и др. Потому участок, обремененный сервитутом, может иметь меньшую ценность, чем аналогичный участок без обременения. Следовательно, подводя итог, можно отметить, что на цену земельных участков влияет, в сущности, три группы факторов:

• экономические;

• физические;

• юридические.

При определении цены земли учитывается ее синтез, что позволяет объективно оценить тот или другой земельный участок. Но достижение реальной цены земли в рамках экспертной денежной оценки можно обеспечить путем соблюдения требований специальных процедур, которые отображают основные методические подходы сравнения цен продажи аналогичных объектов, капитализации земельной ренты и учета расходов на сводку зданий и сооружений на земельном участке.

Оценщик должен помнить "золотое" правило, что при экспертной оценке объекта выбирается несколько методических подходов по определению цены земли, по результатам которых он и формирует соответствующий отчет о цене земельного участка. Такой отчет должен содержать:

• основание для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;

• цель оценки и дату ее проведения;

• описание земельного участка;

• план и характеристику физических и экономических особенностей, правовой режим, его местонахождение, описание границ, целевое назначение и др.;

• анализ эффективности использования земельного участка;

• обоснование избранных методических подходов;

• расчет оценочной стоимости земельного участка с избранными методическими подходами;

• основные предпосылки проведения оценки;

• вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка.

Ст. 3 Закона Украины «Об оценке земли» четко определяет объекты оценки земельных участков. Ими являются территории административно-территориальных единиц или их части, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части, части нескольких земельных участков, в том числе земельные паи на территории Украины.[8]

В настоящий момент в мировой экономике существует один из самых закрытых и специфических рынков – рынок земельных участков, которые сильно различаются по регионам и сегментам рынка и имеют достаточно разнообразные варианты реализации на внутренних региональных рынках своих государств.

Существует остаточно сильное разнообразие видов землепользований и видов разрешенного использования земельных участков, что диктует соответственное разнообразие вариантов использования земельных участков. Такое разнообразие связано с тем, что существует достаточно большое природно-биологическое разнообразие земельных участков даже в пределах одной таксономической единицы землепользования и большое количество других качественных характеристик (наличие инженерных коммуникаций, инженерно-строительных условий строительства, структуры подстилающих пород, несущих грунтов и т. д.)

Согласно общим экономическим законам, самым уникальным и специфическим товаром являются земельные участки, так как два граничащих земельных участка могут различаться друг от друга очень сильно, как по своим физическим характеристикам, так и по природным характеристикам. Кроме того, достаточно сильный дефицит земельных участков порождает достаточно высокий стабильный спрос, при достаточно ограниченном предложении на куплю-продажу земельных участков, что позволяет данному рынку развиваться по своим правилам. Земельные участки являются самым дорогим товаром, и спрос всегда варьирует, поэтому потери и покупателя, и продавца могут быть очень большие. Также формирование стоимости земли осуществляется достаточно большим количеством ценообразующих факторов и специфических условий, предъявляемых покупателем, и имеющимся ресурсом в данном регионе, что не делает стабильным количество таких факторов по регионам, и они достаточно разнообразны во времени.

Современные условия развития и функционирования земельного рынка показывают, что необходимы оценка земельных участков для операций по купле-продаже и налогообложение земельных участков при осуществлении различных операций с земельными участками. Поэтому, в целях урегулирования процессов гражданско-правового оборота земельных участков и избежания спекуляции необходима методика экономической оценки земельных участков различного целевого назначения, с помощью которой можно определить до проведения операций с земельным участком, его примерную стоимость, которая может быть использована в качестве примерного ориентира при продаже его с аукциона.

Развитие современных экономических отношений вызывает потребность в разработке действующей методологии по оценке стоимости земельных участков, особенно в населенных пунктах

В качестве основных методов оценки стоимости земельных участков выступают:

- доходный метод;

- затратный метод;

- метод сравнительных продаж.

Доходный метод базируется на определении рентного дохода, приносимого земельным участком при существующей процентной ставке, и нормы кредитования и прогнозе стоимости земельного участка через определенное время.

Применение такого метода наиболее перспективно для оценки земельных участков, выставляемых на продажу и приносящих постоянную прибыль. Применение данной методики целесообразно для оценки таких специфических землепользований, как крупные промышленные предприятия, которые являются структурами крупных производств, а потому редко арендуются.

Затратный метод основан на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли и амортизационной стоимости улучшений, вложенных в данный земельный участок.

Наилучшие результаты затратный метод обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ, а все коммуникации, находятся в зоне экономической досягаемости. Применение данного метода дает хорошие результаты при оценке земельных участков, занятых промышленными и узкоспециализированными объектами, когда информация о доходности или продажах таких объектов отсутствует или строго конфидециальна. Однако данная методика мало пригодна для оценки следующих объектов:

- земельных участков с уникальными ландшафтными свойствами;

- территорий, занятых историко-архитектурными памятниками.

В основу метода сравнительных продаж положен принцип сопоставления продаж аналогичных объектов, фактически имевших место. Основным условием является то, что оцениваемый объект не сильно отличается от проданных за последние несколько дней и ситуация на рынке изменилась незначительно, его цена будет приблизительно такой же. Применение данного метода возможно практически для оценки любых типов земельных участков, находящихся в гражданском обороте, по которым имеется достоверная и достаточная информация. Метод сравнительных продаж исходит из действительных продаж, при этом цены приводятся на конкретную дату, когда пересекаются кривые спроса и предложения.

Земельные участки обладают стоимостью, поскольку они имеют определенную полезность для конкретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности – способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физическими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения диктует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже определяется цена земельных участков, поэтому существует точка равновесия, где спрос и предложение находится в равновесии. Цена земельных участков начинает падать по мере роста предложения или уменьшения спроса. Также цена начинает расти, когда предложения на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потенциального клиента) или высок спрос на определенные земельные участки.

Таким образом, предложение – количество земельных участков, имеющихся на земельном рынке для продажи по фиксированной цене. Спрос – это количество земельных участков, которое хотят приобрести потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене. Взаимодействие спроса и предложения определяет рыночные цены на конкретные земельные участки.

1.2. Принципы земельно-оценочного зонирования

 Оценка земель является неотъемлемой частью государственного земельного кадастра.
 Государственный земельный ка­дастр — это единая государственная сис­тема земельно-кадастровых работ, уста­навливающая процедуру признания фак­та возникновения или прекращения пра­ва собственности и права пользования земельными участками и содержащая со­вокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценку, классифика­цию земель, количественную и качес­твенную характеристику, распределение среди собственников земли и землеполь­зователей.[10] Государственный земельный ка­дастр является основой для ведения ка­дастров других природных ресурсов.
 Государственный земельный кадастр включает:
а) кадастровое зонирование;
б) кадастровые съемки;
в) бонитировка почв;
г) экономическую оценку земель;
г) денежную оценку земельных учас­тков;
д) государственную регистрацию зе­мельных участков;
е) учет количества и качества земель. 
 Кадастровое зонирование включает установление:
а) месторасположения ограничений по использованию земель,
б) границ кадастровых зон и кварталов,
в) границ оценочных районов и зон,
г) кадастровых номеров территорий административно-территориальной еди­ницы)
 Кадастровое зонирование включает установление:
а) месторасположения ограничений по использованию земель,
б) границ кадастровых зон и кварталов,
в) границ оценочных районов и зон,
г) кадастровых номеров территорий административно-территориальной еди­ницы)

Принципы оценки земель – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Поскольку в процессе оценки земельных участков наблюдается

взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой земельных участков выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей)

и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

1.1. Полезности;

1.2. Замещения;

1.3. Ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

1.1. Земельный участок обладает стоимостью только в том случае, когда он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность земельного участка – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

1.2. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта

1.3. Полезность земельного участка связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость земельного участка должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей)

и его улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающегося дохода;

- сбалансированности;

- экономического размера;

- экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия

четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться

заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен

компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться

прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и

предпринимательской деятельности тесно связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных затрат.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него,

т. е. остаточную продуктивность земли, если, например:

- земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец земельного участка готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

- земельный участок расположен в удобном для производства месте и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

- земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за

это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли»,

собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует

дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой,

насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т. е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа –

сбалансированности. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

- физическое разделение участка земли;

- разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие

имущественные права);

- разделение прав пользования (ограничение на использование объекта

недвижимости);

- разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

- разделение по правам кредитора вступить во владение (первые

закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если

права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия;

спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

3.1. Зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения,

соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств

потребностям рынка;

3.2. Предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

3.3. Уровень конкуренции на рынке недвижимости;

3.4. Изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

3.5. принцип соответствия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие

архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в

несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается

стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост

конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если,

например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья.

Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению

стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них

отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть

заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

1.3. Нормативная основа земельно-оценочного зонирования

Созданная на сегодня в Украине нормативно - правовая и методологическая база позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель.

В Украине существует два вида денежной оценки земель: нормативная и экспертная. Сферы их использования регулируются законодательными и нормативными документами. В свою очередь, по категориям оценки денежная оценка подразделяется на:

- оценку земель населенных пунктов;

- оценку земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов);

- оценку земель сельскохозяйственного назначения.

В табл. 1 приводятся законодательные нормативно - правовые акты, которые используются в различных видах денежной оценки земель.

Рассмотрим основные правовые и нормативно-методические акты.

Земельный Кодекс Украины - основной законодательный акт, согласно которому регулируются земельные отношения в Украине. Новый земельный кодекс, утвержденный Верховной радой Украины 25 октября 2001 года, включает 10 разделов, 212 статей и переходные положения.[10]

Раздел 1 определяет основные принципы земельного законодательства Украины, полномочия субъектов власти разных уровней в области земельных отношений.

Раздел 2 посвящен вопросам состава и целевого назначения земель Украины, процедуре изменения целевого назначения земель. Земли Украины по целевому назначению подразделяются на такие категории:

- сельскохозяйственного назначения;

- жилищной и общественно застройки;

- природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

-оздоровительного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

В 3 разделе рассматриваются вопросы правовой собственности на землю, важнейшим среди которых является определение категории «земельный участок», «субъект права собственности на землю». Рассматриваются также вопросы установления права собственности на землю граждан (в том числе иностранцев, юридических лиц, территориальных общин и государства). Определено ограничение по поводу передачи в собственность отдельных категорий земель, порядок действия ограничений и сервитутов на земельный участок.

В разделах 4-8 рассматриваются вопросы приобретения и реализации прав на землю, гарантий прав на землю, охрану земель, управления в области использования и охраны земель.

Для оценщиков земли наиболее важной является статья 201 (глава 34), которая посвящена денежной оценке земельных участков, где определен спектр использования денежной оценки земель:

1.  Денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе.

2.  В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

3.  Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

4.  Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений, касающихся земельных участков

5.  Денежная оценка земельных участков проводится по методике, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.

Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», принятый 12 июля 2001 года определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и гражданского регулирования, обеспечения создания системы независимой оценки имущества.[2]

Законом устанавливаются процедуры оценки имущества, определяются объекты и субъекты оценки, устанавливается порядок лицензирования и сертификации оценщиков.

Введение в действие данного Закона предусматривает его согласование с существующими нормативно - правовыми документами относительно денежной оценки земель.

Закон Украины «О плате за землю», принятый 3 июля 1992 года. Этот закон является главным правовым документом, который определяет порядок установления и платы за земельные участки, роль и место в этом процессе денежной оценки земель.[3]

В 1 разделе Закона даны определения отдельным терминам:

Денежная оценка - капитализированный рентный доход из земельного участка;

Налог – обязательный платеж, который взымается с юридических и физических за пользование земельными участками.

В статье 2 определяется характер использования земель («Использование земель в Украине является платным. Плата за землю взымается в виде земельного налога или арендной платы, что определяется денежной оценкой земель»).

В статье 3 определена цель внедрения платы за землю ( она осуществляется «с целью формирования источника средств для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышения плодородия почв, возмещение затрат собственников земли и землепользователей, связанных с ведением хозяйства на землях худшего качества, ведения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, проведения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов»)

В статье 4 определено правило, согласно которому размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей, а в статье 5 определен объект платы за землю – земельный участок.

2 Раздел посвящен вопросу платы за землю сельскохозяйственного назначения. Ставка земельного налога с одного гектара сельскохозяйственных угодий установлена на уровне 0,03% (многолетние насаждения) и 0,1% (пашня, сенокосы и пастбища) от их нормативной денежной оценки.

В 3 разделе (7 статья) рассмотрен вопрос платы за землю населенных пунктов. В случаях, когда в населенном пункте проведена денежная оценка, на основе которой установлена оценка земельного участка, ставка земельного налога устанавливается в размере одного процента от их денежной оценки, за исключением земельных участков, выделенных в частях 5-10 этой статьи.

Индексация денежной оценки осуществляется каждый год в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины «О проведении индексации денежной оценки земель».

Если в населенном пункте денежная оценка не выполнена, и соответственно, не установлена оценка земельного участка, ставка налога определяется по механизму, определенному статьей 7. Сначала устанавливается средняя ставка налога для населенных пунктов с разной численностью населения (для городов Киева, Севастополя и Симферополя и городов областного подчинения используются дополнительные повышающие коэффициенты). Средняя ставка налога ежегодно корректируется согласно закону Украины «О государственном бюджете». Для курортных населенных пунктов средняя ставка налога умножается на коэффициент от 1,5 до 3.

Ставки земельного налога на земельные участки дифференцируют и утверждают соответствующие сельские, поселковые, городские органы, исходя из средних ставок налога, функционального использования и месторасположения земельного участка, но еще больше чем в два раза от средних ставок налога с учетом коэффициентов, установленных второй и третей частью статьи.

Далее в 3 разделе определяется порядок определения ставок налога для отдельных категорий земель в границах населенных пунктов.

4 раздел посвящен плате за землю несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Для большинства из них ставки налога рассчитываются как процент от денежной оценки единицы площади пашни по области.

7 раздел посвящен денежной оценке земли. В статье 23 определено, что «денежная оценка земельного участка проводится Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам по методике, утвержденной кабинетом Министров Украины». Сферу применения денежной оценки земель определяет статья 24.

Раздел 8-10 Закона определяют ответственность плательщиков и контроль за выполнением Закона Украины «О плате за землю», порядок решения споров, международные договора.

Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утверждена постановлением Кабинетом Министров от 23.03.95 №213 с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями Кабинета Министров Украины от 31.10.95 №864 и от 30.05.97 №525.[30]

Данная методика определяет цель, функции денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.

Методика состоит из трех разделов:

- общие положения;

- денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения;

- денежная оценка земель населенных пунктов.

Для развития методики принят Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утверждено специальным приказом Госкомзема, Госкомградостроительства и Академией Аграрных наук от 27.11.95 «76/230/325/150 с изменениями и дополнениями, внесенными согласно с приказом Госкомзема в 1997 и 1999 годах).[36]

Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Как и методика, порядок включает три раздела:

- общие положения;

- денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения;

- денежная оценка земель населенных пунктов.

В общих положениях, вместе с определением целей, заданий и функций денежной оценки, определяется процедура ее проведения, роль соответствующих государственных администраций и сельских советов.

В 2 разделе приведено определение денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, отдельно – по Украине; Автономной Республике Крым, областям и административным районам; сельскохозяйственным предприятиям; отдельным земельным участкам. Примеры расчета рентного дохода на вспаханных землях, денежной оценки пашни, земель под многолетними насаждениями, естественных сенокосов, естественных пастбищ в разрезе Украины в целом, областей, административных районов, сельскохозяйственных предприятий и отдельных земельных участков.

Раздел 3 посвящен денежной оценке земель населенных пунктов. Описан алгоритм оценки по формуле, определяется порядок расчета отдельных составляющих формулы и их индексации.

Методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 30.05.97 №525, определяет цель и функции денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.[9]

Методика состоит из шести разделов:

- Общие положения;

- Денежная оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения;

- Денежная оценка;

- Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- Денежная оценка земель лесного фонда;

- Денежная оценка земель водного фонда;

- Денежная оценка земель запаса.

Для развития этой методики принят Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, который утвержден совместным приказом Госкомзема, Минагропрома, госкомлесхоза, Госводхоза и агадемии аграрных наук от 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88.[37]

Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов). Как и соответствующая методика, порядок включает шесть разделов:

- Общие положения;

- Денежная оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения;

- Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

-Денежная оценка земель лесного фонда;

- Денежная оценка земель водного фонда;

- Денежная оценка земель запаса.

Общие положения определяют сферу действия порядка, цель и задание денежной оценки данных категорий земель, организацию работ и процедуры утверждения и экспертизы.

Раздел 2-6 раскрывают порядок и алгоритм выполнения денежной оценки отдельных категорий несельскохозяйственных земель.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков (утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 16.06.99 №1050) Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения (утвержденный приказом Госкомзема от 8.07.99 №72).

Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и земельно-оценочных работ и услуг. Утверждены совместным приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.2001 №97/298/124. Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг предназначены для установления стоимости на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ.

Лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности касательно проведения землеустроительных и земельно-оценочных работ, утверждены совместным приказом Госпредпринимательства и Госкомзема Украины от 13.02.2001 №28/18.

Лицензионные условия разработаны соответственно постановлению Кабинета Министров Украины от 14.11.2000 №1698 «Об утверждении списка органов лицензирования», с учетом требований антимонопольного заонодательства.

Закон Украины «О землеустройстве», принятый 22 мая 2003 года.[5] Этот Закон определяет правовые и организационные основы деятельности в сфере землеустройства и направлен на регулирование отношений, возникающих меж­ду органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридически ми и физическими лицами по обеспечению устойчивого развития землепользования.

Правовую основу землеустройства составляют Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, законы Украины "О топографо-геодезической и картографической дея­тельности, "О планировании и застройке территорий", настоящий Закон, законы Украи­ны и иные нормативно-правовые акты.

В статье 38 данного Закона говорится о земельно-оценочных работах. Земельно-оценочные работы при осуществлении землеустройства выполняются в целях определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости земель в порядке, установленном законом.

Оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли в качестве природного ресурса и основного средства производ­ства, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок, для определения разме­ра земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производ­ства, взимания государственной пошлины и в других случаях, определенных законом.

В зависимости от назначения оценки земель проводится экономическая и денежная оценка земель по методикам, утвержденным Кабинетом Министров Украины.

13 января 2007 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов», которым было продлено действие моратория на отчуждение земельных участков и земельных долей (паев) сельскохозяйственного назначения до вступления в силу определенных законов, в частности, закона о государственном земельном кадастре. [7] Основной целью этого закона определялось «создание условий для развития открытого, прозрачного, инвестиционно привлекательного земельного рынка на Украине, реализации прав субъектов рынка земли на распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности, а также обеспечении защиты прав субъектов рынка земли».

Закон Украины «О земельном кадастре», принят 20 марта 2007 года.[6]

В нем определена система государственного земельного кадастра, его объекты, субъекты и принципы ведения, полномочия органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по вопросам ведения земельного кадастра, требования относительно организации и планирования земельно-кадастровых работ, утверждения земельно-кадастровой документации и т. п.

Законом регулируются правовые, экономические и организационные основы деятельности в сфере государственного земельного кадастра с целью информационного обеспечения управления земельными ресурсами.

Наиболее важное положение Закона – введение кадастрового номера земельного участка. Под ним подразумевается индивидуальный номер, присваиваемый земельному участку в процессе первичной госрегистрации (то есть при первом выделении его границ на местности с последующей регистрацией в качестве отдельного права собственности, постоянного пользования или аренды). Номер этот остается неизменным независимо от числа переходов участка между владельцами, пользователями и арендаторами на протяжении всего времени существования земельного участка как объекта права собственности или права пользования. То есть, номер остается за участком до момента его раздела либо объединения с другим участком. При этом система нумерации должна быть единой по всей Украине.

Также Законом определяется порядок проведения земельно-кадастровых работ, а именно: кадастрового зонирования территории, кадастровых съемок, бонитировки почв, экономической оценки земель, денежной оценки земельных участков, учета количества и качества земель.

Таблица 1

Законодательные и нормативные акты, которые используются в разных видах денежной оценки земель

 

Категории земель

 

Сельскохозяйственного назначения

Населенных пунктов

Несельскохозяйственного назначения (кроме населенных пунктов)

Законодательная база имущественных прав

Конституция Украины, Земельный кодекс, Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», Закон «О плате за землю», указ Президента «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения», указ Президента «О приватизации объектов незавершенного строительства», указ Президента «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», Указ Президента «О мерах, касающихся развития и регулирования рынка земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения», Закон «О местном самоуправлении в Украине», Закон «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», Закон «О форме собственности на землю», Закон «Об охране окружающей среды», Закон «О планировании и застройке территории», Закон «Об аренде», Лесной кодекс, Водный кодекс, Закон «О землеустройстве», Закон «О земельном кадастре»

Нормативно-методическая база

Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утверждена постановлением Кабинета Министров от 23.03.95 №213)

Методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) (утверждена постановлением кабинета Министров от 30.05.97 №525)

 

Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утвержденный совместным приказом Госкомзема, Госкомградостроительства и Академией аграрных наук от 27.11.95)

Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утвержденный совместным приказом Госкомзема, Минагропрома, Госкомлесхоза, Госкомводхоза и академией аграрных наук от 29.08.97)

   

Методика экспертной денежной оценки (утверждена постановлением Кабинета Министров от 16.06.99 №1050). Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения (утверждена приказом Госкомзема от 8.07.99 №72).

 

Постановление Кабинета Министров «О проведении индексации денежной оценки земель» от 12.05.2000 №783.

 

Размеры оплаты земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ и услуг (утверждены совместным приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики от 15.05.2001 №97/298/124), лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности касающихся проведения землеустроительных и земельно-оценочных работ (утверждены совместным приказом Госпредприятия и Госкомзема от 13.02.2001 №28/18)

 

Эталоны технической документации денежной оценки земель на примере г. Бровары, сел Красиловка и Косари (1997г.)

 
 

Постановление Кабинета Министров от 12.01.93 №15 «о порядке ведения государственного земельного кадастра», Программа создания автоматизированной системы государственного земельного кадастра (утверждена постановлением Кабинета министров от 2.12.97 №1355).

 

Международные нормы оценочной деятельности

Раздел II.

Краткая характеристика условий АРК.

2.1. Административное устройство территории АРК.

Под словом Крым обычно понимают полуостров или сумму двух административно - территориальных образований: Автономной Республики Крым (АРК) и города Севастополя, подчиняющегося непосредственно государственным органам Украины. Северная часть Арабатской стрелки , относящейся к Крымскому полуострову, входит в Херсонскую область. Столица АРК - город Симферополь.[33]

Автономная Республика Крым - единственная в Украине автономная республика со своей Конституцией, Верховной Радой и Советом Министров.

Территориально- административный и правовой статус Крыма неоднократно изменялись. В 1783 г. Крым вошел в состав России. В 1784 г. была образована Таврическая область, в состав которой вошли Крымский полуостров, Тамань и земли к северу от Перекопа до Днепропетровского наместничества. Через 12 лет её территория вошла в состав Новороссийской губернии. В конце XVIII века Крым стал интенсивно заселяться выходцами из центральных районов России. 18 октября 1921 г. образована Крымская АССР. В 1944 г. из Крыма были выселены крымские татары и представители других неславянских народов. В июне 1945 г. Крымская АССР была преобразована в Крымскую область. В 1954 г. Крымская область из состава РСФСР была передана в состав Украинской ССР. В 1991 г. Крымская область была преобразована в Республику Крым, которая входит в состав Украины.

Административный центр — город Симферополь, первое упоминание о нем датировано XVI веком. Городом является с 1784 года. Население города насчитывает 363,6 тыс. человек.

Столица Автономной Республики Крым - город Симферополь является местом нахождения органов представительной и исполнительной власти - Верховного Совета Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым, Верховного Суда Автономной Республики Крым, Прокуратуры Автономной Республики Крым, Арбитражного Суда Автономной Республики Крым, различных представительств, органов государственной власти и городского самоуправления.

Город Симферополь является административным, экономическим и культурным центром Автономной Республики Крым.

Статус столицы установлен статьей 10 Конституции Автономной Республики Крым.

Под статусом столицы Автономной Республики Крым понимается правовое положение города Симферополя, обусловленное особенностями прав и обязанностей органов государственной власти и органов местного самоуправления города в связи с осуществлением городом Симферополем функций столицы Автономной Республики Крым.

Единицей административно-территориального устройства города Симферополя является административный район, территория которого определяется границами, сложившимися к моменту принятия настоящего нормативно-правового акта.

Автономная Республика имеет свой гимн (он написан композитором Алемдаром Карамановым), собственные герб и флаг.

Крым включает в себя территории Автономной Республики (площадь – 26,1 тыс. км. кв.) и города Севастополя (площадь – 0,9 тыс. км. кв). К территории Автономной Республики Крым относят также залив Сиваш, и потому ее площадь несколько больше, чем площадь полуострова. Территория АРК составляет 4,3 % площади территории Украины, а ее население – 4,6 %.

Относительно большие территории для удобства управления их жизнью и экономикой обычно делят на более мелкие административно - территориальные единицы. В Крыму различают административные районы, в которых преобладает сельское население, и территории горсоветов, где большая часть населения проживает в городах и поселках городского типа.

Таблица 2

Административно-территориальное деление Крыма

№ п/п

Название административных районов, горсоветов и

городов

Площадь тыс. км. кв.

Население, тыс. чел.

(на 01.01.01)

Количество сельских населенных пунктов

Количество поселков городского типа

всего

городские

Административные районы

1

Бахчисарайский,

вкл. Бахчисарай

1,6

95,6

27,5

34,8

81

3

2

Белогорский,

вкл. Белогорск

1,9

67,1

16,9

23

79

1

3

Джанкойский

2,7

85,5

7,9

111

2

4

Кировский,

вкл. Старый Крым

1,2

60,7

10,6

19,0

39

1

5

Красногвардейский

1,76

94,4

22,0

83

2

6

Красноперекопский

1,2

32,1

-

38

-

7

Ленинский,

вкл. Щелкино

2,9

75,8

12,9

28,7

68

2

8

Нижнегорский

1,2

58,3

10,5

58

1

9

Первомайский

1,47

40,8

8,5

41

1

10

Раздольненский

1,23

38,0

11,9

39

2

11

Сакский

2,26

82,6

6,6

82

1

12

Симферопольский

1,75

149,4

21,5

104

3

13

Советский

1,1

38,3

11,2

39

1

14

Черноморский

1,5

36,1

12,1

33

1

Горсоветы и города

1

Алуштинский,

вкл. Алушту

0,600

34,0

59,0

42,5

24

1

2

Армянский,

вкл. Армянск

0,162

26,6

24,2

24,2

3

-

3

Евпаторийский,

вкл. Евпаторию

0,066

128,5

111,7

128,5

-

3

4

Севастопольский,

вкл. Севастополь

и Инкерман

0,864

388,4

352,7

12,9

365,6

29

1

5

Симферопольский,

вкл. Симферополь

0,109

360,6

336,9

360,0

1

4

6

Судакский,

вкл. Судак

0,539

34,8

18,5

19,9

14

1

7

Феодосийский,

вкл. Феодосию

0,350

112,4

77,3

102,0

11

5

8

Ялтинский,

вкл. Ялту

и Алупку

0,283

157,2

83,5

10,2

154,2

9

21

9

Керчь

0,108

160,1

160,1

-

-

10

Джанкой

0,026

4508

45,8

-

-

11

Красноперекопск

0,022

31,2

31,2

-

-

12

Саки

0,029

29,8

29,8

-

-

2.2. Природные условия

Естественно-научную основу оценки земель образуют биоклиматические и почвенно-экологичекие данные, с использованием которых формируется система единиц природно-сельскохозяйственного оценочного районирования, показателей бонитировки и группировки почв.

Крымский полуостров занимает сравнительно небольшую территорию - по площади он в 20 раз меньше пиренейского и балканского полуострова, в 15 раз – Камчатки и Малой Азии. Но известным, значимым и притягательным Крым стал во многом благодаря особенностям своей природы, и прежде всего своеобразному географическому положению.[34]

Это южная территория, простирающаяся между 44 и 46 с. ш., так же, как и юг Франции, Предкавказье, Великие американские озера в США. Крым находится в пределах огромного материка Евразия и практически на равном удалении от Северного полюса и экватора –широта 45 пересекает полуостров вблизи города Белогорск. На этих же широтах проходит граница двух климатических поясов, поэтому на таком маленьком полуострове наблюдаются атмосферные процессы и явления, характерные как для юга умеренного географического пояса, так и для субтропиков.

Крайняя северная точка Крымского полуострова (Перекопский перешеек) удалена от крайней южной ( мыс Сарыч) на 207 км, а западная (мыс Кара - Мрун на Тарханкутском полуострове) от восточной (мыс Фонарь на Керченском полуострове) – на 324 км.

Почти «островное» географическое положение между двумя морями – Черным и Азовским – усиливает изолированность полуострова, что особенно заметно отражается на его растительном и животном мире: здесь много редких видов, встречающихся только в Крыму.

Островные черты проявляются и в распределении многих природных компонентов. Так характерно круговое (циркумостровное) распределение климатических явлений: центральные части полуострова отличаются от прибрежных – на побережье меньше осадков, большая продолжительность солнечного сияния, дуют бризы. Крымские горы образуют как бы еще один остров, «насаженный» на основной.

Располагаясь на крайнем востоке обширной зоны Средиземноморья, крымский полуостров является «мостом», соединяющим его с другими регионами (Ближний Восток, Кавказ, Восточно- Европейская равнина). Крым - место, где наблюдается смена ареалов (областей географического распространения) растений и животных. Это способствует видовому богатству и придает своеобразие флоре и фауне.

Разнообразна и поверхность полуострова: обширные плоские равнины чередуются с расчлененными возвышенностями, которые на юге сменяются горными массивами, круто обрывающимися к морю. Из-за почти широтно расположенных Крымских гор в пределах сравнительно небольшого полуострова наблюдается резкий контраст между климатами: от степного климата умеренного географического пояса в равнинной части до субсредиземноморского (с элементами субтропического) на Южном берегу.

То, что равнины граничат с горами, горные гряды – с морем, обуславливает многообразие ландшафтных комплексов, мозаичное их распределение. Это создает неповторимый колорит крымской природы.

Границы разных контрастных сред – побережья рек, озер, морей, предгорья, лесостепи и т. д. всегда вызывали интерес и притягивали к себе людей. Не является исключением и Крым, который благодаря многообразию природных различий стал настоящим естественным музеем, а из-за примечательного географического и геополитического положения - районом давнего и интенсивного заселения.

На Крымском полуострове скорости ветра достигают наибольших величин в горных районах (средняя годовая скорость 6-7 м/с). На вершине Ай - Петри зарегистрированы опасные скорости ветра-20 м/с и порывы до 40 м/с, когда человеку трудно устоять на ногах. В степном Крыму и особенно на южном берегу Крыма и в предгорьях ветры менее сильны (средняя годовая скорость не более 3 м/с).

Бризы - периодические ветры морских побережий, возникающие вследствие неодинакового нагревания и охлаждения воды и суши. Днем они дуют с моря на сушу (морские бризы), ночью-с суши на море (береговые бризы). Вечером, при смене морского бриза береговым, в 30% случаев устанавливается полное затишье, которое продолжается не менее 2-3 часов. Это лучшее время для вечерних прогулок на берегу моря.

В жаркие дни морские бризы приносят на сушу прохладу. Эти ветры целебны, так как представляют собой мощные потоки насыщенного солями ионизированного морского воздуха.

Горно-долинные ветры, как и бризы, имеют ярко выраженный суточный ход. Днем эти ветры дуют вверх, ночью - вниз по долинам Крымских гор. Эти ветры приносят с гор прохладу, благодаря чему на Южном берегу и в предгорье летом не бывает душных ночей.

2.2.1. Климат

Представление о климате какой-либо местности можно получить за период 30- 40 лет, поскольку за это время здесь случаются все возможные комбинации погодных условий: очень холодные или теплые зимы, жаркие или прохладные лета, дождливые и сухие сезоны, засухи и годы, когда атмосферных осадков выпадает в полтора - два раза больше нормы.[34]

По совокупности метеорологических элементов в Крыму можно выделить три основных типа климатов (рис 1):

- степной умеренно континентальный с жарким сухим летом и прохладной зимой;

- горно-лесной слабо континентальный с теплым, относительно влажным летом и прохладной влажной зимой;

- южнобережный субсредиземноморский слабоконтинентальный с жарким сухим летом и относительно теплой, влажной зимой.

 

Рис 1. Основные типы климатов

 

Таблица 3

Климатические характеристики физико-географических районов Крыма

Физико-географический район

Средняя температура воздуха, С

Безморозный период дней

Годовое количество осадков, мм

Коэффициент увлажнения Высоцкого-Иванова

в июле

в январе

Равнинный Крым:

Присивашье

+22,5…+23,5

-1,0…-2,0

190-205

340-450

0,35-0,42

Тарханкутская возвышенная равнина

+22,5…+23,0

-0,3…2,0

190-225

340-400

0,42-0,42

Центрально-Крымская равнина

+22,0…+23,0

-1,5…-2,2

170-185

425-480

0,40-0,50

Керченский полуостров

+23…+23,5

0…-1,3

200-225

350-420

0,45-0,50

Горный Крым

Предгорье

+22…+22,3

-1,5…+2,0

150-240

350-600

0,40-0,70

Главная горная гряда

+15…+21,0

-4…0

150-180

600-1200

0,70-1,50

Южный берег

+23,0…+24,5

+2,0…+4,0

230-260

350-650

0,35-0,50

2.2.2. Поверхностные и подземные воды

Крымский полуостров беден водными ресурсами. Пресной воды всегда не хватало для возделывания сельскохозяйственных культур, для бытовых целей, для развития курортов.

Почти все крымские реки относятся к типу «малых»- они короткие и маловодные. Самая главная река полуострова - Салгир (она начинается в горной части Крыма при слиянии рек Ангары и Краснопещерной, пересекает центральную часть полуострова и впадает в Сиваш)- имеет длину всего 204 км.

Основная масса подземных вод формируется в горном Крыму, где выпадает наибольшее количество атмосферных осадков. Они быстро проникают по трещинам и многочисленным карстовым воронкам в толщу известняков, впитываясь в них, как в губку, растворяя их и создавая карстовые пещеры, подземные озера и реки. Именно в горной части полуострова формируется подземный сток, и эта важнейшая экологическая функция поддерживается человеком - здесь запрещены рубки лесов, введен ограниченный режим на строительство и выпас скота, значительные площади занимают заповедники и заказники.

Достигнув плотных водоупорных глинистых пород, часть вод выходит на поверхность в виде источников, давая начало многим рекам, другая часть проникает дальше на север в пределы равнинного Крыма, образуя большие артезианские бассейны ( Северо-Сивашский, Белогорский, Альминский).

2.2.3. Моря

Азовское и Черное моря относятся к внутриконтинентальным. Для них характерны невысокая соленость, отсутствие приливов и отливов, тесная зависимость от процессов, происходящих на их побережьях. В остальном они очень не похожи друг на друга.

Таблица 4

Сравнительная характеристика Черного и Азовского морей

Море

Площадь, тыс. км^2

Объем воды, км^3

Глубина, м

Соленость,%о

средняя

максимальная

Азовское

39

290

7,4

15

(2-5)-(13-14)

Черное

422

547000

1271

2245

14-21

Азовское море - самое мелкое на земном шаре. Оно образует на северо-востоке полуострова крупные заливы - Казантипский и Арабатский.

Черное море, омывающее берега Крыма, формирует его курортные качества. Летом вода прогревается до температуры 20-25 С, купальный сезон длится 4-5 месяцев, волнение моря небольшое.

2.2.4. Почвы

Как и все геокомпоненты, почвы Крыма очень разнообразны, что объясняется разнообразием природных явлений. Испытывая влияние других компонентов ландшафта, почва сама влияет на них. В этом взаимодействии нельзя выделить или второстепенные компоненты - все они одинаково важны.

Почвы Крыма имеют в основном небольшую мощность, что связано с одной стороны, с преобладанием расчлененного рельефа, а с другой - с доминированием на большей части полуострова засушливого климата, недостаточным развитием биомассы растений, слабыми процессами химического и биологического выветривания.[34]

В Крыму насчитывается более 400 видов почв, а разновидностей - несколько тысяч. Общий пространственный фон создается биоклиматическими условиями: условиями увлажнения, температурным режимом, интенсивностью биологического круговорота. Соответственно этим факторам с севера полуострова к горному Крыму - от засушливых условий к условиям достаточного увлажнения – происходит смена темно-каштановых почв (Присивашье) черноземами южными (равнинный Крым), а затем - предгорными (Предгорье). В горном Крыму распространены бурые горно-лесные почвы. На южном макросклоне гор, а также в юго-западной части Предгорья (Севастополь-Бахчисарай) преобладают коричневые почвы.

Эти типы почв можно назвать зональными. Они занимают большие площади, вытянуты полосами в соответствии с гидроклиматической и ландшафтной зональностью.

2.2.5. Растительный и животный мир

Большое флористическое (видовое) богатство Крымского полуострова связано с его окраинным, пограничным, полуизолированным географическим положением.

Всего в Крыму насчитывается около 280 эндемичных видов (10 % всей флоры). Среди них: ясколка Биберштейна (больше известна как "крымский эдельвейс", широко распространенный на яйлах); клен Стевена; цикламен Кузнецова; боярышник Поярковой (встречается только на Карадаге); некоторые виды тимьянов (чабрецов); подснежник складчатый.

В настоящее время природная флора Крыма насчитывает 2775 видов дикорастущих растений. А если к ним добавить культивируемые растения, то цифра возрастет до 3500 видов. Это около 60 % флоры Украины! Основное их количество сосредоточено в горной части - поистине ботаническом музее!

Биоразнообразие Крымского полуострова - это одно из его богатств, которым можно гордиться и которое необходимо беречь. Крым - единственный в Украине и один из восьми европейских регионов, признанных Международным Союзом охраны природы (МСОП) мировыми центрами разнообразия растений.

По мере заселения Южного берега коренная растительность заменялась парками и другими насаждениями из привезенных в Крым декоративных и плодовых культур.

В Красную книгу Украины занесено 164 вида растений Крыма. Среди них такие крымские виды, как: можжевельник высокий, иглица подъязычная, земляничник мелкоплодный, сосна судакская, тис ягодный, береза повислая (сейчас сохранилась только одна ее роща), тюльпан двуцветковый, крокус узколистный, цикламен Кузнецова, пион тонколистный и др.

Наподобие Красной книги сегодня составляются списки редких и исчезающих экосистем, требующих особой охраны. Такие списки называют Зеленой книгой Украины. Среди растительных сообществ, нуждающихся в охране, есть и крымские леса из можжевельника высокого, сосны пицундской (судакской), фисташки туполистной, буково-тисовые и др.

Фауна Крыма включает представителей средиземноморского происхождения (преимущественно в горной части) и пришельцев с материковой Украины (равнинная часть). Много эндемиков. Однако в целом видовой состав беднее, чем на сопредельных территориях, что объясняется изолированным положением Крыма. Всего насчитывается около 10 000 видов беспозвоночных и примерно 400 видов позвоночных животных.

В Красную книгу Украины занесено 214 видов обитающих в Крыму животных. Среди них Черви представлены 3 видами, Членистоногие — 114 и Моллюски — 4 видами. Среди членистоногих большинство видов представлено насекомыми (100), в то время, как ракообразных 11 видов, а паукообразных — всего 3. Необходимо подчеркнуть, что состав «краснокнижных» видов очень неоднороден.

В Крыму выделяют 6 экологических групп животных. Среди животных открытых пространств (степных) – еж, заяц-русак, малый суслик, большой тушканчик, обыкновенная лисица, степной хорек. Из птиц – степной орел, перепел, жаворонки и др. В лесостепях обитают обыкновенный хомяк, заяц, обыкновенная полевка. Из птиц – кобчик, горлица, филин, сорока, грач и т. д. В лесах живут крымский олень, косуля, барсук, кабан, муфлон. Из птиц – вяхирь, неясыть, сойка, славка, черный гриф и др. Своеобразна фауна скал и обрывов, крымских подземных урочищ и околоводных пространств. В морях у берегов Крыма обитают осетр, севрюга, пеламида, бычок скумбрия, кефаль, из млекопитающих – виды дельфинов.

2.3. Социально - экономические условия.

На территории Автономной Республики Крым сформировалось несколько экономических микрорайонов. Каждый из них характеризуется своими ресурсным и трудовым потенциалами, степенью развитости отраслей хозяйства и, конечно, имеет разные перспективы экономического развития.[34]

Предгорный микрорайон, включающий в себя Симферопольский, Бахчисарайский, Белогорский административные районы, находится в месте пересечения основных транспортных магистралей Крыма. Здесь есть месторождения строительного минерального сырья. Район отличается разнообразными и привлекательными ландшафтами, многочисленными памятниками истории, археологии и культуры. Развиваются многие отрасли промышленности, сельского хозяйства (пригородного, зернового, мясомолочного, виноградарско-садоводческого направлений).

Наиболее перспективным для микрорайона считается совершенствование территориального сочетания промышленных, сельскохозяйственных и охраняемых территорий с переходом к адаптивному земледелию. Развивать промышленность в Симферополе нерационально из-за полного исчерпания экологической емкости котловины, в которой расположен город. Лишь путем модернизации технологий можно обеспечить возобновление промышленного строительства. В последние годы идет процесс формирования новых населенных пунктов в пригородах Симферополя, вдоль долин рек и автомагистралей. В результате образуется своеобразная линейно-решетчатая система расселения.

Севастопольский микрорайон охватывает земли, подчиненные Севастопольскому горсовету. Издавна он развивался под влиянием основных функций Севастополя как базы военно-морского флота, что и определило возникновение предприятий по обслуживанию флота, его ремонту. Параллельно здесь действуют производства, связанные с рыболовством и переработкой рыбы, добычей строительного минерального сырья. На имеющихся сельскохозяйственных землях выращиваются плодовые, эфиромасличные культуры, виноград, овощи.

Долгое время въезд в город Севастополь был ограничен в связи с существованием военно - морской базы. Это препятствовало активному развитию рекреационной отрасли, хотя рекреационный потенциал района очень высок. Предстоит большая работа: нужно освободить часть

бухт от судов, произвести очистку (санацию) бухт, сильно загрязненных

флотом, промышленными предприятиями и коммунально-бытовыми

стоками.

Развитие экономики в Севастополе сдерживается дефицитом качественной питьевой воды. Преодолеть его можно при условии

технической перестройки системы водоснабжения, введения платы за водопотребление, ликвидации животноводческих ферм в бассейне реки Черная (которая является основным источником питьевой воды города). Воды Северо-Крымского канала могут рассматриваться лишь как запасной источник на случай длительной засухи.

Весьма большие перспективы района связаны с его выгодным

транспортным положением.

Керченский микрорайон занимает своеобразное географическое положение, связывая Крым с Кавказом. Здесь есть некоторые виды полезных

ископаемых (железорудное, строительное сырье, минеральные воды,

грязи). На Керченском полуострове много свободных земель, однако

значительная их часть — малопродуктивные. Район характеризуется

наличием четко выраженного центра — портово-промышленного города

Керчи. Приморское положение района обусловило появление производств,

связанных с добычей и переработкой морепродуктов, ремонтным обслуживанием морского рыбного флота и судостроением. Выгодное транспортное положение способствует развитию портово - транспортных

функций. Имеется большой рекреационный потенциал (пляжи, грязи, минеральные источники).

Однако оторванность района от центральных частей Крыма всегда

создавала проблемы в обеспечении водой, энергией. С открытием в

Азовском море Северо-Казантипского месторождения газа и строительством

газопровода Джанкой-Феодосия-Керчь этот район становится наиболее перспективным в Крыму для развития топливно-энергетического комплекса. Для решения энергетической проблемы здесь возможно также использование ветровой и солнечной энергии. Проблемы водоснабжения могут решаться за счет водосбережения, максимального использования местных источников, разумного пользования водами Северо-Крымского канала.

Южнобережный микрорайон расположен на южных склонах Главной гряды Крымских гор и включает в себя Большую Ялту и Большую Алушту.

Район характеризуется ярко выраженной рекреационной специализацией.

Здесь есть пищевая и легкая промышленность, а также предприятия

строительной индустрии. Сельское хозяйство имеет виноградарское

направление. Практически все виды промышленности ориентированы на обслуживание рекреационного комплекса.

Рекреационный потенциал района позволяет создать здесь курортно - рекреационную систему международного уровня. Для этого необходимы развитие инфраструктуры, более надежное обеспечение водой и энергией, улучшение экологического состояния. Для района характерно довольно высокое загрязнение воздушного бассейна и почв в основном по вине автомобильного транспорта, а также прибрежных вод - из-за коммунально-бытовых стоков. Значительные проблемы связаны с использованием земли: в настоящее время некоторые земельные участки, в том числе расположенные непосредственно у моря, застраиваются с нарушением существующего законодательства.

Юго-восточный микрорайон включает в себя земли, относящиеся к Судакскому и Феодосийскому горсоветам. По характеру природных условий аналогичен Южнобережному Микрорайону. Однако здесь более холодная зима, чем

ограничивается развитие круглогодичной рекреации. Район удален от центральных частей региона, его рекреационная инфраструктура довольно слабая. Поэтому курортно-рекреационная отрасль развита значительно слабее по сравнению с ЮБК. Снабжение водой осуществляется за счет местных источников и Северо-Крымского канала. Сельское хозяйство имеет плодово-виноградарское и винодельческое направления. Главный центр района - Феодосия - крупный порт. В городе размещены предприятия машино- и судостроения. Большие перспективы у Феодосии связаны с конверсией предприятий военно - промышленного комплекса. На их базе возможно создание систем экологического мониторинга, ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Западный микрорайон охватывает Евпаторию, земли Сакского и Черноморского административных районов. Основные ресурсы района: сельскохозяйственные земли, рекреационные ресурсы (пляжи, грязи, минеральные воды), месторождения строительного минерального сырья,

на шельфе - газовый конденсат. В связи с расширением добычи газа в

будущем территория неизбежно будет использоваться для его транзита, что создаст определенный экологический риск.

Развитие сельского хозяйства ограничивается расчлененностью поверхности, сухим климатом, малой мощностью почв. Поэтому значительные площади района следует использовать для восстановления их естественного облика, для создания так называемой «экологической инфраструктуры»: кустарниково-лесных участков, естественных степных биоценозов и т. д.

Значительные перспективы микрорайона связаны с развитием рекреационной и курортной отраслей. Район Евпатории - издавна общепризнанный детский курорт. Есть большие возможности для создания пансионатов, домов отдыха на побережье Каркинитского залива. Следует решить проблему загрязнения окружающей среды химическими предприятиями, расположенными в Саках.

Северный микрорайон включает в себя Красноперекопский и Джанкойский административные районы. Это «ворота Крыма» — через него проходят все коммуникации, связывающие полуостров с континентальной частью Украины.

Район имеет промышленно-сельскохозяйственную специализацию. Основные промышленные предприятия сосредоточены в Красноперекопске, Армянске (химические — бромный, содовый, титановый заводы и др.) и в Джанкое (предприятия сельскохозяйственного машиностроения и пищевой промышленности).

На долю Крыма (главным образом Северного микрорайона)

приходится основная часть производства кальцинированной соды

в Украине. В 2000 г. она составила почти 90 %.

По району проходят транспортно-коммуникационные системы:

Северо-Крымский канал, железнодорожные и автомобильные магистрали, газопроводы и линии электропередач. Преобладает орошаемое земледелие, в том числе рисовое хозяйство.

Это один из самых экологически неблагополучных районов Крыма. Поэтому дальнейшее его развитие должно ориентироваться на совершенствование промышленных и транспортных технологий, а также сельскохозяйственного производства через нормирование полива, переход к адаптивному земледелию.

Северо - Восточный микрорайон охватывает Нижнегорский, Советский и Кировский административные районы. Он имеет сельскохозяйственное направление - зерновое хозяйство, возделывание винограда, выращивание фруктов, овощей. Часть земель орошается. Развита пищевая промышленность. По территории района проходит железнодорожная магистраль, большая часть грузоперевозок - транзитные. Перспективы развития района связаны с переходом к адаптивному земледелию, с созданием национального парка «Сиваш».

Северо-Западный микрорайон включает в себя Красногвардейский, Первомайский и Раздольненский административные районы. Характеризуется выраженной сельскохозяйственной специализацией зернового направления. Часть земель Раздольненского и Первомайского районов орошается. Имеются небольшие возможности для организации рекреационной деятельности местного населения, использования охотничьих угодий.

 

На 1 марта 2008 года

Средняя численность за январь - февраль 2008 года

Все население

Городское

Сельское

Все население

Городское

Сельское

Автономная Республика Крым

1969,2

1239,3

729,9

1970,2

1239,9

730,3

В т. ч.

Симферополь (сельский совет)

360,5

360,3

0,2

360,7

360,5

0,2

Алушта (сельский совет)

52,3

35,5

16,8

52,3

35,5

16,8

Армянск (сельский совет)

25,2

22,8

2,4

25,2

22,9

2,3

Джанкой

38,1

38,1

-

38,2

38,2

-

Евпатория (сельский совет)

123,1

123,1

-

123,2

123,2

-

Керчь

148,9

148,9

-

148,9

148,9

-

г. Красноперекопск

30,3

30,3

-

30,4

30,4

-

г. Саки

25,2

25,2

-

25,2

25,2

-

Судак (сельский совет)

29,5

16,0

13,5

29,5

16,0

13,5

Феодосия (сельский совет)

106,0

95,0

11,0

106,1

95,1

11,0

Ялта (сельский совет)

141,5

140,1

1,4

141,5

140,1

1,4

Районы

Бахчисарайский

90,0

32,4

57,6

90,0

32,4

57,6

Белогорский

64,0

25,2

38,8

64,1

25,2

38,9

Джанкойский

75,7

5,8

69,9

75,8

5,8

70,0

Кировский

54,2

16,6

37,6

54,2

16,5

37,7

Красногвардейский

90,7

22,0

68,7

90,8

22,0

68,8

Красноперекопский

30,0

-

30,0

30,0

-

30,0

Ленинский

64,1

23,2

40,9

64,2

23,2

41,0

Нижнегорский

51,7

9,7

42,0

51,7

9,7

42,0

Первомайский

36,5

9,1

27,4

36,5

9,1

27,4

Раздольненский

34,8

10,7

24,1

34,8

10,7

24,1

Сакский

77,0

6,2

70,8

77,0

6,2

70,8

Симферопольский

153,7

22,4

131,3

153,6

22,4

131,2

Советский

34,3

9,8

24,5

34,4

9,8

24,6

Черноморский

31,9

10,9

21,0

31,9

10,9

21,0

Таблица 5

Численность населения на 1 марта 2008 года и средняя за январь-февраль 2008 года.

Таблица 6

Численность населения на 1 марта 2008 года и средняя за январь-февраль 2008 года.

Постоянное население

 

На 1 марта 2008 года

Средняя численность за январь - февраль 2008 года

Все население

Городское

Сельское

Все население

Городское

Сельское

Автономна Республика Крым

1960,5

1224,5

736,0

1961,4

1225,1

736,3

В т. ч.

Симферополь (сельский совет)

355,2

355,0

0,2

355,3

355,1

0,2

Алушта (сельский совет)

50,9

34,1

16,8

50,9

34,1

16,8

Армянск (сельский совет)

25,9

23,5

2,4

25,9

23,5

2,4

Джанкой

37,7

37,7

-

37,8

37,8

-

Евпатория (сельский совет)

120,1

120,1

-

120,2

120,2

-

Керчь

150,2

150,2

-

150,2

150,2

-

г. Красноперекопск

30,2

30,2

-

30,2

30,2

-

г. Саки

24,3

24,3

-

24,3

24,3

-

Судак (сельский совет)

30,7

16,6

14,1

30,7

16,7

14,0

Феодосия (сельский совет)

106,2

94,7

11,5

106,3

94,7

11,6

Ялта (сельский совет)

136,7

135,3

1,4

136,7

135,3

1,4

Районы

Бахчисарайский

89,9

31,8

58,1

90,0

31,8

58,2

Белогорский

64,1

24,8

39,3

64,1

24,8

39,3

Джанкойский

76,1

6,1

70,0

76,2

6,1

70,1

Кировский

54,6

16,4

38,2

54,6

16,4

38,2

Красногвардейский

90,9

22,1

68,8

90,9

22,1

68,8

Красноперекопский

30,3

-

30,3

30,4

-

30,4

Ленинский

64,1

23,0

41,1

64,2

23,1

41,1

Нижнегорский

52,8

9,8

43,0

52,8

9,8

43,0

Первомайский

36,5

9,1

27,4

36,5

9,1

27,4

Раздольненский

34,6

10,6

24,0

34,6

10,6

24,0

Сакский

77,6

6,2

71,4

77,7

6,2

71,5

Симферопольский

154,1

22,2

131,9

154,0

22,2

131,8

Советский

34,8

9,8

25,0

34,9

9,9

25,0

Черноморский

32,0

10,9

21,1

32,0

10,9

21,1

Таблица 7.

Естественный прирост населения за январь-февраль 2008 года

1.Абсолютные данные численности новорожденных и умерших, природного прироста, количество зарегистрированных браков и разводов

 

Число новорожденных

Число умерших

Естественный прирост

Кол-во умерших детей возврастом до 1 гола

Число браков

Число разводов

Автономна Республика Крым

3527

6121

-2594

44

1083

1206

В т. ч.

Симферополь (сельский совет)

651

1035

-384

7

250

253

Алушта (сельский совет)

99

173

-74

2

40

30

Армянск (сельский совет)

61

81

-20

1

15

27

Джанкой

64

148

-84

2

34

24

Евпатория (сельский совет)

161

327

-166

1

66

85

Керчь

198

502

-304

2

88

93

г. Красноперекопск

54

78

-24

1

20

20

г. Саки

52

76

-24

1

28

25

Судак (сельский совет)

58

84

-26

1

21

23

Феодосия (сельский совет)

156

393

237

3

72

70

Ялта (сельский совет)

228

387

-159

3

84

99

Районы

Бахчисарайский

184

306

-122

1

53

56

Белогорский

114

198

-84

2

22

32

Джанкойский

147

266

-119

2

23

27

Кировский

127

192

-68

2

20

29

Красногвардейский

178

318

-140

5

50

51

Красноперекопский

61

97

-36

1

9

11

Ленинский

114

252

-138

1

18

39

Нижнегорский

89

191

-102

-

19

18

Первомайский

79

107

-28

2

16

16

Раздольненский

55

86

-31

-

17

15

Сакский

156

239

-83

1

31

37

Симферопольский

314

359

-45

2

65

84

Советский

69

120

-51

-

14

18

Черноморский

61

106

-45

1

8

24

Таблица 8.

Общие коэффициенты рождаемости и смертности, естественного прироста, браков и разводов

 

Количество новорожденных

Количество умерших

Естественный прирост

Количество браков

Количество разводов

Автономна Республика Крым

10,9

19,0

-8,1

3,4

3,7

Симферополь (сельский совет)

11,0

17,5

-6,5

4,2

4,3

Алушта (сельский совет)

11,5

20,2

-8,7

4,7

3,5

Армянск (сельский совет)

14,8

19,6

-4,8

3,6

6,5

Джанкой

10,2

23,6

-13,4

5,4

3,8

Евпатория (сельский совет)

8,0

16,2

-8,2

3,3

4,2

Керчь

8,1

20,6

-12,5

3,6

3,8

г. Красноперекопск

10,8

15,7

-4,9

4,0

4,0

г. Саки

12,6

18,4

-5,8

6,8

6,1

Судак (сельский совет)

12,0

17,4

-5,4

4,3

4,8

Феодосия (сельский совет)

9,0

22,6

-13,6

4,1

4,0

Ялта (сельский совет)

9,8

16,7

6,9

3,6

4,3

Районы

Бахчисарайский

12,5

20,7

-8,2

3,6

3,8

Белогорский

10,8

18,8

-8,0

2,1

3,0

Джанкойский

11,8

21,4

-9,6

1,9

2,2

Кировский

14,0

21,6

-7,6

2,3

3,3

Красногвардейский

12,0

21,4

-9,4

3,4

3,4

Красноперекопский

12,4

19,7

-7,3

1,8

2,2

Ленинский

10,8

23,9

-13,1

1,7

3,7

Нижнегорский

10,5

22,5

-12,0

2,2

2,1

Первомайский

13,2

17,9

-4,7

2,7

2,7

Раздольненский

9,6

15,1

-5,5

3,0

2,6

Сакский

12,4

18,9

-6,5

2,5

2,9

Симферопольский

12,5

14,3

-1,8

2,6

3,3

Советский

12,2

21,3

-9,1

2,5

3,2

Черноморский

11,7

20,3

-8,6

1,5

4,6

Таблица 9

Годовая статистическая информация населения

Количество административно-территориальных единиц

 

На 1 января

1989

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Количество городов

14

16

16

16

16

16

16

16

16

В. т. ч. республиканского значения

9

11

11

11

11

11

11

11

11

Количество районов

15

14

14

14

14

14

14

14

14

Количество поселков городского типа

55

56

56

56

56

56

56

56

56

Количество сельских советов

240

243

243

243

243

243

243

243

243

Количество населенных пунктов

962

957

956

956

956

956

956

950

950

Таблица 10

Естественный прирост населения

 

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Количество новорожденных

15162

15136

16112

17419

17941

17982

20041

21667

Часть детей, рожденных женщинами, которые не зарегистрированы в браке

25,9

26,2

26,6

27,6

28,6

29,8

29,3

28,3

Количество умерших

28754

28842

29865

30530

30150

31181

30579

31253

В том числе

Количество умерших в возрасте до 1 года

172

184

184

154

161

161

197

235

Естественный прирост (сокращение)

-13592

-13706

-13753

-13111

-12209

-13198

-10538

-9586

Количество умерших от болезней: системы кровообращения

18025

18181

18942

19595

19511

20099

20283

20453

Новообразований

4064

4026

3912

3905

3710

3767

3610

3656

в. т. ч. злокачественных

4037

3995

3900

3889

3687

3742

3587

3632

Несчастных случаев, отравлений и травм

3265

3295

3519

3443

3249

3380

2973

3026

в. т.ч. отравлений алкоголем

504

594

543

646

585

588

425

393

Органов дыхания

1158

987

1047

943

939

945

811

897

Таблица 11

Браки и разводы

 

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Количество зарегистрированных браков

11617

12632

12576

14239

11433

13626

14788

17403

Количество зарегистрированных разводов

8582

7663

8091

8058

7900

8008

7965

8153

Согласно Конституции Украины, в систему административно - территориального устройства Украины входят: Автономная Республика Крым, области, районы, города, районы в городах, поселки и села.

К городам специального назначения относятся - Киев и Севастополь; республиканского - города, непосредственно подчиненные органам власти Автономной Республики Крым; областного – города, непосредственно подчиненные органам власти областей. Площадь территории приводится по данным Главной службы геодезии, картографии и земельного кадастра.

Показатель плотности населения рассчитан делением численности имеющегося населения на площадь территории.

Текущие расчеты численности населения на 1 января базируются на данных последней переписи населения (Всеукраинской переписи населения 2001 года), к которым ежегодно добавляются количество новорожденных и прибывших и отнимается количество умерших и выбывших.

К имеющемуся населению относится население, которое находится на момент переписи на данной территории, учитывая временно проживающих, если их проживание не превышает 12 месяцев.

К постоянному населению - население, которое постоянно проживает на момент переписи на данной территории, учитывая временно отсутствующих, если их отсутствие не превышало 12 месяцев.

Городское и сельское население. К городскому населению относятся лица, которые проживают в городских поселениях, к сельскому - которые проживают в сельской местности. К городским населенным пунктам принадлежат города республиканского, областного, районного значения (ныне в законодательных актах употребляется понятие города со специальным статусом, который определяется законами Украины, республиканского (Автономной Республики Крым), областного, районного значения) и поселка городского типа, к сельским - села и поселка независимо от их административной подчиненности. (Указ Президиума Верховной Рады УССР от 12 марта 1981 года, № 1654-Х "О порядке решения вопросов административно-территориального устройства", Сведения Верховной Рады Украинской ССР, 1981г., №12, ст.179).

Сведения о рождении, смертях, браках и разводы обобщаются на основании ежегодной статистической обработки данных вторых экземпляров актов гражданского состояния. В численность родившихся включаются только родившиеся живыми.

Текущий учет браков и разводов учитывает только составление и прекращение браков, которые оформлены юридически, и не включает случаи прекращения браков, если развод не были оформленные, а также прекращение незарегистрированных браков.

Естественный прирост (сокращение) население - разность между количеством, родившихся живыми и количеством умерших.

Среднегодовая численность населения рассчитывается как средняя арифметическая из численности на начало и конец календарного года.

Суммарный коэффициент рождаемости характеризует среднее количество детей, рожденных женщиной в гипотетическом поколении за всю ее жизнь, при условии сохранения в каждой вековой группе существующего уровня рождаемости. Рассчитывается как сумма вековых коэффициентов рождаемости по всем вековым интервалам, его размер не зависит от векового состава населения и характеризует средний уровень рождаемости в календарном году, для которого он определяется.

Средняя ожидаемая продолжительность жизни при рождении - количество лет, которые в среднем предстоит прожить данному поколению родившихся при условии, которое на протяжении всей жизни этого поколения (при переходе его от одного возраста к другому) уровень смертности будет равнять современному уровню смертности населения в отдельных вековых группах. Рассчитывается в таблицах смертности.

Данные из миграции населения в органах государственной статистики рассчитываются на базе талонов снятия из регистрации местожительства в Украине, а также талонов регистрации местожительства, которые введены МВД Украины для обеспечения полноты информации справочных картотек учета населения и разработка статистики прибытия по всем видам перемещений населения. Талоны представляют собой документы анкетной формы. Они заполняются в паспортных службах на всех граждан, которые прибыли (выбыли) с одной местности в другую на постоянное или временное проживание сроком 6 месяцев.

Миграция населения - территориальные перемещения населения, связанные с изменением места проживания.

Все потоки (общая миграция) по своим составным частям делятся на внутрирегиональную, межрегиональную и межгосударственную миграции.

Внутрирегиональная миграция - миграция населения, которая происходит в пределах одного региона (Автономная Республика Крым, область, г. Киев, Севастополь (горсовет)). Межрегиональная миграция - миграция населения с одного региона в другого в пределах Украины. Межгосударственная миграция - миграция населения за границы Украины или прибытия в Украину из других стран.

Миграционный прирост (сокращение) население - разность между количеством прибывших на данную территорию и количеством выбывших за ее границы.

Раздел III.

Районирование территории АРК по стоимости земель.

3.1. Анализ исходных материалов.

Оценка земель предусматривает получение необходимых и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий.

Данные оценки земель используются как нормативы и нормативообразующие факторы: при планировании объемов производства и закупок сельскохозяйственной продукции, анализе эффективности использования земель и других производственных ресурсов в сельском хозяйстве, совершенствовании закупочных цен, платежей в государственный бюджет, материальном стимулировании труда, технико-экономическом обосновании землеустроительных мероприятий, исчислении потерь сельского хозяйства при отводах земель и для других целей, связанных с учетом качества земельных угодий.[38]

Основные принципиальные положения оценки земель определяются Общесоюзной методикой оценки земель (1976 г.)

Естественно-научную основу оценки земель образуют биоклиматические и почвенно-экологичекие данные, с использованием которых формируется система единиц природно-сельскохозяйственного оценочного районирования, показателей бонитировки и группировки почв.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов страны разрабатывается и вводится земельный кадастр.

В соответствии с этим законом, государственный земельный кадастр состоит из следующих разделов:

1. Регистрация землепользования.

2. количественный и качественный учет земель по землепользованиям и угодьям

3. Бонитировка почв.

4. Экономическая оценка всех без исключения земель.

Задача оценки - на основе изучения природно-экономических условий и результатов производства дать количественную характеристику объективно сложившегося почвенного плодородия, а также получить для каждой агропроизводственной группы почв и каждого хозяйства систему соответствующих экономических показателей оценки.

Работы по оценке земель проведены Крымским филиалом института «Укрземпроект» во исполнение постановления Совета Министров СССР от 10 июня 1977 года №501, и приказа Министерства сельского хозяйства СССР от 13 июля 1977 года № 160 «О порядке ведения государственного земельного кадастра», а также постановления Совета Министров УССР от 29 июля 1977г. №400 и приказа МСХ УССР от 8 августа 1977 года №268.

Методической основой для земельно-оценочных работ послужила единая общесоюзная методика, утвержденная Министерством сельского хозяйства СССР 14 марта 1979 года.

Рис 3. Схема земельно-оценочного зонирования Крыма

В основу земельно-оценочного районирования Крымской области было положено агропочвенное районирование, при этом учитывалось кадастровое районирование, проведенное при экономической оценке пахотных земель 1974-1975г. г.

По специализации и уровню интенсивности оказалось возможным объединение рисовых хозяйств.

В пределах Крымской области было выделено 10 земельно-оценочных районов, но оценено 9 из них. Хозяйства, вошедшие в 8 земельно-оценочный район, не оценивались из-за отсутствия информации о структуре почвенного покрова и картографического материала.

01 земельно-оценочный район- Присивашный – включает 40 хозяйств, в основном Джанкойского и Красноперекопского районов и приурочен к пятому агропочвенному району.

02 – Рисовый – объединяет рисосеющие хозяйства области (16 хозяйств), расположен в границах пятого агропочвенного района.

03 – Тарханкутский, состоит из 44 хозяйств Черноморского, Сакского, Раздольненского и Первомайского района и приурочен к первому агропочвенному району.

04 – Западный – включает 24 хозяйства Симферопольского и Сакского районов и расположен в границах третьего агропочвенного района.

05 – Центральный – объединяет 30 хозяйств, в основном Красногвардейского, частично Нижнегорского и Первомайского районов, приурочен ко второму агропочвенному району.

06 – Керченский – состоит из 25 хозяйств Ленинского и Кировского районов, находится в границах четвертого агропочвенного района.

07 – Предгорный – включает 36 хозяйств Белогорского, Кировского Симферопольского районов, приурочен к шестому агропочвенному району.

09 – восточный состоит из 26 хозяйств Нижнегорского, Советского и частично Кировского районов, расположен во втором агропочвенном районе.

10 – Межгорный – объединяет 26 хозяйств, в него входит бахчисарайский район целиком, часть хозяйств Симферопольского района и города Севастополя, по агропочвенному районированию относится к шестому району

В процессе подготовительных работ в качестве исходных данных для оценки земель были использованы и обработаны:

1. Экономически показатели сельскохозяйственных предприятий, составленные по годовым отчетам за 1971-77 г. г. специалистами хозяйств и проверенные райсельхозуправлениями и трестами совхозов.

2. Материалы почвенного обследования каждого хозяйства.

3. Материалы геоботанического обследования кормовых угодий 1977 года.

4. Данные бонитировки почв.

5. Планы внутрихозяйственного землеустройства, откорректированные по состоянию на 1.11.1977г.

6. Материалы кадастрового районирования, утвержденные 11.101978 года начальником Крымского областного управления сельского хозяйства.

7. Данные регистрации государственного учета земель по состоянию на 1 ноября 1977 года и на 1 ноября 1979 года.

8. Данные о размещении основных сельскохозяйственных культур, возделываемых в Крымской области (зерно, кукуруза, подсолнечник, рис) в массивах землепользований хозяйств, представленных главными агрономами хозяйств.

По данным земельного учета на 1 ноября 1979 года в крымской области числится 338 хозяйств, в том числе 119 колхозов.

Исходная информация собрана по 267 хозяйствам, 266 из них, в том числе 119 колхозов включены в обработку и получили данные для оценки.

Основные причины выпадения хозяйств из обработки – это отсутствие данных о почвенном покрове и недостаточная информация об экономических показателях сельскохозяйственного производства. К таким хозяйствам относятся мелкие подсобные хозяйства и в исключительных случаях колхозы и совхозы.

Работы по оценке земель проведены во использование постановления Совета Министров СССР от 10.06.1977г. №501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» и соответствующих постановлений Совета Министров УССР от 29.07.1977г. №400 и приказа МСХ УССР от 8.06.1977г. №268.

Оценка проведена в единой для всей страны системе согласно «Общесоюзной методике оценки земель» и «Указаниям о порядке проведения оценки земель», утвержденным МСХ СССР соответственно 7.12.76г. и 14.03.79г., а также рядом технических указаний, разработанным в развитие отдельных положений названных общесоюзных документов.

В целях соблюдения однородности природных и экономических условий при составлении оценочных шкал, в республике выделено 214 земельно-оценочных районов.

Необходимая для оценки земель информация обработана с учетом требований математической статистики с использованием электронно-вычислительных машин.

В качестве оценочных единиц в республике были приняты агропроизводственные группы почв, номенклатурный список которых утвержден МСХ УССР 12.07.76г. В связи с ограниченностью статистической информации как методический прием была произведена генерализация агрогрупп почв в оценочные группы.

Исходными данными для исчисления оценочных показателей по оценочным группам почв являются урожайность сельскохозяйственных культур и многолетних насаждений, продуктивность естественных кормовых угодий, стоимость валовой продукции земледелия, фондообеспеченность земледелия и затраты на производство продукции, исчисленные по среднемноголетним данным хозяйств, входящих в земельно-оценочный район.

Для обеспечения сопоставимости в пределах всей страны величина валовой продукции земледелия с единицы площади выражена в единых союзных кадастровых ценах.

Оценка земель проведена в двух аспектах:

1.  Общая оценка пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ и сельскохозяйственных угодий в целом, базирующаяся на основе учета затрат и продукции земледелия по всей совокупности возделываемых сельскохозяйственных культур.

2.  Частная оценка пахотных земель по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Пахотные земли оцениваются по эффективности производства зерновых (без кукурузы), кукурузы на зерно, подсолнечника и риса.

Земельно-оценочные показатели по группам почв определялись методом корреляционно-регрессионного анализа с использованием массовых статистических данных, как по всей совокупности хозяйств земельно-оценочного района, так и путем типических выборок. Такими методами оценено 70-80% площади земель. Кроме того, для оценки малораспространенных групп почв применялись методы интерполяции, экстраполяции, аналогов и др.

Полученные разными методами показатели оценки земель уравновешивались вокруг среднего по земельно-оценочному району показателя.

Как общая, так и частная оценка земель представлены в ведомостях оценки тремя показателями: продуктивность (стоимость валовой продукции земледелия), руб/га, урожайность ц/га, окупаемость затрат и дифференциальный доход.

В целях обеспечения сводимости результатов оценки сельскохозяйственных угодий по республике в целом показатель оценки по валовому продукту выражен также в кадастровых гектарах.

Кадастровый гектар является единицей измерения продуктивности земли с учетом интенсивности земледелия. Он соответствует гектару такой пашни, на которой производится валовая продукция земледелия, равная среднему уровню производительности затрат, плюс так называемый нормальный чистый доход в разрезе, обеспечивающем расширенное воспроизводство в относительно худших природных условиях. Нормальный чистый доход принят в размере 15% от стоимости совокупных фондов растениеводства и составляет по республике 72,1 руб.

Показатели оценки земель по валовой продукции в кадастровых гектарах определены путем деления стоимости валовой продукции с единицы площади на значение кадастрового гектара. Значение кадастрового гектара (Кг) определяется как произведение среднего по СССР или республике уровня затрат (З) на исходный уровень окупаемости затрат (Кг=З.1,35)

Основными оценочными единицами в составе соответствующих сельскохозяйственных угодий являются группы разновидностей почв, устанавливаемые в республике и увязываемые с Общесоюзной группировкой почв и классификацией земель в единой системе таксономических единиц природно-сельскохозяйственного районирования земельного фонда СССР При наличии исходной информации дополнительно учитывается окультуренность почв.

Основную исходную информацию для проведения оценки земель составляют материалы государственного учета количества и качества земель, агроклиматические данные, материалы почвенных и геоботанических обследований, годовые отчеты сельскохозяйственных предприятий и приложения к ним по использованию орошаемых, осушенных земель, статистическая отчетность по внесению удобрений

Земельно-оценочные работы проводятся по каждой административной области, краю, по земельно-оценочным районам, выделенным в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием земельного фонда СССР

Земельно-оценочные работы включают следующие этапы:

- подготовительные работы;

- внутриобластное земельно-оценочное районирование;

- сбор и обработка исходной информации;

- группировка и бонитировка почв;

- исчисление оценочных показателей по почвам или группам почв и составление оценочных шкал;

- исчисление оценочных показателей по хозяйствам и административным районам;

- оформление кадастровой документации по оценке земель.

Внутриобластное земельно-оценочное районирование выполняется на основе общей схемы природно-сельскохозяйственного районирования земельного фонда СССР.

Земельно-оценочный район – это часть области со сходными геоморфологическими, агроклиматическими и почвенно-мелиоративными условиями, влияющими на специализацию и уровень интенсивности земледелия. Границы оценочных районов по возможности совмещаются с границами административных районов, а при их значительной неоднородности – с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий.

Внутриобластной земельно-оценочный район является наиболее дробной единицей природно-сельскохозяйственного районирования. В границах оценочных районов осуществляется обработка шкал оценки сельскохозяйственных угодий.

Оценочные районы смежных областей, если в каждом из них количество хозяйств ограничено, в целях разработки оценочных шкал могут объединяться в один оценочный район при сходстве комплекса природно-экономических условий.

2.3. Методика осуществления районирования.

Земельно-оценочное районирование области, республики выполняется на основе общей схемы природно-сельскохозяйственного районирования страны с учетом местных почвенных, климатических, технологических и других различий, а также специализации хозяйств.

В целях оценки земель природные равнинные провинции и горные области подразделяются на природные округа и земельно-оценочные районы.

Природные округа выделяются в основном по сходству агроклиматических, геоморфологических и почвенно-мелиоративных факторов. Характерным признаком округа в пределах равнинной провинции является однородность геоморфологических условий, которые характеризуются определенными размерами контуров сельскохозяйственных угодий, уклонами рельефа и другими природно-технологическими свойствами земель.

Границы оценочных районов по возможности увязываются с границами административных районов, а при их значительной неоднородности – с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий.

Если в пределах области, разделенной провинциальными границами на 2-3 части, не наблюдается более дробных территориальных различий в природных и экономических условиях производств, то эти части провинций принимаются за оценочные районы.

Административная область принимается целиком за земельно-оценочный район при сходстве природных условий и однородности специализации сельского хозяйства.

Методикой определяется содержание, общий порядок проведения земельно-оценочных работ и составления соответствующих документов, Государственного земельного кадастра.

Земельно-оценочные работы включают бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв в границах оценочных районов по отдельным хозяйствам, полям севооборотов и земельным участкам с поправками на технологические условия и интенсивность производства конкретного хозяйства. При необходимости и наличии достаточной информации объектом оценки могут служить также наиболее распространенные в оценочном районе разновидности почв. Оценочные показатели в этом случае присваиваются те же, что и распространенным почвам, близким по морфогенетическим, физико-химическим свойствам и признакам и общему характеру использования. Агропроизводственные группы почв могут быть объединены в более крупные выделы при работе сводных оценочных шкал для больших территорий.

В случае отсутствия достаточного количества достоверных сведений для отнесения почвенной разновидности к той или иной к группе и классу земель следует проводить дополнительный сбор данных, включая при необходимости проведение полевых обследований.

Полевые обследования проводятся на основе имеющихся почвенных, геоботанических, аэрофотогеодезических и других материалов. В полевых условиях выясняется их пригодность для проведения земельно-оценочных работ, а также собираются следующие дополнительные сведения по фактическому состоянию и использованию земель:

- установление соответствия земельно-учетных данных фактическому характеру использования земель в составе различных угодий;

-установление соответствия выделенных на почвенных картах контуров их фактическому размещению и принятой номенклатуре;

- уточнение агропроизводственных группировок почв, составленных на основании материалов почвенных обследований;

- определение или уточнение основных технологических условий использования земель. В первую очередь уточняются показатели контурности уклонов рельефа, каменистости;

Результаты полевых подготовительных работ используются для уточнения границ оценочных районов и агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки оценочных шкал, а также определения объема дополнительных почвенных, геоботанических и других обследований, без которых не могут быть выполнены оценочные работы на данной территории.

Агропроизводственные группы почв должны быть сопоставлены по единым принципам и быть сопоставимыми. Правильное объединение почвенных разновидностей в агрогруппы является одним из главных условий получения достоверных и сопоставимых оценочных показателей.

Полученные показатели оценки земли сводятся в оценочные ведомости (шкалы) по оценочным районам, области, республике в разрезе агропроизводственных групп почв.

Оценочная шкала - это система базисных оценочных показателей, разработанных для сравнения качества земель при сопоставимом уровне развития сельскохозяйственного производства. Оценочные шкалы составляются отдельно на каждый оценочный район в абсолютных и относительных показателях. Относительные показатели земель выражаются баллами (процентами). За 100 баллов принимается наивысшее значение оценочного показателя.

В оценочной шкале, кроме оценочных показателей, приводится цена балла и показатели уровня интенсивности производства, необходимые для сопоставления оценочных показателей на больших площадях ( провинция, зона, экономический район, республика и т. д.)

По результатам оценки земель составляются оценочные ведомости и земельно-оценочные карты, которые служат расчетной основой для решения следующих практических задач, способствующих увеличению производства продуктов сельского хозяйства и снижению ее себестоимости:

- анализ результатов хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий;

- совершенствование планирования производства и заготовок продукции сельского хозяйства;

- составление технико-экономических обоснований землеустроительных мероприятий.

Работы по оценке земель выполняются республиканскими проектными институтами по землеустройству, их филиалами и отделениями.

Данные оценки земель служат объективным основанием для совершенствования управления сельскохозяйственных производством.

Основными показателями анализа хозяйственной деятельности предприятия и их подразделений являются достигнутая урожайность, себестоимость продукции, эффективность использования производственных фондов, доходность основных отраслей и сельскохозяйственных предприятий. Анализ основывается на сопоставлении фактических результатов хозяйственной деятельности с нормативными показателями, полученными по результатам оценки земель. Отклонения фактических показателей производства от их средних нормативных величин при сопоставимых условиях вскрывают, с одной стороны, возможности улучшения производственной деятельности на основе передового опыта и перспективных расчетов, а с другой – необходимость устранения конкретных недостатков в использовании имеющихся ресурсов.

Показатели оценки земель дают возможность составлять текущие и перспективные планы с учетом производственной способности земель.

Результаты оценки земель целесообразно использовать также для дальнейшего совершенствования системы исчисления ставок подоходного налога и других отчислений в государственный бюджет.

В современных условиях анализ основных групп землепользований и принципов оценки, показывает, что оценку практически всех землепользователей необходимо производить затратным методом, трансформированным под определенную структуру оценки и группу землепользователей, это связано прежде всего с тем, что данные объекты ограничены в гражданском обороте, а если и продаются, то имеют малое число сделок или имеют низкую общую доходность.

Данная методика основана на применении индивидуальной оценки целой системы отдельных оценочных факторов. Поэтому при проведении пофакторной экономической оценке земель необходимо определить:

- во-первых, количество факторов и подфакторов, влияющих на формирование стоимости земли в данном регионе;

- во-вторых, степень активного и пассивного влияния данных данных факторов и подфакторов.

Методика реализации алгоритма многофакторной экономической оценки земель основана на оценке или расчете отдельных факторов и подфакторов. Вместе с тем, выбор таких факторов и подфакторов должен быть основан на ряде показателей:

- плотности инженерных и транспортных магистральных сетей;

- насыщенность культурно-бытовыми и социальными объектами.

На основании этого были разработаны комплексные специализированные положения модели многофакторной экономической оценки земель по следующим факторам:

1- Доступность к центру города, объектам по обслуживанию населения;

2- Наличие существующего инженерного оборудования и благоустройства территории района. Наличие и возможность обустройства территории инженерным и инженерно-санитарного оборудования, водоснабжение, электроснабжение, класс дорог и их покрытие, в том числе улиц проходов проездов.

3- Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4-Экологическое состояние окружающей среды, состояние санитарно-гигиенических и микроклиматических условий;

5- Природно-рекреационная ценность территории;

6- Транспортная доступность территории оцениваемого объекта

3.3. Результаты зонирования территории АРК по стоимости земель.

В качестве исходных данных мною были использованы опубликованные в периодических изданиях объявления по продаже земельных участков в различных районах Крыма. Учету подлежали только «пустые» земельные участки - то есть, без каких либо строений, сооружений, такая форма выборки позволила получить реальные ценовые.

Всего было проанализировано свыше 2000 объявлений за период с 1 января 2007года по 1 мая 2008 года. Кроме того, были использованы данные, полученные Дмитрием Скрипкой за 2005 год. Для получения более полной информации о продаваемых участках учитывались их пространственное положение, количественные показатели, целевое использование, наличие правоустанавливающих документов, коммуникационное обеспечение (свет, вода, газ, дорожная сеть).

Пространственное положение- положение земельного участка в определенной части земной поверхности. Как и стоило ожидать, на рынке земли преобладают земельные участки, находящиеся в прибрежной зоне, причем существуют предложения не только на Южном берегу Крыма, но и существенно увеличилось число предложений в степном районе Западного побережья (Сакский, Черноморский, Раздольненский районы). Вопреки своей удаленности от моря, Симферопольский район занимает по количеству продаваемых участков ведущее место, можно выделить даже несколько постоянных центров продажи - п. Давидовка, п. Лозовое, п. Доброе. Важно отметить, что в Юго-Восточной, Южной, Юго-Западной и Западной части Крыма земля продается как в границах населенных пунктов, так и за их пределами. На остальной же территории наблюдаются единичные факты продажи земельных участков в не границах населенных пунктов.

Количественные факторы в первую очередь связаны не с количеством земельных участков, которое имеется в данный момент на рынке, а количественными показателями, которые характеризуют определенный земельный участок. К таким показателям в первую очередь относится площадь участка. Учитывая специфику некоторых регионов, считаю уместным произвести дифференциацию по целевому назначению (по преобладающим) при характеристике данной особенности. В Симферопольском районе из земель выставленных на продажу-97% принадлежит к землям для строительства жилого дома со средней площадью 0,14га и лишь 3% приходится на земли под коммерческое использование усредненное значение площади которых составляет 7,90га; по ЮБК – 0,15га (93%) для строительство жилого дома и 3,68га (7%) под строительство пансионатов и рекреационных комплексов; Сакский и Черноморский районы - 0,12га (88%) для строительства жилого дома и 2,83га (12%) под ЛКХ; Бахчисарайский район - 0,15га (68%) для строительства жилого дома и 6,17га (32%) под строительство пансионатов и рекреационных комплексов; в остальных районах площадь варьируется в пределах 0,12-0,20га. под строительство жилого дома.

Относительно правоустанавливающих документов и коммуникационной обеспеченности существенные расхождения по административным районам не наблюдаются. В целом по всей территории АР Крым свыше 90% участков оформлены и имеют государственные акты, степень развития коммуникационных сетей различна.

Интересным фактом является то, что в качестве субъекта торговых отношений - продавцов выступают в основном сами собственники земельных участков и лишь изредка привлекаются к продаже риэлтерские конторы. Такое поведение, недоверие продавца характеризует несовершенство рынка земли в целом. Возможно, подобная тенденция наблюдается в результате отсутствия прозрачности, открытости рынка, и собственник просто не рискует прибегать к услугам третьих лиц.

Для обобщения, анализа и в дальнейшем визуализации полученных данных мною было разработана экспериментальная модель базы данных стоимости земельных участков АР Крым (рис.1).

Рис 4. База данных стоимости земель.

На первоначальном этапе проект базы данных построен в программе MS Access, что позволяет выполнять с данными аналитические операции (выборки, запросы, отчёты и др.). Возможна ее замена новыми версиями программ без потери внесенной информации и дальнейшее использование информации по денежной оценке в следующих версиях. Созданная база данных позволяет оперативно работать с данными и обновлять их, обеспечивая потребителей и оценщиков достоверной и надежной информацией, а также сократить финансовые и трудовые затраты на проведение работ по денежной оценки земли.

Следующим этапом моих исследований стал пространственный анализ стоимости земель. На основе созданной базы данных и с использованием ГИС-технологий ArcView 3.2a была получена картограмма средней стоимости земельных участков по административным районам АР Крым. Данная карта, по сути, отражает визуальное представление полученных результатов и позволяет наглядно оценить существующее состояние цен на рынке земли (Рис 2.). Наблюдается отсутствие однородности в стоимости, на земельные участки по всей территории Крыма. Цена колеблется в пределах от 1900 (Раздольненский район) до 24000$ за сотку(Ялтинский район) и имеет тенденцию роста с севера на юг.

Рис 5. Картограмма стоимости земель по административным районам АРК (по данным 2007г.)

При сравнении полученных результатов с результатами, полученными Скрипкой Дмитрием, который проводил аналогичное исследование за 2005год (рис.3), наблюдаются существенные различия. С 2005года по 2007год наблюдается активный рост цен на земельные участки в Разольненском, Черноморском, Сакском, Симферопольском, Ленинском районах, в границах Севастополя, Ялты, Алушты, Судака, Феодосии. Наибольший рост цен наблюдается в Раздольненском районе, здесь средняя стоимость одной сотки увеличилась от 505$ до 1928$, то есть в 3,8 раза! Вообще, в последнее время интерес к покупке земельных участков на побережье Западного Крыма существенно возрос, конечно же это явление отразилось и в ценовых показателях. В Черноморском и Сакском районах цена возросла в 2,7 и 2,6 раза соответственно.

 

Рис 6.Картограмма стоимости земель по административным районам АРК (по данным 2005г.)

Существенное повышение цен произошло в Севастополе и на ЮБК. В Севастополе цена возросла в 3,5 раза и составила 9100$ за сотку. Земля в окрестностях Ялты – была и остается самой дорогой по Крыму, за 2007 год средняя стоимость сотки составляет 24000$, а в 2005г была 13861$, к середине 2008 года – 25000 $. В Алуште, Судаке, Феодосии цена увеличилась в 1,3 , 1,3 , 1,6 раза соответственно. Симферопольский район заслуживает особого внимания. За период с 2005г по 2007г цена на землю возросла 1,5 раза, то есть от 1730$. до 2500$, а к середине 2008 года составила 3000 $. Возможно такой рост связан с недавним увеличением земельного фонда под строительство, путем освоения земель сельскохозяйственного назначения.

Следующим этапом зонирования АРК по стоимости земель стало исследование цен на земельном рынке в границах сельских советов.

Отмечено значительное разнообразие цен на полуострове, но при этом стоимость земли южнобережья (от Алушты до Фороса) зависит лишь от удаленности участка по отношению к морю. Это можно проследить на примере города Ялта. Участки, находящиеся на расстоянии 100-200 м от моря стоят в среднем около 36000$ .

300-400 м - 24000$

500-600 м - 22000$

700-800 м - 20000$

1000 и более метров - 14000$

Рис 7. Картограмма средней стоимости земельных участков в зависимости от расстояния до моря в г. Ялта.

Восточный и Северо-Восточный Крым. Это Керченский полуостров и побережье Азовского моря.

Земельные участки в окрестности города Керчь стоят от 1000-1600 у. е. за одну сотку. Цена земли в Ленино от 1000-1500 у. е. за одну сотку. Стоимость земли в районе мыса Казантип и поселка Щелкино( Щелкинский сельский совет) от 2000-2500 у. е.

Рис 8. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам Ленинского района АРК (данные за 2007 год)

К середине 2008 года количество информации по продажам земельных участков в Ленинском районе увеличилась. Выставлены на продажу земельные участки в Останинском, Глазовском, Ленинском и Семисотском сельских советах.

Рис 9. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам Ленинского района АРК к середине 2008 года.

Исследуя Ялту по сельским советам можно заметить, что самой большой ценой характеризуется Алупкинский сельский совет - 33000$, ему уступают Гаспринский и Массандровский 27000$, а самая меньшая цена земли - в Кореизском сельском Совете-15000$. Исторически сложилось, что Алупка является курортным центром южнобережья, природа которой уникальна.

Рис 9. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам г. Ялта (данные за 2007 год)

Рис 10. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам г. Ялта к середине 2008 года

Исключение составляет Симферопольский район. Здесь цена участков по сельским советам зависит от удаленности от города. Поэтому самыми дорогими являются участки самого г. Симферополя и составляют в среднем около 7000$ за сотку. В сельских советах, расположенных наиболее близко к городу (Перовский, Молодежненский, Родниковский, Укромновский, Мирновский, Добровский) цена составляет 2000$, а наиболее отдаленных от города( Трудовской, Кольчугинский, Пожарский, Широковский, Чистенский, Донской, Мазанский) колеблется в пределах от 1200$ в Кольчугинском сельском совете до 1600$ в Трудовском сельском совете. К середине 2008 года стоимость земельных участков в границах г. Симферополя существенно изменилась и составила порядка 22000 $ за сотку. Существенно изменилась стоимость земельных участков в Кольчугинском сельском совете – 3500 $ за сотку. В данном случае срабатывает удаленность от моря.

Рис 10 Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам Симферопольского района.

Рис 11. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам Симферопольского района к середине 2008 года..

Цена на земельные участки носит сезонный характер. Например, в сельских советах города Феодосии наблюдается повышение с апреля по сентябрь 6000-9000$ , стабилизация в межсезонье и снижение в декабре-январе 4000-4500$ .

Цены на земельные участки западного побережья от Севастополя (Северная сторона) до поселка Кача находятся в пределах от 2000 до 9000 у. е. за одну сотку. Район поселков Любимовка, Николаевка и Береговое от 1500 до 2000 у. е. за одну сотку.

Совсем иная ситуация обстоит на севере и северо-востоке Крыма. Информация по сельским советам и по району в целом отсутствует.

Поскольку в источниках информации зачастую не предоставляется конкретное местоположение участка, а указывается только район, по большинству сельских советов информация о цене на земельные участки не может быть четко привязана к границам Советов. Поэтому картограмма стоимости земель по районам более информативна, хотя отражает только региональные закономерности распределения цены на землю.

Выводы:

1.  Разработана структура и апробирована методика ведения базы данных стоимости земель по административным районам и сельским советам АР Крым;

2.  С использованием ГИС-технологий определены пространственные закономерности изменения цен с севера на юг и с запада на восток;

3.  Определена существенная дифференциация цен. (К примеру, стоимость сотки земли Ялте в 65 раз выше стоимости сотки земли в Красноперекопском районе);

4.  Наблюдается стремительное подорожание земель. (За период с 2005 по 2007гг цена 0,01га в среднем по Крыму возросла в 2,4 раза!)

5.  Созданная информационная система позволит решать на практике такие важные задачи:

§  сбор, хранение и анализ данных о стоимости земли;

§  наглядное представление результатов анализа;

§  осуществление мониторинга рынка земель;

§  анализ данных для принятия решений в области управления земельных ресурсов;

§  прогноз динамики развития рынка земли;

§  информационное обслуживание земельного рынка;

§  обеспечение потребителей и оценщиков достоверной и надежной информацией, а также сократить финансовые и трудовые затраты на проведение работ по денежной оценке земли;

Информационная система в современном виде обладает рядом недостатков:

- по большинству советов Крыма данные о рыночной стоимости земли отсутствует. Поэтому невозможно провести многофакторный анализ для прогнозирования стоимости для всей территории полуострова.

- анализ стоимости земель по административным районам не дает представления о пространственном изменении цен в границах самого района.

- цена на земельные участки в Крыму динамично изменяется. Поэтому необходим непрерывный мониторинг на протяжении длительного периода времени для обеспечения достоверных долгосрочных прогнозов ценообразования на рынке земель.

В настоящее время существует ряд возможностей для устранения этих недостатков, предложенных докторами экономических наук А. С Даниленка и Ю. Д. Билыка, а именно:

1-определение и ежегодное утверждение по каждому населенному пункту кадастрового перечня земельных участков для их последующей продажи с аукционов;

2-организация маркетинговых фирм по обслуживанию рынка земли и подготовки специалистов по земельному менеджменту и структуры земельных аукционов;

Кроме того:

Совершенствование ИС планируется в следующем направлении:

1. Ведение мониторинга стоимости земельных участков в режиме реального времени;

2. Зонирование территории АРК по стоимости земли на следующем иерархическом уровне административного деления – в границах населенного пункта.

3. Периодическую публикацию данных о рыночной стоимости земельных участков с четким указанием местоположения участка и их последующий анализ;

4. Социологические опросы, при этом нужно учитывать не только возможности покупателя, но и предложение продавца;

5. процедуры обратной связи;

Раздел IV.

Геодезическое обеспечение земельно-оценочных работ.

Геодезические работы, проводившиеся при земельно-оценочных работах, включают: геодезическую привязку объекта оценки, установление площадей земельного участка и расположенных на нем сооружений. Привязка и определение границ земельного участка осуществлялась электронным тахеометром 3ТА5, методом проложения теодолитного хода от пунктов государственной геодезической сети, определение площади зданий и сооружений – способом промеров с помощью мерной ленты. Приборы прошли соответствующую проверку, что подтверждается документами метрологической службы. По результатам геодезических работ составлен план участка в масштабе 1: 200.

Топографический план — крупномасштабное (обычно в масштабах 1:200–1:2000) знаковое изображение небольшого участка Земли или др. небесного тела, где погрешности за кривизну земли пренебрежительно малы, сохраняющее постоянный масштаб в любой точке и по всем направлениям. [20]. Топографические и кадастровые планы имеют определённый, постоянный масштаб (как правило, линейка масштабов в обоих случаях совпадает: 1:200–1:10000), разграфку, систему координат, систему условных обозначений и характеризуются точностью отображения объектов и контуров, а также полнотой содержания (степенью генерализации). При составлении топографических и кадастровых планов используются: геодезические, фотограмметрические и картографические методы.

Различия заключаются в назначении, статусе, видам информации, и информационной ёмкости, условных обозначений, особенностях съёмки, составах работ, полноте содержания (степени генерализации). Основными информационными источниками при составлении планов служат:

·  полевые инструментальные геодезические съемки;

·  космические и аэрофотоснимки;

·  данные дистанционного зондирования земли (ДЗЗ);

·  существующие топографические и кадастровые карты.

В дипломном проекте использованы материалы геодезической съемки.

Использование только существующих топографических карт, предоставляемых в виде цветных оттисков на бумажных носителях, или в электронном виде специализированными государственными геодезическими службами невозможно по нескольким причинам:

·  давность съемки подавляющего большинства карт составляет 10-20 лет;

·  невозможность получения карт масштаба 1:10000 на определенные территории;

·  наличие на картах ошибок, особенно в отображении линейных инженерных коммуникаций.

Следовательно, они не могут быть использованы без корректировки и обновления.

Основным фактором, который определяет все параметры съемок, являются требования к точности и детальности отображения объектов. Эти требования, в свою очередь определяются целевым назначением, качеством земель и максимальными возможностями отображения в плане учетной единицы площади. Такими учетными единицами должны быть:

- в городах республиканского и областного подчинения - 1 кв. м;

- для участков садово-огороднических обществ - 2,5 кв. м;

- в городах районного подчинения и поселках - 15 кв. м;

- в селах - 100 кв. м.

На основе вышеизложенного рекомендуются такие масштабы

создания земельно-кадастровых карт (планов):

- в городах республиканского и областного подчинения - не

мельче 1:500;

- в городах районного подчинения и поселках - не мельче

1:1000;

- в селах - 1:2000.

Для обеспечения необходимой точности отображения принятой

учетной единицы площади, погрешность точек съемочного обоснования и межевых знаков относительно ближайших пунктов государственной геодезической сети не должна превышать:

- в городах республиканского и областного подчинения - 10 см;

- в городах районного подчинения, в поселках - 20 см;

- в селах - 40 см.

Ошибка взаимного положения смежных точек границы не должна превышать 0,1 мм в масштабе плана.

 Производственный этап выполняется подрядчиком и включает полевое обследование объектов оценки с уточнением границ землепользований.

При выполнении работ этого этапа необходимо руководствоваться следующими принципами:

- основой для создания плана должен быть планово-картографический материал не мельче масштаба 1:2000, а в городах областного (районного) подчинения - масштаба 1:500;

- предельные погрешности положения точек съёмочных сетей относительно плановой опоры не должны превышать: в городах республиканского и областного подчинения - 0,1 м; в городах районного подчинения и поселках - 0,2 м; в селах - 0,4 м.

Полевое обследование включает в свой состав поиск, выявление и распознавание поворотных точек и линий границ землепользований. При этом возможно визуальное и инструментальное обследование, опрос землепользователей (собственников земли). Возобновление потерянных знаков проводится путем их выноса в натуру от пунктов геодезической сети или при наличии доброкачественных материалов по промерам, на основе имеющихся материалов и документов.

При проведении полевых обследований проводится временное закрепление поворотных точек границ землепользований, ведется абрис земельного участка.

Последующее выполнение работ может осуществляться следующими вариантами:

При наличии плана масштаба не мельче чем 1:2000 временно закрепленные поворотные точки границы посредством промеров привязываются к пунктам полигонометрии (в обязательном порядке) и к характерным точкам местности. По этим данным поворотные точки границы наносятся на план. При необходимости корректирования плана в районе работ прокладывается теодолитный ход, который привязывается к точкам геодезической сети или плановой основы. Из точек этого хода проводится съёмка необходимых элементов ситуации и выявления поворотных точек границ землепользований. По этим данным точки границ и элементы ситуации наносятся на рабочий инвентаризационный план.

Все геодезические работы земель выполняются в соответствии с инструкцией для топографической съемки в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500 (1982 г.) и в соответствии с требованиями Строительных норм и правил - БНИП 1.02.07-87 "Инженерные изыскания для строительства".

Камеральные работы - это работы по обработке результатов полевых топографо-геодезических и землеустроительных работ и формированию документации.

По результатам полевых топографо-геодезических и землеустроительных работ подрядчик осуществляет вычисление площадей всех землепользований в установленных границах и формирует документацию.

Тахеометр 3ТА5 – оптико-элетронный прибор, совмещающий в себе электронный теодолит, светодальномер, вычислительное устройство и регистратор информации (рис 11).

Рис 11.

Общий вид электронного тахеометра 3ТА5.

Основными частями тахеометра являются колонка с вертикальными и вертикальными осями, зрительная труба с размещенным в ней светодальномером, датчик вертикального и горизонтального кругов, узел обработки сигналов с датчиков угла, микропроцессорное вычислительное устройство, модули индикации и управления, наводящие устройства.[14]

В общем, внешний вид немного отличается от простого теодолита, разница в том, что дополнена панель управления функциями и табло для вывода информации. “Механическое” управление тахеометром, т. е. наведение на объект, фокусировка изображение, производится так же как и при работе с теодолитом. Потому что в тахеометре есть подъемные, закрепительные и наводящие винты, уровни. Основные показатели тахеометра:

Средняя квадратическая погрешность измерения одним приемом, не более:

горизонтального угла – 5”

вертикального угла – 7”

Время измерения горизонтального угла и наклонного расстояния 4 секунды.

Увеличение зрительной трубы 29-кратное.

Масса 5,6 кг.

Работа тахеометра требует электрического питания, поэтому в комплекте прилагаются блок питания и разрядно-зарядное устройство.

Вешки снабжены призменно-зеркальными отражателями с 1 и 6 призмами.

Система вывода.

К системе вывода относят программы, подготавливающие выходные данные и контролирующие работу средств вывода информации. Обычно в любой серьезной программе средства вывода информации встроены, но в большом числе случаев выведенная информация не вполне отвечает запросам пользователя, то есть требует редактирования.

Для этих целей более всего подходят текстовые и графические редакторы.

Для проложения полигонометрического хода использовали электронный тахеометр…3ТА5, №13503.

Полученные данные обрабатывались в системе ArcView (Рис 8).

Объем работ представлен в таблице 11.

Таблица 11

Виды и объемы геодезических работ

       

№п/п

Наименование вида работ

Единица Измер.

Фактически.

вычислено

1

Топографическая съемка территории М 1:200

Га

0.1053 га

2

Проложение теодолитного хода

Км.

2,28

Согласно перечню общеобязательных нормативных актов департамента геодезии, картографии и кадастра на производство топографо-геодезических и картографических работ в стране, а также нормативным документам, утвержденным Госгеонадзором, предусмотрены нижеследующие инструкции и руководства для выполнения геодезических работ на объекте:

Рис. 12 Схема геодезической привязки участка

1. Основные положения по созданию топографических планов масштабов: 1:25000, 1:10000, 1:5000.-М, ГУГКА, 1970 г.

2. Инструкция по топографической съемке в масштабах 1:25000, 1:10000, 1:5000, М., Недра 1982 г.

3. С Н и П 1.02.07-87 г. Инженерные изыскания для строительства.

4. Инструкция по топографической съемке в масштабах: 1:25000, 1:10000, 1:5000, ГКНТА, г. Киев , 1999г.

Комплекс топографо-геодезических работ по определению границ земельного участка выполнен в соответствии с Земельным Кодексом Украины, Законом Украины «О землеустройстве», Инструкцией о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право коллективной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли.

Раздел V.

Технико-экономическое обоснование земельно-оценочных работ.

Объективная и точная оценка земли и объектов недвижимого имущества необходима для эффективного функционирования рыночной экономики. Квалифицированное определение рыночной стоимости, анализ стоимости займа и ипотеки, эффективное планирование землепользования и управление территориями, справедливое налогообложение недвижимости для финансирования социальных затрат и инфраструктуры зависят от качественной оценки, для выполнения которой необходима соответствующая профессиональная подготовка.

Законы Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» от 12.07.2001 г. определяет единый порядок профессиональной подготовки и сертификации оценщиков в Украине. Этот порядок предусматривает обязательное прохождение специального обучения по утвержденным Госкомземом и Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) учебным программам подготовки на базе учебных заведений, заключивших соглашения с Госкомзем и ФГИУ.

В состав работ по земельно-оценочному зонированию входит:

1. Сбор и систематизация материалов

- приобретение периодических изданий касающихся купли-продажи земельных участков;

- Интернет.

2. Анализ полученных данных

3. Приобретение специального программного обеспечения;

4. Приобретение компьютерной техники.

Расчет стоимости производится от трудозатрат.

Смета

Сбор материалов:

Периодические издания

Интернет

Длительность

Стоимость (грн)

Всего (грн)

9 мес

9 мес

40

70

360

630

Сбор материалов (ч/дн)

90 ч/дн

54

4860

Анализ материалов

5 ч/дн

54

 

Стоимость компьютерного времени

9 мес

(4000*20%/12)*9

600

Стоимость программного обеспечения

9 мес

 

3000

Итого по смете

9450

Согласно приведенным расчетам стоимость по районированию территории АРК составила 9450 грн.

Полученные мною данные и расчеты при оперативном их пополнении и использовании современной технологией переработки и хранения информации позволит следить за изменениями цены на рынке земли, применять научно-обоснованные стартовые цены на земельных аукционах и принимать управленческие решения по вопросам рынка земли. Это пополнит бюджет АРК и увеличит «прозрачность» операций с земельными участками и позволит исключить нарушения законодательства.

Разработанная мной методика, имеющая минимальную стоимость даст значительный выигрыш за счет налогообложения, сбора с аукционов.

Раздел VI.

Список использованной литературы

1.  Конституция Украины

2.  Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», 12.07.2001 года

3.  Закон Украины «О плате за землю», 3.07. 1992 года

4.  Закон України "Про внесення змін і доповнень до закону України "Про плату на землю", 19.09.1997 р.

5.  Закон Украины «О землеустройстве», 22.05.2003 года.

6.  Закон Украины «О земельном кадастре»,20.03.2007 года.

7.  Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов»,12ю01.2007 года.

8.  ЗаконУкраины «Об оценке земли»

9.  Методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 30.05.97

10.  Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года. Офіційний вісник України. 2001, №46.

11.  Постанова Кабінету Міністрів України ”Про порядок ведення державного земельного кадастру”, від 12 січня 1993р., №15. // В зб. Земельна Реформа: Законодавчі та нормативні акти. – Київ,1996.

12.  Постанова Кабінету Міністрів України ”Про затвердження Програми створення автоматизованної системи ведення державного земельного кадастру”, від 2 грудня 1997р

13.  Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с.

14.  ГОСТ 23543-88. Приборы геодезические. Общие технические условия.. — М.: Изд. стандартов. 1980. — 9с.

15.  ГОСТ 7.1. — 84. Библиографическое описание документа. Общие требования и правила составления. —М.: Изд. стандартов, 1984.—77с.

16.  Государственное регулирование земельных отношений: Учебник / А. А Варламов, Н. В. Комов, В. С. Шаманаев, В. Н. Хлыстун; Под ред. А. А. Варламова и В. С. Шаманаева. — М.: Колх., 2000. — 264 с.

17.  Де МерсМайкл Н. Географические информационные системы.-М.: Дата, 1999.- 490 с.

18.  Дехтяренко Ю. Ф. та ін. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні.-К.: Проф., 2002.-256 с.

19.  Збірник законодавчих та урядових актів "Земельна реформа на Україні," 1991 р.

20.  Маслов А. В. и др. Геодезия. – М.: Недра, 1980. – 616с.

21.  Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю Г. Геодезия: Учебник. — М.: Недра, 1993. — 480 с.

22.  Новаковський Л. Я., Будзилович І. С. Уроки земельного реформування. – К.: Урожай, 2002. – 128с.

23.  Практичний посібник з питань земельної реформи (збірник документів). К.: 1996 р.

24.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с.

25.  Третяк А. М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру. – Київ, 1999. –115с.

26.  Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с.

27.  Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с.

28.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с

29.  Цены на проектные и изыскательные работы по землеустройству и земельному кадастру. М., 1986.

30.  «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» утвержденная постановлением Кабинета Министров от 23.03.1995г.

31.  Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання/ Дехтяренок Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М.- Київ: Профі, 2002.-256с

32.  «Формування ринку землі в Україні» За редакцією докторів економічних наук Ю. Д. Білика, А. С. Даниленка.

33.  География Крыма: Учебное пособие для 9 кл. / Под ред. П. Д.Подгородецкого, В. Б.Кудрявцева.- Симферополь: Крымучпедгиз, 1995.

34.  География Крыма: Учебное пособие для учащихся общеобразовательных учебных заведений /Л. А.Богрова, В. А.Боков, Н. В.Багров - Киев «Либiдь» 2001

35.  Теоретичнi основи державного земельного кадастру /За загальною редакцiею кандидата економiчних наук, доцента М. Г.Ступеня / Львiв «Новий свiт - 2000» 2003.

36.  Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утверждено специальным приказом Госкомзема, Госкомградостроительства и Академией Аграрных наук от 27.11.95 «76/230/325/150 с изменениями и дополнениями, внесенными согласно с приказом Госкомзема в 1997 и 1999 годах)

37.  Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, который утвержден совместным приказом Госкомзема, Минагропрома, госкомлесхоза, Госводхоза и агадемии аграрных наук от 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88.

38.  Экономическая оценка земель Крымской области Украинской ССР /г. Симферополь,1980г

39.  Управление земельными ресурсами: Учебное пособие.2-е издание-СПб: Питер, 2006.

40.  Общесоюзная методика оценки земель/Москва-1976 г.

41.  Землеустроительный вестник, № 2, 2006 г.

42.  Землеустроительный вестник, № 3, 1998 г.

43.  Губанов И. Г., Подгородецкий П. Д. Богатство недр // Природа Крыма.-
Симферополь: Крым 1996г.

44.  Государственное регулирование земельных отношений: Учебник / А. А Варламов, Н. В. Комов, В. С. Шаманаев, В. Н. Хлыстун; Под ред. А. А. Варламова и В. С. Шаманаева. — М.: Колх., 2000. — 264 с.