Отчет об экспертной оценке

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)

Отчет об экспертной оценке стоимости земельного участка, для обслуживания АЗС

1. ВВЕДЕНИЕ

1.1. Основания для выполнения работы

- Договор с ЧП "Название";

- Поручение Название городского управления земельных ресурсов;

- Сертификаты Государственного комитета земельных ресурсов Украины, ФГИУ и УТО;

- Другие сертификаты.

1.2.Нормативно-правовая база

Закон Украины "О собственности" от 07.02.91г. № 697-12.

Закон Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" от 06.03.92 г. № 2171-XII.

Закон Украины "Об аренде имущества государственных предприятий и организаций "от 10.04.92г. №2296-ХП.

Закон Украины "О внесении изменений и дополнений к Земельному кодексу Украинской ССР" (Земельный кодекс Украины). "Ведомости Верховного Совета Украины", №25 от 23.06.92г.

Закон Украины "О внесении изменений и дополнений к Закону Украины "О плате за землю". Урядовий курьер, 19.10.96г.

Закон Украины "Об основах градостроительства". Ведомости Верховного Совета Украины, № 52. 29.12.92г.

Указ Президента Украины от 12 июля 1995 года № 608 "О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности".

Указ Президента Украины от 19 января 1999 года № 32/99 "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения".

Постановление Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 года № 213 "О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов".

Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам. Государственного комитета Украины в делах градостроительства и архитектуры, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук 27 ноября 1995 года № 76/230/325/150 с учетом изменений и дополнений к разделу 3 этого Порядка, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Государственного комитета Украины в делах градостроительства и архитектуры, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук 15 апреля 1997 года № 46/131/63/32 и зарегистрированным Министерством юстиции Украины 29 октября 1997 года № 511/2315.

Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков не сельскохозяйственного назначения, утвержденный Приказом Госкомзема Украины от 08.07.99г. №72.

Постановление КМУ о Методике экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения" от 16.06.99г. №1050.

Государственные строительные нормы Украины. Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений. ДБН 360-92. Киев, 1992

Письмо Минфина Украины, Минэкономики и Госкомзема соответственно от 05.10.98 № 03-303/1592; 16.09.98 № 52-31/620; 16.09.98 № 14-12-1-7/2412 "Об индексации денежной оценке земель"

Эталон технической документации денежной оценки земель г. Бровары Киевской области. К.: "Гипроград", 1997

Положение "О порядке проведения экспертной оценки государственного имущества", утв. ФГИУ от 02.02.95 г. № 100.

Инструктивное письмо ФГИУ от 26.12.95 г. № 10-20-9281.

"Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" ДБН IV-16-98, утв. Госкомградостроительства Украины

Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых и общественных зданий и сооружений (Сборники УПВС), разработанные Госстроем СССР в 1969-1971 гг.

"Правила определения физического износа жилых зданий", утвержденные Приказом Госкомжилкоммунхоза Украины от 02.07.93 г. № 52.

"Переводные коэффициенты балансовой стоимости домов, построенных до введения с 01.01.84 г. новых сметных цен". Постановление СМ УССР и Укрсовпрофа от 19.05.89 г. № 142.

"Порядок проведения индексации балансовой стоимости основных фондов предприятий, организаций и учреждений по состоянию на 01.04.96 г., утв. Минстат, Минэкономики, Минфин и ФГИ Украины от 23.05.96г. № 148/64/103/563.

"Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утв. СМ СССР от 22.10.90 г. № 1072.

"Положение о порядке оценки зданий, сооружений", утв. Госкомжилстрой от 31.12.91г. №135.

"Нормы профессиональной деятельности оценщика" утвержденные советом УТО от 11.04.95 г. протокол Х° 7.

1.2.Использованная литература и методическая база

Д. Фридман, Н. Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", М., ДелоЛТД, 1995г.

"Практическое пособие по экспертной оценке предприятий" Лебедь Н. П., Мендрул А. Г.

"Финансирование инвестиций в недвижимость" Тарасович Е. И.

Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж. Эккерта. Красногорск, Красная гора, 1993

Оценка участка земли под промышленную застройку, расположенного на территории России, проведенной Ричардом П. Риисом, MSA Blue Marble Partners. Методические материалы. М., Российское общество оценщиков, 1991.

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М., РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994

Экономическая оценка городских земель: моделирование, методы расчета. Серия "Научно-методические материалы". Вып. 3. Санкт-Петербург, 1991

1.4. Постановка задачи

ЧП «Название обратилось с просьбой выполнить оценку земельного участка, расположенного в г. Название в районе ул. Название у гаражного кооператива «Название». Заданием на оценку определено, что Участок находится в аренде, сроком на 15 лет (Договор №номер «Оправе пользования землей на условиях аренды»).

Оценка выполнялась в соответствии с Постановлением КМУ "О методике экспертной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения" от 16.06.99г., №1050

Дата оценки и вид стоимости

Дата оценки - дата

Согласно договора на оценку и характеру поставленной задачи искомый вид стоимости определен как Оценочная стоимость в трактовке Постановления КМУ "О методике экспертной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения" от 16.06.99г., №1050

1.6. Информация об эксперте

Наименование -

Юридический адрес –

Руководство - директор

Телефоны

Реквизиты:

Код ОКПО

Р/с

в Банк,

МФО

Виды деятельности:

В соответствии с Уставом Название предметом деятельности фирмы является проведение работ по экспертной оценке имущества, имущественных и неимущественных прав и бизнеса; земельных участков; водного и воздушного транспорта;

Гидротехнических сооружений; сложного оборудования; пакетов акций, целостных имущественных комплексов и оказание других консалтинговых услуг.

Опыт работы по оценке:

Название основано в 1995 г.

За время работы специалистами фирмы выполнено более 500 работ по оценке государственного имущества, подлежащего приватизации, недвижимого имущества физических и юридических лиц с целью определения залоговой стоимости, стоимости имущества при судебных разбирательствах, выполнялись работы по составлению бизнес-планов предприятий и др.

1.7. Материалы, предоставленные заказчиком

1.

Распоряжение о предоставлении Название Земельного учатска для обслуживания сооружений АЗС

2

Ситуационный план размещения АЗС

3

Договор о праве пользования землей ни условиях аренды

4

План установленных границ землепользования

5

Договор №номер купли-продажи имущества

6

Акт према-передачи к договору №номер

7.

Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта АЗС на 2 блок – пункта

S

Архитектурно-строителъная часть рабочего проекта

9.

Справка о ежемесячных затратах

 

1.9. Сертификат качества оценки

Я, ФИО, подписавший данный отчет, настоящим удостоверяем, что в соответствие с имеющимися у нас данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат нам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью отчета и заверенных подписью и печатью.

3. Я лично произвел осмотр оцениваемого земельного участка.

4. Я не имел ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовали непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

5. Мое вознаграждение не зависело от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

6. Квалифицированную помощь при осмотре объекта и составлении отчета мне оказывал эксперт ФИО (Сертификат №Номер).

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями, предъявляемыми Международными стандартами оценки (МСО 1-4), "Нормами профессиональной деятельности оценщика", Методикой экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения.

Сертификат действителен в пределах ограничительных условий (п.1.10).

Эксперт ______________________ ФИО

1.10. Ограничительные условия

Действие сертификата качества оценки ограничивается следующими условиями:

Мы не несем ответственности за установление юридических прав на оцениваемый объект. Согласно предоставленных светокопий документов, заказчик осуществляет землепользование на основании договора аренды. От нас не требуется выступать в суде или свидетельствовать иным образом по поводу отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора или официального вызова суда.

Заказчик имеет право использовать Отчет любым образом - в соответствии с определяемым видом стоимости (целью оценки), кроме публикации в средствах массовой информации методологии оценки рыночной стоимости.

Наше мнение относительно стоимости действительно только на дату оценки. Мы не принимаем на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества в будущем.

Отчет об оценке содержит наше профессиональное мнение относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости

Мы не несем ответственности за любые суждения в финансовой, правовой и налоговой сферах, принадлежащие руководству Заказчика. Руководство Заказчика принимает ответствен­ность за любые финансовые или налоговые последствия его действий, связанных с собствен­ностью, бывшей объектом оценки

К условиям, ограничивающим действие сертификата качества оценки также можно отнести:

- отсутствие утвержденной проектно-сметной документации на существующую застройку и материалов инвентаризации земельного участка, что не позволяет располагать данными об условиях строительства, наличия магистральных сетей и т. д.

В сложившейся ситуации эксперты руководствовались подходами, основанными на натурном обследовании и прогнозировании возможностей исходя из того, что вероятность выявления дополнительных факторов, влияющих на перспективы использования участка, а следовательно его стоимость, достаточно низка.

1.11. Имущественные права

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что оцениваемый объект, земельный участок, реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. Поскольку в результате подобной сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки.

Право собственности, согласно ГК Украины, раздел 2, глава 6 (ст. 86, ч. 1), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других

Лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В задачу оценщика входит определение стоимости именно того объема прав, который предполагается к отчуждению.

Если передаются все права на имущество, то и объектом оценки является полный пакет прав.

В настоящей работе определение объема имущественных прав нынешнего владельца и возможность их реализации не определена заданием на оценку, следовательно, все вопросы связанные с имущественными правами оставлены нами на усмотрение заказчика. В процессе выполнения работ нами моделировалась ситуация наличия у владельца полного пакета прав.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

1. Характеристика месторасположения

1.1. Общие и региональные факторы месторасположения

Город Название - крупный незамерзающий описание

Географическое положение (центра) города - градусов минут северной широты, градуса минута восточной долготы.

Расстояние от Название до Киева - км, до Москвы км, до Стамбула -- км, до Рима - км, до Марселя км, до Парижа - км, до Лондона - км.

Общая площадь административно-территориального образования города составляет 0 тыс. га ( 0 тыс. га земли и 0 тыс. га Название). Численность населения тыс.0 человек 0 национальностей, среди которых 0 процент украинцев, 0 процента россиян, 0 процентов жителей других национальностей.

Из 0 тысяч человек проживающих - 0 тыс. трудоспособное население (0 процентов). В отраслях народного хозяйства занято 0 человек, из них в сфере производства - 0 чел, в сфере торговли - 0 человека, в сфере обслуживания - 0 человек, в бюджетной сфере - 0 человека, в том числе в управлении 0 человек. Официальный язык - украинский; язык общения, в основном, русский. Денежная единица - гривна.

Законодательная власть - городской Совет народных депутатов. Исполнительная власть - городская государственная администрация. В административных границах города находятся 0 городских района, города Название, Название и 0 населенных пункта.

Ресурсный потенциал составляют известняки для производства стенового и штучного камня и флюсосодержащие известняки для металлургической промышленности.

Город имеет 0 аэродрома, описание

В городе функционируют 0 банка, 0 страховых компаний, около 0 фирм, работающих в фондовом секторе рынка, более 0 структур, занимающихся туризмом.

Агропромышленный комплекс города представлен 0 предприятиями и организациями, из которых - 0 совхозов, 0 колхоза, выращивающих и снабжающих город виноградом, фруктами, овощами, животноводческой продукцией, рыбными изделиями.

На территории города осуществляют деятельность 0 промышленных предприятий различных форм собственности.

Постоянно расширяются внешнеэкономические связи города с другими странами. В городе работает более 0 совместных предприятий. За последние годы зарегистрировано порядка 0 участников внешнеэкономической деятельности, и т. д.

Описание земельного участка

1. Характеристика месторасположения земельного участка 1.1. Расположение относительно населенного пункта:

А) расстояние:

От городской черты - в черте города;

От центра города - 8 км;

От аэропорта Название - 119 км;

От автовокзала - 8,9 км;

От железнодорожного вокзала - 8,6 км;

От морского порта - 8 км;

От рыбного порта - 1,5 км.

Б) существующие транспортные связи:

Автомобильная дорога с покрытием. Автобусное и троллейбусное сообщение по пр. Название и ул. Название

В) расстояния до основных магистралей: 500 - 1000 м;

Г) положение земельного участка относительно пригородной зоны - находится в районе V микрорайона Название;

Д) положение земельного участка относительно рекреационных территорий и объектов природно-заповедного фонда, историко-культурных и оздоровительных объектов - нет;

Е) характеристика преобладающей окружающей застройки - многоэтажные дома новой застройки;

Ж) степень техногенного загрязнения прилегающей к земельному участку территории (возможность негативного влияния загрязнения на состояние участка) - нет.

1.2. Местонахождение земельного участка в границах населенного пункта: в районе ул. Название и ГСК «Название»:

А) наличие у населенного пункта статуса курорта или исторического места - да,

Б) наличие населенного пункта в зоне радиационного загрязнения - нет;

В) административный статус населенного пункта, численность населения - город центрального подчинения, население 0 чел. 2000 г,

2. Правовой режим земельного участка

2.1. Форма собственности на землю - временное пользование на условиях аренды сроком на 15 лет.

2.2. Наличие ограничений в землепользовании - охранная зона 43 м.

2.3. Документ, устанавливающий ограничения - условия согласования.

2.4. Срок ограничения - постоянно.

2.5. Наличие и тип сервитута - да (см. план установленных границ).

2.6. Содержание и функциональное назначение сервитута - охранная зона электрического кабеля по 2 м в обе стороны от оси.

2.7. Срок действия сервитута - постоянно.

3. Характеристика земельного участка

3.1. Размер и конфигурация земельного участка - описание границ нанесено на кадастровый план земельного участка, а также в акт согласования установленных границ. (Прилагаются к данному паспорту).

Сложная S-0,0204 га

3.2. Возможности современного использования земельного участка - использование под автозаправочную станцию.

3.3. Размеры излишней площади - нет.

3.4. Состав земельных угодий - незастроенная территория:

А) земли города (охранная зона электрического кабеля);

Б) земли города.

3.5. Категория земель - городские земли.

3.6. Состояние грунтового покрова - заасфальтировано.

3.7. Степень техногенного загрязнения территории земельного участка - нет.

3.8. Степень освоения территории:

А) площадь под строениями и сооружениями - 67,1 м2;

Б) площадь под твердыми покрытиями - 108,1 м ;

В) площадь под зелеными насаждениями - нет;

Г) площадь под иными территориями (без покрытия) - 28,8 м 2;

Д) подъездные пути - автодороги;

Е) инженерные сети - электроснабжение.

4. Виды перспективной предпринимательской деятельности, которые могут влиять на приоритетное приобретение земельного участка:

Заправка автотранспорта, сервисное обслуживание.

5. Размер арендной платы за земельный участок: 92 грн. в месяц.

6. Денежная оценка земельного участка (справка прилагается): 44 160 грн. Описание зданий и сооружений

На оцениваемом земельном участке расположена АЭС на 2 блок пункта, состоящая из:

1. Блок пунктов под навесом.

2. Киоска - кассы.

3. Мощения.

4. Ограждения.

Блок пункты представляют собой бетонные фундаменты (длина - 11,45 м; ширина -4,95 м; высота - 0,5 м) с установленными на них двумя типовыми блоками контейнерного типа на две колонки каждый. Блок пункты расположены под навесом, состоящим из 4-х

Металлических труб-колонн металлическим каркасом, накрытым металлическими профилированными листами, размером 10,62 х 2,9 м.

Киоск - касса представляет собой металлический ларек размером 2,6х2,3х2,36 м, установленный на цементном основании.. Стены — металлические. Крыша - металлическая. Пол, стены изнутри обшиты листами ДСП;

Проемы: двери - металлические,

Окна - рамы металлические с остеклением

С тыльной стороны киоска поставлен типовой железобетонный Блок санузла (ванна и туалет), применяемый при строительстве многоэтажных блочных жилых домов, размер которого 1,5х2,7х2,72 м, сверху накрыт листами шифера.

Мощение представляет собой асфальтовое покрытие с бордюрным камнем S = 108,1 м2

Ограждение - сетка рабица в рамке из металлического уголка, по асбоцементным трубам высотой 1,5 м, общая длина 44,64 м.

Имеется электроснабжение, подключенное к общегородским сетям.

Описание отягощении и ограничений и определение возможных вариантов использования земельного участка

Возможное использование оцениваемого земельного участка определяется юридической разрешенностью, физической возможностью и финансовой осуществимостью предполагаемых альтернативных вариантов использования.

Целевое использование, указанное в договоре аренды данного Земельного участка, Определено как использование его для Размещения АЗС.

Изменение целевого использования участка, расположенного в пределах города, как правило, не является существенным препятствием для инвесторов, однако, принимая во внимание относительно малую площадь участка, месторасположение, величину затрат на возведение в пределах участка сооружений более "высоких" групп капитальности, мы пришли к выводу, что Текущее использование участка соответствует наиболее эффективному, а существующий вид застройки наиболее близок к оптимальному.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ (расчетная часть)

Метод сопоставления цен продаж аналогичных объектов

В связи с тем, что рынок земли в Украине и в г. название; недостаточно развит и, как следствие, имеется малое количество информации о заключенных сделках купли-продажи аналогичных объектов. Поэтому расчет данных методом можно считать чисто информационным, а не базовым для определения стоимости участка.

Так, в Украине за 1998 - 99 г. г. было продано 77 участков, средняя стоимость 1 м2 для городов с населением около 400 000 человек, составила 10,92 грн/м2 (данные взяты и журнала "Вюник УКРелс", №1-2, 2000г., копия в Приложении).

В 1999 г. в г. название было продано 4 аналогичных участка под АЗС в районе гаражных кооперативов:

1. По ул. название -52м;

2. По ул. название - 89 м2;

3. По ул. название - 133 м2;

4. ГК «название» - 759 м2.

Эти участки были проданы за 7 026 грн.; 8 511 грн.; 10 089 грн. и 35 592 грн. соответственно.

Таким образом, можно рассчитать среднеарифметическую стоимость 1 м2 аналога земельного участка под АЭС:

(7 026 / 52 + 8 511 / 89 + 10 083 /133 + 35 592 / 759) / 4 = 88,25 грн., а Стоимость объекта оценки будет равна 88,25 х 204 = 18 003 грн. Метод капитализации земельной ренты

Как уже упоминалось в разделе "методология", данных о предоставляемых в аренду земельных участков, с соблюдением условий соответствующих дефиниции "рыночные" нет, поэтому в приведенном расчете мы используем нормативные данные и некоторые данные, которые, с определенным допущением, можно отнести к рыночным.

Исходя из вышеизложенного, за базовую ставку мы приняли месячную арендную плату, которая на дату оценки составляет 92 грн.

Определение ставки капитализации

При определении ставки капитализации, мы считаем наиболее корректным подход суммирования премий за риск (build-up approach), принимая в качестве безрисковой ставки, ставку депозита по валютным вкладам в наиболее надежных банках Украины.

Остальные подходы либо неприемлемы полностью, либо, при кажущейся применимости, фактически моделируют совершенно другую ситуацию.

Например, модель определения безрисковой составляющей основанная на оценке "риска страны", по существу является моделью поведения иностранного инвестора в другой стране, облигации казначейства США никак не являются альтернативной инвестицией для типичного украинского инвестора. Этот подход, при определении рыночной стоимости, может бы гь состоятелен только по отношению к тем объектам, для которых однозначно характерна конкуренция отечественных и иностранных инвесторов, и очевидно, что стоимость капитала (необходимая норма дохода) для иностранных инвесторов ниже, чем для отечественных, то есть "они делают погоду на рынке".

Напротив, модель, использующая в качестве безрисковой составляющей среднюю конкурентную ставку по банковским депозитам в СКВ, является достаточно взвешенной и менее подверженной влиянию внерыночных факторов.

Определение ставки капитализации для земли

Базовая ставка

10,00 %

Компенсация различий в ликвидности вложений земельные частки в еще большей степени, чем объекты недвижимости и соз-1,анные на их базе предприятия, в отличие от банковских вкладов не могут быть срочно обращены в деньги без существенных потерь в стоимости и в короткие сроки).

4,00 %

Компенсация различия условий (срок вложений в приобретение земельного участка, несравненно больше срока банковских депозитов, принятых в качестве базы для сравнения, а, соответственно, выше и риск вложений, кроме того, существенно ограничена возможность диверсификации риска)

4,00 %

Компенсация необходимости в компетентном управлении

3,00 %

 

Компенсация наличия дополнительных условий совершения сделки

0,00 %

Компенсация специфических рисков, присущих земельной собственности (в основном недостатки существующего законодательного поля)

4,00 %

Компенсация рисков, присущих базовой ставке

-3,00 %

Всего:

22,00 %

Компенсация различий в ликвидности вложений

Вложения в приобретение и развитие земельного участка обладают существенно меньшей ликвидностью не только по сравнению с вложениями в банковские депозиты, избранные нами в качестве финансовых альтернатив, но и по сравнению с вложениями в объекты доходной недвижимости.

Это положение обусловлено следующими факторами:

- вложения в приобретение земельных участков в существующей правовой ситуации может быть проведено только с целью дальнейшего его развития,

- практически любой объект, возводимый на земельном участке с момента начала строительства до момента ввода в эксплуатацию является полностью неликвидным и практически не может быть использован в качестве объекта залога,

- любой инвестор, развивающий земельный участок сталкивается с неизбежными, а в условиях прогрессирующего кризиса и существенными потерями от иммобилизации средств на период развития участка,

- изменение использования уже приобретенного земельного участка требует прохождения процедуры согласовании в различных государственных инстанциях.

Компенсация различий в условиях - в существующей правовой ситуации отвод и продажа земельных участков может быть осуществлена только определенному собственнику (пользователю) и только под детерминированный вид использования. Изменение использования уже отведенных или приобретенных земельных участков производится исключительно на основании внеэкономических методов.

Компенсация необходимости в компетентном управлении - использование земельного участка ограничено нормативными требованиями, что существенно повышает риск инвестора в случае принятия ошибочного (неверного) инвестиционного решения как при выборе наиболее рационального из возможных (допустимых) условий развития участка, так и при выборе технических приемов его освоения.

С другой стороны отношение инвестора к праву собственность на земельный участок в настоящий момент таково, что даже в существующем правовом поле (весьма далеком от совершенства) инвесторы достаточно охотно ведут переговоры о выкупе земельного участка. Это связано с представлениями о земельном участке как о чем-то более стабильном и долговечном, чем даже недвижимое имущество. Следовательно, логичным было бы применить в модели суммирования премий за риск (по аналогии с недвижимым имуществом) отрицательную премию за сам факт большей надежности права собственности на земельный участок (с точки зрения долговечности), чем принятую в качестве безрисковой ставку по банковскому депозиту в СКВ. Вместо применения сложно отрицательной доказуемой премии, мы компенсировали ее отсутствие некоторым снижением премий за низкую ликвидность.

Полученная методом суммирования ставка капитализации, с использованием в качестве безрисковой составляющей ставку по валютным депозитам в, хотя и значительно выше обычно применяемой для земли, но, на наш взгляд более реальна чем при использовании любой другой модели ее определения, тем более что ее показатель близок к

Ставке определенной Фондом Госимущества при определении стоимости нематериальных активов (в т. ч. "права пользования земельным участком").

Таким образом, Стоимость земельного участка будет составлять:

(92 х 12) / 5,4386 / 0,22 = 923 долл. США, что по курсу НБУ на дату оценки ($1 = 5,4386 грн.) эквивалентно 5 020 гривен.

Метод нормативной денежной оценки

Определение затрат на обустройство территории

Затраты определяются на основании сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно - климатических зон страны (с учетом постановления Кабинета министров Украины № 163 от 09.03.95r и № 1024 от 31.08.96г.)

Кроме того учитывались данные о затратах в населенных пунктах, где оценка уже проведена.

Значения коэффициентов Кф и Км определялось в соответствии с Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (раздел 3).

Расчет стоимости методом нормативной денежной оценки был произведен Название Городским Управлением земельных ресурсов (см. раздел «Приложения») согласно, которому стоимость оцениваемого участка составляет 44 160 грн.

Метод, учитывающий затраты на возведение зданий и сооружений на земельном участке (метод остатка)

Суть метода состоит в моделировании организации в пределах земельного участка предприятия (бизнеса), отвечающего требованиям наиболее эффективного использования, т. е. обеспечивающего наивысшую стоимость земельного участка в остатке. При условии правильного моделирования:

1) определение стоимости объекта, для строительства которого приобретается участок, на момент завершения его строительства.

2) определение затрат на строительство.

3) определение нормы дохода (прибыли) застройщика.

4) затраты приводятся к будущей стоимости на момент завершения строительства по ставке дисконта равной норме дохода застройщика.

5) разница между стоимостью объекта и затратами приводится к текущей стоимости поставки, равной норме дохода застройщика.

Два последних этапа могут быть заменены итерационной процедурой, позволяющей рассчитать стоимость участка при которой затраты на застройку участка и приобретения участка с учетом прибыли застройщика должны быть равны рыночной стоимости участка с улучшениями.

Технические приемы, применяемые при реализации данного метода, описаны в методологическом разделе настоящего отчета.

Определение затрат на освоение участка

При определении затрат на освоение участка за основу принималась следующая информация:

1. Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от дата., утвержденный распоряжением Название горгосадминистрации от дата., в котором раздел сметной стоимости оказался не заполненным.

2. Рабочий проект архитектурно-строительная часть - сметная документация экспертам не представлена.

3. Договор №0 от дата. купли-продажи бензозаправки и акт приема-передачи имущества. Сумма договора, т. е. стоимость бензозаправки составила 94 985,98 грн.

4. Данные натурного экспертного осмотра, подтверждающего наличие сооружений с незначительным физическим износом, который по мнению эксперта влияния на стоимость объекта оценки (год. постройки) не оказывает.

5. Информация о сметной стоимости объектов функционального замещения:

- Бензозаправки «Название»;

- СП 000 «Название». Сметная стоимость которых лежит в диапазоне 37 250 - 38 000 долл. США.

6. Данные:

- Информационно-аналитическая группа «Авто-консалтинг» г. Киев;

- ОАО НПО им. Фрунзе г. Сумы;

- НПО «Астрон» г. Харьков.

Согласно которых АЭС в минимальном варианте (1 блок пункт) стоит порядка 20 000 долл. США.

Проанализировав имеющуюся информацию и исходя из принципа разумной осторожности, эксперты сочли возможным за базовую цифру взять 37 250 долл. США.

Определение стоимости создаваемого предприятия

При определении стоимости создаваемого предприятия, мы, по сути, оцениваем инвестиционный проект, с учетом затрат на его осуществление. Поэтому в дальнейшем мы будем использовать эти термины.

Определение стоимости инвестиционного проекта (стоимость бизнеса после ввода в эксплуатацию комплекса)

Существует два подхода к определению будущей стоимости комплекса:

- подход сравнением продаж функциональных аналогов;

- подход, основанный на потенциальной прибыльности объекта (метод капитализации).

В данной ситуации безусловно предпочтительней метод капитализации, так как данных о продажах подобных объектов в рыночных условиях крайне мало. Тем более проблематично прогнозировать стоимость будущей продажи объекта на сколь - нибудь длительный период времени.

Определение же будущего чистого операционного дохода предприятия вполне корректно, так как ставки арендной платы за предоставляемые помещения в течение достаточно длительного периода времени относительно стабильны, и, наблюдаемый на сегодняшний день, большой объем предложений дает основания утверждать, что в обозримом будущем ставки не изменятся.

Кроме того, моделируя логику потенциального инвестора в настоящий момент, мы оперируем идентичной, доступной ему информацией.

Первым этапом определения стоимость инвестиционного проекта является определение Чистого операционного дохода (ЧОД) Предприятия.

При определении ЧОД предприятия следует иметь в виду, что определяется доход, приносимый именно недвижимостью (земля и улучшения), и должны быть исключены другие факторы (компетентный менеджмент, торговая марка и др.).

Для определения ЧОД необходимо очистить валовый доход от НДС и вычесть эксплутационные расходы (возмещение НДС принимаем пренебрежимо малой величиной). Капитализация выполнялась на доналоговой базе (до вычета налога на прибыль).

Определение ставки капитализации

Базовая ставка

10,00%

Компенсация различий в ликвидности вложений (объекты недвижимости и созданные на их базе предприятия, в отличие от банковских вкладов не могут быть срочно обращены в деньги без существенных потерь стоимости и в короткие сроки).

2,00 %

Компенсация различия условий (срок вложений в недвижимость несравненно больше ;рока банковских депозитов, принятых в качестве базы для сравнения, а, соответственно, выше и риск вложений, кроме того, существенно ограничена возможность диверсификации риска)

2,00 %

Компенсация необходимости в компетентном управлении

5 00 %

Компенсация наличия дополнительных условий совершения сделки

0,00 %

Компенсация специфических рисков, присущих недвижимости

3,00 %

Компенсация рисков, присущих базовой ставке

-3,00 %

Всего:

19,00 %

При расчете ЧОД за базовый принцип нами был взят принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

В качестве ориентира для определения потенциального дохода нами взят прогноз (с учетом технических и производственных мощностей) от функционирования существующего предприятия.

Емкости для топлива составляют:

ДТ-4,38м3;

А7б-4,41м3;

А92 - 4,05 м3;

А95 - 4,54 м3.

Дозаправка производится 1 раз в сутки.

Закупочные цены на нефтепродукты, сложившиеся в регионе, составляют:

Наименование

Стоимость за тонну, грн.

Коэффициент плотности

Стоимость за 1 м3, грн.

Минимум

Максимум

Минимум

Максимум

Дизельное топливо

1 550

1683

0,83

1 286,5

1 396,8

Бензин А76

1 600

2050

0,745

1 192

1 527,2

Бензин А92

1750

2200

0,745

1303

1639

Бензин А95

1900

2300

0,745

1 415,5

1 713,5

В соответствии с концепцией разумной осторожности в оценке, мы принимаем закупочные цены по максимальным значениям.

Необходимо также учесть отдельные колебания в реализации различных видов топлива, связанные с сезонными потребностями, введя соответствующие поправочные коэффициенты.

Средние среднесуточные доходы от продаж различных видов топлива, на дату оценки, распределяются следующим образом:

 

 

Наименование

Количество реализованного вида топлива (м3)

Розничная цена на вид топлива(грн/м3)

Закупочная цена па данный вид топлива (грн/м3)

Доход от розничной продажи 1 м3 вида топлива (грн.)

Общий доход по видам топлива (грн.)

Дизельное топливо

0,7

1450

1 396,8

53,39

37,37

Бензин А76

1,0

1 500

1 427,2

72,8

72,8

Бензин А92

0,3

1 700

1639

61

18,3

Бензин А95

0,5

1 800

1 713,5

86,5

43,25

Итого:

       

171,72

Следовательно, месячный валовой доход будет равен 171,72 х 30 = 5 151,56 грн.

Нашей конечной целью являлось определение суммы потока наличности до вычета налога на прибыль, все условные расходы (как например, амортизация) в состав расходов не включались и особо, в дальнейшем анализе, не выделялись.

Прогноз расходов составлен по данным собственников объекта, предоставленная информация нами проверена (на основании косвенных данных) и проанализирована на предмет достоверности.

Не считая нормируемых к объему реализации внебюджетных платежей, основными статьями расходов являются:

- заработная плата персонала с отчислениями;

- расходы на содержание и текущий ремонт оборудования;

- расходы по оплате электроэнергии;

- накладные расходы, включая налог на землю, плату за воду, расходы администрации и др.

Согласно данных Заказчика среднемесячные затраты составляют 932 грн., но здесь не включены ещё затраты на хранение и доставку топлива, которые, по нашим расчетам, составляют не менее 60 грн. в сутки.

Таким образом, Месячный ЧОД будет равен:

5 151,56- (932+60) =4159, 56 грн.

А Годовой ЧОД составит 4 159, 56 х 12 = 49 914,73 грн.

За вычетом НДС, годовой ЧОД будет равен 49 914,73 / 1,2 = 41 595,61 грн.,

Что по курсу НБУ на дату оценки ($1=5,4386 грн.) составляет 7 648,22 долл. США.

Методом прямой капитализации Стоимость предприятия, размещение которого рационально в пределах рассматриваемого земельного участка, будет равна 7 648,22 / 0,19 = 40 253,77 долл. США.

Методом, учитывающим затраты на возведение зданий и сооружений на земельном участке (методом остатка), Стоимость рассматриваемого земельного участка определена нами и составляет

40 253,77 - 37 250 = 3 003, 77 доллара США,

Что по курсу НБУ эквивалентно 16 336 гривен,

А стоимость 1 м2 рассматриваемого участка будет равна 80,08 гривен.

Согласование результатов

В ходе оценки экспертом получены следующие результаты:

- стоимость Объекта оценки метод нормативной денежной оценки - 44 160 гривен.

- стоимость Объекта оценки методом капитализации земельной ренты - 5 020 гривен.

- стоимость Объекта оценки методом, учитывающим затраты на возведение зданий и сооружений на земельном участке (метод остатка) - 16 336 гривен.

- стоимость Объекта оценки методом сопоставления цен продаж аналогичных объектов -18 003 гривен.

В связи с тем, что рынок земли в Украине и в г. Название недостаточно развит и, как следствие, имеется малое количество информации о заключенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому расчет данным методом можно считать чисто информационным, а не базовым для определения стоимости участка.

Метод капитализации земельной ренты должен базироваться на ставках земельной ренты, определенных по средней величине дохода за сдачу в аренду сопоставимых земельных участков, но рынок земли, на дату оценки, развит слабо, поэтому за базу была взята рентная ставка по оцениваемому участку, что естественно не может быть базой для определения рыночной стоимости.

По нашему мнению стоимость земельного участка несельскохозяйственного назначения, определенная методом, учитывающим потенциальный доход и затраты на возведение зданий и сооружений на земельном участке (метод остатка), наиболее точно отвечает цели данной работы.

Таким образом, стоимость земельного участка, арендуемого ЧП " Название " в г. Название, по ул. Название, ГК " Название ", составляет (без учета НДС) 16 336 гривен (шестнадцать тысяч триста тридцать шесть гривен).

Директор

ФИО

(Сертификат №номер )

Эксперт

ФИО

(Сертификат № номер)


Отчет об экспертной оценке - 5.0 out of 5 based on 1 vote