Експертна грошова оцінка

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.00 (1 Голос)

Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки

Висновок експерта про оціночну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення

УЗАГАЛЬНЕНИЙ ВИКЛАД ОСНОВНИХ ФАКТІВ ТА ВИСНОВКІВ (РЕЗЮМЕ)

Підстава для проведення оцінки Угода з Держкомземом України на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарсько-го призначення № 0077-18-2000 від 11 лютого 2000 рокуДоговір на проведення експертної грошової оцінки земель­ної ділянки від 14 березня 2000 року № 26
Замовник Відкрите акціонерне товариство
Юридична особа - оцінювач Приватне підприємство
Експертна група  
Об'єкт оцінки Забудована земельна ділянка для обслуговування промис­лово-виробничої бази
Землекористувач Завод "Газмаш" - структурний підрозділ ВАТ СТВК "Суми­головпостач"
Площа земельної ділянки 102553 кв. м
Місцерозташування об'єкту 245311, Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 2
Титул власності на нерухоме майно Колективна власність ВАТ Сумська товарно-виробнича ком­панія "Сумиголовпостач"
Титул власності на ділянку Постійне користування (Рішення V сесії XXIII скликання Степанівської селищної ради від 15.04.99 р.; Державний акт на право постійного користування землею від 23.07.99 р.)
Цільове використання ділянки Згідно Українському класифікатору цільового використання зе­мель, ділянка належить до земель промисловості і надана для здійснення виробничої та постачальницько-збутової діяльності
Мета оцінки Визначення оціночної вартості земельної ділянки з ураху­ванням цивільно-правових обмежень та соціально-економічних умов, що склалися на дату оцінки
Область застосування оцінки Встановлення найбільш імовірної ціни безконкурентного продажу ділянки у власність існуючому землекористувачу - заводу "Газмаш"
Дата оцінки 15 березня 2000 року
Дата складання звіту 15 квітня 2000 року
Методи оцінки Капіталізація чистого доходу та урахування витрат на забу­дову і облаштування ділянки у поєднанні з технікою залиш­ку для землі, порівняльно-аналітичний метод; грошова(нормативна) оцінка
Грошова (нормативна) оцінка ділянки 1310627 грн. (один мільйон триста десять тисяч ші­стсот двадцять сім грн.)
Оціночна вартість ділянки 420000 грн. (чотириста двадцять тисяч грн.)
Термін чинності цього Звіту Шість місяців з дати оцінки

ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Ця робота виконана Експертно-консультаційним центром за замовленням Відкритого акціонерного товариства (далі "Замовник") відповідно до Договору на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки від 14 березня 2000 року № 26.

Повноваження ЕКЦ на здійснення експертної оцінки і компетенція експертної гру­пи посвідчуються Угодою з Держкомземом України на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, виданими Держкомземом України.

Мета оцінки - визначення оціночної вартості земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, з ураху­ванням цивільно-правових обмежень та соціально-економічних умов, що склалися на дату про­ведення оцінки.

Об'єкт оцінки - забудована земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 102553 м2, яка розташована за адресою: Сумська область, Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 2 (далі "Об'єкт").

Відповідно до рішення V сесії Степанівської селищної ради XXIII скликання від 15.04.99 р. та Державного акту на право постійного користування землею від 23.07.99 р., земельна ділянка надана структурному підрозділу Замовника - заводу "Газмаш" у постійне користування для роз­міщення промислово-виробничої бази.

Область застосування оцінки - встановлення найбільш імовірної ціни безконкурентного про­дажу земельної ділянки у власність існуючому землекористувачу - заводу "Газмаш".

Функціональне призначення ділянки - за категорією землекористування ділянка належить до зе­мель промисловості і надана для здійснення виробничої та постачальницько-збутової діяльності.

Нормативно-правова база оцінки:

• Конституція України та Земельний кодекс України;

• Укази Президента України від 19.01.99 р. № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогос­подарського призначення" та від 04.02.2000 р. № 168 "Про заходи щодо розвитку та регулю­вання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення";

• постанова Кабінету Міністрів України від 16.06.99 р. № 1050 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення";

• інші законодавчі документи, які мають відношення до предмету і змісту цієї оцінки та регу­люють земельні відносини і відносини власності в Україні.

Методологічна та методична база оцінки:

• Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарсько­го призначення, затверджений наказом Держкомзему України від 08.07.99 р. № 72;

• Міжнародні стандарти оцінки (МСО-1 - МСО-4);

• Норми професійної діяльності оцінювача, затверджені Радою УТО від 11.04.95 р. (протокол № 7) зі змінами від 24.12.97 р. (протокол № 1);

• відомчі інструктивно-методичні документи, що мають відношення до предмету і об'єкту оцін­ки та регулюють сферу професійної діяльності експертної групи;

• загальновизнані методи і принципи експертної оцінки нерухомості та земельних ділянок. Інформаційна бя. ій оцінки"

• загальні земельно-кадастрові дані поо місцезнаходження, кількісні та якісні характеристики. ділянки, її правовий статус і функціональне використання;

• технічний звіт по інвентаризації та юридичному підтвердженню права на землекористування;

• матеріали грошової (нормативної) оцінки земель населеного пункту;

• документи, що посвідчують титул власності землекористувача на земельну ділянку та неру­хоме майно;

• технічна документація БТІ на будівлі, споруди та інженерне облаштування ділянки;

• інформація щодо цін продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні у 1998-2000 роках;

• довідки про техніко-економічні та фінансові показники роботи підприємства;

• власна інформаційна база експертної групи. Обмеження та умови використання цього звіту.

Розрахунки виконані на підставі вихідної інформації, що була надана Замовником (в тому числі, в усній формі) та зібрана експертною групою в ході обстеження Об'єкту. Уся надана інформація, перевірка якої неможлива з об'єктивних причин або виходить за сферу компетенції експертної групи, розглядається як достовірна. В інших випадках для контролю об'єктивності розрахунків використовувалася інформація із незалежних джерел, офіційних статистичних довідників, мате­ріалів відкритих публікацій і видань.

Оцінка вартості Об'єкта проводилася на основі об'єктивності, неупередженого урахування всіх стосовних до предмету оцінки факторів і відповідальних думок виходячи з рівня професійних знань та кваліфікації експертної групи. Замовник вправі посилатися на висновки та рекоменда­ції, які містяться в цьому звіті.

Цей звіт має силу тільки в тому випадку, якщо він поданий цілком, включаючи Висновок експерта про оціночну вартість земельної ділянки і Сертифікат експертної грошової оцінки, та використову­ється з метою встановлення ціни безконкурентного продажу ділянки при зазначених вище умовах.

Експертна група не несе відповідальності за:

• юридичне значимі рішення і наслідки, а також можливе перекручення результатів оцінки, які виникли у наслідок недостовірності вихідної інформації про Об'єкт або недійсності наданих документів;

• за достовірність та об'єктивність грошової (нормативної) оцінки земельної ділянки, якщо во­на здійснена місцевими органами Держкомзему України та надана у вигляді довідки, посвід­ченої підписом або печаткою відповідальної посадової особи;

• ідентифікацію ступеня впливу на кінцевий результат оцінки обмежень (сервітутів, обтяжень) щодо забудови та використання земельної ділянки (крім очевидних обмежень загального характеру), якщо вони не встановлені відповідною землевпорядною документацією;

• юридичне значимі рішення та їх наслідки, якщо вони наступили у зв'язку з неправомірним використанням результатів оцінки або помилковим тлумаченням цього Звіту.

Огляд земельної ділянки, обстеження будівель, збір та обробка вихідних даних, розрахунки та складання звіту про оцінку здійснювалися з 20 березня по 15 квітня 2000 року.

Опис земельної ділянки, висновок про технічний і функціональний стан будівель та споруд від­повідають даті обстеження Об'єкту - 31 березня 2000 року.

Дата оцінки - 15 березня 2000 року.

Дата складання цього звіту - 15 квітня 2000 року.

Термін чинності звіту - шість місяців з дати оцінки.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

Об'єктом оцінки є забудована земельна ділянка несільськогосподарського призначення, яка на правах постійного користування надана ВАТ Сумська товарно-виробнича компанія "Сумиголов-постач" для здійснення виробничої та постачальницько-збутової діяльності.

Земельна ділянка розташована на землях Степанівської селищної ради поблизу станції Торопилівка за адресою: Сумська, обл,. Сумський р-н, смт. Степанівка,.-вул.,.Заводська,.

Загальні відомості про населений пункт

Селище міського типу Степанівка розташоване у західній частині Сумського району поблизу заліз­ничної станції Торопилівка дільниці Суми - Ворожба Південної залізниці. Засноване у 1670 році. До складу Степанівської селищної ради входять населені пункти: смт. Степанівка (центр селищної ради), с. Головашівка, с. Глиняне. За матеріалами економічної оцінки земель 1988 року, територія, на якій розташована селищна рада, відноситься до шостого земельнооціночного району.

Територія смт. Степанівка витягнута з заходу на схід на 9 км і східною частиною межує з земля­ми Сумської міської ради. Відстань від громадського центру Степанівки до центру м. Суми - близько 20 км. Через селище проходить автодорога обласного значення Суми - Конотоп.

Територія смт. Степанівка розташована на широких слабохвилястих міжбалочних вододілах зі слабо похилими схилами (0-3°). В північно-західній частині селища проходить невелика і неши­рока балка з постійним водотоком - струмком. Грунтові води залягають на глибині 1-3 м і біль­ше. Грунтоутворюючими породами є лес, лесовидні суглинки та сучасні делювіальні відклади.

Площа населеного пункту (включаючи с. Глиняне) складає 763,3 га, в тому числі: сільськогоспо­дарські угіддя - 419,9 га, лісовкриті площі - 15,8 га, вулична мережа - 83,4 га, інші відкриті землі

• 5,2 га. Площа житлової забудови становить 91,4 га, громадська та промислова забудова -127,5 га, господарські двори - 20,1 га. Забудова має переважно одноповерховий характер сади­бного типу. В центральній частині селища та в зоні переважної концентрації промислових під­приємств (в районі станції Торопилівка) е кілька багатоповерхових будинків громадського та жи­тлового призначення.

Степанівка - організаційно-господарський та культурно-побутовий центр Сумського району, се­лище міського типу районного підпорядкування. Населення на 01.01.2000 р. складає 5,8 тис. чо­ловік. Кількість садиб - 1785.

Близькість обласного центру, наявність залізничного та автомобільного сполучення обумовлю­ють розвиненість виробничого потенціалу та соціально-економічної інфраструктури населеного пункту. У структурі зайнятості превалююче значення належить промисловості, будівництву, ма­теріально-технічному постачанню та сільському господарству. Найбільш значимими промисло­во-виробничими одиницями є Сумсько-Степанівський цукрокомбінат, асфальтобетонний завод, ПМК-33, завод "Газмаш", виробничо-складські бази Облагробуду, Облпалива, Облміжколгоспш-ляхбуду, райсільгосптехніки, УКС облвиконкому та ін. Основна частина підприємств розташова­на в районі станції Торопилівка поміж залізницею і автодорогою Суми - Конотоп.

Селище електрифіковане, значна частина газифікована мережним газом. Майже по всьому се­лищу діє телефон. Частково є централізоване водопостачання. Централізоване теплопостачан­ня і каналізація відсутні. У житлових будинках промислових об'єктів діє місцеве теплопостачан­ня від котельних підприємств та локальна каналізація.

Санітарна очистка території селища проводиться його мешканцями. Вулично-дорожна мережа включає міжквартальні вулиці загальною довжиною 55,2 км, в т. ч. 16,3 км доріг з твердим по­криттям. Основний вид пасажирського транспорту - автобуси та маршрутні таксі, які з'єднують населений пункт з обласним центром.

Сумарні витрати на облаштування смт. Степанівка станом на 01.01.99 р. складають 6763700 грн., в т. ч.: водопостачання - 883800, грн., санітарна очистка - 300620 грн., інженерне облашту­вання - 304200 грн., електропостачання - 1433050 грн., телекомунікації - 355500 грн., газопос­тачання - 1146290 грн., вулично-дорожна мережа - 2340240 грн.

Ситуаційний план розташування населеного пункту в обласній системі розселення наведений у додатках.

Характеристика району розташування земельної ділянки

Земельна ділянка, що оцінюється, розміщена в північному секторі периферійної частини смт. Степанівка в промислово-складській зоні із залізничним сполученням поблизу станції Торопи­лівка. Згідно функціональному зонуванню, ділянка належить до категорії земель промисловості.

Межі ділянки чітко визначені в натурі, кути їх поворотів закріплені переважно стовпами огорож. В місцях їх відсутності встановлені межові знаки з металевих труб, штирів та дерев'яних стовпів, які знаходяться на зберіганні у землекористувача. Інвентаризація земельної ділянки викинувалася в 1Я99 році спеціадістами. АТ "Сумський поом проект".

Відстань від об'єкту оцінки до:

• обласного центру -16км;
• адміністративного центру смт. Степанівка - 3,0 км;
• залізничної станції Торопилівка - 2,0 км;
• автостанції - 3,2 км;
• автомагістралі Суми-Конотоп -1,3км.

Пішохідна доступність громадського центру селища становить 30-35 хвилин.

Ділянка займає внутрішньоквартальне положення промислово-складської зони і розташована в досить зручному з точки зору її цільового використання місці - у безпосередній близькості від товарної залізничної станції та автодороги з твердим покриттям.

Земельна ділянка витягнута у південно-західному - північно-східному напрямку. Західною сто­роною ділянка межує з пустирем, на якому розташовані відстійники Сумсько-Степанівського цу-крокомбінату, північною - зі смугою відводу Південної залізниці, східною - з землями ВАТ "Інтернафтогазбуд", південною - із землями житлової забудови Степанівської селищної ради.

Ситуаційний план розташування земельної ділянки в межах населеного пункту наведений у до­датках.

Опис земельної ділянки

На дату обстеження на ділянці розміщалася промислово-виробнича зона заводу "Газмаш", до складу якої входять будівлі, споруди та інженерні комунікації промислового, складського, транс­портного і адміністративно-побутового призначення.

Земельна ділянка має складну геометричну форму, яка до певної міри нагадує велику літеру "С". Довжина ділянки з західного румбу становить 600 м, північного - 280 м, східного - близько 500 м, південного - близько 320 м. Периметр ділянки - 2266,5 м. Фронтальною лінією, довжина якої приблизно 400 м, ділянка орієнтована на проїжджу частину вулиці Заводської. Навпроти розташовані ПМК-35 та виробнича база Облкомунгоспу.

За результатами інвентаризації площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 102553 м2, в тому числі: під проїздами та тротуарами - 90345 м2, під виробничими спорудами -12208 м2. Всі землі перебувають у постійному користуванні.

Ділянка, що оцінюється, має спокійний рельєф з незначним ухилом на північ. Абсолютні відмітки поверхні становлять 48-49 м. Грунти - однорідні безпросадні з непорушеною водостійкою та не-рихлою природною структурою. Інженерно-геологічний та гідрологічний стан ділянки задовіль­ний - рівень ґрунтових вод перевищує три метри, небезпечні екзогенно-геологічні процеси не спостерігаються.

Об'єкт оцінки забезпечується одним під'їзним шляхом для автотранспорту з твердим покриттям. На територію підприємства підведені три залізничні колії, які сполучаються з товарною станцією Торопилівка.

Ділянка в місцях проїзду технологічного автотранспорту і під'їзду до залізничної колії має асфа­льтобетонне (19217 м ) та залізобетонне (15835 м2) покриття. По периметру ділянка огороджена залізобетонним, металевим та цегляним забором загальною довжиною 2133 м, з яких залізобе­тонний складає 96 %. На території промплощадки розбиті газони з зеленими насадженнями.

Земельна ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, яка забезпечена наступними інженер­ними комунікаціями: енергопостачання, газопостачання, телефонні мережі. Централізовані тепло­постачання, водопостачання та каналізація в межах вулиці відсутні. Опалення та водозабезпе-чення приміщень здійснюються від власних котельної та водозаборів. Промислово-побутові стічні води через систему локальної каналізації скидаються у відстійники цукрокомбінату.

Згідно затвердженого Українського класифікатора прав обмеженого користування земельними ділянками землевпорядною документацією встановлені наступні обмеження та сервітути:

• проїзд і прохід до виробничих об'єктів суміжних землекористувачів;

• використання земельної ділянки для прокладки і ремонту ліній інженерних споруд;

• викооистання земельної ділянки для ремонту ліній електоопеоедач та зв'язку:

• забір води та доступ до водних об'єктів;

• спорудження будівель і споруд на земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку;

• інші права, визначені в процесі розробки проектної документації згідно БНіП, або взаємною угодою.

Ситуаційний план та план земельного відводу наведені у додатках.

Загальні відомості про підприємство

Завод "Газмаш" є виробничим та постачальницько-збутовим підприємством колективної фор власності, структурним підрозділом ВАТ СТВК "Сумиголовпостач" без права створення юрид ної особи. Підприємство має замкнутий виробничо-технологічний цикл. Згідно реестраційн документам, основними видами діяльності підприємства є: виробництво газового устаткував апаратури (автомобільні газонаповнювальні компресорні станції), оптова торгівля, громадсі харчування, конструкторські та проектні розробки, зовнішня торгівля.

Будівництво підприємства здійснювалося на початку 90-х років як складського комплексу Сум кого головного територіального управління по матеріально-технічному забезпеченню "Суми ловпостач". Основні виробничі потужності були введені в експлуатацію в грудні 1993 року. У і ступному підприємство іменувалося як "металобаза Сумиголовпостачу". Розширення потужні тей і введення до експлуатації нових інвентарних об'єктів здійснювалося в 1995-1999 рр. Як мостійний структурний підрозділ завод "Газмаш" зареєстрований у квітні 1999 року.

Основний вид продукції, що випускається підприємством, - газонаповнювальні компресорні с нції і колонки. Побічна діяльність - здача в оренду площ, призначених для збору, збереження відправлення металевого брухту. В даний час на підприємстві зайнято близько 200 чоловік.

На 01.01.2000 р. балансова вартість основних фондів підприємства складала 9626 тис. грн., і хгалтерський знос- 14 %. Виручка від реалізації продукції в 1999 році склала 6865 тис. грн., ( лансовий прибуток - 1101 тис. грн. У цілому підприємство рентабельне.

Інформація про вартість основних промислово-виробничих фондів заводу "Газмаш" станом 01.01.2000 р. наведена в таблиці 2.1.

 Таблиця 2.1. Вартість та знос основних фондів заводу "Газмаш", тис. грн.

Група основних фондів Початкова вартість Залишкова вартість Знос на початок року
Група 1 7895,3 7112,9 782,4
Група 2 133,1 23,6 109,5
Група 3 1597,6 1175,9 421,7
Всього 9626,0 8312,4 1313,6

Бізнес-планом на 2000 рік передбачено довести рентабельність виробництва до 60, 5 %. Прі цьому очікується, що об'єм реалізації продукції досягне 12,6 млн. грн. в цінах на кінець першоп кварталу поточного року.

Деякі техніко-економічні та фінансові показники роботи підприємства наведені у додатках.

Характеристика забудови ділянки

Рівень забудованості ділянки становить 11,9 %. Всього на території підприємства розташовані 23 капітальні будівлі, із яких 12 є основними, 11 - допоміжними. До основних будівель виробни чого та адміністративно-побутового призначення належать: модуль-1 (склад з рампою), модуль 2 (цех та склад), адміністративний корпус, побутовий корпус, котельня, прохідна та незавершене будівництвом депо. Всі основні будівлі відносяться до І-ІП груп капітальності з нормативниі\ строком служби не нижче 100 років.

До числа допоміжних відносяться пересувні цільнометалеві будівлі побутового призначення Штук), бетоно-розчинний вузол, навіс та ін.

Сумарна будівельна площа капітальних споруд становить 12208 м2 будівельний об'єм 113211 м3 , загальна площа приміщень - 11662 м2.

Практично всі основні будівлі знаходяться у хорошому та задовільному технічному стані, допо міжні будівлі - в основному мають високий рівень фізичного зносу і потребують капітальногс ремонту або повного відтворення.

Деякі об'ємно-планувальні характеристики за даними БТІ по основних інвентарних об'єктах підприємства наведені в таблиці 2.2.

Таблиця 2.2. Об'смно-планувальні характеристики будівель заводу "Газмаш"

№№ з/п Найменування Будівельна площа, м2 Висота будівлі, м Будівельний об'єм, м3 Внутрішня площа, м2 Рік будів­ництва
1 Модуль-2 (цех, склад) 4075,8 15,0 61138 4103 1995
2 Адмінкорпус з прибудовою 873,3 9,6 5300 1248 1993
3 Котельня з прибудовою 427,9 6,5 2654 377 1996
4 Модуль-1 (склад з рампою) 5644,5 8,3 37570 4394 1996
5 Побутовий корпус 394,7 6,0 2273 603 1995
6 Прохідна № 1 112,1 3,0 129 31,9 1996
7 Насосна 85,0 6,7 425 59,8 1995
8 Прохідна № 2 56,1 3,25 127 25,4 1996
9 Склад 63,3 3,0 184 54,3 1996
10 Трансформаторна 32,1 7,0 201 39,7 1995
11 Депо 321,1 6,0 1927 297 1997
12 Вагова 31,8 5,5 156 39,5 1996
13 Незавершене будівництво 59,5 - - - -
14 Побутова будівля 21,1 2,1 44 19 Н/Д
15 Побутова будівля 30,8 2,4 74 28 Н/Д
16 Побутова будівля 32,9 2,2 72 30 Н/Д
17 Побутова будівля 19,2 2,2 42 17 Н/Д
18 Побутова будівля 21,2 2,5 53 19 Н/Д
19 Побутова будівля 27,0 2,5 68 24 Н/Д
20 Побутова будівля 27,0 2,5 68 24 Н/Д
21 Побутова будівля 27,0 2,5 68 24 Н/Д
22 Бетоно-розчинний вузол 34,0 2,9 99 - Н/Д
23 Навіс 89,8 6,0 539 - Н/Д

Крім того, на ділянці існують поліпшення у вигляді наступних споруджень та передавальних пристроїв: три залізничні колії, замощення, загородження, наземні та підземні внутризаводські інженерні комунікації, три козлових крани, багаторічні зелені насадження.

Більш детальні вартісні характеристики будинків, споруджень і передавальних пристроїв (осно­вні фонди 1-ї групи) наведені у додатках.

Зовнішній вигляд Об'єкта оцінки на дату обстеження наведений у додатках.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

Довідка Сумського районного відділу земельних ресурсів про грошову оцінку земельної ділянки у цьому звіті відсутня. Тому розрахунок виконаний експертною групою на підставі Технічної до­кументації по грошовій оцінці земель населених пунктів Степанівської селищної ради, що була розроблена у 1999 році Сумським філіалом Інституту землеустрою.

Об'єкт оцінки межує з 10-м оціночним районом IV економіко-планувальної зони. Норматив ви­трат на освоєння та облаштування території для смт. Степанівка, згідно матеріалам грошової оцінки, дорівнює 2,83 грн./м, базова вартість - 6,23 грн./м2. Зональний коефіцієнт Кмг для IV економіко-планувальної зони становить 1,0.

З карти зон прояву локальних факторів видно, що ділянка примикає до вулиці без централізова­ного водопостачання (0,95). Інші локальні фактори, згідно матеріалам грошової оцінки, відсутні. Таким чином, коефіцієнт, Що враховує локальні фактори розташування ділянки в межах еконо­міко-планувальної зони Кмз, дорівнює 0,95.

Коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки, згідно таблиці 3.1 Порядку грошо­вої оцінки земель, становить 1,2 (землі промисловості). Коефіцієнт індексації грошової оцінки для земель несільськогосподарського призначення на 1999 рік складає 1,8.

Грошова нормативна оцінка 1м2 земельної ділянки розраховується:

Цц = 6,23 •1,0- 0,95 • 1,2 • 1,8 = 12,78 грн.

При загальній площі Об'єкту 102553 м2 нормативна грошова оцінка всієї ділянки становить 1310627 грн.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки

Розрахунок фактичної доходності підприємства за 1997-1999 роки

З точки зору експертної оцінки вартості матеріальних і нематеріальних активів основним показни­ком доходності є річний чистий операційний доход (ЧОД), який одержується власником активу. Чистий операційний доход залишається після вирахування із виручки від реалізації товарної про­дукції (робіт, послуг) прямих податків (зокрема, ПДВ), витрат на виробництво та реалізацію проду­кції (крім амортизаційних відрахувань), інших комерційних, операційних та позареалізаційних ви­трат і додання інших доходів невиробничого походження (доходи за процентами, у зв'язку зі змі­ною курсу валют, операційні доходи тощо). Структура чистого операційного доходу в загальному виді за економічними елементами складається з прибутку та амортизаційних відрахувань.

Розрахунок чистого операційного доходу виконаний на підставі Звітів про фінансові результати та їх використання за відповідні роки. Результати розрахунків наведені у таблиці.

Розрахунок чистого операційного доходу за 1997-1999 рр; грн.

Показник

Значення

  1997 1998 1999

Виручка від реалізації продукції

Інші реалізаційні доходи

Операційні доходиПрибуток від валютних операційПрибуток від курсової різниціІнші позареалізаційні доходиПодаток на додану вартістьПозареалізаційні витрати (збитки)

1241258146994---

-2068763977

2922266-187072-

-487044-

6865480-

-138620943361377739801062

Річний валовий доход

1177399 2622294 6148904

Витрати на виробництво та реалізацію продукції (без амортизаційних відрахувань)

Вт. ч.: прямі матеріальні затратиВитрати на оплату праціВідрахування на соціальні заходиІнші експлуатаційні витрати
1638857Н/ДН/ДН/ДН/Д 8579461440048846137595587846

52437031

4628154140761552783211534

Чистий річний операційний доход

258611 1764388 905201
Доларовий еквівалент ЧОД за середньорічним офіційним курсом НБУ, тис. дол США 139 720 225

Нестандартного розрахунку потребує чистий операційний доход за 1997 рік. Справа в тому, що фактичні затрати на виробництво та реалізацію продукції у 1997 році, згідно звітнім даним, склали 1638857 грн., що значно більше валового доходу. Проте прибуток у цьому році склав 143891 грн. (див. додатки). На думку експертної групи, наявність прибутку при збитковості осно­вного виробництва обумовлена тим, що в Звіті про фінансові результати не показані доходи від інших видів діяльності. Тому річний чистий операційний доход розраховувався як сума прибутку та амортизаційних відрахувань.

Враховуючи те, що постатейна розшифровка витрат на виробництво у 1997 році відсутня, роз­мір амортизаційних відрахувань, що входять до чистого операційного доходу, визначався за пи­томою вагою цієї статті експлуатаційних витрат у загальному обсязі витрат обігу, яка у 1998-1999 роках в середньому склала 7 %. Таким чином, чистий операційний доход у 1997 році дорі­внює: 143891 + 0,07-1638857 = 258611 грн.

Як випливає з розрахунків, підприємство е досить прибутковим, але працює нестабільно - чис­тий операційний доход має значні коливання по роках. Середньорічний розмір операційного до­ходу за три останні роки складає 976 Тис. грн.

Оцінка потенційної прибутковості підприємства за умов найбільш ефективного використання засобів виробництва

Потенційна прибутковість підприємства визначається показником чистого операційного доходу за умов кращого та найбільш ефективного використання засобів виробництва при існуючому виді ді­яльності. На думку експертної групи, розрахунки повинні грунтуватися на реальних планових за­вданнях по виробництву АГНКС на 2000 рік виходячи із фактичного портфелю замовлень.

Згідно інформації Замовника, на 2000 рік підриємство має заявки на виробництво 13 АГНКС, відпускна ціна кожної з яких складає 180 тис. дол. США. При середньому офіційному валютному курсі на період проведення оцінки 5,4 грн./дол. виручка від реалізації продукції складе:

13 × 180 × 5,4 = 12636 тис. грн.

Як випливає з бізнес-плану підприємства на 2000 рік, очікується, що частка прибутку в загаль­ному обсязі реалізації продукції без вирахування ПДВ складе 35,8 %. Розмір амортизаційних відрахувань приймаємо приблизно на рівні 1999 року, тобто 450 тис. грн. Тоді розрахунковий чистий операційний доход складе (с урахуванням округлення):

12636 × 0,358 + 450 = 4980 тис. грн.

Таким чином, очікуваний чистий операційний доход за умов найбільш ефективного використан­ня засобів виробництва складає 4980 Тис. грн. на рік.

Оцінка капіталізованої вартості земельно-майнового комплексу

Капіталізована вартість земельно-майнового комплексу визначається за формулою. Найбільш імовірний чистий операційний доход, що підлягає капіталізації, в умовах нестабільності його розміру по роках в теперішній час розраховується як середньозважене значення за трьома можливими сце­наріями прогнозування: песимістичний, найбільш реальний, оптимістичний.

Таблиця Розрахунок очікуваного чистого річного доходу від забудованої ділянки

Сценарій прогнозування Відповідність показ­ників доходності Чистий опера­ційний доход, тис. грн. Імовірність сценарію Зважений опе­раційний доход, тис. грн.
Песимістичний Середній ЧОД за 1997-1999 роки 976 0,2 195
Реальний Фактичний ЧОД за 1998 рік 1764 0,5 882
Оптимістичний Плановий ЧОД на 2000 рік 4980 0,3 1494
Середньозважений чистий операційний доход 2571

У Порядку проведення експертної грошової оцінки зазначено, що ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням чистого річного доходу і ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки та ризиків на інвес­тування, ліквідність тощо, В умовах відсутності розвиненого земельного ринку, зокрема в Сум­ській області, визначити ставку капіталізації на підставі прямих ринкових даних, тим більш для такого специфічного об'єкту, яким є завод "Газмаш", не представляється можливим. Тому в роз­рахунках застосований кумулятивний метод.

В якості умовно безризикової ставки експертною групою прийнятий річний відсоток за валютни­ми депозитними вкладами юридичних осіб в найбільш авторитетних комерційних банках України - 10 %. Надбавки на ризики становлять: інвестиційний менеджмент - 2 %, премія за низьку лік­відність Об'єкту - 4 %, інші ризики - 1 %. Разом кумулятивна ставка капіталізації чистого доходу становить 17 %.

З урахуванням вищенаведеного, капіталізована вартість земельно-майнового комплексу на дату оцінки дорівнює (з округленням):

тис. грн.

Таким чином, за методом прямої капіталізації чистого доходу вартість забудованої земельної ділянки (тобто земельно-майнового комплексу) становить 15120 тис. грн.

Оцінка витрат на забудову та облаштування ділянки

Комплексні витрати на забудову та освоєння ділянки складаються із залишкової відновної вар­тості існуючих основних промислово-виробничих фондів та супутніх капитальних вкладень на інженерну підготовку і облаштування території, проектно-вишукувальні роботи та відведення зе­мельної ділянки.

Основою для розрахунку відновної вартості основних засобів на дату оцінки є дані бухгалтерсь­кого обліку по групах основних фондів за станом на 01.01.2000 року. Остання індексація основ­них фондів проводилася станом на 01.04.96 року за цінами, розцінкам і тарифам, що склалися в економіці України на 01.10.95 року. У цьому випадку середньозважені коефіцієнти збільшення кошторисної вартості будівництва, придбання машин, обладнання і устаткування для підприємств машинобудівного комплексу на початок поточного року дорівнюють: основні фонди пер­шої групи - 1,84, другої групи - 2,90, третьої групи - 2,251.

Середньозважений фізичний знос елементів основних засобів експертної групою встановлений у наступних межах: перша група - 17,8 %, друга група - 54,9 %, третя група - 35,0 %.

Розрахунок залишкової відновної вартості основних промислово-виробничих фондів підприємства наведений в таблиці. Деталізовані розрахунки вартості будинків, споруд та передавальних при­строїв (основні фонди першої групи) містяться у додатках.

Таблиця Оцінка відновної вартості основних фондів підприємства, тис. грн.

Група основних фондів Балан­сова вартість Бухгал­терська аморти­зація Залиш­кова вартість Серед­ньозва­жений ко­ефіцієнт індексації Повна відновна вартість Коефіці­єнт за­лишкової придат­ності Залиш­кова від­новна вартість
Будинки, споруди та передавальні при­строї виробничого призначення (група 1) 7894,6 782,4 7112,2 1,84 14526 0,822 11940
Транспортні засоби, виробничий і госпо­дарчий інвентар, КВПІА, меблі та ін. (група 2) 133,1 109,5 23,6 2,90 386 0,451 174
Силові машини, об­ладнання, техноло­гічне устаткування та ін. (група 3) 1597,6 421,7 1175,9 2,25 3595 0,650 2336

Всього

14450

Супутні капітальні вкладення на облаштування ділянки та благоустрій території, за оцінкою екс­пертної групи, складають 50 тис. грн. Витрати на вишукувальні роботи, розробку проектно-кошторисної документації та відведення ділянки, що не увійшли до кошторисної вартості будів­ництва, становлять 200 тис. грн.2.

Таким чином, комплексні витрати на відтворення цілісного майнового комплексу (з урахуванням зносу) в цінах, що склалися на дату оцінки, становлять 14700 тис. грн.

Оцінка вартості земельної ділянки за методом залишку

У відповідності до техніки залишку для землі, вартість земельної ділянки розраховується як різ­ниця між ринковою вартістю земельно-майнового комплексу з поліпшеннями та відновною вар­тістю капітальних витрат на ці поліпшення.

Капіталізована вартість забудованої земельної ділянки згідно параграфу 6.3 становить 15120 тис. грн. Вартість капітальних вкладень на забудову та освоєння ділянки складає 14700 тис. грн.

У цьому випадку залишкова вартість земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, дорівнює:

Цр = 15120 - 14700 = 420 тис. грн.

Таким чином, вартість земельної ділянки, обрахованої за методом витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна у поєднанні з технікою залишку для землі, на дату оцінки становить 420000 грн.

1 Див.: Ціни у будівництві: Інформаційно-аналітичний довідник. Випуск 4. IV квартал 1995 р. / Держкомстат України, 1995. -45с.; Ціни у будівництві: Інформаційний бюлетень. 1999 рік, II півріччя/Держкомстат України-К., 2000. -46с.2 Див.: Инструщия по определению затрат при оценке проектньіх решений жильіх й общественньіх зданий. СН 547-82. -М.: Стройиздат, 1983. - 24 с.; Нормативу капитальньіх вложений: справ, пособие. - М.: Зкономика, 1990. - в15 с

Оцінка вартості ділянки за порівняльно-аналітичним методом

Порівняльно-аналітичний метод грунтується на загальних принципах оцінки з точки зору анало­гів продажів3. Його нормативно-вартісний та математичний апарат оснований на результатах кореляційно-регресійного аналізу за сукупністю угод купівлі-продажу земельних ділянок у насе­лених пунктах України, укладених у 1998-1999 роках в ході приватизації земель несільськогос-подарського призначення суб'єктами підприємницької діяльності (всього 1537 ділянок).

Ціна безконкурентного викупу конкретної ділянки несільськогосподарського призначення (що цілком співпадає з умовами проведення цієї експертної оцінки) розраховується за аналітичними залежностями, які враховують сукупний вплив на оціночну вартість ділянки наступних рентоут-ворюючих факторів:

• існуючий рівень освоєності ділянки (забудована, вакантна);

• тип функціонального використання ділянки (житлова забудова, землі промисловості, комер­ційного використання, громадського призначення, транспорту і зв'язку, рекреаційні території);

• рівень соціально-економічної значимості населеного пункту в загальнонаціональній системі розселення, що виражається показником чисельності його жителів;

• площа земельної ділянки, що оцінюється.

• відстань об'єкту від основних містоутворюючих центрів населеного пункту (громадсько-діловий центр, автовокзал, залізничний вокзал)

Найбільш достовірний результат за цим методом досягається при оцінці об'єктів конкретної функціональної групи, які характеризуються типовістю місця розташування, метричних параме­трів, характеру забудови, інфраструктурної забезпеченості та інших ціноутворюючих факторів, що не враховуються в розрахункових формулах у вигляді поправочних коефіцієнтів.

Якщо об'єкт оцінки має нетипові умови розміщення, метричні характеристики, обмеження щодо використання, особливості забудови або інші кількісні чи якісні параметри, що істотно відрізня­ють його від середніх, найбільш типових для сукупності об'єктів даного типу характеристик, то результат, отриманий за порівняльно-аналітичним методом, підлягає наступному аналізу і коре­ктуванню з урахуванням індивідуальних особливостей об'єкта.

За даними угод купівлі-продажу, що відбулися, середня базова вартість 1 м2 забудованих земе­льних ділянок несільськогосподарського призначення на дату оцінки становить 19,70 грн. По­правка на тип функціонального використання ділянки (землі промисловості) дорівнює 0,74.

Поправка на кількість мешканців населеного пункту (Л/, тис. чол.) розраховується за формулою:

Поправка на площу земельної ділянки (5, м2) розраховується наступним чином:

Промислові підприємства не відносяться до об'єктів комерційної нерухомості, доходність яких суттє­во залежить від відстані до громадського центру населеного пункту, автовокзалу та залізничного во­кзалу. Тому за цими показниками поправка на місцерозташування Об'єкту приймається рівною 1. Однак, на думку експертної групи, характер розташування Об'єкту відрізняється від середньостатис-тичних типових угрупувань за такими факторами, як розміщення в приміській зоні крупного населе­ного пункту (поправочний коефіцієнт 1,75) та наявність прямого сполучення з товарною залізничною станцією, що для підприємства подібного профілю є дуже важливим (поправка 1,15). Крім того, як зазначалося вище, завод має значний диверсіфікаційний потенціал у разі реалізації постачальниць­ко-збутової функції, що суттєво відрізняє його від середньостатистичного виробничого підприємства і наближає характер цільового викопистанца піпянки до .комерційного (поправка 1,-10).

У цьому випадку вартість ділянки, що є об'єктом оцінки, у розрахунку на 1 м2 за порівняльно-аналітичним методом визначається:

Цпа= 19,7-0,74-0,29 •0,45- 1,75- 1,15- 1,10=4,21 грн./м2

Отже вартість всієї ділянки за порівняльно-аналітичним методом на дату оцінки становить 431750 грн.

3 Детально методика викладена у монографії: Семененко Б. А., Телиженко А. М., Соколов Н. А. Приватизация й оценка " городскик территорий. - Сумьі: ИПП "Мрия-1" ЛТД, 1999. - 250 с.

Узгодження результатів експертної оцінки

Остаточний висновок щодо оціночної вартості земельної ділянки приймається на підставі порів­няльного аналізу результатів оцінки за різними методичними підходами. В основі узгодження результатів лежить процедура обгрунтування підсумкового судження експерта-оцінювача відно­сно досягнення кінцевої мети оцінки. У даному випадку - це визначення оціночної вартості зе­мельної ділянки з урахуванням умов купівлі-продажу, соціально-економічних факторів, що впли­вають на цю вартість, та цивільно-правових обмежень щодо використання результатів оцінки.

При узгодженні результатів експертної оцінки в усіх випадках треба керуватися основним про­фесійним правилом оцінювачів - принципом розумної обережності. Цей принцип припускає в умовах недостатньої інформаційної забезпеченості розрахунків, невизначеності проміжних су­джень, при відсутності можливості об'єктивного обгрунтування переваги того чи іншого резуль­тату прийняття найбільш песимістичних оцінок.

У самому загальному випадку в ході порівняльного аналізу повинні враховуватися, як мінімум, такі соціально-економічні чинники та цивільно-правові обмеження:

• збереження і створення нових робочих місць після зміни форми власності;

• виробнича спеціалізація підприємства, його загальнодержавна та суспільна значимість для задоволення першочергових потреб споживачів продукції і послуг;

• кон'юнктура ринку по групі товарів і послуг, що виробляються даним підприємством, наяв­ність та конкурентоспроможність підприємств подібного профілю;

• мотивація учасників угоди та умови купівлі-продажу;

• технічний стан та можливості перепрофілювання об'єкта з погляду його кращого й найбільш ефективного використання;

На узгодження в рамках цього Звіту виносяться наступні результати оцінки:

Вартість земельної ділянки за методом залишку для землі 420000 грн.;

Вартість земельної ділянки за порівняльно-аналітичним методом 431750 грн.;

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки 1310627 грн.

Щодо вартості ділянки, розрахованої за методом залишку для землі та порівняльно-аналітичним методом, то відносна погрішність отриманих результатів не перевищує 3 %, що набагато нижче гранично припустимих для експертно-оціночних робіт розбіжностей. Враховуючи те, що:

• профіль та спеціалізація виробничої діяльності підприємства має підвищену значимість для економіки Сумської області в контексті забезпечення зайнятості населення й сплати податків;

• підприємство є конкурентоспроможним, його продукція користується попитом споживачів і поставляється за кордон;

• підприємство належить до базових галузей промисловості, має повний конструкторсько-технологічний цикл виробництва, розробка та випуск конкурентоспроможної продукції здійс­нювалися "з нуля" за рахунок власних коштів;

• для підвищення ефективності використання земельної ділянки та диверсифікації виробничої діяльності необхідні додаткові кошти, в той час, як вартість ділянки становить близько 38 % від прибутку, одержаного у 1999 році;

• продаж земельної ділянки здійснюється на безконкурентній основі

Єкспертна група вважає за доцільне в якості найбільш ймовірної ціни продажц Об’єкта у власність існуючому землекористувачу прийняти менше значення вартості, визначене за методом

Залишку для землі, тобто 420000 грн.

Таким чином, спираючись на викладені в цьому Звіті факти, припущення, судження і висновки, екс­пертна група вважає, що оціночна вартість земельної ділянки, розташованої за адресою: Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 2, з урахуванням усіх вищенаведених обмежень на дату оцінки становить 420000 грн. (чотириста двадцять тисяч гривень).

У розрахунку на 1 м2 оціночна вартість земельної ділянки складає 4,10 грн. (чотири гривні десять копійок).


Експертна грошова оцінка - 4.0 out of 5 based on 1 vote