Экспертная оценка

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

Общие подходы к экспертной оценке

Оценка выполняется по стандартам.

Стандарты оценки - это и нормативно-правовое поле, в котором работает оценщик, и методологическая база деятельности оценщика, и процедуры, которыми пользуется оценщик, и формы представления результатов.

На Украине деятельность оценщика регламентируют "Норми професійної діяльності оцінювача", основные положения которых использованы в различных методиках, инструктивных письмах, приказах Фонда Госимущества и других нормативных актах.. "Норми професійної діяльності оцінювача" являются признанными на международном уровне стандартами, так как Украина вошла в Международный комитет по оценке.

Отправной точкой в оценке является определение цели оценки, которая в свою очередь определяет искомый вид стоимости. Кроме наиболее часто встречающейся в практике Рыночной стоимости, оценщик сталкивается с необходимостью определять т. н. Инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость, заемную стоимость, страховую стоимость. В общем случае, стоимость может быть разделена на две широкие категории:

Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Вид стоимости, в свою очередь, определяет объем работ, набор процедур, методологию оценки.

Объектом оценки может выступать любое движимое и недвижимое имущество, земля, нематериальные активы, ценные бумаги, бизнес, инвестиционный проект. Особый интерес представляет оценка земли, которая в любой развитой стране является товаром (как составляющая недвижимости либо отдельным объектом).

Результат работы оценщика может быть представлен в устной форме, в виде письма, в виде отчета. Форма представления результата определяется заданием на оценку, целью оценки. Независимо от формы представления оценщик обязан выполнить процедуры оценки в необходимом объеме.

Каждый письменный или устный отчет об оценке должен:

• четко и тщательно описывать процесс оценки в доступной форме;

• содержать достаточно информации для обеспечения его правильного толкования лицом, полагающимся на данные отчета и принимающим юридически значимое решение;

четко и ясно раскрывать все необычные предположения и ограничительные условия, которые прямо влияют на оценку и оказывают воздействие на стоимость.

Отчет должен содержать информацию, позволяющую адекватно идентифицировать объект оценки и окружение: экономическую среду страны и региона, правовое поле, состояние рынка и другие данные, прямо или косвенно влияющие на его стоимость.

Отчет должен содержать данные об уровне профессиональной подготовленности оценщика (где, когда, у кого проходил обучение, кем и по какой специализации сертифицирован).

Заказчик вправе потребовать соблюдения стандартов оценки.

Дефиниции

Ниже приведены дефиниции, использующиеся в международной и Украинской Оценочной практике для оценки любого объекта. Применительно к оценке земли использование этих специфических терминов обусловлено необходимостью оценки бизнеса, недвижимого имущества, имущественных прав и пр. с целью определения стоимости земли Методом остатка и, в некоторых случаях, другими методами.

Оценка - акт или процесс определения стоимости.

Массовая оценка (нормативная) - процесс (или результат) оценки группы одинаковых (условно однотипных) объектов, что позволяет использовать стандартную методологию (единый алгоритм оценки), используя стандартный набор исходных данных.

Объект оценки - земельный участок, какое-либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых, прямо или косвенно, используется для определения стоимости земельного участка.

Исходные данные - любая информация, являющийся необходимой для выполнения процесса оценки.

Оценочная процедура - комплекс действий, направленных на получение информации, которая является необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки.

Технические приемы - конкретные способы выполнения процедур. Технические приемы не регулируются этими Нормами. Сравнение с "заказными" техническими приемами является формальным критерием определения совершенства тех или других технических приемов.

Интерпретация - особая оценочная процедура (комплекс процедур), которая не охватывается ни одним из общепризнанных методов оценки и заключается в согласовании результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком понимании); любой процесс обработки и толкование информации и формирование любых выводов (в широком понимании).

Отчет об оценке - документ, который содержит сообщение об оценке, обзоре или анализе, который передается клиенту.

Дата оценки - дата, на которую суждение эксперта (оценщика) о стоимости является действительным. Дата Отчета - дата составления Отчета.

Клиент (заказчик) - любое физическое или юридическое лицо, по заказу которого выполнена оценка (ревю).

Стоимость объекта оценки (справедливая рыночная стоимость) - наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длительным. Стоимость может быть определена как сумма в любой денежной единице (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости.

Оценочная стоимость - стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки. Далее по тексту настоящего Отчета оценочная стоимость принята в трактовке Постановления Кабинета Министров Украины от 16 июня 1999г. №1050 "Об экспертной денежной оценке земельных участков несельскохозяйственного назначения" и условно тождественна рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость - стоимость воссоздания или стоимость замены без учета износа.

Стоимость воссоздания - стоимость создания (при рыночных условиях на момент оценки) объекта идентичного объекту оценки.

Стоимость замены -

А) вообще: стоимость объекта, который по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемого;

Б) при особых условиях, когда замена возможна только путем создания нового объекта.

Ограничительные условия - условия, которые ограничивают использование резуль­татов оценки в соответствии с пунктом 1.13 этих Норм, и условия, которые ограничивают ис­пользование результатов оценки или Отчета по другим причинам.

Принцип разумной осторожности оценок - базовый принцип деятельности оценщика в условиях неопределенности, когда он не может достаточно уверенно сформировать свое суждение. Этот принцип требует, при наличии неопределенности, отдавать предпочтение более пессимистической оценке.

Разумно длительный период реализации объекта - период реализации объекта, который есть приемлемо Длительным с точки зрения типичного продавца, при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом рынке, или типичный период реализации такого рода активов, если он является разумно, близким к вышеупомянутому. За отсутствием данных о периодах реализации аналогичных объектов и возможности определить их через контакт с типичными (потенциальными) продавцами, оценщик должен определить этот период на свое усмотрение и четко оговорить это в Отчете. Разумно долгий период реализации определяется, выходя из рыночных условий, которые непосредственно предшествовали дате оценки.

Период реализации - промежуток времени между моментом выставления предложения о продаже объекта на открытом рынке и моментом его фактической реализации (изменения владельца).

Условия честной сделки:

А) Стороны являются типично мотивированными, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить; отсутствие внешнего давления на одну из Сторон;

Склонность обеих Сторон действовать рассудительно к своей наибольшей выгоде;

Отсутствие любых других признаков не типичной мотивации;

Б) Стороны являются адекватно и полно осведомленными относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;

В) плата осуществляется в виде денежных средств в порядке, отвечающем гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки, и в денежной единице, которая имеет законный оборот в месте нахождения объекта (если условиями договора с клиентом не обусловлено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой (если оценка осуществляется в неконвертируемой валюте, это само по себе является ограничительным условием и подпадает под требования пункта 1.13 этих Норм).

Капитализация:

А) процесс определения стоимости, исходя из данных о доходе (потоке наличности);

Б) идентификация расходов, как таковых, которые принадлежат к капитальным

расходам.

Ставка капитализации - коэффициент связи между доходом и стоимостью, который определяется как частное от деления дохода (если не обусловлено другое, за период, который непосредственно следует за моментом оценки, т. е. ожидаемого дохода) на стоимость.

Ставка дисконта - коэффициент связи между нарицательной и текущей стоимостью будущих потоков наличности.

Поток наличности (денежный поток) - сумма чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и увеличения наличия денежных средств за счет высвобождения средств по другим позициям баланса.

 


Экспертная оценка - 4.0 out of 5 based on 1 vote