Методы экспертной оценки

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

Метод аналогов продаж

Этот метод предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли - метод единиц сравнения и метод базового участка.

Метод единицы сравнения

При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждого сравниваемого объекта. Среднее значение можно найти путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Типичное значе­ние находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод. Высокие средние отклонения по стратам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения.

Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения (удельной стоимости), которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения. В любом случае, цифры по каждой страте должны, по возможности, отбираться на основании рыночной информации, но, кроме того, они должны отражать действительность, и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.

Метод базового участка

При использовании этого метода определяется стоимость стандартного, или "базового" участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом оценки служит базовый участок. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли.

Поправки на отличительные характеристики участков

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков, внося необходимые поправки на их отличительные характеристики. К числу таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении; во-вторых, они могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении, как это делается в таблице 2; и, наконец, в-третьих, внесение поправок можно осуществить перемножением соответствующих коэффициентов.

Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения подхода сравнения продаж, приходится обращаться к одному или нескольким менее предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного Анализа и навыка вынесения правильного суждения.

Метод, учитывающий затраты на строительство зданий и сооружений на земельном участке (метод остатка)

При использовании этого метода стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оценку стоимости земли по остаточному принципу. Цена продажи (рыночная стоимость) минус затраты на освоение дает в остатке брутто стоимость нематериальных активов, важнейшей составляющей стоимости которых является стоимость земли

Метод остатка применяется для земельных участков уже освоенных, либо тех, освоение которых предполагается в соответствии с лучшим, наиболее эффективным использованием.

Будущая стоимость объекта, созданного на земельном участке, определяется либо методом сравнения с продажами функциональных аналогов, либо методом капитализации дохода.

Стоимость затрат на создание этого объекта недвижимости включает:

• прямые затраты на выполнение строительно-монтажных работ;

• расходы, связанные с отведением земельного участка;

• затраты на подготовку проектно-сметной документации по его застройке;

• расходы на инженерную подготовку и обустройство земельного участка;

• расходы, связанные с уплатой налогов и местных сборов;

• потери, связанные с иммобилизацией денежных средств за период строительства;

Алгоритм выполнения оценочных процедур

1. Определение лучшего, наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) с учетом всех отягощении и ограничений.

• определение ограничений в использовании земельного участка

• определение всех возможных вариантов использования земельного участка

• составление инвестиционных проектов освоения земельного участка

• оценка каждого из инвестиционных проектов

• определение затрат на осуществление каждого из проектов

• выбор варианта лучшего, наиболее эффективного использования

Для определения стоимости проекта применяются классические процедуры оценки:

• метод прямой или непрямой капитализации (см. общий раздел методологии)

• метод аналогов (см. общий раздел методологии)

Для определения затрат на осуществление проекта применяется метод затрат (Метод замещения), который основывается на суммировании всех прямых и косвенных затрат, связанных с воссозданием функционального аналога оцениваемого объекта, либо определяет сумму всех прямых и косвенных затрат, которые понесет потенциальный инвестор для замещения объекта функциональным аналогом. Причем, сумма этих затрат может существенно отличаться от фактически понесенных, при создании оцениваемого объекта.

Определение стоимости методом затрат возможно осуществить следующими способами:

1) применением укрупненных показателей восстановительной стоимости;

2) составлением смет;

3) подбором типового проекта;

4) консультациями с ведущими в регионе подрядными организациями;

5) использованием так называемой "контрактной цены" или фактической сметной стоимости выполнения строительно-монтажных работ. Каждый из способов имеет свои недостатки:

• применение укрупненных показателей восстановительной стоимости - сборники УПВС составлялись в 19б9-1972г. г. и многие из существующих в настоящий момент зданий и сооружений не могут быть оценены по стоимости универсального функционального аналога ввиду отсутствия такого (изменилась конструктивные решения, технология, материалы);

• составление смет - метод наиболее точный, но слишком дорогостоящий, чтобы его можно было применять на практике. Стоимость составления проектно-сметных работ превосходит стоимость работ по экспертной оценке во много раз. Кроме того, смета также не является абсолютно точным документом и не учитывает стоимость нематериальных активов, поэтому глубина ее расчетов является излишней для целей оценки;

• подбор типового проекта - достаточно точен. Применение целесообразно всегда, когда есть возможность подобрать типовой проект;

• консультации с ведущими в регионе подрядными организациями - способ, дающий наиболее реальные результаты, так как основывается на опыте специалистов, непосредственно работающих в данной сфере. Менее других формализован и доказателен с точки зрения документального подтверждения;

• сметная стоимость (стоимость исторически сложившаяся при осуществлении строительства конкретного объекта) достаточно реальна. При наличии данных вполне применима после анализа ее составляющих.

2. Уточненный расчет наиболее эффективного проекта с определением стоимости земельного участка в остатке.

При оценке полностью либо частично освоенного земельного участка, следует учитывать тот фактор, что если ЛНЭИ отличается от текущего (либо предполагаемого по проекту отвода) использования, то к затратам на осуществление проекта необходимо добавить затраты на ликвидацию (возможно и утилизацию) существующих улучшений.

Метод капитализации земельной ренты

Метод капитализации дохода основывается на капитализации денежных потоков, получаемых собственником земельного участка, в текущую стоимость.

Существует несколько способов капитализации: прямая капитализация, дисконтирование денежных потоков (Discount Cash Flow), ипотечно-инвестиционная техника Элвуда, модель Гордона и др., учитывающие характер и продолжительность потока доходов от владения землей, предполагаемый доход от последующей перепродажи, иные виды доходов от уступки части имущественных прав.

Метод, основанный на доходности, может применяться в различных формах (путем выполнения несколько различных комплексов оценочных процедур), одним из вариантов является метод дисконтирования потоков наличности, который является наиболее громоздким, но одновременно и наиболее наглядным.

Дисконтирование (с английского Discounting) - процедура приведения будущих потоков наличности к текущей стоимости.

Применение этого метода целесообразно в тех случаях, когда доход предприятия имеет i значительные колебания по периодам времени.

При относительно стабильном уровне дохода и условно-бесконечном периоде эффективной эксплуатации оправдано применение метода прямой капитализации. Под i условно-бесконечным периодом эффективной эксплуатации подразумевается, в данном! контексте, период превышающий 20 лет, так как при наиболее часто применяемых в практике Украинской оценки ставках капитализации, погрешность при сроке эффективной эксплуатации, превышающей 20 лет, является пренебрежимо малой.

При прямой капитализации стоимость объекта определяется отношением годового дохода к норме (ставке) капитализации.

Доход /норма (ставка) капитализации = стоимость

Метод, основанный на доходности, в случае невозможности применения метода сравнения аналогов продаж, является одним из наиболее "рыночных" методов оценки, который применительно к участкам, приобретаемым с целью извлечения доходов, дает достаточно надежные результаты.

Величина связи между будущей и текущей стоимостью денежных потоков называется Ставкой капитализации. На практике она может быть определена либо путем экстракции из информации о рыночных транзакциях, либо путем сравнения доходности объекта оценки с доходностью альтернативных финансовых вложений (как правило, различных финансовых инструментов) с учетом различия присущих им рисков и различной ликвидности.

Метод основан на капитализации ожидаемых выгод от владения участком при условии сдачи его в аренду.

Оцениваемый участок является типичным доходным объектом и, как указывалось в разделе выбора методологии оценки, к нему, в наибольшей степени, применим метод оценки по доходности.

В соответствии с методологией оценки, стоимость оцениваемого участка будет определяться как сумма чистых денежных потоков, которые может получить предполагаемый инвестор (или владелец) от использования участка.

Методы определения ставки дисконта

То, что риск является субъективной категорией и оценка его различными инвесторами может быть различной, находит отражение в различных концепциях (видах или стандартах) стоимости. При определении рыночной стоимости необходимая норма дохода и соответственно ставка дисконта отражают оценки риска, свойственного рынку капитала, то есть типичному на данном рынке или "среднему" инвестору.

Существует относительное многообразие методов определения ставки дисконта.

Классические методы экспертной оценки

  • Метод суммирования премий за риск Метод представляет собой модель поведения типичного инвестора при формировании Им своих требований к норме дохода на инвестиции. Прежде чем вложить свои средства в какой-либо объект инвестирования, инвестор однозначно сопоставит доходность данной инвестиции с доходностью, на которую он может рассчитывать вкладывая свои средства в активы с нулевым риском вложений.
  • Метод оценки капитальных активов (САРМ).
  • Метод дисконтирования дивиденда (измерение нормы дохода по дивиденду).
  • Экстракция из данных о трансакциях на (фондовом) рынке.
  • Метод "средневзвешенной стоимости капитала" - WACC.

Необходимость описания вышеперечисленных методов, имеющих, на первый взгляд, к земельной собственности весьма отдаленное отношение, обусловлена тем, что в оценке любой приносящей доход недвижимости (в том числе и земли), определяются альтернативные финансовые инструменты, и ставки дисконта характеризуют отношение инвесторов к рискам этих вариантов использования капитала.

Определение ставки капитализации (CR) Текущая стоимость бесконечной (более 20-30 лет при типичных ставках дисконта) и неизменной по сумме денежных потоков серии денежных потоков равна:

PV= CF/Y (1)

В этом случае Y представляет собой ставку капитализации CR или коэффициент связи между денежным потоком за один период и стоимостью (этот коэффициент для заданных условий действительно равен ставке дисконта CR=Y).

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

• посредством эмпирических исследований (экстракция);

• посредством использования связи между CR и Y;

• посредством использования связи между CR и рыночными мультипликаторами.


Методы экспертной оценки - 4.0 out of 5 based on 1 vote