Метод нормативной денежной оценки

Список основных терминов, которые используются в оценке земельного участка.

Расходы на освоение и обустройство территории определяются как полная восстановительная стоимость инженерной подготовки территории, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года разработки оценки.

Полная восстановительная стоимость - это сумма расходов, необходимых для воссоздания основных фондов на момент оценки и определяется на основании их инвентаризации и переоценки в соответствии с действующим законодательством Украины.

Экономико-планировочная зона - часть территории населенного пункта, которая имеет однородные потребительские качества, преимущественно однотипный характер использования и ограничивается четкими планировочными границами (магистральные улицы, железная дорога, водные рубежи и тому подобное).

Зональные факторы - это факторы, которые проявляются в пределах всей (или значительной) территории населенного пункта и корригируют её базовую стоимость.

Локальные факторы - это факторы, которые проявляются в пределах отдельного земельного участка и корригируют ее ценность (стоимость) в пределах экономико-планировочной зоны.

Нормативно-методическую базу денежной оценки земельного участка определяет «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. №213, а также «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (Минсельхозпрод, Госкомзем, Госкомархитектуры, Академия аграрных наук, 1995 г., с учетом изменений и дополнений к разделу 3 «Порядка...» от 15 апреля 1997г.)

Согласно Закону Украины «О плате за землю», денежная оценка является Капитализированным рентным доходом с земельного участка. В населенных пунктах рентный доход возникает, в первую очередь, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам места расположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы. На размер рентного дохода влияют:

- местоположения населенного пункта в территориальных системах производства и расселения и особенности месторасположения земельного участка в его границах;

- уровень инженерно-транспортного обустройства, природно-климатические и инженерно-геологические условия, архитектурно-ландшафтная и историко-культурная ценность, экологическое состояние территории населенного пункта;

- характер функционального использования земельного участка.

Формула денежной оценки

В соответствии с Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов денежная оценка земель населенных пунктов определяется но формуле:

Где Цн - денежная оценка квадратного метра земельного участка (в гривнах);

В - норматив расходов на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнах);

Нп - норма прибыли (6 %);

Нк - норма капитализации (3 %);

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилищную и общественную застройку, для промышленности и тому подобное);

Км - коэффициент, который характеризует месторасположения земельного участка.

Расходы на освоение и обустройство территории (В) включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта на начало года проведения оценки.

Коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (Кф), учитывает относительную прибыльность имеющихся в наличии в ее пределах видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель: жилищной застройки; промышленности; горной промышленности и открытых разработок; коммерческого использования; общественного назначения; земли смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры; ландшафтно-рекреационные территории и другие земли.

Коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка (Км), учитывает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значение данного коэффициента оговаривается интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и вычисляется по формуле:

Где:

Км1 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения - региональные факторы;

Км2 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) - зональные факторы;

КмЗ - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельной участки в пределах экономико-планировочной зоны - локальные факторы.

Массовый характер денежной оценки земель населенных пунктов оговаривает последовательность процедуры ее определения. Важная роль при этом принадлежит определению базовой стоимости (средней для данного населенного пункта), которая дает обобщенное представление о реальных выгодах и преимуществах размещения у тома или другом населенном пункте и служит выходной базой при следующей дифференциации городских земель за потребительской привлекательностью в пределах населенного пункта. Базовая стоимость земель населенного пункта отображает результат действия внешних и внутренних факторов рентоформирования на уровне населенного пункта.

В соответствии с «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (раздел 3) базовая стоимость 1м2 земель населенного пункта в зависимости от уровня освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения и определяется по формуле:

Где:

Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнях);

В - расходы на освоение и обустройство территории населенного пункта в расчете на квадратный метр (в гривнях);

Нп - норма прибыли (6 %);

Нк - норма капитализации (3 %);

Км1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.