Оценка земли сельскохозяйственного назначения

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.50 (1 Голос)

Некоторые аспекты оценки земли сельскохозяйственного назначения

Постановка проблемы

Земля выступает в роли производительных сил, как основное средство производства, помимо ее ограниченности, уникальности, постоянство площади земельной территории при росте численности населения ведет к росту спроса на земельные участки. По этой причине цена на землю повышается Она физически не изнашивается в отличие от обычных средств производства, морально не стареет. Наоборот, при соответствующем отношении и улучшении ее потребительские качества возрастают, что еще больше усиливает тенденцию роста цен на земельные участки. А поскольку земельные участки обладают разной продуктивностью, то при всех равных условиях хозяйствования на земле предприятие, обрабатывающее более плодородный участок всегда получит дополнительный доход или земельную дифференциальную ренту.

Развитие рыночных отношений ведет к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием.

На данный момент рыночная трансформация сельского хозяйства не обеспечила эффективного развития отрасли. Более того, в связи со становлением сельскохозяйственного производства, проявились негативные тенденции. Среди них можно отметить: ухудшение количественного и качественного состояния материально-технической базы сельскохозяйственных предприятий; критическое финансовое состояние многих хозяйств; снижение плодородия и развитие процессов деградации почвенного покрова; уменьшение эффективности капиталовложений в сельскохозяйственное производство; пассивное состояние рынка ипотеки сельскохозяйственных земель и т. п.

Проблема рационального использования производственных ресурсов и их оптимального сочетания диктует необходимость экономической оценки сельскохозяйственных земель как важнейших производственных ресурсов. В сельском хозяйстве экономическая оценка земли должна служить механизмом определения ее ценности и стимулировать эффективное использование земли, а также восстановление и повышение ее плодородия. От того, насколько эффективно используются земли сельскохозяйственных товаропроизводителей зависят темпы роста производства сельскохозяйственной продукции и снижения ее себестоимости.

Теория земельной ренты

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Как свидетельствует статья 201 Земельного кодекса Украины, для определения размера земельного налога используется нормативная денежная оценка земель, а при осуществлении гражданско-правовых соглашений, например, купли или продажи, следует пользоваться экспертной денежной оценкой.

Процесс проведения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов утвержден приказом Держкомзема Украины, Держкомградстроительства Украины, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 октября 1995 г. №76/230/325/150 и зарегистрирован в Минюсте Украины 30 октября 1995 года под №427/363.

Денежную оценку сельскохозяйственных угодий следует считать одним из ключевых регулятивных инструментов, использующихся в сфере аграрного производства. Кроме определения величины фиксированного налога, который платят сельскохозяйственные производители, она имеет очень широкое практическое использование (см. рис. 1). Следует заметить, что в одних случаях этот инструмент используется в продолжении длительного времени и достаточно эффективно, в других – принцип использования должным образом не обоснован.

Важной функцией денежной оценки сельскохозяйственных угодий является отображение ресурсного потенциала предприятия, использующего их. Стоимость угодий должна учитываться при определении вклада отдельных основателей в уставной фонд и влиять тем самым на определение их роли в руководстве предприятием. Одновременно с включением стоимости земли в уставной фонд должна быть увеличена балансовая стоимость основных средств.

Общая стоимость основных средств производства включает, кроме принадлежащих предприятию, и арендованные основные средства. Стоимость земельных угодий (принадлежащих предприятию и арендованных) должна учитываться при составлении госпрозрасчетных заданий производственным подразделам предприятия, планировании внутрихозяйственных отношений, в аналитической работе.

До установления системы рыночных цен на земли сельскохозяйственного назначения, которые будут использоваться в операциях их купли-продажи, денежная оценка угодий будет оставаться основным финансовым инструментом, регулирующим их оборот.

Отдельно выделим использование денежной оценки земель в операциях обмена, касающегося сельскохозяйственных угодий. В данное время такие операции осуществляются сравнительно нечасто, однако мы считаем, что их значение в системе аграрного землепользования должно возрастать.

По данным действующей оценки, нормативная стоимость земли сельскохозяйственного назначения составляет 365 млрд. грн., и с тех пор ежегодно индексируются с учетом инфляции. Сейчас она превышает 400 млрд. грн.

Много это или мало? Каковы перспективы изменения цены при внедрении земельного рынка? Как будет происходить перераспределение собственников на землю при этом?

Некоторые правительственные эксперты утверждают, что на самом деле украинские пашни нужно продавать не менее, чем по 4000 долларов США за гектар и как пример приводят высочайшую стоимость земли в Центральной и Западной Европе. В чем-то это так, но необходимо учитывать плотность населения в этих странах и ограниченную площадь сельхозугодий. Скорее Украине подходит опыт стран с большими посевными площадями, таких как США и Канады. Так, в США цена 1 гектара земли колеблется от 305 до 13 302 долларов (средняя стоимость 3,2 тыс. долларов /га), а в Канаде - от 75 до 300 долларов США за гектар (средняя - 260 долларов США/га).

При сравнении цен на украинскую и зарубежную землю необходимо обратить внимание на то, что во всех цивилизованных странах мира цена на нее возрастала при увеличении уровня внутреннего потребления продуктов питания и объемов экспорта продукции. Для примера приведем взаимосвязь товарного потенциала аграрного сектора и цены земли в США. Так, реализация товарной продукции в 1939 году в США составляла 6,7 млрд долл., в 1964 году - 45,3 млрд. долл, а цена земли - соответственно 79 и 300 долл. за 1 га. В результате постоянного увеличения совокупных доходов населения возрастали и объемы потребления продукции, ее экспорта, сокращались затраты капитала на единицу продукции и соответственно возрастали цены на землю: 388 долл. в 1970 году, 1451 в 1980 году, 2033 долл. в 1982 году. Из-за ограничения государством производства кукурузы в США цена земли в 1987 году в штатах кукурузного пояса уменьшилась и составляла лишь 1354 долл.

денежная оценка

 

Рис. 1. Функции денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения в системе экономического регулирования земельных отношений.

Необходимо учитывать, как реально ведется сельскохозяйственное производство на украинских землях. Так, произведен расчет рентабельности сельхозпроизводства с учетом покупки земли. При официальной оценке земли в 8573,8 грн/га (пшеница озимая, урожайность 3,5 т/га, все затраты по выращиванию - на основе технологической карты) инвестиция окупится за 14,7 лет. Но вкладывать на срок даже более 3 лет смогут далеко не все украинские сельхозпредприятия.

Что касается возможности получить кредит в банке под залог земли, чем ниже эффективность использования земли, тем ниже ее цена и меньший процент будет составлять возможность получения кредита в банке, тем более в условиях экономического кризиса. При существующем диспаритете цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, убыточности производства последней, несовершенстве законодательных актов, регулирующих рынок земель сельскохозяйственного назначения, переход земли в результате отмены моратория на продажу земли при нынешнем состоянии сельского хозяйства в руки сельхозпроизводителей выглядит абсурдом.

Хотя не исключена вероятность того, что при включении земли в товарный оборот землесобственники-горожане и пенсионеры станут продавать свои, и цена на нее стремительно снизится. Кроме того, дешевизна земли и рабочей силы может привлечь зарубежных инвесторов. При нынешней практике изменения целевого назначения земли падение цен маловероятно, зато велика вероятность развития спекулятивно-теневого рынка, концентрации больших земельных массивов в олигархических структурах, или продажи земли по значительно заниженным ценам через подставных лиц иностранным гражданам.

При установлении вероятной цены купли-продажи (оценочной стоимости) отдельных земельных участков на определенную дату с учетом характера гражданско-правового соглашения в качестве стартовой цены будет применяться экспертная оценка. Оценочная стоимость участка зависит от его характеристики и свойств, правового режима, места нахождения, а также конъюнктуры рынка. Поэтому записи пая в гражданско-правовом договоре сумма не обязательно будут совпадать с денежной оценкой. Кстати, в соответствии с Земельным кодексом оценочную стоимость, определенную в результате экспертной денежной оценки, так же учитывают, когда продают земельные участки государственной и коммунальной собственности и выкупают их для общественных нужд.

Экспертизу будут осуществлять лица, которые выполняют оценочные работы по разрешению Госкомзема и имеющие соответствующую лицензию. Понятно, что отчет об экспертной оценке предоставляется на платной основе. Но даже если владелец участка готов к любым расходам, чтобы узнать о рыночной стоимости земли, ему придется подождать, пока появится новый порядок проведения процедуры оценки. Дело в том, что рыночная цена - это цена товара, сырья, продукта, услуги, ценной бумаги на открытом рынке, с которой согласны желающий продать и желающий купить, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. На данный момент нет механизмов определения рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения, так как на Украине еще не создан рынок земли сельскохозяйственного назначения.

Бизнесмены и инвесторы пока не знают, что брать в основу при расчете реальной стоимости земли. Та же проблема стоит и перед украинскими банками, которые не могут вводить сельскохозяйственную ипотеку в перечень своих услуг, так как не знают реальной стоимости земли и, соответственно, не могут рассчитать ставки кредита и коэффициент покрытия залога.

Выводы и предложения

В Украине назрела необходимость осуществить новую нормативно-денежную оценку земель сельскохозяйственного назначения, поскольку с момента ее предыдущей оценки прошло 13 лет, а по закону такую оценку необходимо проводить каждые 5-7 лет. Новая оценка должна производиться на основе новой качественной оценки земли, так как плодородие ее значительно снизилось. Необходимо учитывать местоположение и расстояние земельного участка до рынков сбыта продукции, складов сырья, наличие и состояние транспортных путей.

Необходимо создать эффективную национальную систему земельного кадастра, где будут систематизированы данные о нумерации земельных участков, их координатах, площади, целевом назначении, денежной оценке, качестве и загрязнении, агротехнической группе грунта. Информационная база кадастра очень важна для ценообразования, налогообложения и кредитования.

Учитывая особенности такого товара, как земля, необходимо при осуществлении купли-продажи учитывать такую норму, как «нижний порог цен». Такая мера будет являться шагом к реализации статьи 14 Конституции Украины, отождествляющей землю с основным национальным богатством.

Стоимость земли зависит в первую очередь от величины валового дохода объекта хозяйствования из расчета на единицу площади и от части суммы доходов от земли, которую получает собственник - в виде арендной платы, государство - в виде налога и землепользователь - в виде дифференциального рентного дохода. Чем больше будет объем валового дохода (при наименьших затратах на производство и реализацию единицы продукции), тем больше будет часть дохода, отнесенная к земле. Именно повышение доходности и эффективности сельскохозяйственного производства должно повлечь за собой рост цен на земли сельскохозяйственного назначения.


Оценка земли сельскохозяйственного назначения - 4.0 out of 5 based on 1 vote