Методика експертної грошової оцінки

Методичні підходи до оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Загальні принципи

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем облаштованості та характером її викорис­тання. Все це забезпечує землевласнику чи землекористувачу економію коштів та одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає споживчу цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінки.

Економічний механізм регулювання земельних відносин в Україні грунтується на двох різнови­дах грошової оцінки земельних ділянок: Нормативній (податковій) та Експертній.

Відповідно до "Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населе­них пунктів", затвердженої постановою КМУ від 23.03.95 р. № 213, та "Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)", затвердженої постановою КМУ від 30.05.97 р. № 525, Нормативна (податкова) грошова оцінка, як правило, застосовується при вирішенні законодавче обумовлених задач. Насамперед, це встановлення розмірів земельного податку, ставок орендної плати та справляння державного мита при укладан­ні деяких цивільно-правових угод. Нормативна грошова оцінка проводиться в ході так званої ма­сової оцінки земель населених пунктів, затверджується відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування і до визначення ціни продажу земельної ділянки у власність на приватизаційно­му, а тим більш, на вторинному земельному ринку, прямого відношення не має.

Експертна грошова оцінка проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці ви­ходячи з її індивідуальних рентоутворюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світо­вій практиці методів. Експертна оцінка здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професій­ну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України. В ході експертної грошової оцінки, як правило, визначається найбільш імовірна ринкова або інша вартість земе­льної ділянки, конкретний різновид якої залежить від завдань оцінки та сфери застосування отриманих результатів. Відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 року № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення", вартість земельної ді­лянки, що продається у власність, визначається органами Держкомзема України Виключно на підставі експертної грошової оцінки. Досвід практичної роботи свідчить, що в 1998-1999 роках нормативна оцінка типової земельної ділянки, що продається у власність суб'єктам підприємницької діяльності, в середньому у 3-5 разів перевищувала вартість тієї ж ділянки, визначену за експертною грошовою оцінкою.

Основні нормативно-методичні документи, на підставі яких здійснюється експертна оцінка, - це "Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначен­ня", затверджена постановою КМУ від 16.06.99 р. № 1050, та "Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення", затверджений нака­зом Держкомзему України від 08.07.99 р. № 72. Згідно цим документам, експертна грошова оцін­ка земельних ділянок проводиться за наступними методичними підходами:

• капіталізація чистого доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

• грошова оцінка земельної ділянки за вищезгаданими "Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" І "Методикою гро­шової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" в частині оцінки земель населених пунктів;

• поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ді­лянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Причому, як зазначено в Методиці, для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки треба використовувати не менше трьох методичних підходів, один із яких повинен обов'язково грунтуватися на грошовій нормативній оцінці. Таким чином, нормативна (податкова) оцінка не має ніякої переваги перед результатами, одержаними за допомогою інших методів. Остаточне рішен­ня щодо визначення оціночної вартості земельної ділянки приймає експерт-оцінювач на підставі порівняльного аналізу результатів оцінки за різними методичними підходами.

Методика грошової нормативної оцінки

Грошова оцінка земельних ділянок є різновидом масової оцінки земель населених пунктів. Вона здійснюється у відповідності до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського при­значення та населених пунктів", затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммісто-будування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27.11.95 р. №76/230/325/150, з урахуванням змін і доповнень до розділу 3, затверджених аналогічним на­казом від 15.04.97 р. №46/131/63/34. Порядок грошової оцінки розроблений на підставі вищеза­значеної Методики, затвердженої постановою КМУ від 23.03.95 р. № 213.

В основі грошової оцінки лежить капіталізація потенційного рентного доходу, що можна отрима­ти від використання земельної ділянки. У загальному вигляді грошова оцінка обчислюється за формулою:

(3.1)

Де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту, грн./м2;

Нп - норма прибутку (6 %);

Нк - норма капіталізації (3 %);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки;

Пз, - площа земельної ділянки, м2.

Грошова оцінка здійснюється у три етапи. Спочатку шляхом капіталізації нормативного прибутку від освоєння та облаштування території і з урахуванням адміністративного статусу та місця на­селеного пункту в системі розселення України визначається базова (середня для населеного пункту) вартість земель.

Потім базова вартість диференціюється за економіко-планувальними зонами населеного пункту, котрі встановлюються за ступенем містобудівної цінності території;

І нарешті визначається вартість земельної ділянки залежно від особливостей її розташування в межах економіко-планувальної зони та функціонального використання.

Тобто, при визначенні вартості земельної ділянки за грошовою оцінкою в основу обчислення рентного доходу покладений нормативний прибуток від освоєння та облаштування території на­селеного пункту, який коригується системою поправочних коефіцієнтів на місцерозташування та функціональне використання земельної ділянки, чисельні значення яких регламентовані Поряд­ком грошової оцінки та затвердженими на місцевому рівні матеріалами грошової оцінки земель населеного пункту.

Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки, як правило, не співпадають з су­мою грошей, за яку земельна ділянка на дату оцінки може бути продана в результаті комерцій­ної угоди між типовими, добровільними і неупередженими продавцем та покупцем.

Проведення грошової (нормативної) оцінки земель несільськогосподарського призначення ле­жить у сфері компетенції органів Держкомзему України або акредитованих ним установ. Тому в рамках цього Звіту методика та порядок грошової оцінки детально не розглядаються.

Методи експертної грошової оцінки

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на рин­кових принципах попиту і пропозиції, кращого та найбільш ефективного використання, очікува­них змін та додаткової продуктивності землі.

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту здійснюється у відповіднос­ті до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарсько­го призначення" з урахуванням загальновизнаної методології експертної оцінки та Норм профе­сійної діяльності оцінювача. Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методичних підходах: доходний (капіталізація чистого похопуі оинковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на забудову та облаштування ділянки).

Метод капіталізації чистого доходу застосовується за умов кращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих правових обтяжень та планувальних обмежень щодо її використання. Оціночна вартість земельної ділянки (Цц) при прямій капіталі­зації визначається за формулою (3.2), при непрямій капіталізації (дисконтуванні грошових пото­ків) - за формулою (3.3).

(3.2)

(3.3)

Де ЧОД - фактичний або очікуваний річний чистий операційний доход, грн.;

Нк - норма (ставка) капіталізації;

Нд - норма (ставка) дисконтування грошових потоків;

T - поточний рік, за який обчислюється чистий доход;

T - період у роках, який ураховується при дисконтуванні чистого доходу.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утри­манням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, ін­фляційне очікування тощо.

На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період) повер­нення авансованого капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій, а також зміну вартості грошей у часі.

Метод дисконтування грошових потоків доцільно застосовувати при оцінці вакантних земельних ділянок з урахуванням фінансового профілю проекту забудови, а також ділянок, фактичне вико­ристання яких не співпадає з кращим та найбільш ефективним використанням, досягнення якого сполучено з різновеликими по роках витратами і фінансовими результатами.

Метод співставлення продажів або порівняльний метод використовується в умовах розвинуто­го й активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є до­стовірною і доступною.

У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані у минулому. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, місцерозташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки і т. д.

В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів (ЦCП) Визначається за формулою:

(3.4)

Де

Ца, - фактична ціна продажу об'єкта-аналога, грн.;

DЦаі - поправка до ціни продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки за і-м фактором по­рівняння (додається або вираховується);

П - кількість факторів порівняння.

Якщо властивості ділянок, що зіставляються, перевищують або поступаються відповідним па­раметрам ділянки, яка оцінюється, то їх фактична ціна має бути відповідно зменшена або збільшена. Приведені таким чином ціни продажу дозволяють визначити вартість земельної ді­лянки, що оцінюється, як середнє значення для ранжованого ряду (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

Складність застосування порівняльного методу в умовах України полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обгрунтування кількісних значень кори­гуючих коефіцієнтів. Разом з тим, практика приватизації земельних ділянок несільськогосподар-ського призначення у 1998-2000 роках дає деякі підстави для більш поширеного використання методу аналогів.

Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (облаштування та за­будову земельної ділянки) застосовується при оцінці ділянок з земельними поліпшеннями або вакантних ділянок, забудова яких планується у майбутньому за умови кращого та найбільш ефективного їх використання. Цей метод є методологічно невід'ємною частиною загальної тех­ніки залишку для землі.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як величина, що залишаєть­ся після вилучення із очікуваної ціни продажу земельно-майнового комплексу усіх витрат на зведення будівель і споруд:

Де

Цп - очікувана ціна продажу земельно-майнового комплексу, грн.;

Взі - відновна вартість витрат на забудову та облаштування ділянки І-го виду.

Очікувана ціна продажу земельної ділянки з забудовою може визначатися на підставі методу ринкових аналогів або шляхом прямої капіталізації потенційного доходу від використання ділян­ки. При цьому треба слідкувати за забезпеченням порівнянності цінових показників продажу ді­лянки та відновної вартості капітальних вкладень на її забудову та облаштування.

В умовах України вартість земельної ділянки може також визначатися шляхом поєднання мето­дів капіталізації, залишку для землі та урахування витрат на облаштування території. Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд, розташованих на зе­мельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. Далі визначається вклад земе­льних поліпшень в загальну вартість земельної ділянки, який вираховується від неї за методом залишку для землі. Різниця представляє собою вартість власне земельної ділянки.