Передумови проведення експертної оцінки

Аналіз вихідної інформації

Відповідно до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільського-сподарського призначення", для здійснення експертної оцінки земельної ділянки необхідний мі­німум вихідних даних повинен включати такі документи:

• земельно-кадастрові дані стосовно місцезнаходження, кількісних та якісних характеристик земельної ділянки, її правового режиму, функціонального використання та грошової (норма­тивної) оцінки;

• землевпорядна документація, зокрема, проект відведення та технічний паспорт земельної ділянки;

• відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості ділянки;

• матеріали про характер та стан забудови ділянки, рівень інженерного облаштування, витра­ти на поліпшення, забудову і утримання території та експлуатацію споруд;

• інформація про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на дату оцінки.

Для визначення оціночної вартості земельної ділянки, що е об'єктом оцінки, Замовником надана наступна інформація:

• копії документів про реєстрацію ВАТ СТВК "Сумиголовпостач" та заводу "Газмаш" як суб’єктів підприємницької діяльності;

• Копія Державного акта на право постійного користування землею, виданий ВАТ СТВК "Сумиголовпостач";

• Технічний звіт по інвентаризації та юридичному підтвердженню права на землекористування ВАТ СТВК "Сумиголовпостач" - завод "Газмаш" на землях Степанівської селищної ради Сумського району (фрагменти додаються);

• Інвентаризаційна справа БТІ на цілісний майновий комплекс (фрагменти додаються);

• документи, що посвідчують права колективної власності ВАТ СТВК "Сумиголовпостач" на цілісний майновий комплекс, що розташований на земельній ділянці;

• Технічна документація по грошовій оцінці земель населених пунктів Степанівської селищної ради Сумського району (фрагменти додаються);

• відомість бухгалтерського обліку основних фондів заводу "Газмаш" на 01.01.2000 р. (фраг­мент додається);

• Баланс підприємства і Звіт про фінансові результати та їх використання за 1997-1999 рр. (фрагменти додаються);

• фрагменти бізнес-плану підприємства на 2000 рік.

Крім того, в ході обстеження Об'єкту, а також з інших джерел експертною групою отримані додаткові дані стосовно місцерозташування ділянки, технічного та функціонального стану будівель, соціально-економічного розвитку населеного пункту, грошової (нормативної) оцінки земельної ділянки, цін про­дажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення по населених пунктах України, вар­тості капітального будівництва в Сумській області та ін.

Аналіз первинної інформації, наданої Замовником, дозволяє зробити наступні висновки, що впливають на обгрунтування методів та кінцеві результати оцінки:

• документально підтверджене право ВАТ СТВК "Сумиголовпостач" на безконкурентний викуп земельної ділянки, на якій розташований завод "Газмаш", згідно до Указу Президента Украї­ни від 19.01.99р. №32;

• перелік та зміст документів у цілому відповідають вимогам, що пред'являються при вико­нанні робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок;

• основні довідки, форми, акти та землевпорядні документи засвідчені підписами і печатками, оформлені чітко і розбірливо, однозначні в інтепретації;

• виправлень або навмисного перекручення інформації експертна група не виявила, у зв'язку з чим дійсність та достовірність поданих даних сумнівів не викликає;

• обмеження (сервітути, обтяження) щодо забудови та використання земельної ділянки чітко зазначені землевпорядною документацією.

Разом з тим, слід зазначити, що при більш детальному аналізі вихідних даних можна виявити деякі несуттєві розбіжності та неточності, які практично не впливають на об'єктивність кінцевого результату. Зокрема, по деяких позиціях не співпадають роки вводу до експлуатації будівель і споруд за даними Замовника та даними бюро технічної інвентаризації. Не повністю заповнені розділі Звіту про фінансові результати та їх використання за 1997 рік

Підводячи підсумок аналізу вихідної інформації, можна констатувати, що її склад і наявний обсяг в цілому достатні для визначення оціночної вартості земельної ділянки та складання Звіту про оцінку у відповідності до Порядку проведення експертної грошової оцінки, Норм професійної ді­яльності оцінювача та Міжнародних стандартів оцінки.

Аналіз ефективності використання земельної ділянки

Аналіз земельної ділянки з точки зору ефективності її Альтернативного використання свід­чить, що на сьогоднішній день ділянка використовується не досить раціонально, тобто рентний доход, що знімається з одиниці території при існуючому виді господарської діяльності, значно нижчий за середні по машинобудівній галузі показники. Це означає, що для обслуговування ви­робничого процесу по випуску АГНКС, які  є основною поточною продукцією заводу, за будівель­ними та технологічними нормами необхідна менша за площею земельна ділянка, ніж та, що фа­ктично знаходиться в користуванні. Причому, збільшення кількості виробляємо продукції в на­туральних показниках не впливає на площу земельної ділянки.

Той факт, що фактичне використання ділянки не відповідає критеріям кращого та найбільш ефективного використання за показниками доходності, зокрема, підтверджує досить низька для машинобудівних підприємств забудованість ділянки - 12 %.

Все це має цілком закономірні причини. Насамперед, об'єкт проектувався, будувався і деякий час функціонував як підприємство матеріально-технічного постачання та збуту, яке потребує відповідного земельного відводу. Зараз основною функцією заводу є виробнича, а не поста­чальницько-збутова. Тому для підвищення ефективності землекористування необхідна дивер­сифікація діяльності підприємства з метою реалізації, перш за все, постачальницько-збутової функції, для чого маються усі необхідні технічні, технологічні та організаційні передумови. При цьому одержання додаткового доходу можливе як за рахунок безпосередньої участі землекори­стувача в здійсненні постачальницько-збутової діяльності, так і за рахунок здачі "зайвої" території та відповідного устаткування в оренду, що в принципі відповідає намірам Замовника. Однак, взаємовигідні орендні відносини можливі лише після викупу земельної ділянки існуючим земле­користувачем.

Крім того, в якості ще одного варіанту підвищення ефективності використання ділянки при аль­тернативних напрямах господарської діяльності можна розглядати розширення виробничих по­тужностей заводу "Газмаш", тобто будування на території проммайданчика нових цехів, освоєн­ня нових конкурентоспроможних видів продукції. В свою чергу, це зменшить можливості реалі­зації постачальницько-збутової функції. Однак, цей варіант підвищення ефективності землеко­ристування на сьогоднішній день є занадто капіталомістким та ризикованим. Його реалізація можлива у перспективі в більш стабільних економічних умовах.

При Існуючому цільовому використанні ділянки внутрішніми факторами збільшення прибутко­вості земельно-майнового комплексу є зростання валового доходу за рахунок збільшення кіль­кості та зменшення собівартості виробляємої продукції (АГНКС), усунення непродуктивних втрат і досягнення середньогалузевих показників фондорентабельності та фондовіддачі, як мінімум, кінця 80-х років. Наприклад, найближчим часом у якості індикативних показників потенційної прибутковості майнового комплексу доцільно розглядати планові техніко-економічні показники на 2000 рік, якими передбачається виробництво 24 АГНКС, що дозволило би одержати 9436 тис. грн. прибутку при рентабельності на рівні 60 %.

Зрозуміло, зовнішніми факторами зростання доходності бізнесу і підвищення ефективності ви­користання власності є стабілізація економічного становища та подолання економічної кризи в базових галузях промисловості.

Слід також враховувати, що особливості місцерозташування Об'єкту, виробнича та відтворювальна структура основних засобів жорстко і однозначно визначають напрямок цільового використання зе­мельної ділянки - виробнича і постачальницько-збутова діяльність. Саме в цих межах і треба шука­ти варіанти її кращого та найбільш ефективного використання.

Якщо частину проммайданчику підприємства в місцях, облаштованих для зберігання матеріалів, зо­крема, металу, після приватизації ділянки гіпотетичне можна розглядати як об'єкт орендних відно­син, то виходячи з функціонального призначення наземних будівель і споруд їх здача в оренду ра­зом з земельною ділянкою виглядає дуже проблематичною навіть після приватизації ділянки. Тому річна орендна плата при використанні методу прямої капіталізації не може виступати як показник поточної або потенційної прибутковості об'єкту у зв'язку з неможливістю одержання такої. На наш погляд, оцінка забудованої земельної ділянки повинна здійснюватися за показниками ефективності бізнесу, що співпадає з існуючим використанням ділянки.

Обгрунтування методів оцінки

Враховуючи перелік наданої інформації, характер розміщення та функціонального використання земельної ділянки, експертна група вважає, що найбільш імовірна ціна продажу ділянки у влас­ність повинна розраховуватися на основі використання техніки залишку для землі з наступною перевіркою отриманого результату за порівняльно-аналітичним методом і з урахуванням грошо­вої нормативної оцінки. При цьому процедура оцінки фактично формалізується за рахунок чоти­рьох зазначених в Порядку проведення грошової експертної оцінки підходів: капіталізації чисто­го доходу, урахування витрат на будівництво та освоєння території, співставлення цін продажів та методики грошової (нормативної) оцінки.

При оцінці капіталізованої вартості земельно-майнового комплексу слід застосовувати метод прямої капіталізації чистого операційного доходу. Дисконтування річних грошових потоків недо­цільне, оскільки всі вони мають однакову направленість (суттєві капітальні вкладення не пере­дбачаються), а їх розмір не визначений за роками.

Валова річна доходність Об'єкту та очікуваний чистий операційний доход розраховуються на підставі Звітів про фінансові результати та їх. використання за 1997-1999 роки. а також виходячи з кращого та найбільш ефективного використання майна при існуючому виді діяльності за трьо­ма сценаріями: песимістичним, реальним, оптимістичним. Розрахунок ставки капіталізації грун­тується на кумулятивному методі.

Вартість відтворення цілісного майнового комплексу визначається на основі даних бухгалтерсь­кого обліку основних фондів І-ІІІ груп з урахуванням індексу вартості будівельно-монтажних ро­біт, обладнання та оптових цін на продукцію машинобудування на дату оцінки. Залишкова від­новна вартість капітальних активів та коефіцієнти залишкової придатності будівель, споруд, передавальних пристроїв, обладнання і устаткування визначаються за показниками фізичного зносу відповідних груп основних фондів, встановленими експертним шляхом.

Для додаткової перевірки результатів оцінки застосовано порівняльно-аналітичний метод, який грун­тується на даних о продажах земельних ділянок несільськогосподарського призначення в населених пунктах України у 1998-1999 роках, узагальнених за допомогою методів математичної статистики.

Щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то, як відзначалося вище, вона не є ціно-утворюючою у відношенні до ділянок несільськогосподарського призначення, що приватизують­ся шляхом безконкурентного викупу. В контексті визначення оціночної вартості, що є метою да­ної роботи, нормативна оцінка має прийматися лише до відома.

Для забезпечення порівнянності первинної інформації та проміжних розрахунків (наприклад, кошторисної вартості будівництва, відновної вартості будівель і споруд, валового доходу, опе­раційних витрат, очікуваного прибутку та ін.) за фактором часу в роботі можливе застосування доларових еквівалентів витрат та результатів відповідних періодів за офіційним курсом НБУ.