Земельно-кадастровые системы правового типа

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)

Земельно-кадастровые системы правового типа

Земельно-кадастровые системы правового типа предназначаются для регистрации прав собственности на земельный участок и его объекты недвижимости, результаты которого включаются в информационное описание земельной собственности.

Регистрация прав пользования земельным участком и его объектами недвижимости в российской модели земельных отношений [30] является юридической процедурой, которая выполняется в составе работ по подготовке информационного описания земельной собственности, а также при осуществлении различных сделок с земельными участками и недвижимыми объектами.

Процедура регистрации прав пользования земельными участками в разных странах организуется по-разному. В некоторых странах защита прав собственности на землю и объекты недвижимости гарантируется государством и процедура регистрации определена государственными законами. Однако во многих странах (США и др.) регистрация прав собственности на землю и объекты недвижимости не осуществляется государством и права собственности регистрируют не­государственные организации, частные нотариусы, страховые компании и т. д.

В зависимости от роли государства в регистрации прав собственности она может быть Государственной или Негосударственной. В государственной системе регистрацию прав собственности и других прав на земельный участок и недвижимые объекты, их ограничение, переход и прекращение их осуществляют государственные органы. Государственная регистрация прав предусматривает точное соблюдение требований к процедуре регистрации всех видов прав: права собственности, ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, ограничения. Как правило, требования к процедуре регистрации прав непосредственно вытекают из концепции собственности на землю, принятой в данной социально-экономической системе (государстве).

Концепции собственности на землю основаны на понятии "частная собственность". Известно, что английское толкование "частной собственности", включающее "права владения, распоряжения и пользования землей", дает повод для широкой интерпретации ее в процедуре регистрации прав. Поэтому в истории известны две противоположные концепции прав собственности на землю.

Первая концепция прав собственности на землю предполагает полную свободу действий собственника в отношении пользования землей, а собственность на землю объявляется абсолютной (частная собственность), при которой всякое вмешательство органов власти в действия собственника исключается. Это — так называемая американская модель.

Вторая концепция, противоположная первой (советская модель), заключается в полном исключении права частной собственности на землю. Основополагающим по этой концепции является коллективное право на землю, закрепляющее право государства на полное распоряжение землями, а права владения и пользования землей объявляются привилегией отдельных юридических лиц и граждан.

В обеих концепциях имеются как положительные, так и отрицательные моменты. Во всем мире более приемлемой считается концепция, в основу которой положено право частной собственности на землю, так как во все времена право частной собственности на земельные участки и объекты недвижимости способствовало более эффективному использованию земли, являлось главным фактором образования их рынков, создавало благоприятные возможности для превращения недвижимости в средство надежного хранения капитала, служило мерой богатства и налогообложения. В то же время ни в одной из стран мира нет абсолютного права частной собственности на землю, так как именно оно в наименьшей мере способствует созданию цивилизованных земельных отношений в интересах государства и общества, а в некоторых случаях может стать причиной социально-политических конфликтов внутри общества. Поэтому в цивилизованных странах права частной собственности на землю ограничиваются тем, что неко­торые права резервируются за государством (правительством), делятся между гражданами или осуществляются совместно, могут быть приобретены в результате купли-продажи или получены по наследству, в дар, аренду.

При наиболее гибком отношении к частной собственности различают пять основных прав частной собственности на землю: пользование, продажу, сдачу в аренду, дарение, отказ от любого из перечисленных прав, причем все права надежно защищены законом, носят гласный и открытый характер.

В определении прав собственности на землю и объекты недвижимости важно выявить то, что относится к объектам земельной собственности в физическом смысле, так как права собственности могут распространяться и на другие объекты, в том числе движимые. Проведение четких границ между движимой и недвижимой собственностью всегда затруднительно, однако необходимо, так как движимая собственность не облагается налогом и нечеткое установление этих границ может вызвать определенные проблемы. В качестве основания разделения собственности на движимую и недвижимую может быть принято то, что к недвижимой собственности относятся такие материальные объекты, перемещение которых в границах состава собственности не нарушает физической целостности собственности. Показатели физической целостности недвижимой собственности таковы: состав материальных объектов (земельные участки, постройки, квартиры, почвенный слой, элементы обустройства и т. д.), постоянное их положение, т. е. перемещение объекта не влечет за собой его разрушения и не нарушает физической целостности недвижимой собственности. Так, например, если земельная собственность состоит из нескольких построек на одном участке, то разрушение одной из построек и возведение новой, такой же по размерам, но в другом месте данного земельного участка не приводит к нарушению целостности недвижимой собственности, поскольку изменения состава объектов на участке не произошло.

Однако в реальной жизни принять решение о физической целостности недвижимой собственности на основе положения объектов на земельном участке и с учетом нанесенного им ущерба не так-то просто, а иногда и невозможно. Поэтому для более четкого определения цело­стности недвижимой собственности пользуются понятием правового положения земельных участков и материальных объектов, расположенных на нем: Если право пользования одним из материальных объектов (предметов), расположенных в границах земельного участка, отлично от права собственности на земельный участок, то такой объект (предмет) может быть классифицирован как движимая собственность.

При разделении собственности на недвижимую и движимую правовое положение объектов играет особую роль, так как в большинстве случаев права собственности непосредственно влияют на состав недвижимой собственности. Поэтому процедура различения объектов по праву собственности на них обычно определяется нормами и законами, в которых находят отражение правила определения состава материальных объектов, перечень показателей, позволяющих классифицировать их как недвижимую собственность. И прежде всего такие правовые нормы необходимы для регистрации прав собственности на земельный участок как один из объектов недвижимости.

Права собственности оказывают решающее влияние на определение практически всех аспектов недвижимой собственности (физических, стоимостных, социальных), особенно земельной собственности. Действительно, основу физического представления земельной собственности составляет земельный участок. Но поскольку земельный участок может рассматриваться как часть непрерывной территории в границах земельного пространства, имеющего форму конуса с вершиной в ядре Земли и основанием в космическом пространстве, то такая земельная собственность в границах земельного участка должна включать недра, воздушное пространство, космос и т. д.

Вполне очевидно, что с передачей такого земельного участка в частную собственность все права владения, пользования и распоряжения земной поверхностью, недрами, воздушным пространством и космосом под и над участком закрепляются за его владельцем. Однако практически во всех странах существуют определенные ограничения прав собственности на такие земельные участки в отношении недр и воздушного пространства над ними, что существенно меняет целостное физическое представление земельной собственности. Поэтому с учетом ограничений прав собственности в отношении недр, воздушного пространства и т. д. земельный участок как целостный физический объект земельной собственности может быть представлен только земной поверхностью.

В свою очередь на отнесение земной поверхности к земельной собственности могут накладываться свои ограничения. Так, в отдельных странах допускается использование земной поверхности, относимой к земельной собственности, только до определенной глубины (например до трех метров) или на почвенный слой.

Отмеченные Ограничения на использование воздушного пространства, земной поверхности и другие, которые находят отражение в правах собственности, существенно меняют физическое представление земельного участка. Поэтому аэрофлот использует воздушное пространство над не принадлежащими ему земельными участками лишь на основании того, что на воздушное пространство над земельными участками не распространяются права земельной собственности. Подобные же ограничения могут распространяться на пользование, продажу, сдачу в аренду (долгосрочную, краткосрочную и т. д.), наследование, дарение и пр., существенно влияя на физический состав и стоимость земельной собственности.

Ограничения пользования земельной собственностью исходят прежде всего от государства и органов местного самоуправления. Именно они ответственны за здоровье, безопасность и благосостояние граждан, требуют соблюдения правил зонирования застройки, нормативов пожарной безопасности, здравоохранения, строительства и охраны окружающей среды. Так, правила зонирования территории могут запрещать возведение на земельных участках определенного типа зданий, препятствовать свободному выбору вида хозяйственной деятельности и т. д., что существенно отражается на стоимости земельной собственности. Аналогичный эффект могут вызвать требования охраны окружающей среды, соблюдение которых повлечет за собой дополнительные капитальные вложения, увеличение затрат на обустройство земельного участка.

По части ограничения прав земельной собственности практически не имеют предела возможности органов местного самоуправления. Так, они, сохраняя за собой право контроля за величиной арендной платы, взимаемой собственниками земельных участков со вторых лиц, значительно ограничивают свободу действий землевладельца в отношении использования своей земельной собственности, а это не способствует объективной оценке земель и препятствует наилучшему их использованию. Воздействуют на стоимость и рыночную цену недвижимости различные ограничения прав собственности с частными обязательствами перед юридическими лицами и гражданами. Среди таких частных обязательств можно отметить права прохода, права кондоминиума, ограничения на характер деятельности, местные архитектурные ограничения и финансовые обязательства (налоги), ипотечные обязательства, арест (запрет на распоряжение), введение которых несомненно приводит к существенному снижению стоимости земельной собственности. Но особое место среди таких обязательств принадлежит сервитутам.

Сервитутами называются права пользования недвижимостью иными, кроме владельца, лицами для прохода, проезда, установки рекламных щитов, прокладки подземных коммуникаций и т. д. Реализация этих прав может увеличивать стоимость земли, если такой сервитут способствует получению дохода в виде платы за предоставление прохода, проезда, установку рекламных щитов, прокладку коммуникаций. В то же время такие права прохода могут уменьшить стоимость земельного участка: например, размещение на нем столбов линий электропередач, связи, колодцев подземных коммуникаций создает определенные неудобства и препятствует более выгодному использованию земельного участка.

В практике градостроительства местные архитектурные ограничения вводятся в целях обеспечения гармоничного использования земельных участков в пределах данной местности. Такие ограничения вводятся, как правило, до застройки или перепланировки земельных участков и выражаются в требованиях выдерживать размеры постройки или определенный архитектурный стиль. Все это может обусловить запрет отдельных видов коммерческой деятельности на данной территории в целях сохранения ее целостного функционального назначения и, следовательно, препятствовать более выгодному использованию земельных участков.

Перечень требований и обязательств, которые ограничивают право земельной собственности и тем самым влияют на ее физическое состояние и стоимость, можно продолжить. Однако приведенных примеров достаточно для полного представления об ограничениях, которые находят выражение в процедуре регистрации прав на земельную собственность.

Особенно значима роль регистрации прав земельной собственности в соблюдении интересов участников рынка земельной и недвижимой собственности. Земельная собственность, отдельные объекты недвижимости, находящиеся в собственности — это единственный товар, который невозможно выставить в витрине магазина, а, напротив, требует доставить покупателя к нему. Однако при покупке земельной собственности недостаточно ознакомить покупателя с товаром в натуре — необходимо подтверждение того, что именно этот товар является собственностью именно этого продавца. Подтвердить последнее можно только подлинными правоудостоверяющими документами, а подлинность документов — только записью регистрации прав, выполненной в соответствии с этой процедурой. Словом, только процедура регистрации прав может обеспечить защиту прав земельной собственности в интересах участников рынка.

В мировой практике соблюдение интересов участников рынка земельной собственности осуществляется регистрацией прав собственности и регистрацией правоудостоверяющих документов (или регистрацией сделок). Различие между ними заключается в участии государства в регистрации. Так, в процедуре регистрации прав и правоудостоверяющих документов законность и защита прав собственника обеспечиваются государством, и такая процедура считается наиболее надежной и максимально удовлетворяющей интересы участников рынка в Земельной собственности. В регистрации сделок роль государства Сводится к хранению копий правоудостоверяющих документов, и оно ответственно лишь за их сохранность. Субъекты рынка земельной собственности самостоятельно решают вопросы определения достоверности и законности прав земельной собственности, страхования сделки в случае неожиданных претензий со стороны третьих лиц.

Таким образом, различия в процедурах очевидны: государственная регистрация прав собственности достаточно трудоемкая и дорогостоящая процедура, однако полная ответственность государства за ее проведение обеспечивает высокие гарантии прав собственности и защиту интересов собственника на рынке. Вторая процедура все заботы возлагает на участников рынка земельной собственности, сопрягая их с риском, быть обманутыми.

В настоящее время в различных странах первая и вторая процедуры регистрации прав и сделок по-своему обеспечивают интересы участников рынка, хотя наблюдается явное тяготение к государственной регистрации прав собственности.

Для России другие варианты, кроме государственной регистрации прав собственности на земельные участки, видимо, неприемлемы. Во всяком случае, на сегодня введение государственной регистрации прав собственности отслеживается в Гражданском кодексе, Законе о плате за землю, Законе об основах местного самоуправления и других правовых документах. Однако эти документы, содержащие многочисленные противоречия, несовместимые и дублирующие положения, пока не могут обеспечить законность процедуры регистрации прав собственности по следующим причинам:

— проведение регистрации прав земельной собственности разделено по видам объектов недвижимости и поделено между несколькими органами государственной власти и местного самоуправления (горкомземом, бюро технической инвентаризации, комитетом по управлению имуществом), что порождает несовместимые между собой процедуры регистрации и чрезвычайно затрудняет проведение сделок с земельной собственностью и ее оценку;

— законодательные акты не предусматривают и не устанавливают всех необходимых положений процедуры регистрации прав земельной собственности, в частности в них отсутствуют положения о регистрации прав аренды объектов земельных участков, которые находятся в частной собственности, не прописаны положения об отчуждении земельных участков и объектов, находящихся в частной собственности, при неуплате налогов, долгов и др.;

— современное законодательство не устанавливает приоритетов прав и требований к земельным участкам, постройкам, жилью и т. д., а также порядка разрешения споров, рассмотрения претензий по земельному недвижимому имуществу;

— в действующих законодательных актах признаются и регистрации прав, и регистрации сделок, но отсутствуют четкие положения относительно того, что подлежит регистрации прав собственности и регистрации сделок, а также последствий несовершения этих процедур.

Государственная система регистрации прав собственности:

— должна охватывать все виды прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости;

— предусматривает, что основой регистрации прав земельной собственности должно быть право собственности на земельные участки;

— предусматривает, что должны быть четко определены в рамках прав владения, распоряжения, пользования, аренды и т. д. понятия частной и других форм собственности и пользования земельной собственностью;

— должна определять последовательность передачи прав, начиная с момента регистрации земельных участков и других объектов недвижимости;

— предусматривает, что должны быть прописаны юридические основы регистрации прав собственности, ограничений, обременений и сервитутов, а также последствия отсутствия такой регистрации;

— должны быть четко оговорены значение и место регистрации прав собственности при ипотеке, залоге и других сделках с земельными участками и объектами недвижимости.

Кроме того, при государственной регистрации прав собственности должны найти отражение все виды ограничений прав на земельные участки и объекты недвижимости, к которым относятся:

— сервитуты;

— обременения и ограничения прав, установленных законодатель­ством, решениями (определениями) судебных органов, нормативными актами органов местного самоуправления, договорами и другими соглашениями с собственниками и обладателями иных вещных прав;

— право отказа собственника или обладателя других вещных прав от земельных участков и объектов недвижимости.

При государственной регистрации вышеуказанных прав должны быть учтены правопритязания на земельный участок или иные намерения изменить права обременений и ограничений, сервитутов на земельный участок и объекты недвижимости в порядке, установленном законом.

Государственная регистрация закрепления или прекращения различных прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости осуществляется на основании принятых решений соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления или разреШЕнных законодательством сделок и договоров. В качестве основания для проведения процедуры регистрации прав, в том числе сервитутов, ограничений и обременений, принимаются:

— постановления (решения) органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении юридическим лицам и гражданам земельных участков и объектов недвижимости (их долей), находящихся в государственной или муниципальной собственности бесплатно или за плату;

— нотариально удостоверенные договоры о купле-продаже, мене, дарении, иной возмездной или безвозмездной сделке об отчуждении земельного участка, объекта недвижимости (их долей); — вступившие в силу решения (определения) судебных органов; — договоры аренды, залога, доверительного управления, а также иные документы, свидетельствующие о наличии обременений на зе­мельный участок или объект недвижимости (их долей).

Процедуру государственной регистрации прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости должны составлять действия, после которых за юридическими лицами (гражданами) закрепляются права собственности или пользования ими, а также предоставляется возможность получить правоудостоверяющие документы. Поэтому для проведения такой процедуры необходимы: достоверные сведения о земельных участках и объектах на них, о юридических лицах и гражданах, основания для регистрации прав собственности, информация о совершении сделок с земельными участками. Все сведения о земельных участках и объектах недвижимости, их субъекте и праве собственности или пользования при проведении процедуры регистрации должны заноситься в специальный реестр. В настоящее время в качестве такого реестра используется Поземельная книга. Однако структура и содержание Поземельной книги не в полной мере отражают требования к процедуре регистрации прав. Поэтому во многих субъектах федерации и отдельных городах можно обнаружить различные документы, которые используются в качестве актов регистрации прав собственности или пользования на земельные участки и объекты недвижимости. В то же время вполне очевидно, что процедура государственной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости должна быть единой для всей территории страны и требования к ведению регистрационных записей должны быть регламентированы государственными законами.

С процедурой регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости непосредственно связана процедура оформления и выдачи правоудостоверяющих документов. Эта процедура является юридическим действием, после выполнения которого юридические лица и граждане становятся полноправными собственниками земельных участков и объектов недвижимости.

В Российской Федерации законы, регламентирующие права собственности на земельные участки и объекты недвижимости, или отсутствуют или не действуют, а то, что регистрация прав собственников различных объектов недвижимости или их долей (частей) возлагается на многие государственные структуры и органы, скорее затрудняет, чем способствует формированию государственной системы рынка земли, жилья и недвижимости. Поэтому ввод единой процедуры регистрации прав собственности — необходимое условие создания и развития рынков земельной и недвижимой собственности в России.

Во всем мире безоговорочно признается, что эффективная регистрация прав собственности стимулирует частные инвестиции в землю и строения. Более того, регистрация прав собственности — неотъемлемая составляющая системы ипотечного кредитования в частном секторе и земельном рынке, которые требуют строгой и неопровержимой регистрации прав собственности, что особенно важно в переходный период их развития и становления кадастра. Поэтому земельно-кадастровые системы, обеспечивающие регистрацию прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости, свое значение будут сохранять на протяжении всего времени существования рыночных земельных отношений.


Земельно-кадастровые системы правового типа - 5.0 out of 5 based on 1 vote