Литература
Справочная информация
Для учебы
Магистерская работа - Влияние изменения формы собственности на денежную оценку земельВЫПУСКНАЯ МАГИСТЕРСКАЯ РАБОТА на тему: «ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ДЕНЕЖНУЮ ОЦЕНКУ ЗЕМЕЛЬ НА ТЕРРИТОРИИ СИЗОВСКОГО СЕЛЬСКОГО СОВЕТА, САКСКОГО РАЙОНА, АРК» ЗАДАНИЕ на выпускную магистерскую работу студентки 6 курса очной формы обучения 1.Тема магистерской работы: «Влияние изменения формы собственности на денежную оценку земель на территории Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК». Утвержден приказом по университету № от «__» ____________ 2009 года. 2. Срок сдачи проекта «__» _______2009 года. 3. Исходные данные проекта: 3.1.Материалы землеустройства. 3.2.Фондовые материалы. 3.3.Данные геодезического обследования границ населенного пункта. 3.4.Картографические, топографические материалы. 3.5.Статистические данные. 3.6.Сведения о природных и экономических условиях с. Сизовка. 3.7.Нормативные документы. 3.8.Почвенные материалы. 4. Пояснительная записка. Введение. Раздел I. Природные и экономические условия района. 1.1.Общие сведения о Сакском районе. 1.2.Климат. 1.3.Рельеф. 1.4.Почвы и почвообразующие породы. 1.5.Гидрография. 1.6.Растительный покров. Раздел II. Методические подходы проведения денежной оценки земельных участков. 2.1.Экономическое содержание доходного подхода. 2.2.Сравнительный подход к оценке земельного участка. 2.3.Затратный поход к оценке земельного участка. Раздел III. Анализ изменения стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Сизовского сельского совета, Сакского района при изменении формы собственности на землю. 3.1.Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. 3.2.Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета методом капитализации дохода от эксплуатации сельскохозяйственных угодий и методом капитализацииииии земельной ренты при производстве зерновых в 2006-2008гг. 3.3.Денежная оценка стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия ОХ «Черноморское» государственной формы собственности в период за 2000-2004 гг. Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ с. Сизовка, Сакского района, АРК. Раздел V. Технико-экономическое обоснование. Раздел VI. Охрана труда. Заключение Список использованной литературы. 5. Графическая часть проекта. Чертежи: 5.1. План внутрихозяйственной организации территории. 5.2. Картограмма агропроизводственных групп почв. 5.3. План размещения севооборотов. 6. Таблицы: 6.1. Сметная стоимость работ. 7. Консультанты по разделам проекта:
Дипломный руководитель: Магистрант: СОДЕРЖАНИЕ стр. Введение……………………………………………………………………….…… Раздел I. Природные и экономические условия района………………………… 1.1. Общие сведения о Сакском районе…………………………………… 1.2. Климат………………………………………………………………….. 1.3. Рельеф…………………………………………………………………… 1.4. Почвы и почвообразующие породы…………………………………... 1.5. Гидрография……………………………………………………………. 1.6. Растительный покров…………………………………………………… Раздел II. Методические подходы проведения денежной оценки земельных участков……………………………………………………. 2.1. Экономическое содержание доходного подхода…. ………………… 2.2. Сравнительный подход к оценке земельного участка……………… 2.3. Затратный подход к оценке земельного участка…………………….. Раздел III. Анализ изменения стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Сизовского сельского совета, Сакского района при изменении формы собственностина землю…………………………………………………………………. 3.1. Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения…………………… 3.2. Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета методом капитализации дохода от эксплуатации сельскохозяйственных угодий и методом капитализацииииии земельной ренты при производстве зерновых в 2006-2008гг………………………………….. 3.3. Денежная оценка стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия ОХ «Черноморское» государственной формы собственности в период за 2000-2004 гг…………………………………………………… Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ с. Сизовка, Сакского района, АРК……………………….….…………... 4.1. Геодезическое обоснование………………………………………….. 4.2. Техническое оборудование, с помощью которого производится установление границ в натуре………………………. 4.3. Технология выполнения работ по установлению границ села Сизовка…..………………………………………………………. Раздел V. Технико-экономическое обоснование……………………………….. Раздел VI. Охрана труда……………………………………………………….… Заключение………………………………………………………………………... Список использованной литературы………………………………………...… ВВЕДЕНИЕ Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ. [64] Ценность земли заключается в ее основных характеристиках: § каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению; § земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается; § предложение земли ограничено природой; § земля может использоваться людьми для различных целей. Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы. В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено: § спецификой данного объекта; § неразработанностью нормативно-правовой базы; § неразвитостью земельного рынка в стране. Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим: § невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом; § каждый земельный участок неподвижен, т. е. имеет фиксированное местоположение; § возможно многоцелевое использование земли: - как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания, - как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости; § земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли водного и лесного фонда; § в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий и сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли. Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований, закрепляется организация территорий природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, определяются объемы землеохранных мероприятий, режим ограничений хозяйственной деятельности и т. д.[38] Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития. В общем, фундаментальные основы современного землеустройства и оценочной деятельности в Украине были заложены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III [3], а уже через два года он были расширены Законами Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858 –IV [4] и «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378- IV [5]. Виды оценки земель установлены статьей 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV.[5] В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В зависимости от назначения и порядка проведения выделяют нормативную и экспертную денежную оценку. Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам. Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, убытков сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, а экспертная денежная оценка – это определение оценочной стоимости земельной собственности экспертным путем в соответствии с характером гражданско-правового соглашения. Нормативная цена земли – это показатель, который характеризует стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциальной прибыли за расчетный срок окупаемости. Экспертная денежная оценка является одной из разновидностей денежной оценки земель и применяется из установления фактической цены купли-продажи отдельных земельных независимо от типов их использования и категории почв. Данная оценка земельных участков предусматривает определение оценочной стоимости (вероятной цены), за которую объект оценки может быть продан (приобретен) на определенную дату с учетом характера гражданско-правового соглашения. Объектом экспертной денежной оценки являются объекты земельной собственности (включая земельные участки (земельные доли), правами собственности на них и правами третьих лиц, связанными владением, пользованием и распоряжением землей), определение оценочной стоимости, которая является целью оценки. Оценочная стоимость объекта земельной собственности определяется исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, места расположения земельного участка, а также с учетом конъюнктуры рынка земли и недвижимости, прогнозирования его эволюции и анализа инвестиционной политики. Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, учитывается при установлении: цены продажи земельного участка, который приватизируется вместе с объектами недвижимости в соответствии с действующим законодательством; стартовой цены земельных участков; стоимости объектов земельной собственности, которые предаются в уставный фонд хозяйственных обществ и совместных предприятий; стоимости права собственности на земельный участок и обязательств собственников земли и землепользователей при залоге и банкротстве, а также при передаче права собственности или пользования земельным участком при заключении соответствующих гражданско-правовых соглашений с земельными участками; цены купли-продажи или обмена объекта собственности на вторичном рынке.[86] Экспертная денежная оценка осуществляется на основании соблюдения требований специальных процедур, которые отображают следующие методические подходы : сопоставление цен продажи (аренды) аналогичных объектов; капитализация чистого дохода. При проведении оценки следует использовать несколько методических подходов, которые могут быть применены, предоставляя преимущество одному из них, которые базируются на наличии полной и объективной информации об объекте оценки. При проведении экспертной оценки необходимо использовать не меньше трех методических подходов, причем обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке. Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущество имеют те, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке. К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, относятся: правовой режим земельного участка; целевое назначение и функциональное использование земельного участка; условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа); дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий); местонахождение (отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, в населенных пунктах различной категории); физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геодезические параметры: уклон поверхности, состояние почв, режим почвенных вод и паводков, заболоченность, характер и состояние объектов недвижимого имущества и тому подобное); использование прилегающих территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды). [33,87] 11 сентября 2002 года принято постановление КМ Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» [10], а 9 января 2003 года издан Приказ № 2 Госкомитета земельных ресурсов о «Порядке проведения денежной оценки земельных участков»[20]. Эти документы развили далее положения Земельного кодекса о денежной оценке земельных участков [3]. Денежная оценка земли должна выполнять основные функции регулирования земельных отношений: определение земельного налога, государственной пошлины при обмене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки разных форм собственности, определение размеров возмещения убытков при отводах земли, судовых претензиях, экономических обоснованиях рационального и эффективного использования стоимости земель в случае образования уставных фондов предприятий, ведения кадастра. Денежная оценка земель является важным источником наполнения бюджетов разных уровней. В своей работе я провела расчет стоимости сельскохозяйственных угодий, принадлежащих ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района АРК методом капитализации дохода от эксплуатации угодий и методом капитализации земельной ренты. С помощью полученной доходности проведен анализ эффективности использования угодий, который позволяет наметить стратегию развития предприятия, а также методические подходы к доходному методу денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. Основная цель магистерской работы - обоснование изменения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения при изменении формы собственности на землю в условиях реформирования земельных отношений в Украине. Я считаю. что моя работа актуальна, поскольку реформирование земельных отношений продолжается: предстоят изменения в Земельном Кодексе Украины в связи со снятием моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Эти же изменения коснутся экономических отношений по поводу земли и оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения для кадастровой оценки и проведения гражданско-правовых сделок при формировании рынка земли. Так как свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков. С вводом, согласно Земельного Кодекса, рынка земли, решится проблема определения реальной стоимости участков земли сельскохозяйственного назначения. Появится необходимость определять стоимость земли не только по нормативной оценке, которая в первую очередь учитывает качество почв, но и использовать рыночные методы оценки, которая определяется факторами конкуренции. До настоящего времени вопросам формирования экспертной оценки земель сельскохозяйственного назначения, как в теоретическом, так и в практических аспектах уделялось недостаточно внимания, что среди прочих является причиной продления моратория на куплю-продажу таких земель, а это отдаляет полноправного собственника земель со всеми вытекающими последствиями. Поэтому необходимость в разработке новых аспектов и усовершенствования принятых методик на новой информационной базе с учетом рыночных отношений является насущной необходимостью. Это необходимое условие защиты законных интересов государства, всех собственников земель и других субъектов правоотношений по вопросам оценки земель. Задача магистерской работы заключается в подробном исследовании факторов и показателей, влияющих на изменение стоимости земельных участков, в условиях изменения деятельности сельскохозяйственных товарных производителей при эксплуатации земель частной формы собственности. Информационной базой служили Земельный Кодекс, Постановления Кабинета Министров Украины, официальные материалы Госкомитета статистики и Госкомитета земельных ресурсов, официальные документы статистической и бухгалтерской отчетности исследуемого предприятия, научные и публицистические издания научно-исследовательских учреждений, монографии отечественных и зарубежных ученых, научные публикации в периодических изданиях. РАЗДЕЛ I ПРИРОДНЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ РАЙОНА Объект оценки – сельскохозяйственные угодья общей площадью 850 га, расположенные на востоке Сакского района Автономной Республики Крым, в центральной части полуострова, в ландшафтной зоне настоящих степей. [60] Населенный пункт – с. Сизовка находится в 39км от районного центра, в 4км от шоссе Симферополь-Армянск и в 53км от центра АРКрым. На основании Договора аренды земельного участка, зарегистрированного 9 сентября 2005 года, установлено, что объект аренды является частной собственностью. Арендодателем выступают граждане с. Ильинка. Арендатор – ООО «Черноморское». Договор аренды заключен на 5 лет. Целевое назначение земельного участка в соответствие с договором аренды.Целевое использование земельного участка – Согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ) 1.1.3 Кадастровый номер 01:243:86500:09:001:0091. 1.1. Общие сведения о Сакском районе. Автономная Республика Крым образована 20 января 1991 года. Республиканский центр – город Симферополь, самая южная часть Украины, расположена между 44°23' 46°15' северной широты, 3230 3640 восточной долготы от Гринвича. Территория Сакского района располагается в юго-западной части Крымского полуострова.[77] Сакский район – один из самых крупных производителей сельско-хозяйственной продукции. Труженики села на полях выращивают не только зерновые, но и овощи, виноград, фрукты, производят мясо, молоко, яйца.[76,77,78] Особенностью региона также является и то, что на его территории находятся: - старейший грязевой курорт Саки и детская здравница Евпатория; - большое количество соленых целебных озер и несколько глубинных скважин минеральной вод; - ряд карьеров, в которых добывается камень-ракушечник, используемый как стеновой материал при строительстве жилых домов; - уникальный объект - национальный космический центр управления и испытаний космических средств, на территории которого имеется музей космонавтики; - памятники, посвященные героическим страницам Великой Отечественной войны, защищавщих и освобождавших Саки, Симферополь, Крым. Морской воздух, чистая лазурная вода, самое большое количество солнечных дней в году на крымском полуострове делают Сакский район все более привлекательным для отдыха и туризма. [53] Сакский район (общая площадь составляет 2257 кв. км.) с юго-запада омывается Черным морем. С западной стороны граничит с землями Черноморского района, с севера – с землями Раздольненского и Первомайского районов, востока – с землями Красногвардейского района, с юго-востока с землями Симферопольского района. Расстояние между крайними точками района составляет с северо-востока на юго-запад 35 км, а северо-запада на юго-восток – 65 км. Расстояние от города Саки до столицы Автономной Республики Крым по шоссейной дороге – 46 км. Население района (без г. Евпатории и г. Саки) на 01.01.2008 г. составляет 78,8 тыс. человек.[78] В Сакском районе наряду с химической промышленностью идет добыча строительных материалов. Район располагает большими запасами строительного камня-ракушечника. Наиболее крупное месторождение ракушечника – Кутурское. Здесь в 6 карьерах добывают ежегодно до 35 млн. шт. камня. На берегу Черного моря, на Сакской пересыпи, а так же и в других месторождениях на берегу моря – Фрунзенском и Николаевском, ведется добыча песка. Обилие гипса и песка в Сакском районе позволяет организовать массовое производство архитектурных и строительных изделий, применяемых в строительстве. В Сакском районе работают промкомбинат и пищекомбинат, промысловая артель, кирпично-черепичный завод, молочный завод, хлебозавод, у побережья ведется лов рыбы. В административном отношении Сакский район разделен на 23 сельских и один поселковый совета.
1.2.Климат. Согласно агроклиматическому районированию АРКрым территория хозяйства относится ко второму агроклиматическому району – Степному – умеренно жаркому. Самыми холодными месяцами являются январь и февраль с температурами -1,8, -2,2˚С. Средний из абсолютных минимумов температуры -20,23С, абсолютные минимумы достигают -31,35˚С, а в отдельные годы -37˚С. Самыми жаркими месяцами являются июль-август со среднемесячной температурой воздуха +21.9, +22,8˚С. Максимальная температура воздуха в отдельные годы в июле и августе может повышаться до +35, +39˚С. Сумма положительных среднесуточных температур воздуха за период с температурой выше +5˚С достигает 3708-3756˚С, выше 10˚С сумма эффективных температур равна 3359-3385˚С. 30 марта – дата перехода средней суточной температуры воздуха через +5˚С, 17-19 ноября переход в сторону ниже +5˚С. График среднегодового хода температур представлен на рисунке 1. Таблица 1
Рис.1 График среднегодового хода температур. Продолжительность безморозного периода в воздухе в среднем составляет 165-185 дней. Наибольшее количество осадков выпадает за летний период 109-157мм. Осенью выпадает 88-106мм, зимой – 57-83мм, весной – 82-106мм. Осадков недостаточно для большинства сельскохозяйственных культур. В теплый период дожди, выпадая в виде ливней, на иссушенную продолжительным бездождьем почву, дают большой сток или испаряются из верхних ее слоев, не успевая просачиваться вглубь. В холодный период, осадки выпадают в виде снега и дождя. Из-за значительных колебаний температур, снежный покров неустойчив. Наблюдается неоднократная смена мерзлого состояния почвы полным ее оттаиванием. [94] При интенсивных оттепелях, иногда сопровождающихся дождями, снежный покров сходит с почвы потоками талых и дождевых вод, не увеличивая водных запасов почвы. Запасы продуктивной влаги в верхнем метровом слое на занятых полях в начале июня 50-60мм и менее, что явно недостаточно. График среднегодового количества осадков представлен на рис. 2. Таблица 2
Рис.2 График годового количества осадков. Агрономическая спелость почвы (черноземов южных) в 20см слое наступает в конце марта. Большая засушливость Степного района определяется не только малым количеством осадков, но и большой сухостью воздуха. Среднее число дней с атмосферной засухой и суховеями увеличивается с 3,1 в апреле до 23,9 в июле. За теплый период среднее число дней с суховеями равно 88,9. Суховеи повторяются ежегодно. Степень повреждения сельскохозяйственных культур суховеями зависит от типа суховея, фазы развития растений и запасов продуктивной влаги в почве. В степных районах преобладают северо-восточные ветры. Число дней с сильным ветром (более 15м/сек) в районе работ равно 24,5-38,9. Наибольшее число дней с сильным ветром в марте-апреле – 3,3-4,8. Верхний слой почвы вследствие этого в ранневесенний период быстро подсыхает, и сильный ветер переходит в пыльные бури. В некоторые годы пыльные бури наблюдаются и в октябре-ноябре. Почвы степной части полуострова подвержены ветровой эрозии. В умеренно холодные зимы фены, нарушая период покоя у зимующих культур, снижают их устойчивость к морозам. [68] 1.3.Рельеф. По рельефу Сакский район относится к равнинной части Крыма, а именно Евпаторийской пологовой равнине, которая слагается из ряда широких плоских водоразделов с общим падением на север и северо-восток. Поверхность территории района представляет собой волнистую равнину, пересеченную рядом балок. В геологическом строении принимают участие, в основном, породы плиоцен-четвертичного возраста, представленные красно-бурыми глинами, на незначительной площади перекрытые древним и современным делювием, а непосредственно у лимана отмечены лиманно-морские засоленные отложения. На территории района нет рек и постоянных ручьев, имеются лишь озера с горько-соленой водой: Ойбургское, Сакское, Сасык, Кизил-Яр и другие.[61,79,94] 1.4.Почвы и почвообразующие породы. По геоморфологическому районированию Крыма территория Сакского района относится к области Азово-Черноморской впадины, Евпаторийской полого-волнистой равнины, которая слагается из ряда широких плоских водоразделов с общим падением на север и северо-восток. Равнинный Крым относится к своеобразной Скифской платформенной области, отделяющей альпийские сооружения от докембрийской Русской платформы. У равнинного Крыма палеозойское складчатое основание, которое находится очень глубоко, а покрывающие его мезозойские и кайнозойские отложения образуют две системы пологих впадин, разделенных валообразным Тарханкутским поднятием. [79] В рельефе Тарханкутско-Евпаторийского плато отражено залегание пластов известняков неогена, образующих пологие антиклины с неглубокими синклиналями между ними. К востоку от этого плато расположена Центральная возвышенная равнина. Поверхность территории района представляет собой волнистую равнину, пересеченную рядом балок. В почвенном покрове преобладают черноземы южные и их слабосмытые разности. Значительные площади занимают черноземы карбонатные и дерновые щебнистые почвы на элювии плотных карбонатных пород. Валовые запасы питательных веществ в них довольно высокие, но недостаток почвенной влаги препятствует их полному использованию. Восточная и центральная части землепользования имеют очень спокойный полого-волнистый рельеф. Эта территория сложена третичными известняками, перекрытыми толщей желто-бурых лессовидных глин и суглинков и красно-бурых плиоценовых глин. [43] Рельеф этой части хозяйства значительно изрезан. Западная и южная части пересекаются с северо-востока на юго-запад глубокими балками. Территория землепользования имеет очень спокойный полого-волнистый рельеф. Она сложена третичными известняками, перекрытыми толщей желто-бурых лессовидных глин, суглинков, красно-бурых плиоценовых глин. Территория почти полностью сложена понтическими известняками, которые большей частью находятся неглубоко от поверхности, а местами выходят на поверхность. Обломки плотных известняков преимущественно в виде щебня, хряща, камня встречаются в том или ином количестве в профиле почвы, почвообразующей породе и на поверхности почвы. Почвообразующие породы оказывают большое влияние на характер формирующихся на них почв, от них зависит мощность почвенного покрова, механический состав почв, их водно-физические и химические свойства. Из почвообразующих пород на территории преобладают плиоценовые красно-бурые глины, а также продукты их выветривания. Плиоценовые глины и их элювий имеют окраску от красно-бурой до ярко-красной и желто-бурой, довольно плотное сложение. На территории обследования речная сеть отсутствует. Нет и крупных водохранилищ. Грунтовые воды залегают глубоко и не оказывают влияния на процессы почвообразования. Северо-восточную части хозяйства пересекает Северо-Крымский канал. Для орошения используют воду из СКК. Характеристика земельно-оценочного района. В основу земельно-оценочного районирования АР Крым было положено агропочвенное районирование, проведенное при экономической оценке пахотных земель 1974-1975 г. г. В пределах Крымской области было выделено 10 земельно-оценочных районов. Хозяйства Сакского района отнесены к 03-му и 04-му земельно-оценочным районам. По агропочвенному районированию – это 1-й и 3-й агропочвенные районы. Характеристика земельно-оценочных районов приведена в таблице 3. Таблица 3 Характеристика земельно-оценочных районов Сакского района.
Структура почвенного покрова района. В соответствии с единым «Номенклатурным списком агро-производственных групп почв Украинской ССР», утвержденным МСХ УССР 12 июля и Южным отделением ВАСХНИЛ 9 июля 1976 года для оценки земель в Крымской области было выделено 58 оценочных групп почв. На территории Сизовского сельского совета выделено 2 агропроизводственные группы почв. Земельные площади, эксплуатируемые в настоящее время как пашня, согласно номенклатурному списку агропроизводственных групп почв Украины, относятся к группам: 71л – черноземы южные легкоглинистые; 209л – черноземы южные намытые легкоглинистые.[61,79] Основными признаками объединения почвенных разностей в оценочные группы являются: -Принадлежность к одной провинции; -Генетическая близость почв, выражающаяся в сходстве строения почвенного профиля, почвообразующих пород и механического состава, физических свойств, водного, воздушного и теплового режимов, химических свойств почв и обеспеченности питательными веществами; -Однотипность и одномерность показателей тех существенных физических и химических свойств почв, которые понижают их плодородие (засоленность, эродированность и т. п.) и определяют потребность в тех или иных мелиоративных мероприятиях; -Рельеф, в условиях которого залегают почвы. При группировке почв в первую очередь учитывались мало–динамичные свойства и признаки, определяющие уровень их природного плодородия. В геологическом строении принимают участие, в основном, породы плиоцен–четвертичного возраста, представленные красно-бурыми глинами, на незначительной площади перекрытые древним и современным делювием, а непосредственно у лимана отмечены лиманно-морские засоленные отложения. Красно-бурые плиоценовые глины имеют красно-бурую окраску, карбонатны, гипсоносны. Механический состав их легкоглинистый, реже тяжелосуглинистый. У пород легкоглинистого механического состава частиц «физической» глины содержится 66,9%, ила – 41,2%, у пород тяжелосуглинистого мех–состава «физической» глины содержится 54,2%, ила – 25,0%. Делювиальные породы представляют собой рыхлые переотложенные породы в виде щебня и галечника. Характеризуются слабой слоистостью и сортированностью входящих в их состав механических элементов. Древний делювий характеризуется хорошо сформировавшимся на нем почвенным покровом, нередко содержит слабо-карбонатные обломки различных пород. По агропочвенному районированию территория Сакского района относится к Степи южной, провинции Степи Южно-Крымской. В районе большое разнообразие почвообразующих пород и почвенного покрова. В связи с орошением земель степного Крыма водами Северо-Крымского канала возникла опасность подъема грунтовых вод и появления вторичного засоления почв. Практика орошаемого земледелия показывает, что при неправильном использовании воды почвы могут не только снизить свое плодородие, но и стать совсем непригодными для сельскохозяйственного использования. В результате корректировки материалов крупномасштабного обследования почв по территории района выделено 33 почвенных вида и разновидностей.[79] С момента предыдущего обследования почв 1969 года в районе произошли некоторые изменения. Несколько увеличилась площадь эродированных земель, а также земель подверженных ветровой эрозии. В результате корректировки отмечено незначительное изменение гумуса (слой 0-20 см) в сторону уменьшения. Так у преобладающих на территории района черноземах южных в 1969 количество гумуса в пахотном слое составляло 2,6-2,8%, а в 1994 году – 2,1-2,6%. Эти почвы, как правило, залегают с пятнами слабодефлированных разновидностей. Кроме того на значительной площади произошел подъем уровня грунтовых вод, что привело к формированию лугово-степных комплексов почв (черноземно-луговые). Ниже приведен номенклатурный список почв. Черноземы южные. 1. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-гумусирован-ные легкоглинистые глубокозасоленные (соли со 150-200 см) с пятнами слабо-дефлированных разновидностей 10-30% на плиоценовых глинах. 2. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные легкоглинистые глубокозасоленные (соли со 150-200 см) плантажированные на плиоценовых глинах. 3. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-гумусирован-ные легкоглинистые глубокозасоленные (соли со 150-200 см) с пятнами слабо-дефлированных разновидностей до 10% плантажированные на плиоценовых глинах. 4. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-гумусирован-ные легкоглинистые глубокозасоленные (соли со 150-200 см) с пятнами слабосмыто-дефлированных разновидностей 10-30% на плиоценовых глинах. 5. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-дефлированные средне-глинистые глубокозасоленные (соли со 150-200 см) на плиоценовых глинах. 6. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-дефлированные легкоглинистые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) на плиоценовых глинах. (соли 80-150 см) песчанисто-тяжелосуглинистые на плиоценовых глинах. 7. Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-дефлированные с пятнами средне-дефлированных разновидностей 10-30% слабосолонцеватые глубокосолончаковые. 8.Черноземы южные мицелярно-высоко-карбонатные слабо-смыто-дефлированные легкоглинистые глубоко-засоленные (соли 150-200 см) на плиоценовых глинах.
Черноземы карбонатные. 9. Черноземы карбонатные средне-глинистые слабо-щебнисто-галечниковые глубокозасоленные (соли 150-200 см) с пятнами слабо-дефлированных разновидностей 10-30% на древнем суглинистом делювии. 10. Черноземы карбонатные песчанисто-тяжелосуглинистые слабо-галечниковые с пятнами средне-галечниковых разновидностей 10-30% плантажированные на древнем суглинисто-галечниковом делювии. 11. Черноземы карбонатные слабосмытые легкоглинистые слабо-галечниковые с пятнами средне-галечниковых разновидностей 10-30% на древнем глинисто-галечниковом делювии. 12. Черноземы карбонатные слабосмытые легкоглинистые слабо-щебнисто-галечниковые с пятнами средне-щебнисто-галечниковых разновидностей 10-30% плантажированные на древнем щебнисто-галечниковом делювии. 13. Черноземы карбонатные среднесмытые песчанисто-тяжелосуглинистые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) слабо-галечниковые на древнем щебнисто-галечниковом делювии, подстилаемом плиоценовыми глинами с 50-100 см. 14. Черноземы карбонатные среднесмытые с пятнами сильносмытых разновидностей 30-50% тяжелосуглинистые сильно-щебнисто-галечниковые на древнем щебнисто-галечниковом делювии. 15. Черноземы карбонатные маломощные легкоглинистые слабо-щебнисто-галечниковые с пятнами средне-щебнисто-галечниковых разновидностей 10-30% на древнем щебнисто-галечниковом делювии. 16. Черноземы карбонатные намытые песчанисто-тяжелосуглинистые слабо-галечниковые плантажированные на современном щебнисто-галечниковом делювии.
Дерново-карбонатные почвы. 17. Дерново-карбонатные слаборазвитые среднесмытые тяжелосуглинистые средне-щебнисто-галечниковые на древнем щебнисто-галечниковом делювии.
Черноземно-луговые почвы (грунтовые воды 1,5-3,0 м.) 18. Черноземно-луговые карбонатные песчанисто-тяжело-суглинитые глубокозасоленные (соли 150-200 см.) на плиоценовых суглинках. 19. Черноземно-луговые карбонатные пылевато-легкоглинистые глубоко-солончаковые (соли 80-150 см.) на плиоценовых глинах. 20. Черноземно-луговые карбонатные песчанисто-тяжело-суглинитые глубокозасоленные (соли 150-200 см.) плантажированные на плиоценовых глинах. 21. Черноземно-луговые карбонатные слабосолонцеватые песчанисто-тяжело-суглинитые глубокозасоленные (соли 150-200 см.) плантажированные на плиоценовых глинах. 22. Черноземно-луговые карбонатные пылевато-легкоглинистые глубоко-засоленные (соли 150-200 см.) с пятнами слабо-дефлированных разновидностей до 10% на плиоценовых глинах. 23. Черноземно-луговые карбонатные легкоглинистые глубоко-засоленные (соли 150-200 см) с пятнами слабо-дефлированных разновидностей 10-30% на плиоценовых глинах. 24. Черноземно-луговые карбонатные слабо-дефлированные легкоглинистые глубокозасоленные (соли 150-200 см.) на плиоценовых суглинках. 25. Черноземно-луговые карбонатные слабо-дефлированные с пятнами средне-дефлированных разновидностей 10-30% песчанисто-тяжело-суглинистые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) на плиоценовых суглинках. 26. Черноземно-луговые карбонатные легкоглинистые среднесолонцеватые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) на плиоценовых глинах. 27. Черноземно-луговые карбонатные намытые легкоглинистые глубокозасоленные (соли 150-200 см) плантажированные на плиоценовых глинах. Луговые почвы (грунтовые воды 1,0-1,5 м) 28. Луговые карбонатные легкоглинистые среднесолонцеватые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) на плиоценовых глинах. 29. Луговые карбонатные легкоглинистые среднесолонцеватые глубокосолончаковые (соли 80-150 см) оглеенные на плиоценовых глинах.
Лугово-болотные почвы. 30. Лугово-болотные.
Солончаки и перерытые почвы. 31. Солончаки приморские хлоридные. 32. Перерытые почвы. 33. Морские песчаные отложения. Наибольшее распространение из всех распахиваемых почв в районе черноземы южные получили наибольшее распространение. Они сформировались под степной типчаково - и разнотравно-ковыльной растительностью и являются зональными почвами южной степи. Характеризуются слабой гумусированностью, что объясняется изреженным растительным покровом, длительным теплым периодом и засушливостью климата, когда происходит разложение и быстрая минерализация органического вещества в почве. Сказывается и многовековая деятельность человека. Сухость климата и непромывной режим увлажнения почв способствует скоплению на определенной глубине по профилю значительного количества карбонатов кальция. Формируется иллювиальный карбонатный горизонт с округлыми стяжениями извести («белоглазка»).[43] Сезонная пульсация карбонатов в этом горизонте приводит к образованию второй формы карбонатов - карбонатов мицелия. Кроме этого, на глубине 80-200 см отмечаются скопления гипса и легкорастворимых солей. Данные почвы являются лучшими на территории Сакского района. По площади и биопродуктивному потенциалу земельного фонда Сакский район является одним из ведущих районов в Автономной Республике Крым. Но вследствие эктенсивгного земледелия сельскохозяйственная освоенность и распаханность территории суши района достигла соответственно 90,2 и 73,0%. Сельскохозяйственная освоенность территории района выше, чем в среднем по Автономной Республике Крым и в среднем по Украине. Следствием высокой хозяйственной освоенности земельного фонда, без надлежащих мероприятий относительно его охраны и воссоздания как производственного ресурса и важной составляющей окружающей среды, является прогрессирующая деградация земель, что создает угрозу экологической безопасности района.[43] В результате эрозионных процессов площадь оврагов составляет 383 га, а площадь деградированных и малопродуктивных земель составила более 11,5 тыс. га. Начиная с 1993 года в почвах района, как и на всей Украине, на 75% площади сельскохозяйственных угодий сложился негативный баланс гумуса, который в 2-3 раза превышает допустимую норму.[39] Как и в других районах Крыма с 1961 года процесс потери гумуса в почве прогрессирует. Основной причиной уменьшения мощности гумусового горизонта, снижения содержания гумуса в плодородном слое является водная и ветровая эрозии. В результате эрозии мощность перегнойного горизонта слабоэродированных почв уменьшилась почти на половину, среднеэродированных – более чем на половину, у сильноэродированных почв он практически отсутствует. Даже при незначительном сносе почвы слоем 1-2 см, потери гумуса составляют 4,7-9,4 тонн с гектара, а вместе с гумусом из почвы уносятся и питательные вещества – 1,4-1,7 тонн азота, 0,6-0,7 тонн фосфора, 9,7-11,6 тонн калия с каждого гектара.[61] По данным Крымского государственного агротехнологического университета в степных районах Крыма в среднем за год сдувается 22,7 тонн почвы с гектара, что со всей дефлированной площади пашни составляет более 2 млн. тонн. Сведения приведены в таблице.[43] Сакский район относится к районам Крыма, в которых наиболее интенсивно протекает ветровая эрозия. Водной эрозии в Сакском районе подвержено 13,7 тыс. га сельскохозяйственных земель. Основными причинами неудовлетворительного состояния защиты почв от эрозии являются – распаханность крутых склонов и прямоугольная организация территории в предгорных районах, слабая защищенность полей лесополосами, отсутствие комплексности в провидении противоэрозионных мероприятий. Поэтому все земли требуют защиты и охраны от негативных процессов, загрязнения и ухудшения экологического состояния.[39] На рисунке 3 представлена почвенная карта Сакского района.
По степени пригодности в земледелии (с учетом уровня потенциального плодородия почв) земельный фонд Крыма подразделен на шесть категорий. Граничные значения потенциального плодородия (в баллах бонитета) групп почв, входящих в ту или иную категорию земель, зависят от наличия или отсутствия лимитирующих факторов и степени их проявления. Оптимальное плодородие почв для разных культур неодинаково и служит ориентиром для их первоначального предпочтительного размещения. Первые три категории земель (безусловно пригодные, пригодные и ограниченно пригодные) в Крыму используются в земледелии повсеместно. Сельскохозяйственные угодья Крыма большей частью располагаются на черноземах (54,1%) и почвах каштанового типа (16,5%). Их агроэкологический бонитет превышает 50 баллов. Остальные типы почв существенно уступают им по площади. Три другие категории (малопригодные, потенциально пригодные и условно непригодные) нуждаются в различных приемах мелиорации, стоимость и трудоемкость которых возрастает от 4-ой к 6-ой категории. Почвы 6-ой категории различных генетических типов, с сильно выраженными негативными свойствами не могут быть использованы в земледелии без предварительных коренных мелиораций. Ставится под сомнение целесообразность мелиорирования и распашки этих почв. При высокой распаханности земель очевидна необходимость восстановления естественных биогеоценозов, выполняющих средообразующие функции. В целях оптимизации окружающей природной среды назрела необходимость восстановления естественных биогеоценозов (ренатурализации земель). Эту проблему можно решать, прежде всего, за счет малопродуктивных угодий с бонитетом почв 20 баллов и менее (категория 6). К ним относятся солончаки, солонцы и их комплексы, а так же дерново-карбонатные маломощные и сильносмытые почвы в комплексе с выходами на поверхность плотных пород. Эти земли целесообразно оставлять для восстановления естественной растительности и последующим нормированным выпасом скота и выполнением почвозащитных мероприятий. Территориальным резервом второй очереди для ренатурализации земель и создания биоохранной сети следует рассматривать земли 5-ой, а затем и 4-ой категории. В таблице 4 представлены категории почв по пригодности и рекомендации по выращиванию сельскохозяйственной продукции на них. На рисунке 4 представлена схема пригодности почв Сакского района. Таблица 4 Категории пригодности почв.
1.5. Гидрография. На территории района нет рек и постоянных ручьев, имеются лишь озера с горько-соленой водой: Ойбургское, Сакское, Сасык, Кизил-Яр и другие. Гидрографическая сеть на территории района развита слабо, что препятствует свободному стоку дождевых и талых вод, которые приводят к переувлажнению, а местами и заболачиванию почв. На части территории района с близким уровнем грунтовых вод заложен дренаж. Грунтовые воды на возвышенных элементах рельефа залегают глубже 8 метров. На некоторой части территории района грунтовые воды залегают с глубины 3-8 м. Здесь формируются полу–гидроморфные почвы. По днищам балок, лощин уровень грунтовых вод поднялся до 1-3 м. Вдоль побережья озер грунтовые воды залегают на глубине 0-1 метра.[61,94] 1.6.Растительный покров. Естественная растительность сохранилась на небольшой территории района, расположенной в западной части района, непригодной для распашки. Основная же часть района распахана. К естественной растительности Сакского района относится галофитная и псаммофитная растительность солончаков и песков. В прибрежной части территории района – это растительность солончаков и полупустынных степей в комплексе с бедноразнотравьем степей, чуть восточнее – растительность степей и лугов на засоленных почвах. Основную часть территории занимают сельскохозяйственные угодья на месте типчаково-ковыльных степей. По данным геоботанического обследования общее покрытие травостоя естественных выгонов составляет 45%. В травостое злаки занимают 25%. Наиболее распространенными являются костры – 5-7%, типчак – 5%, мятлик луковичный – 4,5%, житняк гребневидный – 1-2%, ковыль Лессинга – 1% от общего покрытия травостоя. На распаханных участках сорная растительность представлена различными видами корневищных и корнеотпрысковых сорняков. Встречаются лебеда, осот розовый, донник, молочай и другие. Территория района входит в ареал распространения редких злаковых растений, представляющих научную и заповедную ценность. К таким растениям относится адонис весенний, тюльпан Шренка, пион тонколистный, ковыль.[79,81] Встречаются на территории Сакского района также и лекарственные растения. Некоторое распространение, из которых получила Солодка голая. Вывод. Таким образом, по обилию тепла, солнца территория хозяйства находится в благоприятных условиях. Недостаток почвенной влаги является основным фактором, препятствующим полному использованию богатых термических ресурсов Степного района. Последние могут быть использованы только при орошении. В этих условиях большое значение имеют сроки проведения полевых работ, а также комплекс агротехнических мероприятий, направленных на сохранение и накопление влаги. Быстрая минерализация органических остатков отрицательно сказывается на накоплении гумуса. Ветровая эрозия вызывает выдувание верхней части гумусовых горизонтов. Поэтому сохранение плодородного слоя почвы и накопление влаги – решающие факторы на пути увеличения урожайности культур. РАЗДЕЛ II МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ ПРОВЕДЕНИЯ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков» [10] и опытом зарубежных стран, основа оценки стоимости земельных участков базируется на трех методологических подходах. Как правило, при оценке используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы.
Рис.5 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. 2.1.Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.[42] В основе доходного подхода лежат четыре принципа: 1) принцип наиболее эффективного использования; 2) принцип ожидания; 3) принцип спроса и предложения; 4) принцип замещения. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. [39,41] Капитализация представляет собой деления дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Доходный подход включает три метода: 1) метод капитализации доходов (земельной ренты); 2) метод остатка (техника остатка для земельного участка); 3) метод предполагаемого использования. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно от ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.[26] Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знаний основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов. При анализе доходов и расходов можно использовать ретроспективные данные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными, на основе прогнозных данных, тоже самое относится и к учету налогообложения. [23,24,25] Метод капитализации дохода Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, т. е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = __________Доход___________ (2.1) Коэффициент капитализации Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы: 1) определение величины капитализируемого дохода; 2) определение коэффициента капитализации; 3) определение рыночной стоимости земельного участка. Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: - земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель; - земельная арендная плата при оценке земель поселений; - часть дохода от единого объекта недвижимости, приносящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка; - доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен. В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель. [26,39] Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход используется в настоящее время в Украине при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель -50 лет. Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид: n К = Кo +∑ Кi, (2.2) i=1 где К – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка; Ко – безрисковая ставка дохода на капитал; Кi – премия за риск по i-му фактору риска; n – число факторов риска. Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.[27,40] Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что: 1) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата. 2) должен иметь доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложения. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением. Региональный риск – это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика района. [90] Премия за низкую ликвидность – учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения. Ко * Т, (2.3) где Пликв. – премия за низкую ликвидность; Ко – безрисковая ставка дохода; Т – типичный срок экспозиции земельного участка на рынке. Четвертый подход – метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи, Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т. е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. [41] Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе. Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата – это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендатором в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. [34] Этот метод называется «капитализацией арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка. [63] Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов Украины эти данные отсутствуют. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Сб * Кд * Км * S, (2.4) где А – величина годовой арендной платы за земельный участок; Сб – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; Кд – коэффициент вида деятельности арендатора; Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S – площадь земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. [27] Метод остатка. Для оценки земельных участков, застроенных объектами доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. Данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приносящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений. На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок. Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова: 1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений; 2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости; 3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год; 4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли; 5) расчет рыночной стоимости земельного участка. - проценты на кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора. После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Расходы на замещение. (2.5) Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений. Методы расчета коэффициента капитализации для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются: а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам; б) источники и условия финансирования сделок; в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода. Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений: а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки); б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по текущим объектам. При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия: 1) наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковыми для объекта оценки; 2) условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными; 3) местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются. Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.[23,25] Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей: а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использованием денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряемой части активов. Метод предполагаемого использования Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предложения. Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий: 1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка с вариантом его наиболее эффективного использования; 2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматриваться учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода; 3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; 4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций; 5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Другой вариант метода предполагаемого использования получил название метода разбивки на участки. Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использование является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или. После распределения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитываются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. 2.2. Сравнительный подход к оценке земельного участка. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.[25,44] Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков. В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму: Ср = Цi +/- Кi, (2.6) где Ср - рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Цi - цена продажи i-го сравнимого земельного участка; Кi - величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка. Метод сравнения продаж включает четыре этапа: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка; 2) проверка информации о сделках с земельными участками; 3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков; 4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование. К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка относятся: § целевое назначение и разрешенное использование земельного участка; § передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты; § местоположение; § плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель. В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков: 1) незастроенные земельные участки; 2) земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан; 3) земли под домами индивидуальной жилой застройки; 4) придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов; 5) земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок, земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями; 6) участки под объектами промышленности и складскими помещениями; сельскохозяйственные угодья. Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.[87,92] Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов. Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т. е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам. Этап 2.Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником, БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность. Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных: § цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений; § нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков; § риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники. При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки. Этап 3.Сранение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка. Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами: 1) по элементам сравнения; 2) с помощью единиц сравнения. Способ элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи. Типичными являются следующие варианты расчетов: а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется; б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении. в) финансирование сделки купли – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены. Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки. 3.Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает: а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые); б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка; в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства). Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения. При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.[64] 4. Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний, а также инфляции. Оптимальным индикатором изменения цен на рынке является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать пару продаж идентичных сравнимых участков на одном и том же рынке, различающихся лишь датой продажи. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен. 5. Местоположение и окружение. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо внести поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете величины корректировки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. 6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка цены продажи аналогов на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно – регрессионного анализа. 7. Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги – наличие или близость инженерных сетей. условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т. п. При оценке участков. приносящих доход, к экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого операционного дохода, - текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т. д. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи». Способ сравнения по элементам широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным элементам сравнения. Последовательность внесения корректировок В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т. е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения. В зависимости от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка). Процентные корректировки изменяют стоимость земельного участка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта аналога на данный коэффициент: Vан = Цан * П% = (Vед * Кед)* П%, (2.7) где Vан - скорректированная цена продажи объекта - аналога; Цан - цена продажи объекта – аналога; П% - процентная поправка; Vед - стоимость одной единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения. Процентные корректировки используются тогда, когда сложно определить точные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т. е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка. Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения. Цена за 1 га – при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки. Цена за 1 сотку – при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки. Цена за 1 кв. м – при продажах в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям. Цена за 1 фронтальный метр – часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе. Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков. Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья. При использовании способа единицы сравнения на основе ряда Фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения. Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или не учете каких-либо элементов сравнения. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок. Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов : 1) количество внесенных поправок; 2) абсолютная величина поправок; 3) достоверность и полнота исходной информации и др. Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями. Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в следующих случаях: а) при недостатке исходных данных; б) при неустойчивой ситуации на рынке; в) при ограниченном времени оценки. Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распределения, Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.[23,24] 2.3.Затратный поход к оценке земельного участка. При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике земельных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. [23,24,25] Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньших затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых – чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина – чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного похода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур. [37] Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Вывод. В своей работе я не применяю затратный подход, так как предполагаемый земельный массив не содержит улучшений. Сравнительный подход не возможно применить в моей работе к оценке земельного участка, так как рынок земель сельскохозяйственного назначения официально отсутствует в связи с введенным мораторием на продажу земель сельскохозяйственного назначения, а данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Я применяю доходный подход к оценке земельных участков, поскольку данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход и их стоимость определяется из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Стоимость земельного массива рассчитывала методом прямой капитализации земельной ренты и дохода, получаемого от эксплуатации земель для целей выращивания зерновых культур. РАЗДЕЛ III Анализ изменения стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК при изменении формы собственности на землю. 3.1.Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сел ьскохозяйственного назначения. Нормативно-правовой базой проведения денежной оценки земель являются: Постановление КМ Украины №213 «О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» №76/230/325/150; а также Постановление КМ Украины №783 «О проведении индексации денежной оценки земель». [13,14, 21] Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, затрат сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, государственного регулирования сельскохозяйственного производства. Рентный доход вычисляется в натуральных единицах (в центнерах зерна), что при определении денежной оценки переводится в стоимостное выражение по текущим мировым реализационным ценам. Величина денежной оценки есть произведением годового рентного дохода и срока его капитализации Срок капитализации устанавливается в 33 года. Денежная оценка осуществляется в отдельности по пахотным землям, землям под многолетними насаждениями, естественными покосными лугами и пастбищами последовательно по: Украине, АРК и областям, административным районам, сельскохозяйственных предприятиям, на отдельных земельных участках.[37] Денежная оценка земель по УкраинеДля определения денежной оценки земель по Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход по пахотным землям по экономической оценке при производстве зерновых культур (в центнерах зерна) по формуле: Рдн = (У х Ц - 3-3 х Кнр) : Ц: где: (3.1) Рдн — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах); У — урожайность зерновых из гектара (в центнерах); Ц — цена реализации центнера зерна; З — производственные затраты на гектар; Кнр — коэффициент нормы рентабельности. Кроме дифференциального рентного дохода (Рдн) в сельском хозяйстве, при условиях использования худших земель, создается абсолютный рентный доход (Ран), который прибавляется к дифференциальному рентному доходу, и, таким образом, вычисляется общий рентный доход (Рздн). Для расчета денежной оценки пашни используются такие исходные данные: — среднегодовая урожайность зерновых из гектара за 1986—1990 гг. — 31.5 ц; — среднегодовая цена реализации 1 ц зерна в крб. за 1986-1990 гг. - 17 крб.; — среднегодовые производственные затраты на 1 га выращивание зерна за 1986—1990 гг. — 303 крб.; — коэффициент нормы рентабельности, который использовался при проведении экономической оценки земель (1988 г.) — 0.35; величина абсолютного рентного дохода (Ран), что создается на худших за качеством землях в сельском хозяйстве и установленный по Украине на гектар угодий, — 1.6 ц зерна. По формуле 1 и исходными данными дифференциальный рентный доход составляет 7.4 ц зерна с 1 га Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода составляет общий рентный доход (Рздн) в размере 9.0 (7.4 + 1.6) центнеров из гектара (прибавление № 1). Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, естественными покосными лугами и пастбищами рассчитываются на основе соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий и рентного дохода на пахотных землях по экономической оценкой по производству зерновых культур по формуле: Рди(б)(с)(п) = Рдн х Рд(б)(с)(п) : Рд; где: (3.2) Рдн(б)(с)(п) — дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (б), естественными покосными лугами (с) и пастбищами (п) (в центнерах); Рди — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах); Рд(б)(с)(п) — дифференциальный рентный доход из гектара земель под многолетними насаждениями (б), естественными покосными лугами (с) и пастбищами (п) по экономической оценке земель (в рублях); Рд — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по экономической оценке по производству зерновых культур (в рублях). Для расчета рентного дохода с гектара земель соответствующих угодий используются такие исходные данные: — дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (б), естественными покосными лугами (с) и пастбищами (п), что в соответствии с экономической оценкой земель составляет соответственно 1563.9 крб.; 136.5 крб. и 55.7 крб.; — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель в соответствии с экономической оценкой земель по зерновым культурам составляет 348.7 крб. По формуле 2 и исходным данным вычисляется дифференциальный рентный доход с гектара земель соответствующих угодий в центнерах зерна, который составляет: под многолетними насаждениями — 33.19ц (7.4 ц х 1563.9 крб. : 348.7 крб.); под естественными покосными лугами — 2.90 ц (7.4 ц х 136.5 крб. : 348.7 крб.); под естественными пастбищами — 1.18 ц (7.4 ц х 55.7 крб. : 348.7 крб.). Общий рентный доход (Рздн) с гектара земель соответствующих угодий составляет: под многолетними насаждениями — 34.79 (33.19+ 1.6) ц зерна; под естественными покосными лугами — 4.50 (2.90 + 1.6) ц зерна; под естественными пастбищами — 2.78 (1.18 + 1.6) ц зерна. Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, естественными покосными лугами и пастбищами определяется как произведение годового рентного дохода за экономической оценкой по производству зерновых культур, цены за зерно и термина его капитализации за формулой: Гоз = Рздн х Ц х Тк; где: (3.3) Гоз — денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, естественными покосными лугами, пастбищами по Украине (в рублях); Рздн — общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, естественными покосными лугами и пастбищами по Украине (в центнерах); Ц — цена центнера зерна (в рублях); Тк — срок капитализации рентного дохода (в годах), что устанавливается на равные 33 лет. Денежная оценка отдельного земельного участка Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся в собственности или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы денежной оценки агропроизводственных групп почв рассчитываются по формуле: Гагр = Г х Багр : Б, где: (3.4) Гагр — денежная оценка гектара агропроизводственной группы почв (в рублях); Г — денежная оценка гектара соответствующих угодий по сельскохозяйственному предприятию (в рублях); Багр — балл бонитета агропроизводственной группы почв; Б — балл бонитета гектара соответствующих угодий по сельскохозяйственному предприятию. Общая денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их денежные оценки. Нормативная денежная оценка ООО «Черноморское» была выполнена в 1995 году «УКРНИИземпроект», на основании экономической оценки, произведенной в Украине в 1988 году. Для приведения к соответствию в 2008 году необходимо применить коэффициент индексации, [14] учитывающий инфляцию – 2.465( таблица 5). Цена конкретного земельного участка зависит от величины балла бонитета. Шкалы бонитетов почв пахотных земель разработаны в 1993г. в «УКРНИИземпроект».[79] Таблица 5 Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственных предприятий Сакского района (по данным Рескомзема) АРК
В соответствии с земельно-кадастровым зонированием ООО «Черноморское» относится к 04 – кадастровому району и 03 – агропроизводственной группе почв. Основная агропроизводственная группа почв ООО «Черноморское» - 71л - черноземы южные легкоглинистые, балл бонитета – 50. 3.2. Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных земель методом капитализации дохода от эксплуатации сельскохозяйственных угодий и методом капитализации земельной ренты при производстве зерновых в 2006-2008гг. Для расчета стоимости применяю доходный подход к оценке земельного массива ООО «Черноморское» на том основании, что исследуемый земельный массив является доходной недвижимостью. Стоимость его, в которую вложен некоторый капитал, отражает количество и качество дохода, который этот земельный участок в соответствии с ожиданием способно принести на протяжении всего срока эксплуатации. Имеется в виду, доход, полученный при выращивании зерновых, и от сдачи паев в аренду (рентный доход). Оценку стоимости земельного массива произвожу методами прямой капитализации земельной ренты и дохода, получаемого от эксплуатации земель при выращивании зерновых культур. Начнем с анализа оценки стоимости земли от эксплуатации сельскохозяйственных угодий при производстве зерновых культур. Как упоминалось выше, расчет стоимости 1 га земель сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» буду проводить методом прямой капитализации дохода, полученного предприятием от эксплуатации земель при выращивании зерновых культур в период с 2006 по 2008 года. При прямой капитализации рассматриваются две величины - годовой доход и ставку (или коэффициент) капитализации. Стоимость земли получаем в результате деления чистого операционного дохода на ставку капитализации на момент проведения оценки (2.1). Самую трудоемкую часть оценки стоимости по доходному методу составляет определение величины дохода. Расчет дохода осуществляется по следующей формуле: Д= У*Ц*П-З, где: (3.5) Д - доход от реализации продукции, грн/га Ц – цена реализации центнера зерна У - урожайность зерновых, ц/га П – площадь, занятая под выращиваемыми культурами, га З – производственные затраты, грн. Площадь, занятая зерновыми культурами, составляет 850 га. Для расчета дохода мною сформированы все составляющие при возделывании таких видов продукции: 1) озимая пшеница; 2) озимый ячмень; 3) яровой ячмень. Подобный специфический выбор видов продукции определен, прежде всего, спецификой существующей эксплуатации земельных угодий на действующих севооборотах с учетом агрономической целесообразности в климатических условиях Сакского района.[61,79] Для расчета дохода использовались цены реализации хозяйством основных зерновых культур: пшеницы и ячменя (таблица 6) Таблица 6 Средние цены реализации зерновых культур в ООО «Черноморское» (грн/тонну)
Поскольку мы применяем рыночные подходы к расчетам дохода и стоимости сельскохозяйственных угодий, а доходный метод является, безусловно, рыночным, сравним ценовой показатель цены реализации зерновых с аналогичными рыночными данными. Для этого воспользуемся данными Госкомстата по Украине и АР Крым отдельно, так как основным сбыта зерновых культур для ООО «Черноморское» является крымский рынок (таблица 7). Таблица 7 Средние цены реализации зерновых культур в Украине и АР Крым в 2006-2008гг (грн/тонну)
Сравнивая вышеприведенные данные по ценам реализации зерновых в Украине и АР Крым с ценами, по которым производилась реализация продукции ООО «Черноморское» делаем вывод что средние по хозяйству цены соответствуют среднерыночным и объективны для дальнейшего расчета стоимости сельскохозяйственных угодий. Текущая цена реализации отражает влияние рынка зерна (спрос-предложение), его прозрачность, экономическую ситуацию в стране. Таблица 8 Урожайность зерновых культур в ООО «Черноморское» (ц/га)
Урожайность имеет тенденцию роста, что благоприятно сказывается на росте дохода. В 2006 году ее показатель был довольно низким – 25.31 ц/га, так как предприятие находилось в стадии становления. Но к 2008 году урожайность увеличилась в два раза и стала 51.08 ц/га. Для того, чтобы рассчитать стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий необходимо также произвести анализ основных показателей хозяйственной деятельности: структуру производственных затрат, структуру использования сельскохозяйственных угодий и реально существующую систему севооборотов. В используемом методическом подходе доход от выращивания товарной продукции растениеводства является чистым операционным доходом. [72] Применительно к ООО «Черноморское», с учетом существующей формы собственности, в соответствии с действующим законодательством при выявлении чистого операционного дохода следует учитывать такие факторы: 1) арендная плата; 2) предприятие пользовалось заемным капиталом в 2006-2008гг. 3) предприятие использует привлеченные механизированные отряды для уборки урожая; 4) различия в технологиях возделывания озимых и яровых культур оказывают существенное влияние на фактические затраты этих производств (разницу определяет количество обработок почвы и посевов, что отражается в суммарной стоимости ГСМ); 5) стоимость эксплуатации транспорта и соответственно амортизационные отчисления; 6) величину заработной платы занятых работников; Поэтому нами принята такая структура затрат по возделыванию зерновых культур. 1. Заработная плата занятых в производстве зерна рабочих. 2. Стоимость посевного материала. 3. Стоимость ГСМ на весь цикл возделывания. 4. Стоимость минеральных удобрений. 5. Стоимость удобрений (аммиачная селитра, суперфосфат и т. д.). 6. Стоимость органических удобрений. 7. Стоимость средств защиты растений. 8. Стоимость автотранспортных услуг. 9. Величина амортизационных отчислений. 10. Оплата услуг при уборке урожая привлеченными отрядами. 11. Оплата доли административных расходов. Таблица 9 Структура операционных затрат при производстве зерновых культур в ООО «Черноморское» в 2006-2008 гг.
Общие выводы из анализа структуры операционных затрат ООО «Черноморское» (таблица 9): 1. Высокие цены на ГСМ, минеральные удобрения, пестициды, технику и запасные части к ней отрицательно отразились на структуре затрат, т. к. они стали менее продуктивными. Так, цены на ГСМ в сложный для предприятия 2006 год составляли 53.1% от общей стоимости затрат. Не менее сложная ситуация возникла с приобретением минеральных удобрений. Этот показатель из года в год неуклонно растет. В 2006 году он составлял 3.9%, в 2007 году – 5.3%, в 2008 году – 6.6%. Отчисления за минеральные удобрения эквивалентны затратам по оплате труда работников предприятия. Но приобрести дорогостоящие материальные ресурсы было крайне необходимо для эффективного производства предприятия. Уже в 2007-2008 годах положение с ГСМ улучшилось в связи с тем, что предприятие наращивает обороты и становится стабильным. Но ценовая политика нашего государства всячески усложняет этот процесс. Кризисная ситуация в стране оказывает отрицательное влияние на формирование и становление ООО «Черноморское». 2. Ослаблено действие фактора материального стимулирования для работающих – преобладают затраты на приобретение материальных ресурсов, хотя в натуральном виде их использование сократилось в несколько раз. 3. Происходит упрощение технологии возделывания, что приводит к снижению урожайности, снижению качества продукции. 4. Низкие затраты предприятия на оплату труда его работников. В 2006 году предприятие на оплату труда выделило 3.7% от общей стоимости затрат. Однако этот год характеризуется низкими показателями, так как этот год является годом образования и становления ООО «Черноморское». Можно предположить, что оплата труда производилась отчасти в натуральном виде. В 2008 году отчисления в фонд оплаты труда увеличились вдвое и составляли 7.6%. 5. Арендная плата за земельные паи в период с 2006 по 2008 год увеличилась в 7 раз. Так, если в 2006 году отчисления по этой статье затрат составляли 19.9 тысяч гривен, то в 2008 году - 151.4 тысяч гривен. На основании законов «Об аренде земли» №161-XIV и «О плате за землю» № 2535-XII арендная плата устанавливается централизовано. Таблица 10 Расчет дохода сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сакского района по экономическим показателям 2006-2008гг.
В таблице 10 представлены результаты валового дохода за каждый год периода 2006-2008 гг, рассчитанные по формуле (3.5). Эти результаты отражают тенденции в изменении дохода: рост валового дохода привел к стадии стабилизации ООО «Черноморское». Для определения стоимости сельскохозяйственных угодий исследуемого предприятия, капитализация проводится по чистому операционному доходу. Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле: ЧОД = ВД – З, где : (3.6) ЧОД - чистый операционный доход, грн/га ВД – валовой доход, грн/га З - затраты, грн/га. Таблица 11 Расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сакского района АРК по экономическим показателям 2006-2008гг.
В таблице 11 приведен расчет чистого операционного дохода от эксплуатации сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сакского района по показателям 2006-2008 годов. Данные взяты из годовых отчетов хозяйства. Значения чистого операционного дохода (валовой доход, уменьшенный на расходы по содержанию земельного участка), из года в год наращиваются, что приводит к соответствующим изменениям чистого дохода. Максимальное значение дохода получено в 2008 году. Окупаемость затрат делает показатель чистого операционного дохода отражением фактической стабильности предприятия, сложившейся на протяжении 2006-2008 годов. Для расчета стоимости земель, необходимо определиться с выбором нормы прибыли, то есть ставки капитализации. При выборе ставки капитализации я отдаю предпочтение кумулятивному способу, то есть речь идет о кумулятивном учете рисков, которым подвержены финансовые операции с землей. При этом следует принять во внимание тот факт, что земля-недвижимость, оцениваемая как капитал, имеет меньшее количество рисков, которые необходимо учесть.[70,71] За 2006 финансовый год банки кредитовали предприятие под 18% под залог посевов. А в 2008 году - под 30%. Данная ставка превосходит все допустимые значения в мировой практике. Мировая ставка капитализации для земель сельскохозяйственного назначения приблизительно составляет 2-3%. Проведем оценку стоимости (формула 2.1) сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» методом капитализации дохода от деятельности предприятия при производстве зерновых культур.Исходными данными служит доход, полученный с 1 га при выращивании пшеницы и ячменя в период 2006-2008гг.Таблица 12 Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» методом капитализации дохода от деятельности предприятия при производстве зерновых культур.
Как видно из таблицы 12, доход в первый год существования предприятия был низким, и составлял 21.18 грн/га. 2006 год – год образования и становления предприятия. Но на третий год –вырос до показателя 851.77 грн/га. Таким образом, доходность носит приемлемый стабильный характер.
Рис.7 Изменение денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО "Черноморское", полученной методом прямой капитализации дохода от деятельности предприятия при производстве зерновых культур за 2006-2008гг. Вывод. Несмотря на недопустимое значение данной ставки капитализации, кривая изменения денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» отражает тенденцию роста стоимости земельного массива. В ходе проведения земельной реформы введен статус частного землепользования, потому появились собственники, пользователи, арендаторы земли, которые за пользование землей платят соответствующую плату. [89] Возникновение отношений собственности на землю определяют экономический характер земельных отношений, в основе которых лежит земельная рента. Рента является экономической формой реализации земельной собственности.[46] «Рента [нем. Rente, фр. rente< лат. reddita отданная]- всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности»,- дает толкование словарь [74, с. 603]. Рента присутствует на земле всегда. И по законам экономики она имеет тенденцию роста. Проведем оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения ООО «Черноморское» методом капитализации земельной ренты. ООО «Черноморское» начинает эксплуатацию земель сельскохозяйственного назначения на арендных условиях, приватизировав земельные участки у бывшего государственного предприятия с 2006 года. При получении дохода от сдачи в аренду – это чистый доход от арендных платежей, т. е. рентный доход. Таблица 13 Расчет земельной ренты 1 га сельскохозяйственных угодий Сакского района
На момент образования частного предприятия величина ренты с 1 га сельскохозяйственных угодий составляла 164.63 гривен (таблица 13). По законам экономики рента увеличивается, и уже к 2008 году ее значение достигло показателя 300.93 гривен с 1 га земель сельскохозяйственного назначения Сакского района. Таким образом доход от арендных платежей ООО «Черноморское» за вычетом затрат, связанных с этим видом деятельности, имеет тенденцию роста.
Арендная плата отличается как в пределах одной области, так и на межрегиональном уровне. Это объясняется качеством почв, местонахождением. Проследим увеличение арендной платы в районах АР Крым (таблица 14). Таблица 14 Величина арендной платы за 1 га земель сельскохозяйственного назначения в районах АРК по экономическим показателям 2006-2008гг. На основании законов «Об аренде земли» №161-XIV и «О плате за землю» № 2535-XII арендная плата устанавливается централизовано. Тогда расчет стоимости земельного массива методом капитализации рентного дохода носит не рыночный характер, а приводит к централизованному нормативному результату, установленному на основании паритета цен в сельском хозяйстве СССР 1986 года, бонитировки почв, проводившейся в 1974-1976 годах. Это дает в настоящее время необъективный результат, к тому же нарушает права арендатора и арендодателя при заключении договоров об аренде земельных участков, вводя ограничение в мотивацию их действий. Стоимость, по которой право собственности на землю передается от одного собственника другому на законных основаниях, - это чистый годовой доход, капитализированный по надежной процентной ставке. «Из каких бы составных частей не складывался этот доход, для него с земельной рентой общее то, что он определяет стоимость земли, которая является не что другое как капитализированный доход от сдачи земли в аренду» [37]. Именно непосредственная связь между стоимостью земли и земельной рентой, дает возможность оценить стоимость сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» методом капитализации ренты (таблица 15). В расчете стоимости (формула 2.1) при эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения на арендных условиях, значение ставки капитализации определяем исходя из рассуждений о том, что безрисковые (малорисковые, поскольку безрисковых ставок не существует в принципе) являются самыми гарантированными, так как представляют собой процент по облигациям государственных гарантий. Они выпускаются неактивно и неактивно продаются на фондовых биржах, так как выступают гарантиями государства. Земельный рынок по своей природе такой же неактивный и малоподвижный. Поэтому мы можем сравнивать эти два инструмента. Из таблицы 11 мы видим, что если в 2006 году безрисковая ставка по Украине составляла 5.6%, то в 2008 году она равна 7.5%. В то время как в США она не превосходит 2%, а в Великобритании и вовсе равна 0-1%. Эти показатели свидетельствуют о финансовой стабильности этих государств и постепенной дестабилизации Украины. К. Маркс так описывал влияние ставки капитализации на стоимость земли: «I. Цена земли может повыситься, хотя рента не повышается; именно: 1)просто вследствие понижения ставки процента, благодаря чему рента продается дороже, а потому капитализированная рента, цена земли, возрастает; 2)потому что возрастает процент на капитал, присоединенный к земле. II. Цена земли может повыситься потому, что увеличивается рента» [49, с.338]. В нашем случае в период 2006-2008гг. рента растет, цена земли тоже повышается. И если бы ставка капитализации не росла, стоимость земли увеличилась в 2 раза. Таблица 15 Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское методом капитализации арендной платы (ренты).
Рис. 6 Изменение денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО "Черноморское", полученной методом прямой капитализации земельной ренты за 2006-2008гг. Вывод. Результаты стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» отражают на графике 6 устойчивую тенденцию роста в период с 2006-2008гг. Таким образом при эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения ООО «Черноморское» на арендных условиях, рентный доход обеспечивает положительный экономический эффект. 3.3.Денежная оценка стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия государственной формы собственности в период за 2000-2004 гг. Нами проведен анализ доходности использования сельскохозяйственных угодий ОХ «Черноморское».Для проведения сравнительного анализа доходности были использованы «истории жизни» севооборотов за период 2000-2004 гг, по которым прослеживались чередование культур в севообороте, соотношение площадей, занятых культурами и находящихся под чистыми парами. Валовой сбор и урожайность пшеницы и ячменя за период 2000-2004гг. предоставляют информацию об объемах выращенной товарной продукции по сортам, об их урожайности и о площадях, занятых каждой культурой. При расчетах доходности использованы данные расчетных прямых затрат при производстве озимых и яровых культур, а также средние цены реализации продукции в ОХ «Черноморское» за 2000-2004гг. На основании этих данных был проведен расчет чистого дохода, получаемого от эксплуатации пахотных земель ОХ «Черноморское» за каждый год периода с 2000 по 2004 годы по каждому севообороту.[73] Произведенное исследование выполнено с целью определения стоимости сельскохозяйственных угодий ОХ «Черноморское» при существующем способе использования и в рамках принятых севооборотов; в соответствии с Национальным стандартом №1 [21] - так называемая стоимость в использовании. ОХ «Черноморское» имеет общегосударственную форму собственности. В соответствии с Законом Украины «Об оценке земли» №1378-IV [4] государственная форма собственности предусматривает налог за пользование землей, который входит в единый фиксированный сельскохозяйственный налог. Предприятие пользовалось заемным капиталом в 2003-2004гг. Процентные ставки по кредитам составили 15-25% под залог оборотных средств, что важно отметить, так как в этом случае земельные ресурсы не несут дополнительных расходов. Арендные платежи отсутствуют. Таблица 16 Оценка стоимости земли ОХ «Черноморское» по чистому доходу при производстве зерновых культур.
В таблице 16 представлены результаты расчета чистого операционного дохода за каждый год периода 2000-2004 год. В используемом методическом подходе доход от выращивания товарной продукции растениеводства является чистым операционном доходом. В целом эти результаты отражают тенденции в изменении дохода. Что касается реализации зерновых культур, то для расчета чистого дохода использовались цены реализации хозяйством основных зерновых культур: пшеница - товарная, ячмень - товарный. Цены реализации приняты как объективные рыночные цены, сложившиеся в результате конкуренции на внутреннем рынке зерновых культур. Общая сумма производственных затрат зависит от технологического уровня сельскохозяйственного производства и интегрировано учитывает затраты на приобретение и внесение удобрений и ядохимикатов, на использование техники для обработки почвы, посева и уборки урожая, транспортные расходы, приобретение посевного материала, затраты на ГСМ, оплату труда, долю управленческих расходов и др.[75] Для расчета стоимости земельных участков данного массива, используя метод прямой капитализации чистого дохода, логично использовать данные за 2004 год, поскольку этот год имеет стабильные показатели и отсутствуют форс-мажорные обстоятельства.[70,71,72,73] Расчет чистого операционного дохода произведен в соответствии с расчетной формулой (3.6). Полученные значения расчета чистого операционного дохода находятся в достаточно широком диапазоне от 63.7 грн/га до 4010.0 грн/га. В отдельные годы на некоторых полях получены отрицательные значения, то есть убытки, которые покрываются в общем производстве. Все это приводит к снижению общей эффективности производства. Таблица 17 Расчет стоимости сельскохозяйственных угодий ОХ « Черноморское» Сакского района АРК с учетом особенностей эксплуатации севооборотов в 2000-2004 гг. по экономическим показателям 2004 года.
Анализ таблицы 17 показывает большой разброс значений чистого дохода от 175.0 грн/га на КСО-2 до 1685.0 грн/га на КСО-4 при выращивании и реализации ячменя. Зависит это от сложившихся цен, вида зерновой культуры и др. Используя эти данные для расчета стоимости угодий по формуле (2.1), то получим такой же разброс значений стоимости для участков с близкими характеристиками, так как величина дохода зависит от посевного материала, погодных условий, культуры сельскохозяйственного производства, особенностей севооборота, предприимчивости производителей. Это влияет на доход, но должно быть учтено при расчете стоимости угодий. В расчете стоимости сельскохозяйственных угодий при существующем способе эксплуатации приняли значение ставки капитализации Ск=0.15, исходя из рассуждений о том, что за 2004 финансовый год банки кредитовали сельское хозяйство под 15% годовых под залог оборотных средств.[70,73] Вывод. На основании официальной Методики экспертной денежной оценки земельных участков № 1531 от 11.10.2002 г, Национальных стандартов №№ 1,2, статистической отчетности предприятия, а также-официальных ставок кредитования сельского хозяйства проведен анализ изменения стоимости земель сельскохозяйственного назначения при изменении формы собственности. Итак, сопоставим результаты оценки земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной форме собственности в период с 2000 по 2004 года с результатами стоимости сельскохозяйственных угодий частного предприятия ООО «Черноморское», образовавшегося в результате реформирования государственного предприятия и приватизации земель на основании аренды паев в период с 2006 по 2008гг. Для расчета стоимости применяю доходный подход к оценке земельного массива ООО «Черноморское» на том основании, что исследуемый земельный массив является доходной недвижимостью. Стоимость его, в которую вложен некоторый капитал, отражает количество и качество дохода, который этот земельный участок в соответствии с ожиданием принес на протяжении 2006-2008гг. Имеется в виду, доход, полученный при выращивании зерновых, и от сдачи паев в аренду (рентный доход). Под доходом, полученным при выращивании зерновых подразумевается чистый годовой доход, который предполагается получить от эксплуатации земельного массива. При получении дохода от сдачи в аренду – это чистый доход от арендных платежей, т. е. рентный доход. Оценку стоимости земли производила капитализацией. В упрощенной форме она представляет собой деление текущего дохода на соответствующую норму прибылиё Норма прибыли - это ставка капитатализации для земель сельскохозяйственного назначения на момент проведения оценкиё Расчет стоимости земель ООО «Черноморское» проводила методом прямой капитализации дохода от деятельности предприятия при производстве зерновых культур (пшеницы и ячменя) и методом прямой капитализации ренты. Оба метода дали удовлетворительные результаты. При прямой капитализации рассматривают две величины - годовой доход и ставку капитализации. Однако определение этих двух величин требовало тщательного систематического анализа доходов. Ставки капитализации отражают риск, связанный с вложением в землю как собственного, так и заемного(ипотечного) капитала. В период с 2000 по 2004 гг. Банки кредитовали сельское хозяйство под 15% годовых под залог оборотных средств. Так, в 2000 году доход с 1 га земель при производстве зерновых был максимальным и составлял 660.6 грн/га. Разделив значение дохода на ставку капитализации (Ск), равную 15 %, получаем стоимость 1 га земли, а именно 4404 грн/га. 2003 год был годом форс-мажорных обстояетельств, соответственно стоимость земли была равной 1800 грн/га. В целом стоимость земли в период государственного предприятия имела нестабильные показатели, колеблясь в пределах 1800 – 4404 грн/га(таблица 18). С возникновением частной формы собственности появляется понятие ренты. Рента - это экономическое воплощение права собственности на землю. Рента представляет собой доход собственника земли, не требующий предпринимательских усилий. Она присутствует на земле всегда, и по законам экономики имеет тенденцию роста. Мы проследили увеличение ренты не только в Сакском районе, но и других районах АР Крым по экономических показателям 2006-2008гг. Так, в Красноперекопском районе в этот период увеличение ренты произошло в следующих пределах : 200.01-379.84 грн/га, в Джанкойском – 189.23-345.90 грн/га, в Сакском районе арендная плата в 2006 году составляла 189.23 грн/га, в 2007 году – 287.41 грн/га, в 2008 году – 345.90грн/га(таблица 14). Уменьшив данные значения на подоходный налог, равный 13%, я получила значение ренты(таблица 13). Значение ставки капитализации определяем исходя из рассуждений о том, что безрисковые (малорисковые, поскольку безрисковых ставок не существует в принципе) являются самыми гарантированными, так как представляют собой процент по облигациям государственных гарантий. Они выпускаются неактивно и неактивно продаются на фондовых биржах, так как выступают гарантиями государства. Земельный рынок по своей природе такой же неактивный и малоподвижный. Поэтому мы можем сравнивать эти два инструмента. Из таблицы 18 мы видим, что если в 2006 году безрисковая ставка по Украине составляла 5.6%, то в 2008 году она равна 7.5%. В то время как в США она не превосходит 2%, а в Великобритании и вовсе равна 0-1%. Эти показатели свидетельствуют о финансовой стабильности этих государств и постепенной дестабилизации Украины. В результате стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» в 2006 году составила 2939.82 грн/га, в 2007 году – 3907.03 грн/га, в 2008 году – 4012.40 грн/га. Итак, в период с 2006-2008гг. рента растет, цена земли тоже повышается. И если бы ставка капитализации не росла, стоимость земли увеличилась в 2 раза. Также мною была рассчитана стоимость тех же угодий методом капитализации дохода от деятельности предприятия при производстве зерновых культур, а именно: пшеницы и ячменя. Подобный специфический выбор видов продукции определен, прежде всего, спецификой существующей эксплуатации земельных угодий на действующих севооборотах с учетом агрономической целесообразности в климатических условиях Сакского района В результате мы получили некий разброс стоимостных значений 1 га сельскохозяйственных угодий в следующих пределах: 117.67-2839.23 грн/га. Это объясняется тем, что 2006 год – год образования и становления предприятия. Доход с 1 га был очень низким – всего лишь 21.18 гривен. Однако даже этот низкий доход покрыл высокие затраты. Цены только на ГСМ в этото год составляли 53.1% от общей стоимости затрат. Ценовая политика нашего государства в период кризиса экономики способствовала росту цен на материальные ресурсы, что отрицательно сказывалось на доходах предприятия. Тем не менее, доход рос и в 2007-2008гг. он составлял 552.94-851.77 грн/га соответственно. При выборе ставки капитализации я отдала предпочтение кумулятивному способу, то есть речь идет о кумулятивном учете рисков, которым подвержены финансовые операции с землей. При этом следует принять во внимание тот факт, что земля-недвижимость, оцениваемая как капитал, имеет меньшее количество рисков, которые необходимо учесть. За 2006 финансовый год банки кредитовали предприятие под 18% под залог посевов. А в 2008 году - под 30%. Данная ставка превосходит все допустимые значения в мировой практике. Мировая ставка капитализации для земель сельскохозяйственного назначения приблизительно составляет 2-3%. Несмотря на недопустимое значение данной ставки капитализации, показатели стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» отражают тенденцию роста : 2006 год-117.67 грн/га, 2007 год -2404.09 грн/га, 2008 год -2839.23 грн/га. Теперь, если посмотреть на стоимостные показатели 1 га земель сельскохозяйственного назначения в таблице 18, мы видим что в период с 2000 по 2008 год стоимость земли не изменилась. А следовательно форма собственности на землю не оказала существенного влияния на изменение стоимости земли. Конечно же, новообразовавшееся предприятие частной формы собственности наращивает обороты, его доходность растет, но стоимость земли не изменяется, как и рента, которую получают собственники земли. Возможно это результат кризиса экономики и неполноценного права собственности на землю (продление моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения). Таблица 18 Сопоставление результатов оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в период с 2006 по 2008гг.
Раздел IV Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка. Установление границ земельного участка в натуре (на местности) проводится в соответствии с топографо-геодезическими и картографическими материалами, выполняется на основании технической документации по землеустройству, которой определяется местоположение поворотных точек границ земельного участка в натуре (на местности). Документация по землеустройству по установлению границ жилой и общественной застройки выполняется в составе генерального плана населенного пункта, проектов разделения территорий и является основой для установления границ земельных участков в натуре (на местности). Границы земельного участка в натуре закрепляются межевыми знаками установленного образца. В случае, если границы земельных участков в натуре (на местности) совпадают с природными и единичными линейными сооружениями и рубежами (речками, каналами, лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, ограждениями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами и т. п.), межевые знаки могут не устанавливаться. Собственники земли и землепользователи, в том числе арендаторы, обязаны придерживаться границ земельного участка, закрепленной в натуре (на местности) межевыми знаками установленного образца. [51] Комплекс работ, выполняемых для определения и обновления границ земельных участков, называют кадастровой съемкой. Кадастровая съемка является одной из составных частей государственного земельного кадастра. Кадастровые съемки включают: a) геодезическое установление границ земельного участка; b) согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями; c) обновление границ земельного участка на местности; d) установление границ частей земельного участка, которые имеют отягощения и ограничения по использованию земель; e) изготовление кадастрового плана. Геодезическое установление границ земельного участка включает: 1) привязку земельного участка к государственной геодезической сети; 2) определение координат поворотных точек границы земельного участка, зданий и сооружений на земельном участке; 3) определение координат поворотных точек границ зоны отягощений по использованию земельных участков. На этапе кадастровых съемок и установлении границ земельного участка проводится съемка, ориентирование линий на местности и на плане, оставление плана. Перед производством съемки производится ознакомление с местностью и внимательное ее изучение. Такое действие называется рекогносцировкой. При этом составляется схематический чертеж, называемый схемой рекогносцировки. Рекогносцировку начинают с внешней границы участка. А так как он нередко имеет криволинейную форму, при рекогносцировке криволинейные части границы разбиваются на прямолинейные элементы, т. е. выбираются характерные точки поворотов границы. Каждой точке присваивается порядковый номер. При значительных размерах снимаемой территории она делится на части, называемые полигонами. Одновременно намечают способы съемки ситуации с точек границы. Если с таких точек не будет снята вся внутренняя ситуация, то между точками внешней границы внутри участка намечают съемочные диагональные ходы. Затем выбранные точки на местности закрепляют соответствующими знаками и оформляют. После этого приступают к съемке. Съемку начинают с внешних границ участка с одновременной съемкой прилегающей ситуации. Для определения положения любой точки относительно полученных ранее применяют способ засечек, прямоугольных координат, полярный, обхода, створов, промеров с вехи на веху, параллельных линий или их комбинации. При производстве полевых измерений ведут записи результатов и схематические зарисовки снимаемой ситуации. Чертеж, на котором показывают снимаемые объекты и результаты всех измерений, называется абрисом. Он является основным документом, по которому в камеральных условиях в дальнейшем составляется план снятой местности. Абрис вычерчивают карандашом, прямые линии вычерчивают по линейке, а кривые от руки. Его ведут так, чтобы в нем легко мог разораться специалист и правильно составить план снятой местности. Абрис оставляют в более крупном масштабе, чем будущий план. Такую съемку называют горизонтальной или контурной. По материалам полевых измерений составляют план участка. При съемках открытых, незастроенных или не покрытых высокой растительностью небольших участков измерения выполняют с помощью одной мерной ленты способами засечек, полярным или обхода. Теодолитная съемка – это полевые действия по измерению углов и длин на местности, необходимые для составления контурного плана. Она получил такое название от применяемого при этой съемке геодезического угломерного прибора – теодолита. Длины лини на местности измеряют стальными мерными лентами или дальномерами, которые обеспечивают точность измерения не ниже, чем мерной лентой, углы наклона – эклиметрами или теодолитами, углы ориентирования – буссолями, горизонтальные углы – теодолитами. При съемке ситуации прямые углы строят эркерами.[51] Теодолитную съемку применяют при землеустроительных работах, связанных с корректировкой планового материала, составлением контурных планов небольших участков, восстановлением границ землепользований, выдачей государственных актов, перенесением проектов землеустройства в натуру. Нитяной дальномер – это оптический дальномер с постоянным углом, образованным лучами, проходящими через два дальномерных штриха сетки нитей и узловую точку объектива зрительной трубы. Он используется при предварительном перенесении проектов землеустройства в натуру. При составлении проектов землеустройства возникает необходимость по планам и картам получать представление о рельефе местности, определять, на сколько одна точка ниже другой, т. е. определять положение точек, контуров, объектов местности по высоте. Для этого производят нивелирование или полевые нивелирные работы, которые называют также вертикальной съемкой. Дл этого используется прибор – нивелир. Кроме теодолитной съемки применяют также и мензульную съемку. От теодолитной мензульная съемка отличается главным образом тем, что измерения на местности и составление плана производятся в поле одновременно. Если при теодолитной съемке горизонтальные углы измеряют и выражают в градусной мере, то при мензульной измерение сопровождается графическим построением угла. Для построения угла лист бумаги прикрепляют к верхней поверхности мензульной доски, устанавливаемой горизонтально, которую вместе с этим листом называют планшетом. Тахеометрическая съемка это наземная съемка ситуации и рельефа местности, выполняемая с помощью тахеометра и дальномерной рейки. В результате съемки получают топографический план местности. Тахеометрическая съемка выполняется при создании планов небольших участков в крупных масштабах (от 1 : 10 000 и крупнее) для планировки населенных пунктов, при обследовании оврагов, заболоченных участков, при изысканиях под строительство каналов, водохранилищ, трасс, дорог и т. д. когда применение мензульной съемки или геометрического нивелирования технически затруднительно или экономически нецелесообразно. Согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями предусматривает: 1) определенные границы (металлическая сетка, суходол, водный объект, бетонный забор, внутренняя или внешняя сторона зданий и т. д.); 2) определение собственников и землепользователей, которые граничат с земельным участком – название предприятий, организаций и установление ответственных должностных лиц и их полных имен, установление полных имен граждан для составления протокола или акта описи границ земельного участка. [32] Установление границ земельного участка на местности предусматривает: 1) использование комплекса геодезических работ для установления границ или межевых знаков земельного участка, который раньше был отведен; 2) установление межевых знаков на земельном участке, который передается в собственность или пользование; 3) составление акта о закреплении межевых знаков на земельном участке.[29,31,38] Установление границ частей земельного участка, который содержит отягощения ограничения относительно использования земли, предусматривает: 1) установление и выявление инженерных сооружений и коммуникаций, зон с особым режимом землепользования и других ограничений предусмотренных ст. 99 Земельного кодекса Украины.[3] 2) установление ограничений на земельный участок (запрет на продажу, передачу в аренду, на осуществление отдельных видов деятельности и других предусмотренных статьей 111 Земельного кодекса Украины).[3] 3) установление в натуре границ зон ограничений на использование земельных участков и составление акта перенесения на местность границ зон ограничений. Изготовление кадастрового плана предусматривает: 1) составление кадастрового плана земельного участка, по результатам съемки; 2) составление сборного кадастрового плана смежных собственников и землепользователей; 3) составление кадастрового плана для печати на государственном акте или на договоре аренды.[30,32,33] РАЗДЕЛ V ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ. Целью проведения нормативной денежной оценки земель является создание документа, который в условиях формирования и развития отношений собственности на землю, эффективно действующего рынка земель, позволит местным органам власти производить начисление дифференцированного налога на землю, определять арендную плату для пользователей, производить приватизацию и т. д. Информационной базой для денежной оценки земель послужили материалы инвентаризации земель населенного пункта, проекты формирования территории и установления границ с. Сизовка, материалы почвенного обследования земель, материалы экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральные планы, статистические и нормативные данные о затратах и доходах с. Сизовка, картографические и топографические материалы. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли и методом капитализации земельной ренты. В основу денежной оценки земель положен рентный доход, который создается благодаря месторасположению в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства территории с учетом функциональных и локальных факторов.[28,48,60] Смета на выполнение работ по нормативной денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения (таблица 15) составлена по форме 3-П с ссылкой на «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг” и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”. Стоимость работ по смете составляет 29592,00 грн. Таблица 15 Смета на выполнение расчета нормативной денежной оценки земель.
В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531[10] объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки, за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения. Для выполнения экспертной денежной оценки был выбран земельные участки, принадлежащие ООО «Черноморское». Смета на выполнение работ по расчету экспертной оценки земельного участка, приведена в таблице 16 . Обоснование: «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями, а также и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г. Стоимость данного вида работ составила 3 384,00 грн. Общая стоимость работ составила: 29592,00 грн. + 3 384,00 грн = 32 976,00 грн. Итого: 32 976,00 грн (тридцать две тысячи девятьсот семьдесят шесть грн.) Таблица 16 Смета на выполнение экспертной денежной оценки земель.
В Украине налогообложение устанавливается и регулируются в соответствии с Законом Украины «О системе налогообложения». Установление, отмена налогов и сборов (обязательные платежи) в бюджет и в государственные целевые фонды, а также льгот плательщикам осуществляется Верховной Радой Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, сельскими, поселковыми, городскими советами в соответствии с этим Законом и другими законами Украины о налогообложении. Земельный налог является составляющей общей системы налогообложения. В статье 1 Закона Украины «О плате за землю»[6] дано такое определение: «Налог – обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за использование земельных участков”. А статья 2 определяет, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяется до ее установления в порядке, определенным данным Законом. Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов – участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог. Согласно отчетов Госкомстата Украины земельный налог составляет 2-5 % от общих поступлений в государственный бюджет. До 2001 года поступления от земельного налога распределялись таким образом: 80% средств направлялось в государственный бюджет, 20% - в местные бюджеты по местам сбора земельного налога. Теперь все 100% средств, которые поступают от земельного налога остаются в местных бюджетах, что в большей мере отвечает практике большинства развитых стран. По своему существу земельный налог является платой за использование природных (земельных) ресурсов. Земля приобретает вероятную стоимость через свое месторасположение, качественные показатели, физический и химический состав, или иные уникальные свойства. Поэтому именно территориальная громада, которая проживает и ведет хозяйственную деятельность на той или иной территории вправе распоряжаться денежными потоками, которые формируются от использования своих земель. Земля является “общественным объектом”. Статья 14 Конституции Украины[1] определяет “Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства”. То есть, несмотря на возможность пребывания в разных формах собственности, земля остается национальным богатством, даже если принадлежит конкретному собственнику, оставаясь общественным достоянием, и создает возможность определения земли как объекта налогообложения. Налог, предназначенный для перераспределения прибыли, который создается от использования ценных свойств земли на благо всего общества или территориальной громады, что четко определено статьей 3 Закона Украины «О плате за землю»[6]: «Плата за землю внедряется с целью формирования источника денег для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышения плодородия почв, возмещения затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, проведения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов». Из этой статьи вытекает содержание следующей, где указано, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. И так, земельный налог формируется по объективным признакам. Его невозможно снизить или повысить за счет хозяйственной деятельности, которая побуждает собственника использовать свою собственность наиболее эффективно. Фактически этот принцип направлен на перераспределение дифференциальной ренты, которая зависит от конкретных свойств участка. Следует помнить, что земельный налог, имеет свойство изменятся не только в пространстве, но и во времени. Законом “О плате за землю”[6] определено, что ставки земельного налога применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год. То есть, ежегодно осуществляется индексация ставок земельного налога с целью приведения его размеров в соответствии с реальным состоянием экономики страны. [14] ЗАКЛЮЧЕНИЕ. В процессе выполнения выпускной магистерской работы на тему: «Влияние изменения формы собственности на денежную оценку земель на территории Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК» мною использованы следующие нормативные документы: Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, Законы Украины «О землеустройстве», «Об оценке земель», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановления Кабинета Министров Украины, материалы инвентаризации земель населенного пункта, материалы почвенного обследования, экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральный план и статистические данные. Состав работ, их последовательность и методика выполнения соответствует заданию на выпускную магистерскую работу. В результате: - собраны, изучены и проанализированы планово-картографические материалы; - изучена земельно-учетная документация, материалы отвода земель в границах населенного пункта, которые использованы для установления границ землепользований и землевладений; - изучены материалы экономической оценки земель, выполнено функциональное зонирование, определены земельно-оценочные районы, проведен расчет нормативной денежной оценки земель жилой застройки; - изучены материалы землеустройства предыдущих лет; - проведен анализ исходных данных; Анализ влияния формы собственности на денежную оценку земель сельскохозяйственного назначения был проведен на примере ООО «Черноморское», Сакского района, АРК. Государственное предприятие ОХ «Черноморское» было реформировано. Частное предприятие ООО «Черноморское» образовалось в 2006 году на основании аренды паев в результате распаевания. Исследование показало, что в результате кризиса экономики, неполноценного права собственности на землю (продление моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения), новообразовавшееся предприятие в период за 2006-2008гг. наращивает обороты, его доходность растет, но стоимость земли не изменяется, как и рента, которую получают собственники земли. Для проведения сравнительного анализа стоимости земли были использованы «истории жизни» севооборотов государственного предприятия ОХ «Черноморское» за период 2000-2004 гг, по которым прослеживались чередование культур в севообороте, соотношение площадей, занятых культурами и находящихся под чистыми парами. Валовой сбор и урожайность пшеницы и ячменя за период 2000-2004гг. предоставляют информацию об объемах выращенной товарной продукции по сортам, об их урожайности и о площадях, занятых каждой культурой. При расчетах доходности использованы данные расчетных прямых затрат при производстве озимых и яровых культур, а также средние цены реализации продукции в ОХ «Черноморское» за 2000-2004гг. Для расчета стоимости сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» экспертным методом я применила доходный подход к оценке земельных участков, поскольку данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход и их стоимость определяется из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Стоимость земельного массива рассчитывала методом прямой капитализации земельной ренты и дохода, получаемого от эксплуатации земель для целей выращивания зерновых культур. В своей работе я не применяла затратный подход, так как предполагаемый земельный массив не содержит улучшений. Сравнительный подход не возможно применить в моей работе к оценке земельного участка, так как рынок земель сельскохозяйственного назначения официально отсутствует в связи с введенным мораторием на продажу земель сельскохозяйственного назначения, а данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. В результате выполнения магистерской работы выполнен расчет: - нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, АРК; - стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия экспертным методом; - стоимости выполнения работ по нормативной денежной оценке и экспертной денежной оценке, которая составила 32 976,00 грн. Таким образом, в моей работе были рассмотрены основные аспекты проведения денежной оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, раскрыты основные принципы выноса в натуру границ населенного пункта в натуру (на местность) с использованием новых геодезических приборов, которые необходимо знать инженеру-землеустроителю. Также рассмотрены все необходимые условия для организации безопасности труда на рабочем месте землеустроителя во время аналитической работы в офисе, что является залогом эффективности повышения качества труда и сохранения здоровья работника. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Конституція України // (Відомості Верховної Ради (ВВР)), 1996.-№30.- 141с. 2. Гражданский кодекс Украины: Комментарий / Под общ. ред. проф. Харитонова Е. О., доц. Калитенко О. М. – В 2-х томах. Т.1. – Х.: ООО «Одиссей»,2004. – 832с. Т.2. – Х.: ООО «Одиссей»,2004. – 1024с. 3. Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III. 4. Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV. 5. Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV 6. Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII, 7. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170 8. Закон Украины № 2658-III 12.07.01 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». 9. Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины 2 сентября 1993 года N 3425-XII 10. Постановление Кабинета Министров Украины Методика экспертной денежной оценки земельных участков, от 11.10.2002 г. № 1531. 11. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов от 31.03.2004 г № 427; 12. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц от 11.04.2002 г. № 502. 13. Постановление КМ Украины №213 от 23.03.95 «О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». 14. Постановление Кабинета Министров Украины О проведении индексации денежной оценки земель от 12.05.2006 г. № 873 15. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О порядке составления и регистрации договора аренды земли от 09.01.2003 г. № 14-17-С1766/73. 16. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 13.01.2006 г № 14-22-7/114. 17. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 14.01.2008 г № 14-22-7/220. 18. Письмо фонда государственного имущества Украины Разъяснения относительно использования Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества» 19. Постановление Совета министров АРК о мерах по оптимизации платы за пользование земельными участками в Автономной Республике Крым от 24.02.2006 г. № 78. 20. Наказ Державного комітету по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Державного комітету України у справах містобудування і архітектури, Української академії аграрних наук від 27.11.95 №76/230/325/150 «Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». 21. Наказ Державного комітету по земельних ресурсах від 09.01.2003 року №2 про «Порядок проведення грошової оцінки земельних ділянок» (зареєстровано в Мінюсті 23.05.2003 року за №396/7717). 22. Наказ Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва, Державного комітету України по земельних ресурсах №28/18 від 13.02.2001 «Про затвердження ліцензійних умов проведення господарської діяльності проведення землевпорядних та земле оціночних робіт та послуг». 23. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».- Затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003р. 24. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна».- Затверджена Постановою Кабінету Міністрів України №1442 від 28 жовтня 2004р. 25. Нормы профессиональной деятельности оценщика Утверждены Советом Украинского общества оценщиков. Протокол №7 от 11 апреля 1995г. 26. Андреішин М. Ю. Про нормативну оцінку землі і плату за землю// Сільські обрії.- 1995.-№7-8.-С.5-8. 27. Аджиєв Т. М. Обчислення ставки капіталізації для землі на підставі ринкових даних // Ринок землі.-2001.-№1.- квітень.-С.44-47. 28. Витрук М. В. Денежная оценка земли и сферы ее применения Статья зам. Начальника отдела государственного земельного кадастра Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе в газете Недвижимость Севастополя № 32 от 12.08.2008 г. 29. Волков С. Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы землеустройства: Учебник. — М.: Колос, 2001. — 720 с. 30. Волков С. Н. Землеустройство. Т.2. Землеустроительное проектирование. Внутрихозяйственное землеустройство: Учебник. — М.: Колос, 2001.—645с. 31. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 4. Экономико-математические методы и модели. — М.: Колос, 2001. — 696 с. 32. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 5. Экономика землеустройства: 33. Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с. 34. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Оценка недвижимости, М. Финансы и статистика, 2002. -492 с. 35. Данкевич А. Е. Розвиток орендних земельних відносин у сільському господарстві // Економіка АПК.- 2004.-№5.-С.43-46. 36. Ден Ф. Что мешает земельной ренте стать основой формирования доходов общества на западе? // «Око».- 1994.- №3.-С.152-153. 37. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. Н. К.: Методические основы денежной оценки земель в Украине Проф., 2002.-256 с. 38. Землеустроительное проектирование.-М.: Колос, 1998.-632 с. 39. Землеустройство. Использование и охрана земельных ресурсов: Словарь — справочник / В. П. Троицкий, С. Н. Волков, И. М. Зак и др.; Под общ. ред. В. П. Троицкого. — М., 1997. — 193 с. 40. Использование метода Элвуда для определения ставки капитализации. С. В. Зеленский, Л. Ф. Кольченко, М. С. Зеленский, А. Ю. Кочи // Бюллетень о приватизации.- 2002.-С. 54-56. 41. Караман М. М. Сельское хозяйство Крыма в XXI столетии: общий прогноз: труды КГАУ вып. 68.- С.178-183.- Симферополь, 2002.- 215с. 42. Караман М. М., Свириденко Е. В. Связь доходного метода определения стоимости земли с классическими экономическими теориями ценности // Научные труды Крымского ГАУ (Экономические науки). – Выпуск 87.- Симферополь, 2005.- С.35-43. 43. Кизяков Ю. Е. Плодородие почв и пути расширенного воспроизводства: Научные труды Крымского государственного агротехнологического университета. Сельскохозяйственные науки. Выпуск 90.- Симферополь, 2005.-С.-311. 44. Колесник І. А. Формування ринку земель в Україні // Економіка АПК.- 2003.-№7.-С.129-132. 45. Конспект лекций по изучению в учебно-курсовых комбинатах и на предприятиях курса «Охрана труда», ассоциация «Укркомунквалифкадры» - Киев, 1997, - 88 с. 46. Лисецкий А. Сельскохозяйственная рента в АПК: теория и практика // Экономика Украины.-2003.-№10.-С.37-46. 47. Магазинщиков Т. П., Гнаткович Д. И. Повышение эффективности использования земель в сельскохозяйственных предприятиях на основе их оценки // Задачи землеустроительных органов в условиях дальнейшего развития специализации и концентрации сельского хозяйства.-М., 1979.-С.191-194. 48. Мазур А. Методологические аспекты становления и развития региональной экономики // Экономика Украины. – 1999.- №6.-С.14-20. 49. Маркс К. и Энгельс Ф. Сочинения: т.25, ч.1,2 / Институт марксизма-ленинизма.- М.7 ГИПЛ.-1962.-551с. 50. Мартин А. Г. Економічна ефективність землеволодіння: понятійний аналіз // Землеустрій і кадастр.-2004.-№3.-С.14-18. 51. Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю Г. Геодезия: Учебник. — М.: Недра, 1993. — 480 с. 52. Материалы семинара по оценке объектов в материальной форме Драпиковский А. И., Иванова И. Б. 53. Материалы экономического доклада Главного управления статистики в АР Крым Санаторно-курортное лечение, организованный отдых и туризм в Автономной Республике Крым в 2006/07 году. 54. Мессель-Веселяк В. Я., Федоров М. М. Методологічні і методичні принципи грошової оцінки сільськогосподарських угідь // Економіка АПК.- 1995.- №2.-С.11-16. 55. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Ю. Ф. Дехтяренко, М. Г. Лихогруд, Ю. М. Манцевич, Ю. М. Палеха. – К.: Профі, 2002.- 256с. 56. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №4 за 2006 г. «Современная классификация видов работ по землеустройству и оценке земель» 57. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №2 за 2008 г. «Использование ГИС-технологий при выполнении экспертной денежной оценке земли» 58. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №3 за 2008 г. «Особенности отчуждения земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, жилые дома» 59. Новаковский Л. Я. Справочник по землеустройству. Киев. Урожай, 1983 г. -250 с. 60. Новиков Ю. Н. Денежная оценка земель Крыма и ее практическое использование.- Симферополь: Таврия, 2002.- 280с. 61. Паспорт эколого-агрохимический земель сельскохозяйственного назначения ОХ «Черноморское» Сакского района АРК. Крымская республиканская государственная проектно-изыскательская станция химизации сельского хозяйства. Симферополь, 2001.-6с. 62. Пастушенко П. П. Удосконалення методологічних підходів оцінки земель // Економіка АПК.- 2003.-№7.-С.17-20. 63. Пасхавер Б. И. Рентные проблемы в СССР.-К.: «Наукова думка», 1972.-192с. 64. Пасхавер Б. И. Ценовая ситуация и ценовая политика в агросфере // Экономика Украины. – 2001.- №1.-С.59-67. 65. Пономарев С. Земля – единственный капитал, не теряющий стоимости // Фондовый рынок.-1999.- №1.-С.36. 66. Пособие по землеустройству (Практическое руководство) / Н. В. Комов, А. З. Родин, В. Ф. Спиридонов и др.— М.: Юнипресс, 2001.— 394с. 67. Практика оценки «Некоторые особенности оценки земельных участков» №4 2008, «Экономика» Киев-2008. 68. Раупер Ю. Л. Климат и урожайность зерновых культур.-М.: Наука, 1981.-163с. 69. Сборник документов по повышению квалификации «Экспертная денежная оценка земельных участков» Харьковский центр научно-технической и экономической информации, 2007 г. 203 с. 70. Свириденко Е. В. Аспекти дохідного методу оцінки земель сільськогосподарського призначення / економіка: проблеми теорії та практики. Зб. наук. праць. Вип. 205. В 4т.- Дніпропетровськ: ДНУ, 2005.-т.4.-С.1094-1109. 71. Свириденко Е. В. Определение стоимости земель сельскохозяйственного назначения при их оценке // Международный сельскохозяйственный журнал.-2006.-№2.-С.48-49. 72. Свириденко Е. В. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения доходным методом // Научные труды Международной научно-практической конференции учених МАДИ (ГТУ), РГАУ-МСХА ЛНАУ, 19-20 июня 2006г., т.2. Экономика и управление. Москва-Луганск, 2006.- С.115-118. 73. Свириденко Е. В. Учет динамики урожайности зерновых культур и наличия чистых паров в севооборотах при расчете стоимости сельскохозяйственных угодий доходным методом // Экономические науки. Сб. Научных трудов, вып. №95.-Южный филиал “КАТУ” НАУ, Симферополь, 2006 г. – С.175-184. 74. Словарь иностранных слов / Под. ред. И. В. Лехина и проф. Ф. Н. Петрова.-М.: ГИИ и НС, 1954.- 853с. 75. Снитюк О. І. Оптимізація структури посівних площ і матеріальних витрат на виробництво продукції рослинництва // Економіка АПК.-2003.-№7.-С.44-50. 76. Статистичний щорічник України за 2006 р.- К.: Видавництво «Консультант», 2006.- 632с. 77. Статистичний щорічник України за 2007 р.- К.: Видавництво «Консультант», 2007.- 618с. 78. Статистичний щорічник України за 2008 р.- К.: Видавництво «Консультант», 2008.- 635с. 79. Технический отчет по корректировке материалов крупномасштабного обследования почв госплемзавода “Черноморский” Сакского района Республики Крым. Украинский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству “УКРНИИземпроект”. Крымский филиал. Симферополь, 1991.-81с. 80. Типакова Е. В. Выводы из анализа методик денежной оценки земли // Культура народов Причерноморья.- 1998.-№3.-С.41-43. 81. Типовые технологические карты возделывания и уборки зерновых культур. - М.: «Колос», 1984.-276с. 82. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с. 83. Третяк А. М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру. – Київ, 1999. –115с. 84. Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с. 85. Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с. 86. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с. 87. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ.- М.: «Дело», 1997.-461с. 88. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. С англ. – Мособлупрполигафиздат. 1994.- 231с. 89. Херман Пилат К., Шлехт О., Вюнше Т. Ф. Цель рыночного хозяйства, хозяйство и общество в процес се перехода от плана к рынку: Пер. с нем. – М.: Вл. Дар, 1995.-603с. 90. Хохлов Н. В. Управление риском.-М.: Юнитии, 2001.-239с. 91. Ціновий механізм / Шпичак О. М., Ярославська Т. В., Пашко С. О., Погорілець // Агропромисловий комплекс України: стан, тенденції та перспективи розвитку. Інформаційно-аналіт. зб. (випуск 5). За ред.. П. Т. Каблука та ін.- К.: ІАЕ УААН, 2002.-С.301-305. 92. Черемушкин С. Д. Теория и практика экономической оценки земли.-Издательство соц.-эконом. лит., 1963.- 280с. 93. Шиян В. И. Денежная оценка земель: методика и методология // Экономика Украины.- 1998.-№11.-С.57-69. 94. Экология Крыма: Справочное пособие – Симферополь:Крымское учебно-педагогическое издательство, 2003.-360с. 95. www. liga. net 96. http://www. conex. com. ua. 97. UGMK. info 98. http://www. comrealty. biz/
Магистерская работа - Влияние изменения формы собственности на денежную оценку земель - 5.0 out of
5
based on
1 vote
|
Материалы по темам:Основи картографії |
