Повноваження користування землею

11.5. Повноваження користування землею

Право користування землею виникло як окреме повноваження права власності на землю і в XX ст. знайшло широке розповсюдження в світі. Після 1917 р. в СРСР право користування землею було єдиним повноваженням, яке держава як власник землі, надавала своїм громадянам. За Земельним Кодексом 1992 р. в Україні передбачено право постійного і тимчасового користування, постійне користування не обмежується в часі, а тимчасове має дві форми - короткострокове і довгострокове.

Право користування, за поширеною у світі практикою, може здійснювати сам власник землі в процесі її використання або користувач внаслідок укладання договору з власником на предмет її використання на певних умовах. В Україні постійне користування посвідчується Державним Актом на право постійного користування землею, тимчасове користування - договором на право тимчасового користування.

В деяких випадках, передбачених законодавством окремих країн, що торкаються загальнодержавних інтересів, право користування може надаватися безпосередньо державою без згоди власника землі. Подібна ситуація виникає при необхідності будівництва важливих споруд внаслідок перерозподілу земель для військових потреб тощо.

Суб'єктами права користування можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, але всі вони повинні відповідати певним вимогам законодавства, яке у більшості випадків передбачає обов'язкову фахову підготовку користувачів та ряд інших умов для забезпечення належного рівня використання наданих земель.

Обов'язковою умовою здійснення права користування, за законодавством переважаючої більшості країн, є використання наданих земель за конкретним цільовим призначенням, наприклад, в Україні для городництва, особистого підсобного господарства тощо. Порушення цільового призначення може стати причиною припинення права користування землею. Водночас інтенсивність використання земель не повинна виснажувати їх репродуктивну здатність або створювати екологічну небезпеку.

З метою заохочення користувача до більш ефективного використання земельної ділянки йому може бути надане право на зведення споруд, але виключно в межах чинного законодавство, що враховує інтереси власника.

Розглядаючи повноваження користування землею, необхідно зазначити, що суб'єкт, який має повноваження користуватися землею, лише в силу традицій отримує в цьому тексті назву - користувач, для більшості країн - це орендар; відповідно до цього і термін "право користування землею" більше відомий, як "право на оренду землі". Законодавство України паралельно з правом користування передбачає і оренду земель, яка може бути короткостроковою і довгостроковою. Тимчасове користування землею за своєю суттю нічим принципово не відрізняється від оренди земель, тому ці окремі, за Земельним Кодексом, повноваження на використання землі здійснюються на основі єдиного державного документа - Договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).

Поновлене в 1992 році право на оренду земель після скасування його в СРСР в 30-ті роки під час так званої суцільної колективізації сільського господарства значно поліпшує можливості більш ефективного використання земель, а також сприяє розширенню і розвитку сільськогосподарського виробництва в цілому.

Право оренди означає для орендаря найбільший рівень обмежень у використанні земельної ділянки. Якщо право користування може бути необмеженим у часі, то право оренди завжди обмежує термін її дії. Крім того, умови оренди, з одного боку, регламентуються законодавством, з іншого боку контрактом або договором про оренду, в якому наводяться обов'язкові вимоги власника землі. Але, незважаючи на обмеження, право на оренду завжди було популярним у цивілізованому суспільстві, особливо охоче ним користувалися в скрутному становищі, як і взагалі для поліпшення справ. Отримуючи право на оренду, будь-які суб'єкти і навіть особи без громадянства отримували шанс, а суспільство - прибуток і спокій.

Якщо всі повноваження, що випливають з власності на землю і реалізуються трьома групами суб'єктів права власності, права користування і права на оренду гіпотетично узагальнити, отримаємо єдиний юридичний механізм, який кожному носієві окремого права надає його частину свободи у використанні нерухомості. Ця свобода в умовах конкретної земельної ділянки дозволяє кожному із них господарювати, або, так би мовити, "правити бал". Різниця лише в тому, що за умовами "сценарію" (законодавства) один має право замовляти музику, другому визначено грати, а третьому лише танцювати.

Переходячи до використання земель на основі сервітутних відносин, які ще мало практикуються у нас, ми стикаємося з новим типом права, створеного для регулювання специфічних питань, що виникли у непростій практиці взаємовідносин між землевласниками в чітких умовах розмежування і призначеності кожної нерухомості. Якщо права власності, користування і оренди діють виключно в межах земельної ділянки, то право сервітуту може поширювати свій вплив, незважаючи на межі.

Право сервітуту означає для власника будь-якої земельної ділянки обмежене право користуватися іншою земельною ділянкою або висувати до неї певні умови.

Правові відношення сервітуту найчастіше виникають між суміжними земельними ділянками, коли, наприклад, територія однієї з них використовується для транспортних зв'язків іншої, або обслуговує джерелами питної води, або має вимоги обмеження у будівництві споруд перед іншою і т. д.

В залежності від характеру сервітутних відносин одна земельна ділянка може домінувати, а інша підпорядковуватися їй, через це і поняття не-рухомостей доповнюється поняттям домінуючих і підпорядкованих нерухомостей, а сам сервітут може бути позитивним і негативним. Оскільки сервітут безпосередньо пов'язується з конкретною земельною ділянкою, то дія цього права практично не припиняється впродовж усього терміну існування земельної ділянки.