Поняття нерухомості або нерухомого майна

11.1. Поняття нерухомості або нерухомого майна

Питання правового регулювання земельних відносин охоплюють три групи понять: перша стосується об'єктів просторового базису, які визначаються з урахуванням природних властивостей і набутої специфіки, друга торкається системи прав на ці об'єкти, які надаються чинним законодавством і гарантуються виконавчою владою, третя висвітлює носіїв права, тобто суб'єктів права, юридичних або фізичних осіб.

Фундаментальним поняттям першої групи є поняття про нерухомість, яке, будучи головним предметом уваги як земельного кадастру, так і земельного права, на жаль, ще не отримало загальноприйнятого міжнародного визначення. До того спричинилися значні відмінності і різні історичні традиції відносно сприймання земельної власності і володіння нею.

У більшості країн з розвиненим досвідом ринкової економіки становлення терміну "нерухомість" безпосередньо пов'язувалось з трансформацією уявлень про землю, яка традиційно оцінювалась з сільськогосподарських позицій, а потім знайшла розуміння як стратегічний природній ресурс взагалі і сукупне надбання усього людства. Законодавство цих країн [27] визначає нерухомість як зокремлену земельну ділянку разом з розташованими на її поверхні і в надрах фізичними об'єктами.

В інших країнах земельна ділянка не складає спільного поняття разом з розташованими на ній фізичними об'єктами: ґрунтами, підземними родовищами, рослинністю, водоймами, будівлями і спорудами, які розглядаються як нерухоме майно окремо від земельної ділянки [24].

Але аргументація на користь окремого визначення земельної ділянки і нерухомого майна посиланням на їх різні шляхи походження не є переконливою, оскільки лише будівлі і споруди виникли через працю людини, а таке майно як корисні копалини та інше має таке ж походження як і вся земельна ділянка.

Окрім того, такий підхід вносить плутанину в розуміння того, що заслуговує на фундаментальне поняття - нерухомості серед фізичних об'єктів просторового базису. Тому, на наш погляд, перевага належить першому наведеному визначенню нерухомості, поняття якої, об'єднує в собі все нерухоме майно в межах земельної ділянки і утворює разом з нею єдину нерухомість.

Нерухомість необов'язково завжди повинна бути пов'язаною зі статикою об'єкта. Якщо, наприклад, вона складається з ділянки, яка є частиною річки або іншої водойми зі стоком і використовується для рибальства, її визначають як рибальську нерухомість [51]. Рибальська нерухомість у цьому випадку є нерухомою частиною координатного простору, в межах якого невпинно переміщується маса води, з'являються та зникають живі організми та інше.

Термін "нерухомість" дуже влучно відбиває глибинну сутність об'єкта просторового базису, який, потрапляючії на комерційний ринок земель, не набуває жодних ознак динамізму, а отримуючи нового власника, залишається в колишніх межах. Через цю сутність будь-який власник не може володіти нерухомістю в буквальному розумінні - абсолютно або повністю, бо, на відміну від іншого майна, ніяк не здатний вплинути на факт її фізичної реальності (наприклад, знищити). Але навіть якщо допустити для окремої особи гіпотетичну можливість такої акції, здійснити її б не дозволило суспільство, оскільки застосування беззастережного права власності до нерухомості неминуче б спричинилося до змін у середовищі такого рівня, який би загрожував всім.

Таким чином, поняття нерухомості втілюючи, з одного боку, свої глибинні природні властивості як об'єкт, що займає незмінне, стабільне місце в середовищі, з другого боку, опосередковано віддзеркалює традиційну антипатію суспільства до змін.

Оскільки абсолютне володіння нерухомістю в принципі неможливе, комерційний ринок земель фактично є ринком прав на нерухомість, завдання якого полягає в легітимній передачі цих прав від однієї фізичної або юридичної особи до іншої. Практично це означає, що купляючи, наприклад, земельну ділянку, насправді купляють не ділянку, а право на використання цієї ділянки у той чи інший визначений і дозволений законодавством спосіб.

Розглянемо, які саме права застосовують у світовій практиці для визначення режиму використання земель.