Вимоги до ділянки з боку кадастрових систем

§ 12. Земельна ділянка як реєстраційна і облікова кадастрова одиниця

12.1. Вимоги до ділянки з боку кадастрових систем

Розглядаючи земельну ділянку як специфічну одиницю землі, що займає центральне місце в системі кадастрового обліку і реєстрації земель, доцільно пригадати матеріали § 1 про те, що основою французького кадастру була парцела, через цей факт французький кадастр отримав широковідому назву - парцелярного кадастру. Але парцелярним може бути названий кадастр будь-якої країни, через те, що він, як земельна інформаційна система, завжди пов'язує інформацію з конкретною земельною ділянкою - парцелою. Враховуючи, що ця інформація потрібна для ефективного управління земельними ресурсами, необхідно з'ясувати, чого саме вимагає кадастр від земельної ділянки.

Земельна ділянка, виходячи з основи цього поняття, див. розділ 8.2, і керуючись геометричним принципом її утворення, це у будь-який спосіб виділена на просторовому базисі окрема його частина. Наприклад, мал. 2.20, ділянки І, II, III були визначені за тією ознакою, що їх межі відбивають поширення ареалів рідких, але важливих для науки видів звірів.

Можуть бути наведені й інші аналогічні випадки утворення земельних ділянок на підставі відповідності їх території якомусь одному або певній сукупності факторів, які переслідують досягнення певних наукових або інших спеціальних цілей. Але якщо за домінуючою ознакою або довільним способом керуватися при визначенні меж ділянки на місцевості, то чи може бути цей принцип покладений в основу при утворенні кадастрових земельних ділянок? Очевидно, що ні. Адже цей принцип може призвести до накладання територій одних ділянок на інші, мал. 2.20а, або залишити поза межами земельних ділянок певні частини просторового базису, мал. 2.206, що надзвичайно ускладнить або і взагалі порушить логіку кадастрового вивчення земель.

Тому земельні ділянки повинні бути чітко розмежованими, не накладаючись при цьому одна на одну, і нерозривно вкривати усю територію, що підлягає кадастровому висвітленню. Це може бути територія окремого регіону або і всієї держави в цілому. Наприклад, мал. 2.20в, земельні ділянки 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; що складають територію кадастрового регіону ABCD, на відміну від позицій а) і б) цього ж малюнка, цілком відповідають цій вимозі.

Але що повинні являти собою земельні ділянки як одиниці кадастрового обліку, якщо суцільно вкриваючи територію регіону, вони є чітко розмежованими, прилеглими одна до одної частинами просторового базису? Чим повинні бути земельні ділянки для того, щоб на їх основі утворювалась саме та інформація, яка необхідна для управління земельними ресурсами?

Для з'ясування відповіді на поставлені питання слід взяти до уваги ту обставину, що невід'ємною складовою багатопланового процесу управління земельними ресурсами завжди є певне правове регулювання території цих ресурсів. Оскільки ж територія цих ресурсів завжди складається з сукупності земельних ділянок, управління земельними ресурсами в принципі неможливе без правового регулювання цих ділянок. В свою чергу, правове регулювання будь-яких об'єктів спрацьовує лиш у тому випадку, коли ці об'єкти перебувають у правовому просторі законодавства, тобто, представляють не довільні частини просторового базису, а лише такі, які визначені у правовому відношенні і на які поширюється дія законодавчих норм.

Викладені міркування переконують в тому, що кадастрова земельна ділянка повинна мати визначений правовий статус, а це означає, що для управління, наприклад, земельними ресурсами регіону ABCD, мал. 2.20в, кожна із семи ділянок, що утворюють цей регіон, повинна бути об'єктом власності. Саме на основі земельних одиниць - об'єктів власності утворюються найбільш повні бази даних або земельні реєстри, які включають: правові документи на земельну власність;

1)технічні і природні характеристики земель;

2)їх використання;

3)інфраструктуру;

4)населення;

5)грошову оцінку земель;

6)їх ринкову ціну;

7)прибутки;

8)податки;

9)інші дані.

Між об'єктами земельної власності і сферою управління земельними ресурсами існують прямі і обернені зв'язки, які реалізуються у вигляді трьох окремих технологічних процесів: І - формування на основі земельної ділянки базової інформації; II- використання цієї інформації сферою управління для розробки регулюючих заходів; Ш - регулювання об'єктів земельної власності шляхом впровадження відповідних заходів, мал. 2.21.

Будучи джерелом даних для вирішення глобальних проблем управління земельними ресурсами, земельна ділянка водночас забезпечує більш конкретні напрямки цієї сфери. Розглядаючи земельні ділянки як базові одиниці реєстрації земельних даних, професор Г. Ларсон вважає [22], що вони повинні задовольняти приватні і суспільні вимоги і бути при цьому достатньо стабільними.

За його думкою, "одиниця повинна бути здатною обслуговувати такі важливі функції, як прийняття рішень відносно економічного розвитку, передачі прав, застави, угод довгострокового використання тощо".

В суспільному плані реєстраційна одиниця повинна слугувати необхідною інформаційною основою для стягнення податків і інших громадських зборів, контролю за використанням земель, тощо.

При цьому система зареєстрованих земельних одиниць повинна бути достатньо стабільною, оскільки всі випадки змін вимагають офіційної реєстрації, а отже, і додаткових витрат на підтримання системи. Через це, як вважає професор Г. Ларсон, така одиниця, як, наприклад, земельна ділянка, що використовується на умовах короткострокової оренди, не бажана для реєстрації.