Законодавче підґрунтя і реєстрація орендованих земель

§ 22. Законодавче підґрунтя і реєстрація орендованих земель

Земельним кодексом України поновлюється право на оренду земель, яке було скасовано в 30-ті роки, під час так званої суцільної колективізації сільського господарства. Право на оренду земель є надбанням цивілізованого світу, яке знайшло широке розповсюдження. Поновлення цього права значно поліпшує можливості більш ефективного використання земель, а також розширення і розвитку сільськогосподарського виробництва в цілому.

Згідно з Кодексом, у тимчасове користування, на умовах оренди, земля надається громадянам України, усім зацікавленим підприємствам, організаціям і установам, включаючи спільні і міжнародні об'єднання і організації з участю українських та іноземних юридичних осіб і громадян; підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземним державам, іноземним юридичним особам та фізичним особам, що не мають громадянства.

Право здавати землю в оренду надається Радам народних депутатів усіх рівнів, а також колективним і приватним власникам землі.

Оренда землі може бути короткостроковою - до трьох років і довгостроковою - до п'ятдесяти років. У короткострокове користування, на умовах оренди, земля надається для сінокосіння і випасу тварин, городництва, державних та громадських потреб.

Цільове призначення земель у довгостроковій оренді законом не конкретизується.

Умови орендування земель. їх строки і плата за оренду визначається у договорі, який укладається за формою Договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди), окремої форми Договору про оренду не передбачено.

По закінченню терміну оренди орендарі земельних ділянок мають переважне право на поновлення договору. Орендарям земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є громадянами України, надається переважне право на одержання орендованих земельних ділянок у власність.

Закон передбачає значні переваги Рад народних депутатів у розпорядженні землями державної власності перед колективними і приватними власниками, бо не обмежує конкретними термінами та іншими умовами їхнє право орендодавців. У інших суб'єктів права власності на землю можливості надання земель в оренду суттєво зменшуються через додаткові умови і нетривалі терміни оренди. Так, сільськогосподарські землі колективної власності можуть надаватися в оренду за цільовим призначенням на строк не більше, ніж на п'ять років, умовою надання їх в оренду є також, їх тимчасове невикористання власником. Що стосується громадян, то вони мають право надавати земельні ділянки в оренду на строк лише до трьох років без зміни цільового призначення землі. І тільки у випадках відсутності власника на військовій службі, на навчанні, або у разі його тимчасової непрацездатності строк оренди може бути продовжений до 5 років; при неповнолітті власника - до досягнення ним повноліття.

Як бачимо, за положенням Земельного Кодексу процес оренди земель занадто ускладнений, особливо довгострокової оренди. Але час вимагає нових законодавчих підходів.

Нині в Україні різко зростає кількість осіб, які є потенціальними орендовцями. Це відбувається внаслідок перерозподілу земель, шляхом розпаювання земельної власності колективних сільськогосподарських підприємств, в результаті якого селяни отримують земельні паї.

З багатьох міркувань, селяни, отримавши земельні ділянки паїв, повинні мати достатній законодавчий простір, для того, щоб додаткові земельні площі, які в декілька раз перевищують розміри особистих підсобних господарств, з повною віддачею працювали на селян, вони мусять мати право надійно і просто здавати або наймати їх в оренду. Альтернативою цьому є неефективне використання, а часто і занепад значних за площею територій, гальмування ринкових процесів І, як наслідок, поглиблення економічної кризи.

Аналізуючи ситуацію, яка склалася, слід підкреслити, що шістдесят років господарювання в умовах безорендних земельних відносин не дозволяють селянам повною мірою відчути переваги користування правом на оренду землі, як наслідок, у більшості із них переважають скептичні погляди відносно результатів впровадження оренди земель. З цього приводу корисно акцентувати увагу на деяких фактах оренди земель в США, де власники землі - орендодавці отримують від 20% до 30% врожаю [63].

Очевидно, що отримання орендної плати в означеному розмірі вирішило б численні проблеми значної кількості, селян і не лише похилого віку або недужих, але також і усіх тих, які не можуть обробляти власну землю, з тих чи інших обставин, власноручно. Зрозуміло також що надходження орендної плати подібного розміру не відбувається у абстрактному просторі, воно вимагає обов'язкової високоефективної підтримки орендарів з боку держави, створення для них відповідних соціальних умов і законодавчого забезпечення.

23 квітня 1997 р. був виданий Указ Президента "Про оренду земель", згідно з яким оренда земель визнається одним із невідкладних першочергових заходів у здійсненні земельної реформи в Україні. Підставою для оренди землі є договір між орендодавцем і орендарем. Згідно з Указом, такий договір може бути укладений з власником кожного Державного Акта на право приватної власності на землю окремо, але власник Сертифіката на право на земельну частину (пай) не може самостійно укласти договір про оренду землі з орендарем. Для цього він повинен об'єднатися мінімум ще з одним власником Сертифікату і через уповноважену особу здавати в оренду спільну земельну ділянку.

Коментуючи цю обставину, зазначимо, що даний указ, дозволяючи оренду розпайованих земель, на відміну від Земельного кодексу, значно більше сприяє становленню нових земельних відносин; що стосується обмеження індивідуального права кожного окремого власника Сертифікату прийнятті рішення стосовно власного земельного паю, то вирішення цього питання залежить від багатьох попередніх умов, які на даний період ще не склалися.

Нагальна потреба поліпшення існуючого легітимного підґрунтя для регулювання земельно-орендних відносин врешті-решт обумовила давно очікувану подію: 22 жовтня 1998 р. після трипалого періоду дискусій був введений в дію "Закон про оренду землі".

Головна особливість змісту цього закону полягає в тому, що він долає тиск обмежень, закладених в положеннях ст. 8 Земельного кодексу 1992 p., надаючи можливість сторонам, зацікавленим у орендних відносинах, здійснювати ці відносини на основі нових, досконаліших законодавчих норм. При цьому необхідно взяти до уваги, що закладення до закону означених норм спиралося на нову редакцію Земельного кодексу, який повинен замінити Кодекс 1992 р. Але справа в тому, що затвердження змін до цього Кодексу у парламенті, нинішнім його складом в силу політичних обставин подія вельми проблематична. А це означає, що Земельний кодекс 1992 р. залишається чинним і продовжує діяти ще па необмежений період, визначаючи і надалі законодавчу основу для земельної політики в країні саме своїми статтями і положеннями. (Всі інші земельні законодавчі акти повинні бути узгоджені і видані відповідно до нього, див. ст. 1).

Отже, доводиться констатувати, що прийнятий закон про оренду землі, вступаючи в протиріччя з діючим Земельним кодексом, фактично розрахований на кращі часи, оскільки в законодавчому плані, не вирішує проблем сьогодення. А проблеми продовжують накопичуватись.

Досліджуючи нинішню ситуацію навколо оренди земель в Україні, автори статті: "Закон прийнятий. Проблеми пов'язані з ним залишаються" [52] справедливо вказують па цілий ряд факторів, що заважають впровадженню "класичних" орендних відносин: це і заниження цін на сільгосппродукцію, і відсутність матеріально-технічної підтримки орендарів, і податковий тиск, і неприйнятні (фантастичні за оцінкою авторів) умови кредитування, встановлені банками, а також, багато інших. Означені фактори, за цілком логічним переконанням авторів, призводять "... до втрати мотивації діяльності сторін договору оренди. Сьогодні від наслідків орендної діяльності не одержують зиску обидві сторони договору: орендодавець і орендар".

Наведений висновок, відбиваючи вкрай негативні реалії нинішніх земельно-орендних відносин, зовсім не означає марності спроб до поліпшення ситуації. Навпаки, він підкреслює необхідність нарощування зусиль у даному напрямку, пошуку нових підходи і альтернативних варіантів, якщо не з допомогою представницьких органів влади, то за участю виконавчих і інших зацікавлених структур обов'язково.

І певний позитивний рух є. Незважаючи на те, що прийнятий закон про оренду землі за діючим Земельним кодексом не має легітимної сили, він, як не дивно, створює поле правового впливу. Спираючись саме на цей закон, уряд Постановою від 25 грудня 1998 р. затверджує "Порядок державної реєстрації договорів оренди землі".

"Порядок..." визначає, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок, що реєстрація проводиться виконкомами сільських, селищних, міських Рад за місцем розташування земельних ділянок, а також Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями.

"Порядок..." встановлює процедуру реєстрації договорів оренди землі і склад необхідної для цього документації, в тому числі: 1. Заяву про державну реєстрацію договору оренди;

2. Договір оренди (у трьох примірниках);

3. План (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);

4. Рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності;

5. Результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;

6. Копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Якщо земельна ділянка невизначена в натурі, або надається зі зміною цільового призначення додатково представляють: 7; Акт перенесення земельної ділянки в натуру; 8. Проект відведення земельної ділянки.

Порядок також встановлює згідно з прийнятим законом основні позиції укладання договору оренди землі, в тому числі:

1.  Об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2.Термін договору оренди;

3.Орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

4.Цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

5.Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

6.Існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки;

7.Сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8.Відповідальність сторін.

Додатком до "Порядку..." додається "Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі", у якій наводяться основні дані про орендодавця і орендаря, характеристика земельної ділянки, термін дії договору оренди, дата і номер нотаріального посвідчення договору, дані про особу, яка внесла запис.

Оскільки закон про оренду землі передбачає також можливість суборенди, в "Книзі..." наводиться за необхідності інформація про суборенду, включаючи дані про суборендаря, розмір земельної ділянки, наданої на умовах суборенди, і її термін.

Оцінюючи цей документ в цілому, необхідно відзначити, що Постанова Кабінету Міністрів України [55] значною мірою забезпечує переведення положень Закону про оренду землі із теоретичного виміру до практичної конкретики, надаючи земельно-орендним відносинам значно цивілізованішого вигляду. І хоч при цьому не вирішуються усі питання і попереду ще складна і копітка робота по узгодженню і удосконаленню законодавчої і іншої регулятивної бази, сама можливість наближення до більш якісної практики оренди земель є дуже важливим досягненням земельної реформи, яке позитивно впливає на різні аспекти господарювання. Серед них, окремої уваги заслуговують нові виробники сільськогосподарської продукції - фермери, які завдяки відновленню оренди дістали можливість використовувати у господарстві додаткові земельні площі і тим самим обґрунтовано довести, якими площами слід обмежувати оптимальні розміри своїх господарств.

За висловом Грега Круза, фахівця міжнародного проекту паювання сільськогосподарських земель (ППСГЗ - здійснюється на основі міжурядової угоди між Україною і США), "Оренда сільськогосподарських земель набуває все більшого значення в Україні..., а отже сприяє початку відродження сільського господарства України" [63].