Грошова оцінка земель населених пунктів

§ 36. Грошова оцінка земель населених пунктів

Якщо розрахунки вартості сільськогосподарських земель спираються,

Переважним чином, на вирішальний економічний показник - диференційовану ренту, що створюється при певних умовах виробництва, то в основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено рентний дохід, який обумовлюється функціональним використанням земельної ділянки і її місцем розташування у загальнодержавній, регіональній і місцевій системі виробництва і розселення, а також благоустроєм і якістю її території, що визначається рівнем інженерного облаштування, природними, історико - культурними, екологічними та іншими показниками.

36.1. Основні фактори впливу та їх відбиття системою коефіцієнтів

Усі чинники, які впливають на вартість земельної ділянки в населених пунктах, можуть бути віднесені до Двох основних груп факторів впливу: це група, що ураховує використання або призначення земель, і група, що ураХовує їх місцерозташування. Перша група отримала назву функціональних факторів, вона складається із трьох підгруп факторів місцерозташування, а саме: регіональних, зональних, локальних.

Група функціональних факторів ураховує функціональне використання або призначення земель, окремо виділяючи землі: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості і відкритих розробок, комерційного використання, громадського призначення, змішаного використання, транспорту та зв'язку, технічної інфраструктури, рекреаційного призначення та інші.

Підгрупа регіональних факторів враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів:

А) різного адміністративного статусу з чисельністю населення Від 20 000 Чол. до 1 000 000 і більше;

Б) розташованих в приміських зонах великих міст;

В) які мають статус курортів;

Г) на радіаційно-забруднених територіях.

Підгрупа зональних факторів враховує місцерозташування земельної ділянки за зонами містобудівної' цінності різних за кількістю населення груп населених пунктів, починаючи від менших за 20 000 чол. і закінчуючи найкрупнішими понад 1 000 000 чол., в межах цих населених пунктів.

Підгрупа локальних факторів враховує місцерозташування земельної ділянки: а) за територіально-планувальними умовами; б) за інженерно-геологічними умовами;

В) за історико-культурними умовами;

Г) за природно-ландшафтними умовами;

Д) за санітарно-гігієнічним станом;

Є) за рівнем інженерного облаштування території.

Схема впливу усіх вищенаведених функціональних факторів і факторів місцерозташування на вартість земельних ділянок в межах населених пунктів відбита на мал. 9.1. Дія кожного із наведених факторів ураховується через систему відповідних коефіцієнтів, розроблених фахівцями по використанню земельних ресурсів, значення коефіцієнтів містяться у додатках до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

Втім, беручи до уваги міркування поліпшення сприймання студентами методики грошових розрахунків, обсяг запропонованої інформації корисно дещо спростити шляхом скорочення і трансформації офіційного матеріалу. Це стосується насамперед інтерпретації впливу функціональних факторів, деяких факторів місцерозташування земельної ділянки, а також інших матеріалів, що відбито у нижченаведених таблицях та інших даних.

Так, в табл. 9.2 значення функціонального коефіцієнта наведено з дотриманням послідовності зміни, що дозволило згрупувати дію факторів впливу виду функціонального навантаження земельної ділянки на її вартість.

Оскільки на регіональні коефіцієнти місцерозташування земельної ділянки, Що Враховують чисельність населених пунктів, їх місце в системі розселення та адміністративний статус, а також знаходження у приміській зоні великих міст, вирішальними за впливом є фактори кількості населення в населених пунктах, значення цих коефіцієнтів, об'єднані за ознаками впливу вирішальних факторів, наведені в таблиці 9.3.

Регіональні коефіцієнти місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, що мають статус курортів, наведеш в таблиці 9.4 з виділенням основних курортних зон України.

Зональні фактори впливу на вартість земельної ділянки визначаються в залежності від її розміщення в різних за містобудівною цінністю економіко-планувальних зонах населеного пункту. На цінність кожної із таких зон за офіційними матеріалами [11] впливають:

1.  Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до:

А) місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);

Б) центрів громадського обслуговування;

В) місць масового відпочинку;

Г) центру міста.

1.  Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

2. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

3. Екологічна якість території.

4. Соціально-містобудівна привабливість середовища:

А) різноманітність місць прикладання праці;

Б) наявність історико-культурних та природних пам'яток;

В) естетика архітектурної забудови тощо.

Значення наведених складових чинників загального впливу зональних факторів визначаються на основі розрахунків відхилення цих чинників від середнього значення експертним шляхом. Питома вага їх впливу на величину зонального коефіцієнта не повинна перевищувати 1.0.

Граничні значення коефіцієнтів зонального впливу, прийняті на основі ДБН 360-92 "Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень", наведені в табл. 9.6.

Переходячи до третьої підгрупи коефіцієнтів за факторами місцерозташування, які носять назву локальних коефіцієнтів, зазначимо, що вони відбивають вплив найбільшої кількості чинників у порівнюванні з двома попередніми підгрупами факторів, які, безпосередньо характеризуючи земельну ділянку, є її ознаками на місці. Нижче наведена структура підгрупи локальних факторів, складові частини якої розміщені у відповідності до чисельності впливоутворюючих чинників.

Інженерно-геологічні фактори:

А) схил місцевості (0°-5°), (5°-10°), (10°-15°) віддзеркалюють коефіцієнти - 1,0; 0,97; 0,95 відповідно;

Б) придатність ґрунтів до влаштування штучних основ і фундаментів у відносно сприятливих і несприятливих умовах віддзеркалюють коефіцієнти - 0,95; 0,90;

В) затоплюваність поводками (1% і 4%) - 0,95; 0,93;

Г) рівень ґрунтових вод (0-2м), (2-3 м) - 0,93; 0.97;

Д) заторфованість - 0,95;

Є) небезпечні геологічні процеси - 0,90+0,95; Санітарно-гігієнічні фактори місцерозташування земельної ділянки в зонах:

А) санітарно-захисній відображає коефіцієнт 0,8;

Б) водоохоронній -1,05;

В) забруднення атмосферного повітря при перевищенні ГДК (до 5крат), (5-Ю крат), (10-15 крат), (більше 15 крат) - коефіцієнт відповідно 0,95; 0,90; 0,85; 0,80;

Г) електромагнітних полів - 0,95;

Д) вібрації, шуму (залізниця, аеродроми) - 0,90;

Є) забруднення ґрунтів важкими металами - 0,90;

Ж) радіоактивного забруднення (III І IVЗони) - 0,80; 0,90. Територіально-планувальні фактори пов'язують місцерозташування земельної ділянки з доступністю до зон різного містоформуючого значення, а саме:

А) відстанню до ліній масового пасажирського транспорту до 500 м, що відбивається коефіцієнтом - 1,2;

Б) пішохідною доступністю зупинок пасажирського транспорту - 1,15;

В) пішохідною доступністю центрів районів міста - 1,2;

Г) пішохідною доступністю центрів житлових масивів, парків, ботанічних садів, пам'яток природи, зелених зон, пляжів - 1,15;

Д) розташуванням на територіях промислових та комунально-складських зон - 1,1.

Історико-культурні умови впливають на вартість земельної ділянки з урахуванням її розташування:

А) на заповідних територіях - коефіцієнт 1,2;

Б) в охоронних зонах - 1,1;

В) в зонах регульованої забудови - 0,95;

Г) на історичному ландшафті, що охороняється державою - 1,1;

Д) в зонах охорони історичного культурного шару - 0,95.

Вплив природно-ландшафтних умов, дещо нагадує за специфікою вплив історико-культурних факторів, оцінюючись за ознаками розташування земельної ділянки на територіях:

А) природно-охоронного призначення - коефіцієнт 1,1;

Б) оздоровчого -1,06;

В)рекреаційного - 1,05.

Урахування рівня облаштування території, на якій знаходиться земельна ділянка, здійснюється через наявність або відсутність показників облаштування, а саме:

А) твердого покриття вулиць -1,1 (є); 0,9 (немає);

Б) централізованого газопостачання - 1,05; 0,95 відповідно;

В) централізованого водопостачання - 1,1; 0,9;

Г) централізованого теплопостачання - 1,1; 0.9;

Д) каналізації -1,1; 0.9.

Аналізуючи різні фактори, корисно порівняти їх між собою аби орієнтуватися у рівні впливу кожного окремого фактору на результати вартісної оцінки земельної ділянки за вищенаведеними коефіцієнтами та їх значеннями.

36.2. Розрахункова оснОва

Згідно з "Порядком..." вартість одного квадратного метра земельної ділянки несільськогосподарського призначення в межах населеного пункту розраховується за формулою:

Розглянемо компоненти цієї формули: витрати на освоєння та облаштування території - В; Коефіцієнт, який враховує функціональне призначення земельної ділянки - Кф, Коефіцієнт, який враховує місцерозташування ділянки - Км.

В - витрати включають капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожної мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків пов'язаних зі зміною характеру використання території:

Кф - Коефіцієнт, який враховує функціональне використання або призначення земельної ділянки; його значення залежить від певної функції земельної ділянки (для житлової або громадської забудови, для промисловості, транспорту тощо) і наводиться у таблиці 9.2.

Кя - Коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки. Його значення розраховують за формулою:

Якщо Км - є найбільш узагальнюючим коефіцієнтом, який відбиває сукупну дію усіх чинників місцерозташування земельної ділянки на її вартість, то коефіцієнти Км1; Км2; Км3і Узагальнюючи дію вже значно меншої кількості факторів, згруповуюють ці фактори за більш конкретними ознаками місцерозташування: регіональними, зональними, локальними.

Значення коефіцієнта впливу регіональних факторів Км1 Розраховуюють за формулою:

Значення регіональних коефіцієнтів наведені в табл.

Обчислення загального регіонального коефіцієнта Км1 Дозволяє розрахувати базову вартість одного квадратного метра земель населеного пункту за формулою:

На основі базової вартості розраховується вартість їм2 земель економіко-планувальної зони населеного пункту:

Де Км2 - загальний зональний коефіцієнт, який відбиває вплив сукупної дії чинників (пофакторних оцінок), що обумовлюють містобудівну цінність економіко-планувальної зони. Км2 Визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням їх питомої ваги. Зазначимо, що в попередньому розділі було наведено 6 основних чинників (факторів) такого впливу, але для безпосереднього обчислення зонального коефіцієнта Км2 Їх може бути менше (наприклад, в грошовій оцінці земель м. Бровари було встановлено лише 4 групи факторів: 1) доступність до центра населеного пункту, місць концентрованої трудової діяльності, центрів громадського обслуговування і місць масового відпочинку; 2) екологічна якість території; 3) інженерно-інфраструктурне забезпечення; 4) соціально-містобудівна привабливість).

Вартість 1 м2 земельної ділянки конкретного функціонального використання розраховується за формулою: