Основні риси кадастрів Швеції. Великої Британії. Франції

38.2. Основні риси кадастрів Швеції. Великої Британії. Франції

Серед інших прикладів земельних реєстраційних систем, здобутки яких заслуговують на велику увагу, є досвід Швеції, кадастрова система якої, спираючись на точну, як і у Німеччині, геодезичну основу, організаційно помітно відрізняється. До цієї системи входять: реєстр нерухомостей, земельний реєстр, реєстр планів, реєстр будівель та інші. Серед них найголовнішим є реєстр Нерухомостей, який забезпечує базовою інформацією як інші реєстри, так і практичну діяльність суспільства у сфері оподаткування, транзакцій земельної власності, кредитування під закладні на нерухомість, статистики і багатьох інших галузях.

Цей реєстр веде Національна Земельна Служба, яка має монопольне право на формування і реєстрацію одиниць нерухомості, а також виконує усі топографо-геодезичні роботи, включаючи складання за єдиною системою координат для всієї території країни крупномасштабних карт.

Шведський реєстр Нерухомостей відбиває факт існуючого впродовж сторіч розподілу всієї території країни на окремі нерухомості, кожна з яких мас чітко визначені межі і відомого власника. До реєстру Нерухомостей входять кадастрові карти з офіційним розподілом на нерухомості, їх межами, розмірами, площею, а також даними про виникнення нерухомості, сервітутні відносини, по рішенню відносно використання земель (подібне до цільового призначення земельних ділянок в Україні) та іншими.

Усі правові питання, пов'язані з реєстром Нерухомостей, висвітлюються у першій частині Земельного Кодексу Швеції, його друга частина регулює питання з земельного реєстру, який ще називають реєстром прав на нерухомість або реєстром титулів.

У Земельному реєстрі наводиться інформація про власника нерухомості, його ім'я (титул), адресу, як була придбана нерухомість та інше. Головне завдання Земельного реєстру полягає у захисті прав власника та в сприянні легітимному процесу передачі прав на нерухомість. Цей реєстр ведеться окружними органами Земельного суду, які очолює Національна Судова Адміністрація в Стокгольмі.

Найбільші досягнення у шведському кадастрі, пов'язані зі створенням централізованого Банку комп'ютерних даних про нерухомість, базовою основою, до якого увійшла інформація двох найпотужніших реєстрів - нерухомостей і земельного. З утворенням цього Банку даних користувачі через мережу місцевих офісів Земельної Служби дістали можливість безпосереднього зв'язку з Центральним комп'ютером банку, який надає інформацію про будь-яку одиницю нерухомості в межах усієї країни, включаючи дані про титули, закладні, будівлі і споруди, оцінку вартості та ін.

Підсумовуючи, відзначимо ще одну характерну ознаку шведського кадастру - високий рівень вірогідності інформації в реєстрах, який забезпечується, з одного боку, висококваліфікованим персоналом Земельної Служби, з другого боку, повноважними представниками Судової адміністрації, що дозволяє державі, захищаючи нерухомість і права на нерухомість, виступати гарантом усієї реєстрової інформації.

Аналізуючи багатоцільовий кадастр Німеччини і централізовану кадастрову систему Швеції, серед груп спільних ознак підкреслимо одну - наявність високоефективної юридичної функції, завдяки якій надійно гарантуються, як права власності, так і недоторканність меж власності.

Якщо продовжувати огляд за об'єднуючою ознакою переважаючої юридичної спрямованості, до вже розглянутих систем можуть бути віднесені кадастри англійськомовних країн на чолі з Великою Британією.

На відміну від більшості європейських країн розвиток земельної реєстрації у Великій Британії, ще задовго до виникнення ринку земель, пов'язується з охороною прав власності на землю, саме ця функція, а не оподаткування, домінує у англійському кадастрі за всю його історію.

В Англії, де найдавніші традиції парламентаризму і де ще в 1265 р. був прийнятий славетний «Білль про права», існують, можливо, і найдавніші в світі системи захисту прав на земельну власність. У цьому відношенні слід відзначити заснування ще в 1617 році в шотландському місті Едін-бург системи реєстрації земельної власності, яка визнається фахівцями як найбільш повна і ефективна серед відомих на ті часи, це так званий реєстр Сессінса[32].

Але взірцеві приклади окремих реєстрів і їх шляхетна захисна місія не приховують недоліків, притаманних англійській земельно-реєстраційній системі в цілому. За даними матеріалів огляду систем закордонного кадастру, ця система, незважаючи на багатовікову історію свого існування, в кінці XX ст. ще не спромоглася урахувати у повному обсязі об'єкти земельної власності на території країни. Серед близько 20 млн. землеволодінь, які налічуються в Англії, лише 15,7 млн. зареєстровано за весь період існування системи [49]. Це пояснюється тим, що за англійським законодавством обов'язковій реєстрації підлягають лише ті землеволодіння, права на які передаються в результаті транзакцій, всі інші залишаються поза рамками системи.

Окрім того, англійські кадастрові зйомки полягають, переважним чином, у «фіксації меж і вимірі окремих земельних ділянок», при цьому "відсутня інформація про те, чим зайняті різні земельні ділянки всередині великих землеволодінь; недостатній облік там, де земельна власність має фрагментарний характер" [32].

Цікаво також відзначити, що система англійської земельної реєстрації гарантує права власності, але не гарантує визначеності її меж, (фіксація меж в результаті кадастрових зйомок означає їх делімітацію на картах, але не означає їх демаркації, тобто встановленості меж за допомогою межових знаків на місцевості) і ця обставина не має аналогів серед інших європейських країн. Про особливості прийнятої в Англії практики загальних меж див. §11.

Оглядаючи найхарактерніші системи реєстрації земель, неможливо залишити поза увагою досвід Франції, вплив якої на розвиток кадастру в європейських країнах, особливо у XIX ст., був дуже великим. І хоч пізніше деякі із них пішли своїм власним шляхом, кадастри багатьох країн продовжують дотримуватись французьких традицій.

Як відомо, сучасні риси французького земельного кадастру були започатковані ще Наполеоном в 1807 p., його незмінною основою були і залишаються земельні ділянки - парцели, які мають необхідне топографо-геодезичне забезпечення і детально вивчаються з природного, господарського і юридичного боку.

За думкою відомого вченого Т. П. Магазинщикова [26], "французький земельний кадастр є найбільш досконалим серед кадастрів європейських країн", і він мав рацію, бо вбачав у ньому інструмент, дуже добре пристосований для стягнення земельного податку. Саме через цю обставину практично-організаційні аспекти французького кадастру тривалий час слугували взірцем для кадастрів інших країн, аж до утворення ринку земель.

Розуміючи, що для забезпечення цивілізованого рівня ринкових відносин потрібні нові форми кадастрових систем, у багатьох країнах створили реєстри титулів, через які держава законодавчим шляхом гарантувала права власності. У Франції теж був створений реєстр прав власності на нерухомість, але на відміну від інших країн захисна функція цього реєстру не була підкріплена достатніми гарантіями з боку держави. Фактично за оцінкою групи експертів [27] «реалізована була не система реєстрації прав на нерухомість, а система їх публікації перед третіми особами», оскільки, як зазначається, «дані цього реєстру мають юридичну силу, але як перший, а не основний доказ права».

На завершення слід зазначити, що досвід розвинених країн ніколи не залишається в межах національних кордонів. Він тією чи іншою мірою збагачує всю міжнародну спільноту, справа лише у сприйманні цього досвіду національними реаліями країн.