Реферат Обоснование критерия денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Реферат на тему: «Обоснование критерия денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения»

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и опытом зарубежных стран, основа оценки стоимости земельных участков базируется на трех методологических подходах.

Естественно, применение методического подхода, заключающегося в сравнении цен продажи аналогичных земельных участков, возможно лишь при наличии рынка сельскохозяйственных земель.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на данный момент в сельскохозяйственном производстве, применение затратного подхода, основанного на учете расходов на земельные улучшения, не актуально.

Для решения данной проблемы необходимо дополнительное финансирование и совершенствование методики экспертной оценки земельных участков.

Третьим и наиболее приемлемым является доходный подход, основанный на общих методических принципах.

Данный подход предполагает оценку стоимости земельного участка от наиболее эффективного его использования с учетом установленных ограничений и обременений и базируется на прямой капитализации чистого операционного или рентного дохода(фактического или ожидаемого), что подразумевает постоянство денежного потока от эксплуатации земельного участка.

Общепринятая формула для капитализации чистого операционного или рентного(арендная плата) дохода имеет следующий вид :

    Дo

Ц= , (1.1) где

   Ск

Ц - текущая стоимость земельного участка, грн/га.

Дo - чистый операционный или рентный годовой доход, грн/га.

Ск – ставка капитализации.

В зависимости от особенностей национальных законодательств и традиций различных стран, применение доходного метода при определении стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения отличается.

Может изменяться и общая сумма производственных затрат, которая зависит от технологического уровня сельскохозяйственного производства и учитывает все затраты на производство.

В зависимости от целей исследования, их масштабов, изменяются статьи доходов и затрат.

С изменением действующего законодательства и экономической ситуации в стране, применение доходного метода меняется, при этом базовые принципы применения подхода остаются неизменными, а именно : наилучшее и наиболее эффективное использование, спрос и предложение, остаточная продуктивность, принципы изменения и ожидания.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования в землепользовании означает, что рыночная стоимость земельного участка зависит не только от существующего землепользования, но и от потенциального варианта использования земельного участка.

При выращивании различных сельскохозяйственных культур оценивается потенциальное плодородие земельного массива и рассчитывается денежная оценка наиболее приемлемых способов управления плодородием почвы.

Принцип спроса и предложения предполагает взаимодействие факторов спроса и предложения, что способствует определению стоимости недвижимости, отражающейся в рыночных ценах.

Принцип остаточной продуктивности объединил в себе четыре группы взаимосвязанных факторов производства : земля, труд, капитал и предпринимательская деятельность.

Так например доход, полученный от земли – это то, что остается после возмещения расходов на остальные три фактора. Данный принцип дает определенное объяснение тому, что плодородная земля имеет более высокий доход, а значит и обладает более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Стоимость земли возрастает при увеличении цены урожая, поскольку возрастает остаточный доход от земли.

Взаимосвязанные между собой принципы изменения и ожидания в полной мере отражают экономическую, политическую и демографическую ситуации в стране. Другими словами, рыночная стоимость земли равна текущей стоимости экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользования и распоряжения землей.

В уравнении (1.1) есть параметры, от которых зависит текущая стоимость земельного участка : качество почв, плодородие, климатические и погодные условия, политические, экономические и демографические факторы.

Прямая капитализация, выраженная в уравнении основывается на предположении о постоянности и неизменности денежного потока от эксплуатации земельного участка(при сельскохозяйственном использовании это пахотные земли, сенокосы и пастбища).

Косвенная капитализация предполагает ограниченность и изменяемость денежного потока от использования земельного участка в течении определенного периода(в сельскохозяйственном использовании это многолетние насаждения: виноградники, сады и т. п.).

Прямая капитализация применяется для определения стоимости объекта недвижимости (в т. ч. земли), при экспертной денежной оценке на основании ожидаемого дохода от его использования.

Джозеф К. Эккерт в своей работе, оценивая метод прямой капитализации земельной ренты(арендной платы) пишет: «В случае сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным…Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды устарели и больше не отражают текущего состояния рынка, следует исключить».

Коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии неизменности дохода на протяжении определенного периода называется ставкой капитализации и обозначается Ск.

Разработаны различные способы определения ставки капитализации.

Самым эффективным и предпочтительным остается кумулятивный способ, который предусматривает кумулятивный учет рисков, которым подвержены такие финансовые операции, как анализ информации о доходах от реализации подобных земельных участков и сравнительный анализ доходности инвестиций в альтернативные объекты.

При этом, земельный участок, как объект инвестиции, не настолько рискованное предприятие.

Поэтому наиболее объективным для кумулятивного учета подходит методика расчета странового риска Мирового Банка.

Эта же методика применяется при определении действующих кредитных ставок как Национальным Банком Украины, так и коммерческими банками, что является достаточным аргументом для применения ее при определении стоимости земельных участков различного целевого назначения доходным подходом.

Критерии, которые отражают рентабельность производства в процедуре денежной оценки.

Во многом рентабельность производства отражают состав и размещение сельскохозяйственных культур.

С точки зрения экономики хозяйства различная организация территории влияет как на выход валовой продукции, так и на текущие затраты.

Поэтому в качестве критерия при выборе наилучшей системы организации территории предполагается использовать максимальный суммарный прирост чистого дохода ЧД, получаемый по различным вариантам проектных решений:

ЧД→max

В процессе производства сельскохозяйственной продукции участвуют различные ресурсы: земля, сельскохозяйственная техника, трудовые ресурсы и т. д.

Наша основная задача заключается в том, чтобы создать наилучшие условия для использования этих ресурсов. Поэтому необходимо рассчитывать показатели, характеризующие эффективность использования земли, сельскохозяйственной техники и трудовых ресурсов и устанавливать их роль в формировании стоимости сельскохозяйственной продукции.

Прежде всего, необходимо создать наилучшие условия для повышения плодородия почв.

Аксиома В. В. Докучаева раскрывает данную необходимость следующим образом:

« Естественная правоспособность почв является главнейшим и основным фактором ценности и доходности земли».

Учитывая ситуацию, сложившуюся в мире, в т. ч. и в Украине, только лишь суммарное(естественное и искусственное) плодородие способно приносить доход.

Это обеспечит постоянный рост производства сельскохозяйственной продукции, расширенное воспроизводство почвенного плодородия.

Для оценки уровня использования производительных свойств земли необходимо рассчитать баланс гумуса и затраты на воспроизводство плодородия почв; стоимость валовой продукции с учетом качества земель хозяйства, размещение сельскохозяйственных культур по участкам различного плодородия.

Территориальные свойства земли(удаленность от хозяйственных центров, размер и конфигурация контуров пашни) влияют в первую очередь на затраты по возделыванию сельскохозяйственных культур, поэтому при экономическом обосновании организации территории хозяйств необходимо провести расчет и этого показателя.

Так, например, прибавка урожая в практике передовых хозяйств составляет 10-30%. Ее получают благодаря повышению уровня механизации и улучшению обработки почв.

Поэтому повышение урожайности наиболее заметно при возделывании зерновых, овощных, картофеля и других культур, требующих повышенных затрат труда и высокого уровня агротехники.

Здесь положительно сказывается не только улучшение условий роста растений, но и сокращение потерь при уборке урожая.

Укрупнение земельных массивов и улучшение их конфигурации способствует увеличению длины рабочего гона, а следовательно, сокращению непроизводительных потерь рабочего времени, повышению производительности труда и сокращению сроков полевых работ. Эти факторы оказывают существенное воздействие на результаты сельскохозяйственного производства и в значительной степени предопределяют эффективность сельскохозяйственного производства.

Так, например, производство зерновых определяет стратегическую безопасность страны. Отличается низкой требовательностью к почвам, произрастают на всех ее типах.

Однако прибыль наступает, когда площадь посевов составляет не менее 500га. Фермеры, выращивающие зерновые на участках площадью 7га, не получают ожидаемой прибыли. Следовательно, это не рентабельно, т. к. снижается производительность труда при работе на мелких участках.

Очевидно, что проектные варианты только за счет лучшего размещения культур по почвам хозяйства дают увеличение стоимости валовой продукции на 17-30% и значительно увеличивают прибыль предприятия.

Так, например, если предприятие специализируется на виноградарстве, необходимо учитывать следующие факторы:

- высокая требовательность к климатическим условиям;

- большое применение ручного труда;

- наличие перерабатывающей промышленности - основной акцент.

При выполнении этих условий, виноградарство является высоко рентабельным производством.

Производство фенхеля не требует большого применения ручного труда. Отличается низкой требовательностью к почвам. Именно фенхелевое масло содержится во всех приправах, анисовая водка - фенхелевая настойка.

То есть фенхель - достаточно рентабельная культура.

В условиях неорошаемого земледелия для гарантированного получения высоких и стабильных урожаев зерновых, включая кукурузу, а также подсолнечника и других высоко требовательных культур, необходимо полностью исключить их посевы на черноземах карбонатных щебнистых и дерново-карбонатных почвах, формирующихся на элювии известняков.

эти почвы следует отводить под эфиромасличные и лекарственные культуры, а также культурные пастбища и сенокосы. Кормовые севообороты с незначительным участием зерновых культур(10-15%) должны практиковаться на черноземах солонцеватых, материнскими породами для которых послужили сарматские и майкопские глины. В сложившейся экономической обстановке бесперспективно в агрономическом и очень опасно в экологическом отношении насыщение полевых севооборотов зерновыми культурами и подсолнечником на черноземах южных и темно-каштановых почвах, сформировавшихся на лессовидных отложениях, но имеющих мощность гумусовых горизонтов меньше 40см. такие почвы целесообразно хотя бы 5-6 лет использовать в почвозащитных зерно-кормовых севооборотах с включением в них сидеральных культур.

Орошаемое земледелие, охватывающее в недалеком прошлом больше 25% пахотного фонда, в настоящее время значительно утратило свою роль гаранта высокой и стабильной продуктивности растениеводства.

Для возрождения и повышения его значимости в расширенном воспроизводстве плодородия почв неотложного решения требуют следующие меры:

- восстановление разрушенных оросительных систем и расширение их сети с внедрением новейших способов и режимов орошения, а также технических средств;

- насыщение орошаемых севооборотов до 40% многолетними травами, значительно улучшающими гумусовое и мелиоративное состояние почв;

- широкое использование сидеральных культур в промежуточных посевах;

- обязательное применение минеральных удобрений, совершенствование видов, сочетаний, доз и способов внесения туков;

- подбор высокопродуктивных культур, сортов и гибридов;

- внедрение на орошаемых землях полезащитных лесных насаждений, выполняющих дренирующую роль и позволяющих существенно снижать расход воды на испарение.

серьезного внимания заслуживает проблема использования почвенного покрова на рисовых оросительных системах. Основу ее составляют солонцы луговые и лугово-каштановые солонцеватые почвы, характеризующиеся очень низким уровнем плодородия для большинства сельскохозяйственных культур. Длительное рисосеяние вызывает как позитивные(рассоление, рассолонцевание), так и негативные последствия, среди которых наибольшую опасность представляет оглеение почв. Возделывание риса в одном чеке больше двух лет подряд резко усиливает развитие этого процесса, обусловливает значительное увеличение засоренности полей специфическими болотными видами. В результате урожайность риса снижается в 3-5 раз. Внедрение на рисовых оросительных системах специализированных 5- польных рисово-люцерновых севооборотов с чередованием культур: ячмень + люцерна, люцерна, люцерна, рис, рис с применением сидератов (озимая рожь под созревающий рис первого года после люцерны) позволит резко ослабить развитие процесса оглеения, существенно улучшить гумусовое и мелиоративное состояние почв, снизить степень засоренности полей, экономнее расходовать запасы почвенной влаги.

В частности исследованиями кафедры почвоведения, мелиорации и экологии Крымского ГАТУ установлено, что в результате функционирования звена: ячмень+люцерна, люцерна, люцерна уровень грунтовых вод понижается с 0.9 до 4 м. Предложенная этой кафедрой технология выращивания культур в таком севообороте обеспечивает стабильное получение урожайности зерна риса в размере 5-6т/га и сена люцерны 10-15т/га при одновременном сокращении потребляемой воды на 30-35%, минеральных удобрений на 60-70%, энергозатрат на обработку почвы - на 45-50% и полном исключении необходимости применения пестицидов.

Таким образом, земля представляет собой ценность тогда, когда она приносит доход. И чтобы получить максимальный доход, необходимо рационально использовать ресурсы, создать наилучшие условия для использования этих ресурсов.

А для этого нужно рассчитать показатели, характеризующие рентабельность производства.

ЛИТЕРАТУРА:

1.Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав». Постановление Кабинета Министров Украины № 1440 от 10.09.2003г.

2.Организация оценки и налогооблажения недвижимости. Под общей ред. Джозефа К. Эккерта.

3.Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества» Утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от28.10.2004г.

4.Методические основы денежной оценки земель в Украине.

Лихогруд Ю. М. К.: Профі, 2002г.-256с.

5.Научные труды Крымского государственного агротехнологического университета.