Методика кадастрового зонування території

Обласне управління земельних ресурсів.

Щодо методики кадастрового зонування території.

Основою ефективного управління земельними ресурсами є створення сучасної автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру (АС ДЗК). Методичною основою такої системи є Стандарт баз даних АС ДЗК, розроблений в Держкомземі України [1]. Він передбачає ведення реєстру земельних ділянок, реєстру власників землі та землекористувачів, реєстру прав на земельні ділянки та реєстру правових документів, що підтверджують ці права.

Ключовим полем бази даних реєстру земельних ділянок є унікальний для всієї території України кадастровий номер земельної ділянки, структура якого вже достатньо розроблена [1]. Вона прив'язана до адміністративно-територіального поділу України, що є деяким недоліком системи реєстрації земельних ділянок через нестабільність самої системи поділу. Але враховуючи те, що за базову одиницю поділу взято Територіальний принцип, тобто базові ради (сільські, селищні, міські), це дозволяє уникнути складностей з земельними ділянками, які територіально розміщені в одній раді, а адміністративно - в іншій. Ради діляться на кадастрові зони та квартали. У разі значних змін у майбутньому адміністративному поділі України ніщо не заважатиме зформувати з них кадастрові райони та округи на зразок тих, що виділені в Росії чи Молдові [3].

Щодо виділення кадастрових зон та кварталів, то методично це питання недостатньо освітлене. Деякі підходи до проведення цієї роботи в містах висвітлені в статті начальника управління державного земельного кадастру М. Г.Лихогруда [2]. Враховуючи досвід, набутий в Луганському управлінні земельних ресурсів в ході експериментального впровадження первинного обліку земельних ділянок, необхідно висвітлити основні моменти з проведення кадастрового зонування території.

Щодо застосовуваних термінів, то головною ознакою земельної ділянки, як одиниці кадастрового обліку, є її правова належність власникам чи землекористувачам. В межах кварталу вона може складатись з кількох територіально відокремлених фрагментів (наприклад, пасовища, ділянки лісу). Земельні ділянки об'єднуються в кадастрові квартали, а вони - в кадастрові зони. Останні є територіально цілісними, вони можуть охоплювати інші квартали або зони (типу острів). Межі кадастрових зон та кварталів - це умовні лінії, які співпадають із зовнішніми межами "пограничних" земельних ділянок, вони власне є "гумовими", тобто при зміні межі ділянки автоматично змінюється і межа кварталу (а якщо квартал є "пограничним", то і межа зони також. Кадастровий номер земельної ділянки - це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним на протязі всього часу її фізичного чи юридичного існування як єдиного цілого.

Основні принципи виділення кадастрових зон та кварталів в сільських (селищних) радах:

·  Лінійно витягнуті об'єкти, які по суті є однією земельною ділянкою (залізниці, ріки, автомобільні дороги) доцільно виділяти в одну зону в межах ради чи населеного пункту або в окремий квартал в межах зони (рис.1, а). Це запобігає штучному подрібненню ділянок і необхідності заносити одну і ту ж інформацію по кілька разів. У разі, коли згадані об'єкти проходять по межі ради і протяжність їх невелика, вони можуть виступати і окремою земельною ділянкою в складі кварталу (рис.1, б);

·  населені пункти, а також їх землі, котрі територіально відокремлені від них (наприклад, кладовища, городи, промислові об'єкти, пасовища, садові товариства тощо (рис.1, в) виділяються в окремі зони;

Рис. 1. Принципи виділення кадастрових зон в межах ради.

·  якщо до складу міської ради, то зонування доцільно проводити в такому порядку: виділити лінійні об'єкти в зони, потім виділити зони в населених пунктах-сателітах і за їх межами, після цього приступати до виділення зон у великих містах;

·  якщо за межами населеного пункту на землях сільськогосподарського призначення в одній раді було кілька КСП, вони виділяються в окремі зони (для забезпечення можливості співставлення кадастрової інформації у різні періоди). У разі, коли в одному з цих КСП були черезсмужні ділянки іншого КСП, вони теж виділяються в окремі зони;

·  щодо кварталів, то їх кількість повинна забезпечувати достатній запас номерів земельних ділянок з урахуванням обігу земельних ділянок. Межі їх слід проводити по достатньо сталих постійних лінійних об'єктах (дорогах з твердим покриттям, залізницям, лісосмугам, рікам тощо);

·  на ріллі доцільно виділяти по кілька полів у квартал. Моливе виділення у квартал кількох полів першочергового виходу, на яких виділення земельних паїв єдиним масивом оформлено в окремій технічній документації. В окремі квартали можуть виділятись масиви сіножатей, пасовищ та неугідь у складі окремих великих яружно-балкових систем або їх частин (сюди ж можуть входити ділянки лісів, боліт, ставків тощо);

·  окремі невеликі частини яружно-балкових систем, відокремлені населеними пунктами, лісосмугами, дорогами чи річками, виділеними в окремі квартали або зони, доцільно включати в один квартал разом з прилеглою ріллею. Можливе включення в окремі квартали виділених в натурі сіножатей та пасовищ (самих чи з частиною прилеглих земель);

·  в окремі квартали можуть виділятись великі масиви зрошуваних земель та багаторічних насаджень (самих чи з частиною прилеглих земель), садові товариства, які не входять до складу населених пунктів, теж доцільно виділяти в окремі квартали, особливо при значних їх розмірах.

Стосовно земель Населених пунктів слід відмітити наступні принципи виділення кадастрових зон та кварталів:

·  в міських населених пунктах, де проведено грошову оцінку, кадастрові зони можуть прирівнюватись до оціночних зон, якщо останні достатньо великі за територією (те ж може стосуватись і кварталів). У протилежному випадку їх доцільніше прирівнювати до одного або кількох кадастрових кварталів, цей же принцип залишається справедливим і для відносно великих оціночних районів. У всякому разі бажано, щоб грошова оцінка на території кадастрового кварталу була одинаковою;

·  якщо грошову оцінку ще не проведено, зони можна прирівнювати до економіко-планувальних зон. У разі їх відсутності такими межами можуть бути межі виборчих округів, зон перепису населення, поштових відділень і т. п., тобто тих зон, які вже виділені раніше і не суперечать таким підходам, як відмежування центральних частин міст і периферійних, багатоповерхової та індивідуальної забудови, промислових, селітебних, переважно рекреаційних чи історико-культурних зон, мікрорайонів тощо;

·  в сільських населених пунктах кадастрові зони можуть сформуватись в результаті виділення в окремі зони лінійних об'єктів в межах ради. Окрім цих випадків в невеликих населених пунктах недоцільно виділяти кадастрові зони, обмежившись кварталами;

·  щодо кварталів, то в міських населених пунктах, де проведено грошову оцінку, їх доцільно прирівнювати до оціночних районів. Там, де грошову оцінку ще не проведено, їх можна прирівнювати до міських кварталів багатоповерхової чи індивідуальної забудови. У разі невеликих розмірів кварталів індивідуальної забудови, в кадастрові квартали доцільно виділяти кілька таких кварталів, або прилеглі до них масиви земель запасу чи резерву населених пунктів. В сільських населених пунктах квартали можуть об'єднувати кілька сусідніх вулиць, землі господарчого призначення (ферми, польові стани, автопарки, об'єкти переробної галузі), колективного садівництва та городництва, громадські пасовища та сіножаті тощо;

·  в окремі квартали доцільно також виділяти міські ринки, досить великі масиви земель переважно промислового, рекреаційного, природоохоронного чи історико-культурного призначення, землі запасу чи резервного фонду, особливо коли останні передбачені для індивідуальної житлової забудови. Це ж стосується великих масивів земель колективного садівництва та гаражних кооперативів;

·  в центральних частинах міст, де може існувати (фактично чи потенційно) велика кількість земельних ділянок комерційного призначення (магазини, кіоски, заклади комунально-побутового обслуговування, охорони здоров'я тощо), кадастрові квартали доцільно виділяти невеликих розмірів. Це обумовлено високою динамікою змін розмірів згаданих земельних ділянок і прав власності та користування ними;

·  в містах та селищах міського типу (принаймні в їхній центральних частинах) й місцях, де вулиці з твердим покриттям обмежені бордюрами та тротуарами, межі кварталів доцільно проводити по межі забудови кварталу. У цьому випадку всі землі загального користування поза межами виділених забудованих кварталів (площі, проїзні частини доріг, тротуари, зелені насадження) в межах кадастрової зони виділяються в окремий квартал, що запобігає їх штучному подрібненню. Широкі великі сквери чи площі з вкрапленими зонами озеленення, на яких в значній кількості існують чи можуть існувати земельні ділянки, надані в оренду під тимчасові кіоски, доцільно виділяти в окремі квартали. В сільських населених пунктах, де дороги переважно без твердого покриття чи виділених тротуарів і не мають чітких меж, землі загального користування поза межами виділених забудованих кварталів недоцільно виділяти в окремий квартал. У цьому випадку межа одного кварталу проводиться по межі існуючої забудови з одного боку вулиці, а сама вулиця разом з житловою забудовою з іншого її боку входить до другого кварталу (рис. 2В). Межа кварталу може проходити і на стику протилежних кінців земельних ділянок (між двома паралельними вулицями), тоді вулиця повністю входить в квартал (рис. 2А);

Рис. 2. Варіанти проведення меж кадастрових кварталів у сільських населених пунктах.

Рис. 3. Приклад кадастрового зонування території сільської ради (автомобільна дорога з твердим покриттям виділена в окрему зону (03),

Література:

1.  Лихогруд М. Г. Структура бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. - Інженерна геодезія, 2000, № 43, с.120-128.

2.  Лихогруд М. Г. Структура та особливості формування кадастрового номеру земельної ділянки та іншої нерухомості. - Інженерна геодезія, 2000, №44, с.158-169.

3.  Земля и недвижимость. Материалы дискуссии «Как нам создать кадастр единых объектов недвижимости?» // Информационный бюллетень ГИС-Ассоциации.- № 4 (31).- 2001.- С. 32-42.

А.М. Джос