Регулирование земельных отношений

 Регулирование земельных отношений.

1.  Земельные отношения регулируются Конституцией Украины, Земельным кодексом, а также принятыми соответственно них нормативно-правовыми актами.

2.  Земельные отношения, которые возникают при использовании недр, лесов, вод, а также растительного и животного царства, атмосферного воздуха, регулируются Земельным кодексом, нормативно-правовыми актами о недрах, лесах, воде, растительное и животное царство, атмосферный воздух, если они не противоречат Земельному кодексу.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется в первую очередь Конституцией Украины, нормы которой есть нормами прямого действия, то есть обращение к суду для защиты конституционных прав и свобод личности возможное непосредственно на основании Конституции даже в случае отсутствия других нормативных актов.

Конституция Украины и принятый в соответствии с ней новый Земельный кодекс определили пути усовершенствования земельных отношений в стране. Признание земли основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства, с одной стороны, а также гарантирования права собственности на землю – с другой, определили сущность дальнейшего развития земельных отношений. Его основными направлениями являются:

- обеспечение экологически безопасного, не истощающего и рационального землепользования с одновременным усовершенствованием структуры угодий в стране и доведением уровня их сельскохозяйственной освоенности, распаханности и лесистости до оптимальных размеров.

Указанное возможно реализовать прежде всего при наличии общегосударственной и региональных программ использования и охраны земель, принятии нормативно-правовых актов по поводу консервации угодий, разработки и утверждения соответственных стандартов и нормативов в сфере охраны земель и повышения плодородия почв. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, собственники земли и землепользователи обязаны в полном соответствии с Земельным кодексом осуществлять комплекс мероприятий, которые обеспечат надлежащее землепользование и повышение уровня его эффективности.

В первую очередь наше земледелие следует перевести на модель надлежащего и экологически безопасного функционирования. Этого можно достигнуть прежде всего за счет введения во всех региональных агропромышленных комплексах:

·  экологически стойких, природо-, ресурсо - и энергосохраняющих зональных систем земледелия с научно обоснованными структурами агроландшафтов, сельскохозяйственных угодий, посевных площадей выращиваемых культур;

·  адаптивных, почвозащитных и экологически безопасных технологий и систем обработки почв, которые дают возможность повышать их плодородие, препятствовать истощению и деградации земельных ресурсов;

·  экологически безопасных зональных систем химизации земледелия, в первую очередь, принципиально новых видов и методов применения минеральных удобрений, химических средств и способов борьбы с болезнями и вредителями, безгербицидных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, способных обеспечить производство экологически чистой продукции;

·  природо - и энергосохраняющих гидрормелиоративных систем и маловодоемких способов орошения с учетом конкретных условий регионов земледелия, биологических параметров выращивания сельскохозяйственных культур;

·  комплексной экологически сбалансированной механизации и автоматизации производственных процессов, применение экологически безопасных технологий, сельскохозяйственных машин новых поколений, разработанных с учетом экологических требований и стандартов.

Немаловажной проблемой с экологической и экономической точки зрения является обеспечение при реформировании аграрных и земельных отношений оптимального соединения экологически безопасных технико-технологических, химических, гидромелиоративных, биотехнологических направлений интенсификации агроприродопользования и производства;

1.3. Правовое обеспечение усовершенствования системы земельных отношений путем разработки, принятия и реализации необходимых законов и других нормативно-правовых актов, которые предусмотрены новым Земельным кодексом Украины.

Трудность реализации указанного направления объясняется В первую очередь, несвоевременным исполнением или неисполнением вообще поручений, которые содержатся в законах, а также не надлежащей организацией законотворческой работы в министерствах и ведомствах. Так, из восьми конкретных законов, разработка которых поручена Переходными положениями Земельного кодекса в шестимесячный срок после его опубликования, ни один не был подан в Верховную Раду. Однако, кроме этих восьми, еще около полутора десятков законов было необходимо разработать в этот же срок, поскольку они также предусмотрены Кодексом. Около десяти лет тому назад должны были быть разработаны и приняты законы об осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель; о порядке охраны земель; об экономическом стимулировании рационального использования и охраны земель.

Ряд принятых Правительстьвом постановлений по использованию положений Кодекса, особенно формы государственных актов, изменения целевого назначения земель, регистрацию права на землю и недвижимое имущество, про размежевание земель государственной и коммунальной собственности, не согласовываются с нормами Кодекса или содержат спорные, недостаточно аргументированные положения.

Обращают на себя внимание попытки отдельных ведомств монополизировать законотворчество в известных интересах. Не обеспечивается необходимая гласность законотворчества. Научно-педагогические работники вузов, научно-исследовательских учреждений, специалисты-земельники даже не привлекаются к подготовке законопроектов. Подготовка документов на гражданских должностях все более становится нонсенсом.

В связи с очень большим количеством (до 30) нормативно-правовых актов, которые должны быть приняты для выполнения положений Земельного кодекса Украины, необходимо искать нестандартные пути решения проблемы: создание временных авторских коллективов, объявление конкурсов по разработке отдельных законопроектов, поручение выбранным ученым подготовки на платной основе ряда проектов законов и т. д.;

1.4. Направления

1.4.1. Приведение структуры земельных органов в соответствие с существующими формами земельной собственности, исходя из необходимости повышения роли местных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления охраны земель.

Наличие в стране государственной, коммунальной и частной собственности на землю требует создания соответствующих условий для реализации каждым собственником (государством, территориальными громадами, юридическими и физическими лицами) функций по владению, распоряжению и пользованию землей. Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут реализовать право собственника на землю, лишь имея в своем составе соответствующие аппараты. Сейчас областные и районные государственные администрации, а также сельские, поселковые, городские рады в соответствии с новым Земельным кодексом Украины наделены полномочиями по распоряжению землями (они осуществляют передачу земельных участков в собственность, предоставляют их в пользование, отчуждение (выкуп) и т. д.). Для этого им необходимо принимать соответствующие решения администраций, сессий рад. Однако они не имеют соответствующих аппаратов (структурных единиц), которые бы готовили необходимые документы и несли ответственность перед администрациями, радами за качество документов. Деятельность этих органов относительно земельных отношений выполняют органы земельных ресурсов. Но они не подчиняются местным органам власти и местного самоуправления. Указанное не согласовывается с требованиями общей теории управления, обуславливает безответственность одних органов за решения других. Такая система неприродна по свей сути и должна быть изменена;

1.4.2. Повышение роли землеустройства в осуществлении государственной политики в сфере использования и охраны земель, обеспечивая при этом приоритетные интересы государства и территориальных громад относительно размещения продуктивных сил и удовлетворения потребностей их территориального развития, утверждения государственного статуса землеустройства в решении земельных вопросов на национальном уровне.

Реализация положений нового Земельного кодекса невозможна без изменения статуса, роли и функций землеустройства в государстве. Необходимо покончить с земельными работами, которые обслуживали отдельные потребности земельной реформы, и перейти к широким действиям, которые позволили бы решить социальные, экономические, экологические и организационные проблемы современного пользования землей. Суть землеустройства в сельском хозяйстве должна состоять не в том, чтобы зафиксировать и обеспечить защиту прав на отдельные парцели, а организовать землепользование, которое бы позволило существенно повысить эффективность производства при одновременном повышении уровня плодородия почв. В первую очередь, это формирование землепользования на арендных основах, сохранение целостности хозяйственных земельных массивов, решение экологических проблем.

Вспоминая насильственную сталинскую коллективизацию, некорректно принуждать граждан писать заявления о получение в собственность отдельных парцел и государственных актов на них, допускать «головокружение от успехов» в результате того, что к 2004 году мы всем выдадим государственные акты. Этот путь не во всем оправдан, а работы, которые имеют в основном техническую направленность, усиливают экологические и социальные проблемы пользования землей.

Паевание земель создало условия для реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий в частные хозяйства (фермерские, арендные, акционерные, кооперативные). Если бы мы во время паевания земель вместо сертификатов выдали гражданам 6 млн. государственных актов на право частной собственности на землю (с конкретными границами участков, их физической площадью, новообразованной дорожной сетью), реструктуризация сельскохозяйственных предприятий превратилась бы в долгосрочную нескончаемую проблему, а в большинстве районов была бы невозможна вообще.

Соответствующими Указами Президента Украины сертификату на земельную долю (пай) бала отведена функция правоустанавливающего документа. Каждый собственник сертификата имеет право получить в натуре земельный участок вместо доли (пая) с оформлением соответствующего государственного акта на право частной собственности, передать свое право на долю (пай) в аренду. Одновременно с защитой прав граждан за землю были созданы условия для функционирования целостных хозяйственных комплексов, использования земель с применением имеющейся сельскохозяйственной техники.

Земельный кодекс Украины подтвердил статус сертификата как правоустанавливающего документа. Действительность этого сертификата действует до выделения соответствующих земельных участков в натуре и выдачи государственных актов гражданам. То есть конкретные сроки получения участков вместо долей (паев) собственники сертификатов обязаны определить самостоятельно.

Идея всяческого ускорения замены сертификатов на государственные акты на право собственности навязывается нам из вне. Отдельные иностранные организации выполняли эти работы в Украине в последние годы за средства иностранной финансовой помощи.

Как показывает практика, государственные акты гражданам нередко выдаются без установления границ участков в натуре, что противоречит требованиям действующего законодательства. То есть гражданин фактически имеет акт, но не имеет своего конкретного земельного участка. Он как использовался кем-то раньше, так и используется теперь. Воздействия на качество земли, состояние ее использования, охрану гражданин-собственник не имеет.

Когда же гражданин захочет сам хозяйствовать на своей земле, ему уже не возможно предоставить участок возле дороги, на краю поля и т. д. Необходимо «нарезать» его участок в месте, которое определено государственным актом, например, посреди поля севооборота, и провести к ней новую дорогу. Говорить об эффективном применении техники в таких случаях лишнее.

Выдача государственных актов всем гражданам, которые имеют сертификаты, приведет к порциляция земля, борьба с которой была основой Столыпинской реформы.

Порциляция не позволяет решать вопросы кредитования производства под залог земли. Никакой банк не захочет иметь дело с миллионами разрозненных собственников земли.

Осуществление работ по целевой выдаче государственных актов требует проведения новой съемки территории в масштабе 1:2000, а также крупномасштабного обследования почв, только на основе которых можно правильно рассчитать размер участка для каждого собственника сертификата. В большинстве областей в результате отсутствия этих материалов земельные участки собственника паев выделяют в 2-4 частях (парцелах) на землях приблизительно одинаковой стоимости.

Было бы правильнее выдачу, вместо сертификатов, государственных актов на право собственности на землю осуществить лишь для тех граждан, которые самостоятельно хозяйствует на земле, как это предусмотрено соответствующими указами Президента Украины. До окончания процесса формирования новых землевладений реализацию прав на землю проводить по сертификатам.

По сути за последнее десятилетие мы отказались от разработки государственных программ использования и охраны земель, генеральной схемы землепользования и региональных схем, схем рекультивации, разработки рабочих проектов охраны земель.

Размежевание земель государственной и коммунальной собственности, то есть способ для реализации конституционных прав как государства, так и территориальных громад на землю, некоторые чиновники начали относить к благодетельству органов исполнительной власти по отношению к передаче части земель в собственность громад. При этом игнорируется конституционная норма, что субъектом права собственности как первой, так и второй собственности является Украинский народ. То есть, как органы государственной власти, так же и органы местного самоуправления получат право соответствующей собственности лишь после размежевания земель. Последнее является одним из первоочередных заданий землеустройства по реализации Земельного кодекса.

1.4.3. Образование общегосударственной системы регистрации земли, прав на землю и недвижимое имущество.

Констатируя земельно-регитстрационную систему, следует четко представлять ее двойную роль: 1) как элемента государственного земельного кадастра; 2) как элемента государственной системы регистрации прав на недвижимость. Если мы не отказываемся от установления прав на землю путем выдачи соответствующего государственного акта или составления договора аренды земли, логичной является государственная регистрация земельных участков в составе государственного земельного кадастра. Что касается регистрации прав на землю, особенно при осуществлении трансанкций, а также регистрации недвижимого имущества, тесно связанного с землей, то они должны быть объеденены в одном органе. Система регистрации земельных участков и система регистрации прав на недвижимость должны функционировать в режиме постоянного обмена информацией, необходимой для внесения изменений в данные относительно земельных участков и прав на них в каждой из систем. Государственный земельный кадастр как система, которая служит решению комплекса разноплановых заданий, не может сводиться к регистрации прав на землю и недвижимое имущество. То есть, возможность объединения этих двух систем в единую систему является дискуссийно;

1.4.3.  Регулирование рынка земли с ограничением оборота земель сельскохозяйственного назначения, усовершенствования системы налогообложения земель, государственной поддержки собственников земли и землепользователей, государственного и местного контроля за использованием земли.

Рынок земли может эффективно функционировать лишь тогда, когда будет создана его соответствующая инфраструктура. Нельзя оправдать известные попытки ряда органов государственной власти присвоить себе функции, которые должны выполняться негосударственными органами. Участие государства в функционировании рынка земли законодательно должна быть ограничена регистрацией прав на земельные участки, контролем за денежной оценкой земель, лицензированием деятельности инфраструктурных организаций.

Следует внедрять эффективную систему государственной поддержки собственников земли и землепользователей, прежде всего за работы по охране земель, инициировать осуществление консервации угодий.