Методи оцінки землі

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 3.50 (2 Голоса)

Оцінка земельних ділянок

Положення земельних ділянок на ринку визначає конкретний метод їхньої оцінки. Усі вони склалися в межах загальноприйнятих методичних підходів: порівняльного, дохідного і витратного.

Порівняльний підхід застосовується для визначення вартості ділянки, що оцінюється, шляхом зіставлення цін нещодавніх продажів подібних земельних ділянок на ефективно функціонуючому відкритому ринку, де купують і продають порівняльну власність добровільні покупці та продавці, приймаючи при цьому незалежні рішення.

Підхід заснований на принципі заміщення, тобто розумний покупець не заплатить за оцінювану ділянку суму, більшу ніж та, за яку можна придбати на ринку аналогічну за якістю і за корисністю земельну ділянку.

Маючи достатню кількість вірогідної інформації стосовно продажу за певний період ділянок того ж виду використання, що й оцінювана, підхід порівняння ринкових продажів дає змогу одержати максимально точну ринкову вартість ділянки на конкретному ринку.

Дохідний підхід застосовується для визначення вартості ділянки, принесе дохід у майбутньому протягом певного строку її використання. У цьому випадку вартість є сумою приведених до поточного моменту очікуваних майбутніх доходів та виторгу від перепродажу об'єкта оцінки.

Підхід ґрунтується на принципі очікування, тобто розумний покупець (інвестор) купує земельну ділянку в очікуванні майбутніх доходів чи зисків.

Застосування дохідного підходу вимагає ретельного аналізу економічних умов і тенденцій, що впливають на рівень дохідності нерухомості в районі розміщення об'єкта оцінки, а також використання таких процедур як дисконтування та капіталізація.

Витратний підхід застосовується лише для визначення вартості земельних поліпшень і не має самостійного значення для оцінки землі.

Він ґрунтується на передумові, що витрати на придбання земельної ділянки і її поліпшення не перевищать ціну на конкрет­ному ринку за вже поліпшену земельну ділянку з аналогічними за призначенням і за якістю земельними поліпшеннями.

Витратний підхід приводить до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити вартість відтворення чи заміщення земельних поліпшень і їх знос за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Таким чином, вибір того чи іншого методу буде залежати від того, чи оцінюється поліпшена земельна ділянка або ділянка без поліпшень, чи є вона об'єктом ринку купівлі-продажу або ринку оренди.

Під час визначення вартості вільних від поліпшень земельних ділянок традиційно використовуються методи:

•  порівняльного підходу — метод зіставлення продажів,
метод статистичного аналізу ринку;

•  дохідного підходу — метод капіталізації земельної ренти
(метод зисків), інвестиційний метод.

Під час визначення вартості поліпшених земельних ділянок використовуються методи, застосовані на поєднанні порівняль­ного або дохідного підходу з елементами витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень. За цієї умови модель визначення вартості землі ґрунтується на принципі залишку.

На основі поєднання порівняльного і витратного підходів сформувалися економічний метод і метод співвіднесення, на поєднанні дохідного і витратного — метод залишку для землі і метод розподілення доходу, а на поєднанні всіх трьох підходів — метод розвитку (передбачуваного використання).

Далі наводиться опис змісту зазначених методів щодо оцінки ринкової вартості земельних ділянок.

4.1. Метод зіставлення продажів

Метод зіставлення продажів застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень, і виходить із принципу заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому буде коштувати інша ділянка з такими ж споживчими властивостями.

Відповідно до цього методу вартість землі визначається на рівні цін продажу земельних ділянок, подібний до тієї, що оцінюється, з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їхню вартість. Інакше кажучи, треба визначити адаптивну вартість проданої ділянки, якби вона мала такі ж корисні властивості, що й оцінювана земельна ділянка.

Відкоригована на наявні відмінності ціна продажу подібних земельних ділянок визначається за формулою:

,

де: Vаi - відкоригована ціна продажу (адаптивна вартість) і-ої подібної земельної ділянки;

Vі - ціна продажу і-ої подібної земельної ділянки; т - кількість факторів порівняння;

ΔVij - різниця (поправка) у ціні (+,-) продажу і-ої подібної земельної ділянки відносно об'єкта оцінки за j-им фактором порівняння.

Оскільки при застосуванні цього методу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість об'єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) чи модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Умовою застосування методу є наявність достатньої і доступної інформації про ціни угод щодо подібних земельних ділянок, що відбулися протягом останніх 3-6 місяців. У випадку відсутності даних про фактичні ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту).

При цьому важливо, щоб на ціни не впливали нетипові й індивідуальні умови, пов'язані або з надзвичайним інтересом з боку продавця чи покупця, або з наявністю між ними особливих зв'язків родинного, економічного чи іншого характеру.

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових, якщо вони включали непередбачені типовим договором витрати, наприк­лад, оплата невиконаних зобов'язань попереднього власника, різного роду компенсацій, податків, зборів, що вимагає під час оцінки обов'язкового врахування цих обставин.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  визначення елементів, за якими здійснюється порівняння об'єкта оцінки з подібними об'єктами (далі — елементів порівняння);

•  визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;

•  визначення по кожному з елементів порівняння розміру поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінностей кожної з них від ділянки, що оцінюється;

•  коригування по кожному з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що згладжує їхні відмінності від оцінюваної земельної ділянки;

•  розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального чи медіанного значення, отриманих після коригування результатів.

До елементів порівняння належать фактори вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) та характеристики угод щодо земельних ділянок.

Найважливішими факторами вартості, як правило, є:

•  місце розташування (розташування в плані населеного пункту (регіону) і відносно до його основних центрів);

•  фізичні характеристики (площа, конфігурація, рельєф, якість ґрунтів і підґрунтя тощо);

•  оточення (характер використання прилеглої території, щільність забудови, транспортне забезпечення, наявність чи близькість інженерних мереж і умови підключення до них, екологічний стан, якість довкілля тощо);

•  існуючі вимоги щодо використання і поліпшення земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання земель, технічні умови щодо їхнього освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги із збереження пам'яток тощо).

До характеристик угод щодо земельних ділянок зокрема належать:

• правове відношення до земельної ділянки (враховується різниця в переліку прав, що передаються за угодою);

• умови фінансування угоди (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);

•  умови платежу при здійсненні угоди (оплата грошима, розрахунок векселями, взаємозаліки, відстрочка платежу і т. ін.);

•  обставини здійснення угоди (типові умови продажу, аффільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);

•  дата продажу (відмінності в цінах на земельні ділянки за період від дати укладання угоди до дати оцінки, що відображають зміни ринкових умов – рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана); взаємодія попиту та пропозиції і т. ін.).

Характер і ступінь відмінностей подібної земельної ділянки від тієї, що оцінюється, встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого зіставлення кожної подібної ділянки з оцінюваною.

Виявлені відмінності враховуються через внесення поправок у вигляді надбавок (знижок) чи поправочних коефіцієнтів до ціни одиниці порівняння, використовуючи для цього таблицю коригувань.

За одиницю порівняння можуть бути використані ціни одиниці виміру об'єкта оцінки (наприклад, гектар, квадратний метр, погонний метр фронтальної сторони) чи ціни об'єкта в цілому.

Розміри поправок, як правило, визначаються такими способами:

•  парним зіставленням цін подібних земельних ділянок, що відрізняються одна від одної лише одним елементом порівняння;

•  кореляційно-регресійним аналізом зв'язку між зміною елемента порівняння і зміною цін подібних земельних ділянок (цін одиниць порівняння);

•  визначенням витрат, пов'язаних зі зміною характеристики елемента порівняння, згідно з яким подібна земельна ділянка відрізняється від об'єкта оцінки;

•  експертним обґрунтуванням поправок до цін подібних ділянок.

Якщо корисні властивості ділянки, що зіставляється, перевищують відповідні властивості оцінюваної ділянки, то ціна продажу ділянки, що зіставляється, повинна бути зменшеною, а якщо поступаються, то її ціна має бути відповідно збільшена.

У першу чергу здійснюються коригування стосовно умов угоди і стану ринку, далі — коригування, що стосуються безпосередньо характеристик об'єкта оцінки.

Коригування може здійснюватися в грошовому чи у відсотковому вияві або послідовно по кожному елементу порівняння, або по всій їхній сукупності шляхом додавання чи множення значень поправок.

Отримана у результаті коригування адаптивні вартості подібних земельних ділянок (одиниці виміру), як правило, повинні бути близькими одна одній. У випадку значних розходжень адаптивних вартостей доцільно обрати або інші земельні ділянки для зіставлення, або елементи, згідно яких здійснюється порівняння, або значення поправок.

Таким чином, метод зіставлення цін передбачає:

1.  Пошук проданих на конкретному ринку вільних від поліпшень земельних ділянок, подібних до ділянки, що оцінюється.

2.  Перевірку інформації щодо характеру угод: чи не були вони вимушеними, чи всі сторони діяли свідомо і раціонально.

3.  Встановлення характеру та ступеня відмінностей земельної ділянки, що оцінюється, від проданих ділянок.

4.  Внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, і ділянками, що з нею порівнюються.

5.  Коригування цін продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, однакових параметрів, з оцінюваною ділянкою.

6.  Визначення вартості оцінюваної земельної ділянки на основі аналізу відкоригованих цін продажу подібних земельних ділянок.

Слід зазначити, що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку метод зіставлення продажів є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастіше використовується економічний метод, відповідно до якого основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі, виступають можливий дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки і необхідні витрати на її поліпшення.

4.2. Економічний метод

Економічний метод застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок. В основі цього методу лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної чи передбачуваної до поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання.

Згідно цього методу вартість землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки й усіма витратами на земельні поліпшення за формулою:

VL= VO-VB,

де: VL - вартість землі;

VO - очікувана ціна продажу поліпшеної земельної ділянки;

VB - витрати на земельні поліпшення.

Умовами застосування методу є наявність інформації про ціни угод з поліщпеними земельними ділянками, подібними до ділянки, що оцінюється, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися на конкретному ринку.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;

•  визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від ділянки, що оцінюється;

•  визначення щодо кожного з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінностей кожної з них від оцінюваної ділянки;

•  коригування щодо кожного з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їх відмінністю від земельної ділянки, що оцінюється;

•  розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального чи медіанного значення отриманих після коригування результатів;

•  розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

•  розрахунок ринкової вартості землі як різниці між ринковою вартістю земельної ділянки, що оцінюється, і ринковою вартістю витрат на земельні поліпшення.

Як бачимо, визначення ринкової вартості поліпшених земель­них ділянок практично не відрізняється від відповідної про­цедури, що розглядається в методі зіставлення продажів. Тут ви­користовується та ж техніка внесення поправок до цін продажу на відмінності між оцінюваною ділянкою і ділянками, що з нею порівнюються.

Однак, зіставляючи ціни продажів поліпшених земельних ділянок, поряд з переліченими вище факторами вартості, варто враховувати також тип поліпшень, їхню щільність, технічні і метричні параметри, включаючи загальну площу, клас капітальності, ступінь знецінення і т. ін. При цьому дуже важливо встановити рівень відповідності земельних поліпшень найбільш ефективному використанню земельної ділянки.

Крім того, при характеристиці угод з поліпшеними земельними ділянками треба брати до уваги набір прав, пов'яза­них з володінням, користуванням і розпорядженням земель­ними поліпшеннями.

Також відносно до поліпшених земельних ділянок може бути розширене й коло одиниць порівняння такими показниками, як ціна за одиницю загальної площі чи будівельного об'єму будівель та споруд, за квартиру, за місце паркування тощо, або як ціна за одиницю щільності земельних поліпшень.

Водночас у процедурі економічного методу присутній і зовсім новий компонент — розрахунок ринкової вартості земельних поліпшень, що вимагає більш детального розгляду.

У практиці оцінки така вартість визначається як вартість від­творення чи заміщення подібних поліпшень з урахуванням усіх видів зносу.

До витрат на відтворення чи заміщення земельних поліпшень входять:

•  вартість робіт з відведення земельної ділянки та оформлення правопосвідчуючих документів;

•  вартість створення поліпшень, включаючи проектування, меліоративну й інженерну підготовку території, власне будівництво та прибуток підрядника;

•  місцеві податки. і збори, у тому числі пов'язані з одержанням дозволу на будівництво та з виконанням технічних умов;

•  вартість фінансування;

•  прибуток девелопера та (або) інвестора.

До складу витрат на земельні поліпшення може бути включена й оплата послуг агенцій з нерухомості, що виступають посередником під час продажу поліпшеної земельної ділянки.

Під час оцінки вартості названих витрат варто застосовувати ціни на ці роботи й послуги, що сформувалися на конкретному ринку на дату оцінки.

Для визначення вартості будівництва, зазвичай, застосо­вуються загальновизнані витрати на одиницю виміру (будівельний об'єм, загальну площу, протяжність тощо) будівель та споруд. У випадку потреби вони перераховуються за допомогою встановлених індексів будівельних цін на дату оцінки.

Витрати на будівництво (загалом або частково) також можуть бути визначені на підставі вартості окремих будівельних послуг (поелементні витрати).

Для визначення вартості будівель та споруд допускається й використання фактичних витрат на будівництво, якщо вони відповідають загальноприйнятим витратам.

Прибуток девелопера та інвестора визначається величиною їхнього інтересу в організації та/або реалізації дохідного проекту — найбільш ймовірної винагороди за інвестування капіталу в створення поліпшень. Вона може обчислюватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення подібних земельних поліпшень або витратами на їхнє придбання та модернізацію. Прибуток девелопера (інвестора) також може бути розрахований як віддача на капітал при його найбільш імовірному, аналогічному за рівнем ризиків, інвестуванні.

Природно, що економічний метод найефективніше використовувати при оцінці земельних ділянок з відносно новими поліпшеннями, визначення вартості відтворення чи заміщення яких не вимагає додаткових розрахунків накопиченого ними зносу. Однак, при оцінці земельних ділянок у давньоосвоєних районах чи районах зі сформованою забудовою постає завдання розрахувати рівеня знецінення земельних поліпшень.

Накопичений знос поліпшень може визначатися в цілому чи як сума фізичного, функціонального й економічного зносу.

Під час оцінки накопиченого зносу в цілому використо­вуються методи, засновані на оцінці віку земельних поліпшень (методи економічного віку) та на порівнянні подібних об'єктів оцінки (метод зіставлення продажів).

За методом економічного віку накопичений знос обчислю­ється у відсотках або у грошових одиницях шляхом співвід­несення дійсного віку земельних поліпшень та строку їхнього економічного життя.

Дійсний вік поліпшень показує їх економічну корисність. Він дорівнює рівним хронологічному віку поліпшень — за умови їх нормальної технічної експлуатації за відповідними нормами та правилам і належного технічного стану. Дійсний вік приймається більшим за хронологічний вік — за умови невідповідної технічної експлуатації й неналежного технічного стану, та меншим за хронологічний вік — за умови кращої за належну технічної експлуатації і технічного стану.

Строк економічного життя охоплює період часу, протягом якого дохід, що отримується або прогнозується з поліпшень земельної ділянки перевищує операційні витрати. Цей строк закінчується, коли вже не забезпечують внеску у вартість цілісного об'єкта нерухомості.

Таким чином, точність методу, заснованого на оцінці віку об'єкта, залежить від коректності визначення загального строку економічного життя і дійсного віку об'єкта, що вимагає аналізу ринкових даних, які відображають економічну корисність оцінюваного об'єкта.

Через зіставлення цін продажів накопичений знос визначається у відсотках або в грошових одиницях шляхом оцінки зносу подібних об'єктів земельних поліпшень, що вираховується на основі різниці між вартістю створення цих об'єктів і їхньою ринковою вартістю.

Під час оцінки накопиченого зносу використовується також метод розмежування, відповідно до якого окремо оцінюються фізичний, функціональний та економічний знос.

Фізичним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена погіршенням їхніх фізичних властивостей.

У межах оцінки фізичного зносу окремо оцінюється переборний і непереборний знос. Переборний фізичний знос дорівнює витратам на його усунення. Непереборний фізичний знос розраховується окремо по різних конструктивних елементах і визначається в грошовому вираженні шляхом розподілу хронологічного віку елемента на термін його фізичного життя і множення отриманої величини на вартість створення даного елемента. Отримані величини переборного і непереборного фізичного зносу потім додаються.

Функціональним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена невідповідністю об'ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного устаткування поліпшень, якості проведення будівельних робіт чи інших характеристик поліпшень сучасним ринковим вимогам, що висуваються до даного типу поліпшень.

У межах оцінки функціонального зносу також розрізняють переборний і непереборний знос. При цьому знос є переборним, якщо витрати на його усунення є меншими, ніж зростання вартості об'єкта нерухомості в результаті його усунення.

Економічний знос — це втрата вартості поліпшеної земельної ділянки, що обумовлена негативним впливом зовнішніх (соціально-економічних, екологічних і т. ін.) факторів на об'єкт оцінки. Економічний знос, як правило, є непереборним.

Основними способами оцінки економічного зносу є:

• визначення втрат ринкової вартості шляхом капіталізації втрат чистих доходів (чи прибутку) через негативні зовнішні фактори;

• визначення шляхом порівняння продажів втрат ринкової вартості через негативні зовнішні фактори.

Сума фізичного, функціонального та частини економічного зносу, що належать до поліпшень, визначає величину накопиче­ного зносу земельних поліпшень.

Таким чином, економічний метод передбачає:

1.  Визначення ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок.

2.  Розрахунок вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень.

3.  Оцінка накопиченого зносу земельних поліпшень.

4.  Визначення ринкової вартості землі.

Проте, виділення вартості землі з загальної вартості поліпшеної земельної ділянки, уникаючи при цьому громіздких розрахунків вартості земельних поліпшень, є можливим за використання методу співвіднесення.

4.3. Метод співвіднесення

Метод співвіднесення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.

У його основі, зрештою як і в основі економічного методу, лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної чи передбачуваної для поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання. Однак у рамках методу співвіднесення для визначення цього внеску використовується закономірність, відповідно до якої для нерухомості, певної категорії та місця розташування існує нормальне чи типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої земельної ділянки.

Метод співвіднесення дає можливість визначити ринкову вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки за формулою:

VL = VO´L,

де: VL - вартість землі;

VO - очікувана ціна продажу поліпшеної земельної ділянки;

L - частка землі у вартості поліпшеної земельної ділянки.

Умовами застосування методу є наявність інформації про ціни угод стосовно забудованих земельних ділянок, подібних до ді­лянки, що оцінюється, а також наявність інформації про найімо­вірнішу частку землі в ринковій вартості забудованої земельної ділянки.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;

•  визначення щодо кожного з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;

•  визначення щодо кожного з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінності кожної з них земельній ділянці, що оцінюється;

•  коригування щодо кожного з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їхню відмінність від оцінюваної земельної ділянки;

•  розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення медіанного чи модального значення отриманих після коригування результатів;

•  визначення найімовірнішого значення частки землі в ринковій вартості забудованих земельних ділянок, подібних до тієї, що оцінюється;

•  розрахунок ринкової вартості землі як частки в ринковій вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Ключовим моментом методу співвіднесення є визначення найімовірнішого значення частки землі в ринковій вартості забудованої земельної ділянки певної категорії та місця розташування.

При цьому варто пам'ятати, що зі збільшенням віку будівель та споруд частка землі в загальній вартості забудованої ділянки також збільшується. Тому типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю нерухомості встановлюється, як правило, для земельних ділянок, що мають чи допускають відносно нову забудову.

Економіко-планувальні зони

Частка землі в загальній вартості забудованих ділянок в м. Києві

4.4. Метод капіталізації земельної ренти

Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) застосовується для оцінки поліпшених і неполіпшених земельних ділянок. Він заснований на принципі доданої продуктивності, пов'язаної з землею як фактором виробництва.

У межах цього методу вартість землі визначається обсягом очікуваних у майбутньому доходів і розраховується як капіталізована земельна рента за формулою:

VL = LR/RL,

де: VL - вартість землі;

LR - земельна рента;

RL - ставка капіталізації для землі.

Умова застосування методу — можливість отримання земельної ренти від оцінюваної земельної ділянки при її найбільш ефективному використанні.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  розрахунок земельної ренти, що створюється в результаті використання земельної ділянки;

•  визначення ставки капіталізації;

•  розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації земельної ренти.

Земельна рента — додатковий дохід, що виникає при використанні землі як фактора виробництва, наприклад, у сільському чи лісовому господарстві, за рахунок її якості і зручності місця розташування. її величина обчислюється як різниця між очікуваним доходом від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці, і витратами на отримання цього доходу з урахуванням прибутку підприємця.

При визначенні земельної ренти із сільськогосподарських угідь потрібно виходити з типового для цієї місцевості складу культур, що забезпечують найбільш: ефективне використання землі. При цьому очікуваний дохід від продукції визначається рівнем цін її реалізації на ринку за умови одержання нормального врожаю, що відповідає родючості ґрунтів у межах земельної ділянки; здійснені витрати визначаються сумою витрат із вирощування, первинної переробки і реалізації сільськогосподарської продукції.

Прибуток підприємця обчислюється прийнятним з погляду ринку відсотком чи від суми здійснених витрат, чи від очікуваного доходу від реалізації продукції.

Якщо при використанні ділянки чи її частини власник не отримує земельної ренти або ця рента відрізняється від звичайного ринкового рівня, то за основу береться можливий рентний дохід від подібної ділянки за тривалий період.

Переведення земельної ренти в поточну вартість землі забезпечується шляхом прямої капіталізації — діленням значення земельної ренти, що очікується за перший після дати оцінки період, на відповідну ставку капіталізації.

Ставка капіталізації для землі показує рівень дохідності землі і визначається відношенням розміру земельної ренти від подібних ділянок до ціни їхнього продажу, що буде відповідати нормі віддачі на капітал, інвестований в оцінювану земельну ділянку з характерним для такого інвестування рівнем ризику. При цьому необхідно мати на увазі, що придбання землі традиційно вважається найменше ризикованим вкладенням капіталу, а норма віддачі на цей капітал є основним критерієм для визначення безризикових ставок.

Потреба в оцінці земельних ділянок, придбаних з метою вкладення капіталу, сформувала цілий ряд методів, у тому числі й інвестиційний.

4.5. Інвестиційний метод

Інвестиційний метод застосовується для оцінки неполіпшених земельних ділянок, в основі якого лежить принцип очікування, відповідно до чого типовий інвестор купує земельну ділянку, очікуючи на майбутні доходи чи зиски.

Інвестиційний метод використовується для того, щоб оцінити землю, якщо орендна плата відповідає інвестиційному інтересові власника земельної ділянки. У межах цього методу вартість землі визначається обсягом очікуваних у майбутньому доходів від надання земельної ділянки в оренду і обчислюється за формулою:

VL = IL/RL,

де: VL - вартість землі;

IL - чистий операційний дохід із землі;

RL - ставка капіталізації для землі.

Умовою застосування методу є можливість отримання доходу від надання в оренду оцінюваної земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  розрахунок чистого операційного доходу від надання в оренду земельної ділянки, що оцінюється;

•  визначення відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;

•  розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації чистого операційного доходу.

Чистий операційний дохід дорівнює доходу, що можна отримати від надання всієї площі земельної ділянки в оренду за винятком недоотримання орендних платежів й щорічних витрат, що несе власник земельної ділянки.

Таким чином, чистий операційний дохід дорівнює різниці дійсного валового доходу й операційних витрат. При цьому з дійсного валового доходу вираховуються тільки ті операційні витрати, що несе власник земельної ділянки, зважаючи на сформовані на ринку умови і строки оренди, типові знижки орендної плати, рівня поточних витрат і якості управління.

Як правило, до них належать витрати на управління земельною власністю, на дотримання належного стану й сплату земельного податку. При цьому в операційні витрати не включаються експлуатаційні витрати і податки, пов'язані зі здійсненням господарської діяльності на ділянці.

Дійсний валовий дохід дорівнює різниці потенційного валового доходу і втрат як від перерви в оренді, так і від несвоєчасності платежів за цю послугу.

Потенційний валовий дохід дорівнює доходу, який можна отримати від надання всієї площі земельної ділянки в оренду за умови відсутності ризику недоотримання орендної плати.

Ризик недоотримання орендної плати — це зниження доходу внаслідок орендної заборгованості чи «простою» земельної ділянки, призначеної для надання в оренду. Він також служить для забезпечення витрат на судові розслідування щодо стягнення плати, припинення орендних відносин або зміни терміну їхньої дії.

ДОХІД ІЗ ЗЕМЛІ:

земельна рента та чистий операційний дохід

Метод зисків

 

Потенційний валовий дохід

(-)

Недоотримання орендних платежів

(-)

Операційні витрати

(=)

Чистий операційний

ДОХІД

 

Доход від реалізації продукції, виробленої на земельній ділянці

(-)

Витрати на виробництво продукції (праця і капітал)

(-)

Прибуток підприємця

(=)

Земельна рента

 

Інвестиційний метод

 

 

Доходи від надання в оренду земельної ділянки

Вид доходу

Розрахунок доходу

Потенційний валовий дохід

Сума можливих надходжень від оренди всієї земельної ділянки за рік

Дійсний валовий дохід

Різниця потенційного валового доходу і втрат, пов'язаних з перервами в оренді і несвоєчасній оплаті за неї

Чистий операційний дохід

Різниця дійсного валового доходу й операційних витрат, що несе власник земельної ділянки

Ставка капіталізації визначається типовим відношенням чистого операційного доходу до ціни продажу подібних земельних ділянок на конкретному ринку і відображає, як і у випадку капіталізації земельної ренти, норму віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал. Однак отримання доходу при наданні в оренду ділянки є менш ризикованим, ніж отримання доходу від використання землі власником, тому ставка капіталізації в цьому випадку буде нижчою, ніж ставка капіталізації земельної ренти.

Водночас, визначена в такий спосіб ставка капіталізації поглинає усі властиві даній інвестиції ризики і показує реальну дохідність землі, що склалася для певної функції в конкретному районі. Така «ринкова» ставка буде відрізнятися розміром ризиків, пов'язаних з порушенням принципу відповідності, бо визначення ставки капіталізації базується на припущенні про прийнятний для інвестора дохід і буде включати надбавку за ризик інвестування (невідповідність місця функції), або на припущенні про найкраще, але нетипове для локального ринку використання, включатиме надбавку за ризик, пов'язаний з ліквідністю землі (невідповідність функції місцю). Отже, при визначенні ставки капіталізації потрібно усвідомлювати з якою метою здійснюється оцінка.

Крім ризиків, при наявності стійких тенденцій у зміні цін купівлі-продажу й оренди на земельному ринку, ставку капіталізації доцільно визначати з урахуванням сформованої динаміки цих показників.

Таким чином, у випадку, коли основним аргументом, що визначає цінність землі, є дохід, що може бути отриманий від орендних платежів, пріоритет при її оцінці надається інвестиційному методу. З допомогою цього методу може бути вирішено кілька завдань.

Перше й основне з них пов'язане з оцінкою вартості права отримання доходу з землі, в яку інвестор вкладає кошти. Ця вартість напряму залежить від тієї суми, яку орендар готовий заплатити за право користування, а також від норми віддачі, що інвестор отримає на інвестований капітал.

Друге полягає у визначенні рівня чистого операційного доходу, потрібного інвестору для забезпечення повернення вкладених коштів. Цей дохід залежить від тієї суми капіталу, що інвестований у землю і прийнятної для інвестора норми доходу на цей капітал.

Третє завдання пов'язане з визначенням строку повернення вкладених коштів, що буде залежати від суми інвестованого капіталу і чистого операційного доходу з землі. Традиційно для цього використовують показник YP — величину, обернену ставці капіталізації (нормі доходу), хоча з погляду теорії вартості грошей у часі це не є коректно. Цей показник лише показує відношення капіталу до доходу.

Інвестиційний метод є найприйнятнішим для оцінки земельних ділянок, що приносять дохід від надання в оренду землі окремо від поліпшень. Водночас на ринку міської нерухомості найчастіше орендуються земельні ділянки разом із будівлями та спорудами. У цьому випадку необхідне застосування інших методів оцінки вартості землі, які б враховували внесок земельних поліпшень у загальну дохідність забудованої ділянки.

До таких методів належить метод залишку для землі й метод розподілення доходу.

4.6. Метод залишку для землі

Метод залишку для землі застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефектив­ного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшен­нями.

За цим методом вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю чистого операційного доходу від поліпшеної ділянки, капіталізованого за ставкою для цілісного об'єкта нерухомості й вартістю земельних поліпшень.

Суть методу залишку для землі відображає наступна формула:

VL=IO/RO-VB

де: VL - вартість землі;

ІO - чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;

RO - ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки;

VB - витрати на земельні поліпшення.

Умовою застосування методу є можливість створення на земельній ділянці, що оцінюється, поліпшень, що дають дохід.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  розрахунок чистого операційного доходу з поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;

•  визначення відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;

•  розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом капіталізації чистого операційного доходу;

•  розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

•  розрахунок ринкової вартості землі шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки вартості витрат на земельні поліпшення.

Чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки визначається згідно потенційного валового доходу, який можна отримати від надання в оренду землі та (або лише) зе­мельних поліпшень з урахуванням втрат від простою примі­щень і несвоєчасних платежів за оренду, а також операційних витрат.

Варто зазначити, що основним джерелом доходу з поліпшеної земельної ділянки служать надходження від надання в оренду будівель і споруд. Таке твердження є справедливим для всіх земельних ділянок, включаючи й ті, які не надаються в оренду і використовуються власником. Виключенням можуть бути лише ті земельні ділянки, у межах яких здійснюється економічна діяльність, дохід від якої тотожний оренді (готелі, ресторани, танцювальні зали, автостоянки і т. ін.).

Потенційний валовий дохід розраховується на основі ринкових ставок орендної плати для всієї площі поліпшеної земельної ділянки, включаючи приміщення, що пустують та використовуються власником для особистих потреб. У потенційний дохід. включаються й інші доходи, отримані за рахунок поліпшень нерухомості, але не включені в орендну плату.

Обсяг операційних витрат визначається, виходячи з рин­кових умов, наданням в оренду поліпшеної земельної ділянки. Операційні витрати поділяються на постійні (не залежать від рівня заповнюваності об'єкта) і перемінні (залежать від рівня заповнюваності об'єкта) витрати, а також витрати на заміщення елементів поліпшень, строк використання яких менший за строк використання поліпшень в цілому.

Операційні витрати включають витрати на управління, витрати власника, витрати на технічне обслуговування й поточний ремонт, витрати на заміщення елементів поліпшень із закоротким строком використання.

Витрати на управління включають вартість робочої сили й оснащення, що потрібні для управління поліпшеною земельною ділянкою. Вони входять до складу операційних витрат незалежно від того, хто здійснює управління об'єктом нерухомості — власник чи керуючий, і відповідають певному відсотку від дійсного валового доходу залежно від типу нерухомості.

Витратами власника є витрати, пов'язані з реалізацією його прав на земельну ділянку, на будівлі та споруди, а саме:

• вартість комунальних послуг;

• витрати на охорону, включаючи протипожежну;

•  санітарну обробку й т. ін.;

•  земельний податок і податок на нерухомість.

Витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт складаються з витрат, що пов'язані зі знеціненням, старінням і захистом від впливу зовнішніх факторів будівель і споруд протягом строку їхньої експлуатації.

Витрати на управління, витрати власника, витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт треба встановлювати на рівні, що відповідає принципам загальноприйнятого гос­подарювання. Для їхнього визначення може бути використаний фактичний обсяг витрат, якщо він відповідає сформованому на конкретному ринку рівню.

Витрати на заміщення елементів поліпшень із закоротким терміном використання складаються з щорічних відрахувань коштів, потрібних для їхньої заміни. Ці витрати розраховуються, шляхом розподілу суми витрат на створення цих елементів поліпшень на строк їхнього використання. У процесі виконання таких розрахунків доцільно враховувати можливість відсот­кового нарощування коштів для такої заміни.

До складу операційних витрат не входять амортизаційні відрахування на земельні поліпшення і витрати з обслугову­вання боргових зобов'язань по іпотеці.

Інші витрати, що можуть вплинути на обсяг чистого операційного доходу, але які не розглядалися при визначенні витрат, пов'язаних з утриманням і експлуатацією поліпшеної земельної ділянки, обчислюються шляхом надбавок чи знижок або будь-яким іншим чином.

Ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки визначається декількома способами.

Найкоректнішим є аналіз ринкових даних про орендні платежі та ціни продажів поліпшених земельних ділянок, що дає змогу розрахувати загальну ставку капіталізації як частку доходу у вартості єдиного об'єкта нерухомості. При цьому загальна ставка капіталізації визначається переважаючим співвідношенням між чистим операційним доходом і цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності:

RO = ІО/VО,

де: RO - загальна ставка капіталізації;

ІO - чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;

VO - ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості.

З огляду на те, що рівень дохідності для єдиного об'єкта нерухомості має задовольняти економічні інтереси, пов'язані з його фізичними складовими — землею і поліпшеннями,- загальна ставка капіталізації повинна показувати взаємозв'язок між доходом, що припадає на визначений інтерес і вартістю частки власності, що належить цьому інтересові. Тобто загальна ставка капіталізації може бути формалізована шляхом визначення кожної ставки капіталізації часткою її інтересу в загальній вартості нерухомості:

RO = RL´L+RB´В,

де: RO - загальна ставка капіталізації;

RL - ставка капіталізації для землі;

L - частка землі в загальній вартості нерухомості;

RB - ставка капіталізації для поліпшень;

В - частка поліпшень у загальній вартості нерухомості.

Таким чином, ставка капіталізації може бути визначена й на основі інтересів інвестора, що склалися на конкретному ринку. Вона є такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень доходу (віддачі) на вкладений капітал і його відшкодування (повернення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

При цьому, забезпечуючи цілісність об'єкта нерухомості, земля і поліпшення мають різну природу. Якщо земля не підлягає зносу та її вартість з часом, як правило, зростає, то для поліпшень — будинків, будівель, споруд, — знос займає одне з найістотніших місць серед чинників ціноутворення й обумовлює втрату їхньої вартості, що передбачає формування фонду покриття за рахунок доходу з нерухомості.

Дія фактора зносу пояснює і часові відмінності в отриманні доходу. Земля гарантує безперервне отримання доходу, а поліпшення лише протягом певного часу — від дати оцінки до закінчення їхнього економічного життя, тобто строку економічного життя, що залишився. Можливість отримати дохід, щонеобмежений у часі, служить для прирівнювання ставки капіталізації для землі до ставки дисконту — ставки доходу на капітал, — яка не включає надбавку на відшкодування капіталу, оскільки, перепродаж земельної ділянки відбудеться за ціною, яка дорівнює сумі первісних інвестицій.

Отже, у загальній ставці капіталізації норма повернення стосується лише капіталу, що припадає на поліпшення:

RО = Y´L + (Y + H)´B = Y + H´B,

де: Y - норма віддачі (ставка доходу на капітал);

Н - норма повернення капіталу.

Для розрахунку норми повернення існує багато способів, серед яких найчастіше використовують:

метод Ринга, що ґрунтується на припущенні про формування фонду покриття без урахування знецінювання капіталу в часі шляхом прямолінійного повернення капіталу:

Н = 1/п,

де: п - строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

метод Інвуда, що ґрунтується на припущенні про формування фонду покриття доходом, що надходить постійним ануїтетом за тією ж відсотковою ставкою, що й норма доходу на капітал з урахуванням знецінювання капіталу в часі

і
Н = SFFп) = --------------- ,

(1+ і)п 1

де: і - відсоткова ставка, що дорівнює нормі доходу на капітал (нормі віддачі).

Оскільки при купівлі земельних ділянок використовують не тільки власний, а й позиковий капітал, то загальна ставка капіталізації має задовольняти ринкові умови отримання доходу за кожною складовою інвестицій.

Ставка капіталізації на позиковий капітал (іпотечна постійна) — це відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики. Вона складається з двох частин: відсоткової ставки і фактора фонду покриття. Якщо умови кредиту відомі, іпотечну постійну можна визначити за фінансовими таблицями.

Ставка капіталізації на власний капітал визначається відношенням грошових надходжень до сплати податків (винятком є земельний податок і податок на нерухомість, що враховуються у складі операційних витрат власника нерухо­мості) до суми вкладених власних коштів і поєднує в собі норму доходу і норму повернення капіталу.

З огляду на те, що вартість землі обчислюється як залишок від капіталізованої вартості поліпшеної земельної ділянки і вартістю поліпшень, важливо адекватно визначити для поліпшень строк економічного життя, що залишився. Якщо цей строк свідчить про повне знецінення будівель і споруд, то вартість землі визначається капіталізованим чистим операційним доходом від поліпшеної ділянки. При цьому вартість землі може бути зменшена на суму звичайних витрат, пов'язаних зі знесенням будівель і споруд, для приведення ділянки у відповідність з подібною незабудованою ділянкою.

Якщо ділянка за правовою чи іншою причинами відразу не може бути звільнена від будівель і споруд, тому слід взяти до уваги додаткове зменшення вартості землі на тривалість строку обмеженого використання. Період очікування забудови чи іншого використання земельної ділянки становить передба­чений строк до вступу в дію правових і фактичних передумов, що необхідні для законності освоєння ділянки.

Таким чином, метод залишку для землі доцільно викорис­товувати в тому випадку, якщо:

1) єдиний об'єкт нерухомості генерує стійкий щорічний дохід, що відповідає найбільш ефективному використанню, тому існує можливість його оцінки;

2)  ринкові дані про швидкість капіталізації доходу від надання в оренду єдиного об'єкта нерухомості відомі або вона може бути досить точно оцінена;

3)  вартість земельних поліпшень може бути визначена за ринковими даними.

З методом залишку для землі тісно пов'язаний метод розподілення доходу.

4.7. Метод розподілення доходу

Метод розподілення доходу застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Як і метод залишку для землі, він заснований на принципах очікування і доданої продуктивності, яка не пов'язана із земельними поліпшеннями.

За методом розподілення доходу вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму дохо­ду, що припадає на поліпшення за ставкою капіталізації для землі:

VL = (IО-VB´RB)/RL,

де: VL - вартість землі;

ІО - чистий операційний доход з поліпшеної земельної ділянки;

VB - вартість земельних поліпшень;

RB - ставка капіталізації для поліпшень;

RL - ставка капіталізації для землі.

Умовою застосування методу є можливість забудови оцінюваної земельної ділянки поліпшеннями, що приносять дохід.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• розрахунок вартості витрат на поліпшення, що відпо­відають найбільш ефективному використанню оцінюваної земельної ділянки;

•  розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;

•  розрахунок доходу, що припадає на поліпшення, як добутку їхньої ринкової вартості на ставку капіталізації для поліпшень;

•  розрахунок доходу з землі, як різниці чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки і доходу, що припадає на поліпшення;

•  розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації доходу з землі.

Ключовим моментом цього методу є розрахунок доходу за фізичними компонентами об'єкта нерухомості й відповідних ставок капіталізації. При цьому розподілення доходу між фізичними компонентами стає можливим за умови адекватного визначення внеску земельних поліпшень у загальну вартість земельної власності.

Так, чистий операційний дохід, що припадає на земельні поліпшення, обчислюється на основі їхньої ринкової вартості і ставки капіталізації для поліпшень. Остання показує пов'язаний з ними інтерес інвестора, що допускає повернення вкладених коштів і одержання винагороди за цей внесок:

RВ = Y + Н,

де: RB - ставка капіталізації для поліпшень, що відбиває інтерес інвестора;

Y норма віддачі (ставка доходу на капітал);

Н норма повернення капіталу.

Норма віддачі на капітал у цьому випадку буде визначатися ставкою капіталізації для землі, яку можна вирахувати на основі загальної ставки капіталізації для поліпшеної земельної ділянки за формулою:

Y = RL = RO – Н ´ В,

де: RL - ставка капіталізації для землі;

RO - загальна ставка капіталізації;

В - частка поліпшень у загальній вартості нерухомості.

Норма повернення, як уже зазначалося, залежить від строку економічного життя земельних поліпшень, що залишився. За цей термін варто взяти кількість років, протягом яких поліпшення при належному технічному обслуговуванні та господарському використанні можуть ще приносити дохід.

Здійснення ремонтів і модернізацій, неналежна експлуатація поліпшень здатні або подовжувати, або скорочувати строк їх економічного життя, що залишився. Якщо будівлі та споруди не відповідають загальним вимогам щодо проживання і здійснення діяльності з екологічних чи технічних умов, то цей фактор враховується окремо під час визначення строку економічного життя, що залишився. Якщо цей строк не дає змогу визначити чистий операційний дохід, що припадає на земельні поліпшення, то за дохід із землі береться весь чистий операційний дохід від поліпшеної земельної ділянки.

Таким чином, метод розподілення доходу дає змогу найповніше відобразити економічні інтереси, пов'язані з фізичними складовими будь-якого об'єкта нерухомості.

4.8. Метод розвитку

Метод розвитку застосовується для оцінки поліпшених і неполіпшених земельних ділянок, в основі якого лежать принципи очікування й доданої продуктивності, не пов'язаної з земельними поліпшеннями.

Цей метод застосовують, якщо виникає потреба у визначенні вартості землі, використання якої не приносить доходу чи є відмінним від найбільш ефективного. Метод ґрунтується на припущенні про можливість альтернативного, такого, що приносить дохід, використання земельної власності шляхом її розвитку, включаючи поділ оцінюваної земельної ділянки на окремі ділянки, менші за розміром, або її об'єднання з іншими ділянками.

У таких випадках оцінка вартості землі здійснюється шляхом дисконтування всіх грошових потоків, пов'язаних з реалізацією найбільш ефективного використання земельної ділянки і визначається різницею між поточною вартістю доходів від можливого використання і поточною вартістю витрат, пов'язаних з переходом до такого використання.

VL = РVР–РVС,

де: VL - вартість землі;

РVР - поточна вартість доходів від передбачуваного використання;

РVС - поточна вартість витрат на перехід до передбачуваного використання.

Умовою застосування методу є, можливість використання земельної ділянки у такий чином, щоб вона приносила дохід.

Метод передбачає таку послідовність дій:

•  визначення суми і часової структури витрат, необхідних для використання земельної ділянки відповідно до варіанта її найбільш ефективного використання;

•  визначення обсягу і часової структури доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;

•  визначення обсягу і часової структури операційних витрат, необхідних для отримання доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;

•  визначення ставки дисконтування, що відповідає рівню ризику інвестування капіталу в земельну ділянку, що оцінюється;

•  розрахунок вартості землі шляхом дисконтування всіх доходів і витрат, пов'язаних з використанням земельної ділянки.

Типовою моделлю переходу до найбільш ефективного використання може стати поділ власником землі своєї ділянки на окремі, менші за розміром ділянки з їх подальшим продажем чи наданням в оренду. При цьому мають бути враховані всі прямі й непрямі витрати, пов'язані не тільки з розвитком земельної власності, а й з її реалізацією.

До прямих витрат включають вартість проектних і землевпорядних робіт, витрати на інженерну підготовку території і будівництво доріг, інженерних мереж та іншого інфраструктурного облаштування території; на забезпечення доходу від загальної інвестиції протягом певного періоду і прибутку девелопера, а також місцеві податки і збори.

До непрямих витрат, що вимагають врахування, належать, зокрема, оплата брокерських і юридичних послуг, послуг з реклами тощо.

Аналіз можливого розвитку земельної власності, крім встановлення ринкового рівня витрат, має бути спрямований на визначення рівня доходів від продажу або оренди з подальшим продажем, що є типовими для конкретного ринку земельних ділянок, а також на встановлення обсягу ринкового поглинання.

Чистий дохід від розвитку земельної власності визначається як різниця між очікуваною ціною продажу (капіталізованим доходом від оренди) і витратами на розвиток і реалізацію земельної власності.

Розподілені у часі (термін визначається періодом розробки і реалізації проекту та ринковим поглинанням) доходи і витрати переводяться в поточну вартість. Для їх дисконтування використовуються ставки віддачі на капітал, аналогічні ставкам капіталізації для землі з урахуванням ризику, прийнятного для цього ринку.

Поточна вартість щорічних грошових потоків може бути вирахувана за допомогою фактора поточної вартості одиниці (реверсії) або, якщо доходи і витрати приведені до одного року, з використанням фактора поточної вартості звичайного ануїтету. Значення цих факторів визначається залежно від обраної ставки та періоду розробки проекту і ринкового поглинання.

У межах методу розвитку можуть застосовуватися й більш складні процедури розрахунку вартості землі, якщо витрати і надходження від продажів приводяться до одного року з урахуванням темпів цих надходжень.

Таким чином, вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, що є безпосереднім втіленням одного з підходів або базуються на поєднанні елементів декількох чи всіх підходів. За цих умов результат оцінки, отриманий за обраними методами, завжди узгоджується за допомогою порівняльного і причинно-наслідкового аналізу з ринковими даними чи результатами, що були отримані за іншими методами, на підставі чого і формується висновок щодо вартості об'єкта оцінки.


Методи оцінки землі - 3.5 out of 5 based on 2 votes