Государственный земельный кадастр

Характеристика государственного земельного кадастра

2.1. Содержание и назначение государственного земельного кадастра.

2.2. Виды и принципы государственного земельного кадастра.

2.3. Методологические основы государственного земельного кадастра.

2.4. Порядок ведения и современное состояние государственного земельного кадастра.

2.1. Содержание и назначение государственного земельного кадастра

Необходимость ведения государственного земельного кадастра предопределяется потребностями общественного производства. Состояние его ведения в Украине зависит от потребностей общественного строя в прошлом и современных потребностей перехода к рыночной экономике. Система его данных в прошлом при условиях социалистического строя сводилась в основном к регистрации землепользований и количественного учета земель за видами угодий, что полностью удовлетворяло потребности социалистической экономики на первых этапах.

С целью усовершенствования планирования сельскохозяйственного производства в 50-60-х годах XX ст. возникла необходимость перехода к планированию с учетом природно-экономических условий территорий. В связи с этим в 1968 г. в законодательном порядке был введен государственный земельный кадастр, который представлял собой совокупность необходимых и достоверных данных о правовом, естественном и хозяйственном состоянии земель. В его состав включались данные о регистрации землепользований, учете количества и качествах земель, бонитировке почв для экономической оценки земель.

После провозглашения независимости Украины содержание, назначение и порядок ведения государственного земельного кадастра законодательное закреплено в Земельном кодексе Украины (в 2001 г.) [10] и в постановлении Кабинета Министров Украины от 12 января 1993р. №15 "О порядке ведения государственного земельного кадастра".

В соответствии с этими актами государственный земельный кадастр - единственная государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности на земельные участки и права пользования ими и содержит совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценку, классификацию земель, количественную и качественную характеристику, распределение среди владельцев земли и землепользователей.

Назначением государственного земельного кадастра является обеспечение необходимой информацией органов государственной власти и местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений и организаций, а также граждан с целью регуляции земельных отношений, рационального использования и охраны земель, определения размера платы за землю и ценности земель в составе природных ресурсов, контроля за использованием и охраной земель, экономического и экологического обоснования бизнес-планов и проектов землеустройства.

Все эти составные части государственного земельного кадастра имеют разное применение в общей системе управления земельными

ресурсами. Да, например, кадастровое зонирование включает установление:

> месторасположения ограничений относительно использования земель;

> границ кадастровых зон и кварталов;

> границ оцениваемых районов и зон;

> кадастровых номеров административно-территориальных единиц, зон и кварталов.

Основой земельно-кадастровых работ являются кадастровые съемки, которые являются комплексом работ, выполняемых для определения и возобновления границ земельных участков. Кадастровые съемки предусматривают:

• геодезическое установление границ земельного участка;

• согласование границ земельного участка со смежными владельцами и землепользователями;

• возобновление границ земельного участка на местности;

• установление границ частей земельного участка, которые содержат обременение и ограничение относительно использования земли;

• изготовление кадастрового плана.

Важное значение имеют данные бонитировки почв - сравнительной оценки качества почв за их основными естественными свойствами, которые имеют постоянный характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, вирощиваемых в конкретных природно-климатических условиях. Бонитировка почв проводится по 100-бальной шкале. Высшим баллом оцениваются почвы с лучшими свойствами, которые имеют наибольшую естественную производительность.

Экономическая оценка земель - это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве за показателями, которые характеризуют производительность земель, эффективность их использования и доходность на единице площади.

Экономическая оценка земель разного назначения проводится для сравнительного анализа эффективности их использования. Данные экономической оценки земель являются основой денежной оценки земельного участка сельскохозяйственного целевого назначения. Экономическая оценка земель определяется в баллах или в денежном эквиваленте.

Одновременно с усилением роли данных государственного земельного кадастра значительно выросла роль денежной оценки земельных участков.

Денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе. В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и тому подобное. Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

Значение данных государственной регистрации земельных участков особенно растет теперь, с осуществлением земельно-правовых соглашений. Это очень важно для застроенных земель, когда вместе с куплей-продажей объектов недвижимости продается-покупает право собственности на земельные участки. Государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель.

Государственный реестр земель состоит из двух частей:

- Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков;

- Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке.

Учет количества земель отображает сведения, которые характеризуют каждый земельный участок по площади и составу угодий.

Учет качества земель отображает сведения, которые характеризуют земельные угодья за естественными и приобретенными свойствами, которые влияют на их плодородие, за степенью загрязнения почв.

2.2. Виды и принципы государственного земельного кадастра

Виды земельного кадастра. В зависимости от содержания и порядка проведения работ земельный кадастр разделяется на два вида: основной и первичный, или текущий и следующий [19].

Заданием основного (первичного) земельного кадастра является начальное получение или уточнение сведений о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель и внесения этих данных в земельно-кадастровые документы.

Основной земельный кадастр проводится периодически после повторных съемок, обследований земель, выполнения земельно-оценочных работ, организации новых или реорганизации существующих землевладений, землепользований, а также при дежурном заполнении заново утвержденных земельно-кадастровых документов. Он может проводиться в пределах отдельных землевладений, землепользований, районов и больших административно-территориальных единиц, включая территорию областей, Автономной Республики Крым или страны в целом.

При основном земельном кадастре собирают, анализируют и систематизируют материалы и документы, которые содержат сведения об общих площадях землевладений, землепользований, состав угодий, качественное состояние земель, бонитировку почв и экономическую оценку земель. Собранные материалы подлежат тщательному анализу и проверке их полноты, достоверности и объективности. В случае необходимости проводится корректировка материалов или выполняются дополнительные работы для получения информации, которой не хватает. Имеющиеся данные после их систематизации, рассмотрения и утверждения в установленном порядке принимаются как выходные для внесения в земельно-кадастровые документы.

Следовательно, основной земельный кадастр дает детальную информацию о состоянии земельного фонда. Наличие детальной характеристики состояния земельного фонда позволяет наметить меры относительно наиболее правильного и рационального использования земель на будущее. Поэтому отдельно в системе земельного кадастра учитываются малопроизводительные угодья, пригодные для привлечения в более интенсивное использование.

Например, из площади перелогов, сенокосов и пастбищ выделяют единопригодные земли. Из площади кустарников выделяют участки, пригодные к расчистке под пашню, сенокосы и пастбища. Это означает, что земельный кадастр рассматривает угодье не с точки зрения постоянства и неизменности, а с учетом возможности их трансформации из одного вида, в другой, - из менее интенсивных в более интенсивные. Слабоиспользуемые или неиспользуемые земли привлекаются в сельскохозяйственное производство.

Значительные изменения в составе угодий происходят после насаждения садов, ягодников и виноградников, полезащитных лесных полос, строительства производственных центров, дорог, мелиоративных каналов и тому подобное. Кроме этого, испытывает изменения и качественное состояние угодий. Сенокосы и пастбища, которые заросли кустарником, после раскорчевки древесно-кустарниковых насаждений становятся чистыми, малопроизводительные сенокосы и пастбища после взрыхления, подсеивания трав и внесения удобрений превращаются Улучшенные угодья, многолетние культурные пастбища. Особенно ощутимые изменения в качественном состоянии земель происходят в результате их мелиорации и химизации, борьбы с эрозией почв и проведение других мероприятий, которые способствуют резкому повышению плодородия почв. Повышение интенсивности использования земель способствует увеличению урожайности сельскохозяйственных культур, выхода валовой продукции, росту чистого дохода, окупаемости затрат и других показателей, положенных в основу экономической оценки земель. Некоторые изменения происходят в распределении земель за категориями, владельцами земли и землепользователями в связи со строительством железных дорог и автомобильных дорог, промышленных предприятий и отведением земель для государственных и общественных потребностей. Определенные изменения происходят в приусадебном землевладении граждан.

Чтобы земельно-кадастровые данные отвечали действительности, указанные изменения должны своевременно отображаться в земельном кадастре. Это означает, что земельный кадастр должен дать характеристику единственного государственного земельного фонда за категориями, владельцами земли, землепользователями, составом угодий и их качественным состоянием на время проведения основного (начального) кадастра и обеспечить своевременное внесение в земельно-кадастровые документы изменений, которые происходят в использовании земель. Это предопределяет необходимость ведения текущего, или следующего, земельного кадастра.

Текущий земельный кадастр - это выявление и внесение в земельно-кадастровые документы изменений, которые состоялись в использовании земель после проведения основного земельного кадастра.

Кроме этого, в задание текущего кадастра входит устранение ошибок в начальных записях и внесения дополнительных сведений согласно с новыми требованиями. Иначе говоря, текущий земельный кадастр обеспечивает поддержку земельно-кадастровых данных на уровне современности.

В текущем земельном кадастре отображаются только законные изменения, обусловленные использованием земель. Незаконное увеличение площадей землевладений, землепользований в результате самовольного увлечения или передачи земель одного владельца или землепользователя другому, сокращение площадей основных сельскохозяйственных угодий, орошаемых и осушенных земель путем перевода их в менее производительное использование и другие изменения, выявленные при текущем земельном кадастре, но не оформленные в установленном порядке, в земельно-кадастровые документы не вносятся, а принимаются меры относительно их устранения. Таким образом, текущий земельный кадастр, как и основной, охраняет права владельцев земли и землепользователей на предоставленные им земли и способствует рациональному использованию земельных ресурсов.

Основной и текущий земельные кадастры - взаимосвязанные этапы земельного кадастра. Основной кадастр создает основу для ведения текущего, определяет сферу его действия. Текущий кадастр, обновляя и дополняя сведения основного, систематически поддерживает данные о земле в актуальном состоянии. Поэтому текущий кадастр должен быть организован сразу же по окончании основного. Разрыл между окончанием основного кадастра и началом текущего осложняет ведение земельного кадастра и приводит к необходимости периодического повторения основного кадастра.

Точность земельно-кадастровых данных зависит от качества материалов землеустройства, лесоустройства, съемок и обследований, положенных в основу начального заполнения земельно-кадастровых документов. При текущем земельном кадастре используются материалы основного земельного кадастра. Непосредственные измерения и определения площадей проводятся только на тех частях территории, на которых состоялись изменения в состоянии и использовании земель. Таким образом, текущий земельный кадастр отличается от основного объемом и характером выполняемых работ. Текущий земельный кадастр должен вестись с той же точностью, что и основной. Несоблюдение требований ведения текущего земельного кадастра значительно снижает точность земельно-кадастровых данных.

Основные принципы земельного кадастра. Научно-обоснованное изучение земельных ресурсов в правовом, природном и хозяйственном аспектах при проведении земельного кадастра требует соблюдение ряда принципов.

Основные принципы земельного кадастра - его ^ единство, ^законность, ^безперерывность, ^объективность, ^экономичность, ^наглядность и ^доступность.

Единство земельного кадастра означает, что он должен охватывать всю территорию страны и вестись по единой системой. Народное хозяйство должно иметь в своем распоряжении данные не только относительно отдельных владельцев земли, землепользователей, но и относительно района, области. Автономной Республики Крым и страны в целом. Это дает возможность правильно анализировать распределение и состояние земельного фонда, обоснованно планировать мероприятия по рациональному использованию земель в народном хозяйстве страны. Однако единство земельного кадастра не означает одинаковую детализацию земельно-кадастровых сведений для всех категорий земель, групп владельцев земли и землепользователей. Степень детализации и полнота земельно-кадастровых сведений определяются значением земли в производственной или другой деятельности владельца земли, землепользователя, а также потребностями в них государственных или хозяйственных органов. Поэтому наиболее полные и детальные сведения необходимо получить о землях сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, а также лесного фонда. Земли промышленности, транспорта и другого несельскохозяйственного назначения характеризуются обобщенными сведениями.

Правильность ведения земельного кадастра и использования его данных обеспечивают централизованное руководство и контроль со стороны органов государственной власти и ведомственного управления. Обеспечение единства земельного кадастра, управление кадастром земель, а также контроль за правильностью использования его данных, независимо от того, в чьем пользовании находятся земли, осуществляются Госкомземом Украины и его местными органами.

Кроме централизованного управления земельным кадастром, в исполнении этого принципа важное значение имеет унификация учетных и отчетных земельно-кадастровых документов. Однако единство системы земельного кадастра не исключает отображения в земельно-кадастровых документах особенностей состояния и использования земель в разных естественно-экономических зонах страны. Эти особенности могут регистрироваться во вспомогательных документах земельного кадастра в виде дополнений и дополнений.

При проведении земельного кадастра особенное внимание уделяется вопросам соблюдения принципа законности, что стоит на стороже охраны прав владельцев земли и землепользователей. Выполнение этого принципа обеспечивается законодательными актами Украины о земле и другими документами по вопросам землепользования, землеустройства и охраны земель.

Земельный кадастр должен быть непрерывным, то есть давать характеристику состояния земельного фонда с учетом изменений, которые происходят в использовании земель. Это значит, что данные земельного кадастра должны систематически уточняться, отображая текущие изменения в природном, хозяйственном и правовом состоянии земель. Чтобы поддерживать данные земельного кадастра на уровне современности и одновременно добиться стойкости этих данных на определенный срок, дополнение и изменения в земельно-кадастровые документы вносятся в определенном порядке. Изменения в правовом состоянии земель отображаются в меру того, как они происходят: в составе земельных угодий и их мелиоративном состоянии - один раз в год; в качественном состоянии и оценке земель - один раз в пять лет.

Земельный кадастр должен быть объективным, то есть все его показатели должны быть строго достоверные, полностью отвечать действительности. Земельные угодья следует учитывать за их фактическим состоянием и использованием. Только объективные данные, которые отвечают правовому и природному состоянию, хозяйственному использованию земель, могут успешно применяться для выполнения государственных заданий относительно управления земельным фондом страны и правильного использования земель. Поэтому как начальное заполнение земельно-кадастровых документов так и внесение текущих изменений проводят на основе документов, которые подтверждают соответствующие изменения. Этим достигается достоверность данных и полное их соответствие фактическому состоянию землевладений и землепользований.

С точки зрения объективности большое значение имеет правильность ведения земельного кадастра самими владельцами земли и землепользователями. Каждый из них обязан вести кадастр в соответствующих документах и представлять отчет о состоянии землевладения, землепользования с учетом изменений в составе земель. Инженер-землеустроитель сельского, поселкового или городского совета осуществляет контроль за правильным использованием земель владельцами земли, землепользователями путем выезда на место или проверки

дополнительных материалов и документов, которые подтверждают достоверность поданных сведений. Состоянием на 1 января каждого года инженер-землеустроитель составляет отчет о наличии земель, их распределение за владельцами земли, землепользователями, угодьями и видами экономической деятельности. Один раз в пятилетку составляют сведенный отчет о наличии и распределение земель за категориями, владельцами земли, землепользователями, угодьями, качественным состоянием и оценкой земель.

Кроме ежегодной отчетности, в нашей стране осуществляется государственный контроль за использованием земель, которым проверяется законность и правильность использования земель, правильность выполнения съемочных, землеустроительных и изыскательных работ, точность и своевременность земельного кадастра, правильность ведения и хранение земельно-кадастровых документов, соответствие кадастровых данных фактическому состоянию землевладений, землепользований.

На всех этапах ведения земельного кадастра следует избегать ошибок. Неряшливость и невнимательность в ведении земельного кадастра приводят к искажению кадастровых данных, запутанности учета. А где отсутствующий правильный учет, там создаются возможности для злоупотреблений и хищения земель.

При нарушении установленного порядка ведения кадастра, которое приводит к искажению земельно-кадастровых сведений, виновные служебные лица привлекаются к гражданской, административной или криминальной ответственности в соответствии с законодательством Украины.

Экономичность земельного кадастра обеспечивается применением современных методов аэрофотосъемок, космических съемок, полевого и лабораторного оборудования для проведения почвенных, агрохимических, мелиоративных и геоботанических обследований, электронно-цифровой вычислительной и компьютерной техники. Все это способствует получению необходимых сведений о правовом, естественном и хозяйственном состоянии земель для ведения основного и текущего земельного кадастра при минимальных затратах средств и труда.

Чтобы земельно-кадастровые данные можно было широко использовать в повседневной производственной деятельности хозяйств, их необходимо сделать максимально наглядными и доступными для потребителей информации. Это означает, что земельный кадастр

должен быть простым и свободным от показателей, какие ненужные для планирования, управления и контроля за правильным использованием земель. Сложный кадастр не удовлетворяет потребности оперативного руководства и контроля за правильным использованием земель со стороны заинтересованных организаций и государственных заведений, создает основу для бесхозяйственности и злоупотреблений. Кроме того, громоздкий кадастр приводит к увеличению штата работников земельно-кадастровой службы. Вот почему земельный кадастр ведется в строго установленных документах за общепринятой классификацией угодий и никаких изменений у них вносить не позволяется. Земельный кадастр будет максимально наглядным в том случае, когда на каждое землевладение и землепользование рядом с текстовой документацией будет складываться картографический материал.

Сдерживание названных принципов позволяет обеспечить правильность ведения земельного кадастра и своевременный контроль за использованием земель.

2.3. Методологические основы государственного земельного кадастра

В методологическом аспекте земельный кадастр базируется на большой производительности и доходности земель. Проведение земельного кадастра связано с использованием данных, которые характеризуют производительность земель. В основе его лежит учение о земельной ренте, которая является разницей между индивидуальной ценой производства и общей, что определяется худшими условиями производства, то есть землями худшего качества.

На земельную ренту и дифференциальный доход влияют экономические, организационно-хозяйственные и природно-исторические факторы.

Экономические факторы преимущественно имеют влияние на результаты общей оценки земель и характеризуются разным объемом затрат производства в зависимости от расстояния хозяйств к пунктам реализации продукции, баз снабжения материально-техническими средствами производства.

К организационно-хозяйственным факторам, которые влияют на оценку земель, можно отнести отдаленность земель от производственных центров хозяйств, земельный уклад, состав и соотношение земельных угодий. Да, с отдалением пашни от усадьбы снижения доходности земель зависит от: изменения структуры посевов культур в сторону увеличения посевов экстенсивных (малоинтенсивных) культур; рост затрат на переезды и переходы; снижение урожайности в результате меньшей обеспеченности удобрениями и низшей культуры земледелия.

Природно-исторические факторы неодинаково влияют на результаты оценки земель в зависимости от экономического положения хозяйств. В экстенсивном хозяйстве используется, в основном, естественное плодородие почвы, а в интенсивном хозяйстве земля рассматривается, главным образом, как средство для приложения труда и капитала. Поэтому в первом случае ценится химический состав почв, имеющееся состояние питательных веществ, тогда как во втором случае с широким применением минеральных удобрений на первом месте могут оказаться физические свойства почв, их способность реагировать на дополнительные дозы питательных веществ.

В Методике разработки земельного кадастра в Украине доход, получаемый из гектара оцениваемых земель, сравнительно с доходом из относительно худших земель назывался разностным, или дополнительным продуктом (ДП), и определялся как разница между валовым (ВП) и основным (ОП) продуктами. Другими словами, весь валовой продукт расчленяется на основной и дополнительный. Как указывается в данной методике,

то есть при исходной окупаемости затрат (03вих) основной продукт за своим объемом прямо пропорциональный фактическим затратам (Зф). Чем высшие фактические затраты, тем больше должен быть объем основного продукта, а следовательно, тем меньше будет размер дополнительного продукта. Таким образом, дополнительный продукт является дифференциальным доходом, который дифференцирует размер дохода в зависимости от фактических затрат.

Чем высшие затраты, тем меньший дифференциальный доход и наоборот. Суммарный дифференциальный доход (ДД) состоит из дополнительного продукта и (ДПI) и дополнительного продукта II (ДПII):

Дифференциальный доход I - это доход, полученный на разных по качеству землях сравнительно с худшими землями при одинаковом (среднему) уровни затрат живой и уречевленой труда, то есть при одинаковом уровне интенсивности ведения хозяйства. Он создается в основном за счет объективных факторов (естественное плодородие, климатические условия, уровень ведения хозяйства) и определяется за формулой:

Дифференциальный доход II образуется за счет действия субъективных факторов и в основном за счет эффективности капитальных вложений на землях разного качества, то есть за счет интенсификации производства, и определяется за формулой:

Важное значение в методологическом аспекте для земельного кадастра имеют абсолютная и монопольная рента. Абсолютная земельная рента - это рента, обусловленная монополией

частной собственности на землю.

Монопольная земельная рента - это разница между монопольное высокой ценой на редкий продукт и общественной его стоимостью. Она возникает за счет общества и составляет завышенную стоимость или произвольную цену. Например, поскольку цитрусовые культуры в наших климатических условиях не выращиваются, то владелец устанавливает на них монопольную цену (ренту).

2.4. Порядок ведения и современное состояние государственного земельного кадастра

С первых дней существования демократической власти в Украине взят курс на реформирование экономики на рыночных основах, что требовало изменения земельного строя и формирования хозяина земли. В связи с этим первым законодательным актом о земле в Украине было постановление Верховной Рады Украинской ССР от 18 декабря 1990 года "О земельной реформе". Ее задание - перераспределение земель с предоставлением права на владение и пользование, создание условий для рационального использования и охраны, равноправного развития разных форм ведения хозяйства, формирования многоукладной экономики.

Проведение земельной реформы требовало необходимой информации

о земле. Поэтому упомянутое постановление обязывало местные советы до 15 марта 1991 г. произвести инвентаризацию земель всех

категорий, определить участки, которые используются не по целевому назначению, нерационально или способами, которые приводят к снижению плодородия почв, их химического и радиоактивного загрязнения, ухудшения экологического состояния. В сущности, такая информация давала сведения о землепользователях, количестве и качестве земель. Конечно, что в определенные жесткие сроки невозможно было произвести детальную инвентаризацию земель всех категорий. Поэтому основное внимание сосредоточивалось на получении сведений о землях сельскохозяйственных предприятий. Это удовлетворяло потребности реформирования земельных отношений, в первую очередь в сельском хозяйстве.

В ходе проведения таких важных этапов земельной реформы, как разгосударствление и приватизация земли, возникла необходимость в законодательной регуляции новых земельных отношений в стране. Этой цели отвечал Земельный кодекс Украины, принятый Верховной Радой Украины 25 октября 2002 года. Будучи основным законом о земле, он рядом с необходимыми правовыми нормами регуляции земельных отношений в Украине закрепил законодательные нормы относительно ведения государственного земельного кадастра.

Содержание и научно-методические основы получения земельно-кадастровой информации были произведены и апробированы в Украине еще к провозглашению ее независимости. С целью перехода на постоянно действующую систему данных земельного кадастра Кабинет Министров Украины постановлением от 12 января 1993 года № 15 "О порядке ведения государственного земельного кадастра" утвердил "Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра" [11, с. 330-334]. В Положении кое-что конкретизируется назначение государственного земельного кадастра: он предназначен для обеспечения потребителей необходимыми сведениями не просто о земле (как в Земельном кодексе), а о хозяйственном, естественном состоянии и правовом режиме земель.

В Положении несколько расширено содержание государственного земельного кадастра, в первую очередь - данными зонирования территорий населенных пунктов. Это связано с введением градостроительного кадастра в соответствии с Законом Украины от 16 ноября 1992 года "Об основах градостроения" [11, с. 220-222], что базируется на данных государственного земельного кадастра.

Рядом с этим в "Положении о порядке ведения государственного

земельного кадастра" первая его составная часть определяется не как регистрация землевладений, землепользований, а как регистрация права собственности на землю, права пользования землей. Однако сегодня регистрация земли находится на стадии формирования и становления, приобретает новое содержание. В составе государственного земельного кадастра осуществляется регистрация земельных участков, недвижимого имущества и прав на них, договоров аренды земли. Порядок ее проведения регулируется Государственным комитетом по земельным ресурсам.

Регуляция земельных и имущественных отношений требует внедрения новых подходов к регистрации землевладений, землепользований вместе с объектами недвижимости, размещенными на этой территории.

Наиболее употребимой потребителями информацией являются данные о площадях земельных участков, то есть - учета количества земель. В отличие от предыдущего периода, когда учет велся лишь за категориями земель, землепользователями, угодьями и мелиоративным состоянием (орошаемые, осушенные земли), в настоящее время дополнительно включается числовая информация о землях в пределах населенных пунктов и вне них, земли за формами собственности, предоставленные напрокат (в том числе на условиях аренды), земли, что облагаются налогом и не облагаются налогом.

Данные учета количества земель отображают фактическое состояние их использования и ежегодно приходятся к ведома всех хозяйственных и государственных органов управления земельными ресурсами. Методика получения данных относительно площадей земель достаточно отработана и не нуждается в особенных изменениях, но с точки зрения способов получения картографических земельно-учетных материалов и точности определения учет количества земель нуждается в усовершенствовании. Это продиктовано ростом роли земли в рыночной экономике, особенно при налогообложении ее владельцев, землепользователей и при купле-продаже земли.

Ведение учета качества земли отвечает потребностям научно обоснованного учета природных свойств почв при использовании в хозяйственной деятельности. По этим данным проводится размещение сельскохозяйственного производства, анализ использования земель, экономическое стимулирование их рационального использования и охраны, планирования урожайности культур, оценка результатов хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий. Данные учета качества земель используются при бонитировке почв.

Согласно с действующим "Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра" предусматривается учитывать качество всех категорий земель:

> классификация всех земель сельскохозяйственного назначения за пригодностью с выделением особенно ценных участков:

> характеристика земель за толщиной гумусового горизонта, содержанием гумуса и подвижных питательных веществ, гранулометрическим составом ґрунтив, крутизной склонов, эродированностью, камянистостью, засоленной, солонцеватостью, кислотностью, переувлажненностью, заболоченностью, загрязнением продуктами химизации сельского хозяйства, а также техногенным, включая радионуклидное:

> характеристика культуртехничного состояния естественных кормовых угодий:

> лесотопологическая характеристика лесных угодий;

> классификация земель населенных пунктов, что проводится за функциональным назначением согласно с данными градостроительного кадастра:

> характеристика земель населенных пунктов за инженерно-геологическими условиями, уровнем обеспеченности социальной, инженерно-транспортной и природоохранной инфраструктурой, объектами оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

Данные учета качества земель за количеством показателей очень объемны. В полном объеме еще не удалось их отобразить в имеющейся земельно-кадастровой информации. Эти данные включают информацию относительно качества сельскохозяйственных земель из ряда показателей. Да, в настоящее время еще не отображается информация о загрязнении почв пестицидами, гербицидами, нитратами, тяжелыми металлами и радионуклидами.

Относительно характеристики качества лесных угодий и земель населенных пунктов, то земельно-кадастровая информация еще не имеет таких данных из-за отсутствия проведенных работ.

Относительно характеристики лесных угодий, то она дается в системе государственного лесного кадастра. Он содержит ряд документов о правовом режиме лесного фонда, распределении его между пользователями, качественном и количественном состоянии лесного фонда, делении лесов за Группами и внесении к категориям защищенности, экономической оценке и других данных, необходимых для рационального ведения лесного хозяйства и оценки результатов хозяйственной деятельности в лесном фонде [18, ст.95]. Поэтому в системе государственного земельного кадастра характеристика лесных угодий должна даваться не за типом леса, а за типом почвы, что должен учитываться при экономической оценке лесного фонда.

Как отмечается в "Положении о порядке ведение государственного земельного кадастра", экономическая оценка земель лесного фонда проводится на основе нормативов экономического эффекта от водоохранных, климаторегулирующих, защитных и других полезных естественных свойств лесов, а также их лесосырьевого значения.

Поэтому в земельно-кадастровой информации, которая будет использоваться в лесном кадастре, имеют значение данные о типе почвы. Они влияют на объем лесного сырья, который экономически оценивает лесной фонд.

Когда речь идет о землях населенных пунктов, то данные учета качества земель имеют важное значение для зонирования территории, распределения земель за формами собственности, платы за них. В последние годы приобретают распространения экспериментальные обследования земель с целью получения данных для проведения денежной их оценки. Эти работы предусматривают проведение почвенных обследований, по данным которых устанавливается генетический тип почв для вычисления размера денежной оценки. В связи с ним, по нашему мнению, земельно-кадастровые данные относительно характеристики земель населенных пунктов должны ограничиваться лишь сведениями о генетическом типе почв и его площадь. Что касается характеристики земель населенных пунктов по инженерно-геологическим условиям, уровнем обеспеченности социальной, инженерно-транспортной и природоохранной инфраструктурой, объектами оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, то это входит к функциям градостроительного кадастра.

Как показывает анализ данных учета качества земель в составе государственного земельного кадастра, он обеспечивает получение необходимых и достоверных сведений для решения важных заданий регуляции земельных отношений в стране. Ввиду того, это информация о качественном состоянии земель многогранная и объемная, необходимо при ее получении сурово придерживаться принципа экономичности данных. В нынешних условиях это имеет очень важное значение, поскольку средств на выполнение этих работ в необходимых объемах нет. Это, по нашему мнению, требует пересмотреть пункт 19 "Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра", в котором отмечается, что отчетные данные о качестве земель складываются раз у пяти лет. Учитывая опыт зарубежных стран с рыночной экономикой, где таким работам уделяют большое внимание, целесообразно учитывать качество земель в Украине не через 5, а через 15 лет.

Всесторонние данные учета качества земель, будучи базой для бонитировки, представляют собой сравнительную оценку почв за основными естественными свойствами, что имеют постоянный характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур в конкретных природно-климатических условиях. Таким образом, сфера применения данных бонитировки почв ограничивается потребностями лишь сельскохозяйственного производства.

Сплошные работы по бонитировке почв на землях сельскохозяйственного назначения в Украине впервые проведенные в 1993 г. Бальная оценка характеризовала агропроизводственные группы почв по таким природным свойствами, как глубина генетического горизонта, содержание гумуса, содержание фракций физической глины, кислотность и др. Как отмечается в методических рекомендациях по проведению бонитировки почв в Украине, его данные служат для установления размеров платы за землю и стоимостной оценки.

В Украине проведено общее и частичная бонитировка почв. Общая бонитировка проведена по основными природным свойствам. Они характеризуют почву как природно-историческое тело, что удовлетворяет усредненные потребности всех сельскохозяйственных культур в питательных веществах и влаге в конкретных условиях воздушного, теплового и водного режимов. Частичная бонитировка почв проведена по природным свойствам, что наиболее полно коррелирует с урожайностью озимой пшеницы, озимой ржи, овса, кукурузы на зерно, подсолнуха, сахарной свеклы, картофеля, льна.

На данном этапе регуляции земельных отношений практического значения приобрели данные общей бонитировки, которые применяются при определении денежной оценки на уровне земельных Участков путем дифференциации по баллу бонитета к денежной оценке и баллу бонитета в сельском совете.

В следующие годы, когда будут сформированы и будут функционировать новые сельскохозяйственные предприятия, важную роль будут играть данные частичной бонитировки почв в решении вопросов размещения посевов сельскохозяйственных культур на соответствующих землях, планирования урожайности культур, арендной платы за землю в натуральном выражении и тому подобное.

Земельно-кадастровая информация характеризуется данными экономической оценки земель и денежной оценкой земельных участков. Таким образом, экономическая оценка земель имеет два вида:

- относительная экономическая оценка в баллах;

- денежная оценка в гривнах.

Если относительная экономическая оценка земель в Украине проводится еще с 70-х годов XX ст. и есть результаты двух ее туров в 1980 и 1988 годах, то денежная оценка земель начата недавно. Да, 23 февраля 1995 г. постановлением Кабинета Министров Украины была утверждена "Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (временная)" с дополнениями 31 октября 1995 г., а ЗО мая 1997р. утверждена постановлением Кабинета Министров Украины "Методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)".

Материалы относительной экономической оценки земель Украины, проведенной в 1988 г., базируются на многолетних статистических данных об урожайности культур и затраты на их выращивание. По стоимости валовой продукции, урожайности, окупаемости затрат и дифференциальному доходу, которые характеризуют производительность, эффективность использования и доходность земель, оценены они в баллах. Такая оценка общая и частичная. Последняя указывает на эффективность, точнее, пригодность для выращивания основных сельскохозяйственных культур. Эти данные, как и данные частичной бонитировки почв, имеют одинаковое практическое применение.

Впрочем, в настоящее время это касается лишь общей экономической оценки земель. Ее данные о рентном дифференциальном доходе берутся за основу при вычислении денежной оценки земель. Такой методический подход к денежной оценке земель по данным их доходности в прошлом вызывает у специалистов сомнение относительно фактической ценности земли. В связи с этим возникает ряд вопросов.

Во-первых, оправдывает ли себя прежняя методика определения показателей экономической оценки земель, среди которых имеет применение только дифференциальный доход для вычисления денежной оценки. Возможно, есть более простой путь, к этому.

Во-вторых, могут ли нынешние экономические показатели использоваться в расчетах дифференциального дохода, когда в условиях экономического кризиса он имеет отрицательное значение. При этом обстоятельстве результатом денежной оценки земель может быть отрицательное число, что не имеет логического смысла.

В-третьих, при экономическом кризисе определенный законодательством срок обновления исходной статистической информации для экономической оценки земель (через 4-5 лет) не может быть реальным.

Регуляция земельных отношений на современном этапе требует практического применения денежной оценки земель в основном в таких двух важных сферах:

=> при налогообложении за использование земель;

=> при купле-продаже земель.

В обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности земле. Однако, когда осуществляется купля-продажа земли, ее оценка может осуществляться по рыночным ценам. В настоящее время такую оценку земли называют коммерческой экспертной оценкой [39, с.13.]

При определении рыночной цены земли применяют способы аналогов, прибыльности, расходов. Способом аналогов рыночная цена земли определяется сравнением предмета оценки с аналогичными объектами, которые недавно были проданы или предложены на продажу. Способ прибыльности при продаже земли базируется на ожидаемом будущем чистой прибыли от ее использования с учетом прибыли на инвестирование по данным рынка. Способ расходов применяется для определения рыночной цены лишь застроенных земель; стоимость объекта определяется через оценку текущих расходов на замещение существующих зданий аналогичными с такими же функциональными характеристиками с учетом всех видов сноса и добавлением к полученному результату оценки рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, можем сделать определенные выводы и предложения относительно ведения бонировки почв, экономической и денежной оценки земель как единственного процесса оценки земель. По нашему мнению, проведенные частичные бонитировки и частичная экономическая оценка земель имеют одинаковое практическое применение. По их данным необходимо сгруппировать все оцененные сельскохозяйственные угодья в классы (группы) пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур и отобразить это на картографических материалах. Практически такая оценка земель имеет разовый характер.

Относительно общего бонитирования и общей экономической оценки земель, то их необходимо проводить периодически, но не реже однажды на 15 лет. Повторные работы по бонитировке почв не составляют трудностей при наличии материалов новых обследований почв. Значительно более сложные повторные работы из экономической оценки земель, особенно в периоды с неблагоприятными экономическими условиями. Возможно, именно в это время данные экономической оценки земель можно оставлять на уровне предыдущего периода или индексировать к среднему индексу цен.

Как свидетельствует практика сельского хозяйства, экономическая оценка земель всегда вызывает дискуссии относительно достоверности методики ее проведения и полученных результатов. Можно согласиться с тем, что не всегда фактические показатели урожайности культур и затрат на их выращивание отвечают ценности земли, обусловленной как естественным, так и искусственным плодородием Почвы. В настоящее время практически невозможно вычленить естественное плодородие Почвы из искусственного; имеем общее экономическое плодородие. И когда допустить, что в предыдущие периоды был более-менее одинаковый уровень интенсификации земледелия, то разная абсолютная урожайность культур объясняется разным естественным плодородием, а искусственное плодородие равномерно увеличивало урожай на разных землях за счет средних одинаковых капиталовложений. Выходит, что экономическая оценка земель как средству производства включает их экономическую оценку за естественным плодородием и экономическую оценку за искусственным плодородием.

Все это дает право предложить такую методику денежной оценки земель, которая базируется на нормативном размере дохода, дифференцированном к баллу бонитета почвы. Для этого, в первую очередь, необходимо определить показатель денежной оценки земель на общегосударственном уровне, а затем дифференцировать его по баллам бонитета для каждого земельного участка. Это будет отображать ее нормативную денежную оценку. Для получения фактической денежной оценки земель нужно ввести поправимые коэффициенты на технологические свойства земель (место расположения, рельеф, контурность, энергоемкость, камянистость). Этот метод значительно снижает затраты на выполнение оценочных операций и обеспечивает объективные данные о денежной оценке земель в период между проведением повторных работ.

Из результатов проведенного исследования можно сделать общий вывод: государственный земельный кадастр в Украине представляет собой единственную систему всесторонних данных о земле. Он обеспечивает необходимой и достоверной информацией всех потребителей, удовлетворяя производственные потребности, связанные с использованием земли. В этом аспекте важное значение имеет принятие постановления Кабинета Министров Украины от 2 декабря 1997 года № 1355 "О Программе создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" [52]. Ею предусматривается комплекс мероприятий, направленных на автоматизацію информационно-технологических процессов, связанных с оперативным ведением и использованием данных государственного земельного кадастра.

Ведение государственного земельного кадастра в автоматизированную режиме на базе широкого использования компьютерной техники нуждается в разработке и внедрении текстовой земельно-кадастровой документации на исходном (базовому) уровне. Полученные здесь данные будут обобщаться и будут вестись в автоматизированном режиме на уровне района, области, автономной республики, страны.

Учитывая растущие требования к технологии выполнения работ и качества земельно-кадастровой информации, Госкомзему Украины целесообразно провести анализ подготовки специалистов по земельному кадастру в высших учебных заведениях и сконцентрировать их подготовку там, где есть надлежащая учебно-методическая база и квалифицированные научно-педагогические кадры.