Денежная оценка земель с. Стахановка

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 4.75 (2 Голоса)

ВВЕДЕНИЕ

Денежная оценка земель с. Стахановка Стахановского сельского совета Первомайского района выполнена в соответствие с нормативно-методической литературой и законодательными документами:

«Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262.

Осуществление земельной реформы и приобретение земельных участков, а также платный характер использования земли, потребуют экономического механизма регулирования земельных отношений, основой которого является оценка земли.

Наличие оценки земли создаёт возможность для органов местного самоуправления экономического регулирования земельных отношений (передача земли в собственность, по наследству, под залог, при дарении, купли-продажи земельного участка, передача в аренду ценообразования, определения ставок земельного налога).

Денежная оценка с. Стахановка выполнена в двух аспектах: денежная оценка застроенных территорий и денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения.

При выполнении работ по денежной оценке земель был использован план с. Стахановка в масштабе 1:5000, материалы почвенных обследований ООО «Таврида» Первомайского района, материалы экономической оценки земель, бонитировки почв земельно-учётные материалы, статистические и нормативные показатели о затратах на обустройство территории населённого пункта.

В основу денежной оценки земель с. Стахановка положен рентный доход, который образуется благодаря месту расположения населённого пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Денежная оценка земель сельскохозяйственных угодий в границах с. Стахановка рассчитана по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель проведённой в 1988 г., и материалам бонитировки почв 1993 года.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА с. СТАХАНОВКА

Село Стахановка Стахановского сельского совета Первомайского района Автономной Республики Крым расположено в северо-западной части Крымского полуострова и в южной части территории сельского совета.

Село Стахановка граничит с землями общего пользования (лесополосами, дорогами), землями гражан (паями), землями не предоставленными в в собственность или постоянное пользование (имущественными паями), личными крестьянскими хозяйствами.

Внешние связи села Стахановка осуществляются автомобильным транспортом с г. Симферополем, расстояние до которого составляет 30 км. Расстояние до трассы Симферополь - Николаевка составляет 5 км.

Численность населения села Стахановка составляет 741 человек, площадь села в границах плана – 170,2380 га, количество дворов – 314.

Усадебная застройка представляет собой одноэтажную и многоэтажную в юго-западной части села. На плановом материале четко выделены кварталы этой застройки.

Улицы, проезды и дорожки в центральной части и в восточной части села с твёрдым покрытием, остальные улицы, проезды и дорожки без твёрдого покрытия. Процент износа улиц, проездов и дорожек с твёрдым покрытием составляет 50%.

Кварталы жилой застройки электрофицированы.

Территория села Стахановка не газифицирована.

Водоснабжение осуществляется из скважин по сети водопроводов. Скважин на территории с. Стахановка – 4 шт.:

- скважина МТФ № 3331 (дебет 6,4 м3/ч, 93 % износа);

- скважина Космонавтов № 3328 (дебет 3,9 м3/ч, 93 % износа);

- скважина ЦРМ № 3329 (дебет 6,8 м3/ч, 93 % износа);

- скважина № 35 парк (дебет 5,4 м3/ч).

На территории села Стахановка канализационные сети протяженностью 8,5 км. Сети аварийные, недействующие. Головной коллектор находится за границами села Стахановка, протяженностью 1,5 км – разрушен.

Недействующее кладбище расположено в с. Стахановка площадью 0,2 га. За границами села находится действующее кладбище площадью 2,3 га.

Почвенный покров представлен в основном черноземами южными.

МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА

Методику выполнения работ по денежной оценке земель определяет:

«Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262.

На первом этапе определяется базовая средняя для данного населённого пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от месторасположения населённого пункта в региональной и местной системах производства, расселения, уровня освоения и обустройства территории.

Определение базовой стоимости 1 м² земель в зависимости от региональных факторов размещения по формуле:

В х Нп

Цнм=-------------- х Км1 , где

Нк

- Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель населённого пункта в гривнях;

- В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м² ( на основании справок городскими службами);

- Нп - норма прибыли, 6%;

- Нк - норма капитализации, 3%;

- Км1 - региональный коэффициент, учитывающий место и статус в системе расселения ( т.3.2. « Порядка….»)

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населённого пункта по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально - планировочных качеств территории, которые влияют на размер рентного дохода: разница в доступности, в уровне инженерного обеспечения и благоустройства территории, развития сферы обслуживания населения, экологии территории и привлекательности условий среды.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка застроенных территорий соответствующего функционального использования с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-

Ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей его месторасположения.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствие с «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстрой

Архитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262.

Денежная оценка 1 га сельхозугодий рассчитывается отдельно на пашню, многолетние насаждения и естественные пастбища.

Таксопомическими еденицами денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв. Расчет денежной оценки производится по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель проведённой в 1998 г. И материалов бонитировки почв 1993 года.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА

Расчёт денежной оценки земель населённых пунктов предусматривает необходимую последовательность в процедуре её определения. Важной задачей при этом является определение базовой (средней для данного населённого пункта) стоимости 1 кв. м земель застроенных территорий.

В соответствие с ««Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», базовая стоимость 1 квадратного метра земель населённого пункта зависит от степени освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Базовая стоимость одного квадратного метра населённого пункта (Цнм) определяется по формуле:

В х Нп

Цнм=-------------- х Км1 , где

Нк

- Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра населённого пункта в гривнях

- В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м² ( на основании справок городскими службами);

- Нп - норма прибыли, 6%;

- Нк - норма капитализации, 3%;

- Км1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населённого пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории с. Стахановка являются данные предоставленные местными службами коммунального хозяйства. Недостающие данные определены путем расчета с учетом коэффициента износа

И с учетом укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

ЗАТРАТЫ НА ОБУСТРОЙСТВО с. СТАХАНОВКА

Таблица 1

Показатели и единицы измерения

На начало года

%

Износа

Кол-во

Стоимость-грн.

Водоснабжение:

Главные сооружения

Магистральная сеть (км)

-

4

11,846

347346,00

117909,00

229437,00

-

93 %

93 %

Электроснабжение:

Главные сооружения КТП (шт)

Магистральные сети (км) – ВЛ - 10 кВ

6

5,8

650384,00

360945,00

289439,00

-

Телекоммуникация:

Блок АТСК 50/200

Магистральные сети (км)

Распределительные (км)

1

98,3

8,68

1069366,00

-

65626,00

1003740,00

Улично-дорожная сеть

Улицы (км)

11,3

17466647,00

17466647,00

-

50 %

Затраты на кладбища:

За границами населенного пункта (га)

2,3

1167233,00

1167233,00

 

И Т О Г О

-

20700976,00

 

Стахановский сельский голова Е. И. Ренштейн

Главный бухгалтер Л. П. Чеховец

Расчёт стоимости скважин и подземного водовода с диаметром трубы 150 мм по УПВС:

При обследовании территории с. Стахановка для определения затрат на обустройство села учитывался процент износа:

а) по водоснабжению (подземный водовод, скважины) – 93 %;

На территории с. Стахановка находятся следующие объекты водоснабжения:

1. Скважина МТФ № 3331;

2. Скважина Космонавтов № 3328;

3. Скважина ЦРМ № 3329;

4. Скважина № 35 парк;

5. Водопроводная сеть.

Стоимость скважин составляет:

246400 грн х 4 = 985600,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1684408,00 х 0,07 = 117909,00 грн.

Стоимость водовода:

105600 грн х 11,846 км = 1161600 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 3277669,00 грн х 0,07 = 229437,00 грн.

Расчет затрат по кладбищу по УПВС.

На территории с. Стахановка расположено недействующее кладбище, затрат на его содержание не предусмотренно Стахановским сельским советом.

Действующее кладбище расположено за границами с. Стахановка:

296950 грн х 2,3 = 682985,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1167233,00 грн.

Расчет затрат по телекоммуникации с. Стахановка.

По сведениям Укртелекома на территории с. Стахановка расположены следующие головные сооружения:

АТСК 50/200 – 1 шт.

По УПВС стоимость одного номера составляет 192 грн.

Общая стоимость блока составит:

192,00 грн х 200 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 65626,00грн.

На территории с. Стахановка проходят линии связи КЛС – 98,3 км и ВЛС – 8,68 км. Общая протяженность сетей составляет - 106,98 км.

Стоимость этих сетей по УПВС с учетом коэффициентов составляет:

5490,00 грн х 106,98 = 587320,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1003740,00 грн.

Расчет затрат по электрофикации с. Стахановка.

По данным ОАО «Крымэнерго» на территории с. Стахановка расположены следующие головные сооружения:

КТП - комплектная трансформаторная подстанция – 6 шт.

По УПВС стоимость этих подстанций составляет:

КТП – 35200,00 грн х 6 х 1,168 х 1,24 х 1,18= 360945,00 грн.

Протяжённость линий электропередач ВЛ – 10 кВ Л-1 по территории с. Стахановка составляет 2,6 км и ВЛ - 10 кВ – 3,2 км.

Общая протяжённость линий электропередач по территории с. Стахановка составляет 5,8 км.

По УПВС стоимость строительства линий электропередач составляет:

29200,00 грн х 5,8 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 289439,00 грн.

Общая стоимость затрат на электрофикацию с. Стахановка составляет:

360945,00 грн + 289439,00 грн = 650384,00 грн.

Расчет затрат на улично-дорожную сеть с. Стахановка составляет:

1808900,00 грн х 11,3 =20440570,00 грн. х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 34933294,00 грн х 0,5 = 17466647,00 грн.

Стахановский сельский голова Е. И. Ренштейн

Главный бухгалтер Л. П. Чеховец

Для определения затрат на освоение и обустройство в расчёте на 1 кв. м принимается оценочная территории, которая равняется площади застроенной территории с. Стахановка в установленных границах и площади кладбища за границами с. Стахановка – 2,30 га.

Затраты (В) на освоение и обустройство территории сведены в таблицу 1 и составляют

20700976,00 грн.

Площадь населённого пункта, которая принимается к расчетам, составляет разницу между его общей площадью и сельскохозяйственными угодьями.

Площадь населённого пункта - 172,00 га + 2,30 га кладбищ = 174,30 га

Сельскохозяйственные угодья - 112,8212 га

Площадь территории, которая оценивается, равняется :

174,30 - 112,8212 = 61,4788 га или 614788 м².

20700976

В -------------------- = 33,67 грн/м².

614788

В – затраты на освоение и обустройство территории 1 м².

Определение средней стоимости 1м² земель села в зависимости от региональных факторов размещения (ЦНм), рассчитанной по приведённой в начале раздела формуле, сведено в таблицу 2.

Таблица 2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦНм (грн.)

В (норматив освоения и обустройства) грн/м²

КМ1

Региональный фактор

ИТОГО

ЦНм = 2В × КМ1

33,67

67,34

1,2

80,81

ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНАЯ СТРУКТУРИЗАЦИЯ ТЕРРИТОРИИ с. СТАХАНОВКА

Процесс рентообразования в границах населённого пункта производится, как правило. на достаточно обширной и внутренне неоднородной территории.

Главным в земельно-оценочной структуризации является установление относительной однородности территории по рентообразующим факторам, которые влияют на потенциальную прибыльность и другие социально-экономические преимущества от использования земель населённых пунктов. Использование этих факторов и принципов, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографических и почвенных материалов и обследования территории населённого пункта в натуре, позволило выделить 6 оценочных районов. Описание границ оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 3.

Таблица 3

№ оценочного района

Кварталы и территории,

Которые входят в район

Площадь,

га

Краткая характеристика

1

1,2 – земли общего пользования, сельскохозяйственные угодья, земли водного фонда

43,56

Участок пашни, пастбища, сбросной канал, лесополоса

2

3,4,5,6,7,8,9,10 – жилая одноэтажная и многоэтажная застройка, лесополоса, земли общего пользования и общественного назначения, сельскохозяйственные угодья

20,10

Кварталы жилой одноэтажной и многоэтажной застройки, лесополоса, детский сад, здание сельского совета, котельная, участок пастбища

3

11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21, 22,23 – жилая одноэтажная застройка, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования и общественного назначения

22,79

Кварталы жилой одноэтажной застройки, лесополоса, сквер, свалка, изрытые места, участки пашни и пастбища

4

19,20,21,22,23 – жилая одноэтажная и многоэтажная застройка, сельскохозяйственные угодья, земли водного фонда, земли общего пользования и общественного назначения

21,9008

Кварталы одноэтажной и многоэтажной жилой застройки, школа, стадион, дом культуры, склад, парк, столовая, общежитие, магазины, кладбище, участки пашни и пастбища

5

24,25,26,27,30,31 – жилая одноэтажная застройка, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования и общественного назначения

24,01

Кварталы жилой одноэтажной застройки, узел связи, хоз. двор, подстанции, летний кинотеатр, сквер, парк, участок пастбища

6

28,29,32,33,34,35 – жилая одноэтажная застройка, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования и общественного назначения,

23,68

Кварталы жилой одноэтажной застройки, парк, ФАП, магазин, библиотека, РайПО, баня, КБО, хоз. двор, загон, участки пастбища

7

Улицы, площади и дороги

15,9592

Площади, улицы, проезды и дороги на территории с. Стахановка

 

Всего

172,00

 

УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЭКОНОМИКО - ПЛАНИРОВОЧНЫХ ЗОН

Экспертная оценка территории с. Стахановка

Для определения экономико – планировочных зон был применен экспортный метод оценки территории оценочных районов села, который состоит в следующем:

1. Заполнена анкета экспортной оценки, которая включает 15 факторов, которые могут повлиять на объём комплексного индекса ценности района (таблица 4.)

2. Оценка отдельного фактора определяется по 5-ти бальной шкале, при этом «5» баллами оценивалось наилучшее значение фактора, а баллом «1» его отсутствие или наихудшее значение.

Показатели оценки функциональных удобств отражают уровень доступности по времени до центра села, мест приложения труда, районов расселения и мест массового отдыха. Доступность в пределах 15 минут (1,5 км) оценивалась в 5 баллов; соответственно – 15-20 мин. (3,5 км) – 4 балла; 25-45 мин. (до 8 км) – 3 балла; 45-60 мин. -2 балла.

1.  Определена сумма баллов оценки факторов.

Анкета экспертной оценки территории с. Стахановка

Таблица 4

№/№ п/п

Фактор

Оце Оценочные районы

1

2

3

4

5

6

1.

Доступность до центра

           

2.

Доступность до сконцентрированых мест и приложения труда

           

3.

Доступность к местам массового отдыха

           

4.

Отдаленность от остановок общественного транспорта

           

5.

Уровень теплоснабжения

           

6.

Уровень газоснабжения

           

7.

Уровень водоснабжения

           

8.

Уровень канализации

           

9.

Обеспечение магазинами

           

10.

Обеспечение заведениями бытового обслуживания

           

11.

Обеспечение культурными и

Спортивными заведениями

           

12.

Обеспечение школами

           

13.

Обеспечение детскими садами-яслями

           

14.

Уровень чистоты воздуха

           

15.

Уровень отсутствия шума

           

16.

Общая сумма баллов по всем факторам

           

17.

Средний балл по с. Стахановка

           

18.

Средневзвешенный балл по с. Стахановка

19.

Комплексный индекс ценности і-го района (16/18)

           

РАСЧЁТ КОМПЛЕКСНОГО ИНДЕКСА 1І.

4. Определен средний балл по каждому району и средневзвешенный балл для населённого пункта.

5.Расчитан комплексный индекс ценности для отдельного оценочного района, как результат от деления среднего балла по оценочному району на средневзвешенный балл по селу:

(1і = --- ). 1

Расчёт комплексного индекса 1і

Таблица 5

Оценочные

районы

Площадь,

га

Сумма баллов

по району

Средний

балл

№№ эконом.

Планировочных

зон

1

20,80

66

4,40

0,99

I

2

18,04

67

4,46

1,00

II

3

13,00

68

4,53

1,01

III

4

15,35

69

4,60

1,03

II

5

7,4815

65

4,33

0,97

I

6

12,90

67

4,46

1,00

III

Следующая стадия выполнения оценки земель – это экономико – планировочное зонирование территории села – объединение оценочных районов в экономико – планировочные зоны.

Делается это с целью обобщения результатов оценки территории отдельных оценочных районов и выделение однотипных по потребительским качествам и функциональному использованию зон. При объединении оценочных районов в экономико – планировочные зоны учитывалось действие трёх факторов:

1. Смежность районов.

2. Преимущественно однотипное функциональное использование.

3. Близкие значения индекса 1і ( величина индекса отдельных оценочных районов не должны отличаться между собой больше чем на 25%).

Учитывая эти факторы, оценочные районы объединены в 3 экономико - планировочных зоны. Значение зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико - планировочной зоны определено как средневзвешенное (от площади районов) и индексов 1і оценочных районов, которые входят в эту зону (таблица 6).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА Км2

Таблица 6

Экономико-

Планировоч-

Ные зоны

Оценочные районы, которые включены в

экономико-планировочные зоны

Площадь,

га

Км2

Примечание

I

1,5

28,2815

0,98

 

II

2,4

33,39

1,01

 

III

3,6

25,90

1,00

 

Учитывая значение коэффициента Км2 и базовую стоимость квадратного метра застроенной территории (107,16 грн.) в таблице 7 рассчитана стоимость квадратного метра застроенной территории в каждой экономической зоне.

Р А С Ч Е Т

Стоимости 1 м² земельного участка в

экономико-планировочных зонах с учетом Км2

Таблица 7

№№

П/п

Номер

Экономико-

Планиров. зоны

Номер оценочных районов

Базовая

Стоимость

1м² застроен.

Территории

Км2

Стоимость

1 м² в эконом.-план.

Зонах

1.

I

1,5

107,16

0,98

105,02

2.

II

2,4

107,16

1,01

108,23

3.

III

3,6

107,16

1,00

107,16

54,14

Стоимость одного квадратного метра земель населённого пункта по экономико-планировочным зонам (Цнз) рассчитана по формуле:

Цнз = Цнм × Км2, где

Цнм – базовая стоимость одного квадратного метра земель.

Км2 – коэффициент, который учитывает строительную ценность, территории в границах

населённого пункта ( экономико-планировочные зоны).

Числовые значения пофакторных оценок приняты в границах, ограниченных значением коэффициентов Км2.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ И ЛОКАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ В

ГРАНИЦАХ ЭКОНОМИКО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ЗОН

Территория с. Стахановка в границах экономико-планировочных зон подразделяется также по функциональному использованию.

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка, учитывают относительную прибыльность имеющихся в её границах категорий экономической деятельности.

В границах с. Стахановка таких категорий выявлено 7. Состав категорий и значение Кф для каждой категории приведены в таблице 8.

Кроме функциональных факторов, при оценке стоимости конкретного земельного участка учитывают особенности его месторасположения в границах экономико-планировочных зон. Значение этих коэффициентов приведены в таблице 8.

Коэффициенты, характеризующие функциональное

использование земельного участка

Таблица 8

Категория земель

По функциональ-

Ному использованию

Состав категории

Значение

Коэффициента

Земли жилой застройки

Земли одно - и двухэтажной жилой застройки

1,00

Земли коммерческого использования

Земли автотехобслуживания

Земли оптовой торговли и складского хозяйства

Земли розничной торговли и коммерческих услуг

Земли рыночной инфраструктуры

Земли исследований и разработок

Земли другой коммерческой деятельности

2,50

Земли общественного назначения

Земли государственного управления и местного самоуправления

Земли обороны

Земли образования

Земли культуры

Земли охраны здоровья и социальных услуг

Земли общественных и религиозных организаций

Земли экстерриториальных организаций

0,70

Земли транспорта, связи

Земли дорог

Земли автомобильного транспорта

Земли железнодорожного транспорта

Земли трамвайного и троллейбусного транспорта

Земли метрополитена

Земли трубопроводного транспорта

Земли водного транспорта

Земли воздушного транспорта

Земли связи и телекоммуникаций

Другие земли транспорта и связи

1,00

Земли технической инфраструктуры

Земли санитарной очистки и благоустройства

Земли водоснабжения и канализации

Земли энергоснабжения

Земли другого инженерного обеспечения

0,65

Земли рекреационного назначения и другие открытые земли

Земли зеленых насаждений общественного пользования

Земли зеленых насаждений специального назначения

Земли кладбищ

Земли отдыха и спорта

Земли, занятые текущим строительством

Земли, отведенные под будущее строительство

Другие открытые (незастроенные) земли в пределах населенного пункта

0,50

Земли смешанного использования

Земли жилищного строительства и промышленности

Земли жилищного строительства и коммерческого использования

Земли жилищного строительства и общественного назначения

Земли промышленности и коммерческого использования

Земли коммерческого использования и общественного назначения

По расчету

Все расчеты по определению стоимости 1 м² земельного участка по каждому земельно-оценочному району сведены в таблице 11.

РАСЧЕТ

Денежной оценки застроенных территорий в границах с. Стахановка

Таблица 11

№№ земельно-оценочных районов

Категории земель функционального использования

Базовая стоимость (грн. цнм)

Зональные коэффициенты

(КМ2)

Средняя стоимость 1м² земель в зоне,

Грн (ЦНЗ)

Функциональное использование участка

КФ

ЦН3

Х

КФ

Результат пофакторных оценок,

(КМ3)

Стоимость 1 м², грн

Площадь земель,

Га

Стоимость земель,

Грн

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

І - Первая экономико-планировочная зона

1

Жилая застройка, кв. 4,5,6

107,16

0,98

105,02

1,00

105,02

0,97

101,87

0,63

641781,00

Земли общего пользования ( хоз. дворы)

107,16

0,98

105,02

0,70

73,51

0,97

71,30

1,70

1212100,00

Земли общественногоназначения (оч. соор.)

107,16

0,98

105,02

0,70

73,51

0,97

71,30

0,20

142600,00

5

Жилая застройка

107,16

0,98

105,02

1,00

105,02

0,97

101,87

0,11

112057,00

Земли общего пользования ( винзавод)

107,16

0,98

105,02

0,70

73,51

0,97

71,30

3,7015

2639170,00

ІІ - Вторая экономико-планировочная зона

2.

Жилая застройка, кв. 7,8,9,10,13,15,16,17

107,16

1,01

108,23

1,00

108,23

1,05

113,64

1,88

2136432,00

Земли коммерческого использования. (магазины)

107,16

1,01

108,23

2,50

270,58

1,05

284,11

0,24

681864,00

4.

Жилая застройка, кв.21,22,23,24,25,30

107,16

1,01

108,23

1,00

108,23

1,26

136,37

4,22

5754814,00

Земли общественного назначения, кв.14 (дет. сад, л/пл., ФКА, с/с)

107,16

1,01

108,23

0,70

75,76

1,26

95,46

1,75

1670550,00

Земли общего пользования (контора, мастерские)

107,16

1,01

108,23

0,70

75,76

1,26

95,46

0,80

763680,00

Земли рекреационного назначения (парк)

107,16

1,01

108,23

0,50

54,12

1,26

68,19

1,90

1295610,00

ІІІ - Третья экономико-планировочная зона

3.

Жилая застройка, кв. 11,12,18,19,20

107,16

1,00

107,16

1,00

107,16

1,32

141,45

0,88

1244760,00

Земли общественного назначения (дом культуры)

107,16

1,00

107,16

0,70

75,01

1,32

99,01

0,20

198020,00

6.

Жилая застройка, кв. 31,33,34

107,16

1,00

107,16

1,00

107,16

1,32

141,45

0,84

1188180,00

Земли общественного назначения (школа, стол.,почта, д/б)

107,16

1,00

107,16

0,70

75,01

1,32

99,01

2,50

2475250,00

Земли общего пользования (тракт. бриг.).

107,16

1,00

107,16

0,70

75,01

1,32

99,01

2,00

1980200,00

ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЮЩИХСЯ

КАК СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ.

Работа по денежной оценке сельскохозяйственных земель с. Стахановка выполнена в соответствие с инструкцией о «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262.

За основу определения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения принят рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведённой в 1988 году.

Основанием для расчётов экономической оценке земель по производству зерновых культур является то, что они выращиваются практически на всех почвах. Одним из основных источников информации для выполнения работ по денежной оценке сельхозугодий является карта почвенного покрова на территорию с. Стахановка. Для его составления использованы материалы крупномасштабного детального обследования почв совхоза-завода «Заветное»; корректировка плановых материалов съёмок прошлых лет; а также рекогносцировочное обследование территории.

В качестве картографической основы для составления почвенной карты был использован план земель с. Стахановка масштаб 1:5000 составленный в 1996 г. при корректировке плановых материалов съёмок прошлых лет.

Как приложение к карте почвенного покрова составлен перечень агропроизводственных групп почв с указанием шифров агрогрупп их названиями и площадью.

АГРОПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ГРУППЫ ПОЧВ В с. СТАХАНОВКА

Таблица 12

Шифр

Агропроизводственные

группы почв

Площадь, га

 

Всего

в том числе

сад

Пашня

Пастбища

71л

Чернозёмы южные легко глинистые широких водораздельных плато (0-1º)

13,960

2,285

9,885

1,79

205еж

Чернозёмы предгорные карбонатные среднещебнисто - галечниковые (0-1º)

12,480

4,990

7,190

0,30

205лз

Чернозёмы предгорные карбонатные легко глинистые сильнощебнисто-галечниковые односкатных склонов простой формы (1-2º)

2,240

1,120

1,120

-

206 лз

Чернозёмы предгорные слабосмытые легко глинистые сильнощебнисто - галечниковые односкатных склонов простой формы крутизной (1-2º).

21,660

9,380

9,380

2,90

206еж

Чернозёмы предгорные слабосмытые легко глинистые среднещебнисто - галечниковые односкатных склонов простой формы крутизной (1-2º).

6,660

2,380

3,680

0,60

134л

Черноземно-луговые легко глинистые почвы днищ балок (0-1º).

5,740

1,870

3,870

-

209л

Чернозёмы намытые легко глинистые днищ балок (0-1º).

1,440

0,470

0,470

0,50

 

ВСЕГО

64,180

22,495

35,595

6,09

Денежная оценка одного гектара сельскохозяйственных угодий в с. Стахановка рассчитана в соответствии с пунктом 2.4 Порядка денежной оценки земель… отдельно по пашне, землями под многолетними насаждениями, естественными пастбищами.

В связи с тем, что базовое хозяйство ДП «Агрофирма «Заветное» не имеет денежной оценки земель, денежная оценка сельхозугодий в границах с. Стахановка рассчитывалась как отдельное землепользование по дифференциональному доходу образующемуся при выращивании зерновых культур на почвах распространённых на сельхозугодиях с. Стахановка.

Показатели дифференционального дохода определялись по данным экономической оценки земель проведенной в 1988 г. При определении денежной оценки 1 га агропроизводственных групп и расчета шкал денежной оценки земель использовались материалы бонитировки почв 1993 г.

Перечень агропроизводственных групп распространенных на сельхозугодьях с. Стахановка, их шифры, площади и дифференциональный доход с 1 га сведены в сводную ведомость.

Таблица 13

Шифры

Агрогр.

Пашня

С а д

Пастбища

 

Площадь

ДД

Площадь

ДД

Площадь

ДД

 

71л

9,885

897,4

2,285

6083,4

1,790

70,3

 

205еж

7,190

556,7

4,990

2395,8

0,300

70,3

 

205лз

1,120

247,6

1,120

247,6

-

-

 

206лз

9,380

159,4

9,380

1039,2

2,900

70,3

 

206еж

3,680

626,2

2,380

2120,6

0,600

70,3

 

134л

3,870

564,7

1,870

2883,3

-

-

 

209л

0,470

932,1

0,470

6365,4

0,500

55,0

 

Всего

35,595

 

22,495

 

6,090

 

 

ПОКАЗАТЕЛИ ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНОГО ДОХОДА ПО УГОДЬЯМ В ЦЕЛОМ

Таблица 14

№№

П/п

Наименование угодий

Площадь,

Га

Средневзвешенный

ДД в грн.

1.

2.

3.

Пашня богарная

Сад богарный

Пастбища естественные

35,595

22,495

6,090

549,9

2192,1

69,0

Всего сельскохозяйственных угодий

64,180

-

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

денежной оценки пашни по сельскохозяйственному предприятию

Таблица 15

№№

П/п

Показатели

Порядок получения

Или расчета показателей

Значение показателей

1.

Уточненный дифференциальный доход с гектара

Земель под пашней, крб.

По формуле 6

549,9

2.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под пашней по административному району, центнеров

По экономической оценке земель

(1988 г.) Доп.2.табл.2,12

Строка 4

10,61

3.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под пашней по административному району, крб.

По экономической оценке земель

(1988 г.)

501,3

4.

Дифференциальный рентный доход с гектара под пашней, центнеров

Строка 2хстроку 1:

Строку 3

11,63

5.

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6.

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4+строка 5

13,23

7.

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8.

Цена центнера зерна, млн. крб.

На время расчета

1,25

9.

Денежная оценка гектара, млн. крб.

Строка 6хстроку 8хстроку 7

545,7375

10.

Денежная оценка 1 гектара, грн

 

5457,375

11.

Денежная оценка 1 гектара с К = 2,551

 

13921,76

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

денежной оценки земель под садами по сельскохозяйственному предприятию

Таблица 16

№№

П/п

Показатели

Порядок получения

Или расчета показателей

Значение показателей

1.

Уточненный дифференциальный доход с гектара

Земель под садами, крб.

По формуле 6

2119,6

2.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под садами по административному району, центнеров

По экономической оценке земель

(1988 г.) Доп.2.табл.2,12

Строка 4

44,94

3.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под садами по административному району, крб.

По экономической оценке земель

(1988 г.)

2124,9

4.

Дифференциальный рентный доход с гектара под садами, центнеров

Строка 2хстроку 1:

Строку 3

46,25

5.

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6.

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4+строка 5

47,85

7.

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8.

Цена центнера зерна, млн. крб.

На время расчета

1,25

9.

Денежная оценка гектара, млн. крб.

Строка 6хстроку 8хстроку 7

1973,8125

10.

Денежная оценка 1 гектара, грн

 

19738,125

11.

Денежная оценка 1 гектара с К = 2,551

 

50351,96

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

денежной оценки пастбищ по сельскохозяйственному предприятию

Таблица 17

№№

П/п

Показатели

Порядок получения

Или расчета показателей

Значение показателей

1.

Уточненный дифференциальный доход с гектара

Земель под пастбищами, крб.

По формуле 6

69,00

2.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под пастбищами по административному району, центнеров

По экономической оценке земель

(1988 г.) Доп.2.табл.2,12

Строка 4

0,66

3.

Дифференциальный рентный доход с гектара земель под пастбищами по административному району, крб.

По экономической оценке земель

(1988 г.)

31,7

4.

Дифференциальный рентный доход с гектара под пастбищами, центнеров

Строка 2хстроку 1:

Строку 3

2,18

5.

Абсолютный рентный доход, центнеров

Постоянная величина

1,6

6.

Общий рентный доход, центнеров

Строка 4+строка 5

3,78

7.

Срок капитализации рентного дохода, лет

 

33

8.

Цена центнера зерна, млн. крб.

На время расчета

1,25

9.

Денежная оценка гектара, млн. крб.

Строка 6хстроку 8хстроку 7

155,925

10.

Денежная оценка 1 гектара, грн

 

1559,25

11.

Денежная оценка 1 гектара с К = 2,551

 

3977,65

В Е Д О М О С Т Ь

Расчета средневзвешенных величин

Баллов бонитета и денежной оценки 1 га земли в обработке

Таблица 18

№№ п/п

Наименование угодий

Площадь,

Га

Балл

Бонитета

Денежная

Оценка 1 га, грн

1.

Пашня богарная

35,595

40,13

13921,76

Цена 1 балла бонитета для пашни

13921,76:40,13 = 346,92

2.

Сад богарный

22,495

37,72

50351,96

Цена 1 балла бонитета для сада

50351,96 : 37,72 =1334,89

3.

Пастбища естественные

6,090

42,15

3977,65

Цена 1 балла бонитета для пастбищ

3977,65 : 42,15 = 94,37

 

ШКАЛЫ

Денежной оценки 1 га агропроизводственных групп

С. Стахановка Новосёловского сельского совета Первомайского района

Таблица 19

№№

п/п

Шифры

Агрогрупп

Пашня богарная

Сад богарный

Пастбища естественные

Площ.

га

Балл

Бонит.

Денежная

Оценка1га

Площ.

га

Балл

Бонит.

Денежная

Оценка1га

Площ.

га

Балл

Бонит.

Денежная

Оценка1га

1.

71л

9,885

69

23937,48

2,285

62

82763,18

1,790

69

6511,53

2.

134л

3,870

45

15611,40

1,870

26

34707,14

-

-

-

3.

205еж

7,190

29

10060,68

4,990

46

61404,94

0,300

29

2736,73

4.

205лз

1,120

20

6938,40

1,120

31

41382,52

-

-

-

5.

206лз

9,380

20

6938,40

9,380

27

36042,84

2,900

20

1887,40

6.

206еж

3,680

30

10407,60

2,380

41

54731,72

0,600

30

2831,10

7.

209л

0,470

92

31916,64

0,470

92

122812,64

0,500

97

9153,89

ВСЕГО

35,595

40,13

13921,90

22,495

37,72

50351,02

6,090

42,15

3977,65

Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся в собственности или пользовании юридических или физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв.

Общая денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их денежные оценки.

СВОДНАЯ ВЕДОМОСТЬ

Денежной оценки сельскохозяйственных угодий в границах с. Стахановка по агропроизводственным группам почв

Таблица 20

Сельскохозяйственные

Угодья

Агропроизводственные группы почв

Денежная оценка

1 га, грн. с учетом

К= 2,551

Общая оценка,

Грн.

Шифр

Площадь, га

Пашня

71л

9,885

23937,48

236621,99

 

134л

3,870

15611,40

60416,12

 

205еж

7,190

10060,68

72336,29

 

205лз

1,120

6938,40

7771,01

 

206лз

9,380

6938,40

65082,19

 

206еж

3,680

10407,60

38299,97

 

209л

0,470

31916,64

15000,82

И Т О Г О

 

35,595

13921,90

495550,03

Сад

71л

2,285

82763,18

189113,87

 

134л

1,870

34707,14

64902,35

 

205еж

4,990

61404,94

306410,65

 

205лз

1,120

41382,52

46348,42

 

206лз

9,380

36042,84

3389081,84

 

206еж

2,380

54731,72

130261,49

 

209л

0,470

122812,64

57721,94

И Т О Г О

-

22,495

50351,02

1132646,19

Пастбища

71л

1,790

6511,53

11655,64

 

205еж

0,300

2736,73

821,02

 

206лз

2,900

1887,40

5473,46

 

206еж

0,600

2831,10

1698,66

 

209л

0,500

9153,89

4576,95

И Т О Г О

 

6,090

3977,65

24224,19

         

В С Е Г О

-

64,180

-

1652420,41

ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА

Таблица 21

№№

П/п

Функциональное использование территории

Площадь,

га

Общая

Стоимость

Средневзвешенная

Денежная оценка,

1 м², грн

1.

Земли жилой застройки

8,56

11078024,00

129,42

2.

Земли коммерческого использования

0,24

681864,00

284,11

3.

Земли рекреационного назначения

1,90

1295610,00

68,19

4.

Земли общественного назначения

5,85

4486420,00

76,69

5.

Сельскохозяйственные земли

6,5015

6595150,00

101,44

 

В т. ч. производственные строения и дворы

6,5015

6595150,00

101,44

6.

Сельскохозяйственные угодья:

64,180

1652420,41

2,57

 

В т. ч. пашня

35,595

495550,03

1,39

 

сад

22,495

1132646,19

5,03

 

пастбище

6,090

24224,19

0,40

В С Е Г О

87,2315

25789488,00

29,56

З А К Л Ю Ч Е Н И Е.

 

В результате денежной оценки земель с. Стахановка на территории села образовано 3 экономико-планировочных зон. Получены показатели стоимости 1 квадратного метра застроенных территорий, и 1 га сельскохозяйственных угодий дифференцированно по экономико-планировочным зонам и оценочным районам, которые дают необходимые данные о неоднородности условий хозяйственной деятельности и проживания на землях с различной ценностью, и являются базой для расчетов при налогообложении, купле-продаже, аренде и приватизации земель.

Выполненные расчеты свидетельствуют, что стоимость 1 м² жилой застройки изменяется от 101,87 грн. в восточной и южной части села до 141,45 грн. в центральной части села.

Стоимость земель общественной застройки в хозяйственной части села составляет 71,30 грн. за 1 м² (первая экономико-планировочная зона) и 99,01 грн. за 1м² в жилой застройке села (третья экономико-планировочная зона).

Согласно закона Украины « О внесении изменений и дополнений в Закон Украины « О плате за землю», раздел 3 статья 7, ставки земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливаются в размере одного процента от их денежной оценки.

Денежная оценка отдельного земельного участка имеющего в своём составе застроенную часть и сельскохозяйственные угодья рассчитывается по двум шкалам денежной оценки: застроенных территорий (таблица 10) и шкалам оценки 1 га сельхозугодий в разрезе агрогрупп (таблица 19).

Например: размер земельного участка для обслуживания жилого дома площадью 0,10 га, в том числе 200м² застроенная территория и 0,08 га пашни. Участок находится в І оценочном районе. В таблице 10 находим стоимость 1м² жилой застройки, в І оценочном районе она составляет 51,47 грн/м².

200 м² х 101,87 грн/м² = 20374,00 грн – стоимость жилой застройки.

По шкале денежной оценки (таблица 19) и почвенной карте находим стоимость 1 га пашни (агрогруппа 206лз). Стоимость 1 га пашни по агрогруппе почв 206лз согласно шкалы составляет 6938,40 грн.

0,08 га х 6938,40грн = 555,07 грн.

Общая денежная оценка участка составит:

1. Стоимость жилой застройки - 20374,00 грн.

2. Стоимость земель под пашней - 555,07 грн.

_______________________________________________________________________

Всего - 20929,07 грн.


Денежная оценка земель с. Стахановка - 4.5 out of 5 based on 2 votes