Литература
Справочная информация
Для учебы
Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка - примерЛицензия Государственного комитета Украины по земельным ресурсам серии АБ № 293123 от 04.11.2005г. Заказчик: ООО «ПКФ «Регион-Инвест» Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка, находящегося в аренде у ООО «ПКФ «Регион-Инвест» для рекреационного строительства (комплекса пансионата на 20 мест), расположенного по адресу: АР Крым, п. Курпаты, г. Ялта, ул..Алупкинское шоссе, 12 площадью 0,1862 га.Директор ООО «Геопроект» И. В.Угримова М. П. г. Симферополь 2007 г. СОДЕРЖАНИЕ Титульный лист Содержание стр 1.Введение................................................................................................................................................................ 1.2.Основания для выполнения работ.................................................................................................................... 1.3. Нормативно-правовая база и литература ………........................................................................................... 1.4.Идентификация сторон …................................................................................................................................... 1.5.Материалы, предоставленные заказчиком …….............................................................................................. 1.6.Общая характеристика оцениваемого объекта................................................................................................ 2.Оценка земельного участка................................................................................................................................. 2.1.Дефиниции.......................................................................................................................................................... 2.2.Допущения и ограничительные условия.......................................................................................................... 2.3.Сертификат качества оценки............................................................................................................................. 3.Общие положения оценки земельных участков.................................................................................................. 4. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка ………………………………………. 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка…........................................................................................... 5.1. Анализ рынка земельных участков подобного целевого использования в границах Большой Ялты…………………………………………………… …………………………………………………………… 5.2. Выбор методического подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки ………………… 5.3. Описание методических подходов, используемых для определения рыночной стоимости объекта оценки ………………………………………………………………………………………………………………. 5.4.Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающегося на учете затрат на земельные улучшения…………………………………………………… 5.4.1.Определение валового операционного дохода от использования объекта оценки, после проведения необходимых улучшений ………………………………………………………………………………………….. 5.4.2 Определение операционных затрат и чистого операционного дохода…………………………………………………………………………..…………………………………… 5.4.3.Определение ставки капитализации……..………………………………………………………………….. 5.4.4. Капитализация чистого операционного дохода……………………….…………………………………... 5.4.5.Определение затрат на земельные улучшения……………………………………………………………... 5.4.6. Определение стоимости земельного участка…………………………………….………………………... 5.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающегося на капитализации чистого операционного дохода…………………………………………. 5.5.1.Определение чистого операционного дохода от передачи объекта в аренду…………………………… 5.5.2.Определение ставки капитализации………………………………………………………………………… 5.5.3.Определением стоимости земельного участка…………………………………………………………….. 6.Сглаживание результатов ……………………………………………………………………………………….. 7. Вывод эксперта о рыночной стоимости земельного участка…………………………………………………. 8. Извлечение из отчета об экспертной денежной оценке земельного участка………………………………... 9.Приложения……………………………………………………………………………………………………….. ВВЕДЕНИЕ 1.1 Основания для выполнения работы 1.2 Согласно договора от 03.10.2007 г №45 г. заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Геопроект», именуемым в дальнейшем “Исполнитель”, в лице Генерального директора Угримовой И. В., действующей на основании Устава, с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «ПКФ «Регион-Инвест» в лице директора Шаповалова В. Е., именуемое в дальнейшем “Заказчик”, с другой стороны, проведена экспертная денежная оценка земельного участка расположенного по адресу: Украина АР Крым, г. Ялта, п. Курпаты, ул..Алупкинское шоссе, 12. 1.2.Нормативно-правовая база и литература
Проведение денежной оценки объекта основывается на следующие законодательные и нормативно-правовые документы:
1.3. Идентификация сторон Заказчик:
. Исполнитель:
1.4. Краткое изложение основных фактов и выводов
1.5. Материалы, предоставленные заказчиком
1.6. Общая характеристика оцениваемого объекта Оцениваемый земельный участок (кадастровый №0111947900:06:001:0024) расположен в п. Курпаты, г. Ялта, по ул. Алупкинское шоссе, 12. п. Курпаты входит в административные границы Ливадийского поселкового совета, имеющего один из немногочисленных Крыму зимних курортов: горнолыжный клуб «Кичкине». Близость к Черному морю, уникальный вид на гору «Ай-Петри» и близость к зимнему курорту обуславливают возможность использования рекреационного ресурса п. Курпаты на протяжении десяти месяцев в году: с марта по декабрь. На момент проведения оценки, земельный участок находится в аренде у ООО «ПКФ Регион-Инвест» для рекреационного строительства (комплекса-пансионата на 20 мест) на основании договора аренды земли, заключенного 14 марта 2004 г. между арендатором и Ливадийским поселковым советом. Договор аренды зарегистрирован в книге записей договоров аренды земельных участков 28.03.2005 г. за №040500100018. Подъездные пути – существующая дорога. Коммуникации – проходят электрические сети и сеть водоснабжения. На момент оценки на земельном участке расположено здание оранжереи, принадлежащее арендатору на основании договора купли-продажи №0104046/001-101 от 28.08.2001 г. В соответствии с п.26 договора аренды на земельный участок установлены следующие ограничения (отягощения): соблюдение режима санитарно-защитных зон инженерно-технических сооружений и коммуникаций (КОПСЗИЗУ 4.3.1); охрана земельных насаждений (КОПСЗИЗУ 1.3); соблюдение режима зоны СОК шириной 100 м (КОПСЗИЗУ 4.3.1). Право частной собственности на объект недвижимости подтверждается свидетельством о праве собственности на строения от 02.07.04 г., САА №747160, а также материалами инвентарного дела КП Ялтинское БТИ Границы земельного участка проходят по землям ДП «Санаторий «Карпаты», ООО «ПКФ «Регион-Инвест». 2.ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1. Дефиниции. Ниже приведены дефиниции, использующиеся в международной и Украинской оценочной практике для оценки любого объекта. Оценка - акт или процесс определения стоимости. Объект оценки - земельный участок, какое-либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых, прямо или косвенно, используется для определения стоимости земельного участка. Исходные данные - любая информация, являющаяся необходимой для выполнения процесса оценки. Оценочная процедура - комплекс действий, направленных на получение информации, которая является необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки. Отчет об оценке - документ, который содержит сообщение об оценке, обзоре или анализе, который передается клиенту. Дата оценки - дата, на которую суждение эксперта (оценщика) о стоимости является действительным. Дата Отчета - дата составления Отчета. Клиент (заказчик) - любое физическое или юридическое лицо, по заказу которого выполнена оценка (ревю). Стоимость объекта оценки (справедливая рыночная стоимость) - наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длительным. Стоимость может быть определена как сумма в любой денежной единице (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости. Ограничительные условия - условия, которые ограничивают использование результатов оценки в соответствии с пунктом 1.13 этих Норм, и условия, которые ограничивают использование результатов оценки или Отчета по другим причинам. Капитализация - определение стоимости объекта оценки на основании чистого операционного дохода. Ставка дисконта - коэффициент связи между нарицательной и текущей стоимостью будущих потоков наличности.
2.2. Допущения и ограничительные условия. * Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка предназначен исключительно для использования Заказчиком с целью, указанной в разделе „Краткое изложение основных фактов и выводов”. * Заказчик имеет право использовать данный Отчет и ссылаться на выводы изложенные в нем, исключительно для указанной цели. Эксперт обязуется обеспечить конфиденциальность согласно информации, полученной от Заказника и содержания данного отчета. * Эксперт подтверждает, что оценка проводилась в соответствии с профессиональными стандартами. * Эксперт несет ответственность за достоверность экспертной оценки в соответствии с действующим законодательством Украины. * Заказчик несет ответственность за достоверность, точность и адекватность всей предоставленной Эксперту информации. * Заказчик несет ответственность за все юридически значимые решения принятые им в связи с данным Отчетом, и за использование результатов оценки с целью не предусмотренной заданием. * Отчет об экспертной денежной оценке представляет собой независимое суждение Эксперта. 2.3. Сертификат качества оценки Я, Гончаренко Ольга Николаевна, подписавший данный отчет, настоящим удостоверяю, что в соответствие с имеющимися у нас данными: 1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности. 2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат нам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью отчета и заверенных подписью и печатью. 3. Я лично произвел осмотр оцениваемого земельного участка. 4. Я не имел ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовали непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. 5. Мое вознаграждение не зависело от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями, предъявляемыми Международными стандартами оценки (МСО 1-4), "Нормами профессиональной деятельности оценщика", Методикой экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения. Сертификат действителен в пределах ограничительных условий. Эксперт Гончаренко О. Н. 3.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Земля обретает реальную ценность лишь, при условии ее использования, а ее стоимость определяется тем доходом, который можно получить от этого использования. При определении стоимсти земельного участка необходимо исходить из того, что независимо от формы получения дохода: либо земельной ренты при самостоятельном хозяйствовании на участке, либо платы от сдачи участка в аренду или его продажи, - покупатель заплатит за землю столько, сколько дохода он сможет получить с конкретного участка. В основу оценки земельных участков положена экономическая концепция получения населением максимальной выгоды в рамках доходов, которые они имеют. Согласно этой концепции плата за земельный участок, характеризующийся конкретными потребительскими свойствами, будет определяться той суммой, которую в состоянии уплатить семьи разного достатка, сохраняя свой прежний жизненный уровень. В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.02г. №1531 экспертная денежная оценка земельных участков проводится с использованием следующих методических подходов: - сопоставления цен продаж подобных земельных участков; - капитализации чистого операционного или рентного дохода от участка, предусматривающий расчет стоимости участка при эффективном его использовании с учетом существующих отягащений и ограничений; - учета расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного использования участка. Для оценки земельных участков, наиболее эффективным использованием которых является получение дохода от их продажи, рекомендуется применять методический подход, который базируется на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков. В основе данного методического подхода лежит допущение, что земельный участок, который оценивается, будет продан на уровне цен, ранее подобранных подобных земельных участков с учетом отличий в характере соглашения и особенностях земельных участков, которые влияют на их стоимость. Суть данного методического подхода состоит в том, что оценщик должен проанализировать отличия между земельным участком, который оценивается, и подобными земельными участками, после установления цены продаж в расчете на один квадратный метр, внести поправки на отличия в характеристиках земельных участков-аналогов: на правовое отношение земельного участка, условия и дату продажи, месторасположения земельного участка, физические характеристики, характер использования прилегающей территории, существующие требования к использованию и застройке земельных участков. При внесении поправок оценщик всегда отвечает на вопрос: «За сколько бы был продан земельный участок-аналог, если бы он имел характеристики земельного участка, который оценивается». Если полезные свойства земельного участка-аналога превышают соответсвующие параметры земельного участка, который оценивается, то его цена должна быть соответсвтующим образом уменьшена, а если уступают – тогда его цена должна быть увеличена. Иными словами идет процесс замещения характеристик земельных участков-аналогов характеристиками земельного участка, который оценивается, и соответственно корректируется цена продажи земельного участка, который сопоставлялся. Результатом применения данного методического подхода является рыночная стоимость земельного участка, определенная путем коректировки цен продажи подобных земельных участков с дальнейшим согласованием полученных результатов. Методический подход, основывающийся на капитализации чистого операционного или рентного дохода применяется для оценки земельных участков, наиболее эффективным использхованием которых является получение дохода от их предоставления в аренду или иного использования. Чистый опереционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, и ежегодными расходами на содержание и эксплуатациюземельного участка и (или) его улучшений. Рентный доход расчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке и производственными расходами и прибылью производителя. Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся в наличии рыночной информации об ожидаемых доходах от владения (использования) земельным участком, стабильностью их получения, цели оценки и пр. Наконец третим методическим подходом, применяемым при проведении экспертной оценки земли является подход, который основывается на учете затрат на земельные улучшения. Данный метод применяют при проведении оценки застроенных земельных участков, или тех, застройка которых предполагается при условии их эффективного использования (фактического или условного). По этому методическому подходу стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи застроенного земельного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимости. Для определния методического подхода, который будет использоваться для проведения оценочных процедур необходимо прежде всего определить наиболее эффективное использование объекта оценки.
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Анализ наиболее эффективного использования земельного участка строился на предположении, что земельный участок является условно свободным от улучшений. Критериями выбора среди альтернативных вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования выступали следующие факторы: 1.Юридическая возможность. 2. Физическая пригодность. 3.Экономическая целесообразность. 4. Наибольшая прибыльность. При анализе юридической возможности оценщик проверял каждое возможное использование на возможность использования земельного участка по выбранному направлению. При проведении анализа юридической возмождности оценщик анализировал документы, которые удостоверяли право аренды объекта оценки, градостроительную документацию, а также решения Ливадийского поселкового совета. При анализе физической пригодности оценщик исходил из предположения, что физическая пригодность земельного участка обусловлена такими характеристиками объекта оценки как площадь и конфигурация земельного участка, инженерно-геологические условия, наличие коммуникаций. Анализируя экономическую целесообразность оценщик изучал спрос, возможные направления экономического использования объекта оценки. При этом, в качестве экономического показателя, на основании которого проводился данный анализ использовался операционный доход, который может быть получен в результате эксплуатации объекта аренды. В тесной взаимосвязи с анализом экономической эффективности находился процесс изучения наибольшей прибыльности. Наибольшая прибыльность эксплуатации объекта аренды обусловлена возможностью минимизации расходов, связанных с получением операционного дохода. Объект оценки расположен в п. Курпаты, имеет конфигурацию многоугольника и в пределах своих границ характеризуется спокойным рельефом. Территория участка благоустроена – имеется здание оранжереи, подведены инженерные коммуникации. Вблизи объекта расположена рекреационная и жилая застройка. Риск возникновения неблагоприятных геологических процессов – минимальный. Участок имеет ограничения и отягощения, которые не препятствуют его использованию для рекреационного строительства. Поселок Курпаты, в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 28.12.1996г. №1576 относится к курортным населенным пунктам Южного берега Крыма. При этом, близость от горнолыжного клуба «Кичкине» позволяет использовать рекреационный ресурс п. Курпаты не только в летний, но и в зимний период. В соответствии с условиями договора аренды от 14.03.2005 г. подлежащий оценке земельный участок находится в аренде для рекреационного строительства (комплекса пансионата на 20 мест). Возможность использования объекта аренды для строительства комплекса-пансионата на 20 мест подтверждается Эскизным проектом строительства комплекса-пансионата на 20 мест в п. Курпаты, ул. Алупкинское шоссе, 12. Таким образом, юридически возможным использованием объекта оценки является именно размещение комплекса-пансионата на 20 мест. Месторасположение. Площадь и конфигурация объекта оценки не позволяют использовать объект оценки в целях, связанных с размещением крупного торгового объекта (оптового склада, или супермаркета) или со строительством зрелищно-развлекательных объектов (кинотеатра, цирка и пр.) Оценщиком также рассмотрены варианты размещения на земельном участке объектов общественного питания: ресторана, кафе с летней площадкой и т. д. При этом, анализ расположения подобных объектов дал возможность оценщику прийти к выводу, что объект общественного питания имеет очень короткий промежуток времени эксплуатации (в курортных населенных пунктах с мая по сентябрь, в то время как объекты гостиничного хозяйства с марта по декабрь). Кроме того, эксплуатация объектов общепита связана с большими трудозатратами, а также расходами на приобретение продуктов. Необходимо также отметить, что рассматривая фактическую пригодность, экономическую целесообразность и наибольшую прибыльность использования объекта оценки оценщик исходил из того, что в соответствии с Эскизным проектом строительства пансионата объекты, которые предполагается построить на земельном участке будут иметь пищеблоки. Пищеблоки пансионата могут быть использованы в качестве объекта общепита. Немаловажным фактором при выборе наиболее эффективного использования объекта оценки послужили данные о стоимости услуг, оказываемых предприятиями гостиничного хозяйства, данными о заработной плате сотрудников таких хозяйств. Учитывая вышеизложенное, Оценщик произвел анализ полученной информации и пришел к выводу, что наиболее эффективным и юридически возможным направлением использования земельного участка является рекреационное строительство. При этом, в соответствии с нормами Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004г. №1442 объект оценки рассматривается как условно свободный на дату оценки. Объем, площадь и вместимость рекреационного объекта оценщик определил исходя из данных эскизного проекта строительства комплекса-пансионата, предоставленного заказчиком. 5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 5.1. Анализ рынка земельных участков подобного целевого использования в границах Большой Ялты Анализ рынка продаж осуществлялся оценщиком путем ознакомления с информацией риэлтовских компаний, организовывающих покупку и продажу объектов недвижимости (в т. ч. земельных участков) на рынке. В процессе изучения указанной информации оценщиком проведена работа по ознакомлению с материалами следующих риэлтоских компаний: Торгово-информационной системы Rem Navigator 8-0652-51-25-89, 52-72-97, 57-10-64 в состав которой входят АР «Гармония-С», АН «Квартал», АН «Успех», ЮК «Сикорского»; Компании «DIG» 8-0652-25-52-59 www. dig. crimea. com; Агенствеа недвижимости «Бульвар» 8-0652-54-57-67; Агенстве недвижимости «Ротонда» 8-0652-50-43-19; Агенстве недвижимости «Рема» 8-0652-700-274; Агенстве недвижимости «Ливадия» 8-0652-710-773 www. an-livadia. com. ua; Интернет-газемте недвижимости www. x-realty. com. Недвижимость в Крыму www. google. ru Кроме того, оценщиком изучалась информация о ценах сформировавшихся на рынке продаж земельных участков государсвтенной собственности. Для выполнения работы оценщиком проведен сбор информации о продажах земельных участков из земель государственной собственности. Информация получена в Республиканском комитете по земельным ресурсам Автономной Республике Крым (8-0652-22-46-56) и представляет собой открытую статистическуюинформацию. Для проведения анализа информация о продажах земельных участков оформлены в виде таблиц.
Таблица 3. Информация о проданных земельных участков в Автономной Республике Крым в 2007 году по Ялтинскому региону
Данные вышеуказанной информации показывают, что на территории Большой Ялты в большинстве своем продаются земельные участки для коммерческого использования. Вместе с тем, данные о продажах за 2006-2007 годы земель позволило оценщику выделить данные о продажах земель для размещения рекреационного объекта. Информация также дополнена данными о продаже земель рекреационного назначения, которая была произведена в 2005 году.
Таблица 4. Анализ продаж земельных участков государственной собсвтенности для размещения рекреационных объектов Средняя стоимость одного квадратного метра земельного участка рекреационного назначения, проданного на рынке из земель государственной собственности, расположенного в районе месторасположения объекта оценки расчитывается оценщиком как средневзвешенная ранжированного ряда при игнорировании крайних значений. Крайними значениями являются стоимость квадратного метра земельного участка, проданного в г. Ялта 07.02.2006 г. (81,1 грн. кв. м.) и земельного участка, проданного в г. Ялта в 11.08.06 г. (251 грн. кв. м.) Расчет средней стоимости квадратного метра проданных земель рекреационного назначения на территории Большой Ялты дал следующие результаты: (203,00 + 215,85 + 135,00) / 3 = 553,85/ 3 = 184,62 грн /кв. м. Основным отличием объекта оценки от выбранных аналогов, является то, что для размещения рекреационных объектов на территории Большой Ялты из государсвтенной собственности продавались большие по площади земельные участки. При этом, площадь земельных участков позволяла размещать на них не только объекты недвижимости, используемые в рекреационных целях (санатории, дома отдыха, кемпинги), но и создавать значительную рекреационную зону с использованием ландшафтного дизайна и пр. По данным оценщика проданные земельные участки находились в зонах регулируемой застройки, которая не позволяла застраивать всю территорию. В соответствии с данными Ялтинского городского управления земельных ресурсов, отягащений, не позволяющих проводить застройку объект оценки не имеет. Рекреационные мощности показанных аналогов позволяют сделать вывод о том, что для эксплуатации рекреационных объектов, которые обеспечат эффективное использование проданных земельных участков, собственник земельных участков должен затратить значительные денежные суммы для увеличения мощностей электросетей и сетей водоснабжения и водоотведения. Для эффективной эксплуатации аналога при размещении комплекса пансионата на 20 мест дополнительных затрат на увеличение мощности электросетей, сетей водоснабжения и водоотведения потенциальный собственник участка не понесет. Необходимо также отметить, что на момент проведения оценочных процедур, на теооритори Большой Ялты не проводились аукционы по продаже в сосбвтенность земельных участков для размещения рекреационных объектов. Поэтому, у оценщика отсутствует возможность в качестве информационного ориентира принять результаты земельного аукциона. Анализ указанной информации позволил оценщику сделать вывод о том, что на момент выполнения оценочных процедур рынок земли на территории Большой Ялты по продаже земельных участков для размещения рекреационных объектов недостаточно развит. При этом, стоимость одного квадратного метра земельного участка для размещения рекреационного объекта может быть оценщиком принята в качестве условного ориентира возможной минимальной стоимости объекта оценки. Для получения объективных данных о рыночной стоимости объекта оценки в условиях отсутствия земельных аукционов, а также данных о продажах аналогов, имеющих сходные признаки с объектом оценки оценщиком проведен анализ рынка права аренды на земельные участки, целевое назначение которых сходно с объектом оценки. Данный анализ осуществлялся путем изучения данных, имеющихся в риэлтовских агенствах и компаниях. Риэлтовские компании имеют информацию о предложении по продаже права аренды (долгосрочной) и права постоянного пользования земельных участков, находящихся в пользовании продавцов для целей связанных с рекреационным строительством. По данным информации «Недвижимость в Крыму» www. google. ru 1. Право постоянного пользования земельным участком в г. Ялта площадью 0,128 га для строительства минипансионата составляет 91 000 $ или 459 550 грн 2. Право аренды земельного участка площадью 0, 047 га расположенного в Голубом заливе для рекреационного строительства составляет 33 000 $ или 166 650 грн. 3. Право аренды земельного участка площадью 0,30 га, расположенного в п. Курпаты для строительства котеджей составляет 215 000 $ или 1 085 750 грн. 4. Право постоянного пользования земельным участком площадью 0,52 га, расположенного в пгт. Ливадия для строительства пансионата составляет 374 000 $ или 1 888 700 грн. 5. Право аренды земельного участка площадью 0,1 га, расположенного в пгт. Ливадия для рекреационного строительства составляет 70 000 $ или 353 500 грн. 6. Право постоянного пользования земельным участком, расположенного в г. Ялта площадью 0,22 га для строительства пансионата составляет 150 000 $ или 757 500 грн. Распечатки из Интернета приведены в Приложении 1 «Данные о продаже прав на земельные участки, имеющие сходные с объектом оценки характеристики». Анализ информации о предложениях по продаже прав на земельные участки, расположенные в районе месторасположения объекта оценки показал, что аналоги расположены на растоянии до 1 км от уреза Черного моря. При этом, участки, права пользования которыми продаются, имеют возможность подключения к необходимым коммуникациям: свет и вода. Основной характеристикой земельных участков, которые предполагается использовать для размещения рекреационной застройки является относительно ровный рельеф и наличие существующего подъездных путей. Для удобства информация о стоимости права аренды и право постоянного пользования земельными участками оформлена в виде таблице №5
Средняя стоимость одного квадратного метра права аренды или права постоянного пользования земельным участком для рекреационного строительства. расположенного в районе месторасположения объекта оценки расчитывается оценщиком как средневзвешенное ранжированного ряда при игнорировании крайних значений. Крайними значениями являются стоимость квадратного метра земельного участка, расположенного в г. Ялта (0,220 га) – 344,30 грн и земельного участка, расположенного в пгт. Ливадия (0,520 га) – 363,20 грн. Расчет средней стоимости квадратного метра права аренды или права постоянного пользования земельным участком дал следующие результаты: (359,00 + 354,60 + 362,00 + 353,50) / 4 = 357,30 грн /кв. м. Расчитанная стоимость одного квадратного метра может быть принята в качестве условного ориентира стоимости прав на земельные участки, на которых может вестись рекреационное строительство. Оценщик воспринимает информацию о продаже вышеуказанных прав, как предложение продавцов совершить на рынке недвижимости земли, не предусмотренные действующим законодательством. Вместе с тем, полученная стоимость одного квадратного метра права аренды земельного участка принята оценщиком в качестве условного ориентира стоимости одного квадратного метра объекта оценки. При проведении анализа рынка земельных участков. Подобных объекту оценки оценщиком также исследован вопрос о возможности использования земельного участка в качестве недвижимости, приносящей доход. В частности, Оценщиком изучены спрос и предложения по передаче в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, для размещения объектов, использование которых будет осуществляться в рекреационных целях. По результатам проделанной работы оценщиком было установлено, что на территори Большой Ялты имеется в достаточном количестве спрос и предложения по передаче в аренду земельных участков для размещения рекреационных объектов. По данным информации «Недвижимость в Крыму» www. google. ru Оценщиком были выбраны 7 земельных участков, которые на момент проведения оценочных процедур передавались в аренду для размещения рекреационных объектов. 1.Для размещения домовладения гостиничного типа пгт. Ливадия в аренду на 49 лет передается земельный участок площадью 0,13 га. Размер арендной платы 64 $ в мес. за сотку или 323,20 грн 2.Для размещения жилого дома, используемого для минигостиницы в п. Никита в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,10 га. Размер арендной платы 62 $ в мес. за сотку или 313,10 грн 3.Для размещения минигостиницы в п. Гаспра в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,15 га. Размер арендной платы 63 $ в мес. за сотку или 318,15 грн 4.Для размещения жилого дома гостиничного типа пгт. Кореиз в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,10 га. Размер арендной платы 65 $ в мес. за сотку или 328,25 грн 5.Для размещения дома отдыха пгт. Мисхор в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,12 га. Размер арендной платы 66 $ в мес. за сотку или 333,30 грн 6. Для размещения дома для отдыха пгт. Ливадия в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,08 га. Размер арендной платы 64 $ в мес. за сотку или 323,20 грн 7.Для размещения дома гостиничного типа пгт. Курпаты в аренду на 50 лет передается земельный участок площадью 0,10 га. Размер арендной платы 64 $ в мес. за сотку или 323,20 грн Распечатки из Интернета приведены в Приложении 2 «Данные о размерах арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду для размещения рекреационных объектов». Для удобства информация о передаче земельных участков в аренду оформлена в виде таблице №6
Анализ полученной информации позволяет оценщику сделать вывод о том, что наиболее часто встречающейся ставкой арендной платы является размер 323,20 грн. в мес. за одну сотку (подобный размер арендной платы характерен для пгт. Гаспра, пгт. Ливадия, пгт. Курпаты). Аналогичный результат размера арендной платы получается в случае определения возможного размера арендной платы как средневзвешенное ранжированного ряда: (323,20 +313,10 + 318,15 + 328,25 + 333,30 + 323,20 + 323,20) / 7 = 323,20 С учетом, что объект оценки расположен в пгт. Курпаты, оценщик в дальнейшем будет исходить из того, что в случае передачи объекта оценки в аренду с соблюдением целевого использования, собственник земельного участка сможет получать ежемесячный доход исходя из расчета 323,20 грн за сотку. При этом, в соответствии с требованиями Закона Украины «Об аренде земли» размер арендной платы между сторонами в договоре (между арендатором и арендодателем земельного участка) устанавливается в договоре. Договором аренды земли может быть предусмотрено, что размер арендной платы, который уплачивает арендатор арендодателю является неизменным. По результатам проделанной работы, в рамках проведения анализа рынка земельных участков подобного целевого использования на территории Большой Ялты оценщиком сделаны следующие выводы, которые будут им использоваться в дальнейшей работе: 1. Минимальная цена при продаже земельных участков государственной собственности для размещения рекреационных объектов на территории Большой Ялты, которая сложилась на рынке составляет - 184,62 грн /кв. м 2. Ориентировочная рыночная цена одного квадратного метра земель для размещения рекреационных объектов составляет - 357,30 грн /кв. м. 3. Собственник земельного участка может обеспечить себе стабильный доход от передачи земельного участка в аренды. При этом, наиболее вероятным размером арендной платы, которую собственник земельного участка может получить от арендодателя является 323,20 грн. в месяц за одну сотку земли. 5.2 Выбор методического подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки
В связи с недостаточной развитостью рынка земли существуют определенные ограничения и особенности в применении методических подходов к оценке земель. Сравнительный подход (сопоставления цен продажи подобных земельных участков), который максимально сориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность его применения состоит не только в том, в отсутствии развитого рынка земли, на котором в настоящий момент основным действующим лицом выступает государство, а и в недостаточно развитой технике внесения поправок при сопоставлении существующих продаж, отсутствии надлежащего обоснования количественных значений коррегирующих коэффициентов. В настоящий момент с определенным допущением можно рекомендовать применение системы региональных, зональных и локальных коэффициентов при внесении поправок на расхождения в месторасположении и физических характеристиках земельного участка и учете особенностей использования прилегающей территории. Доходный метод (капитализации чистого операционного или рентного дохода от использования земельного участка) лучше всего мог использоваться при наличии вторичного рынка аренды земли, который в настоящий момент практически отсутствует. Однако, даже в современных условиях этот подход хорошо работает в комбинации с методом соотнесения, экономическим методом или методом остатка для земли. Затратный доход (метод учета затрат на земельные улучшения) является в настоящий момент наиболее распространенным и используется как для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых очень легко определить расходы на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и иных видов износа строений и сооружений, так и для оценки земельных участков, которые застроены очень давно. При отсутствии данных о цене продажи застроенных земельных участках и расходах на их освоение и застройку используются экспертные оценки. В этом случае достоверность расчета стоимости земельной собственности будет зависеть от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость застроенного земельного участка. И точность определения всех расходов, связанных со строительством. Вышеизложенная ситуация обуславливает выбор оценщиком для проведения оценки земельного участка двух методических подходов: методического подхода, основывающемся на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного использования участка); методического подхода, основывающемся на капитализации чистого операционного или рентного дохода. 5.3. Описание методических подходов, используемых для определения рыночной стоимости объекта оценки Первым методическим подходом, который будет использоваться оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки является методический подход, основывающийся на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного использования участка. Методический подход, основывающийся на учете затрат на земельные улучшения, применяют при проведении оценки застроенных земельных участков (или тех, застройка которых предполагается) при условии их эффективного использования (фактического или условного). По этому методическому подходу стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи застроенного земельного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимости по формуле: Цв = Цо – Вос, Где: Цв – стоимость земельного участка, определенная путем расчета затрат на земельные улучшения, в гривне; Цо – ожидамый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от использования, в гривне; Вос – затраты на земельные улучшения. Ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка может быть расчитан при условии получения достоверных данных о ценах на рынке на аналогичные улучшенные земельные участки. Для изучения возможности определения дохода от продажи улучшенного объекта оценки оценщиком проведен анализ рынка недвижимости путем изучения данных содержащихся в: Торгово-информационной системе Rem Navigator 8-0652-51-25-89, 52-72-97, 57-10-64 в состав которой входят АР «Гармония-С», АН «Квартал», АН «Успех», ЮК «Сикорского»; Компании «DIG» 8-0652-25-52-59 www. dig. crimea. com; Агенствеа недвижимости «Бульвар» 8-0652-54-57-67; Агенстве недвижимости «Ротонда» 8-0652-50-43-19; Агенстве недвижимости «Рема» 8-0652-700-274; Агенстве недвижимости «Ливадия» 8-0652-710-773 www. an-livadia. com. ua; Интернет-газемте недвижимости www. x-realty. com. Ндвижимость в Крыму www. google. ru В результате изучения указанных данных оценщик пришел к выводу, что на момент оценки отсутвует достаточное количество достоверных данных о продажах земельных участков на территории Ливадийского поселкового совета застроенных рекреационными объектами. Поэтому, оценщик исходит из того, что на момент оценки оперируя методом сопоставления цен продаж аналогов нельзя достоверно определить возможный доход от продажи земельного участка, застроенного недвижимостью, используемого в рекреационных целях. Чистый операционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, и ежегодными расходами на содержание и эксплуатацию земельного участка и (или) его улучшений. Рентный доход расчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке и производственными расходами и прибылью производителя. Как было сказано выше, вторым направлением в определении Цо является капитализация чистого операционного или рентногодохода. Чистый операционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, и ежегодными расходами на содержание и эксплуатациюземельного участка и (или) его улучшений. Рентный доход расчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке и производственными расходами и прибылью производителя. В рамках данного подхода используются две его разновидности: Прямая капитализация; Непрямая капитализация (дисконтирование денежных потоков). Прямая капитализация основывается на допущении о постоянности и неизменности денежного потока от использования земельного участка или при предоставлении его в аренду, а сроки пользования земельным участком являются неограниченно большими. При этом, Цо расчитывается как: Цо = До/Ск, где До - годовой чистый операционный или рентный доход, в гривнях; Ск – ставка капитализации – коэффициент. Непрямая капитализация (дисконтирование денежных потоков) основывается на допущении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка или предоставлении его в аренду на протяжении определенного промежутка времени с последующей продажей на рынке. При этом Цо определяется как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи по формуле: t Цо= Σ Доi / (1+ Ск)1 + Р i=1, где Доi – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i–й год (в гривнях); Ск – ставка капитализации (коэффициент) Р – текущая стоимость реверсии; t – период ( в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого дохода. Ранее оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является размещение на нем недвижимости, которая может быть использована в рекреационных целях. Поэтому оценщик считает, что основное экономическое направление использования объекта оценки будет связано с предоставлением услуги: приемом отдыхающих и обеспечение их отдыхом. При этом, какая-либо продукция в виде отдельных товаров производиться не будет. Таким образом, оценщик пришел к выводу, что Цо должно быть определено путем капитализации чистого операционного дохода. Проанализировав данные заказчика о постоянности и неизменности стоимости услуг оказываемых отдыхающим санаториями и пансионатами, расположенными на территории Ливадийского поселкового совета, оценщик пришел к выводу, что Цо должно быть расчитано при применении прямой капитализации чистого операционного дохода. При проведении расчета Цо необходимо определить годовой чистый операционный доход от использования объекта недвижимости в целом, а также ставку капитализации. Расчеты ожидаемого дохода основывались на изучении данных санаториев и пансионатов, расположенных на территории Ливадийского поселкового совета, а также данных Министерства экономики АРК (www. tourizm. crimea) и Министерства курортов и туризма АРК (www. minek. crimea – portal. gov. ua) о результатах деятельности рекреационных объектов с 2003 года по дату оценки. Второй методический подход, который будет использован при определении рыночной стоимости объекта оценки является методический подход, основывающийся на капитализации чистого операционного или рентного дохода. Чистый опереционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, и ежегодными расходами на содержание и эксплуатациюземельного участка и (или) его улучшений. Рентный доход расчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке и производственными расходами и прибылью производителя. В рамках данного подхода используются две его разновидности: Прямая капитализация; Непрямая капитализация (дисконтирование денежных потоков). Прямая капитализация основывается на допущении о постоянности и неизменности денежного потока от использования земельного участка или при предоставлении его в аренду, а сроки пользования земельного участка являются неограниченного большими. Стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле: Цв = До/Ск, где Цв - стоимость земельного участка, определенная путем расчета затрат на земельные улучшения, в гривне; До - годовой чистый операционный или рентный доход, в гривнях; Ск – ставка капитализации – коэффициент. Учитывая, что при проведении анализа рынка земельных участков подобного целевого использования на территории Большой Ялты были получены данные о возможном и неизменном доходе от передачи земельных участков в аренду, чистый операционный доход будет рассчитан исходя из размера арендной платы, которая равна 323,20 грн в месяц за одну сотку. Ставка капитализации, которая будет применена при применении данного методического подхода будет такой же как и ставка капитализации, определенная при методическом подходе, основывающемся на учете затрат на земельные улучшения. Расчеты были проведены Оценщиком в национальной денежной единице Украины. Учитывая, что информация о рыночных ценах отражалась в СМИ в иностранной валюте – долларах США, на этапе расчета стоимости чистый операционный доход был получен в долларах США. Для определения рыночной стоимости объекта оценки результат расчета в долларах США был конвертирован в национальную валюту Украины по курсу УМВБ на дату оценки 1 дол. США = 5,05 ГРН 5.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающегося на учете затрат на земельные улучшения
5.4.1 Определение валового операционного дохода от использования объекта оценки после проведения необходимых улучшений. Для определения чистого операционного дохода оценщиком проведены следующие процедуры: - проанализированы данные Эскизного проекта строительства пансионата на оцениваемом земельном участке с целью определения максимального количества отдыхающих, которые могут быть приняты в связи с эксплуатацией улучшений на земельном участке; - проанализированы данные санаториев и пансионатов, а также туристических агентств о стоимости услуг, предоставляемых пансионатами и санаториями, расположенными на территории Ливадийского поселкового совета; - прогнозирование валового дохода; - прогнозирование операционных расходов, которые должны быть понесены в связи с получением операционного дохода; - определение чистого операционного дохода. В соответствии с проектом землеустройства по отводу земельного участка ООО «ПКФ «Регион-Инвест», разработанного ООО «Проектинвестстрой», утвержденного решением Ливадийского поселкового своета №175, принятого 14.12.2004г. на 22 сессии 4 созыва (прилагается), условиями договора аренды земельного участка, заключенного между ООО «ПКФ «Регион-Инвест» и Ливадийским поселковым советом 14.03.2005г (прилагается), Эскизным проектом по строительству пансионата на оцениваемом земельном участке (прилагается), а также решеним Ливадийского поселкового совета №38, принятого 05.09.2007г. на 18 сессии 5-го созыва (прилагается) на объекте оценки может быть размещен комплекс-пансионат на 20 мест. Заказчиком представлены прайс-листы санатория «Черноморец», Санатория «Ливадия», пансионата «Дружба» и турбазы «Кичкине», расположенные на территории Ливадийского поселкового совета (прилагаются). Указанные предприятия осуществляют деятельность по предоставлению гостиничных и туристических услуг. Анализ информации, содержащейся в прайс-листах, данных туристических агентств (фирма «Интер-Тур» 8-0652-51-61-50 и фирма «Крымский мост» 8-0652- 27-21-90), а также данных Министерства экономики АРК (www. tourizm. crimea) и Министерства курортов и туризма АРК (www. minek. crimea – portal. gov. ua) стоимость услуг, оказываемых санаторно-курортными учреждениями, расположенными на территории Ливадийского поселкового совета является неизменной с 2003 года. При этом вышеуказанные предприятия санаторно-курортного комплекса оказывают услуги с ежегодно с марта по декабрь. По данным туристических агентств, а также Министерства экономики АРК Министерства курортов и туризма АРК заполняемость небольших рекреационных комплексов (аналогичных рекреационному комплексу строительство которого предполагается на объекте оценки) характеризуется цикличностью и составляет: - в период с марта по апрель – 10%; - в мае – 15 %; - в июне – 60 %; - в июле-августе – 100%; - в сентябре 65% - в октябре, ноябре, до 15 декабря – 10 % - с 15 по 31 декабря – 100%. Для удобства данные о стоимости услуг (на одного человека) оценщик оформил в виде таблиц: Пансионат «Дружба» (таблица 2):
Санаторий «Черноморье» (таблица 3)
Турбаза «Кичкине» (таблица 4)
Санаторий «Ливадия (таблица 5)
Данные о стоимости услуг в пансионатах с небольшим количеством мест дают основания предполагать, что стоимость услуг по приему и размещению отдыхающих (туристов), предоставляемых в результате эксплуатации земельных улучшений, строительство которых предполагается осуществить на объекте оценки будет аналогичной. При этом, оценщик считает, что за основу может быть принята средняя стоимость услуг по приему и размещению отдыхающих в указанных пансионатах. Для расчета средней стоимости услуг по приему отдыхающих в разрезе курортных периодов данные о стоимости услуг по вышеуказанным объектам свел в виде одной Таблицы 6:
Для расчета возможного валового дохода исходя из вышеуказанных норм заполняемости оценщиком проведены арифметические действия: произведение среднедневной стоимости услуги на потенциальное количество мест в пансионате, а также на количество дней в определенном месяце, после чего из полученного результата получен процент, соответствующий норме заполняемости. Март: 175,00 х 20 х 31 / 100 х 10 = 10 850,00 Апрель: 175,00 х 20 х 30 / 100 х 10 = 10 500,00 Май: 208,75 х 20 х 31 /100 х 15 = 19413,75 Июнь: 250,00 х 20 х 30 / 100 х 60 = 90 000,00 Июль : 347,00 х 20 х 31 = 215 140,00 Август: 347,50 х 20 х 31 = 215 450,00 Сентябрь: 270,00 х 20 х 30 /100 х 65 = 105 300,00 Октябрь: 210,00 х 20 х 31 /100 х 10 = 13 020,00 Ноябрь: 210,00 х 20 х 30 / 100 х 10 = 12 600,00 Декабрь: (208,75 х 20 х15 / 100 х 10) + (208,75 х 20 х 16 ) = 73 062,50 Возможный валовый доход оценщик определил путем суммирования результатов эффективного использования рекреационного объекта с учетом месячных норм заполняемости. В результате проведенного расчета оценщик получил следующую величину возможного валового доход: 10 850,00 + 10 500,00 + 19 413,75 + 90 000,00 + 215 140,00 + 215 450,00 + 105 300,00 + 13020,00 + 12 600,00 + 73 062,50 = 765 336,25 Таким образом, после проведения земельных улучшений при эффективном его использовании можно получить валовый доход в размере: 765 336,25 грн. 5.4.2 Определение операционных затрат и чистого операционного дохода. Операционные затраты подразделяются на постоянные: затраты, которые не зависят от уровня заполняемости объекта – затраты на управление, затраты на охрану, затраты на санитарную обработку, земельный налог, а также переменные затраты: затраты, которые зависят от уровня заполняемости объекта – оплата услуг за потребление электроэнергии и водоснабжения, затраты на техническое обслуживание и ремонт, а также расходы на замещение элементов улучшений. Для определения размера постоянных затрат, оценщик произвел анализ рынка труда, а также потребность заказчика в управленческом и обслуживающем персонале, необходимом для эксплуатации рекреационного комплекса. В соответствии с данными, предоставленными заказчиком для эксплуатации комплекса-пансионата им будут привлечены: - администратор гостиничного хозяйства; - повар; - официант - консьерж; - садовник - монтер, - охранник Для определения размера валовых расходов, оценщиком был изучен спрос и предложения на существующем рынке труда. Изучения вышеуказанного спроса и предложения осуществлялось путем анализа информации, содержащейся в периодической прессе (газетах «Объявления Крыма», «Все для всех» за октябрь-ноябрь 2007 г., а также данных бюро по трудоустройству). По результатам изучения указанной информации были получены следующие данные (таблица №7):
В оплату услуг администратора гостиничного хозяйства, повара, официанта - консьержа и садовника - монтера, а также охранника включаются расходы, связанные с минимизацией налоговых платежей, компенсацией рисков, связанных с заполняемостью рекреационного объекта. Наличие указанных работников обеспечит возможность эффективной эксплуатации рекреационного комплекса, его охрану, а также содержание рекреационного объекта и его прилегающей территории в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии. В соответствии с требованиями действующего законодательства, работодатель обязан начислять налоги и обязательные бюджетные платежи в фонд оплаты труда. Размер общих начислений в фонд оплаты труда в соответствии с требованиями действующего законодательства составляет: 32 % Сумма начислений в фонд оплаты труда составит: 75 000,00 / 100% х 32% = 24 000,00 Как было сказано выше, в суммы постоянных затрат входит стоимость земельного налога, которую обязан уплачивать собственник земельного участка. В соответствии с п.5 договора аренды земли, заключенного 14.03.2005г. между Заказчиком и Ливадийским поселковым советом нормативная денежная оценка объекта оценки в 2005г. составляла 484 784,46 грн. Согласно информационного письма Госкомзема Украины в 2005г. коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель составил 1,035%. В 2006г. коэффициент индексации не устанавливался. Таким образом, на момент проведения экспертной оценки объекта оценки его нормативная денежная оценка с учетом коэффициента индексации за 2005г. составляет: 484 784,46 х 1,035 = 501 752,00 В соответствии с требованиями ч.1 ст.7 Закона Украины «О плате за землю» налог за земельные участки денежная оценка которых проведена устанавливается на уровне 1 % от нормативной денежной оценки. Таким образом, земельный налог, который должен будет уплачивать собственник рекреационного комплекса составляет 501 752,00 х 0,01= 5 017,52 Общая сумма постоянных ежегодных операционных затрат, которые будет нести собственник рекреационного комплекса составляет: 75 000,00 + 24 000,00 + 5 017, 52 = 104 017,52 К переменным затратам относятся затраты по оплате услуг электро и водоснабжения. В соответствии с расчетными данными потребления электричества, указанных в Эскизном проекте строительства рекреационного комплекса суточная норма потребления электроэнергии при полной загруженности составляет 120 кВат. Согласно данным, представленным заказчиком стоимость одного киловатта электроэнергии для предприятий, расположенных вблизи объекта оценки составляет 0,60 грн за 1 кВат/час. Таким образом, максимальная суточная сумма оплаты за оказание услуг электроснабжения рекреационного комплекса составляет: 120 х 0,60 = 72,00 грн В связи с тем, что валовый операционный доход определялся исходя из коэффициентов загруженности, оценщик считает, что изменяемые расходы, связанные с оплатой электроэнергии также должны быть рассчитаны, исходя их коэффициентов загруженности рекреационного объекта Март: 72,00 х 31 / 100% х 10% = 223,20 Апрель: 72,00 х 30 / 100% х 10% = 216,00 Май: 72,00 х 31 /100% х 15% = 334,80 Июнь: 72,00 х 30 / 100% х 60% = 1 296,00 Июль : 72,00 х 31 = 2 232,00 Август: 72,00 х 31 = 2 232,00 Сентябрь: 72,00 х 30 /100% х 65% = 1 404,00 Октябрь: 72,00 х 31 /100% х 10% = 223,20 Ноябрь: 72,00 х 30 / 100% х 10% = 216,00 Декабрь: (72 х 15 / 100% х 10%) + (72 х 16 ) = 108,00 + 1 152,00 = 1 260,00 Общее количество затрат на электроэнергию с учетом эффективного использования рекреационного комплекса с учетом возможной загруженности составляет: 223,20+216,00+334,80+1 296,00+2 232,00+2 232,00+1 404,00+223,20+216,00+1 260,00 = 9 637,20 Согласно данным Эскизного проекта по строительству рекреационного комплекса водообеспечение и водоотведение рекреационного комплекса рассчитано исходя из нормы: на одного человека 1 м3 водоснабжения и 1 м3 водоотведения в сутки. Максимальный объем водопотребления и водоотведения составляет: 20 м3 водоснабжения и 20 м3 водоотведения. Согласно данным, предоставленным заказчиком, предприятия, расположенные вблизи объекта оценки оплачивают стоимость услуг по водоснабжению и водоотведению исходя из следующих расценок: 1 м 3 водоснабжения – 6,00 грн; 1 м 3 водоотведения – 3,00 грн. Таким образом, в максимальная суточная сумма оплаты услуг водоснабжения и водоотвеждения составляет: (6,00+3,00) х 20 = 180,00 грн В связи с тем, что валовый операционный доход определялся исходя из коэффициентов загруженности, оценщик считает, что изменяемые расходы, связанные с оплатой водоснабжения и водоотведения также должны быть рассчитаны, исходя их коэффициентов загруженности рекреационного объекта: Март: 180,00 х 31 / 100% х 10% = 558,00 Апрель: 180,00 х 30 / 100% х 10% = 540,00 Май: 180 х 31/100% х 15% = 837,00 Июнь: 180 х 30 / 100% х 60% = 3240,00 Июль : 180 х 31 = 5 580,00 Август: 180 х 31 = 5 580,00 Сентябрь: 180 х 30 /100% х 65% = 3 510,00 Октябрь: 180 х 31 /100% х 10% = 558,00 Ноябрь: 180 х 30 / 100% х 10% = 540,00 Декабрь: (180,00 х 15 / 100% х 10%) + (180 х 16 ) = 270,00 + 2 880,00 = 3 150,00 Общее количество затрат на водоснабжение и водоотведение с учетом эффективного использования рекреационного комплекса с учетом возможной загруженности составляет: 558,00 + 540,00+837,00+3 240,00+5 580,00+5 580,00+3 510,00+558,00+540,00+3 150,00 = 24 093,00 Затраты на техническое обслуживание и ремонт, а также расходы на замещение элементов улучшений оценщиком при проведении оценочной процедуры не учитываются, поскольку оценщик исходит из того, что на объекте оценки будет построен новый рекреационный комплекс, который в течение 7-8 лет не будет требовать вложений на техническое обслуживание и ремонт, а также замещение элементов улучшений кроме расходов, учитываемых при выплате заработной платы садовнику - монтеру. По результатам полученной информации оценщик произвел арифметические действия по определению чистого операционного дохода, который может быть получен в результате эффективного использования объекта недвижимости, предполагаемой к строительству на объекте оценки: 765336,25 грн – (104017,52 +9637,20 + 24 093,00) = 627 588,53
5.4.3 Определение ставки капитализации
Наибелее надежным методом определения ставки капитализации является метод экстрации, в соответствии с которым на основании собранных на рынке данных о соотношении арендной платы к цене продажи квартир, рассчитывается Ск как часть чистого годового дохода к цене продажи подобной квартиры. Ставка капитализации определяется по формуле Ск = До/м2 : С/м2 где, До/м2 – годовой доход, который может быть получен от сдачи в аренду квартиры; С/м2 - стоимость квартиры. Для изучения возможности определения дохода от сдачи квартир в аренду, расположенных на территории Ливадийского поселкового совета, а также определения стоимости жилой недвижимости в данном регионе оценщиком проведен анализ рынка недвижимости путем изучения данных содержащихся в: Торгово-информационной системе Rem Navigator 8-0652-51-25-89, 52-72-97, 57-10-64 в состав которой входят АР «Гармония-С», АН «Квартал», АН «Успех», ЮК «Сикорского»; Компании «DIG» 8-0652-25-52-59 www. dig. crimea. com; Агенствеа недвижимости «Бульвар» 8-0652-54-57-67; Агенстве недвижимости «Ротонда» 8-0652-50-43-19; Агенстве недвижимости «Рема» 8-0652-700-274; Агенстве недвижимости «Ливадия» 8-0652-710-773 www. an-livadia. com. ua; Интернет-газемте недвижимости www. x-realty. com. В результате проведенной работы оценщиком была получена следующая информация: - двухкомнатные квартиры, расположенные в населенных пунктах Ливадийского поселкового совета передаются в аренду: - в период с мая по октябрь – от 30 дол США до 200 дол США в сутки; - в период с ноября по апрель – 120 дол США в месяц. В результате перевода временного периода с мая по октябрь с месячного в дневной оценщик получил следующий результат: размер аренды за двухкомнатную квартиру в размере от 30 до 200 дол США в сутки может взиматься в течение 184 дней. Размер возможной аренды в сутки при переводе в национальную единицу был определен как средневзвешенная величина ранжированного ряда: (30 х 5,05 + 150 х 5,05) / 2 = 454,50 грн /сутки Вовзможный доход от сдачи двухкомнатной квартиры определен как (454,50 грн х 184 дня) + (120,00 х 5,05 х 6 мес) = 87 264,00 грн. При работе с данными указанных агенств недвижимости оценщиком было установлено, что средняя стоимость двухкомнатной квартиры, которая пригодна для сдачи в аренду отдыхающим и не требующая вложений денежных средств в ремонт составляет 880 000,00 грн. Подставляя полученные результаты расчетов в вышеуказанную формулу получаем следующую величину ставки капитализации: Ск= 87264,00 грн / 880 000,00 грн = 0,099. Для удобств в расчете оценщик округлил среднюю ставку капитализации для недвижимости в районе размещения оцениваемого земельного участка до 0,1 Таким образом, при проведении оценочной процедуры будет использоваться ставка капитализации равная Ск = 10% 5.4.4 Капитализация чистого операционного дохода После получения данных о чистом операционном доходе, который может быть получен в результате эффективной эксплуатации недвижимости, строительство которой предполагается осуществить на объекте оценки, а также определения ставки капитализации для недвижимости в районе размещения оцениваемого земельного участка, оценщик произвел капитализацию чистого операционного дохода. В результате проведения указанной операции, оценщиком был получен следующий результата: 627588,53 грн / 10% = 6 275 885,30 грн.
5.4.5. Определение затрат на земельные улучшения Для определения затрат на предполагаемые земельные улучшения оценщиком использовались данные Эскизного проекта строительства пансионата, а также информация о строительных и сопутствующих услугах. Согласно данным эскизного проекта площадь застройки на участке будет составлять 200 кв. м. При этом, общая площадь комплекса-пансионата на 20 мест будет составлять 791,70 кв. м. По предоставленным заказчиком данным, строительство элитных жилых домов гостиничного типа в г. Ялта на территории Ливадийского поселкового совета включающие: - Работы от закладки фундамента до вручения ключей; - Подготовка территории к строительству; - Уникальное проектно-архитектурное решение; - Применение новых, экологически чистых (безопасных) технологий; - Выполнение кровельных работ с применением металлочерепицы; осуществляется по следующим ценам (1 кв. м.): 1. ООО «Консоль ЛТД»; телефон – (0652) 23-24-98; 36-01-96; стоимость строительных работ составляет 1 400 $ за 1м2. 2. Фирма «Эрбек»; телефон – (044) 569-23-29; 563-14-71; стоимость строительных работ составляет 1300 $ за 1м2. 3. Фирма «Аэробуд»; телефон – (0652) 44-65-64; стоимость строительных работ составляет 1 500 $ за 1м2. 4. Строительная компания «Профессионал»; телефон – (0652) 36-55-53; стоимость строительных работ составляет 1 400 $ за 1м2. Для удобства в работе оценщик свел данные о стоимости одного квадратного метра при строительстве в виде таблицы. Целью сведения указанных данных является конвертация стоимости строительства в национальную денежную единицу и получение данных об определении средней стоимости строительства одного квадратного метра недвижимости в регионе, где расположен объект оценки. Таблица 8
Средняя стоимость строительства жилых домов гостиничного типа определена как средневзвешенная ранжированного ряда: (7070,00+ 6 565,00+ 7 575,00+ 7 070,00) / 4 = 7 070,00 Согласно данных Эскизного проекта строительства пансионата общая площадь пансионата будет составлять 791,70 кв. м. Рыночная стоимость затрат на строительство пансионата составляет: 791,70 х 7 070,00 = 5 597 319,00 грн 5.4.6 Определение стоимости земельного участка После того, как были определены величины рыночной стоимости недвижимости в целом (застроенный земельный участок) и стоимости улучшений земельного участка, можно выделить из общей стоимости недвижимости собственно стоимость земельного участка. В рамках данной работы Оценщик определил рыночную стоимость земли используя метод "выделения для земли". Цв = Цо – Вос, где: Цв – стоимость земельного участка, определенная путем расчета затрат на земельные улучшения, в гривне; Цо –капитализированный чистый операционный доход от использования, в гривне; Вос – затраты на земельные улучшения. Цв = 6 275 885,30 грн – 5 597 319,00 грн = 678 566,30 грн Таким образом стоимость земельного участка составляет: 678 566,30 грн (шестьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот шестьдесят шесть грн. 30 коп) в расчете на 1 м2 678 566,30 грн / 1862 = 364,43 грн (триста шестьдесят четыре гривни 43 коп.).
5.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающегося на капитализации чистого операционного дохода
5.5.1 Определение чистого операционного дохода от передачи объекта оценки в аренду
Для определения чистого операционного дохода оценщиком проведены следующие процедуры: - прогнозирование валового дохода исходя из сложившихся на рынке ставок аренды за земельные участки; - прогнозирование ежегодных выплат на содержание земельного участка; - определение чистого операционного дохода. При проведении анализа рынка земельных участков подобного целевого использования в границах Большой Ялты оценщиком было установлено следующее. Наиболее вероятным размером арендной платы, который арендодатель земельного участка пригодного для размещения рекреационного объекта может получить составляет 303 грн в месяц за одну сотку. 1. Месячный размер валового дохода определен как произведение размер месячной арендной платы на количество «соток» в объекте оценки. 2. Годовой валовый доход определен как произведение месячного валового дохода на количество календарных месяцев. В результате проведения арифметических действий оценщиком получен следующий результат: Месячный валовый доход: 323,20 грн х 18,62 = 6 018,00 грн Годовой валовый доход: 6 018,00 х 12 = 72 216,00 грн К ежегодным выплатам на содержание земельного участка относятся суммы земельного налога, которые обязан уплачивать собственник земельного участка. В соответствии с п.5 договора аренды земли, заключенного 14.03.2005г. между Заказчиком и Ливадийским поселковым советом нормативная денежная оценка объекта оценки в 2005г. составляла 484 784,46 грн. Согласно информационного письма Госкомзема Украины в 2005г. коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель составил 1,035%. В 2006г. коэффициент индексации не устанавливался. Таким образом, на момент проведения экспертной оценки объекта оценки его нормативная денежная оценка с учетом коэффициента индексации за 2005г. составляет: 484 784,46 х 1,035 = 501 752,00 В соответствии с требованиями ч.1 ст.7 Закона Украины «О плате за землю» налог за земельные участки денежная оценка которых проведена устанавливается на уровне 1 % от нормативной денежной оценки. Таким образом, земельный налог, который должен будет уплачивать собственник рекреационного комплекса составляет 501 752,00 х 0,01= 5 017,52 Чистый операционный доход от передачи объекта оценки в аренду без изменения целевого назначения будет определяться как разница между ежегодным валовым доходом, полученным от передачи объекта оценки в аренду и суммой ежегодных выплат, которые собственник земельного участка должен понести на содержание земельного участка. В результате проведения арифметических действий оценщиком получен следующий результат: 72 216,00 грн – 5 017,50 грн = 67 198,50 грн Таким образом, при определении рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающемся на капитализации чистого операционного дохода оценщик будет исходить из того, что чистый операционный доход от объекта оценки, который может получить его собственник при передачи объекта оценки в аренду без изменения целевого назначения равен 67 198,50 грн в год. 5.5.2 Определение ставки капитализации
Наибелее надежным методом определения ставки капитализации является метод экстрации, в соответствии с которым на основании собранных на рынке данных о соотношении арендной платы к цене продажи квартир, рассчитывается Ск как часть чистого годового дохода к цене продажи подобной квартиры. Ставка капитализации определяется по формуле Ск = До/м2 : С/м2 Где, До/м2 – годовой доход, который может получен от сдачи в аренду квартиры; С/м2 - стоимость квартиры. При определении ставки капитализации методом экстрации (при выполнении оценочных процедур в рамках определдения рыночной стоимости объекта оценки при принменени иметодического подхода,основывающемся на учете затрат на земельные улучшения) был получен следующий результат: ставка капитализации равна – 10% Данный размер ставки капитализации будет использован оценщиком и при определении рыночной стоимости объекта оценки с применением методического подхода, основывающемся на капитализации чистого операционного дохода. 5.5.3. Определение стоимости земельного участка
После того, как были определены величины чистого операционного дохода от объекта оценки, который может получить его собственник при передаче объекта оценки в аренду без изменения целевого назначения, а также ставки капитализацииможно произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки. Как уже указывалось выше определение рыночной стоимости объекта оценки будет определяться как Цв = До/Ск, где Цв - стоимость земельного участка, определенная путем расчета затрат на земельные улучшения, в гривне; До - годовой чистый операционный или рентный доход, в гривнях; Ск – ставка капитализации – коэффициент. Цв = 67 198,50 / 10% = 671 985,00 грн Таким образом стоимость земельного участка, определенная при применении методического подхода, основывающегося на капитализации чистого операционного дохода составляет: 671 985,00 грн (шестьсот семьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят пять грн грн) в расчете на 1 м2 671 985,00 грн грн / 1862 = 360,90 грн (триста шестьдесят гривень 90 коп.).
6.СГЛАЖИВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ Применяя для определения рыночной стоимости объекта оценки методический подход, основывающийся на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного использования участка, а также методический подход, основывающийся на капитализации чистого операционного дохода оценщик исходил из того, что применение любого методического подхода даст одинаковый результат. В результате проведения оценочных процедур оценщиком получены следующие результаты определения рыночной стоимости объекта оценки: - при применении методического подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения - 364,43 грн./ кв. м - при применении методического подхода, основанном на капитализации чистого операционного дохода - 360,90 грн./кв. м. Полученные результаты свидетельствуют о том, что утверждение оценщика о том, что применение различных методических подходов при определении рыночной стоимости объекта оценки дает «одинаковый» результат. Для перепроверки обоснованности рыночной стоимости земельного участка, определенной с применением различных методических подходов оценщик считает необходимым провести сглаживание полученных результатов. В Разделе 5.1. «Анализ рынка продаж объектов подобных объекту оценки» настоящей работы оценщиком было определено, что на дату оценки на рынке недвижимости имеются предложение и спрос на земельные участки, расположенные вблизи объекта оценки, которые могут быть использованы для рекреационного строительства. При этом, оценщиком установлено, что «предложение» сформировано за счет продажи прав аренды и права постоянного пользования землей. Приобретение указанных прав позволит их «собственнику» владеть (фактически обладать) и пользоваться (извлекать пользу и выгоду) земельным участком. Характерной чертой изученного рынка недвижимости является то, что «предложение» составляют сделки, не предусмотренные действующим законодательством. Анализируя рынок недвижимости оценщиком установлено, что на дату оценки стоимость права владения и пользования одним квадратныим метром земельного участка, который расположен в районе месторасположения объекта оценки и может быть использован для рекреационного строительства составляет 357,27 грн. Приобретая права владения и пользования земельным участком по вышеуказанной цене приобретатель несет следующие риски: - риск признания судом недействительной сделки по переходу прав на землю, - риск расторжения договора аренды земли по инициативе арендодателя; - риск пониженного интереса инвестора. Кроме того, приобретатель вышеуказанных прав лишен возможности в порядке, установленном действующим законодательством Украины в случае необходимости продать принадлежащие ему права на земельный участок. По вышеуказанным причинам, оценщиком не был применен сравнительный подход (сопоставления цен продажи подобных земельных участков) при определении рыночной стоимости объекта оценки. Вместе с тем, стоимость права владения и пользования земельным участком в 357,27 грн за 1 кв. м. может быть принята в качестве «условного ориентира» для определения рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в результате применения методического подхода, который основывается на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного использования объекта оценки оценщиком был получен следующий результат 364,43 грн за 1 кв. м. Полученный результат на 7 грн. больше «условного ориентира». Увеличение стоимость одного квадратного метра более чем на 7 грн. является компенсацией за минимизацию вышеуказанных рисков, а также приобретение собственником земельного участка права распоряжения объектом оценки. Рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки, определенная при применении методического подхода, основывающемся на учете затрат на земельные улучшения на 3,50 грн. превышает стоимость одного квадратного метра этого же объекта, определенную при применении методического подхода, основывающегося на капитализации чистого операционного дохода. С учетом того, что увеличение стоимости объекта оценки повлечет за собой неизменное желание собственника участка принимать меры, направленные на повышение эффективного его использования, оценщик приходит к выводу, что в качестве окончательной стоимости объекта оценки, должна быть принята стоимость, определенная при применении методического подхода, основывающегося на учете расходов на земельные улучшения. Все вышеизложенное позволило оценщику утверждать, что применение методического подхода, который основывается на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного объекта оценки в настоящей работе является достаточно корректным. Рыночная стоимость объекта оценки должна быть принята на уровне определенным в результате применения методического подхода методического подхода, который основывается на учете расходов на земельные улучшения (произведенные или предполагаемые) при условии наиболее эффективного объекта оценки - 364,43 грн за 1 кв. м
7. ВЫВОД Эксперта о рыночной стоимости земельного участка
7. ВЫВОД Эксперта о рыночной стоимости земельного участка На основании договора, заключенного между ООО «Геопроект» и ООО «ПКФ «Регион-Инвест» оценщиком Гончаренко Ольгой Николаевной выполнена работа по определению экспертной оценки земельного участка:
По результатам выполненной работы, Я, эксперт, Гончаренко Ольга Николаевна, которая действовал на основании договора от 03.10.2007г. №43 г., заключенного между ООО «Геопроект» и ООО «ПКФ «Регион-Инвест», при выполнении экспертной денежной оценки земельного участка расположенного по адресу: Украина АР Крым, г. Ялта, п. Курпаты, ул..Алупкинское шоссе, 12, делаю вывод о следующем: рыночная стоимость земельного участка общей площадью 0,1862 га для рекреационного строительства (комплекса-пансионата на 20 мест) составляет: 678566,3 грн (шестьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот шестьдесят шесть грн. 30 коп) в расчете на 1 м2 678566,3 грн / 1862 = 364,43 грн (триста шестьдесят четыре гривни 43 коп.). Дата оценки 20 ноября 2007 года.Эксперт О. Н. Гончаренко
8. Извлечение из Отчета об экспертной денежной оценке земельного участка.
Эксперт ____________________/О. Н.Гончаренко / Директор ООО «Геопроект»____________________/И. В.Угримова/ 9. П Р И Л О Ж Е Н И Я Приложение 1 «Данные о продаже прав на земельные участки, имеющие сходные с объектом оценки характеристики» Аналог 1 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 12,8 соток в Ялте Posted ноябрь 6th, 2007 by Irina Земельный участок 0,128 га в Ялте госакт на постоянное пользование), под минипансионат ровный, видовой, все коммуникации рядом, хороший подъезд, 91000$ Изображения:
Аналог 2 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок в Голубом заливе Posted ноябрь 9th, 2007 by Irina Земельный участок 0,047 га в Голубом заливе 4.7 сотки (договор аренды), выше трассы, хороший вид, ровное место, коммуникации в 50 метрах от участка, есть проект на строительство двухэтажного дома. 33000 $ Изображения:
Аналог 3 www. google. ru Недвижимость в Крыму Ливадия пгт. Курпаты Posted ноябрь 6th, 2007 by Irina Земельный участок 0,3 га в п. Курпаты 30 соток (договор аренды), для котеджного строительства, ровный, видовой, коммуникации рядом, хороший подъезд. 215000 $ Изображения:
Аналог 4 www. google. ru Недвижимость в Крыму Ливадия р-н Узбекистана Posted ноябрь 6th, 2007 by Irina Земельный участок 0,52 га в пгт. Ливадия 52 сотки (гос. акт на пользование), для строительства пансионтата хороший подъезд, ровный, видовой, коммуникации рядом. 374000 $
www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 10 соток в Ливадии Posted ноябрь 8th, 2007 by Irina
Земельный участок 0,1 га в пгт. Ливадия договор аренды для рекреац. строит. ровный, коммуникации рядом, подъезд хороший. 70000 $ Изображения:
Аналог 6 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок в Ялте Posted ноябрь 9th, 2007 by Irina Земельный участок 0,22 га в г. Ялта 22 сотки, акт постоянного пользования, ц. н. - обслуживание и эксплуатация гост. комплекса, имеется проект на строительство гаражей. 150000$ Изображения:
Приложение 2 «Данные о размерах арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду для размещения рекреационных объектов» Участок 1 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 13 соток в пгт. Ливадия Posted ноябрь 6th, 2007 by Inna Земельный участок площадью 0,13 для размещения домовладения гостиничного типа аренда на 49 лет Размер арендной платы: 64 $ в мес. за сотку Изображения:
Участок 2 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 10 соток в пгт. Никита Posted ноябрь 6th, 2007 by Inna Земельный участок площадью 0,1 га для размещения жилого дома, используемого под мини гостиницу Аренда 50 лет Размер арендной платы:62 $ в мес. за сотку
Участок 3 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 15 соток в пгт. Гаспра Posted ноябрь 4th, 2007 by Yana Земельный участок площадью 0,15 га для размещения минигостиницы, Аренда 50 лет Размер арендной платы: 63 $ в мес. за сотку
Участок 4. www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 10 соток в пгт. Кореиз Posted ноябрь 4th, 2007 by Yana Земельный участок площадью 0,10 га для размещения жилого дома гостиничного типа. Аренда 50 лет Размер арендной платы: 65 $ в мес. за сотку Изображения:
Участок 5 www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 12 соток в пгт. Мисхор Posted ноябрь 5th, 2007 by Dima Земельный участок площадью 0,12 га для размещения дома отдыха. Аренда 50 лет Размер арендной платы: 66 $ в мес. за сотку Изображения:
Участок 6. www. google. ru Недвижимость в Крыму участок 8 соток в пгт. Ливадия Posted ноябрь 5th, 2007 by Dima Земельный участок площадью 0,08 га для размещения дома отдыха. Аренда 50 лет Размер арендной платы: 64 $ в мес. за сотку
Участок 7. www. google. ru Недвижимость в Крыму участок соток в пгт. Курпаты Posted ноябрь 5th, 2007 by Ivan Земельный участок площадью 0,10 га для размещения дома отдыха. Аренда 50 лет Размер арендной платы: 64 $ в месяц за сотку Изображения:
Приложение 3
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ СООРУЖЕНИЯ (расположенного на земельном участке площадью 0,1862 га в п. Курпаты, ул..Алупкинское шоссе, 12) Мною, оценщиком Гончаренко Ольгой Николаевной 6.11.2007г. проведен осмотр земельного участка площадью 0,1862 га, расположенного в п. Курпаты, ул..Алупкинское шоссе, 12. На момент осмотра земельного участка на нем располагается здание оранжереи, принадлежащее ООО «ПКФ «Регион-Инвест» согласно договора купли-продажи №0104046/2001-101 от 28.08.01г. Плащадь застройки земельного участка – 160 кв. м. Здание оранжереи представляет собой одноэтажное здание в виде неправильного многоугольника. Стены здания построены из бута и бетона Высота стен – 2,5 м Стены здания расположены на ленточном фундаменте выполненного из бута. На момент осмотра здание перекрыто железом, крепление которого осуществлялось на деревянные балки. Крыша имеет следы сильной деформации, которая приводит к нарушению ее целостности. Здание состоит из четырех помещений, отделенных друг от друга перегородками: два коридора и две оранжереи. На момент осмотра внутри помещений имеется деревянный пол с сильными следами гниения. К помещениям оранжереи подведены коммуникации: электроснабженияи водоснабжения. Подъезд к зданию оранжереи осуществляется по асфальтовой дороге. Других улучшений на земельном участке нет. 6.11.2007г Гончаренко О. Н. ____________________________ |
Материалы по темам:Основи картографії |
Директор ООО «Геопроект» И. В.Угримова
Селитебная
Изображения:
Изображения:
Изображения:
Изображения: