Отчет об экспертной денежной оценке стоимости земельного участка производственного назначения - пример

Отчет об экспертной денежной оценке стоимости земельного участка производственного назначения, площадью 24097 м2, отведенного для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений.

Адрес: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1

Заказчик: ОАО "Птицекомбинат"

Симферополь 2006 г.

СОДЕРЖАНИЕ.

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ (РЕЗЮМЕ). 2

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 3

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 3

3.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О НАСЕЛЕННОМ ПУНКТЕ. 3

3.2. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 4

4. Оценка земельного участка. 4

4.1. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ. 4

4.2. Применяемые термины и сокращения. 5

4.3. Определение базы оценки. 9

4.4. Выбор соответствующих базе оценки методологических подходов. 9

4.5. Методология доходного подхода. 10

4.6. Полнота исследования. 12

4.7. Расчет стоимости земельного участка доходным подходом методом капитализации земельной ренты. 13

4.8. Расчет стоимости земельного участка доходным подходом методом "выделения для земли". 20

4.8.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования улучшений земельного участка. 20

4.8.2. Расчет стоимости земельного участка после его благоустройства и застройки. 22

Определение величины потока дохода от застроенного земельного участка. 23

Определение стоимости затрат собственника по содержанию объекта оценки. 27

Определение величины чистой прибыли. 27

Определение ожидаемого периода владения и другие прогнозы. 28

Определение ставки дисконтирования. 28

Определение ставки капитализации. 29

Таблица расчета стоимости застроенного земельного участка. 30

4.8.3. Определение стоимости земельного участка методом физического остатка для земли.. 30

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. 137

6. Заключение о стоимости земельного участка. 138

СЕРТИФИКАЦИЯ. 139

Приложения.. 140

Введение

Успех экономических превращений в Украине в значительной мере зависит от успешности реформирования земельных отношений, и в первую очередь от внедрения института частной собственности на землю, развития рынка земли, земельно-ипотечного кредитования, регистрации прав на землю и объекты недвижимости и т. п.. На современном этапе рыночных превращений в Украине, частная собственность на землю является фундаментом, на котором формируется рынок земли и развиваются земельные отношения. Эта норма определена Земельным кодексом Украины, который открывает качественно новый этап в реформировании земельных отношений в Украине.

Денежная оценка земель является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, налогообложения и становление рынка земли. Актуальность ее в последнее время возрастает, а сферы применения расширяются. Денежная оценка земель является составной государственного земельного кадастра.

Земельным Кодексом Украины установлены две разновидности денежной оценки земель: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка разных категорий земель используется, в основном, для целей налогообложения, дарения, наследования. Многолетний опыт применения нормативной денежной оценки, как базы определения величины налога, свидетельствует, что положенные в основу нормативной денежной оценки методические подходы отвечают современным представлениям о стоимости земли, создают надлежащие условия для эффективного и объективного налогообложения земельных участков. Однако, методика нормативной денежной оценки земель не в полной мере отвечает темпам реформирования земельных отношений (в особенности в аграрном секторе экономики) и требует дальнейшего усовершенствования.

Основным назначением экспертной денежной оценки есть непосредственная поддержка рынка земли, которая состоит в установлении оценочной стоимости земельных участков при осуществлении разного рода трансакций с земельными участками (купля-продажа, ипотека, мена и т. п.). Нормативно-методическое обеспечение экспертной денежной оценки дает возможность устанавливать разные виды оценочной стоимости земельного участка: рыночную, стартовую при проведении аукционов, залоговую, ликвидационную и прочие виды стоимости.

Мировой опыт денежной оценки земель

За границей институт денежной оценки земель существует давно. Его возникновение тесно связано с общими процессами формирования рыночных экономических отношений, возникновением частной собственности на землю и имущество, формированием правовых основ существования рынка недвижимости. Поскольку капиталистические отношения в развитых странах Запада начали возникать еще в 18-19ст., то и денежная оценка земель насчитывает не меньший срок. Конечно, наибольшую ценность для нас имеет опыт денежной оценки именно в этих странах (США, Великобритания, Германия, Франция, Швеция и т. п.). Но не меньший интерес вызывает вопрос становления рынка земель и их оценки в странах бывшего социалистического лагеря (прежде всего в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии), а также в бывших республиках СССР, которые достигли наибольших достижений в рыночных преобразованиях (Литва, Латвия, Эстония). И, конечно, отдельное место в этом аспекте занимает Россия - наш северный сосед, наибольшее государство СНГ.

Оценка собственности базируется на классической и современной экономике. До сороковых годов прошлого столетия во многих странах были разработаны почти похожие принципы и методики оценки, тем не менее, лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки, как к профессии. На протяжении 60-70-х лет некоторые национальные организации оценщиков разработали и опубликовали Стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. На основе этого были разработаны Кодексы профессиональной этики. Содержание Стандартов соединил понимания профессиональных требований и потребности рынка. В отдельных странах Стандарты целиком или частично были инкорпорированы в национальные законы и положения. Некоторые профессиональные организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, которые разрешают выражать свое суждение и лишать профессионального статуса члена организации.

В конце 70-х г. г. ХХ в., в меру продолжения развития этих процессов, стало очевидно, что расширение деятельности международных финансовых институтов и интеграция национальных рынков достигла такой стадии, что назрела острая необходимость в изготовлении единых международных стандартов оценки. Стало очевидно, что отсутствие международных соглашений по стандартам оценки будет потенциальным источником всяких ошибок и недоразумений.

Именно, из понимания необходимости внедрения единого подхода к оценочной деятельности в 1981 году был образован Международный Комитет по Стандартам Оценки Недвижимости (МКСОН), основными задачами которого являлось формулирование и публикация в общественных интересах Стандартов и практических рекомендаций, по процедуре оценки имущества, для использования в финансовой отчетности и осуществления деятельности по распространению этих материалов в мировом масштабе, содействие их принятию и соблюдению национальными организациями. Задачей Комитета, также, является корректирование Стандартов с учетом мыслей разных стран и выявления, в меру их возникновения, расхождений в формулировках Стандартов или их применении.

Международные стандарты оценки были признаны международным сообществом, о чем свидетельствует включение в мае 1985 года МКСОН в реестр Экономического и Социального Совета ООН.

На сегодня Стандарты оценки выражают общую мысль 40 стран-участниц.

Рассмотрим основные особенности оценки земель в зарубежных странах.

Прежде всего, различают нормативную оценку, которая выполняет исключительно фискальные функции и направлена на определение размеров налога за землю, и рыночную (экспертную) оценку, что применяется при осуществлении трансакций (купля-продажа, залог, наследование и т. п.).

Второй важной особенностью оценки земель за границей есть то, что земельный участок, как правило, рассматривается неотъемлемой составной целостного имущественного комплекса и оценивается вместе со зданиями и сооружениями, расположенными на ней.

Третья особенность оценки земель состоит в дифференцированном подходе к нормативной оценке застроенных земель, земель сельскохозяйственного использования и земель лесного фонда.

Особое внимание заслуживает вопрос установления ставок земельного налога (налога на недвижимость). У большинства стран размеры налогов на недвижимость принимаются национальными законами и, как правило, осуществляются органами власти общегосударственного или регионального уровня, с разной степенью участия органов местного значения. В некоторых англоязычных странах, таких как США и Канада, ставки налога на недвижимое имущество определяются на городском уровне, базируясь на суммах поступлений, которые правительство требует получить от взыскания налогов.

В зарубежных странах налог на недвижимость составляет существенную часть поступлений в муниципальные бюджеты (до 30-80%). В частности, в Соединенных Штатах Америки эта цифра достигает 75%, во Франции - 35%, в Нидерландах - 67%.

Развитие денежной оценки земель в Украине

Предшественником денежной оценки земель населенных пунктов в Украине была комплексная экономическая оценка территории (КЕОТ) населенных пунктов, начатая в конце 80-х годов минувшего столетия.

Экономическая оценка сначала не имела четкой правовой подпочвы. В то же время, осуществленные экспериментальные исследования и внедрение КЕОТ в действие в некоторых городах СССР (в том числе и на Украине) свидетельствовали про его незаурядную экономическую эффективность. За счет внедрения КЕОТ вводилась плата за пользование городскими землями, этим увеличивался городской бюджет. Попытки применения КЕОТ в условиях социалистического государства были первыми шагами перехода земельных отношений на рыночные рельсы.

В период с 1991 по 1995 год в Украине активно развивались процессы перестройки нормативно-правовой базы оценки земель. Среди факторов, которые наибольшей мерой влияли на становление оценки, были:

1. Изменения в законодательной базе (новая редакция Закона о плате за землю), которая утвердила новое название и экономический статус оценки (с комплексной ее название трансформировалось в денежную оценку; оценка стала определяться как капитализированный рентный доход с земельного участка).

2.  Расширение сферы применения денежной оценки земель (земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).

3.  Переход функций контроля за разработкой оценки земель от Госкомстроительства Украины к Госкомзему Украины.

4. Дифференциация методических подходов к оценке земель населенных пунктов (на основе оценки градостроительных качеств территории) и сельскохозяйственных земель (агробонитетные характеристики почв).

Результатом развития этих процессов стало утверждение в марте 1995 года Кабинетом Министров Украины «Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» и утверждение Госкомземом Госкомградостроительства Украины и Украинской академией аграрных наук соответствующего «Порядка денежной оценки».

С этих пор развитие денежной оценки разных категорий земель развивалось соответственно существующей нормативно-правовой базы (с учетом соответствующих изменений и дополнений).

Нормативно-правовые и методологические основы денежной оценки земель в Украине

Созданная на сегодня в Украине нормативно-правовая и методологическая база, позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель, что является необходимой предпосылкой для формирования рынка земель, обеспечивает выполнение государственных целей относительно развития инфраструктуры земель.

В Украине существует два вида денежной оценки земель: нормативная и экспертная. Сферы их применения регулируются законодательными и нормативными документами. В свою очередь, по категориям оценки денежная оценка подразделяется на оценку земель населенных пунктов, оценку земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Основные правовые и нормативно-методические акты

Земельный кодекс Украины — основной законодательный акт, в соответствии с которым регулируются земельные отношения в Украине. Новый Земельный кодекс, утвержденный Верховной Радой Украины 25 октября 2001 года, включает 10 разделов, 212 статей и заключительные положения.

Раздел 1 определяет основные принципы земельного законодательства Украины, полномочия субъектов власти разных уровней в области земельных отношений.

Раздел 2 посвящен вопросам состава и целевого назначения земель Украины, процедуре изменения целевого назначения земель.

В данном разделе говориться, что все земли в границах территории Украины по основному целевому назначению подразделяются на девять категорий:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли жилой и общественной застройки;

- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

- земли оздоровительного назначения;

- земли рекреационного назначения;

- земли историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

В разделе 3 рассматриваются вопросы правовой собственности на землю, освещены такие важные категории "земельный участок", "субъект права собственности на землю". Также в данном разделе рассматриваются вопросы установления права собственности на землю граждан (в том числе иностранцев), юридических лиц, территориальных общин и государства. Определены ограничения относительно передачи в собственность отдельных категорий земель, порядок действия ограничений и сервитутов на земельный участок.

В разделах 4-8 рассматриваются вопросы, приобретения, реализации и гарантии прав на землю, проблемы охраны земель, управления в области земельных отношений.

Для оценщиков земли важной является статья 201, которая посвящена денежной оценке земельных участков. В ней определен спектр применения денежной оценки земель:

-денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе;

-в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной;

-нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.

-экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

- денежная оценка земельных участков проводится по методике, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.

Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональная оценочная деятельность в Украине", принятый 12 июля 2001 года, определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества.

Законом устанавливаются процедуры оценки имущества, определяются объекты и субъекты оценки, устанавливается порядок лицензирования и сертификации оценщиков.

В статье 3 Закона дается определение имущества, которое оценивается: "имуществом, которое может оцениваться, считаются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, строения и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оснащение, транспортные средства и т. п.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности".

Введение в действие данного Закона предусматривает его согласование с существующими нормативно-правовыми документами относительно денежной оценки земель.

Закон Украины «Об оценке земель», принятый 11.декабря 2003г., определяет правовые основы поведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине и направлен на регулирование отношений, связанных с процессом оценки земель, обеспечения проведения оценки земель, с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки земель, информационного обеспечения налогообложения и рынка земель..

В I разделе данного Закона приведены основные термины, связанные с оценкой земли (бонитировка почв, стоимость земельного участка, экспертная денежная оценка земельного участка, нормативная денежная оценка земельного участка, метод оценки), раскрыты их значения.

Также в вышеназванном разделе раскрыто понятие объекта оценки земель. Согласно ст. 3 Закона Украины «Об оценке земель», объектом оценки земель является территория административно-территориальных единиц или их частей, либо совокупность земельных участков и прав на них в пределах территории Украины.

В статье 4 вышеназванного закона оговорены принципы поведения оценки земель, а именно:

1. Законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

2. Единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;

3. Непрерывности процесса оценки земель;

4. Доступность использования данных по оценки земель;

5. Равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

Во II и III разделе Закона Украины «Об оценке земель» раскрыты принципы, основания, ограничения, порядок проведения оценки земель, а также оговорена техническая документация по данному вопросу и порядок ее утверждения.

Во VI и V разделе данного закона оговорена роль государства и органов самоуправления, а также ответственность и разрешение споров при нарушении законодательства в сфере оценки земель

Закон Украины "О плате за землю", принятый 3 июля 1992 года (изменения и дополнения внесены в 1996-2007 г. г.), является главным правовым документом, который определяет порядок установления платы за земельные участки, роль и место в этом процессе денежной оценки земель.

В 1 разделе Закона даны основные понятия:

денежная оценка — капитализированный рентный доход с земельного участка;

налог — обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за пользование земельными участками.

В статье 2 определен характер использования земель ("Использование земель в Украине является платным. Плата за землю представляется в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется от денежной оценки земель").

В статье 3 определена цель внедрения платы за землю (она предоставляется "с целью формирования источника средств для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышению плодородия почв, возмещению затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведению земельного кадастра, осуществлению землеустройства и мониторинга земель, проведению земельной реформы и развитию инфраструктуры населенных пунктов").

В статье 4 определено правило, по которому размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей.

В статье 5 определен объект платы за землю — земельный участок.

Раздел 2 посвящен вопросу платы за земли сельскохозяйственного назначения. Установлена ставка земельного налога с одного гектара сельскохозяйственных угодий: -0,03 % - многолетние насаждения, - 0,1 % пашня, покосные луга и пастбища, от их денежной оценки.

В разделе 3 (статья 7) рассмотрен вопрос платы за земли населенных пунктов. В случаях, если в населенном пункте выполнена денежная оценка, на основе которой установлена оценка земельного участка, ставки земельного налога устанавливаются в размере одного процента от их денежной оценки, за исключением земельных участков, указанных в частях 5-10 этой статьи и части второй статьи 6 этого Закона.

Индексация денежной оценки осуществляется ежегодно в порядке, определенном Постановлением Кабинета Министров Украины "О проведении индексации денежной оценки земель".

Если в населенном пункте не выполнена денежная оценка и, соответственно, не установлена оценка земельного участка, ставки налога определяются по механизму, определенному данной статьей. Сначала устанавливается средняя ставка налога для населенных пунктов с разной численностью населения (для городов Киев, Севастополь, Симферополь и городов областного подчинения, используются дополнительные повышающие коэффициенты). Средняя ставка налога ежегодно корригируется в соответствии

с Законом Украины "О государственном бюджете". Для курортных населенных пунктов средняя ставка налога перемножается на коэффициент от 1,5 до 3.

Ставки земельного налога за земельные участки (за исключением сельскохозяйственных угодий) дифференцируют и утверждают соответствующие сельские, поселковые, городские советы, исходя из средних ставок налога, функционального использования и местонахождения земельного участка, но не выше чем в два раза от средних ставок налога с учетом коэффициентов, установленных частями второй и третьей этой статьи. Обращаем особое внимание, что в Законе говорится об увеличении ставок налога не больше чем в два раза, что совсем не значит автоматическое увеличение ставки налога для всех земельных участков вдвое.

Далее в разделе 3 определяется порядок определения ставок налога для отдельных категорий земель в границах населенных пунктов (земли, занятые жилым фондом, предоставленные для потребностей лесного хозяйства и т. п.).

Раздел 4 посвящен плате за земли несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Для большинства из них (за исключением земель лесного фонда) ставки налога рассчитываются как процент от денежной оценки единицы площади пашни по области.

Разделы 5-6 Закона определяют льготы относительно платы за землю, вычисление и сроки уплаты земельного налога, использование средств от платы за землю.

Раздел 7 посвящен денежной оценке земли. В статье 23 определено, что "денежная оценка земельного участка проводится Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины". Сферу применения денежной оценки земель определяет статья 24.

Разделы 8-10 Закона определяют ответственность плательщиков и контроль за соблюдением Закона Украины "О плате за землю", порядок решения споров, международные договоры.

Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов утверждена постановлением Кабинета Министров от 23.03.95 №213 с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями Кабинета Министров Украины от 31.10.95 №864 и от 30.05.97 №525.

Данная методика определяет цель, функции денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.

Методика состоит из трех разделов:

1.Общие положения.

2.Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения.

3.Денежная оценка земель населенных пунктов.

На основании Методики принят Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утвержден общим приказом Госкомзема, Госкомгорстроя, Минсельхозпрода и Академии аграрных наук от 27.01.2006 г. № 18/15/21/11 и зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 5.04.2006 г. под № 388/12262.

Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Как и Методика, Порядок включает три раздела:

- Общие положения,

- Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения;

- Денежная оценка земель населенных пунктов.

В общих положениях, рядом с определением целей, задач и функций денежной оценки, определяется процедура ее проведения и утверждения, роль соответствующих государственных администраций и исполкомов городских советов.

В п.1.8. данного раздела говориться, что результаты денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, городов районного подчинения, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, в том числе денежной оценки и цены земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже в этих населенных пунктах и за их пределами, рассматриваются и согласовываются местными органами Госкомзема и градостроительства и архитектуры. Данные денежной оценки утверждаются районными государственными администрациями по представлению комиссий, указанных в п. 1.7. Результаты денежной оценки земель городов Киева и Севастополя, городов областного подчинения, в том числе денежной оценки и цены земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже в этих городах, рассматриваются и согласовываются местными органами Госкомзема, градостроительства и архитектуры. Данные денежной оценки утверждаются городскими (поселковыми, сельскими) советами по представлению комиссий.

В разделе 2 приведено определение денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, в отдельности — по Украине; Автономной Республике Крым, областях и административных районах; сельскохозяйственных предприятиях; отдельных земельных участках. Примеры расчета рентного дохода на орошаемых землях, денежной оценки почв, земель под многолетними насаждениями, природных сенокосов, природных пастбищ в разрезе Украины в целом, областей, админрайонов, сельскохозяйственных предприятий и отдельных земельных участков приводятся в дополнении 1 и таблицах 2.1 -2.21, и дополнении 2.

Раздел 3 посвящен денежной оценке земель населенных пунктов. Описан алгоритм оценки по формуле, определяется порядок расчета отдельных составных формулы и ее индексации. Значение отдельных коэффициентов, которые используются в формуле, приводятся в таблицах 3.1-3.7 приложения 3.

В приложении 4 приведены примеры расчета денежной оценки отдельных земельных участков.

В приложении 5 приводится образец акта определение стартовой цены земельного участка, который приватизируется.

Методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 30.05.97. №525, определяет цель и функции денежной

оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.

Методика состоит из шести разделов:

1. Общие положения.

2. Денежная оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения.

3. Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

4. Денежная оценка земель лесного фонда.

5. Денежная оценка земель водного фонда.

6. Денежная оценка земель запаса.

В развитие этой Методики принят Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, которые утверждены общим приказом Госкомзема, Минагропромом, Госстроем, Госкомлесхозом, Госводхозом и Академией аграрных наук от 27.01.2006 г. № 19/16/22/11/17/12. Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов). Как и соответствующая Методика, Порядок включает шесть разделов:

- Общие положения;

- Денежная оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения;

- Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

-  Денежная оценка земель лесного фонда;

-  Денежная оценка земель водного фонда;

-  Денежная оценка земель запаса.

Общие положения определяют сферу действия Порядка, цель и задачи денежной оценки данных категорий земель, организацию работ и процедуры утверждения и экспертизы. В п. 1.9 определено, что результаты денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) утверждаются местными администрациями.

Разделы 2-6 раскрывают порядок и алгоритмы выполнения денежной оценки отдельных категорий несельскохозяйственных земель. В конце Порядка размещены таблицы, за которыми следует рассчитывать отдельные показатели и примеры расчета отдельных земельных участков.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков (утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531) и Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения (утвержденный приказом Госкомзема от 9 января 2003 года N 2, зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины от 23 мая 2003 г. за N 396/7717).

Эти два документа тесно связанны и определяют аспекты, которые касаются выполнения денежной экспертной оценки земель.

Размеры оплаты земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ и услуг, предназначенных для установления стоимости на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ, утверждены общим приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.2001 №97/298/124.

Следует отметить, что стоимость выполнения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения устанавливается по договорным расценкам с учетом затрат на сбор исходных данных, выполнения работ по оценке земельных участков, оформления и тиражирования отчета. Лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности, относительно проведения землеустроительных и землеоценочных работ, утверждены общим приказом Госпредпринимательства и Госкомзема Украины от 13.02.2001 №28/18.

Лицензионные условия разработаны соответственно постановлению Кабинета Министров Украины от 14.11.2000 №1698 "Об утверждении перечня органов лицензирования" с учетом требований антимонопольного законодательства.

Лицензионные требования устанавливают квалификационные, организационные, технологические и прочие требования, относительно осуществления землеустроительных и землеоценочных работ, обеспечение установленного порядка учета, сохранение и использование материалов и сведений о выполненных работах, защите государства, территориальных общин и потребителя от некачественной продукции соответственно действующему законодательству и нормативно-технической документации.

Лицензионные условия состоят из трех разделов:

- Общие положения;

- Виды землеустроительных и землеоценочных работ, которые подлежат лицензированию;

- Требования к проведению землеустроительных и землеоценочных работ.

Экспертная денежная оценка земельного участка, согласно Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков (приказ Госкомзема Украины от 09.01.2003г. №2) проводится в следующей последовательности:

- обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;

- определение вида стоимости земельного участка соответственно условиям договора;

-  составление задания на оценку и заключение договора об оценке;

-  сбор, обработка и анализ выходных данных, необходимых для проведения оценки;

-  определение наиболее эффективного использования земельного участка;

-  выбор и обоснование методических подходов;

определение стоимости земельного участка по выбранным методическим подходам и формулирование заключительного вывода;

- составление отчета об оценке.

Действующим законодательством оговорены понятия, использующиеся при проведении оценки земельного участка.

Земельный участок - часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, определенными относительно ее правами. Во время проведения оценки земельный участок рассматривается как часть земной поверхности и (или) простор над и под ней высотой и глубиной, что необходимо для осуществления земельных улучшений.

Земельные улучшения - результаты каких-либо мероприятий, которые производят к смене качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям принадлежат материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и смены назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида робот (смена рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т. д.).

Неотъемлемые улучшения недвижимого имущества - результаты мероприятий, направленных на улучшения физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, отделение которых произведет к уменьшению рыночной стоимости соответственно земельного участка и (или) земельных улучшений.

Излишние улучшения недвижимого имущества - результаты мероприятий, направленных на смену физического (технического) состояния и (или) качественных характеристик земельного участка и (или) земельных улучшений, отделение которых не произведет к смене рыночной стоимости земельного участка и (или) земельных улучшений. Стоимость излишних улучшений является позитивной разницей между затратами на замещение (воссоздание) и приростом рыночной стоимости, что обусловлено такими затратами;

Сооружения - земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначены для пребывания людей, размещение движимого имущества, сохранение материальных ценностей, осуществление производства и т. д.

Помещение - часть внутреннего объема сооружения, ограниченная строительными элементами, с возможностью входа и выхода.

Встроенные помещения - помещения, которые являются частью внутреннего объема строения.

Пристроенные помещения - помещения, которые пристроены к основному строению и имеют с ним хотя бы одну совместную стену.

Встроенные - пристроенные помещения - помещения, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основного строения, а другая часть - пристроенная.

Сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначены для выполнения специальных технических функций (дамбы, тоннели, эстакады, мосты и т. д.).

Передающие устройства - земельные улучшения, созданы для выполнения специальных функций по передачи энергии, веществ, сигнала, информации и т. д. (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т. д.).

Объекты незавершенного строительства - строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном виде.

Функциональный аналог — недвижимое имущество, которое по своим функциям (потребительским) характеристикам может быть признано подобным имуществом к объекту оценки.

Существующее использование - фактическое использование недвижимого имущества на дату оценки.

Альтернативное использование - возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Срок экономической жизни земельных улучшений — период, в продолжении которого доход, получаемый или предусматриваемый к получению от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода.

Остаточный срок экономической жизни земельных улучшений - срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни земельных улучшений.

Фактический век земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки.

Валовой доход - совокупное поступление денег, которые ожидается получить от реализации прав, связанных с объектом оценки.

Операционные затраты - прогнозирование затрат собственника, связанные с получением валового дохода. К операционным не принадлежат затраты на обслуживание долга и налогов, которые платятся от величины прибыли, полученной от использования объекта оценки, единого налога, фиксированного налога.

Чистый операционный доход - доход, который определяется как разница между валовым доходом и операционными затратами.

Рентный доход (земельная рента) - доход, который может быть получен из земли, как способа производства, в зависимости от качества и места расположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, полученной на земельном участке, производственными затратами и прибылью производителя.

Восстановительная стоимость для целей аренды - остаточная стоимость восстановления (замещения) или рыночная стоимость земельных улучшений, которые применяются и определяются в порядке, установленным Национальным стандартом №1 и этим Стандартом.

Объект оценки - недвижимое имущество, которое подлежит оценке соответственно к условиям договора на проведение оценки имущества или по другим основаниям, определенных законодательством.

Объект сравнения - подобное имущество, которое отобрано для применения сравнительного подхода.

База оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые соответствуют определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитывается цель оценки и условия использования ее результатов.

Методические подходы - общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки.

Метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход.

Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценки.

Принципы оценки - положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально - экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.

Стоимость - общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определяется определенный вид стоимости объекта оценки, как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (по которой может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую проведена процедура оценки и определена стоимость объекта оценки.

Экспертная денежная оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на дату оценки.

Медианное значение скорректированных цен продаж - среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значения) цен продажи объектов, выбранных для сравнения.

Модальное значение скорректированных цен продаж: - наиболее распространенное значение цен продажи объектов, выбранных для сравнения.

Наиболее эффективное использование земельного участка — физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений согласно законодательству, в результате которого стоимость, которая определяется, будет максимальна сравнена со стоимостью, которая может быть определенна на основании анализа других возможных вариантов ее использования.

Капитализация - определение стоимости объекта оценки на основании ожидаемого дохода от его использования. Капитализация может осуществляться с применением ставки капитализации (прямая капитализация) или ставки дисконта (непрямая капитализация или дисконтирование).

Ставка капитализации - коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена - сумма денег, по которой предлагается или фактически осуществляется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Рыночная стоимость - это стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке соответствующего имущества на дату оценки вследствие договора, заключенного между покупателем и продавцом, после соответствующего маркетинга по условиям, что каждая сторона действовала со знанием дела и без принуждения.

Согласно действующего законодательства, можно определить следующие принципы проведения экспертной денежной оценки

Принцип полезности - данный принцип основывается на том, что земельный участок имеет стоимость только в случаях, если он способен удовлетворить потребности потенциального собственника (пользователя) в размещении определенных видов экономической деятельности и возможности получать от этого доход или другие преимущества в течение определенного периода времени и с данными социально - экономическими условиями.

Принцип спроса и предложения - данный принцип состоит в том, что стоимость земельного участка определяется взаимодействием между предложением (количеством земельных участков с определенными потребительскими характеристиками, которые предлагаются по обозначенным ценам) и спросом (количеством земельных участков, которые могут быть приобретены на рынке по обозначенным ценам).

Принцип замещения - данный принцип состоит в том, что покупатель, который рассудительно и компетентно действует на рынке, не заплатит за земельный участок сумму большую минимальной цены объектов аналогичной полезности, которые продаются на рынке.

Принцип ожидания - данный принцип предусматривает, что стоимость земельного участка определяется размером чистого дохода от его владения (коммерческого использования), включающим чистый доход от его возможной перепродажи и других преимуществ.

Принцип добавочной продуктивности - данный принцип состоит в том, что продуктивность (доход) земельного участка определяется как часть в составе доходов объекта недвижимого имущества (хозяйственной деятельности), размещение которого наиболее эффективно в ее границах.

Принцип взноса (граничной продуктивности) - данный принцип предусматривает, что стоимость отдельного составного компонента объекта недвижимости измеряется как его взнос в стоимость этого объекта, как целого или как сумма, на которую стоимость объекта уменьшается в случае отсутствия такого компонента. Этот принцип используется при расчетах уровня излишних, недостаточных или нерационально размещенных земельных улучшений.

Принцип соответствия - данный принцип определяет, что стоимость земельного участка зависит от соответствия всех ее составляющих требованиям рынка.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования - данный принцип состоит в том, что рыночная стоимость земельного участка определяется ее наиэффективнейшим использованием. При этом под наиболее эффективным использованием понимается разумно оправданное ожидаемое использование, которое является юридически разрешенным, физически возможным и экономически целесообразным, в результате которого стоимость земельного участка будет максимально большей в сравнении со стоимостью которая, получается от других возможных вариантов ее использования.

Экспертная денежная оценка проводится с использованием методических подходов, методов оценки, которые являются составными частями методических подходов или результатом комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур.

Для проведения экспертной денежной оценки земельного участка используются следующие методических подходы (на основании методики экспертной денежной оценки земельных участков № 1531 от 11 октября 2002г.):

-  капитализация чистого операционного или рентного дохода;

-  сопоставление цен продаж подобных земельных участков;

-  учет затрат на земельные улучшения.

Для определения стоимости земельного участка используется как правило несколько методических подходов, один из которых базируется на основе нормативной денежной оценки земельного участка. Преимуществом обладают те подходы, которые основываются на наиболее полных сведениях о земельном участке.

Капитализация чистого операционного или рентного дохода. Методический подход, который основывается на капитализации чистого операционного или рентного дохода предусматривает определение величины стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, полученной на земельном участке (фактической или условной) с производственными затратами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами - землею и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на допущении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется, как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

Цкп=

де Цкп - стоимость земельного участка (в гривнах); До - чистый операционный или рентный доход (в гривнах); Ск - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основывается на допущении о ограниченности и изменчивости денежного потока от использования земельного участка в течении определенного периода с последующей продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле:

Цкн=

где Цкн - стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в гривнах); Доi - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за 1 год (в гривнах); Р - текущая стоимость реверсии; t - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации; Е - сумма.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценою продаж подобных земельных участков или путем расчета на основе отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений стоимости денег во времени.

Сопоставление цен продаж подобных земельных участков. По методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется по уровню цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к цене продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях договоров и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе по парного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

Цза= Ца +

Где Цза - скорректированная цена продажи a-i подобного земельного участка (в гривнах); Ца - фактическая цена продажи a-i подобного земельного участка (в гривнах); m - количество факторов сравнения; дельта Цai - разница (поправка) в цене (+,-) продажи a-i подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, за j-м фактором сравнения. Е - сумма.

Стоимость земельного участка определяется, как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, которые влияют на их стоимость, в достаточной мерой сходятся с участком, который оценивается.

При наличии большого количества продаж подобных земельных участков на рынке, для определения стоимости путем сопоставления цен продажи могут быть использованы методы математической статистики.

Учет затрат на земельные улучшения. Методический подход, который основывается на учете затрат на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшения которых предусматривается, на условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного земельного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от ее использования) и затратами на земельные улучшения по формуле:

Цв = Цо - Вос,

где Цв - стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на земельные улучшения (в гривнах); Цо - ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный до­ход от ее использования (в гривнах); Вос - затраты на земельные улучшения (в гривнах).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и затрат, которые неравномерно распределяются во времени, используется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем определения характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

Нормативная денежная оценка. В основе нормативной денежной оценки земли лежит капитализация потенциального рентного дохода, который можно получить от использования земельного участка, с учетом размещения его в плане города, функционального использования и особенностей потребительских свойств земли.

Нормативная денежная оценка земельного участка в пределах населенного пункта определяется "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов", утвержденным общим приказом Госкомзема Украины, Минсельхозпрода Украины, Госкомградостроительства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27.11.1995г. №76/230/325/150 с учетом изменений и дополнений к разделу 3 этого Порядка, утвержденных приказом Госкомзема Украины, Госкомградостроительства Украины, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук от15.04.1997г. за №511/2315 и вычисляется по формуле:

Цн = (ВхНп)/НкхКфхКмхS,

где: S - площадь земельного участка в м2; В - норматив затрат на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2; Нп - норма прибыли - 6%; Нк - норма капитализации - 3%; Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка. Км - коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка;

Км = Kmi x Км2 хКм3, где:

Км1 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения (региональные факторы);

Км2 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города в разрезе экономико-планировочных зон (зональные факторы).

Км3 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны (локальные факторы).

Выводы

Выделяют несколько основных факторов или групп факторов, которые обуславливают стоимость земельного участка. В зависимости от рыночных или нерыночных методов оценки их приоритетность будет меняться, но перечень будет постоянным.

К этим факторам относятся:

1 .Пространственные.

2.Рыночные.

3. Правовые.

4.Количественные.

5.Качественные.

5 .Экономико-технологические.

Каждый из этих факторов является достаточно сложным и в большинстве случаев требует дополнительных пояснений.

Очень интересно проводить анализ общегосударственной и регионально - правовой базы. Анализ включает в себя изучение законов, указов Президента Украины, постановлений Кабинета Министров Украины, нормативно-правовых актов центральных органов исполнительной власти. Изменение нормативно-правовой базы осуществляется не часто, но необходимо следить за ее изменениями и своевременно учитывать такие изменения.

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ (РЕЗЮМЕ).

Объект оценки:	Земельный участок, кадастровый номер 0110100000:01:003:0514, площадью 24097 м2, предоставленный ОАО "Птицекомбинат" для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений.
Место расположения объекта:	г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1
Собственник объекта оценки:	территориальная громада в лице Симферопольского городского совета народных депутатов.
База оценки:	Определение рыночной стоимости земельного участка.
Цель оценки:	Согласно информации Заказчика оценка будет использована для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Определяемый вид стоимости:	Стоимость полного пакета прав собственности - рыночная стоимость объекта оценки.
Заказчик:	ОАО "Птицекомбинат".
Идентификация Заказчика	ОАО "Птицекомбинат", свидетельство о Государственной регистрации юридического лица № 18821200000001695 от 12.04.1996 г. Идентификационный код 00424021. Юридический адрес: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1
Дата составления отчета (начало – окончание работ по оценке):	22 декабря – 29 декабря 2006 года.
Дата оценки:	22 декабря 2006 года.
Подходы к оценке:	Экспертная денежная оценка.
Применяемые методы:	Инвестиционный метод. Метод остатка для земли.
Результаты определения стоимости земельного участка:	Экспертная денежная оценка - 3230745 грн.; Нормативная денежная оценка - 2867061 грн.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Оценка земельного участка, площадью 24097 м2, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1, для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений, выполнена оценщиком Архипенко С. В. по заказу ОАО "Птицекомбинат" - пользователя указанного земельного участка, с целью установления рыночной стоимости земельного участка для выкупа земельного участка в собственность.

Исходными данными служили:

·  земельно-кадастровые данные, касающиеся правового, естественного и хозяйственного состояния земельного участка;

·  материалы обследования;

·  материалы проекта отвода земельного участка;

·  материалы СМБРТИ.

Вся предоставленная информация в рамках работы рассматривалась как не нуждающаяся в специальной проверке. Работа по оценке: осмотр земельного участка, сбор и обработка исходной информации, осуществлялись в период с 22 декабря по 29 декабря 2006 года.

Экспертная денежная оценка земельного участка выполнена в соответствии с положениями статей №№127 и 128 Земельного Кодекса Украины №2768-III от 25.10.2001 г. с изменениями, внесенными законом Украины от 20.12.2001 г. №2905-III, Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. №1378-IV, с учетом требований «Методики экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 11.10.02 г. №1531, «Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденного приказом Госкомзема Украины от 09.01.2003 г. №2 с учетом изменений и дополнений, внесенных приказом Государственного комитета по Земельным ресурсам от 22 марта 2004 г № 80, Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. №1440, «Норм профессиональной деятельности оценщика» (в редакции от 18.08.99 г.), утвержденных Советом Украинского Общества Оценщиков (протокол № 7 от 11.04.1995 г.).

Нормативная денежная оценка принята по данным о нормативной денежной оценке земельного участка согласно технической документации по землеустройству и составлению документов, удостоверяющих право ОАО "Птицекомбинат" на земельный участок.

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Объектом оценки является земельный участок, находящийся в аренде ОАО "Птицекомбинат" сроком на 5 лет, расположенный по адресу: АРК, г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1.

3.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О НАСЕЛЕННОМ ПУНКТЕ.

Характеристика месторасположения земельного участка

Исследуемый объект расположен в Железнодорожном районе г. Симферополя. Город Симферополь – административный, экономический, промышленный, транспортный, научный и культурный центр Крыма. Дата основания - 1784 год. Город расположен в просторной котловине между внутренней и внешней грядами Крымских гор в долине реки Салгир. Южная часть окрестностей города примыкает к Крымским горам, с севера - граничит со степной зоной полуострова. Город расположен в Южной экономической зоне, в III-м климатическом районе, сейсмичность территории города составляет 6 баллов. Город занимает площадь около 8,6 тыс. га, 59,1 % занято под застройкой. Зеленые массивы и насаждения занимают 1750 га. Жилищный фонд - около 6 млн. м. кв., население составляет около 363,5 тыс. человек. Административно Симферополь делится на три района – Киевский, Центральный и Железнодорожный.

Симферополь, являясь административным центром Крыма, располагает хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Ряд автомобильных дорог республиканского значения соединяют его с другими городами и областными центрами Украины. Город имеет железнодорожное и воздушное сообщение фактически со всеми значимыми административными городами и районами Украины.

В структуре занятости населения выделяются промышленность 32,5 % общего количества занятого населения, транспорт, строительство.

Основные виды внутригородского пассажирского транспорта – автобусы, троллейбусы, маршрутные такси.

Междугородное сообщение возможно автобусом, троллейбусом (Алушта, Ялта), по Крымской ветке Приднепровской железной дороге, в городе есть междугородный и международный аэропорт.

Мощность водопровода – 245 тыс. м. куб. в сутки, канализации – 120 тыс. куб. м./сутки.

Город газифицирован сетевым и сжиженным газом.

Население Симферополя составляет 363,5 тыс. человек.

3.2. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Характеристика земельного участка.

Земельный участок площадью 24097 м2 расположен в серединной зоне г. Симферополя по адресу: Автономная Республика Крым, г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1. Участок предоставлен, для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений. Представляет собой ровную площадку неправильной формы, в районе жилой и промышленной застройки г. Симферополя. Подъезд к оцениваемому объекту осуществляется с ул. Гагарина - ул. Железнодорожная. Состав грунта земельного участка – досконально не известен. Участок имеет смежных землепользователей:

от А до Б – земли общего пользования;

от Б до А – землепользование ОАО «Крымтеплокоммунэнерго».

В окружении земельного участка присутствует развитая городская инфраструктура – сети электро-, водо-, газоснабжения, телефонизации, канализации. Участок в границах, передан в аренду сроком на 5 лет, не имеет ограничений в правах пользования или сервитутов. Техническая документация по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право на земельный участок, предусматривает его эксплуатацию для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений. Использование земельного участка с экономической точки зрения возможно круглогодично.

4. Оценка земельного участка.

4.1. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ.

Стоимость любого земельного участка определяется его уникальностью, долговечностью, неизменностью месторасположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка – доступностью, уровнем улучшений, которые обеспечивают владельцу земли экономию средств и времени, и, как следствие, получение дополнительной прибыли (земельной ренты).

Именно возможность получения этой прибыли и определяет ценность земельного участка, делает его объектом рыночных отношений, т. е. является объектом оценки.

Стоимость земельного участка, меняющего собственника, в соответствии с Земельным Кодексом Украины №2768-III от 25.10.2001 г. с изменениями, внесенными законом Украины от 20.12.2001 г. №2905-III, а так же в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» №2658-III от 12 июля 2001 года определяется путем экспертной (независимой) денежной оценки.

Экспертная денежная оценка стоимости земельных участков выполняется в соответствии с "Методикой экспертной денежной оценки земельных участков", утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 11.10.02 г. №1531.

Согласно требований «Методики…» экспертная (независимая) денежная оценка земельного участка должна проводится с использованием следующих методических подходов:

Капитализации чистого операционного или рентного дохода от земельного участка – предусматривает расчет стоимости при эффективном использовании земельного участка (фактическом или условном) с учетом ограничений и отягощений на его использование.

Сопоставления цен продаж подобных земельных участков - используется в условиях развитого рынка недвижимости.

Учета расходов на земельные улучшения уже произведенные, либо предполагающиеся при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного).

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения метода сравнения продаж, приходится обращаться к одному или несколь­ким менее предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа и навыка вынесения правильного сужде­ния. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости земельного участка основывается на сравнительном анализе результатов его оценки различными методологическими подходами с учетом особенностей объекта оценки и степени полноты и объективности исходной информации.

4.2. Применяемые термины и сокращения.

База оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые соответствуют определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов.

Балансовая стоимость активов - стоимость, по которой активы отображены в балансе предприятия, после вычета суммы накопленной амортизации.

Валовой доход – совокупность денежных поступлений, которые ожидаются от реализации прав на земельный участок.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) - затраты, включая стоимость материалов, труда и накладные расходы, которые пришлось бы понести при возведении сооружения, имеющего точно такие же характерис­тики, что и рассматриваемое сооружение.

Дата оценки - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется его стоимость. Для нормативной денежной оценки земельного участка – дата, указана в технической документации.

Денежный поток - сумма прогнозированных или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки.

Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее.

Доход. Получаемые владельцем поступления, которые объект недвижимо­сти способен приносить в течение данного периода времени.

Доходный подход. Один из трех подходов к стоимости; использует принцип капитализации для преобразования ожидаемых выгод от владения объектом недвижимости в текущую оцененную стоимость.

Затратный подход. Один из трех подходов к оценке стоимости; основан на прин­ципе замещения, в соответствии с которым разумный информированный покупатель не станет платить за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на строительство аналогичного объекта такой же полезности. Затратный подход заключается в определении стоимости замещения зданий и соору­жений за вычетом износа и с прибавлением стоимости земельного участка.

Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструкторских частей стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные домики (мастерские, кузницы, котельные, кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям, установленное в них оборудование и другие основные фонды относятся соответственно к машинам и оборудованию или другим классам основных фондов.

Земельный участок – часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения, с определенными для него правами.

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка в следствие обустройства в его границах, зданий, построек, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в следствие хозяйственной деятельности или выполнения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов).

Износ (обесценивание) - потеря стоимости имущества сравнительно со стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения разделяют на физический, функциональный и экономический (внешний). Физический износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первичных технических и технологических качеств объекта оценки. Функциональный износ - износ, обусловленный частичной или полной потерей первичных функциональных (потребительских) характеристик объекта оценки. Физический и функциональный износ может быть таким, который технически устраняется, и таким, который не устраняется, или устранение его является экономически нецелесообразным. Внешний износ - износ, обусловленный влиянием социально-экономических, экологических и других факторов на объект оценки. Необходимо различать термины "износ" в экономической науке и "амортизация" в бухгалтерском учете.

Износ начисленный - сумма износа, начисленного за период времени (год) в соответствии с порядком бухгалтерского и статистического учета износа.

Исходные данные - документы, в которых содержатся характеристики объекта оценки;

Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав - установление соответствия объекта оценки имеющимся в наличии исходным данным и информации о нем.

Капитализация - определение стоимости объекта оценки на основе чистого операционного или рентного дохода от его использования. Капитализация может осуществляться с применением ставки капитализации (прямая капитализация) или ставки дисконта (непрямая капитализация или дисконтирование). Это процесс, при помощи которого учитывается экономичес­кое влияние одного или нескольких ожидаемых в будущем событий на текущие события. В частности, преобразование ожидаемого дохода и нормы прибыли в оцененную стоимость при проведении оценки доходным методом. Капитализировать можно также поимущественные налоги, ожидаемые изме­нения, результаты государственных мероприятий, связанные с землепользо­ванием. См. также капитализация дохода по периодам

Методические подходы - общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки.

Метод оценки – способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого предоставляет возможность реализовать определенный методический подход.

Моральный износ – (основных фондов) представляет собой обесценение до наступления полного физического износа под воздействием научно-технического прогресса в отраслях, производящих элементы средств труда.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Непрофессиональная оценка земли – оценка, проведенная с нарушением профессиональных требований, которые определяются действующим законодательством.

Нормативная денежная оценка земельного участка – капитализированный рентный доход от земельного участка, определенный в соответствии с установленными и утвержденными нормативами.

Накопленный износ – итоговая величина начисленного износа, влияющего на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

Независимая оценка – определение Оценщиком конкретного вида стоимости имущества по установленной процедуре по договору с заказчиком на определенную дату.

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимости;

Объекты оценки – имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. Объекты оценки классифицируют по различным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса.

Объекты оценки в материальной форме – недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.

Ожидание – принцип, в соответствии с которым стоимость зависит от величины ожидаемой в будущем прибыли.

Остаточная стоимость замещения – относится к процессу оценки, совмещает вычисление рыночной стоимости земельного участка и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

Остаточный срок экономической службы – число лет, которое на дату оценки осталось до истечения срока экономической службы сооружения. На длительность этого периода оказывают влияние взгляды участников рынка и реакция рынка на объекты недвижимости, конкурирующие на данном рынке.

Оценочные процедуры – действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку.

Оценочные процедуры – действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка.

Подобное имущество - имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствам подобно объекту оценки и имеет такую же инвестиционную привлекательность.

Потенциальная валовая рента – общая рента, которую объект недвижимости приносил бы при сдаче в аренду 100% площадей по ставкам рыночной ренты.

Потенциальный валовой доход – сумма потенциальной валовой ренты и побочных доходов, то есть доход от сдачи в аренду и от других источников, который объект недвижимости мог бы приносить при типичном уровне управления без учета убытков от не сдачи площадей в аренду и от неуплаты арендной платы и средних эксплуатационных расходов.

ПОФИ - "Правила оценки физического износа...".

Принципы оценки – положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отражают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.

Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей.

Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения. Согласно Стандарта бухгалтерского учета 19 справедливая стоимость – "… сумма, по которой может быть осуществлен обмен актива, или оплата обязательства в результате операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами". Рыночная стоимость по определению зависит не от фактической сделки, состоявшейся на дату оценки. Рыночная стоимость является расчётной величиной, которая предположительно будет достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению рыночной стоимости.

Стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, который наступает за прогнозным.

Сравнительный подход – один из трех подходов к стоимости, когда стоимость объекта недвижимости (или иные его характеристики, например, износ) оценивается путем сопоставления данного объекта со сравнимыми по характеристикам проданными объектами.

Ставка капитализации – коэффициент, который применяется для определение стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или ссудный) и норму его возврата. Ставка капитализации – это отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости.

Ставка дисконта – коэффициент, который применяется для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием. Ставка дисконтирования – это норма прибыли на капиталовложение, которую требует инвестор для дисконтирования будущего дохода в его текущую стоимость. Теоретические показатели, которые рассматривают­ся при определении ставки дисконта, включают в себя безрисковую ставку (эта ставка может включать ожидаемую потерю покупательной способности в результате инфляции) и компенсацию за риск, уменьшение ликвидности и расходы на управление инвестициями;

СУПВС – «Сборник укрупненных показате­лей восстанови­тельной стоимости...».

Стоимость – эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.

Стоимость ликвидации – чистая текущая денежная сумма, которую ожидается получить за имущество после вычета ожидаемых расходов, связанных с ликвидацией (отдельный случай применения ликвидационной стоимости).

Стоимость земельного участка – эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец.

Текущая стоимость – стоимость, приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки;

Функциональное устаревание есть потеря стоимости, вызванная появление новых технологий. Оно может проявляться в излишке производственных мощностей, неадекватности, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности или избытке переменных производственных затрат: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Экономическое устаревание есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриэкономические изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Экспертная денежная оценка земельного участка – результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с использованием совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета.

Цена – фактическая сумма денег, оплаченная за объект оценки или подобное имущество.

Цена земельного участка – фактическая сумма денег, уплаченная за переход прав на земельный участок или за аналогичный земельный участок от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между ожидаемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционным затратами, связанными с получением валового дохода.

4.3. Определение базы оценки.

Оценка проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости. Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведение оценки земельного участка. Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка участка, его особенностей, а также нормативных требований.

В случае, когда в нормативно-правовых актах по оценке земельного участка, договоре на проведение оценки участка или решении суда не указывается вид стоимости, который должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость.

Для обоснования решения Заказчика, оформленного в виде Договора на оценку, использовать для заключения договора купли-продажи оцениваемого земельного участка уровень стоимости, соответствующий рыночному уровню, Оценщик произвел анализ соответствия полученной от Заказчика информации условиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости.

Согласно полученной от Заказчика информации, оцениваемый земельный участок не относится к земельным участкам, которые теоретически не могут быть проданы на открытом рынке. Использование его носит обычный характер – это земли промышленного использования. Возможность оформления новым собственником после перехода прав пользования соответствующих документов – законодательно не ограничена. Все эти условия соответствуют выбору базы оценки – рыночная стоимость. По этой причине при проведении оценки мы использовали базу оценки «рыночная стоимость». Формулировка понятия «рыночная стоимость» приведена в разделе «Терминология оценки».

4.4. Выбор соответствующих базе оценки методологических подходов.

После рассмотрения возможности применения общепризнанных подходов к оценке земельного участка Оценщик пришел к следующим выводам:

·  на сегодняшний день рынок продаж земельных участков производственно-коммерческого назначения рассматриваемом регионе не сформировался настолько, чтобы на основании данных о продажах можно было делать выводы о стоимости аналогичных участков т. к. на момент оценки в г. Симферополе находится в частной собственности около 10 земельных участков производственно-коммерческого использования. Применить методический подход, который базируется на сопоставлении цен продаж земельных участков для оцениваемого земельного участка не представляется возможным.

·  по мнению Оценщика применение методического подхода базирующегося на капитализации рентного или чистого операционного дохода возможно, несмотря на некоторый недостаток информации. Основные данные для оценки этим подходом либо удалось получить в ходе сбора информации, либо возможно их корректное прогнозирование (предположение). Применение метода основано на рыночной информации об уровне арендных ставок за свободные и застроенные земельные участки. Полученная нами информация об уровне арендных ставок вызывает доверие у Оценщика, а арендная ставка за землю была нами получена расчетным путем с учетом допущений, изложенных по ходу расчета;

·  корректное применение подхода, который основан на учете расходов на земельные улучшения, по мнению Оценщика возможно. Уровень стоимости СМР по благоустройству и застройке земельных участков доступен для анализа. Величины арендных ставок за объекты недвижимости, предполагаемые для строительства на оцениваемом земельном участке, так же доступны для получения информации с последующим анализом и применением для целей оценки.

Заключение. Для определения экспертной стоимости объекта оценки в соответствии с поставленной задачей Оценщик принял решение использовать следующие методические подходы:

·  методический подход базирующийся на капитализации рентного или чистого операционного дохода;

·  методический подход, который основан на учете расходов на земельные улучшения.

4.5. Методология подхода базирующегося на капитализации рентного или чистого операционного дохода.

Методический подход, который основывается на капитализации рентного или чистого операционного дохода, применяется при условиях наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих правовых отягощений и планировочных ограничений относительно его использования.

Согласно этому подходу оценочная стоимость земельного участка определяется путем капитализации чистого дохода от владения земельным участком. Ставка капитализации чистого дохода определяется соотношением между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка или как сумма (в процентах) безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и ликвидности земельного участка.

Чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу, за вычетом расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены.

Одним из наиболее популярных методов капитализации является непрямая капитализа­ция потока наличности.

Данный метод основан на соизмерении (сравнении) объектов недвижимости между со­бой только по двум критериям, присущим любой коммерческой недвижимости: ожидае­мому доходу (вернее потоку наличности) и уровню рисков (рисков неполучения дохода, гибели объекта, низкой ликвидности), присущих конкретному объекту.

Базовая концепция метода состоит в том, что разумно действующий и компетентный ин­вестор не заплатит за объект сумму большую, чем необходимо вложить в альтернатив­ные виды инвестиций (другие объекты недвижимости, финансовые инструменты) для получения равноценного, с точки зрения инвестора, дохода, с учетом присущих каждому виду инвестиций специфических рисков.

Ключевыми моментами, в данном контексте, являются определение рыночной ставки арендной платы для конкретного объекта недвижимости (на основании которой опреде­ляется ожидаемый доход или экономия на затратах по аренде, вследствие владения объектом) и адекватной ставки дисконта, выражающей ожидания и оценки реальных компетентных инвесторов.

Метод основан на предположении, что стоимость инвести­ций в некоторое предприятие зависит от будущих выгод (например, от величины денежного потока), которые извлечет из этого пред­приятия его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные потоки затем дисконтируются (приводятся к эквивалентной текущей стоимости) с использованием ставки дис­конта, которая соответствует требуемой инвестором ставке дохо­да.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основывается на анализе риска инвестирования в данный вид недвижимости, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Все расчеты капитализации чистого операционного дохода проведены в национальной денежной единице Украины, на этапе расчета стоимости чистый денежный поток был получен в долларах США, результат расчета был кон­вертирован в национальную валюту Украины по курсу УМВБ на момент оценки.

а) Первым вариантом является определение потока дохода от собственно земельного участка. Чистый доход от владения земельным участком может быть определен как поток дохода от собственно земельного участка. В качестве потока дохода от земельного участка рассматривается поток арендной платы, для расчета стоимости земельного участка необходимо определить величину и продолжительность этого денежного потока. В данной ситуации задача Оценщика заключается в опре­делении расчетной ставки арендной платы, расчетного периода получения этой платы, ставки дисконтирования. После определения всех этих составляющих можно произво­дить расчет стоимости объекта оценки.

При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от её использования и продажи по формуле:

где: Цкн - стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации;

Дои – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год;

Р – текущая стоимость реверсии;

t – период в годах, который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

С точки зрения теории метод дисконтирования денежных потоков является самым точным методом оценки по доходу, в случае если удается составить долгосрочный прогноз будущей деятельности. В мировой практике стандартным сроком прогнозирования является 10... 15 летний период времени.

Однако, в настоящий момент в условиях трансформируемой экономики, внешняя среда которых характеризуется повышенной нестабильностью, горизонт прогнозирования может быть сужен до 2...3 лет.

Естественно, что стоимость земельного участка, рассчитанная исходя из двух-трехлетних величин денежных потоков, будет меньше, чем стоимость, полученная с использованием более длительного периода прогнозирования доходов. Такое положение не отражает «истинного» стояния стоимости, а является следствием затрудненности в составлении прогноза. Компенсацией уменьшения стоимости выступает реверсия, величина которой позволяет сгладить разницу в длительности прогнозного периода.

Стоимость продаваемого участка может служить базой оценки реверсии - полагается, что в постпрогнозный период участок продается. Однако расчет текущей величины будущей стоимости продаваемого участка вызывает значительные, если не сказать непреодолимые, трудности из-за сложности выявления будущих значений стоимости цен аналогов продаж. Поэтому в практике оценки при расчете реверсии, исходят из предположения, что денежные потоки в постпрогнозный период будут возрастать постоянными темпами. Расчет реверсии принимает следующую форму:[1]

где: К – коэффициент капитализации;

g – долгосрочные постоянные темпы роста денежных потоков;

d – ставка дисконта;

Дt – денежный поток последнего года прогнозного периода.

Этапы расчета:

1. Исследование рынка аренды земельных участков с целью определения расчетной арендной ставки.

2. Расчет потока дохода от сдачи в аренду объекта оценки.

3. Определение расчетных ставок дисконта при дисконтировании денежных поступлений будущих периодов.

4. Определение текущей стоимости денежного потока от сдачи в аренду объекта оценки.

5. Определение коэффициента капитализации для расчета стоимости перепродажи объекта оценки после окончания расчетного срока аренды.

6. Определение стоимости объекта оценки, которая складывается из текущей стоимости денежных поступлений будущих периодов и текущей стоимости перепродажи объекта оценки по окончании расчетного срока.

б) Вторым вариантом определения чистого потока дохода от владения земельным участком является определение доли чистого дохода от владения застроенным земельным участком, который приходится на собственно земельный участок. Этот вариант расчета, основывающийся на учете затрат на обустройство и застройку земельного участка, используется при оценке застроенных земельных участков или участков, застройка которых прогнозируется при условии наиболее эффективного их использования.

Согласно этого подхода оценочная стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного земельного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на возведение зданий и сооружений, по формуле:

, где:

Цв – оценочная стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на возведение зданий и сооружений;

Цо – ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка);

Воз – стоимость затрат на возведение зданий и сооружений на земельном участке с учетом прибыли инвестора.

4.6. Полнота исследования.

Ниже перечислены основные шаги, предпринятые для успешного выполнения поставленной задачи:

·  Ознакомление с объектом оценки, сбор и обработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки – для выполнения данной процедуры было выполнено визуальное обследование собственно земельного участка, улучшений земельного участка. Согласно требования Оценщика была предоставлена имеющаяся в распоряжении Заказчика техническая документация на объект оценки. Оценщиком был сделан вывод о возможности ее использования для целей оценки.

·  Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов - для выполнения данной процедуры был выполнен анализ полученной документации и информации.

·  Выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и избранной базе, определенным в договоре на проведение оценки, и их применение - для выполнения данной процедуры был выполнен анализ полученной информации и согласование ее с теорией оценки. Была проанализирована полученная информация и сделан вывод о целесообразности применения для оценки трех общепризнанных подходов.

·  Получение фоновой информации относительно объекта оценки: на этом этапе была получена информация о времени и условиях строительства объекта недвижимости, о величинах спроса и предложения на рынках аренды и купли-продажи объектов недвижимости (включая земельные участки).

·  Поиск информации о величинах арендных ставок доходной недвижимости на рассматриваемом рынке: для выполнения оценки доходным подходом нами была собрана информация об уровне арендной платы за нежилые помещения зданий, аналогичных зданию, расположенному на оцениваемом земельном участке.

·  Расчет стоимости объекта оценки: для определения рыночной стоимости объекта оценки были выполнены расчеты стоимости недвижимости доходным подходом.

·  Оформление отчета об оценке: после проведения всех необходимых оценочных процедур и расчетов мы свели все полученные на предыдущих этапах данные в виде повествовательного отчета об экспертной денежной оценке.

·  Дата оценки. Дата оценки – дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость. В данной работе дата оценки - 22 декабря 2006 года совпадает с датой осмотра оцениваемого объекта.

4.7. Расчет стоимости земельного участка инвестиционным методом.

После изучения характера использования и свойств объекта оценки оценщик пришел к выводу, что у оцениваемого земельного участка существуют ограничения, которые могли бы повлиять на вариант его лучшего и наиболее эффективного использования. Обычно ограничения касаются возможности изменения функционального использования и потенциальной застройки территории земельного участка. Применительно к оцениваемому земельному участку возможны следующие варианты его коммерческого использования: организация предприятия сферы бытового обслуживания, оптовая торговля промышленными и продовольственными товарами, производство продовольственных товаров. Вместе с тем, данное предприятие является единственным крупным предприятием в г. Симферополе занимающимся переработкой мяса птицы, что само по себе делает его использование для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка. По этой причине можно сделать вывод, что стоимость участка при предполагаемом использовании будет наивысшей. С учетом вышеизложенного Оценщик производил расчет стоимости исходя из допущения, что целевое назначение земельного участка согласно проекта отвода является его лучшим и наиболее эффективным использованием.

В качестве источника дохода при оценке оценщиком рассматривался поток арендной платы от сдачи земельного участка в аренду. Сделано это было исходя из следующих соображений. Стоимость потока дохода от эксплуатации объекта недвижимости (эксплуатация - торговая или иная деятельность с использованием объекта недвижимости) складывается из величин, каждая из которых зависит и генерируется одним из следующих факторов: капитал (основной и оборотный), земля (земельный участок), улучшения земельного участка (зданий и сооружения), менеджмент. Каждый из этих факторов вносит свой вклад в поток дохода от эксплуатации и, в конечном счете, в стоимость объекта оценки. Если не выделять из общего потока дохода потоки, генерируемые отдельными факторами (ресурсами), то конечный результат оценки стоимости даст не стоимость отдельной составляющей (в нашем случае - земельный участок), а стоимость рассматриваемого бизнеса, который ведется с использованием объекта оценки. В случае, когда в качестве потока дохода, получаемого собственником, рассматривается поток арендной платы, все его составляющие, кроме сдаваемого в аренду, исключаются из потока дохода, и конечный результат относится только к объекту оценки. Поскольку в нашем случае объектом оценки выступает земельный участок, то в качестве потока дохода должен рассматриваться поток арендной платы за землю.

Согласно приведенных выше методологических соображений для расчета дохода будем исходить из того, что объект недвижимости (земельный участок) может приносить доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для расчета величины потока дохода необходимо определить величину арендной платы за оцениваемый земельный участок. Для расчета стоимости по данным рынка нам необходимо определить величины арендных ставок. Рыночную ставку аренды за землю на сегодняшний день, по мнению Оценщика корректно определить невозможно по причине неразвитости земельных отношений в Крыму. На момент выполнения работы по оценке говорить о сложившемся рынке аренды земли преждевременно. Слишком мало земельных участков находится в частной собственности, чтобы можно было отследить факты сдачи в аренду земельных участков на свободном рынке. Данный рынок, в основном, представлен договорами аренды земельных участков, заключенных между местными Советами и субъектами предпринимательской деятельности, либо иностранными гражданами. Ставки арендной платы, как правило, носят нормативный характер и привязаны к величине налога на землю. Увеличение их связано, прежде всего, с индексацией денежной оценки и зависит от величины индекса инфляции. Учитывая нерыночный механизм формирования ставок арендной платы за землю, принимаемых местными Советами, Оценщик считает возможным применить вероятностный подход для определения их прогнозной рыночной величины.

Информационной базой для вероятностного подхода послужили конфиденциальные и опубликованные в прессе данные о предлагаемых на рынке земельных участках, предназначенных для коммерческой застройки. Полученные данные носят характер рыночных ориентиров и по своему качеству не могут быть использованы для расчета стоимости земельного участка методом аналогов продаж. Наблюдая за формирующимся земельным рынком на протяжении четырех лет, оценщик может отметить, что его формирование осуществляется по принципу “аналогичного предложения”. Принцип предполагает следующую логику поведения условно первого продавца – «если я не знаю, сколько стоит мое имущество (права на земельный участок), то я прошу столько, сколько мне надо». При этом все последующие продавцы ориентируются на запрашиваемую сумму. Учитывая, что анализируемый земельный рынок не развит в достаточной степени, условно первый покупатель (не зная, сколько стоит предлагаемые права на землю) ориентируется на предложение условно первого продавца. Так будет происходить до момента появления критической массы (количества) спроса и предложения. После этого момента факторы неопределенности при формировании стоимости заменяются факторами спроса - предложения и рынок можно считать сформировавшимся. Рынок земельных участков под коммерческую застройку находится в стадии формирования критической массы количества спроса и предложения. Так как отдельные очертания стоимости земельных участков начинают вырисовываться, ориентируясь на них, Оценщик применяет принцип “аналогичного предложения” и моделирует логику условно первого продавца права пользования его земельным участком (имеется в виду аренда), а именно – “я не знаю величину рыночной арендной ставки, но я хочу получать доход соответствующий моему праву собственности на данный участок, при этом я ориентируюсь на “засвеченные” рыночные ориентиры стоимости земельных участков под коммерческую застройку”. Исходя из полученной информации, Оценщик считает приемлемым рыночным ориентиром стоимости 1 м2 земельного участка, предназначенного под коммерческую застройку, 25,0 $US. Основой для признания вышеуказанной величины в 25,0$US в качестве рыночной стоимости земли послужила информация о стоимости 1 сотки не застроенных земельных участков в данном районе в диапазоне от 2000 до 2500 у. е. Цена колеблется в зависимости от габаритов земельного участка, его конфигурации, удаления от транспортных магистралей, центра населенного пункта, обеспеченности инженерными коммуникациями кварталов застройки, в которых расположены участки.

Для расчета стоимости кроме рыночной стоимости земли необходимо определиться с доходностью данного вида бизнеса - сдачи в аренду земельных участков. Земля сама по себе относится к наименее рискованным для инвестирования видам активов. Владение земельным участком не накладывает на владельца никаких обязательств по ведению бизнеса, которые предполагают выполнение финансовых обязательств перед партнерами, поиск наиболее рентабельного варианта ведения бизнеса и т. д. Отталкиваясь от логики типичного инвестора, которая наилучшим образом прослеживается при определении ставки дисконта методом суммирования премий за риск, можно сделать вывод, что инвестирование в землю по степени риска, а значит и величине доходности, соответствует ставке дисконта. Таким образом, доходность земельного участка (от сдачи в аренду) по мнению Оценщика может составить 14,00%. Тогда годовая арендная плата за участок под производственной застройкой составит 25,0$US х 0,140 = 3,50$US/м2. Оценщик так же учитывал, что аренда земельных участков широко практикуется, а вышеназванная арендная ставка рассматривается инвесторами в настоящий момент как нормальная (на ней основывает­ся все их оценки и прогнозы). По этой причине мы считали существующие арендные ставки условными (или времен­ными) рыночными ставками, а ниженазванную ставку – рыночной ставкой арендной платы за землю.

В расчет стоимости земельного участка исходя из потока арендной платы включается очищенный денежный поток собственника объекта оценки. Для получения очищенного потока арендной платы необходимо учесть только затраты по содержанию объекта недвижимости – земельного участка. После анализа рыночной информации и нормативно-законодательной базы оценщик пришел к выводу, что к таковым можно отнести только плату за пользование землей (налог на землю), которая по закону должна оплачиваться собственником земельного участка, а не арендатором. Земельный налог установлен в размере 1% от нормативной денежной оценки земли. Учитывая сказанное, можно рассчитать годовой валовый доход от сдачи в аренду земельного участка. На этапе определения действительного валового дохода нами были вычтены операционные расходы в виде затрат по уплате земельного налога (1% от нормативной стоимости земли, для промышленного использования). Нормативная стоимость земельного участка была взята из проекта отвода земельного участка выполненного ЧП «Лясон» и составляет для всего земельного участка:

Цн = 2867061 грн.

Два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьдесят одна грн.

В расчете за 1 м2 118,98 грн. (Сто восемнадцать грн. 98 коп.).

 

Величина земельного налога за использование земельного участка составляет 28670,61 грн.

Период	Арендная плата за м2 в год ($/м2.)	Площадь (м2)	Потенц. валовой доход, $US.	Потери	Действит. валовой доход, $US.	Операционные расходы, $US.	Чистый операционный доход, $US.
Год	3,50	24097	84340	0	84340	5677	78663

Как уже было сказано, Оценщик производил расчет в предположении, что объект оценки (земельный участок) может сдаваться собственником в аренду. Типичный срок аренды аналогичной недвижимости составляет 10 лет. Понятно, что в течение этого временного интервала арендная плата может изменяться. Арендная плата как экономическая категория вообще имеет тенденцию к изменению. Арендная плата за землю зависит от налога за землю, который, в свою очередь, изменяется в соответствии с индексом увеличения нормативной стоимости земли. Индексируется земля один раз в год, в соответствии с темпами роста индекса инфляции по данным Госкомстата. Поскольку арендная плата за землю изменяется в зависимости от складывающейся экономической ситуации, то поток дохода собственника также будет меняться по годам расчетного периода. Изменение величины потока дохода нами было учтено с помощью темпов роста дохода собственника земельного участка. Он составил 2,4%. Поскольку поток дохода в виде потока арендной платы будет изменяющимся, то для оценки стоимости объекта доходным подходом нами был применен метод дисконтирования.

В своем исследовании оценщик произвел анализ и капитализацию дисконтированно­го дохода в виде потока арендной платы за десять будущих лет с пересчетом дохода десятого года в продажную цену объекта в одиннадцатый год. Этот метод учитывает прогнозируемую переменную загрузку объекта аренды, доходы и расходы, связанные с его владением и эксплуатацией, а также продажу объекта недвижи­мос­ти в конце расчетного периода.

На этапе определения величины денежного потока оценщик не определял риски, связанные с его получением. Все риски, в том числе и связанные с ликвидностью объекта, учтены нами при определении ставки дисконта.

Определение ожидаемого периода владения и другие прогнозы.

Нет никакой объективной возможности определить типичный период владения для объектов подобного класса (теоретически он очень длительный), поэтому мы сочли целесообразным выбрать ожидаемый период владения достаточно "обозримым"– 10 лет.[2] Это позволит нивелировать влияние на оценочную стоимость возможной ошибки при определении ставки возвратной капитализации (инвесторы имеют самые различные и зачастую противоречивые представления о стоимости недвижимости в отдаленной перспективе).

Мы также не планировали существенных изменений в уровне расходов по эксплуатации земельного участка (от которых зависит уровень арендной ставки) в перспективе.

Определение ставки дисконтирования.

Преобразование возможного денежного потока от использования земельного участка в текущую стоимость осуществляется с помощью техники капитализации. Одним из вариантов преобразования является не прямая капитализация - дисконтирование – приведение будущих денежных поступлений за расчетный период к текущей стоимости по ставке дисконта. Ставка дисконта устанавливается такой, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возврат по окончании расчетного периода.

Ставка дисконтирования в данной работе определяется методом суммирования премий за риск. В общем, виде математическая модель этого метода выглядит следующим образом:

D = Rf + Re + Cs , где:

D – ставка дисконтирования.

Rf – базовая безрисковая процентная ставка.

Re- – дополнительная премия на все виды не диверсифицированного риска.

Cs – специфический риск (риски конкретного предприятия).

 

1. Базовая процентная ставка. В принципе не существует методологии определения типичной ставки по депозитам. Определить эту ставку по официальным источникам сложно, однако в процессе общения с банками, привлекающими депозиты в СКВ, можно с приемлемой степенью надежности определить эту ставку. Важно при этом различать ставку, по которой существует предложение по привлечению депозитов, и ставки, по которым они реально привлекаются.

В качестве базовой процентной ставки нами была взята ставка в долларах США, полученная из анализа процентных ставок по депозитам (для юридических лиц), выплачиваемых рядом банков, оперирующих на финансовом рынке. Процентная ставка банка по депозитам отражает представление клиента о степени риска вложения капитала, ожидаемый уровень инфляции, норму прибыли банка и т. д. Основными критериями, при анализе банковских ставок, являются ожидаемый уровень инфляции и степень риска размещения денежных средств на депозитах в различных банках. Чем больше срок, на который клиенты депонируют деньги в банк, тем выше для клиента риск понести потери от инфляции при возврате вклада и выше вероятность того, что банк обанкротится. Поэтому для привлечения капитала клиентов на более длительный срок банки вынуждены предлагать более высокие проценты по вкладам. Исходя из всего вышесказанного, процент по вкладам, который клиент получает, вложив деньги на минимально возможный срок, можно принять за базовую безрисковую процентную ставку (базовую процентную ставку с минимальным риском). В качестве источника информации нами рассматривался официальный сайт Национального банка Украины (http://www. bank. gov. ua) и данные 10 самых крупных банков Украины. Проведя анализ полученных данных, оценщик пришел к выводу, что средняя ставка за июль 2006 года составляет в 5,5% в долларах США. Проведя исследования финансового рынка и считая, что за базовую ставку с наименьшим риском можно принять ставку по одномесячному депозиту в качестве базовой ставки можно принять ставку 5,5%.

 

2. Поправка на дополнительный риск –3%. Все инвестиции, альтернативные вложению капитала с минимальным риском в банк на минимальный срок, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от вида и формы капиталовложения. Величина риска вложения капитала в недвижимость определяется политической стабильностью в обществе, напряженностью социальных отношений в данном регионе, а также вероятностью проявления природных катаклизмов. Риск инвестирования капитала в землю меньше, чем риск инвестирования в другие виды активов (в т. ч. улучшения земельного участка). По этой причине величина надбавки была принята небольшая.

 

3. Поправка на низкую ликвидность –3%. Особенно актуальна для тех регионов, где затруднено или вовсе отсутствует (как на рынке недвижимости Украины) получение ипотечного кредита, а так же при отсутствии активного рынка купли-продажи объектов недвижимости такого класса. Поправка так же отражает затраты инвестора при продаже недвижимости, которая может потребовать значительных времени и усилий. В нашем представлении ликвидность земельного участка достаточно высока, по этой причине мы ввели в расчет небольшой размер надбавки.

4. Поправка на инвестиционный менеджмент – 3%. Особенно актуальна в условиях переходного периода в экономике, который характеризуется высоким уровнем инфляции, нестабильностью политической и экономической ситуации, сложностями хозяйствования (в частности из-за трудно прогнозируемого поведения бизнес – партнеров). В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с выбором типа и условий ведения бизнеса, а также постоянным анализом и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций. Собственно земельный участок требует минимальных усилий в управлении - обычно хлопоты по поиску арендатора на курортный сезон требуют серьезных затрат и времени. По этой причине величина надбавки была принята средняя.

5. Поправка на динамику в изменениях стоимости земли – 0,5%. Согласно полученной Оценщиком информации в г. Симферополе наблюдается устойчивая тенденция роста стоимости земельных участков. Особенно велики темпы роста стоимости земельных участков, расположенных более или менее удачно (вдоль автомагистралей республиканского значения, вдоль главных улиц населенных пунктов и т. д.). Поскольку направленность инвестиционных процессов потенциально повышает стоимость земельных участков, а так же учитывая потенциальную привлекательность участка, оценщик принял решение ввести поправку на динамику изменения стоимости земли к базисной безрисковой ставке со знаком «минус».

С учетом приведенных в данном разделе величин надбавок к базисной безрисковой ставке общая величина ставки дисконта составит 14,00%.

Определение ставки капитализации.

Метод Discounted cash flow основан на приведении к текущей стоимости потока наличности за ожидаемый период владения (или условно выбранный период) при допущении о том, что в конце этого периода объект будет продан в типичных рыночных условиях. Для определения вероятной цены такой продажи нами используется метод прямой капитализации ожидаемого дохода от эксплуатации объекта оценки за последний интервал расчетного периода до вычета налога на прибыль. Когда капитализируется серия денежных потоков, возрастающих в режиме, близком к геометрической прогрессии со среднегеометрическим темпом прироста "g" за каждый период, то для определения ставки капитализации может быть использована формула:

R = D - g, где:

R – ставка капитализации;

D – ставка дисконтирования;

g – ожидаемый уровень изменения дохода.

Ожидаемый уровень изменения дохода. Оценщик ожидает ежегодный прирост денежных поступлений на уровне 2,4% в год как индекс потребительских цен, выраженных в долларах США за период 1985 – 2005 год (средняя величина) – индекс CPI потребительских цен в долларах США.[3]

Ставка капитализации. Основываясь на вышеизложенном анализе, Оценщик пришел к выводу, что величина ставки капитализации составит 11,6%.

ТАБЛИЦА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫМ МЕТОДОМ.

Площадь земельного участка, м2.	Годовая арендная плата, $US.	Годы владения	Коэффициент поступления арендной платы	Годовая арендная плата, $US.
24097	78663	1й	1	78663
24097	80551	2й	1	80551
24097	82484	3й	1	82484
24097	84464	4й	1	84464
24097	86491	5й	1	86491
24097	88567	6й	1	88567
24097	90693	7й	1	90693
24097	92870	8й	1	92870
24097	95099	9й	1	95099
24097	97381	10й	1	97381
Годы владения	Ставка дисконта	Текущая стоимость единицы	Годовая арендная плата	Текущая стоимость
1й	14,00	0,877193	78663	69003
2й	14,00	0,769468	80551	61981
3й	14,00	0,674972	82484	55674
4й	14,00	0,59208	84464	50009
5й	14,00	0,519369	86491	44921
6й	14,00	0,455587	88567	40350
7й	14,00	0,399637	90693	36244
8й	14,00	0,350559	92870	32556
9й	14,00	0,307508	95099	29244
10й	14,00	0,269744	97381	26268
ВСЕГО:	446250
Принятая ставка возвратной капитализации:	0,1160
Стоимость недвижимости в по­след­ний год аренды:	839491
Текущая стоимость единицы при ставке дисконта в последний год аренды:	0,269744
Величина реверсии:	203406
Вознаграждение посреднику при перепродаже, %:	5
Величина реверсии за вычетом вознаграждения по­среднику при перепродаже:	193236
Окончательная стоимость объекта оценки, равная тек. стоимости поступлений от аренды за десять лет плюс стоимость реверсии ($ США):	639486
Курс $США (грн./$ США) по данным УМВБ на дату оценки:	5,050
Стоимость объекта в националь­ной валюте Украины на дату оценки, (грн.):	3229404

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации арендной платы, составляет:

Три миллиона двести двадцать девять тысяч четыреста четыре грн. (3229404 грн.)

Сто тридцать четыре грн. 02 коп. за 1 кв. м (134,02 грн.).

4.8. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли.

Стоимость объекта оценки на основе методического подхода основанного на учете затрат на земельные улучшения была определена Оценщиком исходя из следующих рассуждений. При расчете стоимости на основе методического подхода основанного на учете затрат на земельные улучшения Оценщик обязан определить стоимость объекта исходя из варианта лучшего и наиболее эффективного его использования. Т. е. окончательной признается стоимость, наивысшая из всех полученных при различных вариантах использования объекта в рамках принятых методических подходов. Стоимость имущества (в частности доходной недвижимости) определяется текущей стоимостью потока дохода, который генерируется этим имуществом. Поскольку методология данного метода такова, что стоимость определяется исходя из лучшего и наиболее эффективного варианта застройки земельного участка, то объектом оценки выступает застроенный земельный участок (земля и улучшения). Поток дохода от эксплуатации объекта недвижимости (имеется в виду обустроенный земельный участок, эксплуатация – деятельность с использованием объекта недвижимости) складывается из величин, каждая из которых зависит и генерируется одним из следующих факторов: капитал (основной и оборотный), земля (земельный участок), улучшения земельного участка (в данном случае – производственная база Птицекомбината и элементы благоустройства земельного участка), менеджмент (предпринимательская активность). Каждый из этих факторов вносит свой вклад в поток дохода от эксплуатации объекта оценки и в конечном счете в его стоимость. Кроме того, при оценке таким вариантом в результат расчета вносят свой вклад факторы помимо оцениваемого – например предпринимательская способность. Если не выделять из общего потока дохода потоки, генерируемые не оцениваемыми факторами (ресурсами), то конечный результат оценки стоимости даст не стоимость отдельной составляющей (в нашем случае - земельный участок), а стоимость рассматриваемого бизнеса, который ведется с использованием объекта оценки. Т. е. результат расчета заведомо имеет определенную степень недостоверности.

В случае, когда в качестве потока дохода, получаемого собственником, рассматривается поток арендной платы, все факторы, генерирующие поток дохода, кроме сдачи в аренду, исключаются из потока дохода, и конечный результат относится только к оцениваемому фактору - объекту оценки. Таким образом, при расчете стоимости в качестве потока нами рассматривался поток арендной платы за улучшения земельного участка – производственная база Птицекомбината.

4.8.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования улучшений земельного участка.

Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) объекта оценки обычно определяется как из реальных, юридически законных альтернатив, которые является физически возможными, разумно оправданными, осуществимыми в финансовом отношении и при которых рыночная стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Для определения варианта ЛНЭИ земельного участка Оценщик провел исследования в следующих трех направлениях:

·  юридическая правомочность использования земельного участка;

·  физическая возможность использования земельного участка;

·  экономическая приемлемость использования земельного участка.

Юридическая правомочность.

Под юридической правомочностью подразумевается рассмотрение вариантов использования, которые разрешены в соответствии с законодательством и зонообразованием.

Оценщик внимательно изучил все публичные (государственные) и региональные правовые ограничения на использование территории объекта оценки. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования на получение разрешений и т. д. Кроме того, публичные ограничения могут включать нормативы потребления естественных и энергетических ресурсов.

После изучения характера использования и свойств объекта оценки оценщик пришел к выводу, что у оцениваемого земельного участка отсутствуют сервитуты, которые ограничивают выбор варианта его лучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая возможность.

Этот критерий диктуется физическими характеристиками самого участка. Наиболее общий принцип: чем крупнее участок, тем больше потенциал получения эффекта масштаба и тем больше свобода в выборе вариантов использования. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, протяженность фронтальной границы, топография, почвы и подпочвенный слой и климатические условия.

Рассматриваемый нами участок имеет неправильную форму и в пределах своих границ характеризуется спокойным рельефом. Участок представляет собой частично застроенную благоустроенную территорию, обеспеченную сетями электро-, водо-, газоснабжения, телефонизации, канализации, пожарной и охранной сигнализацией. Официальную информацию по инженерно-геологической обстановке получить не удалось (в основном по причине сжатых сроков выполнения экспертной оценки). Риск затопления – низкий. Риск возникновения неблагоприятных геологических процессов – подтопления, оползней – низкий. Возможность развития ограничена по причине характера окружающей обстановки – прилегающая территория застроена.

По мнению Оценщика, территория в тех границах, которые планируются к отводу ОАО "Птицекомбинат", пригодна для застройки зданиями любой этажности производственного назначения.

Экономическая приемлемость.

На этом этапе все юридически правомочные и физически возможные способы анализируются с целью определения экономически приемлемых вариантов ведения бизнеса. При определении экономической оправданности вариантов использования объектов недвижимости Оценщик руководствовался принципами оценки стоимости с учетом размещения на участке улучшений, которые будут приносить максимальную отдачу на вложенный в недвижимость капитал. Среди них Оценщик хотел бы выделить следующие:

·  принцип сбалансированности - максимальная стоимость достигается тогда, когда факторы производства (земля, труд, капитал, предпринимательская способность) экономически сбалансированы. Имеется теоретическая точка равновесия для каждого объекта, которая и обеспечивает самые большие чистые доходы. Дисбаланс возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка. Дисбаланс существует так же тогда, когда затраты на предоставление услуг и объемы предоставляемых услуг неадекватны или избыточны по сравнению с характером самого объекта или его окружения.

·  принцип соответствия - максимальная стоимость возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие в пользовании обычно представляет в высшей степени желаемый элемент недвижимого имущества; оптимальное соответствие обеспечивает максимальную доходность его владельцу. В тоже время разумная однородность ведет к разумной похожести и совершенно не означает унылого однообразия.

·  принцип спроса и предложения - анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования “разумно возможен” с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. В большинстве случаев он проводится для выявления обоснованного (оправданного) варианта или набора вариантов использования анализируемого объекта.

Принимая во внимание изложенные принципы, Оценщик произвел изучение окружения оцениваемого земельного участка. После анализа полученной информации, а так же изучения характера земельного участка и расположенных на нем зданий, Оценщик пришел к выводу, что в случае сохранения функционального использования земельного участка указанные принципы соблюдаются. Эксплуатация земельного участка путем размещения на нем предприятия оптово-розничной торговли и производственная деятельность (оптовые склады, производство продуктов питания, магазинов и т. д) соответствует расположению земельного участка в жилой застройке, степени развития социальной и инженерной инфраструктуры данного микрорайона.

Вывод: Оценщик признает использование земельного участка для обслуживания складских, производственных, административных зданий возможным с юридической точки зрения, физически возможным, экономически целесообразным. С учетом вышеизложенного Оценщик производил расчет стоимости исходя из допущения, что такое использование земельного участка является его лучшим и наиболее эффективным использованием.

4.8.2. Расчет стоимости земельного участка после его благоустройства и застройки.

В данном разделе Оценщик определяет стоимость застроенного земельного участка исходя из условий максимального ожидаемого к получению чистого потока дохода.

В основе расчета стоимости недвижимости методом остатка для земли лежит предположение о том, что типичный покупатель заплатит за объект недвижимости столько денег, сколько в будущем возможно принесет прибыли купленная им недвижимость с учетом ожидаемой нормы прибыли на вложенный в эту недвижимость капитал (ставка дисконтирования).

Для определения стоимости объекта оценки методом остатка для земли Оценщику необходимо определить основные составляющие расчета:

·  денежные потоки от владения этой недвижимостью в будущем. При этом отрицательные потоки - расходы, - будут определятся величиной затрат по владению и содержанию объекта недвижимости, а положительные потоки - доходы, - будут определены как чистый поток арендной платы;

·  периоды существования этих денежных потоков (как положительных так и отрицательных);

·  ожидаемую норму доходности потенциального инвестора на вложенный капитал;

·  рыночную стоимость оцениваемого объекта с применением механизма дисконтирования и капитализации.

В качестве источника дохода при оценке земельного участка нами рассматривался поток арендной платы от сдачи в аренду зданий производственной базы.

На момент оценки земельный участок представляет собой благоустроенный земельный участок с существующим производством мяса птицы. Согласно приведенных выше методологических соображений для расчета потока дохода будем исходить из того, что объект недвижимости (благоустроенный земельный участок) может приносить доход от сдачи в аренду помещений производственной базы. Для расчета стоимости нам необходимо определить по данным рынка величины арендной платы за недвижимость аналогичного функционального назначения. В нашем случае арендная ставка за недвижимость состоит из величины, которая будет платиться за улучшения земельного участка (здания и сооружения) и величины, относящейся собственно к земле. Именно эта составляющая учитывает расположение объекта оценки в границах населенного пункта или природно-климатической зоны, она отражает степень привлекательности объекта оценки. Результат оценки, произведенной исходя из потока арендной платы за улучшения земельного участка, относится к объекту недвижимости в целом – земельному участку и его улучшениям. Из полученной таким образом стоимости благоустроенного земельного участка необходимо выделить стоимость собственно земельного участка.

Эту составляющую стоимости можно определить, используя метод "остатка для земли". При этом стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости благоустроенного земельного участка стоимости его улучшений (зданий, сооружений и элементов благоустройства) с учетом их физического износа, прибыли застройщика и затрат понесенных на отвод земельного участка. В основу определения стоимости земельного участка методом "остатка для земли" положен принцип дополнительной доходности, которая не связана с улучшениями земельного участка. Данный принцип гласит, что земля оплачивается всем остатком дохода, получаемого от совокупного использования четырех факторов: капитала (средства труда и оборотный капитал), земли, улучшений земельного участка, менеджмента. Используя этот принцип, Оценщик вправе предположить, что в общем случае поток дохода от благоустроенного земельного участка относится ко всем перечисленным факторам. Удельный вес этих факторов в потоке дохода может быть различным. В том случае, когда поток дохода собственника формируется из потока арендной платы, то объектом аренды фактически выступают только элементы улучшений земельного участка (в нашем случае – здания и сооружения) и сама земля. Между ними и распределяется арендная плата, и полученный результат относится только к этим факторам.

Оценщик производил расчет стоимости исходя из варианта освоения капитальных затрат по строительству зданий и сооружений птицекомбината. Такой вариант использования соответствует, по нашему мнению, принципу ЛНЭИ.

Определение величины потока дохода от застроенного земельного участка.

В качестве источника дохода при оценке земельного участка нами рассматривался поток арендной платы от сдачи в аренду производственных, складских и административных зданий. Для расчета стоимости нам необходимо определить по данным рынка величину арендной платы за недвижимость аналогичного функционального назначения. Величина арендной ставки за объекты недвижимости на оцениваемом земельном участке была определена в результате сбора информации по аналогичным объектам в г. Симферополь.

Для того, чтобы определить реальную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта и проистекающий из нее валовой доход, оценщик провел исследование рынка аренды офисных, производственных и складских помещений. В качестве объектов сравнения выбирались объекты, функционально приспособленные для рассматриваемого использования или пригодные для переоборудования в них. Оценщик исходил из того, что искомая ставка основыва­ется на "трой­ственно чистой аренде" - TNL (triple net lease). Основное условие аренды типа TNL – отнесение всех эксплуата­ционных расходов (в том числе текущий ремонт) на счет арендато­ра.

Для выбора наиболее оптимального использования зданий и сооружений птицекомбината и, в соответствии с результатом выбора, назначения рыночной арендной ставки Оценщик произвел изучение окружения объекта оценки. При анализе окружения оценщик принимал во внимание расположение объекта в жилой многоэтажной застройке, в месте нахождения значительного количества пешеходных потоков.

В настоящий момент рынок аренды недвижимости г. Симферополя находится в стадии бурного развития. Наиболее хорошо развит сегмент аренды жилой недвижимости, которая сдается в аренду. Рынок аренды доходной недвижимости развит достаточно хорошо. С одной стороны, рынок формируется в условиях постоянно увеличивающегося спроса на жилые и не жилые помещения, рост которого обусловлен географическим расположением, г. Симферополя.

С другой стороны, большинство «местных» коммерческих структур ориентированы на сферу торговли, коммерческих, посреднических услуг и т. п. Такого рода деятельность требует наличия соответствующих помещений, причем наибольшим спросом пользуются помещения расположенные в непосредственной близости от мест приложения деловой активности коммерческих структур – административной части города и локальных центрах.

С целью получения рыночной арендной ставки нежилых помещений в г. Симферополь Оценщик произвел исследование рынка аренды подобного рода недвижимости. Оценщиком были опро­шены ряд респондентов - операторов рынка аренды недвижимости. Среди них были агентства по продаже и сдаче в аренду недвижимости, ответственные сотрудники государственных органов, отвечающие за аренду коммунальной недвижи­мости. Большая часть ин­формации относительно средних ставок арендной платы получена именно от них и оценщик, хотя по мере возможности и проверя­л эту информацию, не может нести ответственность за ее достоверность. Наши ин­форматоры не располагают выборкой, содержащей точную идентификацию объектов аренды. Даже при сравнительно высоком уровне развития арендных отношений наблюдается большой дефицит информации, необходимой для правильного определения уровня арендной ставки за оцениваемую недвижимость. Объясняется это непрозрачностью рыночных отношений на рынке аренды недвижимости, что впрочем естественно, поскольку содержание договоров является коммерче­ской тайной. Кроме того, зачастую арендная плата, по крайней мере частично, вносится наличными деньгами.

Уровень арендных ставок на вторичном рынке определяется факторами спроса и предложения. На величину арендной ставки оказывают влияние местоположение, техническое состояние помещений, обеспеченность инженерными коммуникациями. При аренде помещений здания по частям несколькими арендаторами, арендаторы и собственник учитывают обеспеченность основных площадей здания, подлежащих сдаче в аренду, не только основными инженерными коммуникациями, необходимыми арендаторам для хозяйственной деятельности, но и наличие в здании вспомогательных помещений – санузлов, коридоров, лестничных клеток, холлов и т. д. Эти помещения напрямую не генерируют поток дохода собственника в виде арендной платы, но необходимы ему для назначения рыночной арендной платы за основные (полезные) помещения здания. Влияние перечисленных факторов на формирование ставки арендной платы определяет в конечном счете и стоимость объектов недвижимости, которая рассчитывается исходя из величины потока арендной платы. Это позволяет сделать вывод, что определенная таким образом стоимость объекта недвижимости учитывает местоположение объекта в черте города, а так же обеспеченность района расположения объекта инженерными коммуникациями.

В состав рыночной арендной платы входят: собственно плата за площади, НДС, плата за используемую арендатором землю, как компенсация затрат собственника по уплате земельного налога (арендной платы за землю), затраты на содержание здания. Коммунальные расходы (электроэнергия, водоснабжение) оплачиваются арендаторами по факту.

В настоящий момент рынок аренды недвижимости в г. Симферополя находится в стадии бурного развития. При этом недвижимое имущество города условно можно разделить на две группы:

·  жилая недвижимость, предназначенная для постоянного или временного прожива­ния (квартиры, дома, дачи и т. д.);

·  нежилая доходная недвижимость, используемая для размещения предприятий торговли, общественного питания, размещения офисов, предприятий бытового обслуживания, для ведения производственной деятельности, гаражи, склады.

Часто жилая недвижимость, после перевода ее в нежилую, используются для размещения предприятий торговли, общественного питания и т. п. Значительную часть нежилой доходной недвижимости города составляет приватизированная недвижимость. Из общего количества приватизированного недвижимого имущества большая часть относится к предприятиям торговли и общественного питания, бытового обслуживания населения. Основным способом приватизации являлся выкуп.

Спрос и цены на недвижимость, в том числе и при приватизации, зависят от величи­ны, стабильности получаемых доходов от ее использования в предпринимательской деятельности после приобретения. Возможность получения высоких постоянных дохо­дов от ее использования в предпринимательской деятельности ведет к росту ее стоимости, и наоборот, увеличение риска снижения доходов, их нестабильность, ведет к снижению стоимости.

Недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, условно можно разделить на две части: государственное (коммунальное) и негосударственное. Государственная часть (не очень большая) предполагает получение арендной платы в размере от 1% до 20% от стоимости арендуемого имущества. Конкретная арендная ставка определяется в зависимости от варианта использования недвижимости арендатором. Негосударственная часть имеет значительно меньшую величину, и арендная плата определяется спросом и предложением. Наибольшим спросом со стороны потенциальных инвесторов (как покупка, так и аренда) пользуется небольшая недвижимость площадью до 100 м. кв., расположенная в центральной части города и локальных центрах, в непосредственной близости от мест с постоянными пешеходными потоками.

Анализ сложившейся величины арендой платы показывает, что при сдаче коммунальной недвижимости, расположенной в серединной части города, арендная ставка находится в пределах от 20 до 40 грн. за 1 м. кв., при определении ее величины в размере от 1% до 20 % от стоимости, определенной путем независимой оценки (для такой недвижимости необходимо проведение текущего ремонта).

На вторичном рынке коммерческая недвижимость (торговые, складские, производственные помещения и т. д.) сдаются в аренду в значительно лучшем состоянии. Объекты аренды представляют собой, как правило, отдельностоящие здания. Согласно полученной информации, ставки аренды для таких объектов колеблются от 4,5 до 60 гривень (включая НДС) в месяц за метр квадратный общей площади в зависимости от размеров, качества помещений, местоположения и срока аренды.

Рынок торговых помещений и помещений сферы услуг.

Ставки аренды торговых помещений в зависимости от местоположения, технического состояния и уровня обеспеченности инженерными коммуникациями составляют от 40 до 60 грн./м2 в месяц. Сам диапазон ставок говорит о том, что рынок торговых помещений развит хорошо. В настоящее время наибольшее число мелких и средних предприятий сосредоточено именно в торговле и сфере услуг. Разброс ставок аренды существенный. Основную роль при назначении арендной ставки играет расположение по отношению к маршрутам наибольших пешеходных потоков, удаленность от локальных центров. Ставка аренды (полная) офисных помещений в серединной части города достигает 12$ за м2. В удаленных районах города полная арендная плата для обособленных торговых помещений в местах отсутствия концентрации пешеходных маршрутов составляет 5-7 $/м2 в месяц. Как правило подобная недвижимость сдается круглогодично.

Полученная информация об уровне арендных ставок была классифицирована, проанализирована и спроецирована на объект оценки.

Сдаются в аренду Административно-офисные помещения в р-не Москольца на 2-3-4 этажах в отличном состоянии, телефоны, Интернет. тел. 446932. Оплата 60 гр./1 кв. м. в месяц. Информация получена из газеты Сорока № 31(712) от 3.08.2006 г.

Сдаются в аренду Административно-офисные помещения по ул. Киевская в р-не Москольца. Оплата 60 гр./1 кв. м. в месяц. тел. 483780. Информация получена из газеты «Крымская недвижимость» № 26(235) от 29.06-05.07.2006 г.

Сдаются в аренду Административно-офисные помещения на ул. Объездная. Оплата 20 гр./1 кв. м. в месяц. тел. 483780. Информация получена из газеты «Крымская недвижимость» № 26(235) от 29.06-05.07.2006 г.

Сдаются в аренду Производственно - складские помещения на ул. Объездная. Оплата 10 гр./1 кв. м. в месяц. тел. 483780. Информация получена из газеты «Крымская недвижимость» № 26(235) от 29.06-05.07.2006 г.

Сдаются в аренду Производственно - складские помещения на пер. Элеваторный. Территория охраняется. Оплата 2 у. е./1 кв. м. в месяц. тел. 483780. Информация получена из газеты «Крымская недвижимость» № 26(235) от 29.06-05.07.2006 г.

Все офисные и производственно – складские помещения расположены в р-не Москольцо или равноценных р-нах г. Симферополя.

Анализ собранной информации свидетельствует о том, что нежилые помещения генерируют аренд­ные платежи от 10 до 60 грн. (включая НДС) за квадратный метр, в зависимости от размеров арендуемого помещения, местоположения, технического состояния, обеспеченности инженер­ными коммуникациями (коммунальные платежи в составе арендной платы) и соответствия предполагаемому функциональному назначению. В каче­стве объектов сравнения для определения базисной арендной ставки оценщиком отбирались объекты в среднем техническом состоянии, или объекты, ко­торые могут быть переоборудованы для подобного использования в приемлемые сроки и с приемлемым уровнем затрат арендатора.

На момент оценки объемно-планировочные решения и структура оцениваемых помещений таковы, что позволяют сдачу их в аренду по отдельности. По этой причине оценка стоимости производилась исходя из предположения, что нежилые помещения будут сдаваться в аренду нескольким арендаторам. Расчетный период (смотри далее) охватывает 10 лет. В какие то периоды времени в течение расчетного периода объект оценки может оказаться вакантным для аренды. При таком варианте аренды необходимо учитывать, что в какие то периоды времени площади могут оказаться вакантными для аренды – при поиске арендатора. Это обстоятельство учтено нами в расчете с помощью коэффициента загрузки. Учитывая значительные площади оцениваемых помещений, мы считаем, что потери в арендной палате могут возникать:

·  на начальном этапе эксплуатации, когда необходимо будет нести затраты как стоимостные (по рекламе), так и временные (при поиске арендаторов);

·  в последующие годы расчетного периода при смене арендаторов.

В процессе сбора информации об уровне арендной ставки за нежилые помещения административно – производственной базы оценщик получил данные, что помещения в районе Москольца сдаются в аренду по полной ставке до 12 грн./м2 общей площади в месяц (включая НДС) – за производственно – складские помещения и до 60 грн./м2 за офисные помещения. Данные величины включает в себя затраты собственника по содержанию помещений, которые нельзя переложить на арендатора (отопление, плата за землю), которые он включает в состав арендной платы. Плата за электроэнергию, воды, канализацию, как правило, оплачивается арендаторами по факту потребления, зафиксированному счетными приборами. Исходя из опыта оценочной деятельности и косвенной информации об уровне арендной платы, которая предлагается потенциальными арендаторами за аналогичные помещения, Оценщик пришел к выводу, что наиболее вероятной полной ставкой для нежилых административно – офисных помещений, сравнимых с помещениями здания объекта оценки, будет являться ставка 60,0 грн. за м2 или в свободно конвертируемой валюте (при курсе 5,050) порядка 11,88 $/м2 (включая НДС), для нежилых производственно-складских помещений, сравнимых с помещениями здания объекта оценки, будет являться ставка 12,0 грн. за м2 или в свободно конвертируемой валюте (при курсе 5,050) порядка 2,38 $/м2 (включая НДС)

После ознакомления с объектом оценки и анализа его технико-экономических показателей оценщик пришел к выводу, что расчетная площадь, предполагаемая к аренде административно – офисных помещений, составляет 1248,2 м2, расчетная площадь, предполагаемая к аренде производственно-складских помещений, составляет 10862,8 м2.

а) Чистый годовой поток арендной платы за здания.

 

Назначение помещений	Арендная плата за м2 в месяц ($/м2.)	Площадь (м2)	Потенциальный годовой валовой доход, $US.	Потери, %.	Действительный валовой доход, $US.	Чистый операционный доход, $US.
Административно - офисные	11,88	1248,2	177943	3	172605	172605
Производственно-складские	2,38	10862,8	310242	4	297832	297832
Итого:		470437

Определение стоимости затрат собственника по содержанию объекта оценки.

Затраты собственника по содержанию объекта недвижимости складываются из эксплуатационных издержек плюс налоговые выплаты, возникающие вследствие владения объектом недвижимости. Поскольку все затраты по эксплуатации зданий и сооружений (в том числе и текущий ремонт) по условию расчета отнесены нами на счет потенциального арендатора, то для определения чистого операционного дохода собственника необходимо учесть только затраты по содержанию объекта недвижимости. К таким налогам относятся земельный налог. Налог на землю платят все землепользователи (на которых отведен участок) и собственники земли. При назначении рыночной арендной ставки за принадлежащую ему недвижимость собственник обязательно включит в нее часть платы за землю, которая при получении в составе арендной платы на протяжении года компенсирует ему плату за землю в коммунальный бюджет. По этой причине плата за землю включается в состав прямых затрат собственника по содержанию объекта недвижимости и должна вычитаться на этапе определения очищенного потока дохода. Величина платы за землю составляет 1% в год от денежной оценки земельного участка. Годовая арендная плата за использование земельного участка составляет 5677 $US в год.

Кроме эксплуатационных расходов необходимо учесть затраты в виде обязательных налогов и платежей. Предполагается, что схема налогообложения будет принята стандартной для данного вида деятельности, а именно: упрощенная система налогообложения по ставке 10% без НДС от реализации.

Определение величины чистой прибыли.

Очищенный денежный поток, на основании которого методом дисконтирования будет определяться текущая стоимость застроенного земельного участка, состоит из чистой прибыли. На этапе определения величины денежного потока мы не определяли риски, связанные с его получением. Все риски, в том числе и связанные с ликвидностью объекта, учтены нами при определении ставки дисконта.

Тогда чистая прибыль от застроенного земельного участка составит:

Период	Реализация, $US.	Валовые расходы, $US.	Налоговые платежи (НДС), $US.	Чистая прибыль, $US.
Календарный год	470437	5677	47044	417716

После определения составляющих расчета (доходов и расходов) мы прогнозировали изменение прибыли в течение расчетного периода. После анализа общей экономиче­ской ситуации и основываясь на опыте оценки объектов недвижимости, Оценщик пришел к выводу, что существуют как общие факторы повышения абсолют­ных величин дохода, такие как инфляция, так и факторы местного значения – использование города как места для рекреации, в связи с достаточно низкими ценами на жилую недвижимость. По этим причинам мы прогнозировали темпы роста доходов на 2,4% ежегодно.

Расчет стоимости застроенного земельного участка выполнялся в предположении, что объекты недвижимости могут сдаваться собственником в аренду (имеется в виду новый собственник, после «теоретической» продажи земельного участка). Типичный срок аренды доходной недвижимости, аналогичной оценивае­мой, составляет 10 лет. Понятно, что в течение этого временного интервала арендная плата может изменяться. Арендная плата как экономическая категория вообще имеет тенденцию к изменению. Если исходить из опыта других городов Украины, можно сделать вывод, что по мере роста деловой активности из-за улучшения экономической ситуации ры­ночная арендная ставка повышается. Поскольку поток дохода в виде потока арендной платы будет изменяющимся, то для оценки стоимости объекта доходным подходом нами был применен метод дисконтирования.

Определение ожидаемого периода владения и другие прогнозы.

Оценщик производил расчет стоимости в предположении, что объект оценки (благоустроенный земельный участок) может эксплуатироваться в течение 10-ти лет. Нет никакой объективной возможности определить типичный период владения для объектов подобного класса (теоретически он очень длительный), поэтому мы сочли целесообразным выбрать ожидаемый период владения достаточно "обозримым" – 10 лет. Это позволит нивелировать влияние на оценочную стоимость возможной ошибки при определении ставки капитализации при расчете стоимости возврата капитала (инвесторы имеют самые различные и зачастую противоречивые представления о стоимости недвижимости в отдаленной перспективе).

При расчете стоимости оценщик предполагал сохранение тенденции изменения величин расходов по эксплуатации объекта недвижимости в перспективе. Так же нами не прогнозировались изменение схемы налогообложения бизнеса наличие НДС, приятой в качестве расчетной.

Мы также полагали, что при­близительно в течение расчетного срока аренды (10 лет) рыночная ставка арендной платы будет расти не менее чем на 2,4% в год, (данное утверждение является нашим допущени­ем и основано на осознании факта существования такого фактора повышения арендных ставок как инфляция, а так же факта существования на сегодняшний день слишком зна­чительного разрыва между стоимостью аренды и коммерческим потенциалом оцениваемого земельного участка).

Определение ставки дисконтирования.

В этом варианте расчета ставка дисконтирования должна быть определена для застроенного земельного участка (после предполагаемой застройки и благоустройства). По этой причине величина ставки дисконтирования будет отличаться от определенной для вакантного земельного участка. Изменятся как состав надбавок к базисной безрисковой ставке, так и величины надбавок. Принятые поправки приведены ниже:

2. Поправка на дополнительный риск –3,5%. Все инвестиции, альтернативные вложению капитала с минимальным риском в банк на минимальный срок, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от вида и формы капиталовложения. Величина риска вложения капитала в недвижимость определяется политической стабильностью в обществе, напряженностью социальных отношений в данном регионе, а также вероятностью проявления природных катаклизмов. Риск инвестирования капитала в недвижимость (застроенный земельный участок) выше, чем в вакантный земельный участок. По этой причине величина поправки была принята больше, чем в предыдущем расчете.

 

3. Поправка на низкую ликвидность –4,0%. Поправка отражает затраты инвестора при продаже недвижимости, которая может потребовать значительных времени и усилий. Ликвидность застроенного земельного участка несколько ниже, чем при первом варианте расчета. Во-первых, улучшения земельного участка могут не соответствовать варианту лучшего и наиболее эффективного использования, современным требованиям к нежилым помещениям, во-вторых, рентабельная эксплуатация застроенного земельного участка требует дополнительных затрат. Эти факторы учитываются инвесторами в недвижимость.

4. Поправка на инвестиционный менеджмент – 4%. Инвестиции в застроенный земельный участок связаны с поиском вариантов его рентабельной эксплуатации. Усилия (в плане затрат и времени) могут быть больше, чем для вакантного земельного участка, для владельца которого они выражаются только в поиске арендатора. По этой причине величина поправки была принята больше, чем при предыдущем варианте.

После проведенного выше анализа составляющих ставки дисконтирования Оценщик пришел к выводу, что на сегодняшний день ставка дисконтирования составляет 17%.

Определение ставки капитализации.

Методология и подходы к определению ставки капитализации для застроенного земельного участка не отличаются от описанных ранее. Темпы роста доходов остаются такими же. Основываясь на вышеизложенном анализе, Оценщик пришел к выводу, что величина ставки капитализации составит 14,60%.

Таблица расчета стоимости застроенного земельного участка.

Площадь помещений	Чистая прибыль, $US.	Коэффициент поступления [4]	Годовой поток прибыли, $US, без НДС.	Годовая арендная плата, $US.
12111	417716	1й	1	417716
12111	427741	2й	1	427741
12111	438007	3й	1	438007
12111	448519	4й	1	448519
12111	459283	5й	1	459283
12111	470306	6й	1	470306
12111	481593	7й	1	481593
12111	493151	8й	1	493151
12111	504987	9й	1	504987
12111	517107	10й	1	517107
Годы владения	Ставка дисконта	Текущая стоимость единицы	Годовой денежный поток	Текущая стоимость
1й	17	0,854701	417716	357022
2й	17	0,730514	427741	312471
3й	17	0,624371	438007	273479
4й	17	0,53365	448519	239352
5й	17	0,456111	459283	209484
6й	17	0,389839	470306	183344
7й	17	0,333195	481593	160464
8й	17	0,284782	493151	140441
9й	17	0,243404	504987	122916
10й	17	0,208037	517107	107577
ВСЕГО:	2106550
Принятая ставка возвратной капитализации:	0,1460
Стоимость недвижимости в по­след­ний год аренды:	3541829
Текущая стоимость единицы при ставке дисконта в последний год аренды:	0,208037
Стоимость реверсии:	203406
Вознаграждение посреднику при перепродаже, %:	5
Стоимость реверсии за вычетом вознаграждения по­среднику при перепродаже:	193236
Окончательная стоимость объекта оценки, равная тек. стоимости поступлений от аренды за десять лет плюс стоимость реверсии ($ США):	2299786
Курс $США (грн./$ США) по данным УМВБ на дату оценки:	5,050
Стоимость объекта в националь­ной валюте Украины на дату оценки, (грн.):	11613919

4.8.3. Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Используя данный метод, определяется стоимость земельного участка как разница стоимости застроенного участка и остаточной стоимости улучшений. При расчете рассматриваемого метода учитывается физический износ зданий и сооружений. Физический износ представляет собой физическое разрушение, вызванное разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов, и определяется по состоянию на дату оценки. Также учитывается прибыль инвестора (рассчитывается как стоимость улучшений земельного участка/ставку капитализации), затраты понесенные на отвод земельного участка (см. приложения) и затраты на финансирование.

Анализ улучшений

 

Общая характеристика.

Объектами оценки являются отдельно стоящие здания лит. А, а1,а2 - холодильник, лит. Б, б1 - компрессорный цех, лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1, лит. Г, Г1 - котельная, лит. Д, д1 – колбасный цех, лит. Е, е1 – консервный цех, лит. Ж – склад, лит. З, з1,з2 – склад, лит. И, и1 – холодильник № 2, лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех № 3, лит. ЛII – цех технических фабрикатов, лит. М – прачечная, лит. Н, н1 – гаражи, лит. О – стройцех, лит. П – тарный цех, лит. Р – цех сушки пера, лит. С – административный корпус, лит. Т, т1 – проходная, лит. У – магазин, лит. Ф, ф1 – трансформаторная, лит. Х – навес, лит. Ч – гараж, лит. Ц – электроцех, лит. Ш – мастерская, лит Щ – навес, лит. Э – склад, лит. Ю – мастерская, лит. Я – электрозарядная, лит. I - весовая, лит. II – насосная, лит. III – мастерская, лит. IV – весовая, лит. V – щитовая. Все здания в плане прямоугольной формы, имеют автономный выход. В объектах имеются следующие виды благоустройства:

- электроснабжение,

- водоснабжение,

- водоотведение

- газоснабжение,

- телефонизация,

- пожарная сигнализация.

Основные характеристики здания[5].(вся информация получена из паспорта БТИ)

Лит. А, а1,а2 - холодильник.

Количество этажей	2	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	1712,6	М2
Площадь застройки здания	1139,5	М2
Строительный объем всего здания	7134	М3

 

Лит. Б, б1 - компрессорный цех

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4,0	М
Общая площадь помещений здания	164,2	М2
Площадь застройки здания	164,2	М2
Строительный объем всего здания	640	М3

 

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	800,3	М2
Площадь застройки здания	800,3	М2
Строительный объем всего здания	5460	М3

 

Лит. Г, Г1 - котельная

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	304,2	М2
Площадь застройки здания	304,2	М2
Строительный объем всего здания	2270,0	М3

 

Лит. Д, д1 – колбасный цех

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	5,2	М
Общая площадь помещений здания	593,3	М2
Площадь застройки здания	593,3	М2
Строительный объем всего здания	2944	М3

Лит. Е, е1 – консервный цех.

Количество этажей	2	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	8,0	М
Общая площадь помещений здания	1013,7	М2
Площадь застройки здания	1013,7	М2
Строительный объем всего здания	8056	М3

Лит. Ж – склад.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	5,0	М
Общая площадь помещений здания	188,1	М2
Площадь застройки здания	188,1	М2
Строительный объем всего здания	941	М3

Лит. З, з1,з2 – склад.

Количество этажей	2	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	1936,8	М2
Площадь застройки здания	1146,2	М2
Строительный объем всего здания	7747	М3

 

Лит. И, и1 – холодильник №2.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	6,0	М
Общая площадь помещений здания	344,9	М2
Площадь застройки здания	344,9	М2
Строительный объем всего здания	1659	М3

 

 

Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3.

Количество этажей	2	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	8,0	М
Общая площадь помещений здания	1494,8	М2
Площадь застройки здания	802,8	М2
Строительный объем всего здания	8754	М3

 

Лит. ЛII – цех технических фабрикатов

Количество этажей	2	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	587	М2
Площадь застройки здания	293,5	М2
Строительный объем всего здания	2348	М3

 

Лит. М – прачечная.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4	М
Общая площадь помещений здания	120,3	М2
Площадь застройки здания	120,3	М2
Строительный объем всего здания	481	М3

 

Лит. Н, н1 – гаражи.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,70	М
Общая площадь помещений здания	418	М2
Площадь застройки здания	418	М2
Строительный объем всего здания	1790	М3

 

Лит. О – стройцех.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4,50	М
Общая площадь помещений здания	122,6	М2
Площадь застройки здания	4,5	М2
Строительный объем всего здания	552	М3

 

Лит. П – тарный цех.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,5	М
Общая площадь помещений здания	682,3	М2
Площадь застройки здания	682,3	М2
Строительный объем всего здания	2388	М3

 

 

Лит. Р – цех сушки пера.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	2,70	М
Общая площадь помещений здания	348,4	М2
Площадь застройки здания	5,0	М2
Строительный объем всего здания	1742	М3

 

Лит. С – административный корпус.

Количество этажей	3	Этажа
Год строительства	1960
Высота всего здания	12	М
Общая площадь помещений здания	1118,3	М2
Площадь застройки здания	364,1	М2
Строительный объем всего здания	4455	М3

 

Лит. Т, т1 – проходная.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,5	М
Общая площадь помещений здания	38,1	М2
Площадь застройки здания	44,5	М2
Строительный объем всего здания	156	М3

 

 

Лит. У, у1 – магазин.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,5	М
Общая площадь помещений здания	91,8	М2
Площадь застройки здания	102,6	М2
Строительный объем всего здания	321	М3

 

Лит. Ф, ф1 – трансформаторная.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,5	М
Общая площадь помещений здания	102,1	М2
Площадь застройки здания	102,1	М2
Строительный объем всего здания	340	М3

 

 

Лит. Х – навес.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4,50	М
Общая площадь помещений здания	101,5	М2
Площадь застройки здания	101,5	М2
Строительный объем всего здания	457	М3

 

 

 

Лит. Ч –гараж.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,5	М
Общая площадь помещений здания	117,6	М2
Площадь застройки здания	117,6	М2
Строительный объем всего здания	412	М3

 

Лит. Ц –электроцех.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4,0	М
Общая площадь помещений здания	163	М2
Площадь застройки здания	163	М2
Строительный объем всего здания	652	М3

 

Лит. Ш – мастерская.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	2,5	М
Общая площадь помещений здания	10,2	М2
Площадь застройки здания	10,2	М2
Строительный объем всего здания	26	М3

 

Лит. Щ – навес.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	8	М
Общая площадь помещений здания	77	М2
Площадь застройки здания	77	М2
Строительный объем всего здания	616	М3

 

Лит. Э – склад.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,2	М
Общая площадь помещений здания	89,2	М2
Площадь застройки здания	89,2	М2
Строительный объем всего здания	286	М3

 

Лит. Ю –мастерская.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,0	М
Общая площадь помещений здания	27,0	М2
Площадь застройки здания	27,0	М2
Строительный объем всего здания	81	М3

 

 

Лит. Я – электрозарядная.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3,0	М
Общая площадь помещений здания	85,5	М2
Площадь застройки здания	85,5	М2
Строительный объем всего здания	257	М3

 

Лит. I – весовая.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	6,0	М
Общая площадь помещений здания	77,1	М2
Площадь застройки здания	77,1	М2
Строительный объем всего здания	463	М3

 

Лит. II – насосная.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	4,0	М
Общая площадь помещений здания	54,2	М2
Площадь застройки здания	54,2	М2
Строительный объем всего здания	217	М3

 

Лит. III – мастерская.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	2,8	М
Общая площадь помещений здания	22,2	М2
Площадь застройки здания	22,2	М2
Строительный объем всего здания	62	М3

 

Лит. IV – весовая.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	6	М
Общая площадь помещений здания	127	М2
Площадь застройки здания	127	М2
Строительный объем всего здания	762	М3

 

Лит. V – щитовая.

Количество этажей	1	Этаж
Год строительства	1960
Высота всего здания	3	М
Общая площадь помещений здания	23,3	М2
Площадь застройки здания	23,3	М2
Строительный объем всего здания	70	М3

 

Основные строительные конструкции[6].

 

Лит. А, а1,а2 - холодильник.

Фундаменты		Ленточные фундаментные блоки
Стены		Крупнопильный камень известняк
Перегородки		Кирпичные
Перекрытия		Железобетонные
Крыша		Совмещенная с перекрытиями
Кровля		мягкая рулонная
Полы		Бетонные
Окна		Двойные створные
Двери		Филенчатые, окрашенные масляной краской
Внутренняя отделка, наружная отделка		штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства		·  Освещение ·  Водоснабжение Канализация
Прочее		·  Железобетонная лестница

 

Лит. Б, б1 - компрессорный цех

.

Фундаменты		Ленточные фундаментные блоки
Стены		мелкоштучный камень ракушечник
Перегородки		кирпичные
Перекрытия		железобетонные
Крыша		Совмещенная с перекрытиями
Кровля		Асбестоцементные волнистые листы
Полы		Бетонные
Окна		Двойные створные
Двери		Филенчатые, окрашенные масляной краской
Внутренняя отделка, наружная отделка		штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства		·  Освещение ·  Водоснабжение ·  Канализация.
Прочее		·  Железобетонная лестница

 

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1.

Фундаменты		Ленточные фундаментные блоки
Стены		Мелкоштучный камень ракушечник
Перегородки		Мелкоштучный камень ракушечник
Перекрытия		Железобетонные
Крыша и кровля		Совмещенная с перекрытиями асбестоцементные волнистые листы
Полы		Бетонные
Окна и двери		Двойные створные, двери филенчатые
Внутренняя отделка, наружная отделка		Штукатурка, побелка.
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства		Электричество, водопровод, канализация
Прочее		-

Лит. Г, Г1 - котельная

Фундаменты		Ленточные фундаментные блоки
Стены		Мелкоштучный камень известняк
Перегородки		Мелкоштучный бетонный камень
Перекрытия		железобетонные плиты перекрытия
Крыша и кровля		Совмещенная с перекрытиями, мягкая, шифер
Полы		Бетонные
Окна и двери		Двойные створные, двери филенчатые
Внутренняя отделка, наружная отделка		штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства		электричество водоснабжение канализация газоснабжение.
Прочее		-

 

Лит. Д, д1 – колбасный цех .

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	мелкоштучный известковый камень
Перекрытия	железобетонные плиты
Крыша и кровля	Совмещенная с перекрытиями, шиферная
Полы	бетонные
Окна и двери	Окна двойные деревянные, двери щитовые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, побелка, плитка из естественных материалов
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество Водоснабжение Канаплизация
Прочее	-

Лит. Е, е1 – консервный цех.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Мелкоштучный белый камень
Перекрытия	Ж/Б
Крыша и кровля	Асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетонные, керам. плитка
Окна и двери	деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	Отделочная плитка, штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество, водоснабжение, канализация
Прочее	-

Лит. Ж – склад.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Известковые блоки
Перекрытия	ж/б плиты
Крыша и кровля	Совмещенная с перекрытиями, шиферная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Окна двойные деревянные окрашенные, двери щитовые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	электричество.

Лит. З, з1,з2 – склад.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	ж/б панели
Крыша и кровля	Совмещенная с перекрытиями, шиферная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Двойные створные, двери филенчатые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество.
Прочее	-

Лит. И, и1 – холодильник №2.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	мелкоштучный известковый камень
Перекрытия	ж/б панели
Крыша и кровля	мягкая рулонная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Двойные деревянные, двери щитовые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	-
Прочее	-

Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Колонны, ж/б панели
Перекрытия	ж/б плиты
Крыша и кровля	Шифер
Полы	Бетонные
Окна и двери	Металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	побелка
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

 

Лит. ЛII – цех технических фабрикатов .

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	кирпичные
Перекрытия	ж/б плиты
Крыша и кровля	Шифер
Полы	Бетонные
Окна и двери	окна деревянные двойные, двери деревянные филенчатые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, побелка, керамическая плитка
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение водоснабжение канализация
Прочее	-

Лит. М – прачечная.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Кирпичные
Перекрытия	ж/б
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Окна деревянные двойные, двери филенчатые
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, побелка, керамическая плитка
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение водоснабжение канализация
Прочее	-

Лит. Н, н1 – гаражи.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Крупнопильный инкерманский камень
Перекрытия	Железобетонные
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Ворота металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	-
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	-
Прочее	-

 

Лит. О – стройцех.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень ракушечник, кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Бетонные
Окна и двери	Деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество Водоснабжение Канализация
Прочее	-

Лит. П – тарный цех.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Крупнопильный камень известнаяк, кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Крыша и кровля	Совмещены с конструкцией перекрытия, шифер
Полы	бетонные
Окна и двери	Деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество
Прочее	-

Лит. Р – цех сушки пера.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Колонны, ж/ блоки
Перекрытия	Ж. Б плиты перекрытия
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Ж/б плиты
Окна и двери	Деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	Штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество Водоснабжение Канализация.
Прочее	-

Лит. С – административный корпус.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Крупнопильный камень известняк
Перекрытия	ж/б плиты
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Бетонные, линолиум
Окна и двери	деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	Фасадная плитка, штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество, Водоснабжение, Канализация, Слаботочные устройства
Прочее	-

Лит. Т, т1 – проходная.

Фундаменты	Ленточные фундаментные блоки
Стены и перегородки	Известняк, кирпич
Перекрытия	ж/б
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	бетон
Окна и двери	Деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	Фасадная плитка, штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество. Слаботочные устройства
Прочее	-

Лит. У, у1 – магазин.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень изветняк
Перекрытия	ж/б плиты
Крыша и кровля	Мягкая рулонная
Полы	Бетонные, линолиум
Окна и двери	деревянные
Внутренняя отделка, наружная отделка	Фасадная плитка, штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электричество, Водоснабжение, Канализация, Слаботочные устройства
Прочее	-

 

Лит. Х – навес.

Фундаменты	Столчатые
Стены и перегородки	Металлические несущие конструкции
Перекрытия
Крыша и кровля	Асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетонные
Окна и двери
Внутренняя отделка, наружная отделка	Окраска несущих конструкций
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	-
Прочее	-

Лит. Ц –электроцех.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень ракушечник
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Шифер
Полы	Бетонные
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжения
Прочее	-

Лит. Ф, ф1 – трансформаторная.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Ж/Б панели
Крыша и кровля	Совмещенная, мягкая
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

Лит. Х – навес.

Фундаменты	Столбчатые
Стены и перегородки	Металлические конструкции
Перекрытия
Крыша и кровля	Асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери
Внутренняя отделка, наружная отделка
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства
Прочее	-

Лит. Ч –гараж.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. Ц –электроцех.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

Лит. Ш – мастерская.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. Щ – навес.

Фундаменты	Столбчатые
Стены и перегородки	Металлические конструкции
Перекрытия
Крыша и кровля	Асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери
Внутренняя отделка, наружная отделка
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства
Прочее	-

Лит. Э – склад.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

Лит. Ю –мастерская

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. Я – электрозарядная

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. I – весовая

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

 

Лит. II – насосная

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. III – мастерская

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Лит. IV – весовая

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

 

Лит. V – щитовая.

Фундаменты	Бутобетон
Стены и перегородки	Мелкоштучный камень известняк
Перекрытия	Деревянные
Крыша и кровля	Совмещенная, асбестоцементные волнистые листы
Полы	Бетон
Окна и двери	деревянные, металлические
Внутренняя отделка, наружная отделка	штукатурка, известковая окраска
Санитарно-технические устройства, электротехнические устройства	Электроснабжение
Прочее	-

Определение стоимости с использованием затратного подхода к оценке недвижимости

Последовательность расчета.

Определение общего коэффициента удорожания.

При определении стоимости зданий с точки зрения затратного подхода оценщик использовал

·  метод единичных показателей.

При определении стоимости помещений методом единичных показателей, экспертная стоимость определялась по формуле:

, где:

К1 – коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цен с 1969 по 1984 г.;

К1 = 1,2051 (1,18*1,03=1,2154)-индекс изменения к сметной стоимости СМР в ценах 69 г

единичная стоимость м3 или м2 здания взята из соответствующей таблицы СУПВС;

величина оцениваемого объекта (м3 – строительный объем)

1,18 – индекс изменения сметной стоимости СМР для раздела "«Коммунальное строительство"» (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 №94);

1,03 – территориальный коэффициент к индексу увеличения стоимости СМР согласно Приложения №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 №94 – раздел "«Южный экономический район. Крымская область"»

1,18*1,03=1,2154

9,864 индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на 01 января 2006 года, согласно данным Управления экономического анализа, финансов и бухгалтерского учета Министерства архитектуры и строительной политики АРК (Степаненко А. С., тел. 25-62-97). Данный коэффициент, без учета НДС – 8,22;

К3 = 1,1062 индекс инфляции за январь-ноябрь с нарастающим итогом.

9,864*1,1062 = 10,9116

Определение величин физического износа объекта оценки

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "«правил оценки физического износа жилых зданий" » КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержден­ных приказом Государствен­но­го комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

, где:

величина физического износа здания, %;

величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

коэффициент годности здания определяется по формуле:

Оценка физического износа проводилась на основании визуального обследования технического состояния объекта, а также в соответствии с "«правилами оценки физического износа (ПОФИ) зданий"» утвержден­ными приказом Государствен­но­го комитета Украины по жилищно-коммунальному хо­зяйству № 52 от 2 июля 1993 г.

ОПИСАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ

ЗДАНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

 

Лит. А, а1,а2 - холодильник.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	5	Ленточные фундаментные блоки	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Крупнопильный камень известняк	Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потоки, загрязнение и выцветание наружной отделки
Перегородки	24	Кирпичные	Трещины на поверности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Крыши совмещенные из сборных железобетонных панелей	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Рулонная	Вздутие поверхности, трещины местами разрывы верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской, металлические	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Красочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Электротехнические и сантехнические устройства	70, 68, 69	Освещение	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.
Водоснабжение	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.
Канализация	Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
прочее

Лит. Б, б1 - компрессорный цех

 

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	железобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	20	ж/б колонны стеклянное заполнение	трещины в растянутой зоне по всей высоте колонны, по краям консоли и колонны; отколы и выбоины.
Перегородки	24	Кирпичные	Трещины на поверности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Крыши совмещенные из сборных железобетонных панелей	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Рулонная	Вздутие поверхности, трещины местами разрывы верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	57	Одинарные металлические	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах, отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской, металлические	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, в отдельных местах отслоения и вздутия. Отставание или отбитые места площадью менее 1м2 до 5% площади поверхности.
Наружная отделка	60	известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился.
Электротехнические устройства	70	Освещение	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	сборный ж/б	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	13	Ж/Б панели, кирпичные	Отслоение раствора в стыка, трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещениях. 21-30
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	57	Одинарные металлические	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах, отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Двери	58 59	Филенчатые, окрашенные масляной краской, метаическиел	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Санитарно-технические устройства	68,69	Водопровод, канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов. Ослабление мест присоединения приборов повреждение эмалипрованоьго покрытия моек, раковин, умывальников на площади до 10 % поверности.
Электротехнические устройства	70	Электричество	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

 

Лит. Г, Г1 - котельная.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетон	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	13	Мелкоштучный камень известняк, бетонный камень	Выветривание швов отдельных камней, трещины в швах и отпадение штукатурки местами, сколы краев камней. 21-30
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	39	Совмещенная с перекрытиями	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление частично отсутствует.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Электротехнические устройства	70	Электричество	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

Лит. Д, д1 – колбасный цех .

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетон	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	13	Мелкоштучный камень известняк, бетонный камень	Выветривание швов отдельных камней, трещины в швах и отпадение штукатурки местами, сколы краев камней. 21-30
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	39	Деревянная	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Дверные полотна осели и имеют неплотный притвор по преиметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Электротехнические устройства	70	Освещение	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.
Санитарно-технические устройства	68,69	Водопровод, канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов. Ослабление мест присоединения приборов повреждение эмалипрованоьго покрытия моек, раковин, умывальников на площади до 10 % поверности.

Лит. Е, е1 – консервный цех.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	11	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Асбестоцементные волнистые листы	Протечки ипросветы в отдельных местах, ослабление креплений отдельных асбестоцементных листов к обрешетке.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	одинарные деревянные окрашенные	Нарушение герметизации оконных коробок, оконные переплеты деформированы, поражение гнилью, переплеты расшатаны
Двери	58	Деревянные щитовые	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	Отсутствуют
Электротехнические устройства	70	Освещение	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

Лит. Ж – склад.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетон	Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту.
Стены, перегородки		Известковые блоки	Мелкие трещины, незначительное отклонение от вертикали и выпучивания отдельных участков стен
Перекрытия	31	ж/б плиты	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	Мягкая рулонная	Вздутие поверхности, трещины и пробоины в местах примыкания материала к вертикальным поверхностям, разрыв материала на площади 10-25%, нарушение огнезащитного покрытия
Полы	49	цементные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна		Стеклоблоки	Выветривание раствора между стыками.
Двери	59	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	электричество	Повреждение изоляции внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

Лит. З, з1,з2 – склад.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетон	Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту.
Стены, перегородки		Известковые блоки	Мелкие трещины, незначительное отклонение от вертикали и выпучивания отдельных участков стен
Перекрытия	31	ж/б плиты	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	Мягкая рулонная	Вздутие поверхности, трещины и пробоины в местах примыкания материала к вертикальным поверхностям, разрыв материала на площади 10-25%, нарушение огнезащитного покрытия
Полы	49	цементные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна		Стеклоблоки	Выветривание раствора между стыками.
Двери	59	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	электричество	Повреждение изоляции внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

 

Лит. И, и1 – холодильник №2.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	5	Ленточные фундаментные блоки	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Крупнопильный камень известняк	Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потоки, загрязнение и выцветание наружной отделки
Перегородки	24	Кирпичные	Трещины на поверности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Крыши совмещенные из сборных железобетонных панелей	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Рулонная	Вздутие поверхности, трещины местами разрывы верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской, металлические	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Красочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Электротехнические и сантехнические устройства	70, 68, 69	Освещение	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.
Водоснабжение	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.
Канализация	Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
прочее

 

 

Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	сборный ж/б	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	13	Ж/Б панели, кирпичные	Отслоение раствора в стыка, трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещениях. 21-30
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	57	Одинарные металлические Стеклоблоки	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах, массовое отсутствие остекления, трещины в местах сопряжения коробок со стенами, приборы частично утрачены.
Двери	58 59	Филенчатые, окрашенные масляной краской, метаическиел	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Санитарно-технические устройства	68,69	Водопровод, канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов. Ослабление мест присоединения приборов повреждение эмалипрованоьго покрытия моек, раковин, умывальников на площади до 10 % поверности.
Электротехнические устройства	70	Электричество	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств.

 

Лит. ЛII – цех технических фабрикатов .

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	12	Кирпичные	Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки, и выпадение отдельных плиток на фасаде.
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	59	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены и отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Санитарно-технические устройства	68, 69	Водоснабжение. Канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.. Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Электротехнические устройства	70	электричество	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

Лит. М – прачечная.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	12	Кирпичные	Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки, и выпадение отдельных плиток на фасаде.
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	59	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены и отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Санитарно-технические устройства	68, 69	Водоснабжение. Канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.. Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Электротехнические устройства	70	электричество	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

Лит. Н, н1 – гаражи.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	11	Крупнопильный камень известняк	Выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Кирпичные	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	Мягкая рулонная	Вздутие поверхности, трещины и пробоины в местах примыкания материала к вертикальным поверхностям, разрыв материала на площади 10-25%, нарушение огнезащитного покрытия
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	-	-	-
Двери	-	-	-
Внутренняя отделка	-	-	-
Наружная отделка	-	-	-
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	-	-	-

 

Лит. О – стройцех.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	ж/б блоки	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	11	кирпичные, мелкоштучный камень ракушечник	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	кирпичные	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	железобетонные	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	Мягкая рулонная	Вздутие поверхности, трещины и пробоины в местах примыкания материала к вертикальным поверхностям, разрыв материала на площади 10-25%, нарушение огнезащитного покрытия
Полы	50	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5м2 на площади до 25%.
Окна	-	-	-
Двери	58	Ворота металлические	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

Лит. П – тарный цех.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	11	кирпичные	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Кирпичные	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек и промерзания в местах опирания плит на наружные стены.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	ж/б плиты	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	-	-	-
Двери	-	-	-
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Повреждение изоляции магистральных и внутренних сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, следы ремонта вводно-распределительных устройств

 

Лит. Р – цех сушки пера.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	12	Кирпичные	Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки, и выпадение отдельных плиток на фасаде.
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	59	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены и отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Санитарно-технические устройства	68, 69	Водоснабжение. Канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.. Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Электротехнические устройства	70	электричество	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

Лит. С – административный корпус.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	12	Кирпичные	Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки, и выпадение отдельных плиток на фасаде.
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Санитарно-технические устройства	68, 69	Водоснабжение. Канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.. Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Электротехнические устройства	70	электричество	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

Лит. Т, т1 – проходная.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонные	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены, перегородки	12	Кирпичные	Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки, и выпадение отдельных плиток на фасаде.
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Множественные трещины в панелях, значительное выпадение материала в швах между панелями, следы проточек. Мелкие выбоины на поверхности плит
Кровля	42	мягкая рулонная	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя, глубокие трещины, царапины.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Санитарно-технические устройства	68, 69	Водоснабжение. Канализация	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.. Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Электротехнические устройства	70	электричество	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

Лит. У, у1 – магазин.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	5	Ленточные фундаментные блоки	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Крупнопильный камень известняк	Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потоки, загрязнение и выцветание наружной отделки
Перегородки	24	Кирпичные	Трещины на поверности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Крыши совмещенные из сборных железобетонных панелей	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Рулонная	Вздутие поверхности, трещины местами разрывы верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской, металлические	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Красочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Электротехнические и сантехнические устройства	70, 68, 69	Освещение	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.
Водоснабжение	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, утечки воды в 20% приборов.
Канализация	Наличие течи в местах присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
прочее

 

 

Лит. Ф, ф1 – трансформаторная.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	5	Ленточные фундаментные блоки	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Крупнопильный камень известняк	Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потоки, загрязнение и выцветание наружной отделки
Перегородки	-	-	-
Перекрытия	31	Железобетонные	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов.
Крыша	41	Крыши совмещенные из сборных железобетонных панелей	Мелкие выбоины на поверхности плит.
Кровля	42	Рулонная	Вздутие поверхности, трещины местами разрывы верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровельного покрытия.
Полы	49	Бетонные	Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской, металлические	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Красочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия.
Наружная отделка	63	фасадная плитка	Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки.
Электротехнические и сантехнические устройства	70	Освещение	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на поверхности металлических шкафов.

 

 

Лит. Х – навес.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, неравномерная осадка фундамента.
Колонны		Металлические опоры	Следы нарушения лакокрасочного покрытия проржавливание поверхности.
Кровля	44	Кровля железная	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки.

 

Лит. Ч –гараж

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение изоляции магистральный сетей потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

Лит. Ц –электроцех

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение изоляции магистральный сетей потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

Лит. Ш – мастерская

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение и потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

 

Лит. Щ – навес.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, неравномерная осадка фундамента.
Колонны		Металлические опоры	Следы нарушения лакокрасочного покрытия проржавливание поверхности.
Кровля	44	Кровля железная	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки.

 

Лит. Э – склад

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение и потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

Лит. Ю –мастерская

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение и потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

Лит. Я – электрозарядная

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение и потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

 

Лит. I – весовая, Лит. II – насосная, Лит. III – мастерская, Лит. IV – весовая, Лит. V – щитовая.

Конструкции	№ табл.	Тип конструктивного элемента	Существующее состояние
Фундаменты	4	Бутобетонный	Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен, неравномерная осадка фундамента.
Стены	13	Мелкоштучный белый камень	Отслоение и отпадание штукатурки стен карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кладки, увлажнение поверхности стен. 21-30
Перегородки	22	Мелкоштучный белый камень	Трещины на поверхности, глубокие в местах сопряжений со смежными конструкциями
Перекрытия	27	Деревянные	Повреждение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов.
Крыша	41	Совмещенная с перекрытиями	Повреждение гнилью мауэрлата концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений.
Кровля	45	Шифер	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.
Полы	49	бетонные	Массовые глубокие выбоины, щербины, трещины, стирание поверхности в ходовых местах до 50 %.
Окна	56	Двойные створные	Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью, створки не открываются, сопряжения разрушены, остекление полностью отсутствует, приборы частично утеряны.
Двери	58	Филенчатые, окрашенные масляной краской	Коробки местами повреждены или поражены гнилью, обвязка полотен повреждена, имеются следы коррозии, уплотнительные прокладки изношены, частично отсутствуют, трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Внутренняя отделка	60, 64	штукатурка, известковая окраска	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Наружная отделка	60, 64	Штукатурка, окраска известковым раствором	Следы протечек, ржавые пятна, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, местами отслоения и вздутия, массовое отслоение штукатурного слоя
Санитарно-технические устройства	-	-	-
Электротехнические устройства	70	Освещение	Потеря эластичности изоляции, повреждение и потеря эластичности изоляции проводов, отсутствие части приборов, следы ремонта

 

 

ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Лит. А, а1,а2 - холодильник.

Элементы здания	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,04	35	1,40
Стены и перегородки	0,15	40	6,00
Перекрытие	0,30	45	13,50
Кровля	0,04	40	1,60
Полы	0,05	40	2,00
Окна и двери	0,04	30	1,20
Изоляционные работы	0,31	60	18,60
Отделка	0,03	35	1,05
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,03	30	0,90
Прочие	0,01	40	0,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		47
Коэффициент износа			0,47
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,53

Лит. Б, б1 - компрессорный цех

.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,17	35	5,95
Стены, перегородки, колонны	0,37	40	14,80
Перекрытие, покрытие	0,08	40	3,20
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,04	40	1,60
Окна и двери	0,09	40	3,60
Отделка	0,07	30	2,10
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,04	30	1,20
Прочие	0,07	20	1,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		37
Коэффициент износа			0,37
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,63

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,05	40	2,00
Стены и Перегородки	0,17	45	7,65
Перекрытие	0,13	40	5,20
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,10	40	4,00
Проемы	0,06	30	1,80
Изоляционные работы	0,24	30	7,20
Отделка	0,07	40	2,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,11	45	4,95
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		38
Коэффициент износа			0,38
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,62

Лит. Г, Г1 - котельная.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,10	40	4,00
Стены и перегородки	0,44	40	17,60
Перекрытие	0,02	30	0,60
Кровля	0,12	30	3,60
Полы	0,06	40	2,40
Окна и двери	0,05	30	1,50
Отделка	0,06	60	3,60
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,11	40	4,40
Прочие	0,04	40	1,60
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		39
Коэффициент износа			0,39
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,61

Лит. Д, д1 – колбасный цех .

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,08	30	2,40
Стены и перегородки	0,14	40	5,60
Перекрытие	0,16	35	5,60
Кровля	0,05	35	1,75
Полы	0,07	40	2,80
Окна и двери	0,11	30	3,30
Изоляционные работы	0,20	30	6,00
Отделка	0,05	40	2,00
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	35	4,55
Прочие	0,01	40	0,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		34
Коэффициент износа			0,34
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,66

Лит. Ж – склад.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	30	4,20
Стены, перегородки, колонны	0,36	40	14,40
Покрытия и перекрытия	0,17	30	5,10
Кровля	0,05	40	2,00
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	30	2,70
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	30	0,60
Прочие	0,03	50	1,50
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		36
Коэффициент износа			0,36
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,64

Лит. З, з1,з2 – склад.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	30	4,20
Стены, перегородки, колонны	0,36	40	14,40
Покрытия и перекрытия	0,17	40	6,80
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	30	2,70
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	30	0,60
Прочие	0,03	50	1,50
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		37
Коэффициент износа			0,37
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,63

Лит. И, и1 – холодильник №2.

Элементы здания	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,04	35	1,40
Стены и перегородки	0,15	40	6,00
Перекрытие	0,30	40	12,00
Кровля	0,04	40	1,60
Полы	0,05	40	2,00
Окна и двери	0,04	30	1,20
Изоляционные работы	0,31	50	15,50
Отделка	0,03	35	1,05
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,03	30	0,90
Прочие	0,01	40	0,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		42
Коэффициент износа			0,42
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,58

Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,05	40	2,00
Стены и Перегородки	0,17	60	10,20
Перекрытие	0,13	40	5,20
Кровля	0,05	50	2,50
Полы	0,10	40	4,00
Проемы	0,06	60	3,60
Изоляционные работы	0,24	80	19,20
Отделка	0,07	60	4,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,11	80	8,80
Прочие	0,02	70	1,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		61
Коэффициент износа			0,61
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,39

Лит. М – прачечная.

Элементы здания	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,13	30	3,90
Стены и перегородки	0,27	30	8,10
Перекрытие	0,07	30	2,10
Кровля	0,07	30	2,10
Полы	0,07	40	2,80
Окна и двери	0,08	30	2,40
Отделка	0,09	40	3,60
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,18	45	8,10
Прочие	0,04	40	1,60
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		35
Коэффициент износа			0,35
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,65

 

 

Лит. Н, н1 – гаражи.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,17	20	3,40
Стены и перегород­ки	0,30	30	9,00
Перекрытие	0,06	30	1,80
Кровля	0,07	30	2,10
Полы	0,07	100	7,00
Проемы	0,06	100	6,00
Отделка	0,05	100	5,00
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,18	100	18,00
Прочие	0,04	70	2,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		55
Коэффициент износа			0,55
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,45

Лит. ЛII – цех технических фабрикатов .

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,08	30	2,40
Стены и перегородки	0,14	40	5,60
Перекрытие	0,16	30	4,80
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,07	30	2,10
Окна и двери	0,11	30	3,30
Изоляционные работы	0,20	50	10,00
Отделка	0,05	45	2,25
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	45	5,85
Прочие	0,01	50	0,50
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		38
Коэффициент износа			0,38
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,62

 

Лит. П – тарный цех.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	30	4,20
Стены, перегородки, колонны	0,36	50	18,00
Покрытия и перекрытия	0,17	50	8,50
Кровля	0,05	40	2,00
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	30	2,70
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	40	0,80
Прочие	0,03	35	1,05
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		43
Коэффициент износа			0,43
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,57

Лит. Р – цех сушки пера.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,05	30	1,50
Стены и перегородки	0,17	40	6,80
Перекрытие	0,13	40	5,20
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,10	40	4,00
Проемы	0,06	40	2,40
Изоляционные работы	0,24	60	14,40
Отделка	0,07	40	2,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,11	50	5,50
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		45
Коэффициент износа			0,45
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,55

 

Лит. С – административный корпус.

Элементы здания	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,04	30	1,20
Стены и перегородки	0,26	35	9,10
Перекрытие и покрытия	0,11	30	3,30
Кровля	0,08	30	2,40
Полы	0,11	40	4,40
Окна и двери	0,09	40	3,60
Отделка	0,06	40	2,40
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,23	40	9,20
Прочие	0,02	60	1,20
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		37
Коэффициент износа			0,37
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,63

 

 

Лит. Т, т1 – проходная.

Элементы здания	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,04	30	1,20
Стены и перегородки	0,20	40	8,00
Перекрытие и покрытия	0,12	35	4,20
Кровля	0,15	35	5,25
Полы	0,09	60	5,40
Окна и двери	0,11	40	4,40
Отделка	0,06	40	2,40
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,18	40	7,20
Прочие	0,05	40	2,00
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		40
Коэффициент износа			0,4
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,6

Лит. О – стройцех.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	50	4,50
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	60	1,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	60	7,80
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		44
Коэффициент износа			0,44
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,56

 

Лит. У, у1 – магазин.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,05	30	1,50
Стены и перегород­ки	0,17	30	5,10
Перекрытие	0,25	30	7,50
Кровля	0,07	30	2,10
Полы	0,11	35	3,85
Окна и двери	0,09	30	2,70
Отделка	0,03	30	0,90
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,21	20	4,20
Прочие	0,02	30	0,60
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		28
Коэффициент износа			0,28
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,72

Лит. Х – навес.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,16	30	4,80
Стены и перегород­ки	0,08	30	2,40
Кровля	0,58	30	17,40
Полы	0,17	70	11,90
Проемы	-	-	0,00
Отделка	-	-	0,00
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	-	-	0,00
Прочие	0,01	40	0,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	0,01		37
Коэффициент износа			0,37
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,63

Лит. Ч –гараж.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,17	30	5,10
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,06	40	2,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,07	40	2,80
Проемы	0,06	40	2,40
Отделка	0,05	60	3,00
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,18	60	10,80
Прочие	0,04	40	1,60
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		43
Коэффициент износа			0,43
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,57

 

Лит. Ц –электроцех.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	50	1,50
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	45	5,85
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		41
Коэффициент износа			0,41
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,59

Лит. Ф, ф1 – трансформаторная.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	30	4,80
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	50	1,50
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	50	6,50
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		40
Коэффициент износа			0,4
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,6

Лит. Е, е1 – консервный цех.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,05	40	2,00
Стены и Перегородки	0,17	40	6,80
Перекрытие	0,13	30	3,90
Кровля	0,05	40	2,00
Полы	0,10	40	4,00
Проемы	0,06	40	2,40
Изоляционные работы	0,24	60	14,40
Отделка	0,07	40	2,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,11	30	3,30
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		42
Коэффициент износа			0,42
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,58

Лит. Ш – мастерская.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	45	7,20
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	45	5,85
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		41
Коэффициент износа			0,41
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,59

Лит. Щ – навес.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,16	40	6,40
Стены и перегород­ки	0,08	30	2,40
Кровля	0,58	30	17,40
Полы	0,17	40	6,80
Проемы	-	-	0,00
Отделка	-	-	0,00
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	-	-	0,00
Прочие	0,01	40	0,40
ВСЕГО ИЗНОС %:	0,01		33
Коэффициент износа			0,33
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,67

 

Лит. Э – склад.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	40	5,60
Стены, перегородки, колонны	0,36	45	16,20
Покрытия и перекрытия	0,17	40	6,80
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	40	3,60
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	45	0,90
Прочие	0,03	40	1,20
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		41
Коэффициент износа			0,41
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,59

Лит. Ю –мастерская.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	50	6,50
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		41
Коэффициент износа			0,41
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,59

Лит. Я – электрозарядная.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	30	2,10
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	30	2,40
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	40	5,20
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		39
Коэффициент износа			0,39
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,61

Лит. I – весовая.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	40	5,60
Стены, перегородки, колонны	0,36	40	14,40
Покрытия и перекрытия	0,17	40	6,80
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	40	3,60
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	30	0,60
Прочие	0,03	40	1,20
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		39
Коэффициент износа			0,39
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,61

Лит. II – насосная.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	30	3,60
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	30	4,80
Кровля	0,07	30	2,10
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	30	2,40
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	30	3,90
Прочие	0,02	40	0,80
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		34
Коэффициент износа			0,34
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,66

 

Лит. III – мастерская.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	40	4,80
Стены и перегород­ки	0,30	40	12,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	30	2,40
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	30	3,90
Прочие	0,02	50	1,00
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		38
Коэффициент износа			0,38
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,62

Лит. IV – весовая.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,14	30	4,20
Стены, перегородки, колонны	0,36	35	12,60
Покрытия и перекрытия	0,17	40	6,80
Кровля	0,05	30	1,50
Полы	0,12	40	4,80
Окна и двери	0,09	40	3,60
Отделка	0,02	40	0,80
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,02	40	0,80
Прочие	0,03	40	1,20
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		36
Коэффициент износа			0,36
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,64

Лит. V – щитовая.

Элементы зда­ния	Удель­ный вес эле­мента Li	Физи­чес­кий из­нос эле­мен­та Фi	Износ кон­струк­ций в % (Li x Фi)
Фундаменты	0,12	30	3,60
Стены и перегород­ки	0,30	30	9,00
Перекрытие	0,16	40	6,40
Кровля	0,07	40	2,80
Полы	0,09	40	3,60
Окна и двери	0,08	40	3,20
Отделка	0,03	40	1,20
Внутренние санитар­но-тех­ни­чес­кие и электротехнические устройства	0,13	40	5,20
Прочие	0,02	50	1,00
ВСЕГО ИЗНОС %:	1		36
Коэффициент износа			0,36
КОЭФФИЦИЕНТ ГОДНОСТИ:			0,64

Определение и корректировка единичных показателей

При определении стоимости здания затратим подходом а именно методом оценки по единичным показателям Оценщику необходимо определить стоимость строительства 1 м2 или 1 м3 оцениваемого здания. Для этого, на основании существующей технической литературы по строительству, Оценщик выбирает здание-аналог (здание с конструктивными аналогичными и функциональными решениями) и на основании этого определя­ет все необходимые для оценки стоимостные показатели.

В качестве справочной литературы нами применяется серия Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Данная серия являет­ся официальным изданием Академии наук СССР, утверждена Академией наук СССР по согласованию с Госстроем СССР.

Лит. А, а1,а2 - холодильник, Лит. И, и1 – холодильник №2

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №11 таблица 3 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений мясной и молочной промышленности для переоценки основныхфондов, Утвержден Министерством мясной и молочной промышленности СССР по согласованию с Госстроем СССР. Отдел I. мясная промышленность. Холодильники (построенные), характеристика: Стены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей Колонны железобетонные или кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Группа капитальности II. ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	18,8
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	16,97

 

Лит. Б, б1 - компрессорный цех

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №18 таблица 15графа «б», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов

Утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства

отдел I. вспомогательные производственные здания разного назначения компрессорные. Характеристика зданий: здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и бутовые. Перекрытия деревянные. Кровля рулонная. Полы из метлахских плиток, цементные и дощатые. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности III.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	14,2
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
·  отсутствие центрального отопления		0,977
·  переход к I группе капитальности		1,16
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	14,522

 

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1, Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3, Лит. Р – цех сушки пера, Лит. Е, е1 – консервный цех.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №11 таблица 25 , укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений мясной и молочной промышленности для переоценки основныхфондов, Утвержден Министерством мясной и молочной промышленности СССР по согласованию с Госстроем СССР, Отдел I. мясная промышленность, мясоперерабатывающие заводы (построенные). Характеристика: стены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей. Колонны железобетонные или кирпичные. Покрытия железобетонные. Полы бетонные, асфальтобетонные и из метлахских плиток. Изоляция минеральной пробкой и пенобетонными блоками. Группа капитальности II. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	16,4
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	14,8

Лит. Г, Г1 - котельная

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №28 таблица 152 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначениядля переоценки основных фондов утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. III. здания и сооружения коммунально-бытового назначения, 3. прочие здания и сооружения коммунального назначения. Котельные отопительные одноэтажные кирпичные. Группа капитальности I. Характеристика здания: фундаменты железобетонные; стены кирпичные; перегородки кирпичные; перекрытия железобетонные; крыша совмещенная; кровля из рулонных материалов; полы цементные и асфальтовые. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	11,7
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	10,56

 

Лит. Д, д1 – колбасный цех , Лит. ЛII – цех технических фабрикатов

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №11 таблица 8 графа «Б», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений мясной и молочной промышленности для переоценки основныхфондов, утвержден Министерством мясной и молочной промышленности СССР по согласованию с Госстроем СССР. Отдел I. мясная промышленность, колбасные корпуса одноэтажные (построенные). Характеристика: Стены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей, колонны железобетонные или кирпичные. Покрытия железобетонные. Полы асфальтобетонные, бетонные, цементные, кирпичные и из метлахских плиток. Изоляция минеральной пробкой, пенобетоном, шлаком и шлакобетоном. Группа капитальности II.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	22,6
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	20,39

Лит. Ж – склад, Лит. З, з1,з2 – склад, Лит. П – тарный цех, Лит. Э – склад, Лит. I – весовая, Лит. IV – весовая.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №18 таблица 25 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов, утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Отдел I. вспомогательные производственные здания разного назначения, материальные склады без рамп. Характеристика зданий: Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия деревянные. Кровля рулонная. Полы асфальтовые и дощатые. Здания оборудованы электроосвещением. Группа капитальности III.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

 

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	14,1
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	12,72

Лит. М – прачечная.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №28 таблица 124 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначениядля переоценки основных фондов, Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. III. здания и сооружения коммунально-бытового назначения, здания бытового обслуживания населения, прачечные одноэтажные кирпичные, Группа капитальности I. Характеристика здания: Фундаменты бутовые ленточные; стены кирпичные; перегородки деревянные оштукатуренные и кирпичные; перекрытия железобетонные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы цементные и дощатые. Имеется центральное отопление, вентиляция, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	22,5
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  отсутствие центрального отопления	(х)	0,977
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	19,84

Лит. Н, н1 – гаражи, Лит. Ч –гараж.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №19 таблица 67 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основных фондов. Отдел III. подъездные и внутренние автомобильные дороги, раздел 2. гаражи, гаражи на 1—30 автомобилей. Характеристика: Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные; стены кирпичные или из блоков; колонны кирпичные и железобетонные; перекрытия металлические и железобетонные; кровли рулонные, железные, асбестоцементные и черепичные; полы бетонные, цементные, асфальтовые и дощатые. Группа капитальности III. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"»в сборнике.

 

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	21,4
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	19,31

Лит. О – стройцех, Лит. Ц –электроцех, Лит. Ф, ф1 – трансформаторная, Лит. Ш – мастерская, Лит. Ю –мастерская, Лит. Я – электрозарядная , Лит. II – насосная, Лит. III – мастерская, Лит. V – щитовая.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №18 таблица 1 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов, утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Отдел I. вспомогательные производственные здания разного назначения, механические мастерские. Характеристика зданий: здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Перекрытия металлические, покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы бетонные, асфальтовые и дощатые. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности I. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"» в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	14,0
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  отсутствие центрального отопления	(х)	0,977
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	12,34

Лит. С – административный корпус.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №18 таблица 36 графа «Г», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, отдел ii здания обслуживающего назначения, заводоуправления 1 - 2- и 3 - 4 – этажные. Характеристика зданий: фундаменты железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые. Стены кирпичные, из естественного камня, крупноблочные и крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные, асбестоцементные и черепичные. Предусмотрены отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение и слаботочные устройства.

Группа капитальности I. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"» в сборнике.

 

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	22,5
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	20,3

Лит. Т, т1 – проходная.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №18 таблица 56 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов, утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Отдел II здания обслуживающего назначения, проходные пункты 1 - 2 - этажные. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"» в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	23,9
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	21,57

Лит. У, у1 – магазин.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №36 таблица 1 графа «б», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений потребительской кооперации для переоценки основных фондов, утвержден постановлением правления Центросоюза по согласованию с Госстроем СССР 23 апреля 1970 г. Отдел I магазины одноэтажные. Характеристика зданий. Здания без подвалов. Фундаменты бутобетонные. Стены кирпичные. Перекрытия деревянные (графа «а»), покрытия железобетонные (графа «б»). Кровля асбестоцементная (графа «а»), рулонная (графа «б»). Полы релиновые, бетонные и цементные. Отделка - улучшенная штукатурка с высококачественной окраской. Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электротехнические и слаботочные устройства. Оборудование топочной. Группа капитальности по графе «б»—I.. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"» в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	23,9
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	21,57

Лит. Х – навес, Лит. Щ – навес.

Для рассматриваемого здания и оцениваемых в нем помещений использовался Сборник №26 таблица 60 графа «а», укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах. колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственныхпредприятиях и организациях, утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР. Том IV. Подсобные производства, дорожное хозяйство, внешнее водоснабжение и канализация, газоснабжение и другие здания и сооружения, специфические для сельского хозяйства. Отдел I. производственные предприятия, раздел 4, складские здания, навесы. Характеристика: Фундаменты бетонные и железобетонные; колонны железобетонные; кровли из асбестоцементных листов усиленного профиля по металлическим прутковым прогонам. Группа капитальности I. Ниже в таблицах приводится корректировка показателей здания-аналога по сборнику в соот­ветствии с показателями оцениваемого здания и рекомендациями, приведенными в гла­ве "«общие указания"» в сборнике.

Таблица корректировки единичного показателя из Сборника УПВС
Показатель		Величина
Единичная стоимость по сборнику (руб./ м3):	(=)	29,05
Корректировка стоимости на коэффициент:
·  III климатический район:	(х)	0,94
·  стены объекта из местного материала (Общая часть)	(х)	0,96
Скорректированная единичная сто­и­мость здания (руб./ м3):	(=)	26,21

 

Определение стоимости методом единичных показателей

Лит. А, а1,а2 - холодильник.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 3 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	11
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	16,97
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	7134
3.	Стоимость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	121063,98
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	147141,16
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1605545,48
8.	НДС (20 %), грн	267644,43
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	1337901,05
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,47
11	Сумма износа, грн	628813,49
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	709087,56
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 709088 грн.

 

Лит. Б, б1 - компрессорный цех
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 15графа «б»
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	14,522
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	640
3.	Стоимость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	9294,08
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	11296,02
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	123257,65
8.	НДС (20 %), грн	20547,05
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	102710,60
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,37
11	Сумма износа, грн	38002,92
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	64707,68
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет :64708 грн.

 

Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 25
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	14,8
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	5460
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	80808,00
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	98214,04
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1071672,32
8.	НДС (20 %), грн	178647,78
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	893024,54
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,38
11	Сумма износа, грн	339349,33
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	553675,21
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 553675 грн.

 

Лит. Г, Г1 - котельная
Сборник УПВС №	Сборник №28 таблица 152 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	10,56
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	2270,0
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	23971,20
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	29134,60
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	317905,10
8.	НДС (20 %), грн	52994,78
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	264910,32
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,39
11	Сумма износа, грн	103315,02
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	161595,30
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 161595 грн.

 

Лит. Д, д1 – колбасный цех .
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 8 графа «Б»
Таблица №
Группа капитальности	11
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	20,39
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	2944
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	60028,16
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	72958,23
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	796091,02
8.	НДС (20 %), грн	132708,37
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	663382,65
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,34
11	Сумма износа, грн	225550,10
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	437832,55
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 437833грн.

 

Лит. Е, е1 – консервный цех.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 25
Таблица №
Группа капитальности	11
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	14,8
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	8056
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	119228,80
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	144910,68
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1581207,38
8.	НДС (20 %), грн	263587,27
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	1317620,11
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,42
11	Сумма износа, грн	553400,45
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	764219,66
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 764220грн.

 

Лит. Ж – склад.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	941
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	11969,52
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	14547,75
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	158739,23
8.	НДС (20 %), грн	26461,83
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	132277,40
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,36
11	Сумма износа, грн	47619,86
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	84657,54
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 84658 грн.

 

Лит. З, з1,з2 – склад.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	7747
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	98541,84
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	119767,75
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1306857,78
8.	НДС (20 %), грн	217853,19
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	1089004,59
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,37
11	Сумма износа, грн	402931,70
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	686072,89
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 686073 грн.

 

Лит. И, и1 – холодильник №2.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 3 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	11
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	16,97
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	1659
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	28153,23
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	34217,44
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	373367,02
8.	НДС (20 %), грн	62240,28
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	311126,74
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,42
11	Сумма износа, грн	130673,23
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	180453,51
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 180454 грн.

 

Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 25
Таблица №
Группа капитальности	II
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	14,8
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	8754
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	129559,20
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	157466,25
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1718208,73
8.	НДС (20 %), грн	286425,40
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	1431783,33
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,61
11	Сумма износа, грн	873387,83
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	558395,50
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 558396 грн.

 

Лит. ЛII – цех технических фабрикатов .
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 8 графа «Б»
Таблица №
Группа капитальности	II
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	20,39
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	2348
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	47875,72
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	58188,15
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	634925,82
8.	НДС (20 %), грн	105842,13
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	529083,69
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,38
11	Сумма износа, грн	201051,80
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	328031,89
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 328032 грн.

 

Лит. М – прачечная.
Сборник УПВС №	Сборник №28 таблица 124 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	19,84
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	481
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	9543,04
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	11598,61
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	126559,39
8.	НДС (20 %), грн	21097,45
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	105461,94
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,35
11	Сумма износа, грн	36911,68
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	68550,26
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 68550 грн.

 

Лит. Н, н1 – гаражи.
Сборник УПВС №	Сборник №19 таблица 67 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	19,31
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	1790
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	34564,90
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	42010,18
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	458398,28
8.	НДС (20 %), грн	76414,99
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	381983,29
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,55
11	Сумма износа, грн	210090,81
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	171892,48
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 171892 грн.

 

Лит. О – стройцех.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	552
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	6811,68
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	8278,92
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	90336,26
8.	НДС (20 %), грн	15059,05
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	75277,21
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,44
11	Сумма износа, грн	33121,97
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	42155,24
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 42155грн.

 

Лит. П – тарный цех.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	2388
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	30375,36
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	36918,21
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	402836,74
8.	НДС (20 %), грн	67152,88
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	335683,86
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,43
11	Сумма износа, грн	144344,06
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	191339,80
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 191340 грн.

 

Лит. Р – цех сушки пера.
Сборник УПВС №	Сборник №11 таблица 25
Таблица №
Группа капитальности	II
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	14,8
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	1742
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	25781,60
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	31334,96
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	341914,55
8.	НДС (20 %), грн	56997,16
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	284917,39
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,45
11	Сумма износа, грн	128212,83
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	156704,56
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 156705 грн.

 

Лит. С – административный корпус.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 36 графа «Г»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	20,3
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	4455
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	90436,50
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	109916,52
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	1199365,10
8.	НДС (20 %), грн	199934,16
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	999430,94
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,37
11	Сумма износа, грн	369789,45
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	629641,49
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 629641 грн.

 

Лит. Т, т1 – проходная.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 56 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	1
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	21,57
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	156
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	3364,92
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	4089,72
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	44625,39
8.	НДС (20 %), грн	7439,05
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	37186,34
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,4
11	Сумма износа, грн	14874,54
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	22311,80
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 22312 грн.

 

Лит. У, у1 – магазин.
Сборник УПВС №	Сборник №36 таблица 1 графа «б»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	21,57
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	321
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	6923,97
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	8415,39
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	91825,37
8.	НДС (20 %), грн	15307,29
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	76518,08
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,28
11	Сумма износа, грн	21425,06
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	55093,02
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 55093 грн.

 

Лит. Ф, ф1 – трансформаторная.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	340
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	4195,60
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	5099,33
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	55641,85
8.	НДС (20 %), грн	9275,50
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	46366,35
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,4
11	Сумма износа, грн	18546,54
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	27819,81
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 27820 грн.

 

Лит. Х – навес.
Сборник УПВС №	Сборник №26 таблица 60 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	26,21
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	457
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	11977,97
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	14558,02
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	158851,29
8.	НДС (20 %), грн	26480,51
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	132370,78
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,37
11	Сумма износа, грн	48977,19
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	83393,59
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 83394 грн.

 

Лит. Ч –гараж.
Сборник УПВС №	Сборник №19 таблица 67 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	19,31
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	412
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	7955,72
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	9669,38
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	105508,41
8.	НДС (20 %), грн	17588,25
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	87920,16
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,43
11	Сумма износа, грн	37805,67
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	50114,49
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 50114 грн.

 

Лит. Ц –электроцех.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	652
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	8045,68
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	9778,72
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	106701,48
8.	НДС (20 %), грн	17787,14
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	88914,34
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,41
11	Сумма износа, грн	36454,88
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	52459,46
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 52459 грн.

 

Лит. Ш – мастерская.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	26
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	320,84
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	389,95
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	4254,98
8.	НДС (20 %), грн	709,31
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	3545,67
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,41
11	Сумма износа, грн	1453,72
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	2091,95
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 2092 грн.

 

Лит. Щ – навес.
Сборник УПВС №	Сборник №26 таблица 60 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	26,21
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	616
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	16145,36
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	19623,07
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	214119,09
8.	НДС (20 %), грн	35693,65
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	178425,44
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,33
11	Сумма износа, грн	58880,40
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	119545,04
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 119545 грн.

 

Лит. Э – склад.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	286
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	3637,92
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	4421,53
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	48245,97
8.	НДС (20 %), грн	8042,60
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	40203,37
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,41
11	Сумма износа, грн	16483,38
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	23719,99
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 23720 грн.

 

Лит. Ю –мастерская.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	81
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	999,54
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	1214,84
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	13255,85
8.	НДС (20 %), грн	2209,75
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	11046,10
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,41
11	Сумма износа, грн	4528,90
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	6517,20
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 6517 грн.

 

Лит. Я – электрозарядная.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	257
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	3171,38
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	3854,50
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	42058,76
8.	НДС (20 %), грн	7011,20
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	35047,56
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,39
11	Сумма износа, грн	13668,55
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	21379,01
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 21379 грн.

 

Лит. I – весовая.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	463
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	5889,36
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	7157,93
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	78104,47
8.	НДС (20 %), грн	13020,02
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	65084,45
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,39
11	Сумма износа, грн	25382,94
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	39701,51
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 39702 грн.

 

Лит. II – насосная.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	217
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	2677,78
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	3254,57
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	35512,57
8.	НДС (20 %), грн	5919,95
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	29592,62
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,34
11	Сумма износа, грн	10061,49
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	19531,13
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 19531 грн.

 

Лит. III – мастерская.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	62
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	765,08
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	929,88
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	10146,48
8.	НДС (20 %), грн	1691,42
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	8455,06
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,38
11	Сумма износа, грн	3212,92
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	5242,14
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 5242 грн.

 

Лит. IV – весовая.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 25 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	111
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,72
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	762
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	9692,64
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	11780,43
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	128543,34
8.	НДС (20 %), грн	21428,17
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	107115,17
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,36
11	Сумма износа, грн	38561,46
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	68553,71
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 68554 грн.

 

Лит. V – щитовая.
Сборник УПВС №	Сборник №18 таблица 1 графа «а»
Таблица №
Группа капитальности	I
1.	Стоимость 1 м3 помещений (руб.):	12,34
2.	Строительный объем помещений, (м3 ):	70
3.	Сто­и­мость помещений в ценах 1969 года, руб. (стр.1 х стр.2):	863,80
4.	Коэффициент перехода к ценам 1984 г.:	1,2154
5.	Базисная стоимость в ценах 1984 г., руб. (стр.3 х стр.4):	1049,86
6.	Индекс изменения стоимости строительства (с учетом НДС) по отношению к базисной сметной стоимости строительства в ценах 1984 года, учитывающий местные рыночные (договорные) условия строительства, сложившиеся по состоянию на дату оценки	10,9116
7.	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки с НДС, грн. (стр.5 х стр.6):	11455,65
8.	НДС (20 %), грн	1909,66
9	Стоимость нового строительства в ценах, действующих на момент оценки, грн. без НДС	9545,99
10	Коэффициент износа объекта оценки	0,36
11	Сумма износа, грн	3436,56
12	Действительная стоимость здания с учетом износа, грн. (без НДС)	6109,43
Стоимость здания, определенная методом единичных показателей с округлением составляет: 6109 грн.

№	Наименование	Площадь, м. кв.	Стоимость, грн.
1	Лит. А, а1,а2 - холодильник	1139,5	709088
2	Лит. Б, б1 - компрессорный цех	164,2	64708
3	Лит. ВII, В1,В2,в1II – Цех № 1	800,3	553675
4	Лит. Г, Г1 - котельная	304,2	161595
5	Лит. Д, д1 – колбасный цех	593,3	437833
6	Лит. Е, е1 – консервный цех	1013,7	764220
7	Лит. Ж – склад	188,1	84658
8	Лит. З, з1,з2 – склад	1146,2	686073
9	Лит. И, и1 – холодильник №2	344,9	180454
10	Лит. КII, К, кII1, к2,к3 – цех №3	802,8	558396
11	Лит. ЛII – цех технических фабрикатов	293,5	328032
12	Лит. М – прачечная	120,3	68550
13	Лит. Н, н1 – гаражи	418	171892
14	Лит. О – стройцех	4,5	42155
15	Лит. П – тарный цех	682,3	191340
16	Лит. Р – цех сушки пера	5,0	156705
17	Лит. С – административный корпус	364,1	629641
18	Лит. Т, т1 – проходная	44,5	22312
19	Лит. У, у1 – магазин	102,6	55093
20	Лит. Ф, ф1 – трансформаторная	102,1	27820
21	Лит. Х – навес	101,5	83394
22	Лит. Ч –гараж	117,6	50114
23	Лит. Ц –электроцех	163	52459
24	Лит. Ш – мастерская	10,2	2092
25	Лит. Щ – навес	77	119545
26	Лит. Э – склад	89,2	23720
27	Лит. Ю –мастерская	27,0	6517
28	Лит. Я – электрозарядная	85,5	21379
29	Лит. I – весовая	77,1	39702
30	Лит. II – насосная	54,2	19531
31	Лит. III – мастерская	22,2	5242
32	Лит. IV – весовая	127	68554
33	Лит. V – щитовая	23,3	6109
Всего по объекту	9608,9	6392598 грн

Стоимость улучшений земельного участка составляет 6392598 грн.

Затраты на финансирование объекта будут состоять из стоимости обслуживания заемных денег необходимых для освоения участка. Оценщик произвел исследование кредитного рынка Крыма и пришел к выводу, что наиболее распространенная и приемлемая ставка по долгосрочным кредитам составляет 16% годовых в национальной валюте. Исходя из вышеизложенного рассчитаем затраты на финансирование объекта: сумма стоимости земельных улучшений и затрат на отвод земельного участка умноженная на 18% годовых (6392598 + 14921,9)*16%*1,5 года = 1537805 грн. Расчет затрат на финансирования был сделан за 2 года т. к. освоение такого класса объекта возможно минимум как 1,5 календарных года.

Стоимость земельного участка = стоимость застроенного земельного участка – (стоимость улучшений земельного участка + прибыль инвестора + затраты на отвод земельного участка + затраты на финансирование объекта) = 11613919 – (6392598 + 437849 + 14921,9 + 1537805) = 3230745 грн.

Стоимость земельного участка составляет:

Три миллиона двести двадцать три тысячи двадцать восемь грн. (3230745 грн.)

 

Сто тридцать четыре грн.07 коп. (134,07 грн.)­

 

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.

В этом разделе отчета Оценщик сводит воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делает окончательный вывод относительно наиболее вероятной стоимости объекта.

Доходный подход. Применяя доходный подход, Оценщик проводил расчет стоимости земельного участка двумя методами:

·  инвестиционный метод;

·  метод остатка для земли.

При применении инвестиционного метода Оценщик использовал общедоступные данные о разнице между арендной платой за землю и платой за землю. Расчет основывался на допущении, впрочем, носившем достаточно корректный характер, о соответствии данных о рыночной норме рентабельности капитальных активов в виде земельных участков. В целом метод расчета стоимости не имел достаточно корректный характер, связанных с неразвитостью земельных отношений в Украине. При применении этого метода была получена стоимость земельного участка в размере 3229404 грн.

При применении метода остатка для земли оценщик использовал рыночные данные о величине арендной платы улучшений земельных участков – зданий и сооружений. Эти данные достаточно прозрачны для получения и анализа. Часть примененных при оценке положений носили прогнозный характер. В целом метод носил достаточно корректный характер. При применении этого метода была получена стоимость земельного участка в размере 3230745 грн.

Резюме: в данной работе Оценщик отдает предпочтение методу остатка для земли.

6. Заключение о стоимости земельного участка.

Оценщик - Архипенко С. В., который действовал на основании договора № 135 от 17 июля 2006 года между Заказчиком - ОАО "Птицекомбинат" и юридическим лицом - ЧП ''Фирма''Амата'' о выполнении экспертной денежной оценки стоимости земельного участка, кадастровый номер 0110100000:01:003:0514, площадью 24097 м2, принадлежащего Симферопольскому городскому совету, предназначенного для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений, на основании анализа собранной информации, выполненных расчетов с учетом требований «Методики экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 11.10.02 г. №1531, делает вывод о следующем:

Рыночная стоимость земельного участка площадью 24097 м2, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1, определенная путем выполнения экспертной денежной оценки, составляет:

 

Три миллиона двести двадцать три тысячи двадцать восемь грн. (3230745 грн.)

 

в расчете на один квадратный метр площади земельного участка:

Сто тридцать четыре грн.07 коп. (134,07 грн.)

Дата оценки: 22 декабря 2006 г.

Оценщик

Квалификационное свидетельство

серия ЦХ №00034 от 19 ноября 2005 г., С. В. Архипенко

выданный Государственным комитетом

Украины по земельным ресурсам

Директор

ЧП «Фирма «Амата» Е. А. Киверин

М. П.

Выписка из отчета об экспертной денежной оценке земельного участка

Наименование (адрес) земельного участка: Земельный участок для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений по адресу: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1, кадастровый номер 0110100000:01:003:0514.
Собственник территориальная громада в лице Симферопольского городского совета народных депутатов
Пользователь ОАО "Птицекомбинат" .
Цель оценки – заключение договора купли-продажи земельного участка. Вид стоимости – рыночный.
Дата оценки: "22"декабря 2006 г.
1. Месторасположение
Область	АР Крым	Район	Железнодорожный	Нас. пункт	г. Симферополь
Данные о населенном пункте
Площадь	8,6 тыс. га .
Население	363500 человек на 1.01.04 г.
Зоны в границах населенного пункта
Селитебная		ландшафтно-рекреационная		производственная	Х
Центральная		средняя	Х	периферийная
Расстояние до, км.	центра нас. пункта	3,37	ж. д. вокзала	1,66
аэропорта	12,2	Автовокзала	4,58	речного/морского порта	45
административного / общественного центра	3,37
Автомагистралей
1	ул. Гагарина - 0,37 км
2. Характеристика земельного участка.
Категория земель, к которой принадлежит земельный участок	земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения
Функциональное назначение по проекту отвода земельного участка	для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений
Фактическое использование	согласно проекта отвода
Площадь земельного участка, м2.	24097
Конфигурация земельного участка	неправильной формы
Инженерно-геологические условия	простые
Общая площадь помещений, зданий и сооружений, размещённых на земельном участке, м2.	10242
Застроенная площадь, м2.	10242
Ограничения застройки и использования земельного участка.
1	нет
Обобщающий комментарий к ограничениям	нет

 

Дополнительная информация о земельном участке.
Участок представляет собой частично застроенную благоустроенную территорию, обеспеченную сетями электро-, водо-, газоснабжения, телефонизации, канализации, пожарной и охранной сигнализацией. В окружении объекта оценки присутствуют подъездные пути с твердым покрытием, расположенные на не значительном отдалении объекты социально-бытового назначения.
3. Инфраструктура.
Подъездные пути
с твердым покрытием	Х	ж. д. пути		водные
Коммуникации
электроснабжение	Х	теплоснабжение	-	телефонизация	Х
водоснабжение	Х	газоснабжение	Х	канализация	Х
4. Лучшее, наиболее эффективное использование земельного участка.
Обслуживание кафе.
5. Методические подходы к оценке.
Денежная оценка нормативная, грн./м2.	118,98
Капитализация чистого операционного дохода от использования земельного участка	3229404	Потенциальная арендная ставка, грн. за м2.	17,68
Ставка капитализации, %.	11,6
Сравнения цен продаж подобных земельных участков, грн.	-	Количество объектов-аналогов	-
Метод учета затрат на земельные улучшения	3230745	Стоимость условно благоустроенного земельного участка, грн.	11613919
Ставка капитализации для благоустроенного участка, %.	14,60
Чистый доход благоустроенного участка, грн.	2109465,8
6. Вывод о стоимости (грн.)
Методы, которые использовались при оценке: инвестиционный метод, стоимость 1м2 (грн) - 134,02; Метод остатка для земли, стоимость 1м2 (грн) - 134,07.
Вывод об общей стоимости участка.	3230745	грн.
Вывод о стоимости 1 м2 участка.	134,07	грн.

СЕРТИФИКАЦИЯ.

Я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в соответствии с проведенным анализом:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими профессиональными непредвзятыми мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета;

наше вознаграждение ни в какой степени не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу Клиента с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения оговоренной цены или одобрения кредита;

ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

я удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у нас данными, приведенные в отчете анализ, мнения и выводы получены, а сам отчет составлен в соответствии с требованиями норм Кодекса этики и ЕДИНЫМИ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ ОЦЕНКИ Украинского общества оценщиков и с учетом требований «Методики экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 11.10.02 г. №1531;

расчетная стоимость признается действительной на 17 июля 2006 года.

Настоящая оценка была произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказывали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

У подписавших данный отчет лиц не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к ним отношение. Работу по оценке объекта произвел специалист-оценщик, имеющий сертификат установленного Законом образца.

Оценщик

Квалификационное свидетельство

серия ЦХ №00034 от 19 ноября 2005 г., С. В. Архипенко

выданный Государственным комитетом

Украины по земельным ресурсам

Приложения

 

Задание на проведение экспертной

независимой денежной оценки

1.  Объект оценки: земельный участок площадью 24097 м2, предоставленный ОАО "Птицекомбинат" для обслуживания складских, производственных и административных зданий и сооружений.

2.  Адрес объекта оценки: г. Симферополь, ул. Железнодорожная, 1.

3.  Цель оценки: согласно информации Заказчика оценка будет использована для заключения договора купли-продажи земельного участка.

4.  Определяемый вид стоимости: стоимость полного пакета прав собственности - рыночная стоимость объекта оценки.

5.  Дата оценки: 22 декабря 2006 года.

6.  Источники информации: техническая документация по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право на земельный участок, технический паспорт СМБТИ, юридические документы пользователя земельным участком.

7.  Перечень допущений и условий, ограничивающих использование результатов оценки, форму представления результатов оценки:

7.1.  Результаты работы Оценщика предназна­чены исключи­тель­но для ОАО "Птицекомбинат" и не могут передаваться Оценщиком другим юридическим или физичес­ким лицам без согласовани­я с вышеперечисленными субъектами. ОАО "Птицекомбинат" может использовать заключение об оценке для заключения договора купли-продажи оцениваемого земельного участка. Заказчик вправе ссылаться на выводы, изложенные в настоящем Отчете и использовать данное независимое заключение исключитель­но с вышеуказанной целью.

7.2.  ОАО "Птицекомбинат" несет ответственность за точность и адекватность всей предоставленной Оценщику информации. Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые решения, принятые им в связи с результатами работы Оценщика. В результате работы Оценщика Заказчику предоставляется Отчет об экспертной денежной оценке и Заключение о стоимости объекта оценки.

8.  Отчет должен быть составлен в соответствии с требованиями Законов Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. №1378-IV и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» №2658-III от 12.07.2001 г.

Оценщик: ЧП «Фирма «Амата» г. Симферополь, ул. Горького 14 «б», к. 17, р/с 26005301325535 в Филиале КЦО ПИБ г. Симферополя, МФО 324430 ОКПО 22298572 тел. 51-05-28, 61-06-83, факс 24-98-34.

Заказчик: ОАО ''Птицекомбинат'' Адрес г. Симферополь ул. Железнодорожная, 1

От Оценщика От Заказчика

__________________ Е. А. Киверин ______________ В. В. Яремчук

М. П. М. П.

[1] Оценка имущества и имущественных прав в Украине под ред. Лебедь Н. П./К.: ООО «Информационно издательская фирма «Принт-Экспресс», 2003.-715с. (стр.519).

[2] Оценка имущества и имущественных прав в Украине под ред. Лебедь Н. П./К.: ООО «Информационно издательская фирма «Принт-Экспресс», 2003.-715с. (стр.516).

[3] По материалам компании «Forex» (http://forex. kbpauk. ru).

[4] Поскольку вероятность поступления дохода в течение календарного года была учтена на этапе определения годового валового дохода, то в данной расчетной таблице коэффициент принят равным единице.

[5] определены на основании натурных обмеров здания (см. Приложение).

[6] В строках “полы”, “потолки”, “окна и двери”, “внутренняя отделка”, описывается благоустройство оцениваемых помещений.