Умови проектування міського землекористування

Умови проектування міського землекористування як основа формування меж міста

Раціональному територіальному розвитку системи сталого землекористування приділяється особлива увага як важливому засобу  формування сприятливого середовища проживання людей та ефективного використання природних ресурсів, забезпечення розвитку  внутрішніх функціонально-планувальних зв'язків, що сприяють мінімізації середніх витрат часу на відновлення людських ресурсів, пересування населення від місць проживання до місць прикладення праці та максимізації створення валової доданої вартості. У процесі реконструкції існуючих та формування землекористування нових міст основними завданнями його територіального роз­витку є:

♦ вибір територій землекористування нового будівництва;

♦  визначення регіональних напрямів перспективного розвитку територіального землекористування;

♦  визначення земель резервного фонду (земель запасу) для резе­рвування територій.

Земельні ділянки для розвитку міст вибирають на засадах вста­новлення економічних і господарських зв'язків у відповідних систе­мах розселення та агломераціях у взаємодії з навколишніми посе­леннями та господарськими комплексами приміських зон.

Земельні ділянки, які вибирають для будівництва нового або розширення існуючого міста, визначають з урахуванням можливого перспективного розвитку його основних функціональних елементів. Ці ділянки повинні мати:

♦  достатню земельну площу для розміщення і розвитку всіх ви­дів будівництва;

♦  природні дані щодо створення комфортних умов проживання та відпочинку населення, естетичного збагачення ландшафту міста;

♦  сприятливі інженерно-геологічні умови, які дають змогу здійс­нювати промислово-комунальне, житлове, громадське та зелене бу­дівництво з мінімізацією витрат на інженерні споруди і підготовку території;

♦  близькість до джерел або магістральних комунікацій енерго - та водопостачання (особливо у випадках розвитку водомістких підпри­ємств і виробництв);

♦  умови для компактного формування міського землекористу­вання, доцільного взаєморозміщення основних функцій міста та умови для зручного підключення до мереж зовнішнього транспорту (залізничного, автомобільного, водного).

З метою підвищення компактності міста і обмеження вилучення під забудову цінних сільськогосподарських земель в окремих випад­ках доцільно використовувати під забудову (якщо немає вільних земель) ділянки, які потребують наднормативних витрат на їх осво­єння. При цьому необхідне відповідне економічне обґрунтування заходів щодо інженерної підготовки, інженерного обладнання та оздоровлення територій і навколишнього природного середовища.

У сейсмічних районах враховують також сейсмічне мікрозонування територій.

Не допускається розміщення житлової та громадської забудови:

♦  на земельних ділянках, розташованих у зонах інтенсивного впливу зсувів, а також у зонах впливу селевих потоків та снігових явищ;

♦  у першій зоні санітарної охорони джерел водопостачання і майданчиків водопровідних споруд, якщо об'єкти, які проектуються, не пов'язані з експлуатацією джерел; на територіях живлення під­
земних водоносних горизонтів;

♦  у зонах можливого катастрофічного затоплення завглибшки 1,5 м і більше;

♦  на земельних ділянках, забруднених органічними і радіоак­тивними відходами; у санітарних зонах відвалів породи вугільних, сланцевих шахт і збагачувальних фабрик, а також ближче ніж
100 м від контурів породних відвалів, якщо не передбачені спеціа­льні охоронні заходи (узгоджені з органами санітарного та гірничо­го нагляду);

♦  на відстані не менш як 100 м від контурів торфовищ, лісових масивів хвойних порід і 50 м — від лісових масивів листяних порід, розташованих за межами міста;

♦  у сейсмічних районах, які безпосередньо прилягають до актив­них розломів;

♦  у зонах охорони гідрометеостанцій; охоронних зонах магістра­льних нафто-, газо - та продуктопроводів;

♦  у санітарно-захисних зонах промислових підприємств, джерел електромагнітного, іонізуючого випромінювання, у шумозахисних зонах аеропортів, смугах відчуження залізниць та ін.;

 ♦ у перших зонах округів санітарної охорони курортів, якщо об'єкти, які проектуються, не пов'язані з експлуатацією природних

•  лікувальних ресурсів курортів; у других зонах округів санітарної охорони курортів, якщо об'єкти забудови спричинюють забруднення атмосфери, ґрунту та вод, є джерелами перевищення нормативних рівнів шуму; у третіх зонах округів санітарної охорони курортів у разі негативного впливу на природні лікувальні засоби і санітарний стан курорту;

 ♦ на територіях смуг відведення трас зовнішнього транспорту (залізниць, автомобільних доріг І та II категорій);

♦ на землях природних національних парків, дендропарків і водоохоронних зон;

 ♦ на землях зелених зон міст, у тому числі землях міських лісів та лісопарків, якщо об'єкти, які проектуються, не призначені для відпочинку, спорту або обслуговування приміського лісового господарства;

♦ на територіях природних заповідників і заказників та їхніх охоронних зон (без дозволу відповідних державних органів охорони | пам'яток природи);

♦ на землях археологічних, історико-культурних заповідників та їхніх охоронних зон (без урахування особливих положень, встановлених відповідними органами, щодо певного історико-культурного заповідника, а також в охоронних зонах пам'яток історії, культури та архітектури).

3 урахуванням наведених вимог розробляють схему обмежень у використанні земель, яка є вихідним матеріалом для вибору земе­льних ділянок подальшого розвитку міст.

Раціональні напрямки та масштаби територіального розвитку міст визначають на підставі комплексного аналізу всіх ресурсів (зе­мельних, природних, трудових тощо) і розроблення альтернативних варіантів з визначенням і оцінюванням наслідків від реалізації ко­жного з них.

Основою Для Вибору оптимального варіанта розвитку землекори­стування міста є техніко-економічне, економіко-містобудівне, еколо­гічне та грошове оцінювання території. Перше ґрунтується на по­рівнянні вартості інженерного облаштування території, всієї інфра­структури міста та інших заходів, пов'язаних з містобудуванням, друге — на порівнянні їх містобудівної якості (соціальний комфорт, функціонально-планувальна, інженерно-технічна, історико-культурна, естетична та екологічна цінність територій) та споживної (балансової) вартості землі з урахуванням наявних міських фондів.

Визначення земель резервного фонду для резервування терито­рії всіх видів містобудівної діяльності є важливим заходом забезпе­чення раціонального територіального землекористування розвитку міст. Воно має забезпечувати маневрування поетапного освоєння різних ділянок залежно від форм власності на землю у межах міста і приміської зони з урахуванням розміщення всіх видів будівництва, зокрема індивідуальної та багатоповерхової житлової забудови.

Територіальний розвиток і резервування земель для розміщення міського землекористування ґрунтуються на матеріалах земельного та містобудівного кадастрів з урахуванням можливостей викупу або відчуження земель у власників і землекористувачів з визначенням режиму їх використання до початку освоєння та черговості здійс­нення забудови.

Для планомірного територіального розвитку землекористування міст при розробленні землевпорядних рішень доцільне визначення перспективної міської межі, а також меж адміністративно підпо­рядкованих місту земель з відповідним порядком землекористуван­ня, враховуючи дані земельного кадастру, грошового оцінювання земель тощо.