Условия проектирования городского землепользования

Условия проектирования городского землепользования как основа формирования границ города.

Рациональному территориальному развитию системы постоянного землепользования уделяется особое внимание как важному средству формирования благоприятной среды проживания людей и эффективного использования природных ресурсов, обеспечения развития внутренних функционально-планировочных связей, которые способствуют минимизации средних расходов времени на возобновление человеческих ресурсов, передвижения населения от мест проживания к местам приложения труда и максимизации создания валовой добавленной стоимости. В процессе реконструкции существующих и формирования землепользования новых городов основными заданиями его территориального развития являются:

·  выбор территорий землепользования нового строительства;

·  определение региональных направлений перспективного развития территориального землепользования;

·  определение земель резервного фонда (земель запаса) для резервирования территорий.

Земельные участки для развития городов выбирают на основах установления экономических и хозяйственных связей в соответствующих системах расселения и агломерациях во взаимодействии с окружающими поселениями и хозяйственными комплексами пригородных зон.

Земельные участки, которые выбирают для строительства нового или расширения существующего города, определяют с учетом возможного перспективного развития его основных функциональных элементов. Эти участки должны иметь:

·  достаточную земельную площадь для размещения и развития всех видов строительства;

·  естественные данные относительно создания комфортных условий проживания и отдыха населения, эстетичного обогащения ландшафта города;

·  благоприятные инженерно-геологические условия, которые дают возможность осуществлять промышленно-коммунальное, жилищное, общественное и зеленое строительство с минимизацией расходов на инженерные сооружения и подготовку территории;

·  близость к источникам или магистральным коммуникациям енерго - и водоснабжения (особенно в случаях развития водосодержащих предприятий и производств);

·  условия для компактного формирования городского землепользования, целесообразного взаиморазмещения основных функций города и условия для удобного подключения к сетям внешнего транспорта (железнодорожного, автомобильного, водного).

С целью повышения компактности города и ограничения исключения под застройку ценных сельскохозяйственных земель в отдельных случаях целесообразно использовать под застройку (если нет свободных земель) участка, которые нуждаются в сверхнормативных расходах на их освоение. При этом необходимое соответствующее экономическое обоснование мероприятий по инженерной подготовке, инженерному оборудованию и оздоровлению территорий и окружающей естественной среды.

В сейсмических районах учитывают также сейсмическое микрозонирование территорий.

Не допускается размещение жилищной и общественной застройки:

·  на земельных участках, расположенных в зонах интенсивного влияния сдвигов, а также в зонах влияния селевых потоков и снежных явлений;

·  в первой зоне санитарной охраны источников водоснабжения и площадок водопроводных сооружений, если объекты, которые проектируются, не связанные с эксплуатацией источников; на территориях питания под

·  земных водоносных горизонтов;

·  в зонах возможного катастрофического затопления глубиной 1,5 м и больше;

·  на земельных участках, загрязненных органическими и радиоактивными отходами; в санитарных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, а также ближе чем

·  100 м от контуров породных отвалов, если не предусмотренные специальные охранительные мероприятия (согласованные с органами санитарного и горного наблюдения);

·  на расстоянии не менее как 100 м от контуров торфяников, лесных массивов хвойных пород и 50 м - от лесных массивов лиственных пород, расположенных за пределами города;

·  в сейсмических районах, которые непосредственно прилегают к активным разломам;

·  в зонах охраны гидрометеостанций; охранительных зонах магистральных нефте-, газо - и продуктопроводов;

·  в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, источников электромагнитного, ионизирующего излучения, в шумозащитных зонах аэропортов, полосах отчуждения железных дорог и ин.;

·  в первых зонах округов санитарной охраны курортов, если объекты, которые проектируются, не связанные с эксплуатацией естественных

·  лечебных ресурсов курортов; во вторых зонах округов санитарной охраны курортов, если объекты застройки вызывают загрязнение атмосферы, почвы и вод, являются источниками превышения нормативных уровней шума; в третьих зонах округов санитарной охраны курортов в случае негативного влияния на естественные лечебные средства и санитарное состояние курорта;

·  на территориях полос отведения трасс внешнего транспорта (железных дорог, автомобильных дорог I и II категорий);

·  на землях естественных национальных парков, дендропарков и водоохранных зон;

·  на землях зеленых зон городов, в том числе землях городских лесов и лесопарков, если объекты, которые проектируются, не предназначенные для отдыха, спорта или обслуживания пригородного лесного хозяйства;

·  на территориях природных заповедников и заказников и их охранных зон (без разрешения соответствующих государственных органов охраны достопримечательностей природы);

·  на землях археологических, историко-культурных заповедников и их охранительных зон (без учета особенных положений, установленных соответствующими органами, относительно определенного историко-культурного заповедника, а также в охранительных зонах достопримечательностей истории, культуры и архитектуры).

С учетом приведенных требований разрабатывают схему ограничений в использовании земель, которая является исходным материалом для выбора земельных участков последующего развития городов.

Рациональные направления и масштабы территориального развития городов определяют на основании комплексного анализа всех ресурсов (земельных, естественных, трудовых и тому подобное) и разработки альтернативных вариантов с определением и оцениванием последствий от реализации каждого из них.

Основанием для выбора оптимального варианта развития землепользования города является технико-экономическая, экономико-строительная, экологическая и денежная оценка территории. Первое основывается на сравнении стоимости инженерного обустройства территории, всей инфраструктуры города и других мероприятий, связанных с градостроением, второе - на сравнении их градостроительного качества (социальный комфорт, функционально-планировочная, инженерно-техническая, историко-культурная, эстетичная и экологическая ценность территорий) и потребительской (балансовой) стоимости земли с учетом имеющихся городских фондов.

Определение земель резервного фонда для резервирования территории всех видов градостроительной деятельности является важным мероприятием обеспечения рационального территориального землепользования развития городов. Оно должно обеспечивать маневрирование поэтапного освоения разных участков в зависимости от форм собственности на землю в пределах города и пригородной зоны с учетом размещения всех видов строительства, в частности индивидуальной и многоэтажной жилой застройки.

Территориальное развитие и резервирование земель для размещения городского землепользования основывается на материалах земельного и градостроительного кадастров с учетом возможностей выкупа или отчуждения земель у владельцев и землепользователей с определением режима их использования к началу освоения и очередности осуществления застройки.

Для планомерного территориального развития землепользования городов при разработке землеустроительных решений целесообразное определение перспективной городской границы, а также границ административно подчиненных городу земель с соответствующим порядком землепользования, учитывая данные земельного кадастра, денежного оценивания земель и тому подобное.