Структуризация землепользования городов

Структуризация землепользования городов для обоснования их границ.

Функциональное зонирование землепользования территорий городов предусматривает выделение основных функциональных типов землепользования и их рационального взаимного размещения.

По назначению и использованием различают такие основные функциональные типы землепользования: селитебные (в том числе многоэтажной и одно-двухэтажной застройки); производственные (в частности, коммунально-складские внешнего транспорта); ландшафтно-рекреационные; сельскохозяйственные и тому подобное.

Состав и назначение территорий основных функциональных типов землепользования и требования к использованию земель приведено в табл. 9.1.

Таблица 9.1. Состав, назначение и требования к использованию земель в основных функциональных типах землепользования

В городах с историко-культурными ценностями выделяют тип землепользования историко-культурного назначения, где сконцентрированы участки ценной исторической среды, достопримечательности истории, культуры и архитектуры.

В центральной части, в которой сконцентрированные ведущие центро-формировочные функции города, выделяют тип землепользования общегородского (смешанного) землепользования.

Взаимное размещение основных функциональных типов землепользования определяется комплексом территориальных и экологических ограничений, условий и требований: естественных, санитарно-гигиенических, экономических, функциональных, землеустроительных и архитектурно-планировочных.

Селитебные зоны размещаются во взаимосвязи с ландшафтом, с наветренной стороны относительно ветров подавляющих направлений, а также выше по течению рек относительно промышленных и сельскохозяйственных предприятий с технологическими процессами, которые являются источниками выбросов в окружающую природную среду вредных и с неприятным запахом веществ. В пределах селитебных зон размещается преимущественно жилая и общественная застройка, которая должна иметь удобную связь с местами работы, центром города и рекреационными объектами.

На территории селитебной зоны выделяют участки первоочередного жилого строительства, которые должны размещаться вблизи существующих инженерных сетей, магистральных транспортных коммуникаций. Строительная вместимость этих участков должна быть достаточной для размещения ожидаемых в период первой очереди объемов строительства и задела на последующие 1-2 года. Эти участки выбирают преимущественно в районах завершенных целостных структурно-планировочных образований или в составе первой очереди строительства новых районов. При нескольких вариантах возможного размещения жилищного строительства на основе комплексной оценки и сравнения отдельных участков из расчета расходов на их освоение или реконструкцию определяется оптимальный вариант. В отдельных случаях сравнивают также эксплуатационные расходы на инженерное оборудование, инженерную подготовку территорий и транспортное обслуживание.

Производственные зоны размещаются с учетом обеспечения удобных транспортных и пешеходных связей с селитебными зонами. Промышленные территории, на которых находятся предприятия с большим грузооборотом, располагаются вблизи железных дорог и портовых сооружений с оборудованием необходимых подъездных колей. Для размещения (или расширение) водосодержащих производств важно учитывать условия их водоснабжения. По потребности в источниках водоснабжения участки делятся на четыре группы с мощностью (минимальные среднемесячные расходы воды): I - более 30 м3 в сутки; II - 10 - 30; III - б - 10; IV - 1,5-5 м3 в сутки. Группы I и II используют для размещения больших водосодержащих промышленных предприятий, III и IV - для предприятий средней и небольшой водоемкости.

В пределах коммунально-складских территорий выделяются участки для размещения составов и коммунальных предприятий, которые связаны с внешним транспортом.

Ландшафтно-рекреационные зоны размещаются на территории естественных комплексов города, тесно связываются с селитебными территориями и зеленой зоной пригородной зоны.

Рассадники и соответствующие хозяйственные предприятия, организации, учреждения, а также участки коллективных садов и огородов размещают преимущественно на территориях пригородной зоны, за пределами резервных территорий на расстоянии транспортной доступности к местам проживания - 1,5 -2 год.

В зависимости от комплекса градостроительных условий, среди которых особенную роль играют естественные факторы, размер и народнохозяйственный профиль, исторические особенности планирования и застройки городов, существует разные подходы к размещению основных функциональных зон.

В сейсмических районах нужно учитывать сейсмическое микрорайонирование с использованием под жилую застройку участков с меньшей сейсмической.

Комплекс отмеченных условий и приведенных в табл. 9.1 требований должен отображаться в схеме функционального зонирования землепользования территории города как в составе проектов землеустройства из упорядочения территории города, так и в составе его генерального плана.

Структуризация землепользования города направлена на создание открытой территориальной системы землепользования, которая состоит из города-центра системы расселения (агломерации), промышленного и зеленого пояса и пригородной зоны.

Роль и функции земель в пределах населенных пунктов, а особенно в городах, в обществе определяется тем, что эти земли предназначены для обеспечения разнообразных видов жизнедеятельности людей. С целью оптимизации землепользования проводят его структуризацию по функциям земли.

Структуризация функциональных типов землепользования городов имеет три типа моделей: радиальную (радиально-кольцевую), линейную и смешанную, которые обусловлены транспортно-планировочным каркасом - главными городскими транспортными магистралями, сетью обычного и скоростного городского и внешнего транспорта, главными планировочными осями и узлами.

Транспортно-планировочный каркас формируется на основе минимизации расходов времени на передвижение населения от места работы. При этом следует избегать транзитного движения через центр и жилищные территории города, предусматривать обводные автомагистрали-дублеры и скоростные автомобильные дороги, организовывать линии скоростных видов транспорта (в самых значительных городах - метрополитен, скоростной трамвай, электрифицированные железные дороги).

Одним из основных заданий структуризации является обеспечение оптимальных функциональных связей между местами расселения, приложения труда и рекреации, учреждениями общественного обслуживания с учетом частоты их посещения и спроса населения (в том числе рыночного), а также образования фундаментов доходной экономики и экологической безопасности землепользования города.

Структура землепользования города должна формироваться по принципу иерархического построения.

В крупейших, крупных и больших городах выделяют три иерархических уровня структуры землепользования - локальный, районный (зональный), общегородской, в других городах - локальный и общегородской, которым отвечают определенные элементы селитебной системы землепользования.

Количество, размер, границы зон типов землепользования и организация основных элементов селитебной системы землепользования зависит от комплекса факторов и условий. К ним принадлежат размеры, народнохозяйственный профиль города, место расположения его в плане, ландшафтные особенности, социально-функциональный состав территории застройки, структура форм собственности на землю, наличие транспортных связей, общее архитектурно-планировочное решение и др.

На локальном уровне структура типов землепользования города формируется преимущественно за счет монофункциональных единиц - жилищного, промышленного, производственного типов землепользования, которые характеризуются определенной функциональной, архитектурно-планировочной и социальной целостностью.

В пределах селитебной зоны в зависимости от размера города и планировочных образований выделяют исторически установившиеся типы под селитебной застройкой, массивы земель новых жилищных районов или микрорайонов, группы жилищных кварталов или жилищных комплексов, которые рассматриваются как один тип землепользования и имеют локальное размещение других (землепользования малых предприятий, офисов, сервисно-бытовых пунктов и тому подобное).