Формирование и функционирование инфраструктуры рынка земли

Инфраструктуры рынка земли

В 1991 году на базе Главного управления землепользования и землеустройства Министерства аграрной политики создали Государственный комитет по земельной реформе. В 1992 г. его переименовали в самостоятельный Государственный комитет по земельным ресурсам (далее по тексту Госкомзем). Посмотрите какие функции он осуществляет это учреждение на рис.1

Рис. 1. Структура Государственного комитета земельных отношений Украины.

Из функций, которые выполнялись Госкоземом видно, что продающему землю нужна документация на участок земли ( пожалуйста, это функция Госкомзема, который имеет коммерческий центр, готовящий проекты)), надо соглосовать. с учреждениями охраны природы (пожалуйста, есть и такой отдел), надо оценить участок (пожалуйста, есть и такой отдел), надо произвести землеустроительное вычленение на местности(пожалуйста, есть и такой отдел) и наконец, надо зарегистрировать акт купли - продажи участка (пожалуйста, есть и такой отдел). Вот почему эти функции не направлены на увеличение бюджета государства. В экономической литературе появились разные предложения по совершенствованию органов управления земельными отношениями.

Так, например, Данилишин Б. рекомендует сформировать Миво территориального развития и земельных отношений. (рис.2)

Рис. 2. Предлагаемая неправильная структура управления земельными отношениями в Украине

Данилишин Б., прежде чем обосновать эту схему управления земельными отношениями пишет, что все существовавшие (включая Госкомзем) государственные органы управления не сумели эффективно использовать украинскую землю. Он отмечает, что экономического и экологического критериев прогресса в развитии земельных отношений не достигнуто: 6- 8 млн. га земельной площади исключено из оборота. Развитие земельных отношений сводится к тому, что распаянные участки только выделяются в натуре. Совсем не охвачены реформой 10,5 млн. га лесных участков и 2,5 млн. га территорий, покрытых лесом. Растет рынок продаж земельных участков местными органами. По его проекту (рис. 2) в состав Министерства территорий и земельных отношений ошибочно включены Государственный департамент земельного кадастра и регистрации, прав на землю который следует передать Министерству юстиции Украины, Государственный земельный банк, который подведомственен Министерству финансов Украины, Земельный межевой суд, как независимое судебное учреждение, которое не может быть подчинено Министерству земельных отношений. Фактически это не структура министерства., инфраструктура рынка земли.

Вопросом особенностей формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения, рассмотрению проблемы его инфраструктуры в Украине занимались ряд исследователей, и в частности : Федоров М. М. , Саблук П. Т., Будзяк В. М., Горланчук В. В., Юрчишин В. В. и др. Особое значение приобретает проблема формирования и функционирования учреждений инфраструктуры рынка земли как системы органов государственного контроля за процессом купли-продажи земли.

Рис. 3. Механизм взаимосвязи и взаимоконтроля функционирования учреждений инфраструктуры рынка земли в Украине

Из рисунка следует вывод, что в процесс купли-продажи нет места теневому обороту земли из-за последовательно взаимного контроля. Показана процедура оформления покупателем документации на земельный участок в учреждениях Государственного комитета по земельным отношениям и получения землеустроительных документов, которые регистрирует в учреждениях Государственного управления реестра прав на недвижимое имущество и Исполкоме местных советов.

Государственным комитетом по земельным ресурсам, подготовившим техническую документацию на земельный участок и обосновавшим первоначальную его цену, Министерством по охране окружающей среды, отразившим согласие на то, что продажа участка не нанесет экологического ущерба, Государственным управлением реестра прав Министерства юстиции, которое признает изменения прав землевладельца, Государственным земельным банком Министерства Финансов, которое зарегистрирует поступление средств в бюджет от купли продажи. Оформляется сделка купли-продажи и банк получает деньги, за уплату сделки, которые направятся в бюджет. Покупатель идет в Госкомзем и получает новый землеустроительный документ, затем, в инспекцию контроля охраны земель и получает согласие на приобретение земли, затем в управление реестра прав на собственность и регистрирует нового владельца земельной собственности. Далее, нотариально заверяется сделка, о чем сообщается в местный совет о приобретения земли. Такова цепочка, отражающая государственный контроль над земельной собственностью

Регулирующее воздействие государства на земельном рынке должно проис­ходить и в направлении рыночного ценообразования, которое складывается как соотношение спроса и предложения на землю, но обычно учитывает земельную политику государства как внешний конъюнктурообразующий фактор. Главной особенностью в этом плане является то, что не сельскохозяйственные предприятия, ни фермерские хозяйства не располагают средствами для приобретения желаемого участка земли, и поэтому, Государственный земельный банк выкупает намеченные земельные участки у собственников актов на земельную собственность для организованной продажи их под долголетнее ипотечное кредитование в частную этим хозяйствам. Этим способом рынок становится организованным и контролируемым государством с позиции сохранения мелиоративных систем, крупного целостного землепользования, а не чересполосицы территории полей. Обязательным условием торгов является сохранение целевого использования земельного участка. В качестве приложения к договору об ипотеке земельного участка служит план данного участка.

Основные функции Государственного комитета по земельным отношениям: формирование государственной политики в сфере регулирования земельных отношений, политики в сфере использования и охраны земель; координация работ по земельной реформе; осуществление землеустройства; организация земельно-кадастровых работ и обеспечение ведения государственного земельного кадастра (зонирования земель, учета количества и качества земель, государственной регистрации земельных участков, оценки земель).

Такая деятельность Государственного комитета по земельным отношениям нуждается в правовой базе, которая сегодня не совершенна. Не приняты законы «О государственном земельном кадастре», «О правовых основаниях отчуждения земель частной собственности», «О рынке земель», «О земельном (ипотечном) банке», «Об использовании земель рекреационного назначения», «Об использовании земель оздоровительного назначения», «Об использовании земель историко-культурного назначения», «О землях промышленности», «О правовом режиме земель особой охраны». и других.

Совершенно по –новому выглядит роль государственного земельного банка, не только как организатора рынка земли посредством ипотечного кредитования, но и организатора сохранения почвенного плодородия, экологического состояния земли. Денежные средства от штрафных санкций полученных за недобора урожая из-за неправильного использования земли, нарушение мелиоративных систем или неправильной агротехники поступают на целевой текущий счет Государственного земельного банка именно предприятия или хозяйства, нарушившего землепользование. Только это предприятия имеет право израсходовать средства для совершенствования внутрихозяйственных оросительных систем для приобретения удобрений и внедрение новых агротехнологий. Эта функция приближает этот банк к функции рационального природопользования.

В особом внимании на земельном рынке нуждаются плодородные земли, зем­ли сельскохозяйственного назначения. Формирование земельного рынка должно быть экологически сознательным. Постоянное распространение деградации земельных ресурсов связано с по­терей гумуса, и прежде всего — с их производственным использованием. В силу этого, можно говорить, что использование земель в сельскохозяйственных целях представляет собой безвозмездное использование гумуса землесобственником.

Хочется подчеркнуть, что новые аналитические функции банка по контролю за землевладельцами, землепользователями, сохранением целевого использования земли, почвенного плодородия только кажутся по названию близкими к функциям Государственного комитета по земельным ресурсам. Но по сути дела все они являются чисто финансовыми, отражают только финансовую сторону процессов.

Кроме того, поскольку в Государственный земельный банк будут поступать средства уплаты налогов, то банк становится контролером за полной уплатой налогов сельскохозяйственным предприятий, фермерских хозяйств и хозяйств населения.

Государственный земельный банк становится организатором рынка земли и органом государственного контроля по сохранению земельных ресурсов, увеличению эффективности их использования.

Мы считаем, что в состав инфраструктуры рынка земли обязательно должно вхо­дить специальное учреждение, которое бы эффективно распоряжалось и отвечало за охрану и восстановление земель, их экологически сбалансированным использованием. По нашему мнению, таким учреждением должна стать Инспекция государственного контроля использования и охраны земель и их мониторинга при Министерстве охраны окружающей среды.

Как известно, со­временные организованные рынки олицетворяются соответствующими биржами. Так, товарному рынку соответствует неотъемлемая от него инфраструктурная со­ставляющая, каковой является товарная биржа, рынку ценных бумаг – фондовая биржа, валютному рынку – валютная и т. д. По нашему мнению, в Украине вопло­щением организованного земельного рынка может быть Земе­льная биржа как учреждение, которое должно специализироваться на купле-продаже прав собственности на землю. Главной функцией земельной биржи яв­ляется обслуживание земельного рынка, где осуществляются купля-продажа земли как товара. Под обслуживанием понимае­тся торговое посредничество в обменных операциях с землей. Эту функцию бир­жа должна реализовать на специальных региональных земельных аукционах.

Це­лью создания Земельной биржи ставится выявление реальных рыночных цен на землю с учетом изменений в спросе и предложении. Но эта цель может быть достигнута лишь при условии, что нет одновременно двух земельных рынков – биржевого (организованного) и небиржевого (стихийного), а существует один сво­бодный рынок, частью которого и является биржа. Главным контролирующим органом биржи должен выступать Государственный земельным банк, который является организатором торгов на бирже.

Пакет документов, регламентирующих деятельность земельной биржи, включает: устав биржи, учредительный договор, порядок, правила деятельности, структуру биржи, регламент биржевого комитета, положения о генеральном директоре биржи, о формировании и использовании резервного фонда биржи и другие документы. Земельная биржа Украины должна объединять деятельность региональных земельных бирж.

Особенностью функционирования бирж является то, что их двигателем (а, сле­довательно, – и движущей силой организованного земельного рынка) является так называемая «биржевая спекуляция», которую осуществляют брокеры, маклеры, ди­леры. Эти биржевые посредники выступают обычными агентами по купле-продаже недвижимости, которой является земля. Они специализируются на вопросах дене­жной оценки земли и рыночной цены земли, а также соединяют спрос и предложе­ние на земельном рынке. Вопреки распространенному взгляду наших довольно не­опытных в рыночной экономике соотечественников, биржевая торговля как органи­зованная совокупность операций по купле-продаже товаров не «раздувает» цены, а наоборот – стабилизирует их. Брокер покупает товары там и тогда, где и когда они дешевле, а продает их туда и тогда, где и когда цена на них повышается. Вопрос лишь в том, по какой цене предлагается и запрашивается товар.

Предложение в отношении создания Государственного земельного банка и Земельной биржи возникает из понима­ния развития земельных отношений в Украине. Сегодня в частной собственности находятся лишь 2,6% земельных угодий Украины фермерских хозяйств и еще 14,2% – в собственности и пользовании граждан. Поэтому окончательно понятно, что наша страна должна осуществлять переход от государственной земельной монополии к свободному земельному рынку. .Но этот переход должен быть организованным

В случае спорных проблем по земельным вопросам государственный земельный суд решает эти проблемы на правовой основе. Считаем, что земельный суд должен рассматривать не только спорные вопросы, связанные с землеустроительными проблемами, но и вопросы сохранения мелиоративных систем и почвенного плодородия. Министерство охраны окружающей среды будет осуществлять контроль над сохранением оросительной системы, уровнем содержания почвенного плодородия, и направлять в земельный суд материалы, по обнаруженным фактам недополучения урожая из-за нерадивого отношения к внутрихозяйственным оросительным системам, снижению почвенного плодородия. Ответчик должен объяснить причины экологического нарушения. Постановления суда о возмещении нанесенного ущерба позволяет денежные средства от административных постановлений и судебных решений сконцентрировать на целевых текущих счетах нарушителя использовать по. назначению под контролем государственного земельного банка. Таков механизм купли-продажи, контроля процесса становления новых земельных отношений, где хозяином земли становится ее собственник, который заинтересованный в сохранении и приумножении ее плодородия.

Выводы. Существующая система купли-продажи земель содержит в себе возможность теневого оборота земли. Предложен новый организационный механизм формирования и функционирования инфраструктуры рынка земли, который предусматривает разделение полномочий в отношении управления земель­ным фондом, купли-продажи земли на основе кредитования Государственным земельным банком. Дальнейшее затягивания моратория на куплю-продажу земли ведет к углублению сложного экономического состояния сельскохозяйственного производства. Предлагается проведение экономического эксперимента по отмене моратория и отработки системы документов и функций учреждений рынка земли