Альтернативна методика грошової оцінки землі

Застосування альтернативної методики грошової оцінки землі при розрахунку іпотечного кредиту

Що може бути основою величини кредиту, виданої під заставу земельної власності? Вважаємо, що основою розрахунки величини іпотечного кредиту може бути оцінка фінансового капіталу підприємства.

У роботах по фінансовому менеджменті можна знайти різні точки зору щодо оцінки фінансового (грошового) капіталу. У них, насамперед, приділяється увага методичним аспектам оцінки вартості капіталу у взаємозв’язку з оптимізацією його структури.

У ринковій економіці фінансовий (грошовий) капітал розглядається як товар, що має свою вартість чи ціну. Оцінка цієї вартості займає центральне місце в системі керування фінансовим капіталом.

В економічній літературі існують різні погляди на визначення вартості (ціни) капіталу. Так, В. Г. Белоліпецький формулює таке визначення вартості капіталу: «Вартість капіталу визначається витратами на його залучення. Витрати на залучення капіталу це сума регулярних виплат, що повинна здійснити фірма власникам капіталу (інвесторам, кредиторам) з розрахунку суми залученого капіталу». Аналогічні визначення можна зустріти й в інших роботах, присвячених залученню грошового капіталу.

На основі наявних визначень можна зробити висновок про те, що більшість авторів розглядають вартість капіталу або як норму прибутку чи прибутковості, або як суму витрат на його залучення. При цьому практично всі автори розглядають вартість грошового капіталу як ціну одного з факторів виробництва. Вивчення різних точок зору на визначення вартості фінансового капіталу дозволило нам дотримуватися думки Ю. М. Воробйова, який вважає, що вартість фінансового капітана – це виражена у відсотках середньозважена ціна джерел коштів, за якої підприємства купують чи залучають необхідний їм грошовий капітал у процесі.

Для обґрунтування величини іпотечного кредиту необхідно розглянути такий показник як фінансовий леверидж, що характеризує частку позикового фінансування в складі джерел коштів, використовуваних підприємством. Якщо підприємство має позикові фінансові кошти, значить можна розрахувати фінансовий леверидж, а також ефект від застосування фінансових позикових коштів. Показник, зв’язаний з коефіцієнтом фінансовий леверидж, називається фінансовий диференціал (ФД). Він визначається по формулі:

ФД = (1 - РСПП) * (ЕРА - СПСК), (2.8)

Де РСПП – реальна ставка податку на прибуток;

(1 - РСПП) – податковий коректор;

ЕРА – економічна рентабельність активів, %;

СПСК – середня процентна ставка по кредитах, а також витрати на залучення позикових коштів (комісійні витрати, страховка і т. д.), %.

Фінансовий диференціал характеризує ефективність використання позикових коштів. Чим вище фінансовий диференціал, тим менше фінансовий ризик повернення позикових коштів. Саме даний показник буде основою визначення величини прибутку підприємства, що буде направлятися на виплату іпотечного кредиту.

Виходячи з формули 2.8, знайдемо економічну рентабельність активів (ЕРА) – Х. Для цього приймемо одержання ефекту від позикових коштів (ФД) – 10 % чистого прибутку, а середня процентна ставка по кредитах, включаючи усі витрати, (СПСК) – 30%, і реальна ставка податку на прибуток – 25%:

10% = (1-0,25)*(Х-30%),

10% = 0,75*(Х-30%),

10% = 0,75Х-22,5%,

0,75Х = 32,5%,

Х = 43,3 %.

Тобто , 43,3 % прибутку гарантує зворотність кредиту банку.

Для встановлення величини застави треба визначити грошову оцінку землі. При оцінці землі для застави можливо використовувати альтернативну методику грошової оцінки землі, розрахунок якої здійснюється по фактичній вартості продукції сільського господарства отриманої за останні п’ять років і фактичних витрат на її виробництво (таблиця 2.12).

Таблиця 2.12

Методика розрахунку іпотечного кредиту на основі фактичній грошової оцінці землі України за 2007 р.*

*розраховано автором за даними Державного комітету статистики України

Величина виданої позики не може складати більш 100 % річної диференціальної ренти ділянки. Але нами вище розрахований норматив межі прибутку – 43,3 %. Основою грошової оцінки ділянки землі є диференціальна рента, що складає 70 % прибутку, відкіля виходить, що: 43,3 % / 70 % = 62 %.

Це значить, що гранична сума видачі кредиту складе 62% диференціальної ренти. Це і знайшло відображення в нормативі в таблиці 1 (передостанній рядок). Як видно з розрахунків (табл. 2.12) величина іпотечного кредиту на один гектар складає 107,46 грн. Даний показник обґрунтовується теорією вартості капіталу, у даному випадку позикового капіталу.

Доцільність розрахунку за альтернативним методом грошової оцінки землі визначається тим, що вона відбиває об’єктивний стан економіки господарств, тобто, побудована на виході валової продукції рослинництва і тваринництва з одиниці площі і реального рівня рентабельності виробництва. Це важливо знати, тому що нормативна грошова оцінка землі побудована на врожайності зернових і нормативної рентабельності побудованої на основі застарілих технологічних карт.

У цьому зв’язку необхідно підготувати і прийняти нормативні документи по експертній оцінці земельних ділянок для іпотечних операцій і забезпечити підготовку відповідних оцінювачів.

Процедури обліку земельних ділянок у системі державного земельного кадастру і реєстрації прав на земельні ділянки в основному відпрацьовані і технологічно здійсненні на всій території України. Можливість обмірювання земельних ділянок, функціонування кадастрових і реєстраційних відомств варто вважати першочерговими умовами, без рішення яких неможлива як купівля-продаж земельної ділянки, так і іпотечні кредитні операції.

Метод розрахунку іпотечного кредиту на основі фактичній грошовій оцінці землі дає можливість спрогнозувати позичковий капітал, що необхідний підприємствам і фермерам під заставу сільськогосподарських угідь.

З огляду на існуючу специфіку організації використання земель сільськогосподарського призначення, необхідно прийняти закон «Про заставу земель сільськогосподарського призначення».

Принципові положення й особливості даного закону повинні полягати в наступному. Перехід до кредитування на основі застави земельних ділянок означає, з одного боку, значне збільшення залучення у сільське господарство фінансових ресурсів, з іншого боку, відмовлення від консервації неефективних виробництв і створення передумов для санації сільського господарства, розвитку і розширення ефективного виробництва.

Предметом іпотеки можуть бути земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств, а також земельні ділянки особистих підсобних господарств. Це кредитування можна використовувати як для довгострокових цілей розвитку сільськогосподарського виробництва (проведення меліоративних і ґрунтозахисних робіт, реалізація інвестиційних проектів, покупка сільськогосподарської техніки й ін.), для розвитку соціальної сфери, сільськогосподарської інфраструктури й облаштованості території, так і для короткострокового кредитування.

Заставниками можуть бути як власники земельної ділянки, так і орендарі. Діюча система стягнення повинна включати необхідні норми, що дозволяють заставоутримувачу здійснювати примусове керування і примусовий продаж земельної ділянки з торгів.

У випадку звертання стягнення на земельну ділянку кредитна установа організує продаж земельної ділянки на публічних торгах тим, які відповідають кваліфікаційним вимогам для здійснення сільськогосподарського виробництва. При відсутності претендентів даної категорії не раніше чим через місяць проводяться повторні торги.

Обов’язковою умовою торгів є збереження цільового призначення і цільового використання земельної ділянки. Якщо земельна ділянка не куплена на повторних торгах, він може бути викуплений у муніципальну власність, без зміни цільового призначення використання земельної ділянки. Як обов’язковий додаток до договору про іпотеку земельної ділянки служить план даної ділянки.

У випадку істотного зниження родючості земельної ділянки, псування чи втрати гумусу у результаті проведених агротехнічних заходів (або невиконання агротехнічних заходів), стихійних лих чи погодних умов заставник зобов’язаний почати всі розумні дії для їхнього відновлення в межах страхового відшкодування при збереженні зобов’язання.

Виходячи з вищесказаного можна зробити висновки:

1. Для подальшого розвитку сільського господарства об’єктивно необхідна іпотечна система кредитування, яка зв’язана з діяльністю Державного земельного банку. Тільки цій установі буде дозволений продаж земель, що будуть вилучені у власника у випадку неповернення отриманої суми.

2. Рекомендується виділяти кредитну позичку на основі розрахунку 62% диференціальної ренти земельної ділянки за методикою, обґрунтованої автором. Метод розрахунку іпотечного кредиту на основі фактичній грошовій оцінці землі дає можливість спрогнозувати позичковий каптал, що необхідний підприємствам і фермерським господарствам під заставу сільськогосподарських угідь.