Анализ земельных отношений

Анализ земельных отношений в Ялтинском регионе

По данным Ялтинского городского Управления земельных ресурсов (форма 6- зем), земли большой Ялты формируются из земель городских и поселковых Советов.

Площадь территорий местных Советов в административных границах Большой Ялты составляет 28 тыс. 290 га (100%), в том числе:

Таким образом, условный «индекс влияния» Ялтинского горсовета и горисполкома на земельную политику в Большой Ялте составляет 13,9 %, уступая при этом почти в два раза Массандровскому и Ливадийскому поссоветам (24,0 и 20,3% территории соответственно) и почти идентичен степени влияния Симеизского и Гурзуфского поссоветов (11,2 и 11,0% территории Большой Ялты).

При этом подлинными центрами влияния на земельную политику в большой Ялте являются городское управление земельных ресурсов (находящееся в структуре Госкомзема), Управление главного архитектора (находящееся в системе бывшего Госстроя). Влияние других ведомств менее концентрировано. Так как на территории Большой Ялты действуют самостоятельные Ялтинская, Алупкинская и Гурзуфская санэпидемстанции. В сфере экологического контроля: Азово-Черноморская экологическая инспекция (находящаяся в структуре Минприроды Украины) и Управление экологического контроля Южно-Крымского региона (замыкающееся на Симферополь). Орган охраны исторического и культурного наследия, которые так же, как земельное управление и архитектура, замыкаются на Симферополь, имеют – в отличие от них – специфическую ограниченную компетенцию.

Учет передачи земли в аренду ведется разными органами по разным принципам: например, управление городского Совета по вопросам регулирования земельных отношений учитывает землю как переданную в аренду с момента принятия соответствующего решения сессией, а управление земельных ресурсов – с момента регистрации договора аренды. С момента решения сессии до момента госрегистрации договора аренды могут проходить месяцы, годы. При этом не происходит регулярного обмена информацией между управлениями. Такая «автономность» работы управлений в сочетании с огрехами в организации учета каждым из них, приводит к существенному искажению картины землепользования по региону.

По состоянию на 01.10.07 г. земли большой Ялты делятся по землепользователям следующим образом (по данным Ялтинского городского управления земельных ресурсов, форма 6-зем):

Анализ структуры землепользования

Из анализа структуры землепользования следует целый ряд принципиальных выводов.

Поскольку 70% территории большой Ялты – заповедники, а 10% - земли сельхоз назначения, то неудивительно, что именно эти самые крупные сегменты земли (заповедники и сельскохозяйственного назначения) стали предметом особого внимания организаторов теневых схем.

По данным сектора экологии Ялтинского горисполкома на территории Большой Ялты расположено 37 объектов природно-заповедного фонда, которые занимают 16 тысяч 392 гектара. Из них 12 – государственного значения: Ялтинский горно-лесной природный заповедник, заповедник «Мыс Мартьян», парки-памятники садово-паркового искусства – Ливадийский, Массандровский, Мисхорский, Алупкинский, Кипарисный, Гурзуфский, Форосский, Харакский, и памятник природы «Гора Кошка». Кроме того, 25 – местного значения: один ботанический заказник «Южнобережные дубравы», восемь памятников природы и 16 парков садово-паркового искусства.

При этом нужно обратить внимание, что Массандровский парк объявлен парком-памятником общегосударственного значения в 1960 году (площадью 44,1 га) и Мисхорский парк объявлен заповедником общегосударственного значения в 1960 году (площадью 21,3 га -) на которые до сих пор не оформлены госакты, а в результате отмены всех решений, принятых по границам Ялтинского горно-лесного природного заповедника в 2003 и 2004 годах, заповедник вновь не имеет границ. Структура Республиканского комитета по земельным ресурсам – проводит инвентаризацию данных земель. Это означает, что он вновь может стать предметом посягательств. Главной «технологией», применявшейся для обхода сложной процедуры изъятия заповедных земель, было, как известно, «сдвигание» границ заповедника вверх от моря, что делалось и в отношении ЯГЛПЗ, и в отношении Никитского ботанического сада.

Государственной Азово-Черноморской инспекцией в 2007 году при проведении проверки соблюдения требований природоохранного законодательства на территории Никитского ботанического сада было зафиксировано ряд нарушений, которые свидетельствуют о не целевом использовании территории ботанического сада. А также использование территории ПЗФ сторонними землепользователями.

Земли сельскохозяйственного назначения занимают в структуре землепользования Большой Ялты 10% (притом, что земли занятые объектами санаторно-курортного комплекса – 7,1%, земли, не переданные в собственность и не предоставленные в пользование – 6,1 %). По данным Ялтинского городского управления земельных ресурсов, из 2863,9 га сельскохозяйственных земель используется под сельхозугодиями лишь 1/3 площадей. И зачастую земли сельскохозяйственного назначения используются неэффективно. По площади земель совхозы «Гурзуф» и «Ливадия», имеющие около 1200 га земли ЮБК каждый, сопоставимы с Алупкой, Кореизом, Форосом и Гаспрой.

По инициативе пользователей из земель сельскохозяйственного назначения выполняя распоряжение правительства Крыма, было изъято с дальнейшим использованием под застройку 304 га (10,6%), в том числе:

- земли совхоза-завода «Гурзуф» - 267 га;

- земли совхоза-завода «Ливадия» - 37 га

Часть из этих земель выделена для депортированных и местных граждан, часть была передана поселковым советам, «нарезана» от 4 до 15 соток и выделена в собственность физических лиц для строительства жилья (то есть поступила на теневой ранок – иногда перепродается сразу – в день получения госакта).

Если рассматривать структуру землепользования Большой Ялты без учета заповедников и земель сельскохозяйственного назначения (понимая, что не эти территории являются оперативным резервом для развития), то она выглядит совершенно по-иному.

Анализ показывает, что крупнейшими земельными сегментами, которые могут рассматриваться с точки зрения повышения эффективности использования, являются земли, занятые рекреационно-оздоровительными (природоохранными и историко-культурными) объектами и земли запаса, земли, не переданные в собственность или пользование в границах населенных пунктов.

Достаточно большая часть земель рекреационного и оздоровительного назначения была ранее отведена в пользование ведомственных санаторно-курортных учреждений без технико-экономического обоснования использования земель. При этом площадь земельных участков и территория, используемая для обслуживания зданий, сооружений, элементов инженерного благоустройства, зоны отдыха превышает нормативы, определенные нормами ДБН 360-92**.

Анализируя ситуацию на примере нескольких крупных землепользователей (по данным управления по вопросам регулирования земельных отношений), можно видеть следующую картину:

Таким образом, по 13 санаторно-курортным объектам, занимающим площадь 282 га, избыток площади по существующим нормативам составляет 220 га. Из 220 избыточных гектар 185 га - бесплатны, так как эти территории оформлены как парки-памятники садово-паркового искусства.

Из этого вывода не следует изъятие «излишков», однако наличие избыточной площади должно поставить перед государством и органами местного самоуправления ряд задач, которые должны решаться в рамках общей задачи развития территории.

Распространенная на ЮБК практика освобождения предприятий санаторно-курортного комплекса от уплаты налога на землю не стимулирует предприятия к эффективному использованию земельных участков.

Часто используется схема получения льгот по налогу на землю путем оформления соответствующих документов для получения статуса парка-памятника садово-паркового искусства.

Следует отметить, что большинство парковых территорий на ЮБК, безусловно, заслуживает такого статуса, но: при этом, как правило, территории таких санаториев не становятся парками общего пользования, а становятся закрытыми для посещения всех, кроме отдыхающих в этом санатории. В этом случае при получении налоговой льготы предприятие необоснованно получает конкурентные преимущества перед другими, не отражающиеся на показателях бюджетной эффективности их работы.

Проведя анализ земельных отношений в Ялтинском регионе, по материалам Ялтинского городского управления земельных ресурсов, Ялтинского городского совета, Государственной Азово-Черноморской инспекции можно сделать вывод, что не всегда эффективно используются земли, отсутствует полная и системная информации о ситуации в земельной сфере, не налажено взаимодействие между государственными службами города и местными властями.

Реферат подготовлен по данным Государственного Управления земельных ресурсов, Ялтинского городского совета, Государственной Азово-Черноморской экологической инспекции.