Межхозяйственное землеустройство

ПРОЦЕСС И ОСНОВЫ ПРОВЕДЕНИЯ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

ПРОЦЕСС ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Межхозяйственное землеустройство, решая задачи образования и упорядочения землевладений и землепользовании, вносит значительные изменения в организацию больших территорий. В связи с тем что основные действия по межхозяйственному землеустройству затрагивают, как правило, группу хозяйств и осуществляются преимущественно в границах административных районов, межхозяйственное землеустройство проводят в единой технологической и информационной связи со схемами землеустройства районов.

В современных условиях в схему землеустройства района на основании изучения состояния его земельного фонда, землевладений и землепользовании, потребностей в земле могут быть включены следующие вопросы, относящиеся к межхозяйственному землеустройству:

- выявление резервов земель;

- предложения по перераспределению земельного фонда;

- размещение объектов районного агропромышленного комплекса и его инфраструктуры;

- организация территории района: выделение специальных земельных фондов, упорядочение землевладений и землепользовании, выделение массивов земель для размещения крестьянских (фермерских) хозяйств, коллективных садов и других объектов;

- уточнение границ городских и сельских поселений;

- уточнение и установление границ особо охраняемых территорий и т. д.

Схема землеустройства района и разработанные в соответствии с ней показатели служат основой при подготовке задания на составление проектов межхозяйственного землеустройства.

Межхозяйственное землеустройство проводится по решению государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления или по ходатайству собственников, владельцев, пользователей земли, арендаторов, а также по инициативе землеустроительных органов и при участии заинтересованных граждан и юридических лиц.

Производственный процесс межхозяйственного землеустройства включает следующие действия:

- подготовительные работы;

- составление и обоснование проекта;

- рассмотрение и утверждение проектной документации;

- перенесение проекта в натуру;

- оформление и выдачу землеустроительных материалов и свидетельств на право собственности на землю;

- осуществление проекта межхозяйственного землеустройства, авторского надзора за выполнением проекта собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

Для составления, обоснования и оформления проекта межхозяйственного землеустройства проводят подготовительные работы в необходимом и достаточном объеме, соответствующем характеру и задачам данного землеустройства и объекта проектирования.

В процессе подготовительных работ нужно решить следующие задачи:

- установить состав участников межхозяйственного землеустройства, к которым относят собственников земли, землевладельцев, землепользователей, организации и учреждения, интересы которых затрагивает землеустройство, заинтересованных в его результатах;

- собрать, подготовить и изучить все необходимые для землеустройства материалы, сведения, данные: правовые, планово-картографические, земельно-кадастровые, земельно-оценочные, обследовательские, экономические, предпроектные, проектные, а также изготовить плановую основу,

- изучить основания и необходимость проведения землеустройства, состояние территории, землевладений, землепользовании и фондов земель (потребности производства, недостатки землевладений и землепользовании, возможности их устранения, необходимые и возможные изменения в существующих землевладениях и землепользованиях, пути и способы рационального использования и охраны земли);

- выявить и изучить землеустроительные пожелания и предложения заинтересованных землепользователей, землевладельцев, собственников земель, арендаторов, предприятий, организаций и учреждений, выработать компромиссные проектные предложения и действия;

- подготовить и утвердить задание на проектирование.

Подготовительные работы состоят из камеральной землеустроительной подготовки и полевого землеустроительного обследования. На их основе составляют задание на проектирование, а затем и проект.

Землеустроительную подготовку Выполняют до выезда на объект проектирования. Начинают ее с установления участников землеустройства и хозяйств, на территории которых будут производиться землеустроительные работы. Это определит территорию, на которую потребуются планово-картографические материалы (плановая основа).

Применительно к объектам проектирования подбирают, изучают и готовят необходимые материалы, состав которых может быть следующим:

- планово-картографические материалы и данные вычисления площадей земельных угодий;

- материалы обследований и изысканий: почвенных, геоботанических и иных;

- материалы государственного земельного учета, оценки и инвентаризации земель;

- сведения об урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивности животных за последние 3—5 лет;

- схемы и проекты землеустройства, планировки и застройки населенных пунктов и производственных центров, мелиорации, строительства дорог и др.;

- схемы и проекты объектов, для которых потребуется земля;

- сведения о размещении заповедников, заказников, памятников природы, культуры, историко-культурных объектов и др.;

- материалы об установлении границ водоохранных зон, других охраняемых территорий и режиме использования земель в них;

- сведения об установлении границ сельских населенных пунктов;

- данные о наличии и размещении специального фонда земель для перераспределения.

Перечень и содержание материалов, их объем и степень детальности определяют задачи и содержание составляемого проекта. Все эти материалы должны быть официальными.

Масштабы изготавливаемых планово-картографических материалов устанавливают в зависимости от площади, охватываемой проектом; характера и содержания землеустройства, размеров землевладений и землепользовании, зоны размещения объекта, назначения земель и других условий.

Проектный план должен быть не только достаточно детальным и точным, но и удобным для работы, негромоздким (масштаб обычно 1:10 000, 1:25 000).

Полевое землеустроительное обследование Проводят на территории, где размещают объект проектирования.

При обследовании в натуре:

- устанавливают наличие, состояние, возможности использования в проектируемых хозяйствах животноводческих построек, мастерских, складов, гаражей и других производственных построек, а также предприятий подсобных промыслов, кирпичных заводов, строительных цехов, маслозаводов и т. д.;

- определяют местоположение земельных массивов, намечаемых для размещения проектируемых землевладений и землепользований, их расположение относительно охраняемых территорий и существующих хозяйств;

- выявляют участки эродированных и подверженных деградации земель;

- устанавливают наличие и состояние противоэрозионных гидротехнических сооружений, защитных лесных полос и других защитных насаждений;

- выявляют земельные участки, нуждающиеся в улучшении и пригодные для освоения под сельскохозяйственные угодья;

- обследуют мелиоративные сооружения, дорожную сеть, связывающую проектную территорию с автомобильными дорогами общего пользования, источники водоснабжения, их состояние, потребность в строительстве новых;

- определяют экологическое состояние земель (близость к загрязненным объектам — автодорогам, заводам и т. д.);

- устанавливают зоны и ареалы наиболее целесообразной специализации хозяйств;

- выбирают места и участки для размещения усадеб хозяйств, если это нужно.

В результате полевого обследования устанавливают и оформляют предложения заинтересованных землевладельцев и землепользователей в отношении проектных решений, составляют акт землеустроительного обследования территории, оформляют чертеж землеустроительного обследования, на котором отражают результаты обследования и предложения участников землеустройства, принятые для дальнейшей разработки.

Чертеж и акт подписывают все участники обследования.

На основании проделанной работы исполнители вместе с заказчиком разрабатывают задание на проектирование.

Задание на проектирование Должно быть кратким, не перегруженным экономическими показателями и другой информацией. В то же время оно должно содержать все основополагающие требования по составу и исходным данным проекта. Задание согласовывают с заинтересованными сторонами. Подписывает его председатель районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, а утверждает администрация района.

Задание включает две группы вопросов.

Программные вопросы: наименование объекта, цели и задачи проектирования, характер отношений между заказчиком и проектной организацией, сроки выполнения работ, состав проектной документации, масштаб планово-картографических материалов.

Нормативно-прогнозные вопросы: принципы решения проектной задачи, обусловленные земельным законодательством, решениями местных органов власти и требованиями заказчика (условия проектирования); предложения заказчика в отношении содержания проекта (специализация хозяйств, размещение объекта, размещение элементов инфраструктуры — водных источников, дорог и т. д.); нормативы расчетов и технико-экономического обоснования (нормы предоставления земель, урожайность сельскохозяйственных культур, продуктивность животных и др.).

Примерная форма и содержание задания на составление проекта следующие.

Титульный лист: Кто утвердил задание; название проекта; с кем согласовано — лица и организации, их подписи и печати; подпись председателя районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству; дата, печать.

Содержание задания:

- основание для проектирования;

- заказчик и проектировщик;

- задачи проектирования (что сделать, на каких землях, где расположены объекты проектирования, их специализация, технико-экономическое обоснование проекта);

- исходные данные — предельные размеры хозяйств, расчетная урожайность культур, продуктивность животных и другие экономические показатели деятельности хозяйств;

- формы собственности на землю, которая будет предоставлена;

- размещение усадеб;

- мероприятия по инженерному оборудованию территории: мелиорация, строительство дорог, водоснабжение, электропередача (объемы);

- кооперативные связи (по производству и переработке продукции, совместному использованию техники и т. д.);

- природоохранные мероприятия;

- состав проекта, масштаб плана, обязательные чертежи, содержание текстовой части, число комплектов проектной документации.

Заключение: Подписи (с указанием должностей, печати, даты) представителей заказчика и проектной организации.

Содержание задания в зависимости от характера проекта может быть и другим (например, при проектировании несельскохозяйственных землепользовании).

На основании задания составляют проект, основные контуры и возможные варианты которого намечают обычно в процессе подготовительных работ.

 РАССМОТРЕНИЕ И УТВЕРЖДЕНИЕ ПРОЕКТА

Проектная документация, которая разрабатывается в процессе межхозяйственного землеустройства, имеет следующий состав:

- графическая часть — проектный план, другие чертежи в соответствии с заданием;

- текстовая часть — пояснительная записка, технико-экономическое обоснование, правовые документы, экспликации.

Проект должен быть обоснован во всех отношениях и соответствовать правовым нормам.

Юридическое оформление проекта, то есть его рассмотрение и утверждение, состоит в следующем (при организации сельскохозяйственных землевладений и землепользовании).

Проектное решение согласуют со всеми заинтересованными землепользователями, владельцами, собственниками земли и организациями сначала во время подготовительных работ, затем при подготовке задания на проектирование и, наконец, при разработке окончательного варианта проекта.

Проектировщики подготавливают решение об утверждении проектной документации и вместе с проектом передают его в районный (городской) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Комитет проверяет обоснованность проектных предложений и соответствие их действующему земельному законодательству. Председатель комитета визирует решение об утверждении проекта.

Комитет представляет решение вместе с проектными материалами и своим заключением на подпись главе районной (городской) администрации. Проект утверждается его решением.

Утвержденный проект переносят в натуру.

Выдают документ, подтверждающий права на земельный участок.

ПЕРЕНЕСЕНИЕ ПРОЕКТА В НАТУРУ

Перенесение проекта в натуру (отвод земельного участка) состоит в технически точном проложении на местности проектных границ землевладений и землепользовании (меж) и закреплении их межевыми знаками. Этому предшествует составление рабочего чертежа.

На рабочем чертеже графически и надписями указывают все элементы, необходимые для действий в полевых условиях:

- ситуацию для ориентирования на местности;

- геодезические данные для выполнения измерений углов и линий;

- направление хода (стрелками), места установки инструментов (приборов) и вех;

- места установки межевых знаков.

Проект можно переносить в натуру по отчетливым и точно обозначенным на плане элементам ситуации (в лесной зоне). В открытой местности нужно прокладывать теодолитный ход. Геодезические данные для прокладки теодолитного хода рассчитывают путем решения обратной геодезической задачи. Каждое землевладение и землепользование должно быть привязано к пунктам государственной геодезической сети.

На поворотных точках границы устанавливают межевые знаки определенного образца. Они могут быть изготовлены из различных материалов. Суходольные границы, не совмещенные с живыми урочищами, пропахивают в одну борозду глубиной не менее 20 см.

Расстояния между межевыми знаками и их местоположение должны обеспечивать взаимную видимость и соответствовать геодезическим нормам. При установлении границ геодезическими способами должна быть обеспечена требуемая точность положения на местности межевых знаков относительно пунктов съемочной геодезической основы.

Проложенные и закрепленные на местности границы показывают и сдают в натуре представителям хозяйств, собственникам земли, землепользователям. При этом составляют протокол с описанием границ, к которому прилагают чертеж. Затем выдают документ, подтверждающий права на участок.

ОФОРМЛЕНИЕ И ВЫДАЧА СВИДЕТЕЛЬСТВ НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Форма свидетельства утверждена Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.

Свидетельство выдают гражданам и юридическим лицам при предоставлении земельного участка на основании решения местной администрации (в других случаях — на основании документов, подтверждающих переход права собственности на землю), сельскохозяйственным предприятиям, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности.

Свидетельство выдают после регистрации прав собственности в Поземельной книге в районном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Содержание его следующее.

Вначале указывают дату и основание выдачи, название органа регистрации; сведения о гражданине или предприятии, организации, их адреса; форму собственности на землю (частная, общая совместная, общая долевая), местоположение земельного участка и его площадь.

Местоположение (адрес) участка определяют по его географическому положению относительно ближайших административных и хозяйственных центров (сельскохозяйственное предприятие, населенный пункт, урочище и т. д.). Площадь участка в зависимости от размера и целевого использования указывают в гектарах или квадратных метрах.

Далее в разделе «Описание собственности» указывают кадастровый номер участка, кадастровую оценку в балло-гекгарах, категорию земель, цель их использования. По землям сельскохозяйственного назначения указывают площадь сельскохозяйственных угодий, из них пашни.

Ограничения в использовании земель на участке приводят на основании нормативных актов, устанавливающих особый режим и пределы возможного использования этих земель. Кроме того, земельный участок может быть обременен определенными обязательствами; это указывают в свидетельстве (ограниченные права других физических и юридических лиц в использовании земли на участке — право проезда, прокладки и ремонта коммуникаций, водозабора и т. д).

Свидетельство подписывает председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, скрепляет его гербовой печатью.

Членам коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдают свидетельство без выдела земельной доли в натуре и без чертежа. В остальных случаях к свидетельству прилагают чертеж границ земельного участка. На нем делают надпись, поясняющую, с использованием каких планово-картографических или других материалов он изготовлен, и его точность.

На чертеже границ земельного участка показывают: поворотные точки границ, их номера, меры линий; элементы гидрографической сети (реки, озера) и линейные объекты (дороги, каналы и др.), являющиеся границами участка; границы и кадастровые номера земельных участков других собственников, владельцев и пользователей, расположенных в границах предоставленного участка (посторонние землепользования); границы и номера территорий (зон), на которых установлены ограничения или особый режим использования земель; границы территорий, обремененных правами других физических и юридических лиц по использованию частей участка.

Масштаб чертежа выбирают в зависимости от конфигурации земельного участка, чтобы на нем можно было показать поворотные точки границ.

Чертеж в двух экземплярах подписывает должностное лицо комитета. Подлинник хранится в комитете, зарегистрировавшем свидетельство.

Все данные в свидетельство вписывают тушью или впечатывают на машинке.

При предоставлении земельного участка в аренду для сельскохозяйственных целей заключают «Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения» между арендодателем и арендатором, дающий право на использование участка. К договору прилагают «План земель, предоставляемых в аренду», и экспликацию земель.

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРОЕКТА

В землеустройстве осуществляют только утвержденный и соответствующий действующему земельному законодательству проект. Его осуществление начинают после отвода земельного участка на местности (перенесения проекта в натуру) и получения документов на право собственности, владения, пользования или аренды.

Осуществление проекта включает:

- своевременный переход собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов к использованию предоставленного участка земли и других средств недвижимости, расположенных на участке, с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении;

- выполнение в намеченные сроки всех предусмотренных проектом мероприятий, таких, как инженерное оборудование территории, мелиорация, строительство и другие в границах землевладения, землепользования и за его пределами;

- поддержание в натуре сохранности границ и межевых знаков.

Реализация мероприятий, намеченных проектом межхозяйственного землеустройства, не всегда состоит только в фактическом переходе к разрешенному использованию земельного участка и не всегда может быть выполнена сразу после предоставления и отвода участка. В сложных случаях, когда межхозяйственное землеустройство сельскохозяйственных предприятий проводится на обширных территориях, в условиях мелиорации земель или при размещении несельскохозяйственных землепользовании значительной площади, целесообразно составлять план осуществления проекта с указанием сроков реализации мероприятий, начиная с момента перенесения проекта в натуру.

При образовании несельскохозяйственных землепользовании сроки перехода к использованию земли в проектных границах могут быть длительными, если они связаны со строительством. Реализация предусмотренных проектом землеустройства мероприятий может регулироваться календарным планом, согласованным с нормами законодательства. Он может включать: сроки перехода к пользованию участком; освоение, улучшение, охрану и защиту земель; возмещение потерь сельскохозяйственного производства и убытков землепользователей и собственников земли; рекультивацию и землевание; выполнение условий предоставления земли; реорганизацию (вынужденную) территории в существовавших формах и др.

Важно, чтобы в результате осуществления проекта межхозяйственного землеустройства земля использовалась непрерывно, а предприятие своевременно осуществляло свои функции по производству продукции.

При составлении проекта анализируют и учитывают существующие условия, их значение, возможность и целесообразность их изменения для выполнения поставленной задачи.

Вопросы межхозяйственного землеустройства сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств (их образование, упорядочение, реорганизация) на территории административного района должны решаться с учетом размещения объектов инфраструктуры агропромышленного комплекса и местоположения, границ природоохранных территорий. Кроме того, для обеспечения наиболее правильного, обоснованного решения вопросов организации землевладений и землепользовании, использования и охраны земли на территории района проект должен основываться на исчерпывающем анализе землевладений и землепользовании хозяйств, расположенных на территории района. Выборочное, изолированное решение этих вопросов недопустимо, так как может задевать интересы других землевладельцев и землепользователей.

Новые землевладения (землепользования) сельскохозяйственных предприятий и хозяйств на используемых и вновь осваиваемых землях образуют в основном в следующих случаях:

- организация новых хозяйств;

- объединение хозяйств;

- разделение хозяйств;

- реорганизация нескольких землевладений и землепользовании;

- освоение массивов новых земель.

Земельные массивы, на которых вновь организуют землевладения и землепользования сельскохозяйственные предприятия и крестьянские хозяйства (особенно в случаях освоения земель), должны обладать определенными качествами по местоположению, площади и компактности, почвам, рельефу, естественной растительности, гидрологическим и другим условиям. Они должны быть:

- хорошо изучены и обследованы, не вызывать споров при изъятии и предоставлении;

- пригодны для производства сельскохозяйственной продукции (растениеводческой и животноводческой);

- достаточно крупные по площади и правильной конфигурации;

- удобные для размещения населенных пунктов, усадеб, проживания крестьянских семей.