Литература
Справочная информация
Для учебы
Экспертная оценкаОбщие подходы к экспертной оценкеОценка выполняется по стандартам. Стандарты оценки - это и нормативно-правовое поле, в котором работает оценщик, и методологическая база деятельности оценщика, и процедуры, которыми пользуется оценщик, и формы представления результатов. На Украине деятельность оценщика регламентируют "Норми професійної діяльності оцінювача", основные положения которых использованы в различных методиках, инструктивных письмах, приказах Фонда Госимущества и других нормативных актах.. "Норми професійної діяльності оцінювача" являются признанными на международном уровне стандартами, так как Украина вошла в Международный комитет по оценке. Отправной точкой в оценке является определение цели оценки, которая в свою очередь определяет искомый вид стоимости. Кроме наиболее часто встречающейся в практике Рыночной стоимости, оценщик сталкивается с необходимостью определять т. н. Инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость, заемную стоимость, страховую стоимость. В общем случае, стоимость может быть разделена на две широкие категории: Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Вид стоимости, в свою очередь, определяет объем работ, набор процедур, методологию оценки. Объектом оценки может выступать любое движимое и недвижимое имущество, земля, нематериальные активы, ценные бумаги, бизнес, инвестиционный проект. Особый интерес представляет оценка земли, которая в любой развитой стране является товаром (как составляющая недвижимости либо отдельным объектом). Результат работы оценщика может быть представлен в устной форме, в виде письма, в виде отчета. Форма представления результата определяется заданием на оценку, целью оценки. Независимо от формы представления оценщик обязан выполнить процедуры оценки в необходимом объеме. Каждый письменный или устный отчет об оценке должен: • четко и тщательно описывать процесс оценки в доступной форме; • содержать достаточно информации для обеспечения его правильного толкования лицом, полагающимся на данные отчета и принимающим юридически значимое решение; четко и ясно раскрывать все необычные предположения и ограничительные условия, которые прямо влияют на оценку и оказывают воздействие на стоимость. Отчет должен содержать информацию, позволяющую адекватно идентифицировать объект оценки и окружение: экономическую среду страны и региона, правовое поле, состояние рынка и другие данные, прямо или косвенно влияющие на его стоимость. Отчет должен содержать данные об уровне профессиональной подготовленности оценщика (где, когда, у кого проходил обучение, кем и по какой специализации сертифицирован). Заказчик вправе потребовать соблюдения стандартов оценки. ДефиницииНиже приведены дефиниции, использующиеся в международной и Украинской Оценочной практике для оценки любого объекта. Применительно к оценке земли использование этих специфических терминов обусловлено необходимостью оценки бизнеса, недвижимого имущества, имущественных прав и пр. с целью определения стоимости земли Методом остатка и, в некоторых случаях, другими методами. Оценка - акт или процесс определения стоимости. Массовая оценка (нормативная) - процесс (или результат) оценки группы одинаковых (условно однотипных) объектов, что позволяет использовать стандартную методологию (единый алгоритм оценки), используя стандартный набор исходных данных. Объект оценки - земельный участок, какое-либо имущество, имущественные и неимущественные права, комплекс прав, определение стоимости которых, прямо или косвенно, используется для определения стоимости земельного участка. Исходные данные - любая информация, являющийся необходимой для выполнения процесса оценки. Оценочная процедура - комплекс действий, направленных на получение информации, которая является необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных методов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных методов оценки. Технические приемы - конкретные способы выполнения процедур. Технические приемы не регулируются этими Нормами. Сравнение с "заказными" техническими приемами является формальным критерием определения совершенства тех или других технических приемов. Интерпретация - особая оценочная процедура (комплекс процедур), которая не охватывается ни одним из общепризнанных методов оценки и заключается в согласовании результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком понимании); любой процесс обработки и толкование информации и формирование любых выводов (в широком понимании). Отчет об оценке - документ, который содержит сообщение об оценке, обзоре или анализе, который передается клиенту. Дата оценки - дата, на которую суждение эксперта (оценщика) о стоимости является действительным. Дата Отчета - дата составления Отчета. Клиент (заказчик) - любое физическое или юридическое лицо, по заказу которого выполнена оценка (ревю). Стоимость объекта оценки (справедливая рыночная стоимость) - наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длительным. Стоимость может быть определена как сумма в любой денежной единице (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости. Оценочная стоимость - стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки. Далее по тексту настоящего Отчета оценочная стоимость принята в трактовке Постановления Кабинета Министров Украины от 16 июня 1999г. №1050 "Об экспертной денежной оценке земельных участков несельскохозяйственного назначения" и условно тождественна рыночной стоимости. Восстановительная стоимость - стоимость воссоздания или стоимость замены без учета износа. Стоимость воссоздания - стоимость создания (при рыночных условиях на момент оценки) объекта идентичного объекту оценки. Стоимость замены - А) вообще: стоимость объекта, который по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемого; Б) при особых условиях, когда замена возможна только путем создания нового объекта. Ограничительные условия - условия, которые ограничивают использование результатов оценки в соответствии с пунктом 1.13 этих Норм, и условия, которые ограничивают использование результатов оценки или Отчета по другим причинам. Принцип разумной осторожности оценок - базовый принцип деятельности оценщика в условиях неопределенности, когда он не может достаточно уверенно сформировать свое суждение. Этот принцип требует, при наличии неопределенности, отдавать предпочтение более пессимистической оценке. Разумно длительный период реализации объекта - период реализации объекта, который есть приемлемо Длительным с точки зрения типичного продавца, при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом рынке, или типичный период реализации такого рода активов, если он является разумно, близким к вышеупомянутому. За отсутствием данных о периодах реализации аналогичных объектов и возможности определить их через контакт с типичными (потенциальными) продавцами, оценщик должен определить этот период на свое усмотрение и четко оговорить это в Отчете. Разумно долгий период реализации определяется, выходя из рыночных условий, которые непосредственно предшествовали дате оценки. Период реализации - промежуток времени между моментом выставления предложения о продаже объекта на открытом рынке и моментом его фактической реализации (изменения владельца). Условия честной сделки: А) Стороны являются типично мотивированными, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить; отсутствие внешнего давления на одну из Сторон; Склонность обеих Сторон действовать рассудительно к своей наибольшей выгоде; Отсутствие любых других признаков не типичной мотивации; Б) Стороны являются адекватно и полно осведомленными относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов; В) плата осуществляется в виде денежных средств в порядке, отвечающем гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки, и в денежной единице, которая имеет законный оборот в месте нахождения объекта (если условиями договора с клиентом не обусловлено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой (если оценка осуществляется в неконвертируемой валюте, это само по себе является ограничительным условием и подпадает под требования пункта 1.13 этих Норм). Капитализация: А) процесс определения стоимости, исходя из данных о доходе (потоке наличности); Б) идентификация расходов, как таковых, которые принадлежат к капитальным расходам. Ставка капитализации - коэффициент связи между доходом и стоимостью, который определяется как частное от деления дохода (если не обусловлено другое, за период, который непосредственно следует за моментом оценки, т. е. ожидаемого дохода) на стоимость. Ставка дисконта - коэффициент связи между нарицательной и текущей стоимостью будущих потоков наличности. Поток наличности (денежный поток) - сумма чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и увеличения наличия денежных средств за счет высвобождения средств по другим позициям баланса.
Экспертная оценка - 2.3 out of
5
based on
3 votes
|
Материалы по темам:Основи картографії |