Земельно-кадастровые системы фискально-правового типа

Земельно-кадастровые системы фискально-правового типа

Земельно-Кадастровые системы фискально-правового Типа предназначены для получения сведений о физическом состоянии объектов земельной собственности, их регистрации и регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости, составляющие полное информационное описание земельной собственности. С принципиальных позиций для информационного описания земельной собственности существенного значения не имеет то, как осуществляются процедуры физической и правовой регистрации земельных участков и объектов недвижимости, раздельно или совместно. Однако в зависимости от того, раздельно или совместно проводятся физическая и правовая регистрация земельных участков и объектов недвижимости, существенно меняется стоимость выполнения различных земельно-кадастровых работ, деятельности государственных чиновников и технических специалистов, направленной на формирование информационного описания земельной собственности. Все эти работы и действия при совместной и раздельной регистрации собственности, как правило, одни и те же, но организация раздельного проведения процедур более трудоемка и дорогостояща, чем совместного. Поэтому наибольший экономический эффект достигается при совместной регистрации собственности, что обеспечивается земельно-кадастровыми системами фискально-правового типа.

К наиболее весомым преимуществам земельно-кадастровых систем такого типа необходимо отнести:

— удобство и надежность регистрации прав земельной собственности при перераспределении земельных участков, купле-продаже, дарении и других сделках;

— обеспечение более надежных гарантий и защиты прав землевладельцев и других юридических лиц и граждан, имеющих отношение к недвижимости;

— существенное сокращение сроков судебных разбирательств и споров, возникающих по поводу прав земельной собственности и различных сделок с ней;

— обеспечение полноты и достоверности результатов экономической оценки земель, правильного налогообложения земельной собственности и вообще недвижимости.

Земельно-кадастровые системы фискально-правового типа лучше, чем другие системы, обеспечивают полное информационное описание земельной собственности, долговременное хранение данных и ОбновЛение их с течением времени, болЕе гибкое решение вопросов, возникающих на различных этапах формирования земельной собственности.

Совместное проведение физической и правовой регистрации позволяет избегать несогласованности в сведениях, которые могут возникать при раздельном проведении процедур. Примером такой несогласованности могут быть расхождения в значениях площади земельного участка по натурным изменениям и данным правоудостоверяющего документа; расхождения в местоположении земельных участков и объектов недвижимости в натуре и на кадастровом плане; противоречия в данных о положении границ земельного участка по сведениям смежных землепользователей и т. п. При раздельном проведении процедур устранение таких противоречий требует признания верховенства одной регистрационной системы над другой, что означает предоставление приоритетного права на принятие решения одной земельно-кадастровой системе и исполнение его второй системой. Вполне очевидно, что вопрос о праве приоритетности чаще всего решения не имеет. Поэтому становится нормой то, что для устранения несогласованности данных при отсутствии решений о приоритетности одной из систем требуется постоянное привлечение судебных и правоохранительных органов.

Особые сложности в ходе раздельной регистрации земельной собственности возникают при установлении границ сервитутов, ограничений и обременений, для которых несогласованность данных особенно опасна, так как границы ограничений, обременений и сервитутов всегда обозначаются в натуре. Для их информационного описания требуется проведение геодезических измерений и натурных обследований, связанных с определением местоположения границ обременений, сервитутов и ограничений по координатам, что достаточно трудоемко и дорого. Поскольку установление границ обременений, ограничений и сервитутов предусматривает их согласование с заявителем и собственником земельного участка, то в ходе таких согласований местоположение границ сервитутов, обременений и ограничений может меняться неоднократно, вследствие чего затраты на проведение процедур возрастают. Можно представить, каковы же будут затраты, если из-за несогласованности данных потребуется неоднократно повторять эти работы.

При проведении согласований между заявителем и собственником границ обременений, ограничений и сервитутов могут возникать другие противоречия, связанные, например, с их размерами, финансовой компенсацией и др., разрешение которых при разделении процедур физической и правовой регистрации стоит немалых моральных усилий и денежных затрат.

Вполне понятно, что. при совместном технологическом обеспечении и одновременном проведении процедур регистрации такие противоречия будут устраняться во много раз легче и быстрее. И это не единственное преимущество земельно-кадастровых систем фискально-правового типа.

Земельно-кадастровые системы фискально-правового типа способны играть значительную роль в административном управлении земельной собственностью, а также в решении разнообразных хозяйственных, социальных, экономических задач, связанных с приватизацией земли, жилья и нежилой недвижимости, организацией рынков недвижимости, в инвестиционной, банковской и другой деятельности. Действительно, создаваемая такими системами информация о земле, земельной собственности, землепользователях, земельных участках и других недвижимых объектах может быть использована в качестве основы для формирования единых фондов информации об объектах города. Например, сведения о конкретных людях, проживающих в городе, о зданиях и сооружениях, о ценах земельных участков и недвижимости, которые собираются в СтатОрганах, отражаются в регистре строений, оценочных ведомостях и т. п., о различных ведомственных структурах и могут быть объединены в единые информационные массивы по такому идентификационно-индексному основанию, как кадастровые учетные единицы.

Земельно-кадастровые системы независимо от того, как организуются сбор, обработка и хранение информации, гарантируют достоверность и полноту данных о земельных участках и объектах недвижимости, обеспечивают надежное хранение описаний земельной собственности. Информацию, хранение которой обеспечивают земельно-кадастровые системы, Разделяют на штатную и служебную.

К Штатной кадастровой информации пользовательского спроса прежде всего относится дежурный кадастровый план учета земельных участков и объектов недвижимости. В штатную информацию о земельных участках и объектах недвижимости включаются: кадастровый номер земельного участка; координаты местоположения; имя и адрес владельца; форма собственности (пользование, аренда); почтовый адрес; площадь земельного участка; состав угодий и количество объектов недвижимости; тип объектов недвижимости, год постройки, площадь, материал постройки, а также рыночная ее цена, арендная плата, размер налоговых платежей; результат рыночной (экономической) оценки; регистрационные сведения (тип права собственности, основные права на земельный участок и другие объекты недвижимости, регистрационный номер, дата регистрации; ограничения, обременения и сервитуты); сведения о правоустанавливающем документе (серия и номер свидетельства, дата выдачи).

К Служебной информации относятся данные, характеризующие особенности выполнения различных геодезических, землеустроительных и других кадастровых работ, связанных с формированием земельной собственности и изменением ее состава в течение времени. Поэтому в служебной информации отражаются: цель и назначение проводимых работ; сведения о способах выполнения полевых работ и натурных обследований; характеристика используемых исходных данных для проведения геодезических измерений и натурных обследований; сведения о способах обработки геодезических измерений; результаты оценки точности выполненных работ; сведения о приемке работ и составе материалов и документов, полученных в результате их выполнения. В составе служебной информации особое место занимают сведения о работах, связанных с информационным описанием ОграНичений, обременений и сервитутов на земельные участки и другие объекты недвижимости.

Для Штатной и Служебной земельно-кадастровой информации существуют различные режимы их хранения и выдачи. Поскольку штатная земельно-кадастровая информация — это описание земельной собственности, в частности сведения о физической и правовой регистрации, то предпринимается все возможное для обеспечения целостности и сохранности данных: ограничивается право на внесение изменений, создаются особые условия доступа к информации, надежное и долговременное хранение штатной кадастровой информации обеспечивается электронно-вычислительной техникой, методами машинного архивирования и т. п. Но поскольку методы машинного архивирования данных только начинают внедряться, то в зарубежной и отечественной практике в основном используются традиционные методы архивирования и обновления планово-картографических материалов и документов кадастра, отражающих информационное описание земельной (недвижимой) собственности и сделок с ней.

В большинстве европейских земельно-кадастровых систем фискально-правового типа для хранения и поддержания данных о земельной собственности и сделках с ней используются три вида документов: регистр объектов недвижимости, кадастровые карты и правовой регистр. Российская же модель земельно-кадастровых систем фискально-правового типа предусматривает архивирование информационного описания земельной (недвижимой) собственности посредством ведения единой Поземельной книги.

Хранение служебной кадастровой информации осуществляется с целью подтверждения достоверности описания земельной (недвижимой) собственности и поэтому имеет свои особенности. К таким особенностям следует отнести: закрытость данных для широкого пользования; доступ к информации только узкого круга специалистов и юридических лиц, имеющих специальную лицензию (и не одну); обязательное документальное подтверждение результатов, полученных в ходе геодезических измерений, натурных обследований и т. д.; строгое соблюдение технических требований к измерениям и их обработке. Перечисленные особенности находят отражение в требованиях к хранению сведений служебного характера о земельной (недвижимой) собственности. К таким требованиям относятся полнота содержания материалов и форм их представления, которые регламентируются содержанием Кадастрового дела.

Поземельная книга и Кадастровое дело — основные документы, в которых отражаются все необходимые данные о земельной собственности и которые используются для их традиционного хранения. Форма таких документов обеспечивает надежное и долговременное хранение сведений о земельной собственности. Однако в условиях интенсивного изменения физического и правового состояния земельной собственности, развития рынка недвижимости, когда сведения о земельной собственности используются в качестве информационного базиса устойчивого развития территорий (градостроительство, лесное и водное хозяйство, кредитных и рыночных отношениях), эти документы не обеспечивают требуемую оперативность обслуживания пользователей.

Поэтому и в связи с распространением машинных методов информационного обслуживания пользователя во многих странах переходят к автоматизированным кадастровым системам. К переходу на автоматизированные методы хранения данных о земельной собственности подталкивают поставщики, пользователи и потребители кадастровой информации, которые эти методы успешно используют в своей деятельности, и отставание земельно-кадастровых систем в этом отношении может привести к нарушению или полному разрыву их информационного взаимодействия. Такое взаимодействие и переход на автоматизированные методы хранения кадастровой информации наиболее эффективно обеспечиваются земельно-кадастровыми системами фискально-правового типа.