Денежная оценка земель пгт. Заозёрное

ВВЕДЕНИЕ

Денежная оценка земель пгт. Заозёрное выполнена согласно договора №735-07-2004 от 20.04.2004 года, заключенного между Заозёрненским поселковым советом и институтом "Дніпромісто".

Нормативно-правовой и методической базой денежной оценки служат:

•  Земельный Кодекс Украины;

•  Закон Украины «Об оценке земель»;

•  Закон Украины «О внесении изменений и дополнений к Закону Украины о плате
за землю»;

•  Закон Украины «Об аренде земли»;

•  «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. за № 213), с учетом изменений, внесенных согласно постановления Кабинета Министров Украины от 5.07.2004 г. №843;

•  «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (утверждена совместным Приказом №46/131/163/34 от 15.04.1997 г. Минсельгосппрода, Госкомзема, Госкомархитектуры, Академии аграрных наук Украины, с учетом изменений и дополнений к разделу 3 «Порядка денежной оценки земель...» внесенных в 1997, 1999 и 2000 г. г.);

•  Постановление Кабинета Министров №783 от 12.05.2000 г. «О проведении индексации денежной оценки земель»;

•  Эталон технической документации денежной оценки земель населенных пунктов (на примере города Бровары Киевской области), « Дніпромісто», 1997 г.

Для выполнения денежной оценки были использованы материалы и информация управлений госадминистрации, организаций и учреждений поселка, а также данные Евпаторийского городского отдела статистики.

В соответствии с требованиями "Эталона технической документации денежной оценки земель населенных пунктов" документация состоит из пояснительной записки и графического материала.

Пояснительная записка включает краткое описание методики, порядка расчета и результатов денежной оценки земель пгт. Заозёрное. Графический материал представлен на бумажных носителях в виде «Схемы экономико-планировочного зонирования территории», «Схемы проявления локальных факторов» и «Ориентировочной экстраполяционной схемы основных агропроизводственных групп почв», которые выполнены на RЕGМА-копии топографических планшетов М 1 : 5 000.

Работа выполнена в архитектурно-планировочной бригаде № 3 (ГАП - В. А. Исаков) совместно с специалистами центра ГИС (руководитель - Ю. Н. Палеха) и специалистами инженерно-планировочного отдела (руководитель - Э. В. Шаповалов) в следующем составе:

Главный архитектор проекта В. А. Исаков

Главный инженер проекта к. г.н. Ю. Н. Палеха

Главный специалист В. Г. Муха

Начальник группы А. Я. Нестеренко

Ведущий инженер О. Н. Патыченко

Архитектор В. Н. Сенчук

СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ, КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ В РАБОТЕ

1.  Затраты На Освоение И Обустройство Территории Определяются как полная восстановительная стоимость инженерной подготовки территории, головных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), телефонной связи и проводного вещания, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года разработки оценки (1.01.2003 г.).

2.  Полная Восстановительная Стоимость — это сумма затрат, необходимых для воспроизведения основных фондов на момент оценки и определяется на основе их инвентаризации и переоценки в соответствии с действующим законодательством Украины.

3.  Экономико-планировочная Зона — часть территории населенного пункта, которая имеет однородные потребительские качества, преимущественно однотипный характер использования и ограничивается четкими планировочными границами (магистральные улицы, железная дорога, водные рубежи и т. д.).

4.  Зональные Факторы — это факторы, проявляющиеся в границах всей (или значительной) территории населенного пункта и корректирующие её базовую стоимость.

5.  Локальные Факторы — это факторы, проявляющиеся в границах отдельного земельного участка и корректирующие её ценность (стоимость) в границах экономико-планировочной зоны.

1. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ПОСЕЛКА

В 1973 году Заозерному присвоен статус посёлка городского типа, а 20.02.2000г - был подписан договор о разделении полномочий с Евпаторийским городским советом.

Общая Численность Населения пгт. Заозёрное, на 1.01.2004 г., по данным Евпаторийского городского отдела статистики составляет 4,6 тыс. чел. Существующее состояние трудовых ресурсов характеризуется низким уровнем занятости и сезонным востребованием.

Территория В Границах пгт. Заозёрное составляет 849,00 га, в том числе:

-  общая площадь жилой зоны поселка 81,1 - га;
общая площадь санаторно-курортных учреждений 310,0- га;
общая площадь пляжей 35,7 - га;

-  общая площадь коммунальной зоны 13,9 - га;

-  общая площадь озёр 85,0 - га;
площадь карьера 12,0 - га;
площадь прочих свободных территорий 322,3 - га.

В Планировочной Структуре посёлка можно условно выделить две основные зоны, расположенные по разные стороны главной поселковой улицы - Аллеи Дружбы: санаторно-курортную зону и группу планировочных образований разного функционального использования. Наибольшая по площади санаторно-курортная зона занимает всю территорию между береговой линией и главной улицей посёлка.

Вторая зона посёлка включает следующие функциональные зоны: жилую, коммунальную, рекреационную, общественных центров и историко-этнографического комплекса.

Жилая зона состоит из застройки усадебного типа и многоквартирной застройки средней этажности (до 5 эт.). Усадебная застройка большими и малыми образованьями рассредоточена по северо-западной части посёлка. Многоквартирная застройка сформирована в отдельный микрорайон. В этой части посёлка также имеются отдельные санаторно-курортные учреждения и гостиницы. Значительные территории посёлка являются неосвоенными участками или водоёмами, которые, преимущественно, находятся в этой части посёлка.

В посёлке имеются школа, детский сад, общественно-торговый центр, поссовет, узел связи, рынок, гаражный комплекс и отдельные объекты коммунального хозяйства
поселка.

Основной транспортной артерией является улица Аллея Дружбы, связанная с магистральной сетью г. Евпатория. Также имеется северный подъезд к посёлку с транспортной магистрали Евпатория - Молочное.

Пешеходные и транспортные связи жилых районов с морским побережьем обеспечиваются за счет существующих проездов между отдельными санаторно-курортными учреждениями.

В настоящее время территория поссовета граничит с землями Сакского района и г. Евпатория. Пассажирские перевозки на этих направлениях осуществляются автобусами и маршрутными такси.

Поселок имеет полный комплекс инженерного обеспечения: водоснабжение, водоотведение, электро - и газоснабжение, централизованное теплоснабжение. Степень обеспеченности инженерным обслуживанием по территории посёлка не равномерна. Отдельные системы инженерного обеспечения (водоснабжения и канализация) не обеспечивает равномерного обслуживания всей селитебной территории посёлка. Кроме того, сеть ливневой канализации в настоящее время находится в нерабочем состоянии. Мощность инженерной инфраструктуры будет рассчитана с учётом перспективного развития посёлка на основании показателей, которые будут утверждены генерального плана.

Водоснабжение. Источником водоснабжения являются подземные воды Сарматского и Тортонского водоносных горизонтов. К поселку также подходят две параллельные нитки водопроводных сетей из г. Евпатории.

Водоотведение. Поселок имеет систему централизованного отвода хозбытовых стоков. Стоки собираются системой самотечных коллекторов на КНС водоотводных сетей г. Евпатория с последующей подачей по напорным коллекторам на очистные сооружения.

Газоснабжение. Газоснабжение поселка осуществляется от Евпаторийской ГРС. Газ высокого давления подается на систему ГРП с последующей разводкой по сетям низкого давления к потребителям. Кроме того, сети среднего давления питают общепоселковую котельную и котельные отдельных курортно-рекреационных объектов.

Теплоснабжение. В поселке функционирует централизованная система теплоснабжения. Источником теплоснабжения является общепоселковая котельная мощностью 2x10 Гкал/час. Усадебная застройка обеспечивается теплом от индивидуальных отопительных систем.

Электроснабжение. Источником электроснабжения поселка является п/ст 35/10 кВ «Маяк».

2. ПРАВОВАЯ И НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ БАЗА ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Статья 24 Закона Украины "О плате за землю" определяет, что денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений, предусмотренных законодательством Украины. Статьей 2 Закона предусмотрено, что плата за землю, которая взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяется в зависимости от денежной оценки земель.

Нормативно-методическую базу денежной оценки земель населенных пунктов определяет "Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" (разд. 3).

Денежная оценка выполняется на всю территорию населенного пункта по единой методике, за исключением земель сельскохозяйственного назначения (см. раздел 5.2. "Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения"). Согласно Закона Украины "О плате за землю" денежная оценка является капитализированным рентным доходом с земельного участка.

В населенных пунктах рентный доход возникает, прежде всего, благодаря обустройству территории и преимуществам месторасположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы.

На размер рентного дохода влияют: местоположение населенного пункта в территориальных системах производства и расселения и особенности месторасположения земельного участка в его границах; уровень инженерно-транспортного обустройства, природно-климатические и инженерно-геологические условия, архитектурно-ландшафтная и историко-культурная ценность, экологическое состояние территории населенного пункта; характер функционального использования земельного участка.

В соответствии с "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" денежная оценка земель населенных пунктов определяется по формуле 1:

        В*Нп

Цн = -------*Кф*Км................... (1)

        Нк

Где:

Цн - денежная оценка квадратного метра земельного участка, (в гривнах);

В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2 (в гривнах);

Нп - норма прибыли (6%);

Нк - норма капитализации (3%);

Кф - коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и пр.);

Км - коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка.

Затраты на освоение и обустройство территории (В) включают стоимость инженерной подготовки, головных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, внешнего освещения, слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта на начало года проведения оценки.

Коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (Кф), учитывает относительную прибыльность имеющих в ее границах видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки; промышленности; горной промышленности и открытых разработок; коммерческого использования; общественного назначения; земель смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры; ландшафтно-рекреационных территорий и прочих открытых земель.

Коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка (Км), учитывает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значение данного коэффициента обусловливается интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и исчисляется по формуле 2:

Км = Км 1хКм 2хКм 3, , (2)

Где:

Км 1 — коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения — региональные факторы;

Км 2 — коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) — зональные факторы;

Км 3 — коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны — локальные факторы.

Процедура выполнения денежной оценки земель населенных пунктов определенна "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов".

На Первом Этапе Определяется базовая, средняя для Заозерного, стоимость 1м2 земель, которая зависит от месторасположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения и уровня освоения и обустройства территории поселка.

На Втором Этапе Базовая стоимость дифференцируется в границах населенного пункта по Экономико-планировочным Зонам, Которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально-планировочных качеств территории, влияющих на размер рентного дохода: различия в доступности, в уровне инженерного обеспечения и благоустройства территории, развития сферы обслуживания населения, в экологическом качестве территории и привлекательности среды.

Экономико-планировочное зонирование территории охватывает всю территорию Заозерного в существующих границах, а также территории предполагаемые к включению в его проектную черту, независимо от функционального использования земель (застроенные территории, водные объекты, земли сельскохозяйственного назначения, природоохранные и рекреационные объекты и пр.).

На Третьем Этапе Определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей его местоположения.

На заключительном Этапе Проводится денежная оценка отдельных земельных участков. Денежная оценка отдельных земельных участков осуществляется государственными органами земельных ресурсов непосредственно, или иными организациями, которые имеют разрешение на выполнение указанных работ. Заказчиками этих работ могут быть юридические и физические лица в соответствии с установленным порядком.

Денежная оценка земель индексируется согласно Постановления Кабинета Министров Украины №783 от 12 мая 2000 г.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ

Основой для денежной оценки земельного участка является определение базовой стоимости 1м2 земель в среднем по поселку. Она дает обобщенное представление о реальных преимуществах размещения в этом или ином населенном пункте и является исходной базой при следующей дифференциации городских земель по потребительской привлекательности в границах населенного пункта. Базовая стоимость земель населенного пункта отображает результат действия внешних и внутренних факторов рентообразования в населенном пункте.

В соответствии с "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" (раздел 3 Порядка), базовая стоимость 1м2 земель населенного пункта в зависимости от уровня освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, определяется по формуле 3:

          ВхНп

Цнм =----------- хКм 1,------------------- (3)

          Нк

Где:

Цнм — базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнах);

В — затраты на освоение и обустройство территории населенного пункта в расчёте на квадратный метр (в гривнах);

Ни — норма прибыли (6 %);

Нк — норма капитализации (3 %);

Км 1 — коэффициент учитывающий значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории Заозерного стали данные государственной и ведомственной статистической отчетности, натуральные и стоимостными показатели, предоставленные в виде анкет заказчиком.

Отдельные показатели уточнялись и рассчитывались согласно доп. 1 "Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны" (Москва, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, 1986г.). Коэффициент индексации цен 1984 г. в цены на 1.01.2004 г. (5, 64) применен согласно индексации изменения рыночной стоимости строймонтажных работ (Ценообразование в строительстве №1, 2004 г.).

Общая стоимость затрат на освоение и обустройство территории Заозерного на 1.01.2004 года составляет 53,19 Млн. грн., из которых основную часть занимают инженерные сети и сооружения (81,05 %) (таблица!).

Таблица 1. Затраты На Освоение И Обустройство Территории Пгт. Заозерное

Показатели	По состоянию на 1.01.2004 г.
	Стоимость (тыс. грн.)	%
I. Инженерное Сети И Сооружения - Всего	128,8	0,24
П. Инженерное Сети И Сооружения - Всего	43108,76	81,05
В Том Числе:
• Водоснабжение и водоотведение	11294,92	21,24
• электроснабжение	15221,18	28,62
• теплоснабжение	7963,59	14,97
• газоснабжение	2778,37	5,22
• внешнее освещение	3973,70	7,47
• связь и телерадиокоммуникации	1877	3,53
III. Благоустройство И Озеленение - Всего В Том Числе:	1032,04	1,94
• санитарная очистка	951,70	1,79
■ озеленение	7,24	0,01
• кладбища	73,10	0,14
IV. Улично-дорожная Сеть	8917,51	16,77
ИТОГО	53187,11	100,0

Базой для вычисления затрат на освоение и обустройство 1 м территории является площадь застроенной территории населенного пункта в установленных границах. Расчет площади осуществлялся на основе формы 6-зем, а так же данных Евпаторийского городского управления земельных ресурсов на 01.07.2004 г. (смотри Документы) - Табл.2.

Таблица 2.

Площадь Земель В Границах Поселка (га)	849,00
Площадь Застроенной Территории Поселка, Которая Принимается К Расчету Базовой Стоимости (га)	421,74
Площадь Территории Поселка, Которая Не Принимается К Расчету Базовой Стоимости (га)	427,26
В Том Числе.
Водная акватория	85,66
Открытые земли без растительного покрова	341,60

Таким образом, затраты на освоение и обустройство территории пгт. Заозерное составляют 53187,11 тыс. грн : 421,74 Га = 12,61 грн./м2.

Согласно "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" (таблица 3.2. Порядка), значение коэффициента Км 1 учитывает:

•  административный статус поселка и его роль в системе расселения – для Заозерного равен 1,1 (согласно Постановлению Совета Министров УССР №402 от 22.12.1987г. пгт. Заозерное входит в пригородную зону г. Евпатория),

•  статус курорта (согласно Постановлению Кабинета Министров Украины №1381 от 15.12.1997 г.) - коэффициент-2,2.

Таким образом, значение коэффициента Км 1 = 1,1 * 2,2 = 2,42

Базовая стоимость 1м2 земель в административных границах пгт. Заозерное, рассчитанная согласно "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов", составляет:

          12,61грн/м2*6%

Цнм =------------------------- * 2,42 = 61,03 грн/м2

             3%

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Км

Коэффициент месторасположения отдельного земельного участка Км отображает ее относительную ценность (стоимость) в границах территории населенного пункта. Из формулы 2 видно, что данный коэффициент есть произведение трех коэффициентов Км 1, Км 2 и Км 3, которые характеризуют зависимость рентного дохода от региональных, зональных и локальных особенностей расположения земельного участка. Поскольку коэффициент Км 1 целесообразно учитывать на стадии определения базовой стоимости земель населенного пункта (формула 3), в дальнейшем при определении коэффициента месторасположения земельного участка мы будем иметь дело лишь с коэффициентами Км 2 и Км 3.

4.1. Земельнооценочная структуризация территории. Определение факторов, влияющих на расчет коэффициента Км 2 и оценка их роли.

Процесс рентообразования в границах населенного пункта происходит, как правило, на достаточно большой и внутренне неоднородной территории, что характеризуется сложным объединением природных и антропогенных ландшафтов, различиями в функционально-планировочных качествах, различным уровнем прибыльности от использования земель, что приводит к неоднородности проявления рентообразующих факторов. Это предопределяет необходимость землеоценочной структуризации - экономико-планировочного зонирования территории поселка. Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов:

1.  Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2.  Доступность к:

•  местам концентрации трудовой деятельности (мест приложения труда);

•  центрам общественного обслуживания;

•  местам массового отдыха;

•  центру поселка;

3.  Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

4.  Уровень развития сферы обслуживания населения;

5.  Экологическое качество территории;

6.  Социально-градостроительная привлекательность среды :

•  разнообразие мест приложения труда;

•  наличие историко-культурных и природных памятников ;

•  эстетика архитектурной застройки и т. д.

Количество факторов, которые учитываются при осуществлении экономико-планировочного зонирования определяется, прежде всего, величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Конечным результатом экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является определение зонального коэффициента Км 2, посредством произведения пофакторных оценок пп. 1-6 с учетом весовой характеристики каждого из факторов. Сумма весовых характеристик, установленная для факторов, должна составлять 1,0.

Границы и количество экономико-планировочных зон, а также значение коэффициентов Км 2 не являются заранее заданными параметрами, а - результатом пофакторной оценки территории населенного пункта. Непременным условием экономико-планировочного зонирования является выделение земельнооценочных единиц (оценочных районов) — территориально и функционально определенных образований, в границах которых и осуществляется оценка свойств земель населенных пунктов. Следует помнить, что оценочные районы - это рабочие единицы оценки, их количество зависит от размера населенного пункта, его хозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциала. Чем детальней земельнооценочная структуризация территории, - тем выше степень достоверности конечного результата.

Оценочные районы пгт. Заозерное выделены в пределах существующей границы населенного пункта. Они ограничены: городской чертой, магистралями районного уровня, улицами поселкового значения, природными ограничениями.

Площадь одного оценочного района следует приравнивать к микрорайону многоэтажной застройки, кварталу (группе кварталов) усадебной застройки. Совокупность всех земельнооценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта. После анализа функционально-планировочной структуры Заозерного было выделено 25 оценочных районов.

Методика оценки отдельных факторов, влияющих на величину зонального коэффициента Км 2 базируется на расчете отдельных индексов, которые отображают влияние каждого фактора (или их группы) на ценность территории населенного пункта. Алгоритм расчета отвечает таким условиям:

1.  Значение каждого индекса следует рассчитывать от среднего значения конкретного фактора для населенного пункта (среднее значение принимается за 1).

2.  Механизм взвешивания отдельных факторов и их групп содержит четкое научное обоснование (методы многомерной статистики, социологическое обследование, экспертная оценка).

3.  Предельные значения коэффициента Км 2 укладываются в диапазон значений таблицы 3.6. "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов".

При выполнении денежной оценки было установлено, что существует 4 группы факторов, которые влияют на зональную дифференциацию ценности земель поселка. Это:

•  доступность к центру населенного пункта, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха (транспортно-функциональное удобство территории);

•  экологическое качество территории;

•  инженерное обустройство территории;

•  социально-градостроительная привлекательность среды.

Принципы оценки каждой из групп факторов описываются ниже.

4.2. Определение зонального коэффициента

Главными факторами, которые влияют на территориальную дифференциацию ценности земель в пгт. Заозерное являются неоднородность функционально-планировочных качеств территории и доступность отдельных частей поселка к его центру, местам приложения труда, морю. Дополнительными факторами выступают: уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории; уровень развития сферы обслуживания население; социально-градостроительная привлекательность среды.

Выбор методики экономико-планировочного зонирования территории поселка и оценки отдельных факторов, которые влияют на величину совокупного зонального коэффициенту Км 2, определялся несколькими аспектами.

1. По численности населения (4,6 тыс. чел.) и площади застроенной территории, Заозерное относится к малым компактным поселкам.

Функционально-планировочная структура посёлка характеризуется: курортной зоной, протянувшейся вдоль всего морского побережья посёлка; крупным образованием зоны усадебной застройки, примыкающей к магистральной улице (ул. Аллея Дружбы) и сформированной по улице районного значения (ул. Гайдара);

Микрорайоном жилой застройки средней этажности, расположенным в окружении, преимущественно, усадебной застройки в увязке с улицами районного значения.

Также, при определении границ экономико-планировочных зон учитывается наличие отдельных участков жилого, рекреационного, курортного, коммунального использования, озера и линии электропередачи, вдоль которой в перспективе протянется улица районного или городского значения.

2. Зональные различия между отдельными частями поселка имеют довольно выраженный характер, в то же время проявление многих групп факторов (функционально-планировочных, инженерно-инфраструктурных) локализуются в границах отдельных участков поселка.

Исходя из этого и взвешивая объективные возможности (наличие информационной базы, сроки выполнения, финансирование работы), авторский коллектив пришел к заключению о целесообразности проведения экономико-планировочного зонирования территории поселка в две стадии. Оценка отдельных зональных факторов, их взвешивание и расчет совокупного зонального коэффициента Км 2 будет осуществляться на основе экспертной оценки.

С этой целью территория поселка была разделена на 25 оценочных районов, каждый из которых был оценен по 15 факторам. Оценка осуществлялась 5 экспертами, которые хорошо знают особенности поселка по 5-балльной шкале. Форма анкеты представлена в приложении 4. Все оценочные районы выделены в пределах существующей границы поселка.

Расчет совокупного зонального коэффициенту Км 2 осуществлялся за формулой:

- -------------------------- (4)

Где: Км 2j - совокупный зональный коэффициент j-го района;

Сі - балльная оценка і-го фактора каждым экспертом;

І - количество факторов (15);

К - количество экспертов (5);

Сср. - средняя балльная оценка одного оценочного района.

В связи с тем, что значение любого с 15 факторов не является равноценным, возникает проблема определения значимости (веса) любого с них, которая может быть получена на основе коэффициентов парной корреляции, которые определяют влияние любого с 15 факторов на общую оценку района (16-й фактор). Корреляционный анализ осуществлялся с применением прикладного пакета Microsoft Excel.

В результате расчета коэффициентов парной корреляции и приведения к процентному соотношению, вес каждого с 14 факторов составил:

1.  Близость к городу Евпатория - 12 %. 2.  Близость к морю - 13 %. 3.  Близость к озеру (курортная зона) — 9 %. 4.  Близость к автостанции (г. Евпатория) - 10 %. 5.  Обеспеченность водоснабжением - 6 %. 6.  Обеспеченность газоснабжением - 6 %. 7.  Обеспеченность канализацией - 9 %. 8.  Престижность территории - 3 %. 9.  Озелененность территории - 9 %. 10.  Сложный рельеф и подтопление (инженерная подготовка) - 4 %. 11.  Шумовой дискомфорт - 4 %. 12.  Обеспечение объектами обслуживания - 2 %. 13.  Близость к поликлинике - 6 %. 14.  Близость к школе и детскому саду - 4 %. 15.  Доступность к зрелищным объектам - 3 %.

Определение веса факторов осуществлялось по формуле:

(5)

Где: v - вес фактора/

После определения для каждого из 25 оценочных районов значения коэффициента Км 2, был проведен анализ относительно целесообразности объединения их в экономико-планировочные зоны. В результате, учитывая близкие значения коэффициентов Км 2 смежных районов, оценочные районы были объединены в 13 экономико-планировочных зон.

Анализ результатов расчета зонального коэффициента Км 2 свидетельствует о том, что их значения не выходят за пределы диапазона шкалы предельных значений таблицы 3.6. «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».

Произведение коэффициента Км 2 и базовой стоимости дает нам денежную оценку квадратного метра земли Заозерного в границах конкретной экономико-планировочной зоны.

Перечень значений коэффициента Км 2 и денежная оценка 1м2 земли в границах экономико-планировочных зон даны в приложении 1.

4.3. Определение локальных факторов, которые влияют на оценочную стоимость конкретного земельного участка и значения коэффициента Км 3

Определение коэффициента местоположения земельного участка не исчерпывается значениями коэффициенту Км 2. На величину рентного дохода конкретного участка кроме зональных влияют также и локальные факторы, полный перечень которых приводится в таблицы 3.7. «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений осуществляется с учетом рекомендаций таблицы 3.7, на базе градостроительной документации и результатов специальных исследований.

Значение коэффициентов, которые применяются к каждому из факторов, предлагаются, исходя из их веса, а также с учетом условия п.3.9. «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов»: произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,75 и выше 1,5.

Анализ, проведенный в процессе выполнения денежной оценки поселка, выявил 12 локальных факторов, которые могут повлиять на общее значение коэффициента Км 3. Другие локальные факторы, которые могут потенциально быть выявлены в пгт. Заозерное, уже были учтены на стадии определения коэффициента Км 2.

Определение значения каждого локального коэффициента осуществлялось на основе степени его важности в общей совокупности факторов, которое принималось за 1. Оценка степени важности факторов осуществлялась экспертным путем с применением данных анкеты экспертной оценки.

Наличие того или иного фактора определялась с помощью топографических карт, фондовых материалов и натурных обследований оценочных районов.

После изучения каждого с группы локальных факторов было осуществлено их картографирование и рассчитаны значения локальных коэффициентов.

Функционально-планировочные Факторы:

1.  Земельный участок расположен в зоне пешеходной доступности к общественным центрам - 1,07;

2.  Земельный участок расположен в зоне пешеходной доступности к магистралям повышенного градообразующего значения - 1,07;

3. Земельный участок расположен в зоне пешеходной доступности к курортам - 1,08;

Инженерно-инфраструктурные Факторы:

4. Земельный участок примыкает к улице без канализации - 0,90;

Инженерно-геологические Факторы:

5.  Земельный участок расположен в зоне значительной заболоченности с грунтовым питанием, которое тяжело осушается - 0,93;

6.  Земельный участок расположен в зоне залегания грунтовых вод меньше 3 м. - 0,95;

Историко-культурные Факторы:

7. Земельный участок расположен в зоне охраны отдельных памятников - 1,1;

Природно-ландшафтные Факторы:

8.  Земельный участок расположен в пределах территории оздоровительного значения (курортов и округов санитарной охраны) - 1,1;

9.  Земельный участок расположен в пределах территории рекреационного значения (земли туризма и отдыха, парков и зеленых зон) - 1,07;

Санитарно-гигиенические Факторы:

10.  Земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне - 0,96;

11.  Земельный участок расположен в зоне ограничения застройки по уровню напряжения электромагнитного поля — 0,95;

12.  Земельный участок расположен в водоохраной зоне* - 1,05

Наличие проявления любого из локальных факторов для отдельного земельного участка определяется на основе «Схемы проявления локальных факторов», которая передается заказчику вместе с пояснительной запиской и «Схемой экономико-планировочного зонирования».

5. ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ РАЗНОГО ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.

5.1. Денежная оценка земель несельскохозяйственного использования.

Согласно п. 3.9. «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования определяется с учетом ее базовой стоимости, коэффициента месторасположения и коэффициента функционального использования (Кф), значение которого для земель разной категории приводятся в таблицы 3.

Таблица 3.

Коэффициенты, Которые Характеризуют Функциональное Использование

Земельного Участка (Кф)

Категория земель за функцией использования	Состав категории	Значение коэффи­циента
1	2	3
Земли жилой застройки	Земли одно - и двухэтажной застройки Земли многоэтажной застройки	1,00
Земли промышленности	Земли строительства (за исключением строительных площадок) Земли легкой промышленности	1,20
Земли исследований и разработок	1,20
Земли коммерческого использования	Земли автотехобслуживания Земли оптовой торговли и складского хозяйства Земли розничной торговли и коммерческих услуг Земли рыночной инфраструктуры Земли иной коммерческой деятельности	2,50
Земли общественного назначения	Земли государственного управления и местного самоуправления Земли обороны Земли образования Земли культуры Земли учреждений здравоохранения Земли общественных и религиозных организаций	0,70
Земли смешанного использования	Земли жилой застройки и промышленности Земли жилой застройки и коммерческого использования Земли жилой застройки и общественного назначения Земли промышленности и коммерческого использования Земли коммерческого использования и общественного назначения	Расчётным путем
Земли транспорта, связи	Земли дорог Земли автомобильного транспорта Земли связи и телекоммуникаций Иные земли транспорта и связи	0,80
Земли Технической инфраструктуры	Земли санитарной очистки и благоустройства Земли водоснабжения и канализации Земли энергообеспечения Земли иного инженерного обеспечения	0,65
Земли рекреационного назначения и прочие открытые земли	Земли зеленых насаждений общего пользования Земли зеленых насаждений специального назначения Земли кладбищ Земли отдыха и спорта Земли, занятые текущим строительством Земли, отведенные под будущее строительство Другие открытые (незастроенные) земли в границах населенного пункта	0,50

Денежная оценка земель различного функционального назначения в разрезе экономико-планировочных зон в границах города приводится в приложении 2.

5.2. Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования

В соответствии с "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов", земли сельскохозяйственного назначения оцениваются по величине дифференциального рентного дохода, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки, т. е. с учетом конкретного почвенного покрова.

Тем не менее, поскольку на землях населённых пунктов почвенные обследования, как правило, не проводились, на такие земли картографическая информация о почвенном покрове (карты почв, экспликация агропроизводственных групп почв) практически отсутствует. Решение проблемы состоит лишь в определении основных агропроизводственных групп почв с помощью вспомогательных материалов - топокарт, фондовых материалов и информации отделов земельных ресурсов.

С учетом картографического анализа этих материалов была составлена "Ориентировочная экстраполяционная схема основных агропроизводственных групп почв" пгт. Заозерное, в масштабе 1: 10 000, а также определены основные агропроизводственные группы почв.

Согласно данных отдела земельных ресурсов (форма 6-зем) в границах пгт. Заозерное находится 849 га земель, в том числе:

-  - под застройкой —421,74 га;

-  воды - 85,66 га

-  открытые земли без растительного покрова — 341,60 га.

Земли оценены согласно "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного использования и населённых пунктов" по данным экономической оценки земель с учетом особенностей грунтового покрова территории. Были определены основные агропроизводственные группы почв. Шифры приведены в соответствии с общегосударственным номенклатурным списком:

№ п/п	Шифры агрогрупп	Группы почв
1 2 3 4 5 6	71е 74е 121е 162е 164е 215а	Черноземы южные тяжелосуглинистые и их слабо - и остаточно-солонцеватые разновидности. Чернозёмы южные тяжелосуглинистые слабосмытые Лугово-черноземные тяжелосуглинистые почвы и их слабосолонцеватые и осолоделые разновидности. Солонцы луговые глубокие солончаковые тяжелосуглинистые. Солончаки тяжелосуглинистые и их комплексы с сильнозасоленными грунтами. Выходы рыхлых песчаных пород (морские пески).

Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования, выполненная в
соответствии с "Методикой нормативной денежной оценки земель

Сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов", и "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов". В основу оценки положен рассчитанный при экономической оценке земель рентный доход, который создается при производстве зерновых культур. Величина денежной оценки является произведением годового рентного дохода и срока его капитализации, создаваемого на протяжении 33-х лет.

Оценка выполнена для всех категорий земель сельскохозяйственного использования, которые находятся в границах поселка, на случай возможной трансформации категорий земель.

Таксономическими единицами при выполнении оценки выступают агропроизводственные группы почв, перечень которых приведен выше. Денежная оценка 1га земель агропроизводственной группы почв (Гагр) рассчитана по формуле:

Гагр=Г,где

Г - денежная оценка 1 га соответствующих сельскохозяйственных угодий по природно-сельскохозяйственному району;

Багр. - балл банитета данной агропроизводственной группы почв;

Б - средний балл банитета по 01 природно-сельскохозяйственному району.

Денежная оценка 1 га земель по 01 природно-сельскохозяйственному району (Евпаторийский городской совет) по состоянию на 1.01.2004 г. (с учетом коэффициента индексации k =2,465) составляет:

Пашня - 8275,0 грн.

Многолетние насаждения - 62053,9 грн.

Пастбища - 2169,2 грн.

В соответствии со шкалой бонитета почв по природно-сельскохозяйственному району средний балл бонитета земель составляет:

Пашня - 32 балла,

Многолетние насаждения - 33 балла,

Пастбища - 19 баллов.

Бонитет агрогрупп почв, выделенных в границах пгт. Заозерное для земель сельскохозяйственного назначения, имеет следующие значения:

Таблица 4.

№ п/п	Шифры агрогрупп	Баллы бонитета
Пашня	Многолетние насаждения	Пастбища
1	71е	40	36	40
2	74е	33	33	-
3	121е	59	52	72
4	162е	11	-	11
5	164е	10	-	11
6	215а	-	-	-

Итак, денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения в пределах пгт. Заозерное по основным агропроизводственным группам почв по состоянию на 01.01.2004 г. составляет:

Таблица 5.

№ п/п	Шифры агрогрупп	Денежная оценка (1 га), грн.
Пашня	Многолетние насаждения	Пастбища
1	71е	10343,8	67695,2	4566,7
2	74е	8533,6	62053,9	-
3	121е	15257,0	97781,9	8220,1
4	162е	2844,5	-	1255,9
5	164е	2585,9	-	1255,9
6	215а	-	-	-
	Средневзвешенная стоимость 1 га	8975,0	62054,0	2283,0

Определение средневзвешенной стоимости 1 га почв определяется как сумма произведений денежной стоимости 1га основных агропроизводственных групп почв на части их площадей.

Определение денежной оценки какого-либо участка земли сельскохозяйственного использования выполняется путём сложения произведений денежной оценки каждой агрогруппы почв, которые входят в состав данного участка.

7. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Пример 1. Денежная Оценка Земельного Участка Торгового Предприятия

Торговое предприятие (рынок) расположено по ул. Алея Дружбы в границах экономико-планировочной зоны 3, которая имеет значение Км 2 = 1,12. Базовая стоимость территории посёлка составляет 61,03 Грн/м2. Денежная оценка 1 м2 земель в границах экономико-планировочной зоны 1 с учётом коэффициента Км 2 (без Учёта Локальных Факторов) составляет (приложение 1):

1,12* 61,03 = 68,35 грн/м2.

Согласно схем проявления локальных факторов территория ТП находится:

•  в зоне пешеходной доступности к общественным центрам - К =1,07;

•  в зоне пешеходной доступности к курортам - К =1,08

•  в зоне пешеходной доступности к магистралям повышенного градообразующего значения- 1,07.

Данная территория находится в пределах 2-километровой водоохраной зоны Черного моря (К =1,05).

Таким образом, из общего числа локальных факторов, которые могут иметь влияние на денежную оценку земельного участка ТП, мы используем 4. Совокупный локальный коэффициент Км 3 составляет:

Км 3 = 1,07 * 1,08 * 1,07 * 1,05 = 1,3

Данный участок относится к категории "Земли коммерческого использования" и согласно таблицы 3 - "Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка (Кф)" имеет коэффициент Кф = 2,50.

Теперь мы можем осуществить полную денежную оценку 1 м2 территории ТП. Она составит:

Цн = 68,35 грн/м2 * 1,3 * 2,50 = 222,14 грн.

Денежная оценка всего земельного участка площадью 5000 м2 (0,5 га) составит:

222,14 грн/м2 * 5000 м2 = 1 110 700 грн.

Пример 2. Денежная Оценка Земельного Участка Под Застройкой, Которая Находится В Частной Собственности Гражданина N

Земельный Участок , который находится в частной собственности гражданина N, расположен в районе озера Ялы Майнак в границах 5 экономико-планировочной зоны, которая имеет значение Км 2 = 0,99. Базовая стоимость территории посёлка составляет 61,03 Грн/м2. Денежная оценка 1 м2 земель в границах экономико-планировочной зоны 1 с учётом коэффициента Км 2 (Без Учёта Локальных Факторов) составляет (приложение 1): 0,99 * 61,03 = 60,42 грн/м2.

Согласно схем проявления локальных факторов территория земельного участка гражданина N находится:

•  в зоне пешеходной доступности к общественным центрам - К =1,07;

•  в зоне пешеходной доступности к курортам - К =1,08;

•  участок примыкает к улице без канализации - К =0,90;

•  в зоне значительной заболоченности с грунтовым питанием, которое тяжело осушается - К =0,93;

Данная территория находится в пределах 2-километровой водоохраной зоны Черного моря (К =1,05).

Таким образом, из общего числа локальных факторов, которые могут иметь влияние на денежную оценку земельного участка гражданина И, мы используем 5. Совокупный локальный коэффициент Км 3 составляет:

Км 3 = 1,07 * 1,08 * 0,90 * 0,93 * 1,05 = 1,01

По функциональному использованию земельный участок гражданина N не однородный. Из 800 м2 Под Жилой Застройкой - 150 м2. Коэффициент функционального использования, "Земли жилой застройки", согласно таблицы 3 - "Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка (Кф)" имеет коэффициент Кф = 1,00. Денежная оценка составит:

Цн =150 м2 * 60,42 грн./м2 * 1,01 * 1,00 = 9153,63 грн.

Под Многолетними Насаждениями - 250 м2. Средневзвешенная стоимость 1 га этой категории земель = 62054,0 грн./га (Табл.5). Денежная оценка составит:

Цн = 0,025 га * 62054,0 грн./га = 1551,35 грн.

Пашня - 400 м2. Средневзвешенная стоимость 1 га этой категории земель = 8975,0 грн./га (Табл.5). Денежная оценка составит:

Цн = 0,04 га * 8975,0 грн./га = 359 грн.

Теперь мы можем осуществить полную денежную оценку земельный участок гражданина N площадью 800 м2 (0,8 га). Она составит:

Цн = 9153,63 грн+ 1551,35 грн. + 359 грн. = 11063,98 грн.

8. ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

Денежная оценка земель в границах экономико-планировочных зон

Экономико-планировочн ые зоны	Оценочные районы	СредневзвеШеный Бал Денежной Оценки	Км 2	Денежная Оценка 1 М2 Земель В Границах Зоны (грн./м2)
1	2	3	4	5
1	1 2	1,00 1,02	1,01	61,64
2	3 4	1,05 1,08	1,07	65,30
3	5 6 7 8 9	1Д2 1,12 1ДЗ 1,11 1Д1	1,12	68,35
4	10 11	1,05 1,04	1,05	64,08
5	12	0,99	0,99	60,42
6	13	0,91	0,93	56,76
	14	0,95
7	15	1,10	1,10	67,13
8	17	1,00	1,00	61,03
9	18 21	1,00 1,01	1,01	61,64
10	20	0,92	0,92	56,15
11	16 19	0,87 0,88	0,88	53,71
12	24 25	0,88 0,90	0,88	53,71
13	22 23	0,92 0,95	0,93	56,76
Максимальное Значение По Столбцу		1,13	1,12	68,35
Минимальное Значение По Столбцу		0,87	0,88	53,70

Приложение 2 Описание Границ Экономико-планировочных Зон

№ зоны	Описание
1.	Район ограничен западной границей посёлка, береговой линией, аллеей Дружбы Народов и проездом между территориями ДСОЦ «Маяк» и ДСОЦ «Терешковой» («Чайка»).
2.	Район ограничен проездом между территориями ДСОЦ «Маяк» и ДСОЦ «Терешковой» («Чайка»), береговой линией, аллеей Дружбы Народов и проездом между территориями ДОЛ «Сокол» и П. ДОЛ. «Лучистый».
3.	Район ограничен проездом между территориями ДОЛ «Сокол» и П. ДОЛ. «Лучистый», береговой линией, аллеей Дружбы Народов и границей между посёлком и г. Евпатория
4.	Район ограничен проездом между прибрежной зоной озера Ялы-Майнак и ДОК «Рябинка», аллеей Дружбы Народов, северной границей посёлка и границей между посёлком и г. Евпатория.
5.	Район включает озеро Ялы-Майнак и его прибрежную зону, ограниченную границей посёлка, проездом между прибрежной зоной озера Ялы-Майнак и ДОК «Рябинка», аллеей Дружбы Народов и пересыпью.
6.	Район ограничен улицей Зелёная, границей посёлка, прибрежной зоной оз. Ялы-Майнак, пересыпью, проездом между территорией П. ОЛЦ. «Северный» и территорией котельной. Включает территорию котельной и частично занят усадебной жилой застройкой.
7.	Район ограничен аллеей Дружбы Народов, проездом между территорией П. ОЛЦ. «Северный» и территорией котельной и далее проездом между прибрежной зоной оз. Ялы-Майнак и территорией археологических раскопок. Включает территорию П. ОЛЦ. «Северный», парковую зону с территорией археологических раскопок и зону общественного центра.
8.	Район ограничен ул. Садовая, проездами между зоной многоквартирной и усадебной застройки и далее проездом между парковой зоной и зоной усадебной застройки, а также проездом между парковой зоной и территорией котельной. Включает зону многоквартирной застройки, частично зону усадебной застройки и парковую зону.
9.	Район ограничен ул. Гайдара, аллеей Дружбы Народов, проездом между территорией П. ОЛЦ. «Северный» и зоной усадебной застройки и далее проездом между парковой зоной и зоной усадебной застройки. Полностью состоит из жилой усадебной застройки.
10.	Район ограничен ул. Садовая, проездом вдоль линии электропередачи (110 кВт), северной границей территории МЦ «Медики – Чернобылю», переулком Виноградный, ул. Гайдара и проездом между зонами многоквартирной и усадебной застройки.
11.	Район ограничен ул. Садовая, ул. Зелёная и границей посёлка. Преимущественно застроен жильём усадебного типа.
12.	Район ограничен проездом вдоль линии электропередачи (110 кВт), перспективной районной улицей, соединяющей П. «Фотон» и МЦ «Медики – Чернобылю», аллеей Дружбы Народов и границей посёлка. Включает жилой район «Песчанка», новые артскважины и кладбище. Преимущественно свободен от застройки.
13.	Район ограничен аллеей Дружбы Народов, проездом вдоль линии электропередачи (110 кВт) и перспективной районной улицей, соединяющей П. «Фотон» и МЦ «Медики – Чернобылю». Незначительную часть площади района занимает коммунальная зона территории маяка.

 

Приложение 3

Денежная Оценка Земель Различного Функционального Назначения В Разрезе Экономико-планировочных Зон (грн. За 1 М2)

Земли коммерческого использования - 2,50

Земли промышленности -1,20

Земли жилой застройки -1,00

Земли горной промышленности и горных разработок -1,00

Земли транспорта, связи - 0,80

Земли общественного назначения - 0,70

Земли технической инфраструктуры - 0,65

Земли рекреационного назначения и прочие открытые земли - 0,50

Зоны	Кф=2,5	Кф=1,2	Кф=1,0	Кф = 0,8	Кф = 0,7	Кф = 0,65	Кф = 0,5
1	2	3	4	5	6	7	8
1	154,10	73,97	61,64	49,31	43,15	40,07	30,82
2	163,26	78,36	65,30	52,24	45,71	42,45	32,65
3	170,88	82,02	68,35	54,68	47,85	44,43	34,18
4	160,20	76,90	64,08	51,27	44,86	41,65	32,04
5	151,05	72,50	60,42	48,34	42,29	39,27	30,21
6	141,89	68,11	56,76	45,41	39,73	36,89	28,38
7	167,83	80,56	67,13	53,71	46,99	43,64	33,57
8	152,58	73,24	61,03	48,82	42,72	39,67	30,52
9	154,10	73,97	61,64	49,31	43,15	40,07	30,82
10	140,37	67,38	56,15	44,92	39,30	36,50	28,07
11	134,27	64,45	53,71	42,97	37,59	34,91	26,85
12	134,27	64,45	53,71	42,97	37,59	34,91	26,85
13	141,89	68,11	56,76	45,41	39,73	36,89	28,38

Приложение 4 Анкета Экспертной Оценки

Факторы	Оценочные Районы
1	2	3	4	5	...	8
1. Близость к городу Евпатория
2. Близость к морю
3. Близость к озеру (курортная зона)
4. Близость к автостанции ( г. Евпатория)
5. Обеспеченность водоснабжением
6. Обеспеченность газоснабжением
7. Обеспеченность канализацией
8. Престижность территории
9. Озелененность территории
10. Сложный рельеф и подтопление (инженерная подготовка)
11. Шумовой дискомфорт
12. Обеспечение объектами обслуживания
13. Близость к поликлинике
14. Близость к школе и детскому саду
15. Доступность к зрелищным объектам

9. ДОКУМЕНТЫ

 

ТЕХНІЧНЕ ЗАВДАННЯ НА ВИКОНАННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ смт. ЗАОЗЕРНЕ

 

Назва проекту	Грошова оцінка смт. Заозерне
Замовник проекту	Виконком селищної ради смт. Заозерне
Виконавець	Інститут "Дніпромісто" (м. Київ)
Підстава для виконання	Договір № 735-07-2004 від 20.04.2004р.
Нормативно-правова база проекту	- Земельний кодекс України - Закон України "Про внесення змін і доповнень до Закону України про плату за землю" - Закон України "Про оцінку земель" Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. За № 213) - Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення: та населених пунктів (Мїнсільгосппрод, Держкомзем, Держкомархітектури, Академія аграрних наук, 11995р., з урахуванням змін та доповнень до розділу 3 "Порядку..." від 15 квітня 1997р.)
Склад проекту:
1. Пояснювальна записка	Включає такі розділи: - Коротка характеристика селища; - Нормативно-правова та методична база виконання роботи (зміст: посилання на основні законодавчі та нормативні акти, що визначають порядок виконання оцінки, стислий опис методики виконання оцінки: підходи до економіко-планувального зонування території, розрахунку базової вартості, коефіцієнтів КМ2 та КМЗ); - Розрахунок базової вартості території (зміст: принципи розрахунку відновної вартості витрат на освоєння та облаштування території, визначення площі території на яку розповсюджується розрахунок витрат, визначення коефіцієнтів КМ1); - Економіко-планувальне зонування території та визначення зональних коефіцієнтів (зміст: методика проведення районування території та виділення оціночних одиниць - районів, наукові принципи по факторного аналізу та визначення коефіцієнтів, принципи зважування коефіцієнтів та визначення комплексного коефіцієнту цінності території оціночного району, принципи об'єднання районів в економіко-планувальні зони і визначення середньозваженого коефіцієнту КМ2); - Локальні коефіцієнти, які впливають на вартість окремої земельної ділянки (зміст: принципи встановлення локальних факторів та зон їх розповсюдження, визначення величини локальних коефіцієнтів);

	- Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання
2- Графічні креслення
- Схема економіко-планувального зонування території	Масштаб схеми -1:10000. На схемі відображаються межі економіко-планувальних зон та межа селища. Форма представлення матеріалу - REGMA-папір.
- Схема впливу локальних факторів	Масштаб схеми - 1:5000. На схемі відображаються ареали розповсюдження локальних факторів, межа селища. Форма представлення матеріалу - REGMA-папір.
- Орієнтована екстраполяційна схема основних агро виробничиx	Масштаб схеми — без масштабна. На схемі показується межа селища та ареали основних агро виробничих груп грунтів. Форма представлення матеріалу - REGMA-папір.
3. Перелік вихідних даних, які надає замовник	1. Відновна вартість головних та лінійних споруд інженерно-комунальної інфраструктури, згідно анкет, представлених виконавцем 2. Топопланшети (М 1:5000) 3. Межа населеного пункту 4. Форма 6-зем станом на 1 липня 2004 року 5. Схеми інженерних мереж (тепло-, газопостачання, електро-, Водопостачання, каналізація та інші). 6. Генеральний план селища (попередній). 7. Карти агро виробничих груп грунтів і матеріали економічної оцінки сільгоспугідь адміністративного району, що прилягає до селища (М 1:1 0000 - 1:25000). 8. Санітарну та екологічну характеристику селища.
Терміни виконання роботи	2004 р.
Додаткові умови	Проектна документація готується на російській мові.
Кількість примірників, що передається замовнику: - пояснювальна записка; - графічні схеми	3 примірники 3 примірники (в складі пояснювальної записки)

 

Директору института «ДНІПРОМІСТО»

Белоконю Ю. Н.

Сообщаем Вам площадь земель разных категорий пос. Заозерное по состоянию на 01.07.2004г.

Застроенные земля	421,74
Из них
Земли жилой застройки, В т. ч. одно-двухэтажной застройки	73,41 50,73
Земли промышленности	0,48
Земли общественного назначения	196,22
Земли коммерческого использования	6,40
Земли транспорта; связи	25,33
Земли технической инфраструктуры	1,46
Земли рекреационного назначения и другие открытые земли	118,44
Другие земли:	427,26
Из них:
Воды	85,66
Открытые земли без растительного покрова	341,60
Итого	849,00

 

В. Кузьмин

* 2-километровая водоохранная зона Черного моря покрывает всю территорию пгт. Заозерное.