Литература
Справочная информация
Для учебы
Денежная оценка земель с. СтахановкаВВЕДЕНИЕ Денежная оценка земель с. Стахановка Стахановского сельского совета Первомайского района выполнена в соответствие с нормативно-методической литературой и законодательными документами: «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262. Осуществление земельной реформы и приобретение земельных участков, а также платный характер использования земли, потребуют экономического механизма регулирования земельных отношений, основой которого является оценка земли. Наличие оценки земли создаёт возможность для органов местного самоуправления экономического регулирования земельных отношений (передача земли в собственность, по наследству, под залог, при дарении, купли-продажи земельного участка, передача в аренду ценообразования, определения ставок земельного налога). Денежная оценка с. Стахановка выполнена в двух аспектах: денежная оценка застроенных территорий и денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения. При выполнении работ по денежной оценке земель был использован план с. Стахановка в масштабе 1:5000, материалы почвенных обследований ООО «Таврида» Первомайского района, материалы экономической оценки земель, бонитировки почв земельно-учётные материалы, статистические и нормативные показатели о затратах на обустройство территории населённого пункта. В основу денежной оценки земель с. Стахановка положен рентный доход, который образуется благодаря месту расположения населённого пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов. Денежная оценка земель сельскохозяйственных угодий в границах с. Стахановка рассчитана по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель проведённой в 1988 г., и материалам бонитировки почв 1993 года. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА с. СТАХАНОВКА Село Стахановка Стахановского сельского совета Первомайского района Автономной Республики Крым расположено в северо-западной части Крымского полуострова и в южной части территории сельского совета. Село Стахановка граничит с землями общего пользования (лесополосами, дорогами), землями гражан (паями), землями не предоставленными в в собственность или постоянное пользование (имущественными паями), личными крестьянскими хозяйствами. Внешние связи села Стахановка осуществляются автомобильным транспортом с г. Симферополем, расстояние до которого составляет 30 км. Расстояние до трассы Симферополь - Николаевка составляет 5 км. Численность населения села Стахановка составляет 741 человек, площадь села в границах плана – 170,2380 га, количество дворов – 314. Усадебная застройка представляет собой одноэтажную и многоэтажную в юго-западной части села. На плановом материале четко выделены кварталы этой застройки. Улицы, проезды и дорожки в центральной части и в восточной части села с твёрдым покрытием, остальные улицы, проезды и дорожки без твёрдого покрытия. Процент износа улиц, проездов и дорожек с твёрдым покрытием составляет 50%. Кварталы жилой застройки электрофицированы. Территория села Стахановка не газифицирована. Водоснабжение осуществляется из скважин по сети водопроводов. Скважин на территории с. Стахановка – 4 шт.: - скважина МТФ № 3331 (дебет 6,4 м3/ч, 93 % износа); - скважина Космонавтов № 3328 (дебет 3,9 м3/ч, 93 % износа); - скважина ЦРМ № 3329 (дебет 6,8 м3/ч, 93 % износа); - скважина № 35 парк (дебет 5,4 м3/ч). На территории села Стахановка канализационные сети протяженностью 8,5 км. Сети аварийные, недействующие. Головной коллектор находится за границами села Стахановка, протяженностью 1,5 км – разрушен. Недействующее кладбище расположено в с. Стахановка площадью 0,2 га. За границами села находится действующее кладбище площадью 2,3 га. Почвенный покров представлен в основном черноземами южными. МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА Методику выполнения работ по денежной оценке земель определяет: «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262. На первом этапе определяется базовая средняя для данного населённого пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от месторасположения населённого пункта в региональной и местной системах производства, расселения, уровня освоения и обустройства территории. Определение базовой стоимости 1 м² земель в зависимости от региональных факторов размещения по формуле: В х Нп Цнм=-------------- х Км1 , где Нк - Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель населённого пункта в гривнях; - В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м² ( на основании справок городскими службами); - Нп - норма прибыли, 6%; - Нк - норма капитализации, 3%; - Км1 - региональный коэффициент, учитывающий место и статус в системе расселения ( т.3.2. « Порядка….») На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населённого пункта по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально - планировочных качеств территории, которые влияют на размер рентного дохода: разница в доступности, в уровне инженерного обеспечения и благоустройства территории, развития сферы обслуживания населения, экологии территории и привлекательности условий среды. На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка застроенных территорий соответствующего функционального использования с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно- Ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей его месторасположения. Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствие с «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстрой Архитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262. Денежная оценка 1 га сельхозугодий рассчитывается отдельно на пашню, многолетние насаждения и естественные пастбища. Таксопомическими еденицами денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв. Расчет денежной оценки производится по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель проведённой в 1998 г. И материалов бонитировки почв 1993 года. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА Расчёт денежной оценки земель населённых пунктов предусматривает необходимую последовательность в процедуре её определения. Важной задачей при этом является определение базовой (средней для данного населённого пункта) стоимости 1 кв. м земель застроенных территорий. В соответствие с ««Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», базовая стоимость 1 квадратного метра земель населённого пункта зависит от степени освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения. Базовая стоимость одного квадратного метра населённого пункта (Цнм) определяется по формуле: В х Нп Цнм=-------------- х Км1 , где Нк - Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра населённого пункта в гривнях - В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м² ( на основании справок городскими службами); - Нп - норма прибыли, 6%; - Нк - норма капитализации, 3%; - Км1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населённого пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения. Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории с. Стахановка являются данные предоставленные местными службами коммунального хозяйства. Недостающие данные определены путем расчета с учетом коэффициента износа И с учетом укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). ЗАТРАТЫ НА ОБУСТРОЙСТВО с. СТАХАНОВКА Таблица 1
Стахановский сельский голова Е. И. Ренштейн Главный бухгалтер Л. П. Чеховец Расчёт стоимости скважин и подземного водовода с диаметром трубы 150 мм по УПВС: При обследовании территории с. Стахановка для определения затрат на обустройство села учитывался процент износа: а) по водоснабжению (подземный водовод, скважины) – 93 %; На территории с. Стахановка находятся следующие объекты водоснабжения: 1. Скважина МТФ № 3331; 2. Скважина Космонавтов № 3328; 3. Скважина ЦРМ № 3329; 4. Скважина № 35 парк; 5. Водопроводная сеть. Стоимость скважин составляет: 246400 грн х 4 = 985600,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1684408,00 х 0,07 = 117909,00 грн. Стоимость водовода: 105600 грн х 11,846 км = 1161600 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 3277669,00 грн х 0,07 = 229437,00 грн. Расчет затрат по кладбищу по УПВС. На территории с. Стахановка расположено недействующее кладбище, затрат на его содержание не предусмотренно Стахановским сельским советом. Действующее кладбище расположено за границами с. Стахановка: 296950 грн х 2,3 = 682985,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1167233,00 грн. Расчет затрат по телекоммуникации с. Стахановка. По сведениям Укртелекома на территории с. Стахановка расположены следующие головные сооружения: АТСК 50/200 – 1 шт. По УПВС стоимость одного номера составляет 192 грн. Общая стоимость блока составит: 192,00 грн х 200 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 65626,00грн. На территории с. Стахановка проходят линии связи КЛС – 98,3 км и ВЛС – 8,68 км. Общая протяженность сетей составляет - 106,98 км. Стоимость этих сетей по УПВС с учетом коэффициентов составляет: 5490,00 грн х 106,98 = 587320,00 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 1003740,00 грн. Расчет затрат по электрофикации с. Стахановка. По данным ОАО «Крымэнерго» на территории с. Стахановка расположены следующие головные сооружения: КТП - комплектная трансформаторная подстанция – 6 шт. По УПВС стоимость этих подстанций составляет: КТП – 35200,00 грн х 6 х 1,168 х 1,24 х 1,18= 360945,00 грн. Протяжённость линий электропередач ВЛ – 10 кВ Л-1 по территории с. Стахановка составляет 2,6 км и ВЛ - 10 кВ – 3,2 км. Общая протяжённость линий электропередач по территории с. Стахановка составляет 5,8 км. По УПВС стоимость строительства линий электропередач составляет: 29200,00 грн х 5,8 х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 289439,00 грн. Общая стоимость затрат на электрофикацию с. Стахановка составляет: 360945,00 грн + 289439,00 грн = 650384,00 грн. Расчет затрат на улично-дорожную сеть с. Стахановка составляет: 1808900,00 грн х 11,3 =20440570,00 грн. х 1,168 х 1,24 х 1,18 = 34933294,00 грн х 0,5 = 17466647,00 грн. Стахановский сельский голова Е. И. Ренштейн Главный бухгалтер Л. П. Чеховец Для определения затрат на освоение и обустройство в расчёте на 1 кв. м принимается оценочная территории, которая равняется площади застроенной территории с. Стахановка в установленных границах и площади кладбища за границами с. Стахановка – 2,30 га. Затраты (В) на освоение и обустройство территории сведены в таблицу 1 и составляют 20700976,00 грн. Площадь населённого пункта, которая принимается к расчетам, составляет разницу между его общей площадью и сельскохозяйственными угодьями. Площадь населённого пункта - 172,00 га + 2,30 га кладбищ = 174,30 га Сельскохозяйственные угодья - 112,8212 га Площадь территории, которая оценивается, равняется : 174,30 - 112,8212 = 61,4788 га или 614788 м². 20700976 В -------------------- = 33,67 грн/м². 614788 В – затраты на освоение и обустройство территории 1 м². Определение средней стоимости 1м² земель села в зависимости от региональных факторов размещения (ЦНм), рассчитанной по приведённой в начале раздела формуле, сведено в таблицу 2. Таблица 2
ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНАЯ СТРУКТУРИЗАЦИЯ ТЕРРИТОРИИ с. СТАХАНОВКА Процесс рентообразования в границах населённого пункта производится, как правило. на достаточно обширной и внутренне неоднородной территории. Главным в земельно-оценочной структуризации является установление относительной однородности территории по рентообразующим факторам, которые влияют на потенциальную прибыльность и другие социально-экономические преимущества от использования земель населённых пунктов. Использование этих факторов и принципов, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографических и почвенных материалов и обследования территории населённого пункта в натуре, позволило выделить 6 оценочных районов. Описание границ оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 3. Таблица 3
УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЭКОНОМИКО - ПЛАНИРОВОЧНЫХ ЗОН Экспертная оценка территории с. Стахановка Для определения экономико – планировочных зон был применен экспортный метод оценки территории оценочных районов села, который состоит в следующем: 1. Заполнена анкета экспортной оценки, которая включает 15 факторов, которые могут повлиять на объём комплексного индекса ценности района (таблица 4.) 2. Оценка отдельного фактора определяется по 5-ти бальной шкале, при этом «5» баллами оценивалось наилучшее значение фактора, а баллом «1» его отсутствие или наихудшее значение. Показатели оценки функциональных удобств отражают уровень доступности по времени до центра села, мест приложения труда, районов расселения и мест массового отдыха. Доступность в пределах 15 минут (1,5 км) оценивалась в 5 баллов; соответственно – 15-20 мин. (3,5 км) – 4 балла; 25-45 мин. (до 8 км) – 3 балла; 45-60 мин. -2 балла. 1. Определена сумма баллов оценки факторов. Анкета экспертной оценки территории с. Стахановка Таблица 4
РАСЧЁТ КОМПЛЕКСНОГО ИНДЕКСА 1І. 4. Определен средний балл по каждому району и средневзвешенный балл для населённого пункта. 5.Расчитан комплексный индекс ценности для отдельного оценочного района, как результат от деления среднего балла по оценочному району на средневзвешенный балл по селу: 1с (1і = --- ). 1 Расчёт комплексного индекса 1і Таблица 5
Следующая стадия выполнения оценки земель – это экономико – планировочное зонирование территории села – объединение оценочных районов в экономико – планировочные зоны. Делается это с целью обобщения результатов оценки территории отдельных оценочных районов и выделение однотипных по потребительским качествам и функциональному использованию зон. При объединении оценочных районов в экономико – планировочные зоны учитывалось действие трёх факторов: 1. Смежность районов. 2. Преимущественно однотипное функциональное использование. 3. Близкие значения индекса 1і ( величина индекса отдельных оценочных районов не должны отличаться между собой больше чем на 25%). Учитывая эти факторы, оценочные районы объединены в 3 экономико - планировочных зоны. Значение зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико - планировочной зоны определено как средневзвешенное (от площади районов) и индексов 1і оценочных районов, которые входят в эту зону (таблица 6). ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА Км2 Таблица 6
Учитывая значение коэффициента Км2 и базовую стоимость квадратного метра застроенной территории (107,16 грн.) в таблице 7 рассчитана стоимость квадратного метра застроенной территории в каждой экономической зоне. Р А С Ч Е Т Стоимости 1 м² земельного участка в экономико-планировочных зонах с учетом Км2 Таблица 7
54,14 Стоимость одного квадратного метра земель населённого пункта по экономико-планировочным зонам (Цнз) рассчитана по формуле: Цнз = Цнм × Км2, где Цнм – базовая стоимость одного квадратного метра земель. Км2 – коэффициент, который учитывает строительную ценность, территории в границах населённого пункта ( экономико-планировочные зоны). Числовые значения пофакторных оценок приняты в границах, ограниченных значением коэффициентов Км2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ И ЛОКАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ В ГРАНИЦАХ ЭКОНОМИКО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ЗОН Территория с. Стахановка в границах экономико-планировочных зон подразделяется также по функциональному использованию. Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка, учитывают относительную прибыльность имеющихся в её границах категорий экономической деятельности. В границах с. Стахановка таких категорий выявлено 7. Состав категорий и значение Кф для каждой категории приведены в таблице 8. Кроме функциональных факторов, при оценке стоимости конкретного земельного участка учитывают особенности его месторасположения в границах экономико-планировочных зон. Значение этих коэффициентов приведены в таблице 8. Коэффициенты, характеризующие функциональное использование земельного участка Таблица 8
Все расчеты по определению стоимости 1 м² земельного участка по каждому земельно-оценочному району сведены в таблице 11. РАСЧЕТ Денежной оценки застроенных территорий в границах с. Стахановка Таблица 11
ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЮЩИХСЯ КАК СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ. Работа по денежной оценке сельскохозяйственных земель с. Стахановка выполнена в соответствие с инструкцией о «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», утверждённый общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года № 388/12262. За основу определения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения принят рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведённой в 1988 году. Основанием для расчётов экономической оценке земель по производству зерновых культур является то, что они выращиваются практически на всех почвах. Одним из основных источников информации для выполнения работ по денежной оценке сельхозугодий является карта почвенного покрова на территорию с. Стахановка. Для его составления использованы материалы крупномасштабного детального обследования почв совхоза-завода «Заветное»; корректировка плановых материалов съёмок прошлых лет; а также рекогносцировочное обследование территории. В качестве картографической основы для составления почвенной карты был использован план земель с. Стахановка масштаб 1:5000 составленный в 1996 г. при корректировке плановых материалов съёмок прошлых лет. Как приложение к карте почвенного покрова составлен перечень агропроизводственных групп почв с указанием шифров агрогрупп их названиями и площадью. АГРОПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ГРУППЫ ПОЧВ В с. СТАХАНОВКА Таблица 12
Денежная оценка одного гектара сельскохозяйственных угодий в с. Стахановка рассчитана в соответствии с пунктом 2.4 Порядка денежной оценки земель… отдельно по пашне, землями под многолетними насаждениями, естественными пастбищами. В связи с тем, что базовое хозяйство ДП «Агрофирма «Заветное» не имеет денежной оценки земель, денежная оценка сельхозугодий в границах с. Стахановка рассчитывалась как отдельное землепользование по дифференциональному доходу образующемуся при выращивании зерновых культур на почвах распространённых на сельхозугодиях с. Стахановка. Показатели дифференционального дохода определялись по данным экономической оценки земель проведенной в 1988 г. При определении денежной оценки 1 га агропроизводственных групп и расчета шкал денежной оценки земель использовались материалы бонитировки почв 1993 г. Перечень агропроизводственных групп распространенных на сельхозугодьях с. Стахановка, их шифры, площади и дифференциональный доход с 1 га сведены в сводную ведомость. Таблица 13
ПОКАЗАТЕЛИ ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНОГО ДОХОДА ПО УГОДЬЯМ В ЦЕЛОМ Таблица 14
УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ денежной оценки пашни по сельскохозяйственному предприятию Таблица 15
УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ денежной оценки земель под садами по сельскохозяйственному предприятию Таблица 16
УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ денежной оценки пастбищ по сельскохозяйственному предприятию Таблица 17
В Е Д О М О С Т Ь Расчета средневзвешенных величин Баллов бонитета и денежной оценки 1 га земли в обработке Таблица 18
ШКАЛЫ Денежной оценки 1 га агропроизводственных групп С. Стахановка Новосёловского сельского совета Первомайского района Таблица 19
Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся в собственности или пользовании юридических или физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Общая денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их денежные оценки. СВОДНАЯ ВЕДОМОСТЬ Денежной оценки сельскохозяйственных угодий в границах с. Стахановка по агропроизводственным группам почв Таблица 20
ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ с. СТАХАНОВКА Таблица 21
З А К Л Ю Ч Е Н И Е.
В результате денежной оценки земель с. Стахановка на территории села образовано 3 экономико-планировочных зон. Получены показатели стоимости 1 квадратного метра застроенных территорий, и 1 га сельскохозяйственных угодий дифференцированно по экономико-планировочным зонам и оценочным районам, которые дают необходимые данные о неоднородности условий хозяйственной деятельности и проживания на землях с различной ценностью, и являются базой для расчетов при налогообложении, купле-продаже, аренде и приватизации земель. Выполненные расчеты свидетельствуют, что стоимость 1 м² жилой застройки изменяется от 101,87 грн. в восточной и южной части села до 141,45 грн. в центральной части села. Стоимость земель общественной застройки в хозяйственной части села составляет 71,30 грн. за 1 м² (первая экономико-планировочная зона) и 99,01 грн. за 1м² в жилой застройке села (третья экономико-планировочная зона). Согласно закона Украины « О внесении изменений и дополнений в Закон Украины « О плате за землю», раздел 3 статья 7, ставки земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливаются в размере одного процента от их денежной оценки. Денежная оценка отдельного земельного участка имеющего в своём составе застроенную часть и сельскохозяйственные угодья рассчитывается по двум шкалам денежной оценки: застроенных территорий (таблица 10) и шкалам оценки 1 га сельхозугодий в разрезе агрогрупп (таблица 19). Например: размер земельного участка для обслуживания жилого дома площадью 0,10 га, в том числе 200м² застроенная территория и 0,08 га пашни. Участок находится в І оценочном районе. В таблице 10 находим стоимость 1м² жилой застройки, в І оценочном районе она составляет 51,47 грн/м². 200 м² х 101,87 грн/м² = 20374,00 грн – стоимость жилой застройки. По шкале денежной оценки (таблица 19) и почвенной карте находим стоимость 1 га пашни (агрогруппа 206лз). Стоимость 1 га пашни по агрогруппе почв 206лз согласно шкалы составляет 6938,40 грн. 0,08 га х 6938,40грн = 555,07 грн. Общая денежная оценка участка составит: 1. Стоимость жилой застройки - 20374,00 грн. 2. Стоимость земель под пашней - 555,07 грн. _______________________________________________________________________ Всего - 20929,07 грн.
Денежная оценка земель с. Стахановка - 4.5 out of
5
based on
2 votes
|
Материалы по темам:Основи картографії |