Магистерская работа - Управления земельными ресурсами и земельными отношениями алушта

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 3.00 (1 Голос)

Магистерская работа - Управления земельными ресурсами и земельными отношениями алушта

ВВЕДЕНИЕ.

Одним с главных заданий современного этапа земельной реформы в Украине является формирование рынка земли. Без него вряд ли можно считать целостным и логично завершенным преобразование земельных отношений по образцу европейских.

Общая ситуация на украинском рынке земли в основном определяется политикой, которую проводит государство в отрасли преобразования земельных отношений, связанных с приватизацией земли, законодательным закреплением права граждан на получение в частную собственность земли путем купли-продажи и других гражданско-правовых соглашений с землей. Здесь задействован сложный правовой механизм, основанием для формирования которого составляет принцип свободного предпринимательства как необходимого условия разнообразия хозяйствования.

25 октября 2001 года Верховная Рада Украины приняла новую редакцию Земельного кодекса Украины, в который введено две главы (20 и 21) „Приобретение земельных участков согласно гражданско-правовых соглашений” и „Продажа земельных участков на конкурентных началах”, которые регулируют вопрос приобретение земельных участков согласно гражданско-правовых соглашений.

Формирование рынка земель как несельскохозяйственного, так и сельскохозяйственного назначения на начальном этапе фактически внедрено с мая 1992 года с принятием Земельного кодекса Украины, который разрешил гражданам Украины приобретать в частную собственность земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных строений (приусадебный участок), ведения садоводства, дачного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства в размерах средней земельной доли.

Приватизация земель – одно с главных направлений рыночных преобразований в нашей стране. Частная собственность на землю является обязательным предусловием инвестиционной привлекательности аграрного сектора украинской экономики. Именно частная собственность на землю даст возможность привлечь в этот сектор значительные объемы средне - и долгосрочных кредитов. Объединение земельных и кредитно-финансовых отношений обеспечит качественно новое состояние украинской экономики, будет содействовать повышению ее эффективности.

Благодаря ряду Указов Президента Украины с 1993 года дано начало первичному рынку земельных участков несельскохозяйственного назначения.

Однако первичный и вторичный рынок земель значительной мерой остается тонизированным (возбужденный). Не сформированы все предусловия для его прозрачного функционирования и развития. Поэтому заботясь о будущем экономики Украины, необходимо выработать стратегию дальнейшего развития рынка земель.

Эпицентром всеобщего обновления аграрных отношений, поиска направлений преобразования сельскохозяйственного товаропроизводителя в хозяина земли является аграрная реформа, которая охватывает экономические интересы не только сельского населения, но и всего общества.

Разработка современных направлений формирования рынка земли должна базироваться на обязательном учете новых исходных теоретических положений и методологических подходов. Анализ сущности, исследование предпосылок и условий формирования рынка земли и экономических механизмов определения цены земли для решения практических задач экономической политики на этапе преодоления трансформационного кризиса представляется своевременным. Выбор темы магистерской работы обусловлен не только масштабом и народнохозяйственной значимостью решения этой поставленной жизнью проблемы, но и ее относительной неразработанностью применительно к современным условиям. В современной научной литературе ее разработка получает отражение преимущественно в виде публикаций в журналах и отдельных монографиях.

Актуальность исследования темы.

Современный этап развития Украины предусматривает дальнейшее развитие и совершенствование разных форм собственности на землю как одного из основных элементов рыночной экономики; а этот процесс невозможен без определения экономической сути собственности и процесса реализации разных ее форм с целью позитивного практического влияния на процесс формирования экономических отношений вообще.

Степень разработанности темы.

В связи с тем, что законодательно на сегодняшний день до конца не урегулирован вопрос формирования и развития рынка земли, необходима разработка новых направлений его формирования. На решение этих задач и направлены исследования магистерской работы, что определяет ее актуальность и значимость для дальнейшего развития рынка земли. Структурные изменения на селе, происшедшие за последние годы, требуют углубленного исследования в вопросах собственности на землю и ее рыночной денежной оценки, усовершенствования законодательной базы, учета региональных особенностей и исторического опыта страны. Возникают новые вопросы, на которые необходимо дать обоснованные ответы. Мировая экономическая мысль накопила богатый теоретический и практический опыт в отношении рынка земли. Фундаментальные положения теории рынка земли составляют идеи основоположников зарубежной экономической мысли: К. Маркса, Д. Риккардо и других. Нам, как начинающим формирование рынка земли, необходимо взять опыт развитых Европейских стран, позаимствовать положительные решения в вопросах формирования и функционирования рынка. В отечественной экономической литературе различные аспекты рынка земли и оценки земли нашли отражение в работах таких авторов, как Буздалов П. Н., Гайдуцкий П. И., Колесов Н. Д., Лазня И. В., Месель-Веселяк В. Я., Онищенко А., Рыбалкин В. В., Рыбаков Ф. Ф., Саблук П. Т., Чаянов А. В., Юрчишин В., Треняк А. М., Билык Ю. Д. Даниленко А. С. Новаковский Л. Я. и другие. Исследования этих ученых позволили сделать серьезный шаг в разработке теоретико-методологических и практических основ рынка земли и цены земли. Однако различные аспекты этой проблемы разработаны явно недостаточно. Ученые-экономисты обосновали концептуальные направления преобразований в земельных отношениях, разработали методику денежной оценки земли, определили отношение к собственности на землю. Вопросы цены на землю в Украине являются очень противоречивыми. Вместе с тем, реальность вынуждает пересмотреть и уточнить положения, выдвинутые ранее, сформировать механизм установления цены на землю и определить его соответствие действительности. Все это и обусловило выбор темы исследования. Практическая значимость и научная актуальность системного изучения поставленной жизнью проблемы обусловили в рамках выбранной темы исследования постановку ее цели и этапных задач.

Цель и задачи исследования.

Целью магистерской работы является оценка состояния и перспектив развития рынка земель г. Алушты. Уточнение правовых и экономических рычагов воздействия на его формирование и функционирование, выявление проблемных аспектов.

Для достижения цели в работе поставлены и решены такие задачи:

- проанализировано состояние рынка земель на сегодняшний день;

- определены проблемные аспекты функционирования и развития рынка;

- показаны региональные проблемы создания рынка земли;

- определена основная категория земель, которая формирует рынок земель сегодня и категория земель, которая будет максимально влиять на развитие рынка в перспективе;

- сформулирован правовой механизм решения вопроса формирования и функционирования рынка земель.

Объектом магистерской работы являются земли г. Алушта.

Магистерская работа разработана с целью формирования системы правовых, организационных и экономических отношений, которые устанавливаются в процессе товарного оборота земельных участков при отчуждении земельных участков государственной и коммунальной собственности в собственность лиц, которые согласно Земельного кодекса Украины могут приобретать право частной собственности на землю на основании договоров купли-продажи в г. Алушта, а также перспективы развития рынка земель города.

В работе обработаны научные и организационные подходы к формированию рынка земель на современном этапе. Проанализированы методологические основы организации ринка земель и проведения торгов на конкурентных началах. Дана характеристика экономических и технико-планировочных условий земель на территории г. Алушта.

Определены земельные участки, которые являются перспективными для продажи (в первую и вторую очередь) на территории г. Алушта в будущем.

Магистерская работа учитывает системный комплексный подход к пространственной организации новообразованных землевладений и в дальнейшем может быть использован при проведении землеустроительных работ в границах г. Алушта.

Объектом исследования являются социально-экономические отношения, сложившиеся на территории г. Алушта в области рынка земли и ее оценки.

Предметом исследования являются условия функционирования рынка земли и его состояние на сегодняшний день и перспективы его развития на современном этапе.

Методология исследования базируется на системно-функциональном подходе к анализу сущности рынка земли и репродуктивных механизмов его бытия и развития. В рамках этого подхода и общего метода исследования проблемы в магистерской работе были использованы частные приемы экономического познания: вариантные расчеты, сравнительный анализ, прогнозные оценки.

Эмпирическая база исследования представлена статистическими данными Госкомстата Украины, материалами справочников Минэкономики, материалами ежегодных статистических сборников и текущей отчетности Алуштинского городского управления земельных ресурсов. Это дало возможность обеспечить репрезентативность эмпирической базы исследования, а в сочетании с использованием вышеназванных методов анализа гарантировать достоверность результатов разработки проблемы, аргументированность выводов и практических рекомендаций.

Анализ современного состояния земельных отношений в Украине в целом и в г. Алушта в частности позволил утвердить факт возможности внедрения рынка земли, но для того, чтобы избежать нежелательных последствий, необходимо законодательно отрегулировать ряд вопросов, изложенных в работе.

Раздел I.

1.1  Система управления земельными ресурсами и земельными отношениями

Земельные отношения как составная производственных отношений занимают особенное место в общественном производстве и требуют целенаправленной координации действий, адекватной форме собственности на землю, формам хозяйствования на ней и способам использования земли во всех отраслях экономики. Исходя из этого, использование земли, а в широком понимании земельных ресурсов, требуют целенаправленного управления. Начиная с 1992 года, в Украине осуществляется приватизация земельных участков гражданами Украины для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и др. нужд. Частная собственность на землю стимулирует ее экономический рост благодаря эффективному использованию имеющийся земельных ресурсов.

Управление земельными ресурсами охватывает весь спектр общественных отношений - от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Вместе с этим земельные ресурсы имеют ряд свойств и особенностей, которые не зависят от системы общественных отношений и не свойственны другим средствам производства. Это, в частности, то, что земля является продуктом природы и возникла и существует независимо от воли и сознания человека. Использование земли связано с пространственной постоянностью места и ограниченностью территории, тогда как другие средства производства в меру развития продуктивных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Управление землепользованием – это процесс планирования, организации, мотивации и контроля, который необходим для того, чтобы сформировать и достичь цели – стабильного землепользования.

Создание эффективной системы управления земельными ресурсами предусматривает гарантию прав собственности и надежную защиту прав владения землей, поддержку системы налогообложения, обеспечения гарантий под кредит, развитие и контроль земельного рынка, поддержку мероприятий относительно рационального использования и охраны земель, повышения эффективности планирования землепользований в населенных пунктах, упрощение землеустроительных работ при проведении земельной реформы, сбор и анализ статистических данных, уменьшение количества земельных споров.

Усовершенствование системы управления земельными ресурсами социально-экономическим развитием земли является одним из ключевых вопросов политики любой страны. Поэтому разработка и внедрение рациональных средств государственного управления земельными ресурсами в Украине является одним из наиболее актуальных заданий, его решение будет содействовать наполнению бюджетов, привлечению инвестиций и оживлению местной экономики, обновлению и развитию городов, поселков и сельских населенных пунктов, улучшению их окружающей среды. Это должны быть рыночные и демократические управленческие средства, которые должны соответствовать Конституции Украины и общему осуществлению реформы.

Под управлением земельными ресурсами подразумевается комплексная система удовлетворения потребностей населения, государства и территориальных общин в определенном виде земельных ресурсов, а также планирование, организация и контроль за их использованием. Его основу составляют объект, субъект, предмет, цель, задания и функции управления.

Объектом управления земельных ресурсов является весь земельный фонд Украины, административно-территориальной единицы, земельные угодья отдельных землевладений и землепользований, которые отличаются по характеру использования, правовым статусом, а также земельные участки, которые не вошли в землепользования (земли общего пользования).

Предметом управления являются процессы организации использования земли, которые в границах определенной территории обеспечивают все разнообразие потребностей его жителей. Разнообразие потребностей приводит к разнообразию способов использования земель, которые подлежат управлению.

Целью управления земельными ресурсами является концентрированное выражение потребностей общества, которое удовлетворяется на основании свойств земли. Цель отображает перспективное состояние земельных ресурсов и процесс их использования. Именно использование земли - это

Рис.1 Логическая схема управления земельными ресурсами.

непосредственное влияние общества или отдельных его субъектов на землю. При этом у каждого такого влияния есть определенная цель, обусловлена потреблением конкретных свойств земли. Общество не в состоянии целиком контролировать цель отдельных субъектов через их массовость и разнообразие, поэтому управление этими процессами обозначает установления общих правил и границ использования земли. Современная цель управления земельными ресурсами должна быть ориентированна на максимум экономического эффекта при обеспечении гарантированного социального и экологического уровня.

Задания УЗР на каждом уровне разделяются на задания законодательных и исполнительных органов власти. Необходимо дифференцировать задания для ведомств и регионов, которое поможет определить место и роль каждого субъекта управления в конкретном регионе, избежать дублирования в их действиях или отсутствия системы управления по важным процессам землепользования.

К основным заданиям государственного управления земельных ресурсами относятся:

·  предоставление органам управления политических и организационно-регламентирующих функций, которые обеспечат эффективное развитие землепользования и общества в целом;

·  взаимосогласие решений органов государственного управления;

·  регулирование государственными актами финансовой, природоохранной и предпринимательской деятельности субъектов земельных отношений;

·  обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;

·  формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества;

·  улучшение использования и охраны земельных ресурсов;

·  ведение государственного земельного кадастра, организация землеустройства и мониторинга земель;

·  образование правовых, экономических и организационных предусловий для разных форм хозяйствования на земле;

Действия в процессе управления земельными ресурсами оформляются как конкретные средства или функции.

Учитывая рассмотренные задания управления земельными ресурсами, можно определить функции, которые тесно связаны с реализацией поставленных заданий при помощи стандартных процедур управления (рис.2). Управление земельными ресурсами осуществляется в двух направлениях: непосредственное и посредственное. Первое связано с образованием конкретных форм и условий землепользования и носит дискретный (раздельный) характер. Второе осуществляет рамки в использовании земли путем образования нормативно-правовой базы. Посредственное управление, в отличии от непосредственного, осуществляется постоянно.

Новые земельные отношения и условия хозяйствования сформировали новую систему управления. Система управления земельными ресурсами должна решать проблемы обеспечения рационального использования и охраны земель, обеспечение и обновления плодородия почв, развитие и контроль земельного рынка, защиту прав граждан, организаций, предприятий и учреждений. Это обусловлено тем, что в процессе земельных отношений происходит трансформация земельных участков в пространстве форм собственности (продажа, дарение, мена, залог и др.) и в пространстве оплаты за землю (арендная плата, земельный налог, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель). Система управления земельными ресурсами может быть эффективной при условии:

а) правового обеспечения решения вопросов;

б) обеспечения достоверной информацией о количественном состоянии и наличии земельных ресурсов;

в) финансовое обеспечение программ, мероприятий;

г) оптимальное распределение полномочий и функций министерств и ведомств;

д) взятие во внимание аспектов управления (правового, административно-территориального, социально-экономического, технологического и экологического).

Также остро стал вопрос значения компьютерных технологий в системе управления земельными ресурсами.

Существующая система управления земельными ресурсами недостаточно сбалансирована и не обеспечивает позитивный результат в достижении высокой экономической эффективности и экологической безопасности в землепользовании. Она имеет много проблемных вопросов, которые мешают принятию единственного правильного управленческого решения в части использования и охраны земель. Земля как объект управления является тем основанием, базисом, управлять которым можно только на основании строгой системы. Главными характеристиками новой системы управления являются:

·  резкий переход от административно-плановой до рыночно-предпринимательской модели;

·  разграничение функций и субъектов государственного и негосударственного управления;

·  развитие процессов демократизации общественных отношений;

·  интеграция Украины в мировой информационно-технологический процесс;

·  интеграция политико-общественных и социально-экономических процессов.

Управление земельными ресурсами и землепользованиями должно базироваться на следующих принципах:

1.  Разнообразие и равноправие всех форм собственности, владения и пользования землей.

2.  Приоритета защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства.

3.  Государственной поддержки мероприятий в части рационального использования, улучшения качества и охраны земель.

4.  Доступности информации о состоянии земель.

5.  Рационального использования и охраны земель.

6.  Использование земель по целевому назначению.

Рис.2 

В зависимости от полномочий, структуры, цели и заданий, которые реализуют государственные органы в сфере организации эффективного использования природных ресурсов, выделяют следующие формы управления: общегосударственное, отраслевое, специальное, внутрихозяйственное, межхозяйственное.

Общегосударственное управление земельными ресурсами осуществляется государственными органами общей компетенции: Кабинетом Министров Украины, правительством Автономной Республики Крым, местными органами государственной исполнительной власти, местными органами самоуправления.

Специальное управления земельными ресурсами осуществляется: Министерством экологии и природных ресурсов; Министерством здравоохранения Украины; государственным комитетом Украины по лесному хозяйству; государственным комитетом Украины по геологии и использованию недр; государственным комитетом Украины по земельным ресурсам; государственным комитетом Украины по водному хозяйству.

Отраслевое управление распространяется на земли отдельных отраслей экономики страны. Однако следует заметить, что отраслевое управление носит ведомственных характер, что не позволяет осуществлять качественное управление земельными ресурсами. Внутрихозяйственное управление осуществляют органы самоуправления.

Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Украины и Приказа Президента Украины от 13 мая 1996 г. является центральным органом государственной исполнительной власти, подчиненным Кабинету Министров Украины, и реализует земельную политику Украины.

Таб. 1

Система государственных органов управления использованием и охраной земель в Украине

 

 

Государственные органы управления земельными отношениями

Государственные органы использованием и охраной земель

Ответственные за управление

Верховная Рада Украины

Кабинет Министров

Вице-премьер министр

Государственный комитет по земельным ресурсам

Голова госкомзема и его заместители

Министерство экологии и природных ресурсов

Министр и его заместители

Министерство аграрной политики

Министр и его заместители

Министерство здравоохранения

Министр и его заместители

Государственный комитет водного хозяйства

Голова госводхоза и его заместители

Государственный комитет лесного хозяйства

Голова комитета и его заместители

Верховная Рада Автономной Республики Крым

Рада Министров АР Крым

Заместитель головы Рады министров

Рескомзем

Председатель комитета и его заместители

Республиканский комитет экологии и природных ресурсов АПК

Голова комитета и его заместители

Министерство аграрной политики АПК

Министр и его заместители

Министерство здравоохранения

Министр и его заместители

Госводхоз

Голова госводхоза и его заместители

Областные рады

Областные госадминистрации

Голова администрации и его заместители

Областные управления земельных ресурсов

Начальник управления и его заместители

Управления сельского хозяйства

Начальник управления и его заместители

Управления экологической безопасности

Начальник управления и его заместители

Киевский и Севастопольский городской совет

Городское управление земельных ресурсов

Начальники управлений и их заместители

Районные рады

Районные госадминистрации

Голова администрации и его заместители

Районные отделы земельных ресурсов

Отделы экологической безопасности

Начальники отделов и их специалисты

Сельские, поселковые и городские советы

Исполнительные комитеты

Инженеры-землеустроители, в городах начальники отделов и их специалисты

 

 

 

Рис.3. Модель организации структуры государственного управления земельными ресурсами

1.2.Основные механизмы управления земельными ресурсами.

Государственная земельная политика всегда базируется на утверждении земельных отношений, которые отвечают земельному строю общества. Управление земельными ресурсами осуществляется через определенные механизмы, которые состоят из правовой, экономичной и организационной частей.

Правовая часть включает нормы и правила, которые определяются прежде всего земельным законодательством и обязательные для исполнения. Выполнение их контролируется органами государственной власти, землеустроительной службой, судовыми инстанциями. Принципиальные положения правового механизма управления заложены Конституцией Украины и Земельным кодексом Украины. На их базе выстраиваются основные элементы правового механизма управления.

Экономические механизмы управления базируются на принципах материального действия на землевладельцев и землепользователей, которые направлены на реализацию определенной земельной политики, приоритетных направлений использования земли.

Организационная часть механизма управления земельными ресурсами включает организационно-административные методы управления. Они базируются на власти, дисциплине и ответственности. Организационно-административные действия осуществляются в следующих основных видах:

1.  прямые административные указания, которые имеют, обязательный характер, адресуются конкретным объектам, которыми управляют, или лицам и действуют на конкретную сложившуюся ситуацию;

2.  установление правил, которые регулируют деятельность по землепользованию (нормативное регулирование), разработка стандартных процедур административного действия;

3.  разработка и внедрение советов по организации и усовершенствованию технологий использования и охраны земель;

4.  контроль за использованием и охраной земель.

1.2.1. Законодательно-нормативное регулирование государством использования и охраны земель является одним с главных механизмов управления земельными ресурсами в Украине. Оно осуществляется в направлениях:

·  Отношений землепользования;

·  Методов экономического регулирования;

·  Природоохранной, в том числе землеохранной, деятельности.

В статье 18 Земельного кодекса Украины определено, что все земли в границах территории Украины независимо от их природного состояния составляют одно целое – земли Украины. Объединяющим признаком для всех земель является то, что они выступают объектом общественных отношений, которые регулируются нормами земельного права.

Все земли Украины делятся на категории. Раздел их производится на основании природных (экологических) признаков, а также социально-экономических и производственных характеристик использования земель. Целью раздела земель на категории является обеспечение удовлетворения соответствующих потребностей общества. Использование земель для удовлетворения нужд общества обусловливает необходимость установления определенных правил их использования и охраны, которые закрепляются в нормах права. Земельное законодательство содержит правовые нормы, которые определяют общие, совместные для всех категорий земель правила их использования и охраны.

Отнесение и изменение принадлежности земельного участка к той или иной категории земель, в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса Украины, является прерогативой органов общественной власти – органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые наделены правомочиями определения и изменения целевого назначения земель. Граждане и юридические лица, а также органы власти, которые не наделены указанными полномочиями, не имеют права изменять принадлежность земельного участка к определенной категории земель.

Механизм установления и изменения целевого назначения земельных участков тесно связан с компетенцией органов государственной власти и органов местного самоуправления в части распоряжения землями государственной власти. В соответствии с Земельным кодексом Украины органы исполнительной власти и органы местного самоуправления наделены полномочиями распоряжаться землями, которые находятся соответственно в государственной и коммунальной собственности. Такое распоряжение они осуществляют путем продажи земель, бесплатной передачи в частную собственность граждан, предоставление их в аренду или передачи их в постоянное пользование. Реализуя указанные полномочия, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления имеют право изменять целевое назначение земельных участков, которые отчуждаются или передаются в аренду или постоянное пользование.

Кроме этого, органы исполнительной власти и местного самоуправления имеют право изменять целевое назначение земель при осуществлении других функций в сфере регулирования земельных отношений. Речь идет об осуществлении такой функции, как выкуп земель для общественных и других нужд. Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который осуществил выкуп земельного участка для указанных нужд, имеет право изменить ее целевое назначение.

Наконец, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления имеют право изменять целевое назначение земельных участков в случае утверждения проектов землеустройства, или принятия решения о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.

Не менее важным механизмом правового регулирования нормирования организации рационального использования и охраны земель является стандартизация и нормирование землепользования. Задание нормирования – содействовать наиболее эффективному использованию земельных ресурсов и планомерное ограничение влияния хозяйственной деятельности на них через реализацию проектов землеустройства.

Невзирая на совершенство инженерных методов использования и охраны земель, а также природоохранного законодательства, землевладельцы и землепользователи не будут их использовать, если это не будет им выгодно. В связи с этим, наряду с улучшением земельного законодательства важным заданием государства является создание таких условий деятельности землевладельцев и землепользователей, когда они были бы материально заинтересованы рационально использовать землю и вынуждены заниматься землеохранной деятельностью.

Со стороны государства, первым путем в этой сфере является создание административного механизма управления, который базируется на установлении норм, стандартов, правил землепользования и соответствующих нормативных показателей землепользователям по охране земель и окружающей среды. Однако этот путь дорогой и малоэффективный, поскольку требует постоянного контроля и значительного числа контролеров.

Более эффективным является путь экономического стимулирования, когда с помощью различных рычагов государство делает более выгодным материально, более прибыльным, поддерживание земельного законодательства и рационального использования земель, чем его нарушение.

Наилучших результатов можно достичь при разумном объединении экономической заинтересованности с достаточно жестким контролем и неэкономичным принуждением соблюдения экологии землепользования.

Контроль за использованием и охраной земель – это составная механизма управления. Его эффективность тем больше, чем на более низком уровне осуществляется управление. Контроль должен быть беспрерывным и вестись на основании оперативной земельно-кадастровой информации и землеустроительной документации на местах.

1.2.2. Организационно-экономические механизмы управления.

К организационно-экономическим механизмам управления относятся:

·  Оценка земельных ресурсов;

·  Плата за землю;

·  Стимулирование рационального использования и охраны земель.

Экономическая оценка земель – это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве, а также как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, которые характеризируют продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади.

Законодательное закрепление экономической оценки земель указывает на то, что правовые нормы направлены на регулирование общественных отношений, которые возникают в процессе получения, обработки, сохранения, распространения и использование данных оценки в установленном законодательством Украины порядка за определенными показателями информации о земле как природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, а также как пространственного базиса в общественном производстве.

Значение экономической оценки заключается в том, что проведение такой оценки распространяется на все категории земель. Данные экономической оценки земель являются основанием денежной оценки земельных участков различного целевого назначения, а также главной информацией в сравнительном анализе ценности природных ресурсов, классификации пригодности земель и др.

Таким образом, экономическая оценка является одним с инструментов регуляторной политики государства в отрасли рационального использования и охраны земель.

В системе управления земельными ресурсами важное место принадлежит денежной оценке земель. Это вызвано тем, что в условиях рыночной экономики все большего значения приобретает плата за землю в форме земельного налога и арендной плати, которая устанавливается, собственно, в зависимости от денежной оценки земель. Согласно ст. 3 За­кона Украины "О плате за землю", плата за землю внедряется с целью формирования средств для финансирования мероприятий в отношении рациона­льного использования и охраны земель, повышения плодородия почв, возмещения потерь собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ве­дения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, прове­дения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов.

Поэтому с целью управления процессом аккумулирования и траты средств на указанные цели, которые поступают от земельного налога, арендной платы, продажи земельных участков и др., необходимо владеть материалами денежной оценки земель.

В зависимости от назначения и порядка проведения денежной оценки земельных участков, она может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и прочее.

Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений в отношении земельных участков.

Денежная оценка земельных участков является составной частью государственного земельного кадастра. Общественные отношения, которые возникают в процессе осуществления денежной оценки, регулируются нормами земельного, экологического, информационного, гражданского, финансового законодательства. Объектом правоотношений в сфере денежной оценки земельных отношений является информация в отношении хозяйственной и рыночной ценности земель отдельных категорий и земельного участка в соответствии с его местонахождением.

Нормативная денежная оценка земельных участков является базой платы за землю.

Плата за землю – это самостоятельный правовой институт, который содержит закрепленную в действующем законодательстве Украины совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, которые возникают между собственниками земли и землепользователями, а также органами государственной власти и местного самоуправления в части определения размера и порядка платы за использование земельных ресурсов, а также направлений использования средств, которые поступают от платы за землю, ответственности субъектов платы за землю, контроля за правильностью начисления и осуществления земельного налога.

Согласно п. 2 ст. 206 ЗК Украины плата за землю осуществляется в соответствии с законом. Это значит, что правовое основание платы за землю составляют законы. Одновременно это не исключает того, что регулирование платы за землю не может осуществляться на основании других законодательных или нормативно-правовых актов, а также решений органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в границах их компетенции, если в законах Украины подчеркивается возможность регулирования платы за землю другими законодательными и нормативно-правовыми актами или решениями органов местного самоуправления. Регулирование платы за землю осуществляется: Земельным кодексом Украины, законами Украины «О плате за землю» от 19.09.1996 г., «Об аренде земли» от 06.10.1998 г., «О фиксированном сельскохозяйственном налоге» от 17.12.1998 г., Бюджетным кодексом Украины, законами Украины о Госбюджете на поточный год, по вопросам налогообложения, функционирования свободных экономических зон в Украине, приказом Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» от 03.07.1998 г., Законом Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г. и т. д.

Согласно ст. 2 Закона Украины «О плате за землю» плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы, что определяется в зависимости от денежной оценки земель.

Объектом платы за землю является земельный участок, то есть часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными к нему правами.

Субъектами платы за землю являются собственники земли, собственники земельных долей (паев), землепользователи, в том числе арендаторы.

Стимулирование рационального использования и охраны земель.

Закрепленные в Земельном кодексе Украины нормы определяют регулирование общественных отношений, которые возникают в процессе исполнения комплекса экономических мероприятий с целью обеспечения сохранения и обновления земельных ресурсов, экологической ценности природных и приобретенных качеств земель. Применение экономических рычагов влияния на поведение юридических и физических лиц, как субъектов земельных правоотношений, направленное, прежде всего, на позитивное выполнение ими обязательств собственников земли и землепользователей в отношении повышения плодородия почв и сохранения полезных качеств земли. Одновременно органы государственной власти и местного самоуправления обязаны создавать такие экономично-правовые условия, которые стимулировали бы собственников земли и землепользователей добровольно, без каких-либо средств принудительного влияния на их деятельность, брать непосредственное участие в исполнении мероприятий, связанных с рациональным использованием и охраной земель в рыночных условиях.

Одним из видов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель является выделение средств государственного или местного бюджета гражданам и юридическим лицам для возобновления предыдущего состояния земель, нарушенных не по их вине. Правовое регулирование финансово-земельных отношений, которые будут возникать в таком случае, осуществляется на основании норм Бюджетного кодекса Украины и законов Украины о Государственном бюджете на поточный год.

Экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель предусмотрено в земельном кодексе (ст.205), и направлено на повышение заинтересованности собственников земли и землепользователей в сохранении и повышении плодородия почв, на защиту земель от отрицательных последствий производственной деятельности и включает следующие методы:

·  Предоставление налоговых и кредитных льгот гражданам и юридическим лицам, которые осуществляют за собственные средства мероприятия, предусмотренные общегосударственными и региональными программами использования и охраны земель;

·  Выделения средств государственного или местного бюджета гражданам и юридическим лицам для возобновления предыдущего состояния земель, нарушенных не по их вине;

·  Освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения или улучшения их состояния согласно с государственными и региональными программами;

·  Компенсацию с бюджетных средств снижение дохода собственников земли и землепользователей в следствии временной консервации деградированных и малопродуктивных земель, которые стали такими не по их вине.

Эти методы хотя и определены законодательно, однако порядок их применения пока не установлен, поэтому на практике механизм экономического стимулирования рационального использования и охраны земель не задействован.

Механизм финансово-экономического привлечения землепользовате-

лей к осуществлению землеохранных мероприятий основывается на системе методов прямого и побочного стимулирования.

Реализация экономического стимулирования землеохранной деятельности на практике возможна при помощи конкретных методов:

1.  освобождение от платы за землю площадей:

·  законсервированных сельскохозяйственных угодий;

·  занятых под создание полезащитных лесополос;

·  занятых противоэрозионными гидротехническими сооружениями.

2.  освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения или улучшения их состояния, в период предусмотренный проектом проведения работ;

3.  предоставления налоговых льгот за счет ускоренной амортизации:

·  почвозащитной техники;

·  противоэрозионных гидротехнических сооружений.

4.  освобождения от налогов той части прибыли, которая направляется на разрешение экологических проблем.

5.  предоставления льготных кредитов и займов на приобретение противоэрозионной техники для обработки почв, строительство противоэрозионных гидросооружений, осуществление лесомелиорации, химической мелиорации почв и др.

1.2.3. Организационно-экономические механизмы

Стимулирование интенсивного и экономически эффективного использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве автоматически не решает экологических проблем отрасли. Необходимо применение специальной группы методов, которые при помощи финансово-экономических средств смогли бы хозяйствующие субъекты заинтересовать в проведении мероприятий по защите и возобновлении продуктивной силы земли, сохранения экологических функций почвенного покрова, оздоровления природной среды сельской местности. Эти методы хотя и определены законодательно, однако порядок их применения пока еще не установлено, поэтому на практике механизм финансово-экономического стимулирования и охраны земель не задействован.

1.2.4. Землеустроительные механизмы управления земельными ресурсами.

Зонирование земель – это разграничение земель с выделением особенных зон и определения для каждой из них целевого назначения, приоритетных функций и соответствующих режимов землепользования.

Зонирование земель осуществляют на основании схем землеустройства, схем использования и охраны земельных ресурсов, природоохранной, землеустроительной, градостроительной и другой документации на уровне регионов и муниципальных образований.

Схемы зонирования поселений в соответствии с градостроительными требованиями в зависимости от размера территории утверждают постановлением соответствующих органов власти или решением органов местного самоуправления.

Размещают объекты промышленного, сельскохозяйственного, жилищно-гражданского и рекреационного строительства, объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, устанавливают режим использования территорий, планируют использование земель соответственно установленным зонам.

Изменение формы собственности на землю, куплю, продажу и аренду земельных участков, установление платы за землю осуществляют, придерживаясь требования зонирования территорий и режима использования земель.

Зонирование земель осуществляется соответственно с утвержденными в установленном законом порядке стандартов, норм и правил и является одним с главных документов стратегического управления.

К землеустроительным действиям по зонированию земель относится также кадастровое зонирование. Его порядок определяется Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам.

Землеустроительно-оптимизационные механизмы.

Для целенаправленного решения всего круга проблем, которые образовались в соответствии со ст. 183 Земельного кодекса Украины, ст. 2 Закона Украины «О землеустройстве» и ст. 25 Закона Украины «Об охране земель», осуществляется землеустройство как комплекс мероприятий по организации рационального использования и охраны земель, формирования и организации территории объектов землеустройства с учетом их целевого назначения, ограничений в использовании и ограничений правами других лиц, сохранения и повышения плодородия почв.

Главным направлением современного землеустройства является оптимизация ландшафтных систем в гармоничном объединении, экономических, социальных, экологических интересов субъектов земельных отношений. Главным принципом создания оптимальных средообразующих и рекреационных форм в агроландшафтах (природные луга и пастбища, леса и защитные лесные насаждения, пруды и др.) должна быть экологическая гармонизация их с природной средой и хозяйственной деятельностью землепользователей.

Опыт нашей страны и практика зарубежных стран показывают, что реальным механизмом наведения порядка в использовании земель, регулировании земельных отношений и устройстве территории существующих и новообразованных формирований может быть только землеустройство, в процессе которого развязываются правовые, социально-экономические, экологические и главное – экономические задания. Поэтому все действия, действия связанные с перераспределением земель, образованием новых землевладений и землепользований, организацией использования и охраны земель, следует осуществлять только в порядке землеустройства, на основании проектов землеустройства территории с соответствующим экономическим и почвенно-экологическим обоснованием.

1.3. Рыночные механизмы управления земельными ресурсами.

 Рынок земли – это особенная форма организации земельных отношений, с помощью которой передаются права на собственность и связанные с ней интересы, и где слаживается определенная конъюктура спроса и предложения, устанавливаются цены и осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования. Он является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.

 Понятие рынка земли предусматривает, что права владения, пользования и распоряжения земельными участками могут без ограничений переходить с рук в руки, полагаясь на ценовой механизм. При этом каждая из заинтересованных сторон действует в меру своих возможностей и компетенции, а также с учетом своих индивидуальных нужд и желаний.

 Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

 Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую

отдачу.

 В-третьих, в следствии фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

 Системообразующим основанием земельного рынка является совокупность гражданско-правовых соглашений купли-продажи земельных участков, с их аренды, залога, мены и др. Это определяет, с одной стороны, относительную самостоятельность земельного рынка, потому что он выполняет специфические, только ему свойственные функции по обороту объектов земельной собственности, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласование их интересов. С другой стороны, рынок земли является составной общей рыночной системы, принимая участие в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного оборота, также установления равномерных цен в конкуренции за инвестиции.

 Наиболее плотно рынок земель связан:

·  с рынком недвижимости, основанием которого он является;

·  с рынком ресурсов, где земля является частью активов предприятия;

·  с финансовым рынком, на котором земельная собственность выступает самостоятельным объектом инвестирования, -

 что обуславливает внешние условия и факторы развития рынка земли и его внутреннюю структуру. Именно эти связи определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц к использованию земли и являются основанием для его сегментации.

 Чаще всего рынок земли структурируется по типу земельной собственности и составом прав, которые передаются. Фактически, он развивается и функционирует как совокупность относительно обособленных и, как правило, не конкурирующих между собой отдельных сегментов рынка земли: рынок сельскохозяйственных земель, рынок земель жилой застройки, рынок земель промышленности, рынок земель коммерческого использования и т. д., что связано с принятой в мире системой регламентации функционального назначения земель. Для этих сегментов рынка характерно доминирование разных типов соглашений. Например, земельные участки промышленных предприятий преимущественно представлены на рынке купли-продажи потому, что чаще всего они покупаются для обеспечения производственных потребностей. В тоже время земельные участки коммерческого использования имеют широкий рынок

- кредитные ресурсы банковского капитала.

Современная система управления земельными ресурсами, для полноценного функционирования, формирования и развития рынка земли, должна быть ориентированна на максимум экономического эффекта с учетом гарантированного обеспечения социального, экономического, экологического и правового уровня. Данный уровень обеспеченности всеми указанными факторами возможен при грамотном и взвешенном взаимодействии всех государственных структурных подразделений, органов исполнительной и государственной власти во главе с президентом страны.

Управление земельными ресурсами осуществляется через экономические, законодательно-нормативные, организационно-экономические и землеустроительные механизмы.

Рынок земли – это особенная форма организации земельных отношений, с помощью которой передаются права на собственность и связанные с ней интересы, и где слаживается определенная конъюктура спроса и предложения, устанавливаются цены и осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования.

Рынок земель выполняет специфические, только ему свойственные функции по обороту объектов земельной собственности, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласование их интересов

Раздел II.

Рынок земель как механизм управления земельными ресурсами и земельными отношениями.

2.1. Обзор литературных данных.

 

В условиях рыночной экономики динамическое развитие агропромышленного комплекса невозможно без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и другой недвижимости, то есть без обеспеченной законом возможности осуществлять куплю-продажу и другие операции с данными объектами.

В предшествующих условиях государственной монополии на землю не возникало экономической необходимости купли-продажи земли, ее аренды, залога, наследования и др. Все землепользователи получали наделы и участки по решению государственных органов в бесплатное и бессрочное пользование, поэтому отечественная экономическая наука этому вопросу надлежащего внимания не уделяла.

С переходом Украины к социально ориентированной рыночной экономике особенного значения приобрел вопрос экономического оборота земли. В настоящее время этим вопросом занимается много ученных, в том числе, Л. Я. Новаковский, Д. С. Добряк, В. М. Трегобчук, П. Т. Саблук, А. Д. Юрченко, Ю. Д. Билык, М. М. Федоров, М. Й. Малик, А. Г. Тихонов и другие. [17] Главное внимание уделяется изучению проблемы включения земли в товарно-денежные отношения, определению экономических, законодательных и организационных условий, необходимых для осуществления движения земли.

С определением частной собственности на землю образованы реальные предусловия для формирования рынка земли, поскольку собственность дает право владеть, пользоваться и распоряжаться ей.

Однако в процессе земельных реформ не удалось решить главный вопрос – отношений собственности и земельных отношений. Главный ресурс сельского хозяйства – земля – не введена в экономический оборот. Ее стоимость имеет формальное значение и не включена в аграрный капитал. В стадии развития находятся ипотека земли и соответствующие земельные банки, система регистрации прав собственности на недвижимость.

В любом обществе в той или иной форме осуществляется движение земли, однако оборот земли не ограничивается ее куплей-продажей. Это и аренда, и залог, и наследование, и дарение и др. [50].

Последовательный переход экономики Украины к рыночным отношениям сопровождается образованием необходимой рыночной инфраструктуры, в которой важное место принадлежит рынку земли, поскольку он отыгрывает особенную роль в общественном производстве. При изучении понятия “рынка”, мы встречаемся с самыми разными его толкованиями.

Возможно, это также является одной из причин того, что экономика нашей страны при переходе к рыночной системе практически развалилась,

попала в глубокий кризис. Строим неопределенное, как в теоретическим так и в практическом плане, в течении годов реформирования; уменьшается валовое производство в сельском хозяйстве, падает продуктивность земли и животноводства.

Энциклопедия бизнесмена, экономиста, менеджера под редакцией

Р. Дякива, утверждает, что это место купли-продажи товаров и услуг, заключения торговых соглашений. Вместе с этим, это экономическая категория товарного производства, которое представляет собой отрасль обмена с определенной системой рыночных отношений между продавцами и покупателями. Рынок – это также экономические отношения, связанные с обменом товаров и услуг, в результате которых формируется спрос, предложение, цена [52].

В большом толковом словаре современного украинского языка, под редакцией В. Т. Бусела, рынок – это место розничной продажи продуктов питания и других товаров. Кроме того – это отрасль товарного обмена, предложения и платежеспособный спрос на товары в масштабе мирового хозяйства, страны или отдельных ее районов [21].

В. Є. Коломойцев в универсальном словаре экономических терминов – инвестирование, конкуренция, менеджмент, маркетинг, предпринимательство определяет рынок как какой – либо институт или механизм, который сводит вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуг [53].

И. Дахно, в словаре законодательных и нормативных терминов, утверждает, что рынок товаров (товарный рынок) – это сфера оборота товара одной потребительской стоимости, в границах которой определяется монопольное положение.

Г. Чубуков считает, что рынок – это обмен товарами, услугами, продукцией между их собственниками.

Франсис Сайфулин характеризирует рынок, как систему общественных отношений, которые базируются на соотношении спроса и предложения и совершенно свободным быть не может. Как и в других отраслях экономики рыночные отношения подлежат научно обоснованному управлению через такие рычаги, как цена, налог, финансы, кредит.

Кемпбел Р. Макконнелл и Стенли Л. Брю в популярной в американских колледжах и университетах книге “Экономикс” рассматривают рынок, как просто механизм, или приспособление, которое осуществляет контакт между покупателями, или представителями спроса и продавцами, или поставщиками товаров или услуг[22].

Многогранность спроса и предложения определяет структурированность рынка. Одним с его видов является рынок земли.

Ознакомление с литературными истоками свидетельствует, что в научных кругах и на практике отсутствует единый взгляд на его понятие. Объяснить это можно, прежде всего, тем, что при советской власти вопрос рынка земли теоретически не обрабатывался, так как при государственной собственности на землю в этом не было необходимости.

Остановимся на некоторых толкованиях понятия рынка земли.

В. Носик считает, что понятие «рынок земли» является категорией не только экономической, но и правовой и понимается как круг общественных правоотношений, которые возникают между субъектами по приводу прав на землю.

Г. А. Волков, А. К. Голичинков и О. М. Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» разные по объему: первое понятие шире второго и включает, кроме системы соглашений с землей, также механизмы и инфраструктуру, которые их обеспечивают [25].

В экономическом понимании, по мнению Ю. Д Билыка, рынок земель сельскохозяйственного назначения является совокупностью экономических механизмов, которые обеспечивают развязывание таких заданий, как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормальной прибыли при их продаже, равной для всех покупателей – потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступа ко всем операциям в отношении приобретения сельскохозяйственных угодий; стимулирования рационального их использования и обеспечения постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и др. [13].

Л. Я. Новаковский и А. М. Третьяк считают, что земельный рынок – это сфера действий экономических отношений, которые возникают в процессе оборота земли (купли-продажи. Аренды, залога, наследования, и дарения земельных участков) [54].

В. Р. Беленький и П. Ф. Лойко дают определение земельного рынка как исторически-определенный лад (устой), который базируется на соответственной идеологической основе и объединяет такие узловые вопросы, как сущность и содержание земельной собственности, состав и соотношение различных ее форм, механизм распределения и перераспределения земельных ресурсов, систему регулирования операций с землей, ее использования и обновления.

Такого же мнения придерживается А. М. Третьяк, характеризируя рынок земли в широком понимании. Он также считает, что рынок земли – это средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями экономическими методами на основании конкурентного спроса и предложения, что обеспечивает: куплю-продажу, аренду, залог и др. земельных участков или прав на них; определения стоимости земли и признания ее капиталом и товаром; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

В узком понимании «земельный рынок» значит – сферу конкретного оборота (движения земельных участков и территориальных ресурсов, в границах которого существует множество соглашений различного типа (купли-продажи), аренды, залога и др.), слаживается определенная конъюнктура спроса и предложений, устанавливаются ценовые параметры (рыночная цена, арендная плата, залоговая стоимость и др.), действуют определенные государственные регуляторы движения земельной собственности (земельное налогообложение, землеустройство, финансово-кредитная политика, государственные инвестиции программы по использованию и обновлению земельных ресурсов различных форм собственности и др.).

Он считает, что оба понятия (широкое и узкое) подчинены друг другу содержанием анализированного явления и конкретной исторической формой его проявления. В частности, рынок земли в аспекте состава и соотношения рыночных операций с землей представляет собой реальную форму отображения определенного множества отношений различных слоев и групп населения и отдельных личностей в реализации права собственности на землю.

По своей сущности рынок земли является конгломератом тесно связанных субрынков. Его можно определить как составную систему экономических и правовых отношений, которые возникают на основании взаимодействия земельного и денежного учета [22].

В книге “Формирование рынка земли в Украине”, под редакцией А. С. Даниленка и Ю. Д. Билыка, даются следующие толкования понятия рынка земли.

В широком понимании рынок земли – это совокупность отношений и связей, которые осуществляют регулирующее влияние на владение, пользование и распоряжение землей.

В более узком понимании – это механизм перераспределения земель в определенных экономических формах (купля, продажа, аренда, залог, дарение и наследование), которые обеспечивают переход права на землю от одного субъекта к другому.

Рынок земли - это отрасль действий экономических отношений, которые возникают в процессе ее оборота.

Рынок земли – система юридических и экономических отношений, где права владения, пользования и распоряжения земельными участками определяются гражданским и земельным законодательством и могут передаваться между частными сторонами и быть легко оценены в денежной форме.

Рынок земли – это сфера товарного обмена, в которой земля выступает товаром. Он есть регулятором перераспределения земель и перехода прав собственности от одного землевладельца к другому... Под ринком земли, прежде всего, подразумевается определение ее стоимости и признание капиталом наравне с другими средствами производства и оборотными средствами.

Рынок земель несельскохозяйственного назначения – система юридических и экономических отношений, где права владения, пользования и распоряжения земельными участками определяются гражданским и земельным законодательством и могут передаваться между субъектами этих отношений без лишних ограничений их действий.

Рынок земли – средство перераспределения земли между ее собственниками экономическими методами на основании конкретного спроса и предложения, что обеспечивает куплю-продажу земельных участков или прав на них, определение ее капиталом, установление равновесия цен на нее в разных регионах страны, распределение между конкурирующими вариантами использования земель и субъектов рынка.

В настоящее время часто можно встретить мнение, что земельный рынок – это сфера товарного обмена, в которой земля выступает товаром. Он является регулятором перераспределения земель и перехода прав собственности от одного землевладельца к другому, все факторы производства, включая землю, должны функционировать в единой рыночной среде. Или цивилизованный рынок земли рассматривается как система юридических, экономических и социальных отношений, при которой права на владение, пользование и распоряжение участками свободно обмениваются за гражданско-правовыми соглашениями между гражданами и юридическими лицами без вмешательства в процессы обмена государства или органов местного самоуправления.

Формирование и функционирование рынка земель в Украине – процесс последовательный и длительный. По мнению А. С. Даниленка и Ю. Д. Билыка, рынок земель “требует соответствующей законодательной и нормативной базы, которая будет опираться на следующие принципы и предусловия:

- признание земли товаром и определение ее рыночной стоимости;

- достаточная емкость рынка земли (платежеспособный спрос);

- свойство цены на землю динамически меняться под влиянием спроса и предложения;

- достаточное, с взгляда рыночной экономики, количество собственников земельных ресурсов;

- наличие развитой и разветвленной инфраструктуры рынка сельскохозяйственных земель.

Д. И. Гнаткович и О. Д. Гнаткович также считают, что функционирование надлежащего рынка земли требует поддерживания соответствующих принципов:

- участниками ринка земли, то есть субъектами купли-продажи земли, должны быть только юридические и физические лица Украины;

- стартовая цена земли при купле-продаже не должна быть меньше от нормативной цены земли, которая выражает стоимость земли;

- рынок земли должен быть регулированный со стороны государства в части обеспечения целевого назначения ее использования, юридического оформления земельно-правовых соглашений купли-продажи земли и т. п. [30].

Функционирование рынка земли обусловливается наличием определенных правовых социально-экономических и организационных условий.

Ю. Д. Билык определяет следующие экономические предусловия:

1) наличие собственников земли, которые имеют достаточную широту полномочий для проведения рыночных операций из земельными участками;

2) наличие стимулов (мотивов) для покупки земли;

3) развернутость конкуренции между сельскохозяйственными производителями [13].

О. Бестанчук из ряда экономических предусловий, необходимых для эффективной работы земельного рынка, выделяет главное из них – это наличие собственников земли, которые имеют достаточную широту полномочий для проведения рыночных операций из земельными участками.

Д. И. Гнаткович и О. Д. Гнаткович среди всех предусловий определяют наиболее важные:

1) наличие частной собственности на землю;

2) спрос на землю;

3) достоверная земельно-кадастровая информация;

4) сеть рыночной инфраструктуры, то есть маркетинговое обслуживание рынка земли [30].

М. М. Федоров считает, что “формирование цивилизованного земельного рынка должно осуществляться эволюционным путем, по мере формирования его элементов: создание соответствующей правовой базы, наличия земель как объекта купли-продажи, появление социально-экономической мотивации выхода на земельный рынок продавцов земельных участков; создание необходимой рыночной инфраструктуры; обработка организационно-правового механизма оформления соглашений и функционирования цивилизованного земельного рынка; обработка и внедрение механизма государственного регулирования земельного рынка на различных уровнях управления.

По мнению И. А. Колесник, главными элементами рынка земли являются:

- предложение (продавцы);

- спрос (покупатели);

- банковский капитал;

- система регистрации прав собственности на земельные участки и операции с ними.

Функционирование рынка земли требует налаживания соответствующей инфраструктуры, то есть системы таких предприятий и организаций, которые обеспечивают свободный оборот земли в товарно-денежных рыночных отношениях.

Рынок земли сам по себе функционировать не может, для этого необходима определенная система обслуживания его потребностей, то есть система маркетингового обслуживания [14].

О. Кашенко считает, что в состав новой инфраструктуры рынка земли обязательно должно входить специальное учреждение, которое бы эффективно распоряжалось резервным земельным фондом, охраной и воссозданием земель, их экономически сбалансированным использованием. Такой специализированной институцией рынка может стать банк почв, или почвозащитный банк [22].

Одной с причин медленного развертывания рынка земли, является общий экономический кризис и особенно кризис в отрасли использования земли, то есть в сельском хозяйстве.

В нашей стране вопрос рынка земель изучен недостаточно, сейчас изучаются его отдельные составные. По этому, учитывая изложенное, нам необходимо обратиться за опытом зарубежных стран, где уже функционируют развитые рынки земли.

В современной Украине по мере перехода ее экономики к рыночной зародились и приобретают постепенного развития ипотечные отношения.

Энциклопедический словарь бизнесмена дает такое ее определение: “ипотека – передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредитного займа, так называемого ипотечного кредита или кредита под залог” [53].

Закон Украины “О залоге” определяет ипотеку, как залог земли, недвижимого имущества, при котором земля или имущество, которое составляет предмет залога, остается в лица, предоставившего залог, или в третьего лица.

Закон Украины “Об ипотеке» дает следующее толкование этого термина: “ипотека – залог недвижимого имущества, когда земля или другие вещи, которые становят предмет ипотеки, остаются в лица предоставившего залог или третьего лица (имущественного поручителя), а залогодержатель приобретает право на удовлетворение обеспеченного ипотечного обязательства, если оно не выполнено, за счет предмета ипотеки”.

По мнению С. И. Кручка, ипотека – это залог недвижимого имущества с целью обеспечения обязательства; это право обращения взыскания на недвижимое имущество соответственно действующему законодательству, содержания ипотечного соглашения или решения суда [22].

О. Евтух сформулировал современное понятие “ипотеки” как механизм, который обеспечивает движение стоимости с целью получения прибыли и достижения социального эффекта на основании долгосрочного кредитования под залог недвижимости, что остается в пользовании у залогодателя или у третьего лица.

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения – это практически единый в наше время способ привлечения в сельское хозяйство средне и долгосрочных банковских кредитов при сохранении целевого использования заложенных земельных участков. Однако эффективное кредитование производственной отрасли, в том числе аграрной, под залог земельных участков и другого недвижимого имущества возможно только при наличии достаточных экономических и правовых предусловий.

Этому вопросу посвящено много трудов С. И. Кручка [22]. В своих работах он определяет ряд предусловий, необходимых для становления и существования ипотеки.

К экономическим предусловиям он относит: стабильность и паритет цен; стабильность обменного курса национальной валюты; умеренную стоимость заимствованного капитала; общий экономический рост.

Неудовлетворительное финансовое состояние аграрных предприятий обусловливает обесценивание их главного капитала, в том числе недвижимого имущества. Залог обесцененного имущества не даст возможности предприятиям привлекать значительные финансовые ресурсы, что резко будет сужать их инвестиционные возможности, а низкая кредитоспособность значительного большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей может привести к чрезмерно широкому использованию принудительной реализации ипотеки.

Нестабильность украинской валюты обусловливает непредвиденность перспектив долгосрочного кредитования, а высокие кредитные ставки резко сужают его возможности.

Важными предусловиями ипотечного кредитования следует считать общий экономический подъем, который сопровождался бы значительным ростом доходов населения, ипотечным ростом сбережений и соответствующим развитием рынка капиталов. Обязательными являются правовые предусловия ипотечного кредитования.

Конкретные правовые предусловия внедрения ипотечного кредитования, по мнению С. И. Кручка, такие: гарантии частной собственности на недвижимое имущество; единство земе6льного участка и расположенных на нем зданий, строений и насаждений; безопасность ипотеки; регулирования организации и деятельности ипотечных банков.

С экономическими и правовыми предусловиями тесно связаны инстуционные, а именно: становление специализированных ипотечных банков; наличие широкой сети кадастровых служб и организация государственной регистрации прав на недвижимое имущество; развитие сфер нотариальных услуг, оценочной и страховой деятельности; наличие биржового рынка ценных бумаг.

Понятно, что нынешние социально-экономические условия, а именно: отсутствие рынка агроземель (прежде всего законодательной базы в отношении полного оборота сельскохозяйственных земель), неэффективность финансово-кредитной системы не дают возможности за короткое время создать систему ипотечного кредитования [52].

Как видим, Украина, пока еще, очень далека от создания всех необходимых предусловий. В такой ситуации процессы становления и развития ипотечных отношений не могут быть безболезненными и происходить беспрепятственно. Вместе с этим перспективный потенциал таких отношений достаточно значительный и сможет постепенно реализоваться при условии надлежащего обеспечения.

С начала осуществления земельной реформы в Украине были попытки законодательно закрепить основания и определить правовой механизм залога земли. В частности, в Земельном кодексе Украины от 13 марта 1992 г. (ст. 6) предусматривалось, что граждане Украины могут передавать в залог принадлежащие им на праве собственности земельные участки только по обязательству с участью кредитного учреждения [23]. Принятый 2 октября 1992 г. Закон Украины “О залоге” в специальном разделе об ипотеке также закрепляет возможности залога земельного участка [24].

Земельным кодексом Украины от 25 октября 2001 г. предметом ипотеки определено земельный участок, который находится в собственности гражданина или юридического лица, или долю в праве совместной собственности на земельный участок. Это значит, что вопрос собственности как объекта ипотеки решено. Теоретически (а с 1 января 2005 года практически) абсолютное большинство собственников сельскохозяйственных участков имеют право воспользоваться ипотекой.

Главные причины сложностей будущей ипотеки сельскохозяйственных земель, как правило, видятся в несовершенстве Земельного кодекса Украины и не принятии отдельных законов. Соответственно обосновываются и советы на подобии социальной ориентации земельного рынка, последовательности включения разных категорий земель в рыночный оборот и принятия законов “Об оценке земель”, “Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения”, “О рынке земли” и т. д.

Рассмотрение системы ипотечного кредитования подтверждает, что она очень сложная, предвидит движение прав собственности между продавцами, агентами, покупателями и кредитными учреждениями, что приводит к образованию специализированной индустрии, которая зависит от рынка недвижимости и включает:

- инициаторов залогов;

- оценщиков, которые работают на кредиторов;

- учреждения, которые предоставляют кредиторам информацию о предыдущих кредитах заёмщиков;

- специалистов, которые изучают титулы (права собственности);

- юристов;

- компании, которые доводят до конца ипотечную трансакцию.

Для существования эффективного ипотечного рынка все права на землю и другое недвижимое имущество должны свободно и легко передаваться. Для заёмщика под залог земли это значит не только то, что заём должен легко продаваться другому инвестору, но и то, что в случае не возврата займа кредитор может быстро и выгодно продать заложенный земельный участок.

Не менее важной проблемой в процессе формирования института ипотеки земли в современных условиях является создание прозрачной и дееспособной системы регистрации прав на землю, включая и регистрацию ипотеки земельных участков.

Формирование ипотечных земельных отношений в рыночных условиях предвидит также создание соответствующей инфраструктуры, направленной на обеспечение реализации заложенных земельных участков за кредитными обязательствами. Имеется в виду проведение экспертной денежной оценки земельных участков, которые передаются в ипотеку, создание системы регистрации ипотеки земельных участков, определение банковских учреждений, которые будут заниматься ипотекой земли, организация проведения публичных торгов заложенными земельными участками [22].

До революции ипотека была достаточно распространенная на территории Украины, однако потом исчезла почти на целое столетие, хоть во всем мире она широко развивалась. Усовершенствовались формы ипотеки, образовывались специфические модели. Новейший отечественный опыт ипотеки почти отсутствует. Западное ипотечное законодательство имеет несколько столетнюю историю. Поэтому анализ западного ипотечного законодательства и практики имеет важное значение для разработки отечественного законодательства [15].

Нормальное развитие ипотечного кредитования в Украине возможно только при наличии всех необходимых предусловий – экономических, правовых и институционных.

В Украине такие предусловия созданы, пока еще, частично, поэтому в ближайшее время необходимо создать такие предусловия и, при этом, целесообразно использовать опыт зарубежных стран по этому вопросу.

В условиях переходной экономики в Украине на передний план выходит аренда, как вид движения земли, возникновение которого есть полностью исторически, экономически и социально обусловленным процессом. Выполняя регулирующую функцию в системе экономических отношений, аренда стала первым легитимно функционирующим видом хозяйственного движения земли, главным на ближайшую перспективу путем концентрации земли в сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Правовые начала аренды земли берут свое начало из римского гражданского (частного) права. Так, согласно Аграрного закона 111 г. до н. э. большие площади земли предоставлялись в аренду богатым наёмщикам за достаточно высокую арендную оплату, которая должна была быть внесена своевременно. Особенного распространения этот институт приобрел как особенная форма наследственной аренды под названием эмфитевзис [39]. Под эмфитевзисом понимали вещевое, полное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и ее плодами за арендную оплату с обязательством обрабатывать и не ухудшать ее [53]. Сейчас можно с уверенностью утверждать, что начало арендных земельных отношений заложено именно эмфитевзисом.

Г. В. Чубуков определяет аренду земель как правовой институт, который включает в себя систематизированные правила передачи, условия и порядок использования не собственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованием с их собственником.

При определении понятия “аренда земель” необходимо также обратиться к Закону Украины “Об аренде земли”. Так, ст. 3 Закона определяет аренду земли как “основанное на договоре строчное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности”.

По мнению Н. Ильницкой, “аренда земель – это отдельная организационно – правовая договорная форма использования земельного участка, которая предусматривает передачу его собственником-арендодателем (государством, гражданином или юридическим лицом Украины) во временное строчное владение и пользование другому лицу – арендатору за оплату для осуществления преимущественно предпринимательской или другой деятельности с присвоением последним полученной продукции и доходов.

Иногда аренду определяют «как новую форму собственности, которая отличается от обычной нам общественной тем, что государственное регулирование очень мало затрагивает процессы в средине коллективов арендаторов или же считают, что аренда выступает способом «разгосударствления общенародной собственности, что не является правильным, ведь передача земельного участка, имущества и т. д. в аренду не влияет на изменение формы собственности и для собственника порождает только те ограничения, на которые он соглашается, заключая договор аренды, и с этого выплывает, что может обслуживать разные формы собственности, не изменяя их юридической природы. Другое дело, что эволюция форм собственности на землю существенно изменяет состав субъектов арендных отношений. В частности, современный этап земельной реформы в Украине ведет к уменьшению круга арендаторов в лице не только субъектов государственной, но и коллективной форм собственности.

Арендные отношения сегодня урегулированы рядом нормативно-правовых актов, в частности, Законом Украины в ред. от 14 марта 1995 г. “Об аренде государственного и коммунального имущества” [22], который определяет специальный круг арендодателей, арендаторов, порядок заключения договора, существенные условия и др. (особенности договора аренды государственного и коммунального имущества обусловливаются особенностями объекта аренды, которые не присущи другим объектам); и Законом «Об аренде земли». Таким образом, объектом аренды могут быть целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений; недвижимое имущество (здания, строения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий; имущество, которое не вошло в статутные фонды хозяйственных товариществ, созданных в процессе приватизации и земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, территориальных общин сел, поселков, городов, государства. Объектами могут быть и земельные участки с насаждениями, зданиями, строениями, водоемами, расположенными на них, если это предусмотрено договором аренды.

Общим предусловием договора аренды земельных участков является их целевое назначение. Приоритетный характер сельскохозяйственного землепользования, обусловленный действующим законодательством, достаточно полно защищает права арендодателя. В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка, предоставления его в аренду осуществляется только после разработки проекта отвода в порядке, который определен Земельным кодексом Украины.

Соблюдение экологической безопасности землепользования, сохранения плодородия почв в значительной мере обусловливаются строками договоров аренды земли. Бесспорно, что при краткосрочной аренде земельных участков экономически не выгодно вкладывать дополнительные средства для улучшения почвенного плодородия, защиты почв от эрозионных процессов, проведение культуртехнических работ. Хоть в соответствии с законом затраты на улучшение состояния земельного участка подлежат возмещению арендатору, практика почти не знает таких примеров.

На экологические аспекты договорных арендных отношений обращает внимание много ученных. Так А. Соколова, рассматривая договор аренды земли как соглашение, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору земельные участки во временное пользование на условиях аренды для удовлетворения потребностей арендатора, а последний обязуется использовать арендованные земельные участки по целевому назначению с соблюдением экологических нормативов и своевременно вносить арендную оплату [22].

Регулирующее влияние на аренду может иметь, во-первых, регламентирующе-обязывающий характер, он осуществляется на основании законодательных и других нормативно-правовых актов, и, во-вторых, рекомендательный, когда используются не обязательные для исполнения предложения и разработки научно-исследовательских учреждений, не государственных организаций, общественных объединений и т. д. Однако важность и сложность действия арендного механизма в землепользовании, разнообразие используемых для решения данного вопроса подходов требуют, что бы именно государство как общественный институт было главным субъектом такого регулирования.

Важным фактором для нормального развития арендных отношений в сельском хозяйстве есть стабильность, юридическая зафиксированность правовых норм, отсутствие двузначности и четкое определение прав арендатора и арендодателя; права собственности арендатора на конечный продукт и арендодателя на часть прибыли в виде арендной платы, что должно отображаться в соответствующих законодательных актах.

Значительное распространение аренды сельскохозяйственных угодий обусловлено рядом факторов. К ним принадлежат такие:

1. Значительное количество собственников земельных долей (паев) – люди пенсионного возраста.

2. Аренда сельскохозяйственных угодий производителями сельхозпродукции позволяет оптимизировать размеры землепользования, эффективнее использовать имеющуюся материально-техническую базу и получать дешевую продукцию.

3. Арендная плата, которую получают крестьяне за свои земельные доли, есть значительным источником прибыли крестьянских семей.

4. Передача в аренду земель государственной и коммунальной собственности позволяет белее эффективно наполнять прибыльную часть бюджетов соответствующих уровней.

Главным в арендных отношениях следует считать побудительные мотивы договорных сторон: обе они заинтересованы в получении наибольшей прибыли от аренды земли. Арендодатель стремится получить как можно высшую плату и сберечь при этом качество земельного участка, арендатор – получать максимальный урожай на протяжении длительного периода.

Можно утверждать, что фактически ни в одной стране не существует чистого свободного рынка земли. Существует четкое государственное регулирование хозяйственного движения. Главным регулятором земельных отношений во многих развитых странах есть аренда. Арендные отношения отображают специфические исторические и экономические особенности конкретной страны; землепользование формируется под влиянием таких форм как полная собственность на землю, частичная или аренда.

Формы аренды значительной мерой являются походными от опыта и традиций, существующих в каждой стране. И зависят от различных факторов.

При разработке мероприятий по совершенствованию системы и подходов государственной регуляции арендных отношений в Украине, в первую очередь, нужно выходить с того, какие функции она должна реализовывать. Прежде всего, необходимость такой деятельности вызвана как отсутствием саморегулируемой рыночной среды в Украине, так и некоторыми особенностями возможностей такой саморегуляции.

2.2. Нормативное обеспечение рынка земель

За период, который прошел от начала реформирования земельных отношений, в Украине была создана в основном законодательная база, которая радикально изменила прежнюю правовую систему и заложила юридические основы для формирования рынка земель.

В процессе проведения земельной реформы принимались важные законодательные и другие нормативно правовые акты, которые обеспечивали предпосылки внедрения земельного рынка. В 1991 – 1993 годах Верховная Рада Украины приняла ряд законов, которыми было установлено право частной собственности на сельскохозяйственные земли, основано формирование фермерских хозяйств, создания новых за правовым статусом сельскохозяйственных предприятий, расширено землепользование личных крестьянских хозяйств.

В Украине рынок земель впервые был основан в 1992 году с вступлением в действие Земельного кодекса в редакции от 13 марта 1992 г. В статье 6 определенно, что граждане приобретают право собственности на земельные участки в случае купли-продажи, дарения и обмена. Отмечалось также, что предоставленный гражданину земельный участок может быть объектом залога. Регулировался и порядок приобретения земельных участков в собственность (ст. 18).

Положение относительно передачи земельных участков в частную собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства за плату (сверх нормы средней земельной доли) содержится также в Законе Украины «О крестьянском (фермерское) хозяйстве» в редакции от 22.06.1993 года.

В то же время Постановлением Верховной Рады Украины «Об ускорении земельной реформы и приватизации земли» (март в 1992 г.) и Декретом Кабинета Министров Украины «О приватизации земельных участков» (декабрь в 1992 г.) была обеспечена приватизация земли гражданами.

Указом Президента Украины «О безотлагательных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10 ноября 1994 года, когда был введен сертификат на право частной собственности на земельную долю (пай), установлено (ст. 3), что «право на земельную долю (пай) может быть объектом покупки-продажи, дарования, мены, наследования, залога».

Указом Президента Украины от 8 августа 1995 года «О порядке деления на части земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» (ст.6) предоставлялась возможность каждому члену коллективного сельскохозяйственного предприятия беспрепятственно выйти из хозяйства и получить безвозмездно в частную собственность свою земельную долю (пай) в натуре (на местности), что удостоверялось государственным актом на право частной собственности на выделенный земельный участок. Владельцы земельных участков могли распоряжаться ими на собственное усмотрение, а именно: создавать на их базе фермерские хозяйства, совместные сельскохозяйственные предприятия, союзы, ассоциации, другие кооперативные предприятия, а также передавать их в наследство, даровать, обменивать, сдавать в залог, предоставлять в аренду и продавать гражданам Украины без изменения их целевого назначения.

Следовательно, правовое поле относительно купли-продажи земельных участков на праве частной собственности граждан фактически сформировалось в течение 1992 -1995 лет. Из 1993 года стал создаваться земельный рынок, то есть были обеспечены условия для привлечения части сельскохозяйственных земель (земельных участков под усадьбами, дачами, гаражами, садами) в рыночный оборот, но на отчуждение других земель сельскохозяйственного назначения устанавливался мораторий, который неоднократно продлялся, и по состоянию на сегодняшний день мораторий еще действует.

Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения была начата указами Президента Украины 1993 и 1995 годов. Эти нормативные акты дали толчок продаже земельных участков для ведения предпринимательской деятельности и заложили основание организованного рынка земель. Дальнейшее развитие рынка земель несельскохозяйственного назначения определено в Указах Президента Украины «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» от 19 января 1999 года и «О мероприятиях по развитию и регуляции рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения», от 4 февраля 2000 года.

Следует отметить, что отечественная правотворческая деятельность в реформировании земельных отношений осуществлялась торопливо, законодательные положения были нечеткими, основывались на предложениях, не проверенных практикой, по этому часто изменялись по содержанию, характеризовались непоследовательностью. Это объясняется тем, что земельная реформа нередко проводилась поисковыми методами и на ее завершение отводился исторически малый промежуток времени, что в свою очередь привело к неурегулированности важных вопросов и противоречивости законодательства.

В 1996 году в общих чертах правовые принципы рынка земель были определены и закреплены Конституцией Украины, которой установлено, что право на землю приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами, территориальными обществами и государством (ст. 14). Одновременно Основной Закон гарантирует право собственности на землю и полного распоряжения ею, без чего невозможный рынок земель.

Для урегулирования и активизации процессов последующего реформирования земельных отношений Президентом Украины был выдан Указ «О безотлагательных мероприятиях по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 3 декабря 1999 года. Его положения направлены на разъяснение главного проблемы сельскохозяйственного производства – становление реального владельца, который станет хозяином земли и средств производства, а также на создание эффективных рыночных форм ведения хозяйства на основе частной собственности на землю и имущество.

Радикальные изменения, которые состоялись в аграрном секторе за годы реформы, закрепил Земельный кодекс Украины, принятый Верховной Радой 25 октября 2001 года. Он стал принципиально новым правовым актом, который урегулировал такие фундаментальные вопросы земельного законодательства, как право собственности и другие права на землю, пределы и гарантии этих прав, их ограничения и обременения, а также роль государства и органов местного самоуправления, в регуляции земельных отношений. Новый Земельный кодекс, принимая к учету основные моменты наработанного в процессе земельной реформы правового поля, положил начало развитию рынка земель как базы ведения хозяйства на ней в рыночных условиях. Акцентируем внимание на тех изменениях в нем, которые непосредственно касаются внедрения земельного рынка.

Во-первых, позволяется частная собственность граждан на землю для занятия предпринимательской деятельностью на разделенных на паи землях.

Во-вторых, новой нормой в кодексе является расширение количества земли, которая может находиться в частной собственности или постоянном пользовании граждан и юридических лиц. Раньше фермер мог иметь 50 га земли сельскохозяйственного назначения, а согласно новому кодексу – 100 га (эта площадь может быть увеличена в случае наследования по закону). В собственность для ведения личного крестьянского хозяйства граждане могли получить раньше до 0,06 га, а теперь – до 2 га.

В-третьих, кодекс признал землю товаром, который может быть приобретен на основании мины, наследования, дарования и других гражданско-правовых соглашений, и установил перечень лиц, которые могут покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В-четвертых, граждане, имеющие земельные участки в собственности, за исключением фермерского и товарного хозяйства, могут заключать гражданско-правовые соглашения.

Еще до принятия нового Земельного кодекса Президент Украины Указом от 30 мая 2001 года утвердил разработанные Госкомземом Украины основные направления земельной реформы в Украине на 2001-2005 г. г., которыми определенно главные принципы реформирования земельных отношений в ближайшие пять лет.

Логика становления земельного рынка подводит к неоднородности определение правового поля арендных отношений. Ведь аренда земли за годы реформирования земельных отношений стала той конкретной формой, которая практически осуществила трансформацию хозяйственного механизма от коллективных форм собственности на землю к частным и является одной из форм привлечения земли в рыночный оборот. В развитии арендных земельных отношений заинтересованные владельцы сертификатов на право на земельную долю (пай), фермеры, размеры землепользований которых пока еще недостаточны для ведения конкурентоспособного, высокорентабельного хозяйства, и новые аграрные формирования.

В октябре 1998 года был принят Закон Украины «Об аренде земли», где были четко определено общие принципы приобретения, реализации и прекращения права, на аренду земельного участка. Но в данном Законе возможность продать, подарить, унаследовать, обменять или заставить право аренды земельного участка еще не предусматривалось. По закону арендатор лишь имел право передать земельный участок сельскохозяйственного назначения в субаренду юридическим лицам, которые могут осуществлять производство сельскохозяйственной продукции, и физическим лицам, которые имеют необходимую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве, но в определенных случаях и на определенный срок.

За период действия Закона «Об аренде земли» научные работники, оценив роль арендных отношений в реформировании отношений собственности на землю, признали аренду земельных участков составляющей рынка земли. Ведь именно аренда, при отсутствии движения земли через куплю-продажу (имеются в виду земли сельскохозяйственного назначения), создала необходимые условия для эффективного перераспределения земельной собственности.

Принятый 2 октября 2003 года Закон Украины «Об аренде земли» в новой редакции развивает дальше правовую регуляцию отношений аренды земли, субаренды, содержания договора аренды, порядка его заключения и расторжения. Существенно измененные и расширенные в нем права и обязанности арендаторов и арендодателей.

Одним из базовых законодательных документов, которые обеспечивают правовые принципы формирования рынка земель, является Закон Украины от 11 декабря 2003 года «Об оценке земель», который определяет правовые принципы оценки земель, а также профессиональной оценочной деятельности в этой сфере. Он дает возможность усовершенствовать государственную политику относительно установления платы за использование земель, открывает путь для внедрения ипотечного кредитования, обеспечивает защиту интересов миллионов граждан, которые приобрели или приобретают в собственность земельные участки.

В процессе углубления земельной реформы, с ростом количества владельцев земли и землепользователей прослеживается тенденция к стремительному увеличению количества правонарушений, что обусловило принятие, условно говоря, „внепланового” Закона Украины от 5 июня 2003 года «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)». Данный Закон определяет организационные и правовые принципы выделения земельных участков в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) из земель, которые принадлежали коллективным сельскохозяйственным предприятиям, кооперативам, акционерным обществам, на праве коллективной собственности.

Попытки законодательно закрепить основы и определить правовой механизм залога земли были еще на первом этапе осуществления земельной реформы. В частности, в Земельном кодексе в редакции от 13 марта 1992 года предусматривался залог гражданами Украины надлежащих им земельных участков по обязательству при участии кредитного учреждения (ст. 6).

В принятом в октябре 1992 года Законе Украины «О залоге» в разделе об ипотеке также идет речь о возможности залога земельного участка. Впоследствии, в 1995 – 2000 годах, соответствующими указами Президента Украины предусматривалась возможность передавать в залог право на аренду земельных участков несельскохозяйственного назначения, земельной доли (паю), которая находилась в собственности граждан Украины или юридических лиц.

Отметим, что современное отечественное законодательство об ипотеке основывается на положениях Конституции Украины, Гражданского, Хозяйственного и Земельного кодексов, других нормативно правовых актов.

С начала 2004 года вступил в силу пакет законодательных и других нормативно правовых актов, которые по-новому урегулировали ипотечные отношения и ипотечное кредитование. К таким актам, в первую очередь, принадлежат Законы Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификат», что регулируют отдельные составляющие ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование может приобрести реальное развитие в случае принятия законопроектов «Об ипотечных ценных бумагах» (принятый Верховной Радой Украины в 21.06.2005 г. за основу), «Об ипотечных учреждениях» других законодательных актов, которые будут регулировать порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг с целью реализации действенных механизмов привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в аграрный сектор экономики.

Еще одним шагом на пути создания рынка земель стало принятие Закона Украины от 1 июля 2004 года «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которым регулируются отношения в сфере государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество всех форм собственности и ограничений на него. В Законе определенно информационную базу и структуру Государственного реестра вещественных прав на недвижимое имущество, порядок осуществления государственной регистрации прав, требования, к документам, которые нужны для осуществления регистрации и тому подобное. Закон дает возможность упорядочить данные по земельным участкам и недвижимому имуществу на них, вести контроль и отслеживать все изменения, которые происходят в этой сфере.

Становлению и последующему развитию рынка земель будет способствовать и принятый Верховной Радой Украины 5 февраля 2004 года Закон Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности». Им предусматривается порядок разграничения земель государственной и коммунальной собственности, в отдельной статье рассматривается порядок разработки проектов разграничения, определяются составляющие проекта. Закон разъясняет вопрос относительно участия на земельном рынке еще двух субъектов – государства и территориальных обществ. Следует отметить, что в настоящее время существуют еще много нерешенных проблем относительно реализации государственной права собственности на землю и соответственно превращение ее в полноценного субъекта рынка земель.

Для развития Земельного кодекса прорабатываются проекты Законов «О рынке земель» и «О государственном земельном кадастре». Отмеченными законодательными актами должны быть детально урегулированные вопросы оборота земель в стране, порядок перехода земли от одного лица к другому, роль государства в этих отношениях.

Таким образом, анализ правового обеспечения становления рынка земель свидетельствует, что государство приобрело значительный опыт правовой регламентации указанного вопроса. С принятием Законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», которые имеют первоочередное значение для развития рынка земель, можно считать, что нормативно законодательная база в основном будет сформирована и обеспечит внедрение цивилизованного рынка земель в Украине. А процессы реформирования земельных отношений ускорятся, и срок перехода земли в категорию товара в сельском хозяйстве может приблизиться. Проект Закона Украины "О рынке земель" принят Постановлением Верховной Рады Украины от 17.06. 2004 № 1811-иv в первом чтении, однако до настоящего времени на повторное рассмотрение этот законопроект так и не выносился.

Правовую базу проведения аукционов и торгов постепенно обеспечили: Земельный кодекс Украины, Законы Украины «О приватизации государственного имущества», «О плате за землю», «О местном самоуправлении» и «О местных государственных администрациях», «об аренде земли», президентские указы, правительственные постановления, ведомственные указания, методические рекомендации. Кроме того, местными советами утверждались временные порядки проведения торгов, которые урегулировали подготовку и проведение этих мероприятий. Несмотря на это украинская нормативная законодательная база в этом секторе наработана недостаточно.

В конце 2007 года принят Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 28 декабря 2007 года N 107-VI. Этот документ содержит важные дополнения к ряду Законов Украины. Например, часть первая статьи 124 Земельного кодекса Украины, дополнена следующим: «приобретение права аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах…».

Принятие 22 февраля 2008 года правительственного постановления № 90 «Некоторые вопросы проведения земельных аукционов» которой был утвержден «Порядок проведения земельных аукционов и изменения, которые касаются лицензирования земельных торгов» стало очередным шагом на пути реформирования земельных отношений, которые все чувствительнее приобретают цивилизованных рыночных определений. Однако 7 апреля своим Указом № 309/2008 Президент Украины приостановил действие пункта 1 постановления Кабинета Министров Украины от 22 февраля 2008 г. № 90, мотивируя это тем, что ни Конституцией Украины, ни указанными в постановлении Кабинета Министров Украины, о котором идет речь, законодательными актами полномочий в части утверждения порядка проведения земельных аукционов по продаже земельных участков Кабинету Министров Украины не предоставлено. Но уже 17 апреля 2008 г. Кабинет Министров Украины заново утвердил порядок проведения земельных аукционов.

В сентябре 2008 года принимается закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16 сентября 2008 г. № 509-vi, которым вносятся существенные изменения и в Земельный кодекс Украины, в том числе и в части продажи земельных участков, а также передачи их в аренду.

Однако, несмотря на весь ряд принятых ранее законов, постановлений, указов, приказов и других нормативно правовых актов, вопрос продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности а также прав на них (аренды, суперфиции, эмфитевзису) на конкурентных началах остается законодательно не урегулированным. Так согласно п. 5 ст. 137 Земельного кодекса Украины, «земельные торги проводятся в порядке, установленном законом». Это означает что Верховная рада Украины должна была принять специальный закон, который бы регулировал проведение земельных торгов. Обязанность подготовить в обозначенные сроки соответствующий законопроект возложено на Кабинет Министров Украины. Однако, как мы уже знаем проект Закона Украины "О рынке земель", принятый Верховной Радой Украины за основание 17 июня 2004 года, до настоящего времени не прошел заключительное чтение.

Непринятие Закона Украины «О рынке земель» дает основание отказать принятие Минюстом и Госпредпринимательством нормативно-правовых актов в отношении вопросов, связанных с выдачей лицензии юридическим и физическим лицам на проведение земельных торгов.

Не установлены нормативы в отношении экономического влияния на вопрос размельчения земельных участков, поощрения выкупа деградированных и малопродуктивных земель под залесение и в отношении изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

В Законе Украины «О рынке земель» необходимо предусмотреть следующее:

- больше внимания уделить проработке вопроса, касающегося права аренды земельного участка;

- внедрение разрешительного порядка приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения путем установления специальных требований к покупателям земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в отношении их специальной подготовки, наличие бизнес-плана ведения сельскохозяйственного производства и соответствующего проекта землеустройства;

- обеспечение приоритетов охраны окружающей среды и экономических санкций в случаях нарушения порядка оборота земель;

- возможность приобретения земельных участков в государственную или коммунальную собственность для государственных и коммунальных потребностей за счет соответствующих бюджетных средств;

- определения специальных режимов операций и доходов с перепродажи земельных участков на вторичном рынке;

- сохранение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при их отчуждении;

- запрет продажи земельных долей (паев) до получения государственных актов на право собственности на земельные участки;

- определение органа исполнительной власти, наделенного полномочиями в отношении управления землями государственной собственности;

- системы и механизмы государственной поддержки стабильности цен на рынке земель;

- порядок внесения прав собственности гражданами на земельные участки сельскохозяйственного назначения в статутные фонды хозяйственных товариществ с учетом предостережений в отношении возможного отчуждения таких участков в результате банкротства этих обществ;

- установление требований к основателям земельной биржи, определение порядка проведения биржевых земельных торгов, аукционной деятельности на рынке земель, страхование земель и прав на них, выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг на землю;

- государственное регулирование рынка земель;

- определение круга лиц, которые имеют преимущественное право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствующей административно-территориальной единице и нормирование порядка реализации такого права;

- определение порядка приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, в статутном фонде которых имеется доля иностранных физических и юридических лиц и лиц без гражданства;

- установление ограничений в отношении срока, в течении которого после приватизации собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения не имеют права их продажи на вторичном рынке;

- внедрение экономических механизмов стимулирования выкупа деградированных и малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения под залесение, для садоводства, дачного строительства, рекреационных нужд или другого несельскохозяйственного использования.

Закон Украины «О рынке земель» должен обеспечить кредитование, свободный доступ финансовых инвестиций, неограниченное право купли-продажи, право передачи в аренду, свободное ценообразование и государственное поручительство того, что данная собственность или арендованное землепользование будет защищено государством.

2.3. Состояние рынка земель в Украине.

Важный для всего народа Украины насущный вопрос - современное состояние и перспективы развития земельных отношений. Практически нет ни одного человека, который бы с равнодушием относился к этому вопросу, поскольку именно земля является главным ресурсом для развития и прогресса и основным национальным богатством нашего государства.

Украина владеет могучим земельным потенциалом, который составляет 5,7% территории Европы. В общих чертах признано, что за естественным плодородием украинские почвы являются одними с наилучших в мире. Ориентировочная денежная оценка земельных ресурсов Украины – 300 триллионов гривен. Из 60,3 млн. гектара земель почти 69% (41,6 млн. гектара) (рис. 4) составляют земли сельскохозяйственного назначения, что связано с высоким естественным качеством украинских земель, большим удельным весом в их составе черноземов. Почти 4,1 % территории страны (2,4 млн. га) застроено (города и другие населенные пункты, объекты промышленности, транспорта, энергетики и т. д.), а земли покрытые лесами составляют 17,5 % (10,6 млн. га).

Создание новой системы земельных отношений в стране на основе собственности на землю, обеспечение равенства прав собственности на землю граждан, юридических лиц, территориальных общин и государства, обеспечения гарантий прав, на землю стало ключевым моментом аграрной реформы. Земельная реформа стала неотъемлемой составляющей не только аграрной, но и всей экономической реформы.

На данное время в Украине состоялись принципиальные, коренные изменения форм собственности на землю, в том числе и на сельскохозяйственные земли (рис. 5). В последнее время резко уменьшилась площадь землепользования негосударственных сельскохозяйственных предприятий, особенно сельскохозяйственных кооперативов и товариществ. Вместе с этим выросла площадь мелкого землепользования собственников земельных долей (паев). И хотя увеличение землепользования кооперативных промышленно-аграрных объединений с экономической точки зрения является позитивным, однако, со стороны социального развития сельской местности этот процесс, в условиях отсутствия легального земельного рынка, вызывает тревогу.

В условиях формирования земельного рынка появились негативные тенденции, которые связаны с недооценкой продуктивных сельскохозяйственных земель, особенно пахотных. В связи с этим происходит процесс перехода части сельскохозяйственных угодий под контроль международных финансовых компаний.

Сохранение такого состояния не отвечает национальным интересам страны. Стратегическим направлением, безусловно, должно стать возобновление крупных товарных форм организации сельскохозяйственного производства.

Максимально решена проблема обеспечения граждан земельными участками, введена платность землепользования, созданы предпосылки формирования и развития рынка земли.

.

Рис. 4. Структура земельного фонда Украины по основным видам угодий по состоянию на 01.01.2009 г.

В результате реформирования создано 30,3 тыс. новых агроформирований рыночного типа, в собственности и пользовании которых находится 18,9 тыс. га земель. Среди этих агроформирований преобладают общества с ограниченной ответственностью, – 7,3 тысяч (24,0%), фермерские хозяйства 10,7 тыс. (35,2 %) и частные предприятия 5,2 тыс. (17,1%).

Бесспорным достижением земельной реформы является развитие личного крестьянского хозяйства, садоводства, фермерства. Эта категория земле пользований в современных условиях доминирует в обеспечении населения продуктами питания.

Таблица 2

Динамика сельскохозяйственного землепользования за период с 2001 по 2009 годы

Собственники земли и землепользователи

По состоянию на 2001 г.

По состоянию на 2009 г.

+,- тыс. га

количество

Площадь, тыс. га

%

количество

Площадь, тыс. га

%

негосударственные с/х предприятия

в том числе

18161

27227,2

73,4

17381

16628,4

48,0

-10599

1.1 коллективные с/х предприятия

1964

1310,0

3,5

416

138,9

0,4

-1171

1.2 с/х кооперативы

3504

6257,8

16,9

1445

1518,3

4,4

-4740

1.3 с/х товарищества

7912

14466,9

39,0

8457

8080,1

23,3

-6387

1.4 корпоративные финансово-промышленные – аграрные объединения

0

0

 

26

2250

   

1.5 частные предприятия

0

0

 

6529

4564,5

   

1.6 другие с/х предприятия

4781

5192,2

14,0

534

76,6

0,2

-5116

2. государственные с/х предприятия

3351

2179,7

5,9

2233

1295,4

3,7

-884,3

2.1 Государственные хозяйства

384

1005,6

2,7

206

448,7

1,3

-556,9

2.2 с/х научно-исследовательские учреждения и учебные заведения

671

595,2

1,6

723

538,0

1,6

-57,2

2.3 другие с/х предприятия

2296

578,9

1,6

1304

308,7

0,9

-270,2

3. фермерские хозяйства

42225

2379,9

6,4

49893

3997,2

11,5

1617,3

4. личные крестьянские хозяйства

5973237

2989,4

8,1

6362124

3444,8

10,0

455,5

5. собственники земельных долей (паев)

727856

2313,2

6,2

2601325

9254,1

26,7

6940,9

всего

6764830

37089,4

100,0

9032956

34619,9

100,0

-2469,5

По состоянию на 01.01.2009 год площадь, переданных в аренду земельных долей (паев), составляет 17,7 млн. гектаров или 64 % от площади распаеванных земель. Заключено 4,6 млн. договоров аренды земельных долей (паев), в том числе 2,2 млн. (43,7%) – заключено с хозяйствами, с земель которых выделено земельные доли (паи), 0,6 млн. (13,6%) заключено с фермерскими хозяйствами, 1,9 млн. (42,7%) заключено с другими субъектами хозяйствования. С крестьянами-пенсионерами заключено 2,4 млн. договоров(52,8%).

Общая сумма выплат в денежном эквиваленте по договорам аренды в 2008 году составила 3,2 млрд. грн. Из этой суммы крестьянам-пенсионерам оплачено 1,5 млрд. грн. (46,4%). Это чрезвычайно позитивное социальное явление.

Подавляющее большинство договоров аренды (51,6%) заключено сроком на 4-5 лет и не учитывают сроки периода ротации севооборотов, что значительно снижает рациональное и эффективное использование земельных ресурсов (рис. 6).

Рис. 5 Аренда земельных долей, %

Рис. 6. Строк действия договоров аренды земельных долей, %

По состоянию на 01.12.2008 право на земельную долю (пай) приобрели 6,9 млн. граждан, из них 6,8 млн. (98,6%) получили сертификаты на право на земельную долю (пай).

В соответствии с Указами Президента Украины ведутся работы по замене сертификатов на право на земельную долю (пай) на государственные акты на право собственности на земельный участок.

На сегодня оформлено и выдано 6,1 млн. государственных актов на право собственности на землю, что составляет 89,9 % от общего количества граждан, которые получили сертификаты на право на земельную долю (пай).

Количество граждан, которые приобрели право на земельную долю (пай), однако не получили изготовленные им сертификаты на право на земельную долю (пай), составляет 90 тыс. граждан (1,2 %) (земельные паи остаются не вытребованными). Главными причинами сдерживания выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам сертификатов является то, что более 40 тыс. граждан не переоформили право наследования; более 20 тыс. граждан заключили долгосрочные договора аренды, согласно с сертификатами; более 30 тыс. граждан не определились в отношении замены сертификатов.

Указом Президента Украины от 4 февраля 2000 года № 168 «О мероприятиях по развитию и регуляции рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения», основаны принципиально новые подходы к развитию и регуляции рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения.

Экономический оборот земли и концентрация ее в эффективного хозяина – это процесс настоящего. Он начался в условиях саморегулирования без надлежащей правовой базы и соответствующей инфраструктуры. На данное время эти пробелы устраняются (принят Закон Украины от 11.12.2003 года № 1378 «Об оценке земель» и в первом чтении Закон «О рынке земель»).

По состоянию на 01.10.2008 г. за период земельной реформы продано 40702 земельных участка и прав аренды на них, общей площадью 23,443 тыс. га, на общую стоимость 7756,551 млн. грн. При этом в Государственный и местные советы бюджеты от продажи земельных участков и прав аренды на них поступило 7411,867 млн. грн.

Динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения (нарастающий итог) показана на рисунке 7.

Рис. 7. Динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения.

Наиболее активно продаются земельные участки несельскохозяйственного назначения в западном регионе Украины. Так, во Львовской области продано 2649 земельных участков, в Волынской – 1935, Ровенской – 1120, Закарпатской – 1114. Кроме того, отмечен значительный объем продажи земельных участков в двух областях восточного региона: Луганской – 1574 и Донецкой – 1317. Почти вдвое меньше продается земельных участков в южных и центральных областях Украины.

Однако, несмотря на все преимущества продажи земельных участков или прав на аренду на аукционах, через законодательную неурегулированность вопроса в части проведения аукционов, все приобретенные на земельных торгах (земельных аукционах) права на земельные участки государственной и коммунальной собственности могут считаться такими, что приобретены неправомочно.

Следует отметить, что действия по продаже земельных участков на земельных торгах (земельных аукционах) в нынешних условиях могут рассматриваться как таковы, которые причиняют вред государственному и местному бюджету (в т. ч. в особенно больших размерах), ведь участники земельных аукционов, которые в большинстве ознакомлены в отношении неправомерности такого способа приобретения прав на земельные участки без наличия лицензированного исполнителя земельного аукциона (в Украине до настоящего времени не выдано ни одной лицензии на осуществление хозяйственной деятельности в отношении проведения земельных торгов), учитывают риск возможного следующего опротестования правомерности приобретения прав на земельный участок во время предложения цены. В результате этого цена участка на земельном аукционе не достигает тех значений, которые могли бы быть получены при проведении продажи прав на земельные участки в рамках правового поля. Определить размер принесенного вреда можно путем сравнения цен продажи земельных участков на аукционах с ценами продажи похожих земельных участков на вторичном рынке.

При таких условиях важно как можно быстрее ввести в правовое проведение земельных торгов (земельных аукционов), обеспечив выдачу лицензий на соответствующую хозяйственную деятельность. Это будет способствовать увеличению поступлений в государственный и местные бюджеты, а также более полно обеспечит потребности экономики государства земельными ресурсами, что особенно актуально в условиях мировой финансово-экономического кризиса.

Сложившаяся ситуация способствует развитию теневого рынка земли. В настоящее время в теневом рынке земли пребывает в обороте более 800 млрд. гривен, или 90 млрд. долларов. В то время как ежегодные поступления от платы за землю составляют около 3 млрд. гривен. От продажи земельных участков и права аренды в 2008 году получено около 10 млрд. грн. Таким образом, оборот теневого рынка превышает поступления в бюджет в 61 раз.

Более 12 млн. граждан на площади свыше 4 млн. га реализовали свое право на получение земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений, ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства согласно решениям сельских, поселковых и городских советов, что составляет 84,9% от количества граждан, которые имеют право на приватизацию предоставленных им в пользование земельных участков. Этим гражданам выдано 4,8 млн. государственных актов на право собственности на земельный участок, что составляет 39,7 % от количества граждан, которые приватизировали свои земельные участки. При этом постоянно осуществляется их покупка-продажа, то есть развивается вторичный рынок земель. Продавать же земельные участки, предоставленные для ведения личного крестьянского хозяйства, участки, для садоводства, граждане Украины имеют право уже сегодня. Однако следует помнить, что сегодня продавать такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, закон позволяет лишь покупателю – физическому лицу, которое является гражданином Украины.

Одной из важных составных формирования прозрачного рынка земель является мониторинг проданных земельных участков. В том, что бы иметь достоверную информацию о продаже земельных участков, их экспертную денежную оценку, условия продажи и фактические рыночные цены, заинтересованы как государственные органы системы управления земельными ресурсами, так и субъекты земельного рынка (землепользователи, органы местного самоуправления, инвесторы, оценщики, экономисты, финансисты, банкиры, граждане и др.).

Существующая система мониторинга основана на традиционных технологиях сбора данных в форме периодических отчетов на бумажных и электронных носителях в форматах текстовых редакторов и электронных таблиц. Такой подход ограничивает возможности оперативного и широкого использования данных, их аналитической обработки системного анализа.

Реестр проданных земельных участков должен содержать следующее:

- место расположение земельного участка: ссылка на справочник АТУ с использованием кода КОАТУУ, который обеспечивает составную адреса (область, район, населенный пункт) и общие характеристики населенного пункта; адрес и кадастровый номер земельного участка;

- функционально-правовые данные земельного участка: код формы собственности земельного участка до продажи по классификатору; код целевого использования по классификатору; код категории земель по классификатору;

- ценовые показатели земельного участка: денежная оценка 1 кв. м земельного участка, грн; оценочная стоимость земельного участка, принятая экспертом, грн. (всего и 1 кв. м); фактическая цена продажи земельного участка, грн. (всего и 1 кв. м); дата продажи земельного участка (ч. м.г.); код условий продажи земельного участка (по классификатору);

- метрические характеристики земельного участка: площадь земельного участка (кв. м); типичность конфигурации земельного участка (типичная, нетипичная);

- характеристики застройки земельного участка: степень застройки земельного участка; общая площадь помещений, строений и сооружений, кв. м; площадь под строениями и сооружениями, кв. м; площадь под твердым покрытием, кв. м.; площадь под зелеными насаждениями, площадь под другими территориями;

- функционально-планировочные условия: код зоны градостроительной ценности территории (по классификатору в соответствии с таблицей 1 приложения 2.1. ДБН 360-92); пешеходная доступность к: общественным центрам, скоростного городского транспорта, внешнего пассажирского транспорта; размещение в границе зон: санитарно-защитных, водоохранных, превышения допустимого уровня шума;

- инженерно-инфраструктурные условия: наличие инженерных сетей; наличие подъездных путей: с твердым покрытием, железнодорожных, водных;

- инженерно-геологические условия: уклон поверхности более 15 % , несущая возможность гранитов, глубина залегания почвенных вод, зона затопления, овражность и др.;

- сервитуты и ограничения:

·  наличие земельных сервитутов, которыми обременен земельный участок, в том числе: тип сервитута (частный – 1, общественный – 2, технический – 3); код назначения; срок действия сервитута; процентное соотношение площади сервитута к площади земельного участка;

·  наличие земельных сервитутов, которые установлено в пользу земельного участка: тип сервитута по классификатору, код назначения, срок действия сервитутов;

·  характеристика ограничения прав использования земельного участка.

Широкое внедрение программных средств обеспечит качественно новый уровень системы мониторинга земельного рынка.

Повышение эффективности и действенности системы мониторинга проданных земельных участков зависит от внедрения современных средств оперативного наполнения и использования банка данных на всей территории страны.

Программные средства и базы данных должны обеспечить автоматизированное выполнение следующих функций:

- создание, наполнение и поддержку в актуальном состоянии банка данных проданных земельных участков;

- учет проданных земельных участков по регионах и в целом по Украине;

- формирование и предоставление обобщенных данных: по Украине, областях, областных центрах, городах областного значения, районных центрах, поселках и селах;

- по целевому назначению, функциональному использованию, по площади земельных участков и др.;

- за временными периодами в разрезе указанных выше критериев;

- процентного соотношения по каждому населенному пункту, области и Украине в целом;

- результатов в виде таблиц и графических диаграмм;

- поиск (фильтрация) данных по следующим критериям: адрес места расположения, категория, целевое назначение и функциональное использование земельных участков, численность населения и статус населенного пункта;

- двусторонний обмен информацией между структурными уровнями системы.

2.4 Состояние рынка земель в Автономной Республике Крым.

Территория Автономной Республики Крым протянулась: с запада на восход на 360 км и с севера на юг на 180 км.  Ее столицей является г. Симферополь. Население Автономной Республики Крым составляет 1967,3 тыс. чел. (по состоянию на 01.01.2009 г., без учета г. Севастополя) в том числе 1237,7 тыс. чел. – городское и 729,5 тыс. чел. – сельское. По территории полуострова оно размещено неравномерно. При средней плотности населения 75,4 чел./км2, плотность в равнинной части Крыма превышает 30 чел./км2, в горах — около 10 чел./км2, в предгорье — около 150 чел./км2, а на побережье — более 300 чел./км2. На побережье Крыма, являющемся наиболее ценной в рекреационном отношении территорией, проживает 50% населения республики. А если к рекреационно-ценным территориям отнести также горы и предгорья, то показатель возрастет до 75%.

Земельный фонд Автономной Республики Крым (без г. Севастополя), согласно данным государственного земельного учета, по состоянию на 01.01.2009 г. составляет 2608,1 тыс. га. Преобладающая часть земель находится в интенсивном сельскохозяйственном обращении. Площадь сельскохозяйственных угодий составляет 1800,0 тыс. га (69% от общего фонда), в том числе пашни - 1262,7 тыс. га.

Основным земельным ресурсом является прибрежная зона - около 100 тыс. га рекреационных и курортно-оздоровительных земель близ Черного моря. Общая площадь элитных земель, на которых размещены учреждения курортно-оздоровительного, рекреационного, историко-культурного и природоохранного назначения, не превышает 9,5 тыс. га, из которых одна треть приходится на Южнобережье.

Площадь земельного фонда в расчете на 1 жителя республики составляет 1,24 га, в том числе сельскохозяйственных угодий – 0,85 га, из них пашни – 0,6 га. По Украине в целом эти показатели составляют соответственно 1,21 га,  0,84 га  и  0,66 га.

Общее количество землепользователей и собственников земли (юридических и физических лиц) составляет 815,1 тыс.

В землях запаса и землях, не предоставленных в собственность и пользование в границах населенных пунктов, находится 692,6 тыс. га земель (или 27% от общей площади земель автономии), в том числе 319,7 тыс. га сельхозугодий (18% от площади сельхозугодий автономии).

Площадь лесных и древесно-кустарниковых насаждений составляет 297,8 тыс. га. Общая лесистость Крыма с учетом всех защитных лесных насаждений составляет 11,4 %.

Под застроенными землями занято 101,6 тыс. га (3,9 %), болотами – 4,9 тыс. га (0,2 %), другими землями – 185,7 тыс. га (7,1 %). Территория суши составляет 2391,6 тыс. га, или 91,7 % от общей площади республики. Под водой находится 216,5 тыс. га (8,3 %), в том числе под водохранилищами, прудами и другими искусственными водоёмами — 34,0 тыс. га.

В Крыму в соответствии с Указом Президента Украины от 13.12.99 г. № 1529 «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» было реорганизовано 19 совхозов, 220 коллективных сельскохозяйственных предприятий. На их базе создано 732 новых субъекта хозяйствования, в том числе: 140 (19%) - частных (частно-арендных предприятий); 223,(30%) - хозяйственных обществ; 203 (28%) – сельскохозяйственных производственных кооперативов; 94 (13%)- крестьянских фермерских хозяйств; 72 (10%) – других сельхозпредприятий. Ведется работа по выдаче свидетельств о праве собственности на имущественный пай.

Паевание сельскохозяйственных земель стало логическим продолжением и вторым этапом земельной реформы. В процессе распаевания земель право на земельную долю (пай) получили 216,7 тыс. граждан Крыма, 211,2 тыс. (97,5%) из них получили земельные сертификаты. Средний размер пая по республике составляет 4,87 га.

В собственности и пользовании граждан находится 242,07 тыс. га, в том числе предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — 79,2 тыс. га, товарного сельскохозяйственного производства — 59,8 тыс. га, личного крестьянского хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек —81,4 тыс. га.

Предприятия, организации, учреждения промышленности, транспорта, связи, обороны занимают 86,8 тыс. га. земли.

Земли государственной собственности, которые не предоставлены в собственность и пользование, занимают 577,3 тыс. га, в том числе земли общего пользования — 250,5 тыс. га.

Кроме того, насчитывается 105,6 тыс. га земель запаса, резервного фонда населенных пунктов и земель общего пользования, которые предоставлены во временное пользование землепользователям и собственникам земли.

В ходе реформирования земельных отношений возникли проблемы создания новой системы управления земельными ресурсами, разграничения собственности на землю, аккумулирования средств, которые поступают от платы за землю, продажи земельных участков и других услуг, связанных с землей. Обострились вопросы рационального использования и охраны земель как природного и социально-экономического ресурса особого вида, контроль над которым является важным условием государственности.

Аграрный сектор экономики является наиважнейшей составной частью экономики государства. В результате перехода экономики Украины к рыночным отношениям началось реформирование земельных отношений и аграрного сектора, направленное на создание условий для равноправного развития разных форм хозяйствования на земле, формирования многоотраслевой экономики, рационального использования и охраны земель.

Анализируя результаты земельной реформы, необходимо отметить, что за это время выполнен значительный объем работ, в частности:

проведено разгосударствление и распаевание земель
243 негосударственных сельскохозяйственных предприятий;

проводятся работы по изготовлению и выдаче государственных актов на право частной собственности на землю собственникам земельных паев;

На базе существующих коллективных сельскохозяйственных предприятий создано 626 новых агроформирований разных по организационно-правовым формам. Обеспечено заключение договоров аренды используемых ими земельных паев и земель запаса и резервного фонда.

Также, гражданам было выделено 621361 участков земли общей площадью 169032 га, в т. ч.: 61% земельных участков выделено для строительства и обслуживания жилого дома; 27,2% участков выделено для занятий садоводством; 9,2% — для ведения личного крестьянского хозяйства и 2,6% - для коммерческой деятельности, огородничества и фермерства.

В настоящее время из 524,2 тыс. граждан, имеющих право на приватизацию земельных участков, уже приватизировали их
359,6 тыс. граждан, или 68,6 %. В частную собственность граждан передано 46,9 тыс. га.

На протяжении следующих лет в частную собственность предусмотрено передать гражданам Украины около 164,6 тыс. земельных участков общей площадью 150,9 тыс. га.

Частная собственность на землю в любой стране стимулирует ее экономический рост путем эффективного использования имеющихся земельных ресурсов. Преимущество частной собственности становится очевидным, когда существует действующий рынок земли. Рынок земли — это стабильность прав собственности, возможность передачи ее от одного лица другому, это соответствие цен на землю ее реальной стоимости. Рынок земли и частная собственность на землю содействуют:

- эффективному землепользованию;

- снижению объемов затрат на хозяйствование;

- увеличению объемов официальной экономики.

Развитие легализованного земельного рынка в республике зависит от объемов первичной приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами, а также от обеспечения надлежащего развития рыночной инфраструктуры и стабильности системы права на землю.

В республике наряду с новыми собственниками и частно-арендными предприятиями в сфере сельскохозяйственного производства возрастает количество предпринимателей, руководителей предприятий, которые желают приватизировать земельные участки несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности.

На сегодняшний день в Украине принято достаточно законодательных и нормативно-правовых документов с целью практической реализации процесса приватизации земельных участков.

Продажа земельных участков — это значительный источник поступлений средств в местные бюджеты. Следует отметить, что рынок земли в Крыму находится на первых ступенях своего развития. Индикатором развития земельного рынка в Крыму может быть распространенность практики проведения аукционов.

За период с 1999 г. по 01.05.2009 г. в АР Крым на первичном рынке продано 343,38 га земли несельскохозяйственного назначения на общую сумму 219,18 млн. грн. Большая часть проданных земельных участков – это участки, на которых расположено недвижимое имущество, принадлежащее покупателям на праве собственности, в связи с чем, купля-продажа осуществлялась не на конкурентных началах (без проведения аукциона). Изменения по количеству проданных земельных участков и их стоимости отображены на рис. 5. Больше всего, по состоянию на сегодняшний день, продано земельных участков для использования в коммерческих целях на площади 47,14 га, их численность составляет 57,1 % от общего количества участков (см. рис. 6). количество проданных земельных участков для использования в рекреационных, оздоровительных целях составляют 23,2% и занимают площадь 198,29 га. Оставшиеся 19,7 % на площади 97,95 га составляют участки для жилой и общественной застройки и промышленности.

Рис. 8. Динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения за период с 1999 г. по 01.05.2009 г. [фондовые материалы Рескомзема АР Крым]

Однако не смотря на то, что вопрос проведения торгов (аукционов) на сегодняшний день законодательно остался не урегулирован, в Крыму проводились аукционы по продаже земельных участков и прав на них. В 2004 г. Совет министров АРК утвердил перечень из 12 участков, подлежащих продаже с аукциона. В 2005 году было проведено два аукциона по продаже земельных участков (г. Судак и г. Саки). Из запланированных на 2006 год 10 аукционов проведена лишь половина. Продажа земли на таких условиях состоялась в Джанкое, Саках, Судаке и Феодосии.

Среди объективных причин происходящего можно выделить то, что процедура торгов крайне усложнена законодательно. Даже если у местного совета есть свободный земельный участок, то для того, чтобы выставить его на продажу совет должен разработать проект землеотвода и получить все согласования. Эта процедура может длиться годами.

.

Рис. 9. Показатели продажи земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Среди субъективных причин — то, что местным советам выгоднее сдавать земельные участки в аренду или выделять землю бесплатно, чтобы она ушла на «черный» рынок.

Несовершенство же законодательства, что позволяет определенным структурам, в первую очередь местным советам, тормозить процесс проведения аукционов. Например, в декабре 2005 г. в Судаке должен был состояться второй аукцион. На продажу выставлялся участок под жилую застройку, стартовая цена которого составляла 700 тыс. грн. Однако депутаты не явились на сессию, сорвав тем самым торги.

Вместе с этим развитие рынка земли в значительной мере сдерживается вследствие незнания местными советами и потенциальными покупателями порядка организации продажи, определения цены земли, несовершенства законодательной базы и ряда других вопросов.

Продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности Крыма, увеличению финансовых поступлений в бюджеты всех уровней, активизации предпринимательской деятельности и, в конечном итоге, ускорению экономического подъема региона.

Раздел III.

Краткая характеристика земель г. Алушта.

3.1. Природные условия (рельеф, климат и т. д.).

Рельеф.

Прибрежная зона Алушты расположена в Южной части Крымского полуострова, в пределах южного склона Главной гряды Крымских гор и Южного берега Крыма. Рельеф отличается господством крутых горных склонов, эрозионных и эрозионно-оползневых форм рельефа, чередованием горных гряд с речными долинами.

Абсолютные отметки поверхности колеблются в пределах от 0-50м. (приморские и придолинные территории) до 500м.

Преобладающие уклоны поверхности составляют 20-30-40%, максимальные 50-70%, минимальные 3-5%.

Приморская, выположенная часть южнобережного макросклона в границах Алушты, сложена сильно смятыми в мелкие складки пластами аргиллитов и алевритов (песчано-глинистые образования), формирующих Таврическую толщу с геологическим возрастом 205-190 млн. лет (верхний триас и нижняя юра). Отложения Таврической серии относительно мягкие, они легко разрушаются водными потоками и поэтому их поверхность изобилует широкими речными долинами и уплощенными водоразделами между ними, многочисленными оврагами и балками – все это дает картину сложного мелкогорного рельефа, особенно к востоку от г. Алушта.

Толща таврических отложений водоупорна, и поэтому продукты разрушения горных пород по ее уклонам нередко смещаются вниз, образуя оползни. Местами они достигают внушительных размеров и наносят существенный вред дорогам и постройкам.

Принадлежность к динамичному Альпийскому сейсмическому поясу ставит Крым в ряду с важнейшими сейсмоактивными регионами мира.

Западнее Алушты поверхность южнобережного склона осложнена интрузивными массивами (магматическими диапирами). В современном рельефе они выглядят как куполовидные холмы или горы – так называемые «неудавшиеся вулканы». Именно такого происхождения горные массивы Кастель и др. Эти прочные горные породы успешно противостоят морской абразии и образуют вдоль береговой линии мысы.

Заметную роль в этой динамике рельефа играет сейсмичность Алуштинского региона, вызывающая специфическое для южного Крыма явление сейсмовибрационной ползучести – так называемый «понтический феномен». Берега Алушты образованы чередующимися крутыми участками (особенно на юго-западе) и относительно пологим побережьем (на северо-востоке). Пляжи Алушты невелики, ширина их в среднем составляет 20-30м. В большинстве своем они сложены известняковой галькой и гравийно-галечными отложениями, и из магматических валунов.

На юго-западе преобладают абразионно-оползневые берега с небольшими пляжами и берега укрепленными сооружениями, на северо-востоке тянется ровная линия, активного клифа, вырезанного морем в отложениях таврической толщи. Во многих местах проявляются оползни.

Хорошие пляжи имеются только вблизи устьев рек, где накапливается обильный аллювий. Дно здесь глубокое, и поэтому местами галечные пляжи замещаются гравийно-песчаными.

Климатические условия.

Климат Алуштинского Южнобережья субсредиземноморский: засушливый, жаркий, с очень мягкой зимой. Весной приходят циклоны, сопровождающиеся пасмурной и дождливой погодой. Осень наступает постепенно, первая половина октября и сентябрь – умеренно теплые дни. Зима в Алуште напоминает глубокую осень. Здесь бывает лишь 30-35 морозных дней. Это объясняется тем, что побережье защищено Главной Крымской грядой на побережье редко проникают холодные воздушные массы, но постоянно напоминает о себе незамерзающее Черное море. Безморозный период продолжается в среднем 234 дня в году, снег выпадает очень редко.

Средняя температура июля +23,3°С; самого холодного месяца февраля +2,9°С. абсолютный минимум –18°С, абсолютный максимум + 39°С.

Средняя годовая температура в Алуште составляет +12,3°С, начало и конец жаркого периода: 16 июня – 7 сентября.

В Алуште продолжительность солнечного сияния составляет 2321 час. Летом эта величина достигает в Южном Крыму 83% от возможного. Наиболее солнечными месяцами являются май (253ч.), июнь (299ч.), июль (340ч.), август (323ч.) и сентябрь (261ч.). Годовая суммарная радиация в Алуште достигает 122,7 ккал/см (в Ялте 122,5 ккал/см.).

В поверхностном слое у берега моря средняя годовая температура +14,2°С. Купальный сезон в Алуште продолжается 130 дней с 7 июня до 15 октября. Средние температуры морской воды в июне +18,1°С, июле +21,4°С, августе +23,2°С, сентябре +20,9°С, октябре +17°С. Годовая сумма активных температур (выше +10°С) в Большой Алуште достигает 36,50 –37,14°С, что способствует росту многих аборигенных и интродуцированных тепловых растений.

Для Алушты характерен недостаток атмосферных осадков: за год их выпадает 427 мм., и это в двое меньше, чем показатель испаряемости. Преобладают зимние осадки, что характерно для средиземноморского хода осадков. За три летних месяца осадков выпадает всего 88 мм.

Относительная влажность воздуха в Алуште зимой 73%, летом – около 57-63% (в Ялте 58%). Днем с моря на сушу дуют морские бризы, а ночью, наоборот, со стороны суши на море.

Высокая прогреваемость южнобережного макросклона и зимой и летом определяется не только географической широтой и наличием горного кряжа, но и его экспозицией и наклоном к югу, влиянием Черного моря, что вместе смягчает климат.

С распределением суши и моря связано, прежде всего, выделение типов климата морского и континентального. Положение места относительно береговой линии значительно влияет на режим температуры и влажности воздуха, облачности, осадков, определяет степень континентальности его климата.

Черное море оказывает значительное влияние на климат побережья, смягчая его летом и зимой. В течение шести месяцев в году морская вода здесь теплее воздуха над сушей, а остальное время наоборот. Все эти факторы делают черноморские воды важнейшей составляющей успешного функционирования курортов, в том числе и Алуштинского. Приведем некоторые примеры климатических показателей, характеризующие Черное море у Алуштинского побережья. Среднегодовая температура воды здесь +14,2°С, а купальный сезон продолжается 130 дней.

Средние месячные температуры в поверхностном слое таковы:

Весна: март +7,3°С; апрель +9,5°С; май +14,1°С.

Лето: июнь +18,1°С; июль +21,4°С; август 23,2°С.

Осень: сентябрь +20,9°С; октябрь +17,0°С; ноябрь +13,5°С.

Зима: декабрь +10,5°С; январь +8,1°С; февраль +7,4°С.

На формирование климата большое влияние оказывает подстилающая поверхность, т. е. поверхность, с которой взаимодействует солнечная система и атмосфера. Так, температура почвы и приземного воздуха зависти также от растительного и снежного покрова.

Густой травяной покров уменьшает суточную амплитуду и среднюю температуру почвы, а следовательно, и воздуха. Большой контраст при дневном солнечном нагреве и ночном охлаждении летом характерен для поверхности рыхлой темной почвы, асфальтированных площадок, галечниковых пляжей.

Более значительное, своеобразное и сложное влияние на климат оказывает лес, что позволяет многим ученым говорить об особом фитоклимате. В широколиственном лесу поток радиации в течение летнего месяца может изменится от 13 до 38 по сравнению с открытыми полянами. Крона не только задерживает солнечную радиацию, но и изменяет ее спектральный состав, поглощая большую часть ультрафиолетовых лучей. Ночью лес задерживает уходящую длинноволновую тепловую радиацию, чем заметно изменяет температуру почвы и воздуха под своим пологом. Летом в крымском лесу температура воздуха днем нередко бывает на 2-3°С, а почвы даже на 25-30°С ниже, чем в открытом месте. Зимой же среднемесячная температура воздуха выше в лесах на 0,2-0,5°С, а в парках ЮБК на 1,5-2°С.

В теплое время года под пологом леса обычно бывает более высокая влажность воздуха. В полдень в сосновом лесу она выше нередко на 4-5%, в буковом на 9-10%, а в парках на 3-7%, чем на открытой местности. Кроны деревьев перехватывают и атмосферные осадки. Доля перехваченных осадков зависит от типа леса и его полноты. Хвойные породы деревьев задерживают обычно больше осадков чем лиственные. На из долю приходится 50-55%, а на лиственные около 35% от суммы осадков на открытом месте. Меньше перехватывается влаги при продолжительных или интенсивных дождях.

Лес является и хорошим аккумулятором снега. Во время его медленного таяния и при дождях почва поглощает много воды, которая потом в значительной мере идет на питание источников и рек. Один гектар крымского леса может перевести во внутренний сток до 5-6 тыс. м. куб. воды.

Весной на таяние покрова тратится много тепла приземного воздуха, но зато почва обогащается влагой.

Подстилающая поверхность разнообразна: на южном берегу Крыма представлена предгорной лесостепью, горными лесами и степями. Такой характер поверхности основных ландшафтов полуострова существенно складывается, прежде всего, на их отражательной способности (альбедо) солнечной радиации. Типичные величины альбедо следующие: влажная почва 5-10%, чернозем 15%, иная сухая глинистая почва 30%, светлый песок 35-40%, полевые культуры 10-25%, травяной покров 20-25%, лес 5-20%, свежевыпавший снег 70-90%.

Тип почв

Почвы рассматриваемой территории подвержены высотной зональности.

Почвы нижней зоны приморской и среднегорья представлены коричневыми почвами. Почвообразующими породами служат, в основном, глинистые сланцы с прослоями песчаников, известняки и продукты их выветривания.

Мощность гумусированной толщи колеблется в широких пределах от 5-10 до 70-80см. Содержание гумуса колеблется от 1,1% до 5,2%.

К крутым склонам приурочены, как правило, бурые маломощные щебенчато-каменистые горно-лесные почвы на карбонатных и бескарбонатных породах с малой мощностью гумусового горизонта.

По днищам речных долин в условиях периодического затопления и близкого залегания грунтовых вод сформировались аллювиальные почвы, для которых характерна повышенная гумусность (2-9%). Аллювиальные дерновые насыщенные сформированы под воздействием только паводковых вод; аллювиальные луговые насыщены почвы – паводковых и грунтовых.

В целом почвы благоприятны для озеленения зональными древесно-кустарниковыми насаждениями.

Ландшафты

В границах Большой Алушты развиты 5 видов ландшафтов:

Мезоамфитеатровые, макроамфитеатровые, южно-подъяйлинские, яйлинские нагорно-платообразные карстовые и северо-подъяйлинские (прияйлинские) склоново-расчлененные ландшафты.

Мезоамфитеатровые (амфитеатроподобные) ландшафты Крымского субсредиземноморья характеризуются как приморско-склоново-оползневые с разреженными, преимущественно широколиственными лесами и вечнозеленым подлеском на коричневых почвах. Их площадь - 156 км2, абсолютная высота -0-650 м. Среди фоновых урочищ - крутые склоны, преиму­щественно южной и юго-восточной экспозиции, долины, долинные террасы, мелкогорье с разреженными лесами и шибляковыми зарослями. Рекомендуется познавательный экотуризм и автотуризм, водный спорт и экскурсионный отдых.

Макроамфитеатровые ландшафты, склоново-долинно - котловинные с разреженными, преимущественно широколист­венными субсредиземноморскими лесами и вечнозеленым под­леском на коричневых почвах. Площадь - 72 км2, абсолютная высота - 0-700 м. Господствуют выположенные склоны, широ­кие долины и котловины, мелкие горы с разреженным шибляком. Курорты, парки.; Рекомендуется познавательный пеший и автотуризм, водный и экскурсионный отдых.

Южно-подъяйлинские (прияйлинские) обрывисто-скалисто-крутосклоновые ландшафты с буково-грабовыми, местами сосновыми лесами на бурых горно-лесных почвах. Пло­щадь - 60 км2, абсолютная высота - 700-1500 м. Преоб­ладают скалистые склоны, ущелья, местами каменные потоки - хаосы и горы-отторженцы. Рекомендуется эколо­гический пеший и спелеотуризм, альпинизм.

Яйлинские нагорно-плато-образно-карстовые ландшаф­ты с островными буковыми и сосновыми редколесьями на бурых горно-лесных почвах и горно-лугово-степной расти­тельностью на горных черноземовидных почвах. Площадь -170 км2, абсолютная высота - 600-1545 м. Доминируют урочища каровых полей, карстовых котловин и воронок, наклонно-яйлинских пространства. Реко­мендуется пеший экологический туризм и спелеотуризм.

Северо-подъяйлинские (прияйлинские) склоново-расчле­ненные ландшафты с сосновыми и буковыми лесами на бурых горно-лесных почвах. Площадь (в пределах Крымского природ­ного заповедника) - 142 км2, абсолютная высота - 500-1400 м. Господствуют крутые склоны северной и северо-западной экспозиции, уплощенные водораздельные гребни, а также долины-теснины Рекомендованы экологический туризм, спе­леотуризм и скалолазание.

В ландшафтах Большой Алушты сосредоточено много при­родных и исторических памятников. Природно-заповедный фонд этого реги­она включает 25 особо охраняемых территорий: один заповед­ник, 6 заказников, 12 памятников природы (в том числе 3 морских прибрежно-аквальных комплекса), 3 парка-памятника садово-паркового искусства и 3 заповедных урочища. Эти ландшафтные уникумы в целом занимают 363 км3, то есть 60% площади региона и являются центром биоразнообразия Крыма. Кроме того, у берегов Алушты объявлены заповедными 270 га аквальных комплексов.

Крымский природный заповедник. Организован в 1917г.-1923г. г., площадь (без филиала) - 33345 га. охраняются северосклоновые лесные, нагорно-яйлинские и южносклоново - лесные ландшафты в которых произростает 1165 видов высших растений, обитает 39 видов млекопитающих, 120 видов птиц и множество других животных.

3.2. Социально-экономические условия и современное использование земель.

 

Большая Алушта протянулась более чем на 80 км от Партенита (Фрунзенское) на западе и до Приветного на востоке и занимает площадь 59, 99 тыс. га. Ее административным хозяйственным центром является город Алушта, расположенный на Южном берегу Крыма. В состав региона входит 7 сельских и поселковых советов, в свою очередь в состав которых входит 26 населенных пункта, в том числе: 24 сельских населенных пункта, город Алушта и поселок городского типа Партенит. Город Алушта, обладает наиболее высоким потенциалом учреждений культурно-бытового и курортного назначения и выполняет функции центра обслуживания районного масштаба.

По состоянию на 01.01.2009 г. на территории региона Большая Алушта проживает 58 тыс. чел., из них 40 тыс. чел. проживает в городе Алушта. Городское население составляет 79,8 %, сельское 20,2% общей численности. Население в основном занято в обслуживании курортных объектов и в сельском хозяйстве, работа в основном сезонная.

На территории Алушты располагается 164 объекта рекреационного и оздоровительного назначения, занимаемая ими площадь составляет около 611,4 га или 1,02 % от общей площади региона, в том числе 68 здравниц и 24 детских лагеря, что и обусловливает основной профиль региона – курортное хозяйство.

В составе земельных ресурсов Большой Алушты земли лесохозяйственных предприятий составляют 43,82 тыс. га, или 73,04 % от общей площади (рис. 10). Сельскохозяйственные предприятия занимают площадь 5,7 тыс. га или 9,5% всех земель. Среди этих предприятий и четыре совхоза-завода НПАО «Массандра»: «Алушта», «Таврида», «Малореченский», «Приветный», на чьих землях выращиваются ценные сорта винограда. Также широко известна продукция Алуштинского эфиромасличного совхоза-завода.

Рис. 10. Структура земельного фонда Алушты по состоянию на 01.01.2009 г.

Основу агропромышленного комплекса составляют виноградарство, садоводство и виноделие.

Сравнительно незначительную площадь занимают земли граждан и земли природоохранного, историко-культурного, оздоровительного и рекреационного назначения 1,91 % и 1,09 % соответственно. Площадь земель каждой из оставшихся категорий составляет менее 1% каждая за исключением земель запаса и земель, не предоставленных в собственность или пользование, которые составляют около 12 % от общей площади.

В соответствии с Указом Президента Украины от 30 мая 2001 года № 372 "Об основных направлениях земельной реформы в Украине на 2001-2005 годы", а также на основании действующего законодательства Украины, положений указов Президента Украины, постановлений Верховной Рады и Кабинета Министров Украины, постановлений Верховной Рады и Совета министров Автономной Республики Крым, была разработана программа проведения земельной реформы.

Земельная реформа это важная составная часть экономической реформы, которая осуществляется в связи с переходом экономики государства к рыночным отношениям.

Проведение земельной реформы связано с изменением форм собственности, перераспределением земель, увеличением количества землепользователей и собственников земли.

Так за период с 2001 г. по 2009 г. в структуре земельного фонда Алушты по основным землепользователям и собственникам земли произошли следующие изменения: земли лесохозяйственных и сельскохозяйственных предприятий уменьшились соответственно на 560 га и 50 га; земли природоохранных, рекреационных, оздоровительных, историко-культурных предприятий и земли граждан увеличились соответственно на 233 га и 260 га, площадь земель, занимаемая оставшимися землепользователями, за данный период уменьшилась на 30 га (см. рис. 11).

Рис. 11 Диаграмма изменения структуры земельного фонда Алушты по основным землепользователям

и собственникам земли с 01.01.2001 г. по 01.01.2009 г.

Таблица 3.

Структура земельного фонда Алушты по основным землепользователям и собственникам земли

с 01.01.2001 г. по 01.01.2009 г.

 

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

площадь, тыс. га

%

Лесохозяйственные предприятия

44,38

73,99

44,38

73,99

44,40

74,02

44,39

74,00

44,32

73,88

44,20

73,68

43,85

73,09

43,83

73,06

43,82

73,04

Сельскохозяйственные предприятия

5,74

9,56

5,73

9,55

5,74

9,56

5,73

9,56

5,72

9,53

5,72

9,53

5,72

9,53

5,69

9,49

5,69

9,49

Природоохранных, историко-культурных, рекреационных и оздоровительных предприятий

0,423

0,71

0,419

0,70

0,414

0,69

0,411

0,68

0,444

0,74

0,484

0,81

0,552

0,92

0,614

1,02

0,656

1,09

Земли граждан

0,89

1,48

0,94

1,56

0,94

1,56

0,94

1,56

0,95

1,59

0,96

1,60

1,01

1,69

1,05

1,75

1,15

1,91

Учреждения, организации; промышленные и другие предприятия; части, предприятия, организации, учреждения, учебные предприятия обороны; предприятия и организации транспорта и др.

1,64

2,73

1,65

2,75

1,63

2,71

1,64

2,73

1,70

2,83

1,71

2,84

1,63

2,71

1,61

2,68

1,61

2,72

Продолжение таблицы 3.

Земли запаса

6,78

11,31

6,70

11,17

6,70

11,17

5,22

8,7

4,45

7,42

4,44

7,4

4,32

7,19

4,21

7,02

4,08

6,79

Земли не предоставленные в собственность или пользование

0,14

0,24

0,17

0,29

0,17

0,29

1,66

2,76

2,41

4,02

2,48

4,13

2,89

4,82

2,99

4,98

2,98

4,96

всего

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

 

Также как и в структуре земельного фонда Алушты по основным землепользователям и собственникам земли произошли изменения земельного фонда и в основных видах угодий. Так площадь лесных сельскохозяйственных земель уменьшилась соответственно на 350 га и 120 га соответственно, однако площадь застроенных земель увеличилась с 1,32 тыс. га до 2,06 тыс. га (см. рис. 12.).

По состоянию на 01.01.2009 г. на территории Алушты числится 18541 землепользователей и собственников земли. Значительную часть их составляют физические лица (граждане, частные предприниматели) – 17887 человек, и совсем небольшую часть от общего количества составляют юридические лица – 654 (см. рис. 13.). Около 82,93% землепользователей и собственников земли это жители Алушты, а также расположенные на ее территории юридические лица, 10,19% и 5,94% соответственно составляют жители АР Крым и Украины, а также юридические лица, расположенные на их территории. Оставшиеся 0,57% - это иностранные граждане и юридические лица (совместные предприятия и предприятия с иностранными инвестициями) (см. рис. 14, рис. 15 и рис. 16).

Несмотря на то, что численность физических лиц значительно превышает численность юридических лиц, площадь земельных участков, находящихся в пользовании физлиц составляет всего 1,91% от общей площади, в то время как площадь земельных участков, находящихся в пользовании и собственности юридических лиц составляют 86,09 %. Оставшиеся 12 % земель составляют земли запаса и земли, не предоставленные в собственность или пользование.

Рис. 12. Динамика изменения земельного фонда Алушты по основным видам угодий

и функциональному использованию с 2001 г. по 2009 г.

Таблица 4.

Структура земельного фонда Алушты по основным видам угодий.

 

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Площадь, тыс. га

%

Сельскохозяйственные земли

10,88

18,14

10,91

18,20

10,92

18,20

10,93

18,21

10,93

18,22

10,92

18,21

10,82

18,04

10,80

18,00

10,76

17,93

Лесные площади

36,58

60,98

36,57

60,97

36,57

60,97

36,55

60,94

36,46

60,77

36,44

60,75

36,29

60,49

36,26

60,44

36,23

60,39

Застроенные земли

1,32

2,20

1,33

2,21

1,33

2,22

1,37

2,29

1,50

2,50

1,55

2,58

1,77

2,95

1,90

3,17

2,06

3,43

Открытые заболоченные земли

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

0,02

0,03

Открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом

10,91

18,19

10,86

18,11

10,86

18,11

10,83

18,05

10,79

17,98

10,76

17,94

10,79

18,00

10,72

17,87

10,64

17,73

Воды

0,28

0,47

0,29

0,48

0,29

0,48

0,29

0,48

0,30

0,49

0,30

0,5

0,30

0,49

0,30

0,49

0,30

0,49

всего

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

59,99

100,0

 

Рис. 13. Распределение землепользователей и собственников земли по физическим и юридическим лицам (по состоянию 01.01.20009 г.[фондовые материалы управления земельных ресурсов г. Алушты]).


Рис. 14. состав землепользователей в соответствии с их юридическим адресом.

Рис. 15. Состав землепользователей и собственников земли из числа физических лиц в соответствии с их местом жительства.

Рис. 16. Состав землепользователей и собственников земли из числа юридических лиц в соответствии с их юридическим адресом и месторасположением.

Хозяйственно-коммунальная зона рассредоточена и представлена промышленными, складскими и коммунальными предприятиями, обслуживающими в основном курорт. Предприятия находятся среди жилой и курортной застройки. В самом городе Алушта большая часть предприятий расположена в районе Поповой Балки.

В экономике Алушты основной действующей силой является государственный и частный сектор, которые включают в себя разнообразные формы и виды экономической деятельности. Экономика Алушты основывается на трех основных видах деятельности: сфера обслуживания, предприятия санаторно-курортного и культурно-массового отдыха, виноделие. Развиты также сферы коммунального обслуживания, торговля, общественное питание, предприятия стройиндустрии, транспорт. Промышленность Алушты находится в тесной связи с курортным профилем. В ней преобладает выпуск продовольственных товаров: хлебобулочных, кондитерских изделий, цельномолочной продукции.

В последние годы в сфере торговли в Алуште в основном преобладают частные торговые предприятия на фоне ликвидации госпредприятий. В частной торговле, как розничной, так и оптовой, увеличилось количество работающих человек.

Зеленые насаждения в городе и других населенных пунктах региона представлены скверами у общественных зданий, рядовыми посадками по основным улицам и парками. Кроме этого, вокруг к населенным пунктам примыкают крупные лесные массивы.

Сложившаяся к настоящему времени функциональная структура территорий населенных пунктов в основном представлена курортной, селитебной и производственной зонами.

Курортная зона располагается вдоль побережья в глубину до 900-1000 м от моря.

Селитебная зона располагается за курортной зоной, состоит из малоэтажной и многоэтажной жилой застройки, сформировавшихся общественных центров, системы улиц и проездов. В сельских населенных пунктах преобладает малоэтажная застройка. Центральная часть города Алушта состоит из сложившейся ранее малоэтажной застройки, многоэтажная застройка формируется за улицей Симферопольской и в северо-восточной части города. В поселке городского типа Партенит в основном преобладает многоэтажная застройка.

Инфраструктура.

В настоящее время для Алушты используется несколько источников водоснабжения. Многие сельские населенные пункты пользуются водой от подземных источников, на которых устроены каптажи и имеются свои резервуары.

Во многих сельских населенных пунктах существующие сети водопроводов пребывают в старом состоянии устарели, сечение труб в основном маленьких диаметров.

На территории Алушты располагается 3 водохранилища, которые снабжают водой большую часть населенных пунктов. Также источниками водоснабжения являются родники и скважины. Техническое водоснабжение и полив виноградников осуществляется из многочисленных прудов.

Режим работы большинства источников водоснабжения находится в тесной связи с режимом атмосферных осадков и характеризируется резкой неравномерностью в течении года.

В городе в соответствии с рельефом местности система водоснабжения многозонная с устройством напорно-регулирующих резервуаров насосных станций.

Техническое состояние сетей и сооружений в самом городе, а также в пгт. Партенит в целом удовлетворительное.

Система канализации в сельских населенных пунктах зачастую отсутствует, для этих нужд, как правило, организуются выгребные ямы с дальнейшим вывозом стоков на канализационные очистные сооружения, а имеющаяся канализационная система находится в неудовлетворительном состоянии.

Очистные сооружения не отвечают современным нуждам и находятся в состоянии, увеличение мощностей которых невозможно. Отчистка стоков - полная биологическая с последующим сбросом в море по глубоководным выпускам.

Техническое состояние системы самого города Алушта в целом удовлетворительное. По данным горводоканала протяженность и качество канализационной сети в городе 62,9 км. и дополнительно 2,9 км за границами – глубоководные выпуски и коллекторы к КНС № 1, № 2, насосных станций перекачки – 2 (КНС № 1, № 2).

Сельские населенные пункты Малореченского, Приветненского и частично Лучистовского сельского совета, которые расположены к востоку от города, до настоящего времени не газифицированы. Источник централизованного газоснабжения города, а также газоснабжения пгт. Партенит, с. Лучистое и населенных пунктов Маломаякского, Изобильненского сельских советов – магистральный газопровод Симферополь – Бахчисарай – Ялта – Алушта.

Основной улично-дорожной сетью Алушты являются: автодороги общегосударственного назначения Симферополь – Ялта - Севастополь (не участвует в расчетах – гос-ная собственность, транзит) и Алушта – Судак – Феодосия, автомобильная дорога районного значения Белогорск ­ приветное - Судак.

Автомагистраль М-18 Симферополь – Ялта проходит через территорию Изобильненского, Маломаякского сельских и Партенитского поселкового советов, а также через г. Алушту и выполняет роль главной транспортной артерии, обеспечивающей транспортную связь населенных пунктов и курортно-рекреационных учреждений, расположенных на их территории. По этой автомагистрали осуществляются внешние пассажирские и грузовые перевозки из Алушты в Симферополь, Ялту и другие населенные пункты.

Внешние пассажирские перевозки осуществляются троллейбусными маршрутами (№ 52 Симферополь – Ялта; № 51 Симферополь-Алушта; № 53 Алушта – Ялта), автобусными маршрутами, а также маршрутами микроавтобусов маршрутного такси.

Шоссе Алушта-Судак проходит через территорию г. Алушта, Лучистовского, Малореченского и Приветненского сельских советов и обеспечивает транспортную связь населенных пунктов и курортно-рекреационных учреждений, расположенных на их территории. По этой автомагистрали осуществляются внешние пассажирские перевозки Алушта, Судак, и другие пассажирские и грузовые перевозки.

Пассажирские перевозки осуществляются автобусными маршрутами и маршрутами микроавтобусов маршрутного такси.

Кроме того, многие сельские населенные пункты имеют транспортные связи по существующим местным путям только с административным центром сельских советов и соседними населенными пунктами.

Практически все улицы и дороги Большой Алушты характеризуются большой кривизной в плане и большими продольными уклонами, что в определенной степени усложняет транспортную доступность (ограниченные возможности проездов, объездные маршруты).

Основными видами транспорта являются автобус, троллейбус, такси, маршрутные автобусы и микроавтобусы, служебный автотранспорт.

Раздел IV.

Современное состояние рынка земель г. Алушты.

4.1. Система управления рыночными отношениями.

Системой управления является совокупность управляемого объекта и устройства управления (комплекс средств сбора, обработки, передачи информации и формирования управляющих сигналов или команд), действие которой направлено на поддержание и улучшение работы объекта.

Рассмотрим систему управления рыночных отношений (см. рис. 17).

Менеджмент рынка земли включает: правовое поле рынка земли; кадровое обеспечение инфраструктуры рынка земли; лицензирование субъектов инфраструктуры рынка земли; финансирование рыночных операций с землей (банки, кредитные учреждения, инвестиционные проекты и др.); налогообложение рыночных операций с землей; государственное регулирование операций с землей (экспертиза, контроль и др.); оценка земли; регистрация операций с землей.

Маркетинг рынка земли включает: изучение спроса и предложения на операции с землей (предложение земельных участков, спрос на земельные участки), сегментация рынка земли по назначению, изучение ценовой оценки земли, размер земельных участков, месторасположение земельных участков, состояние земельных участков, целевое назначение земельных участков, обеспечение земельных участков землеустроительной документацией.

Инфраструктура рынка земель включает: субъекты рыночных операций с землей, землеустроительные организации, консалтинговые предприятия, подразделения по регистрации операций с землей, земельно-информационные подразделения, брокерские, дилерские и реелторские подразделения, земельные биржи, нотариальные конторы.

К основным элементам системы управления относят:

- базовое законодательство, которое должно установить права относительно объекта рыночных отношений, включая право собственности и порядок передачи прав, обеспечение гарантий собственности, порядок решения земельных споров. Эти вопросы решаются в Конституции Украины, Гражданском кодексе, Законе о собственности, Земельном кодексе Украины и др.;

- регистрацию прав собственности и др. интересов;

- организационные структуры (учреждения по управлению земельными ресурсами, оценке земли, картографированию, инстанции по решению земельных споров).

Объектом системы управления рыночными отношениями в данном случае является рынок земель.

Рынок земли – это сфера товарного обмена, в которой земля выступает товаром. Он является регулятором перераспределения земель и перехода прав собственности от одного собственника земли к другому. Исходя с конкретных экономических условий, которые сложились в нашей стране, под рынком земли, в первую очередь, подразумевается определение ее стоимости и признание капиталом на уровне с другими средствами производства и оборотными средствами.

Рынок земли предвидит внедрение различных форм собственности на землю и предоставление собственникам земли права самим решать вопрос в отношении распоряжения ей: хозяйствовать на ней самому, передавать ее в аренду, по наследству, в залог и др. земля должна стать реальным капиталом, которым собственник может распоряжаться в процессе хозяйствования, включая возможность залога для получения кредитов, что является важным фактором экономической стабильности и развития.

Рынок земель несельскохозяйственного назначения – система юридических и экономических отношений, где права владения, пользования и распоряжения земельными участками определяются гражданским и земельным законодательством и могут передаваться между субъектами этих отношений без лишних ограничений их действий.

Объектом рынка земель несельскохозяйственного назначения – это земельные участки, находящиеся в собственности юридических и

Организационная

Рис. 17. Система управления рыночными отношениями

физических лиц, государства и территориальных общин, а также право аренды и другие права на них.

Субъектами рынка земель несельскохозяйственного назначения являются: продавцы – собственники и арендаторы земельных участков; покупатели – юридические и физические лица, органы государственной власти и местного самоуправления; посредники – юридические и физические лица, деятельность которых связана с предоставлением профессиональных услуг продавцам и покупателям при осуществлении операций в отношении земельных участков и прав на них (информационные и маркетинговые услуги, прогнозы, экспертная оценка, правовая экспертиза, услуги по оформлению и регистрации и др.).

Формирование первичного рынка земельных участков населенных пунктов и другого несельскохозяйственного назначения предвидит осуществление комплекса организационно-правовых, экономических, финансовых, административных, землеустроительных, градостроительных и других мероприятий, направленных на осуществления условий для разгосударствления и приватизации земельных участков гражданами Украины и юридическими лицами на платной или бесплатной основе, оформления и регистрации права собственности и других прав на земельные участки. Схема продажи земельного участка на первичном рынке показана на рис. 18.

В начале была рассмотрена система управления рыночными отношениями в целом. Сейчас же рассмотрим систему рыночных отношений в Алуште.

В состав региона Большая Алушта входит 7 базовых советов. Каждый сельский совет имеет полномочия распоряжаться землями в границах своего совета, то есть регулировать земельные отношения. Во всех сельских и поселковом советах имеется свой землеустроитель, в полномочия которого входит:

Рис. 18. схема продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения.

- готовить проекты решений совета по передаче земельных участков в собственность, по изъятию (выкупу) и предоставлению в пользование, в том числе на условиях аренды;

- вносить предложения по вопросам регулирования земельных отношений на рассмотрения советов;

- подготавливать проекты решений, а также предоставлять на рассмотрение советов землеустроительную документацию по продаже земель несельскохозяйственного назначения;

- в установленном порядке готовить решения сессий о заключении, расторжении договора аренды земли и продлении срока аренды земельного участка и др. В г. Алуште для выполнения этих и других вопросов в сфере земельных отношений был создан земельный отдел при управлении экономики.

Как отдельная структура государственного управления земельными ресурсами, является Алуштинское городское управление земельных ресурсов, которое подчиняется Республиканскому комитету по земельным ресурсам Автономной Респубрики Крым. Одними с главных заданий управления является участие в разработке и осуществление мероприятий относительно развития рынка земель; организация и ведение государственного земельного кадастра, в соответствии с действующим земельным законодательством Украины.

В Алуште имеется большое количество посреднических служб, а также страховые компании, которые являются представителями инфраструктуры рынка земли. Так же имеются землеустроительные организации, которые занимаются разработкой землеустроительной документации, и проводят оценку земли. Вся техническая документация по нормативной и экспертной денежной оценке, а также до не давно проекты землеустройства по отводу земельных участков проходят обязательную госземэкспертизу землеустроительной документации.

Регистрация и выдача госактов а также договоров аренды, осуществляется Алуштинским отделением Крымского регионального филиала Государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра».

Контроль за использованием и охраной земель возлагается на органы госземинспекции АР Крым. Кроме того, контроль осуществляют также природоохранная и Азово-черноморская экологические инспекции. Контроль санитарно-эпидемиологических норм осуществляется Алуштинской СЭС.

Организационная

Рис. 19. Система управления рыночными отношениями Алушты.

4.2. Нормативно-правовая обеспеченность управления рынка земель г. Алушты.

Развитие земельного рынка в современных условиях есть гарантией реализации главного конституционного права субъектов земельных правоотношений – право иметь землю в собственности.

Формирование первичного рынка земельных участков несельскохозяйственного назначения предвидит осуществление комплекса организационно-правовых, экономических, финансовых, административных, землеустроительных, градостроительных и других мероприятий, направленных на создание условий для разгосударствления и приватизации земельных участков гражданами Украины и юридическими лицами на платном или бесплатном основании, оформления и регистрации права собственности и других прав на земельные участки. Главными элементами развития первичного рынка земель являются:

- приватизация на бесплатном основании или за плату земельных участков гражданами Украины в соответствии с действующим земельным законодательством Украины;

- приватизация за плату земельных участков юридическими лицами Украины путем договорной продажи, коммерческого конкурса (аукцион или тендер), некоммерческого конкурса;

- предоставление земельных участков в аренду преимущественно на конкурентных началах.

В процессе формирования первичного и функционирования вторичного рынка земель частные, общественные и государственные интересы согласовываются органами государственной власти и местного самоуправления. Реализацию государственной политики в данной отрасли осуществляют уполномоченные на это центральные и местные органы исполнительной власти и местного самоуправления соответственно на общегосударственном и местном уровнях.

Обеспечить регулирование рынка земель можно при следующих условиях:

·  наличие единой системы государственных органов земельных ресурсов;

·  продажа земельных участков на аукционах;

·  ведения земельного кадастра, включая регистрацию земельных участков и прав на них;

·  создание доступного и открытого государственного реестра всех земельных участков и их собственников и землепользователей;

·  проведения экспертной денежной оценки земли и создание базы данных ее рыночной стоимости.

По организации и обеспечению проведения земельных аукционов Приветненским сельским советом принято решение «Об утверждении положения о порядке продажи права аренды земельных участков свободных от застройки, находящихся в административно территориальных границах Приветненского сельского совета на конкурентных началах (аукционах)». Также этим советом принято решение «Об утверждении перечня земельных участков, свободных от застройки, подлежащих продаже на аукционах».

Кроме того, отделом земельных отношений при управлении экономики Алуштинского городского совета было также разработано положение о порядке продажи земельных участков и права аренды земельных участков, свободных от застройки, однако указанный порядок сессией горсовета не утвержден, в связи с тем, что до настоящего времени вопрос проведения аукционов (торгов) законодательно не урегулирован – нет Законов Украины «О рынке земли», «О проведении аукционов».

В Партенитском поселковом совете, Маломаякском, Изобильненском, Лучистовском и Малореченском сельских советах какая либо работа по организации и обеспечению проведения земельных аукционов не проводилась.

4.3. Инфраструктура (наличие земельных торгов).

Развитие рынка земли является постепенным, по мере увеличения численности собственников земли и создания инфраструктуры земельного рынка. Рыночная инфраструктура – это система предприятий, организаций, служб, других формирований, в частности торговых, к которым принадлежат земельные биржи, земельные ипотечные банки, торговые дома, брокерские конторы, аукционные торги, информационные и посреднические службы, страховые компании, системы ценового мониторинга. Вместе с другими формированиями (кредитно-финансовые, страховые, снабженческие, транспортные и др.) они должны обслуживать рыночный товарообмен, обеспечивать его надежность, прозрачность, стабильность.

Рис. 20. Наличие рыночной инфраструктуры в Алуште.

Одной с наиболее важных составных рыночной инфраструктуры в современных условиях является создание системы земельных (ипотечных) банков. Предусловия ее введения такие:

1.  Правовое регулирование деятельности ипотечных банков, в частности выпуска ими залоговых документов.

2.  Четкие правовые отношения в институте недвижимости.

3.  Реальные банковские гарантии:

- осуществление права залога земли.

4. Функционирующие биржи, которые работают с залоговыми документами.

5. Либерализация рыночной арендной платы.

6. Регулирование оценки недвижимости с надлежащими требованиями к квалификации оценщиков.

Главные направления государственной политики в части развития инфраструктуры рынка земли содержат:

- развитие рыночного оборота земли и связанной с ней недвижимости

- информационное обеспечение земельного рынка.

Государственная политика в отношении развития оборота земли и другой недвижимости должна быть направлена на:

- установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, с одновременным определением тех, которые ограничены в обороте и выключены с него;

- стимулирования выкупу земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения их стоимости в статутный капитал этих предприятий и обеспечения реализации принципа «предприятие – имущественный комплекс»;

- повышение эффективности управления земельными участками, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, разграничением их на использовании непосредственно для обеспечения государственной функции и использовании с коммерческой целью;

- переход в основном на аукционный и конкурсный принципы предоставления (продажи) свободных земельных участков, которые находятся в коммунальной и государственной собственности;

- развитие ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, которые инвестируют свои средства в приобретение или возобновления недвижимости и повышения плодородия почв;

- обеспечение государственного контроля за рынком земельных закладных;

- расширения возможностей аренды земли, что находится в государственной и коммунальной собственности;

- обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;

- усовершенствование процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство.

Инфраструктура рынка земли и другой недвижимости должна развиваться благодаря:

- созданию механизма формирования земельных участков и других объектов недвижимого имущества, а также развития рынка землеустроительных услуг;

- внедрению системы ведения государственного земельного кадастра недвижимости;

- проведению рыночной оценки земли и другого недвижимого имущества с целью налогообложения;

- созданию системы ведения государственной регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и соглашений с ними.

В границах информационного обеспечения рынка земли и другой недвижимости должны:

- создаваться базы данных государственной системы регистрации прав на землю и недвижимое имущество и соглашений с ними, а также государственный кадастр недвижимости, что объединяет данные о земле и другое недвижимое имущество;

- внедрятся и обязательно использоваться всеми участниками рынка земли и другой недвижимости и государственными органами единые общеукраинские стандарты и параметры программно-технических комплексов, формы обмена данными, классификаторы, технологические процедуры;

- расширяться доступ граждан Украины и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и о правах на них;

- создаваться информационная база о земельных участках и другую недвижимость с применением современных технологий, а также организовываться защита информации и баз данных.

Посредническая служба включает: земельные биржи и ипотечные учреждения, а также консалтинговые и риелторские организации.

Земельные аукционы по продаже земель несельскохозяйственного назначения должны проводится на земельных биржах, формирование и развитие которых должны стать одним из первоочередных мероприятий в отношении развития посреднической инфраструктуры, однако в настоящее время они не созданы.

По состоянию на сегодняшний день тенденции развития рыночной инфраструктуры на территории Большой Алушты можно сказать незначительные. Так в настоящее время в Алуште не проводятся торги и аукционы, хотя одном из семи советов региона, в Приветненском сельском совете, приняты первые шаги к организации и проведению аукционов (торгов).

Также проведена нормативная денежная оценка земель в 22 из 26 сельских населенных пунктов, что составляет 84,6%. Во всех населенных пунктах кроме самого города Алушты установлены границы.

В 2008 году за счет ассигнований из государственного бюджета, а также бюджета АР Крым на территории Алушты была проведена инвентаризация земель 18 населенных пунктов 5 сельских и городского советов.

Также одной из важных составных инфраструктуры рынка земель является градостроительная документация, в данном случае наличие генплана застройки населенного пункта. Генпланы застройки населенных пунктов были разработаны в г. Алушта и в Маломаякском сельском совете. В других советах градостроительная документация находится или в стадии разработки, или же совсем не разрабатывается.

В 4 сельских и городском (включительно) советах приняты решения и заключены договора с организациями, имеющими лицензии на выполнение таких работ, на проведение работ по разграничению земель государственной и коммунальной собственности.

4.4. Динамика изменения стоимости земель г. Алушта.

Современное законодательство Украины придало земельным отношениям имущественное содержание. Определение стоимости земли, как объекта собственности чрезвычайно важное при заключении гражданско-правовых соглашений в части передачи прав на землю, определении особенных условий собственности и условий пользования землей.

Рыночная стоимость земельных участков формируется в условиях неуравновешенного спроса и предложения, недостаточной информированности субъектов рыночного оборота земли в отношении реальных ее продаж.

Положение земельных участков на рынке определяет конкретный метод их оценки. Все они сложились в границах общепринятых методических подходов: сравнительного, доходного и расходного.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости участка, который оценивается, путем составления цен недавних продаж похожих земельных участков на эффективно функционирующем открытом рынке, где покупают и продают сравнительную собственность добровольные покупатели и продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход, основанный на принципе замещения, то есть умный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, больше чем та за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и за полезностью земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации в отношении продажи за определенный период участков такого же вида использования, что и оцениваемая, подход сравнения рыночных продаж дает возможность получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Метод сравнительного подхода, при котором стоимость конкретного земельного участка определяют при помощи анализа цен продажи подобных земельных участков, которые состоялись в предыдущий период.

Мной исследовано развитие ценообразования на рынке земель несельскохозяйственного назначения, а также на вторичном рынке Алушты (динамика изменения цен на вторичном рынке отображены на прилагаемой схеме). При этом использовались данные Алуштинского городского управления земельных ресурсов. Анализировались цены на земельные участки коммерческого, рекреационного назначения, а также на земельные участки для строительства жилого дома, для индивидуального дачного строительства, для гаражного строительства.

Средняя стоимость 1 м² земель несельскохозяйственного назначения в сельских (поселковом) и городском советах приведена в таблице 5.

Таблиця 5.

Средняя стоимость земель на первичном рынке Алушты, грн./кв. м.

Советы

2001г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2008 г.

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

Алуштинский город ской сонет

134,04

40,19

138,73

70,49

147,63

57,00

166,85

53,00

184,81

50,56

204,23

68,12

373,41

75,12

495,45

135,6

Малореченский сельский сонет

-

-

41,47

-

 

24,17

51,14

-

48,6

26,00

145,8

-

122,9

-

231,83

-

Маломаякский сельский совет

-

13,56

-

10,26

-

22,25

-

31,36

-

-

-

-

-

-

-

-

Партенитский поссовет

35,61

-

25,13

-

-

-

52,09

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Лучистовский сельский совет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Приветненский сельский сонет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Изобильненский сельский совет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

 

Динамика изменения цен на земельные участки несельскохозяйственного назначения приведена на рис. 21.

Рис. 21. Динамика цен на земельные участки коммерческого и рекреационного функционального использования в Алуште в 2001 – 2008 годах, кв. м./грн.

С наведеннях даннях прослеживается общая тенденция роста цен на земли несельскохозяйственного назначения как коммерческого, так и рекреационного использования. В месте с этим темпы повышения цен на земельные участки могут стабилизироваться на определенном уровне. Нагромождение и аналитическая проработка такой информации дает возможность определить активность и спрогнозировать развитие локальных рынков земли, определить вероятную стоимость земельных участков в будущем при условии стабильности общей экономической ситуации.

Визуальная информация относительно цен на земельные участки несельскохозяйственного назначения в известной степени позволяет неспециалистам составить представление о состоянии соответствующего сегмента земельного рынка. При этом необходимо иметь в виду, что анализ цен, по которым в Алуште проданы земельные участки, пока еще усложнен отсутствием достаточных массивов достоверной информации относительно заключенных соглашений покупки-продажи земли.

За период с 2001 по 2009 годы заключено договоров купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения на сумму более 39,8 млн. грн. (табл. 6; рис. 22).

Таблица 6.

Поступление средств в бюджеты различных уровней, тыс. грн. [фондовые данные Алуштинского городского управления земельных ресурсов]

Годы

Продано, га

Сума договоров купли-продажи, млн. грн.

Поступило средств

Всего, млн. грн.

Местный бюджет, млн. грн.

Госбюджет, млн. грн.

По состоянию на 25.06.2005 г.

81,23

31,2

31,2

28,1

3,1

По состоянию на 01.02.2009 г.

86,3

39,8

39,7

35,7

4,00

В т. ч. в 2008 г.

4,7

8,6

8,5

7,6

0,9

Рис. 22. Динамика продажи земельных участков и поступления средств, млн. грн.

4.5 Перспективы развития рынка земель Алушты.

Развитие рынка земель населенных пунктов и другого несельскохозяйственного назначения осуществляется на основании приватизации земель гражданами и юридическими лицами (первичный рынок) с дальнейшим созданием условий для свободного распоряжения земельными участками их собственниками или арендаторами (вторичный рынок). Так в Алуште за период с 2001 года по 2009 год право собственности на земельные участки приобрели 3037 физических лиц и 99 юридических лица. Динамику передачи земель в собственность по годам можно проследить на графике (рис. 23). Как видим, что количество земельных

Рис. 23. Динамика передачи земель в собственность юридическим и физическим лицам.

участков, переданных в собственность в 2001 и в 2007 г., минимальное. Больше всего было передано в собственность земельных участков в 2008 году, из них земельные участки на площади 101,3 га переданы в собственность гражданам, и только 29,8 га передано в собственность юридическим лицам. Земли Алушты в основном находятся в государственной собственности, они составляют 98,7 % от общей площади, и только 1,3 % составляют земли, переданные в собственность юридическим и физическим лицам (рис. 24).

Рис. 24. Соотношение земель государственной собственности и земель переданных в собственность юридических и физических лиц.

Главными элементами развития первичного рынка земель являются:

- приватизация на бесплатной основе или за плату земельных участков гражданами Украины в соответствии с действующим земельным законодательством Украины;

- приватизация за плату земельных участков юридическими лицами Украины путем договорной продажи, коммерческого конкурса (аукцион или тендер);

- предоставление земельных участков в аренду в большинстве на конкурентных началах.

В настоящее время в развитии первичного рынка земли в Алуште практически отсутствует один элемент, это приобретение земельных участков и прав на них на конкурентных началах (через проведение аукционов).

Рыночный оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения в Алуште зафиксированный за период с 1999 года по 2009 год (по состоянию на 01.05.2009 г.) продано 86 земельных участков коммерческого, рекреационного и оздоровительного назначения и прочие, с них коммерческого – 66 шт., рекреационного и оздоровительного 15 шт. (табл. 7).

Таблица 7.

Количество проданных земельных участков по годам

Советы

Всего

До 2005 г.

2005

2006

2007

2008

2009

К

Р

Д

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

К

Р

Алуштинский городской совет

52

23

2

-

9

2

2

1

2

-

8

1

2

-

Маломаякский сельский совет

15

5

3

1

4

2

-

-

-

-

-

-

-

-

Малореченский сельский совет

15

4

1

4

-

1

1

-

1

-

3

-

-

-

Партенитский поссовет

5

4

-

-

1

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Приветненский сельский совет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Лучистовский сельский совет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Изобильненский сельский совет

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

С целью визуализации сегментов рынка, наведенных в таблице 6, разработана динамика продажи земельных участков различного функционального использования (рис. 25).

Рис. 25. Динамика продажи земельных участков коммерческого, рекреационного и оздоровительного, а также другого использования в Алуште в 1999 – 2009 годах, шт.

Как видно на графике продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения за период с 2005 г. и до настоящего времени имеет тенденцию на снижение за исключением 2008 г.

Количество проданных земельных участков зависит от географического фактора, функционального назначения, экологического состояния и развитости инфраструктуры, а также от стабильности экономического развития. Так, наибольшее количество земельных участков продано в г. Алуште, одинаковое количество земельных участков продано в Малореченском и Маломаякском сельских советах. Вообще не было продано ни одного земельного участка несельскохозяйственного назначения в Лучистовском, Изобильненском и Приветненском сельских советах. Также хочется отметить, что в основном на всех проданных участках, на момент продажи располагались объекты недвижимости, ранее приватизированные или построенные.

Более 52 % проданных в Алуште земельных участков, коммерческого функционального использования, имеют площадь до 0,05 га (табл. 7).

Таблица 8.

Характеристика проданных земельных участков за их размерами

Размеры земельных участков, га

Количество

От общего количества, %

Всего

использование

Всего

использование

коммерческое

рекреационное

другое

коммерческое

рекреационное

другое

До 0,01

15

15

-

 

17,44

17,44

-

-

0,011-0,050

33

30

1

2

38,37

34,88

1,16

2,33

0,051-0,10

10

7

1

2

11,63

8,14

1,16

2,33

0,101-0,50

12

12

-

-

13,96

13,96

-

-

0,51-1,00

2

1

-

1

2,32

1,16

1,16

 

1,01-5,00

8

-

8

-

9,31

-

9,31

-

5,01-10,00

4

-

4

-

4,65

-

4,65

-

10,01-20,00

1

-

1

-

1,16

-

1,16

-

20,01-30,00

1

-

1

-

1,16

-

1,16

-

Всего

86

66

15

5

100

75,58

19,76

4,66

На вторичном рынке приобретение и реализация гражданами Украины, юридическими лицами, государством, территориальными общинами прав на земельные участки осуществляется на основании заключенных гражданско-правовых соглашений и на других основаниях, предвиденных действующим законодательством Украины при минимальном вмешательстве в эти процессы органов государственной власти и местного самоуправления. Вторичный рынок стимулирует переход прав земельной собственности, аренды и землепользованиях наиболее эффективным субъектам хозяйственной деятельности.

На первичном и вторичном рынках земель предвидится максимальное привлечение к рыночному обороту и инвестиций деятельности земельных участков, которые могут быть приватизированные гражданами и юридическими лицами Украины или же находятся в их собственности или аренде.

Главные способы развития вторичного рынка земель – это заключение гражданско-правовых соглашений (купля-продажа, залог, дарение, мена и др.), унаследование, внесение стоимости земельных участков в статутные фонды хозяйственных товариществ и др., принятие административно-правовых актов, судебных решений в соответствии с действующим законодательством Украины и заключение международно-правовых соглашений.

На территории Алушты за период с 2001 г. по 2009 г. было зарегистрировано 763 договора купли-продажи на основании которых зарегистрировано и выдано госакты на право собственности на земельные участки. Динамика продажи земельных участков на вторичном рынке показана на рис. 26.

Рис. 26. Динамика продажи земельных участков в Алуште на вторичном рынке в 2001 – 2008 г. [фондовые материалы управления земельных ресурсов]

Мы видим, что продажа земельных участков на вторичном рынке не стабильна, так в 2005 г. и 2008 г. можно проследить значительный спад на вторичном рынке земель, и рост продажи земельных участков на вторичном рынке в 2004 г., 2006 г. и 2007 г.

Наибольшее количество проданных земельных участков на территории Маломаякского, Малореченского и Лучистовского сельских советов, наименьшее количество проданных земельных участков на территории Приветненского сельского совета и Партенитского поселкового совета (рис. 27).

Рис. 27. Продажа земельных участков на вторичном рынке в разрезе советов.

Проанализировав количество проданных земельных участков на первичном и вторичном рынках земли, можно сказать, что наиболее привлекательные на сегодняшний день земельные участки (наибольший спрос) расположены на территории Малореченского, Маломаякского сельского совета и Алуштинского городского совета.

Для строительства и обслуживания жилого дома на вторичном рынке продано 49,83 га земель, площадь земель проданных для индивидуального дачного строительства составляет 2,32 га, площадь проданных земельных участков для ведения садоводства составила 1,36 га и площадь проданных земельных участков для строительства индивидуальных гаражей составила 0,53 га.

Проанализировав состояние первичного и вторичного рынка земель, можно определить наиболее привлекательные категории земель, это: земли для строительства индивидуального жилого дома; земли рекреационного и оздоровительного назначения, а также земли коммерческого использования.

Учитывая природно-климатические условия, географическое месторасположение расположение в прибрежной полосе Черного моря, что создает благоприятные условия для отдыха и оздоровления, рынок земель целесообразно развивать в направлении рекреации, а также коммерческого назначения, как сферы обслуживания, и для строительства жилых домов.

В связи с экономическим кризисом в стране, по состоянию на сегодняшний день рынок земель Алушты находится в состоянии спада.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Земельные отношения как составная производственных отношений занимают особенное место в общественном производстве и требуют целенаправленной координации действий, адекватной форме собственности на землю, формам хозяйствования на ней и способам использования земли во всех отраслях экономики, это входит в задачи управления земельными ресурсами.

Усовершенствование системы управления земельными ресурсами социально-экономическим развитием земли является одним из ключевых вопросов политики любой страны. Поэтому разработка и внедрение рациональных средств государственного управления земельными ресурсами в Украине является одним из наиболее актуальных заданий. Данный уровень обеспеченности всеми указанными факторами возможен при грамотном и взвешенном взаимодействии всех государственных структурных подразделений, органов исполнительной и государственной власти во главе с президентом страны.

Управление земельными ресурсами осуществляется через экономические, законодательно-нормативные, организационно-экономические и землеустроительные механизмы.

Рынок земли – это особенная форма организации земельных отношений, с помощью которой передаются права на собственность и связанные с ней интересы, и где слаживается определенная конъюктура спроса и предложения, устанавливаются цены и осуществляется перераспределение земли между

 - особенности земли как вещевого фактора производства;

- кредитные ресурсы банковского капитала.

С переходом Украины к социально ориентированной рыночной экономике особенного значения приобрел вопрос экономического оборота земли. В настоящее время этим вопросом занимается много ученных, в том числе, А. М. Третяк, Л. Я. Новаковский, Д. С. Добряк, В. М. Трегобчук, П. Т. Саблук, А. Д. Юрченко, Ю. Д. Билык, М. М. Федоров, М. Й. Малик, А. Г. Тихонов и другие. Главное внимание уделяется изучению проблемы включения земли в товарно-денежные отношения, определению экономических, законодательных и организационных условий, необходимых для осуществления движения земли.

Можно утверждать, что фактически ни в одной стране не существует чистого свободного рынка земли. Существует четкое государственное регулирование хозяйственного движения. Главным регулятором земельных отношений во многих развитых странах есть аренда. Арендные отношения отображают специфические исторические и экономические особенности конкретной страны; землепользование формируется под влиянием таких форм как полная собственность на землю, частичная или аренда.

В Законе Украины «О рынке земель» необходимо предусмотреть следующее:

- больше внимания уделить проработке вопроса, касающегося права аренды земельного участка;

- внедрение разрешительного порядка приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения путем установления специальных требований к покупателям земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в отношении их специальной подготовки, наличие бизнес-плана ведения сельскохозяйственного производства и соответствующего проекта землеустройства;

- обеспечение приоритетов охраны окружающей среды и экономических санкций в случаях нарушения порядка оборота земель;

- возможность приобретения земельных участков в государственную или коммунальную собственность для государственных и коммунальных потребностей за счет соответствующих бюджетных средств;

- определения специальных режимов операций и доходов с перепродажи земельных участков на вторичном рынке;

- сохранение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при их отчуждении;

- запрет продажи земельных долей (паев) до получения государственных актов на право собственности на земельные участки;

- определение органа исполнительной власти, наделенного полномочиями в отношении управления землями государственной собственности;

- системы и механизмы государственной поддержки стабильности цен на рынке земель;

- порядок внесения прав собственности гражданами на земельные участки сельскохозяйственного назначения в статутные фонды хозяйственных товариществ с учетом предостережений в отношении возможного отчуждения таких участков в результате банкротства этих обществ;

- установление требований к основателям земельной биржи, определение порядка проведения биржевых земельных торгов, аукционной деятельности на рынке земель, страхование земель и прав на них, выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг на землю;

- государственное регулирование рынка земель;

- определение круга лиц, которые имеют преимущественное право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствующей административно-территориальной единице и нормирование порядка реализации такого права;

- определение порядка приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, в статутном фонде которых имеется доля иностранных физических и юридических лиц и лиц без гражданства;

- установление ограничений в отношении срока, в течении которого после приватизации собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения не имеют права их продажи на вторичном рынке;

- внедрение экономических механизмов стимулирования выкупа деградированных и малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения под залесение, для садоводства, дачного строительства, рекреационных нужд или другого несельскохозяйственного использования.

Закон Украины «О рынке земель» должен обеспечить кредитование, свободный доступ финансовых инвестиций, неограниченное право купли-продажи, право передачи в аренду, свободное ценообразование и государственное поручительство того, что данная собственность или арендованное землепользование будет защищено государством.

Экономический оборот земли и концентрация ее в эффективного хозяина – это процесс настоящего. Он начался в условиях саморегулирования без надлежащей правовой базы и соответствующей инфраструктуры, и до настоящего времени остается неурегулированным.

Следует отметить, что действия по продаже земельных участков на земельных торгах (земельных аукционах) в нынешних условиях могут рассматриваться как таковы, которые причиняют вред государственному и местному бюджету (в т. ч. в особенно больших размерах), ведь участники земельных аукционов, которые в большинстве ознакомлены в отношении неправомерности такого способа приобретения прав на земельные участки без наличия лицензированного исполнителя земельного аукциона (в Украине до настоящего времени не выдано ни одной лицензии на осуществление хозяйственной деятельности в отношении проведения земельных торгов).

Определить размер принесенного вреда можно путем сравнения цен продажи земельных участков на аукционах с ценами продажи похожих земельных участков на вторичном рынке.

При таких условиях важно как можно быстрее ввести в правовое проведение земельных торгов (земельных аукционов), обеспечив выдачу лицензий на соответствующую хозяйственную деятельность. Это будет способствовать увеличению поступлений в государственный и местные бюджеты, а также более полно обеспечит потребности экономики государства земельными ресурсами, что особенно актуально в условиях мировой финансово-экономического кризиса.

Сложившаяся ситуация способствует развитию теневого рынка земли.

Одной из важных составных формирования прозрачного рынка земель является мониторинг проданных земельных участков. В том, что бы иметь достоверную информацию о продаже земельных участков, их экспертную денежную оценку, условия продажи и фактические рыночные цены, заинтересованы как государственные органы системы управления земельными ресурсами, так и субъекты земельного рынка (землепользователи, органы местного самоуправления, инвесторы, оценщики, экономисты, финансисты, банкиры, граждане и др.).

Продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности, увеличению финансовых поступлений в бюджеты всех уровней, активизации предпринимательской деятельности и, в конечном итоге, ускорению экономического подъема региона.

Развитие земельного рынка в современных условиях есть гарантией реализации главного конституционного права субъектов земельных правоотношений – право иметь землю в собственности.

Формирование первичного рынка земельных участков несельскохозяйственного назначения предвидит осуществление комплекса организационно-правовых, экономических, финансовых, административных, землеустроительных, градостроительных и других мероприятий, направленных на создание условий для разгосударствления и приватизации земельных участков гражданами Украины и юридическими лицами на платном или бесплатном основании, оформления и регистрации права собственности и других прав на земельные участки.

Главные направления государственной политики в части развития инфраструктуры рынка земли содержат:

- развитие рыночного оборота земли и связанной с ней недвижимости

- информационное обеспечение земельного рынка.

В магистерской работе проанализировано состояние рынка земель г. Алушта на сегодняшний день, а также показаны проблемы его создания и функционирования. В данной работе рассмотрены перспективы развития рынка земель г. Алушты, определены основные категории земель, формирующие рынок сегодня и которые будут максимально влиять на его развитие в будущем. Сформулирован правовой механизм решения вопроса формирования и функционирования рынка земель.


ЛИТЕРАТУРА

1.  Конституция Украины

2.  Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года.

3.  Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении документов, которые удостоверяют право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков», 5 марта 2009 г. N 1066-VI

4.  Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" от 28.12.2007 г. № 107- VI.

5.  Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», 12.07.2001 года

6.  Закон Украины «О плате за землю», 3.07. 1992 года

7.  Закон України "Про внесення змін і доповнень до закону України "Про плату на землю", 19.09.1997 р.

8.  Проект Закона Украины «О рынке земель», принятый Постановлением Верховной Рады Украины от 17.06. 2004 № 1811-иv в первом чтении.

9.  Закон Украины «О землеустройстве», 22.05.2003 года.

10.  Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов»,12.01.2007 года.

11.  Закон Украины «Об оценке земли»

12.  Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с.

13.  Государственное регулирование земельных отношений: Учебник / А. А Варламов, Н. В. Комов, В. С. Шаманаев, В. Н. Хлыстун; Под ред. А. А. Варламова и В. С. Шаманаева. — М.: Колх., 2000. — 264 с.

14.  Третяк А. М., Дорош О. С. Управление земельными ресурсами. – Киев: ООО «Август Трейд», 2008. – 462 с.

15.  Дехтяренко Ю. Ф. та ін. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні.-К.: Проф., 2002.-256 с.

16.  Збірник законодавчих та урядових актів "Земельна реформа на Україні," 1991 р.

17.  Шеремет А. Н. Земельное право Украины: учебное пособие. – К.: Центр учебной литературы, 2005. – 632 с.

18.  А, С Даниленко, Ю, Д, Билык. Формирование рынка земель в Украине. – К.: Урожай, 2002. – 280 с.

19.  Новаковський Л. Я., Будзилович І. С. Уроки земельного реформування. – К.: Урожай, 2002. – 128с.

20.  Практичний посібник з питань земельної реформи (збірник документів). К.: 1996 р.

21.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с.

22.  Третяк А. М. Економічний оборот землі в України: теорія, методологія і практика. – К.: Урожай, 2004. – 136 с.

23.  Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с.

24.  Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с.

25.  Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с

26.  Цены на проектные и изыскательные работы по землеустройству и земельному кадастру. М., 1986.

27.  «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» утвержденная постановлением Кабинета Министров от 23.03.1995г.

28.  Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання/ Дехтяренок Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М.- Київ: Профі, 2002.-256с

29.  География Крыма: Учебное пособие для 9 кл. / Под ред. П. Д.Подгородецкого, В. Б.Кудрявцева.- Симферополь: Крымучпедгиз, 1995.

30.  География Крыма: Учебное пособие для учащихся общеобразовательных учебных заведений /Л. А.Богрова, В. А.Боков, Н. В.Багров - Киев «Либiдь» 2001

31.  Теоретичнi основи державного земельного кадастру /За загальною редакцiею кандидата економiчних наук, доцента М. Г.Ступеня / Львiв «Новий свiт - 2000» 2003.

32.  Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утверждено специальным приказом Госкомзема, Госкомградостроительства и Академией Аграрных наук от 27.11.95 «76/230/325/150 с изменениями и дополнениями, внесенными согласно с приказом Госкомзема в 1997 и 1999 годах)

33.  Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, который утвержден совместным приказом Госкомзема, Минагропрома, госкомлесхоза, Госводхоза и агадемии аграрных наук от 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88.

34.  Экономическая оценка земель Крымской области Украинской ССР /г. Симферополь,1980г

35.  Управление земельными ресурсами: Учебное пособие.2-е издание-СПб: Питер, 2006.

36.  Общесоюзная методика оценки земель/Москва-1976 г.

37.  Землеустроительный вестник. № 4 2007 г.

38.  Землеустроительный вестник. № 5 2007 г.

39.  Землеустроительный вестник. № 3 2007 г.

40.  Землеустроительный вестник. № 6 2007 г.

41.  Землеустроительный вестник. № 1 2007 г.

42.  Землеустроительный вестник. № 2 2005 г.

43.  Землеустроительный вестник. № 3 2005 г.

44.  Землеустроительный вестник. № 4 2005 г.

45.  Землеустроительный вестник. № 2 2006 г.

46.  Землеустроительный вестник. № 2 2008 г.

47.  Землеустроительный вестник. № 3 2008 г.

48.  Землеустроительный вестник. № 5 2008 г.

49.  Землеустроительный вестник. № 3 2009 г.

50.  Землеустроительный вестник. № 4 2009 г.

51.  Гарбуз М. Формування і розвиток ринку землі в процесі проведення земельної реформі. Економіст. – 2001. - № 9. – с. 42-45.

52.  Енциклопедія бізнесмена, економіста, менеджера / за ред.. Р. Дяківа. – К.: Міжнародна економічна фундація, 2000. – 704 с.

53.  Коломойцев В. Е. Універсальний словник економічних термінів – інвестування, конкуренція, менеджмент, маркетинг, підприємництво. К.: Молодь, 2000. – 384 с.

54.  Новаковський Л. Я., Третяк А. М. Основні положення концепції розвитку земельної реформи в Україні. – К.: Центр земельної реформи, 2000. – 96 с.


Магистерская работа - Управления земельными ресурсами и земельными отношениями алушта - 3.0 out of 5 based on 1 vote